115年高考三級地政申論題完整擬答

【爭點】

本題丙之請求是否有理由，取決於三個層次之判斷：（一）甲身為A法人董事長，未經股東會決議即出售並移轉A法人唯一資產，是否逾越其代表權限。（二）未經股東會特別決議所為之買賣（債權行為）與移轉登記（物權行為），效力各為何；乙得否主張善意保護。（三）丙代表A法人請求塗銷登記之請求權基礎為何；土地法第43條之登記絕對效力與民法第759條之1第2項之信賴登記保護，對乙有無適用。

【法律依據與涵攝】

（一）甲之代表權限及其法定限制

1. 依民法第27條第2項，董事就法人一切事務，對外代表法人。甲為A法人董事長，就系爭房地之買賣及移轉登記，形式上具有對外代表法人之權限。

2. 惟公司法第185條第1項第2款規定，公司「讓與全部或主要部分之營業或財產」，應有代表已發行股份總數三分之二以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之；同條第4項並規定，該議案應由有三分之二以上董事出席之董事會，以出席董事過半數之決議提出。此係法律對代表機關處分公司重大財產所設之法定限制，其規範目的在保障股東對公司命脈財產之最終決定權，性質上為強制規定。

3. 何謂「主要部分之財產」，見解不一：有以公司財產目錄所載價值比例判斷者（財產目錄說），亦有以該財產之讓與是否足使公司所營事業不能成就為斷者（營業不能成就說）。實務多採後說，最高法院81年度台上字第2696號民事判決即謂：「讓與主要部分之營業或財產，係指該部分營業或財產之轉讓，足以影響公司所營事業之不能成就者而言。」本題系爭房地為A法人「唯一資產」，且為其辦公室所在地，一旦讓與，A法人既無其他資產可資運用，營業處所亦不復存在，所營事業顯已不能成就，不論依何說均應認屬公司法第185條第1項第2款之「主要部分之財產」。甲既未經股東會特別決議，亦未見有合法之董事會提案決議，其出售並移轉系爭房地之行為，已逾越公司法第185條所設之法定代表權限。

（二）未經股東會特別決議之效力，及乙之善意保護

1. 民法第27條第3項有無適用

民法第27條第2項後段規定「董事有數人者，除章程另有規定外，各董事均得代表法人」，同條第3項則規定「對於董事代表權所加之限制，不得對抗善意第三人」。由條文結構可知，第3項所稱之「限制」，係與第2項但書「章程另有規定」相呼應，通說因而認為指章程、總會（股東會）決議等「意定」之內部限制而言；蓋此種限制存於法人內部，第三人無從查知，故有以善意保護之必要。反之，公司法第185條係法律直接明定並經公布之限制，任何人均得由法規知悉其存在，並不存在民法第27條第3項所欲填補之「內部限制不可知」情形。故乙不能單憑民法第27條第3項主張甲之代表行為對A法人生效。至乙可否受保護，仍須回歸公司法第185條本身之規範目的權衡（詳後述3.），二者依據不同，不可逕以民法第27條第3項一語帶過。

2. 學說上之三說

(1) 無效說：公司法第185條為保護股東所設之強制規定，違反者依民法第71條本文，法律行為無效。

(2) 效力未定說：董事逾越法定權限而為代表行為，性質上近似無權代理，應類推適用民法第170條第1項，非經公司承認，對公司不生效力。

(3) 有效說：認該條僅屬公司內部程序規範，違反者對外仍屬有效，僅生董事對公司之損害賠償責任。

3. 本文所採——原則無效，但不得以之對抗善意相對人

有效說完全犧牲股東保護，與公司法第185條之立法目的不符，不足採；惟若一律絕對無效，交易相對人縱已盡相當注意仍蒙受不測損害，亦有害交易安全。近年實務即循此折衷：最高法院113年度台上字第1865號民事判決謂，公司法第185條第4項、第1項第2款特別決議之規定，係因涉及公司重要營業政策變更，基於保護股東立場而設，惟公司之治理內控、風險負擔，不得轉嫁於外部之善意第三人；交易相對人於受讓時如屬善意，公司即不得以其行為不符合上開規定為對抗。是未經股東會特別決議而讓與主要部分財產者，其行為原則上無效，但不得以之對抗善意之交易相對人，學說上稱為相對無效說（亦有逕以「善意交易相對人之保護」名之者）。此說兼顧股東保護與交易安全，應予贊同。

4. 乙是否善意

須特別辨明者，題示「丙查閱會計表冊，未見出賣價款入帳」一節，係A法人之內部帳務事實，至多僅足說明甲可能侵占價款或根本未收取對價，並不當然為乙所知悉，不得逕以此推認乙為惡意。

惟系爭房地係A法人「辦公室所在」之土地及建物，乙於交易時通常會現場查看標的、調閱登記謄本，A法人以該處為營業處所之事實，在外觀上並非不能知悉；一般交易上亦得預見出賣營業處所可能構成主要部分財產之讓與，乙自應進一步要求提出股東會議事錄。乙若未為任何查證，其得否主張善意，非無疑義。應注意者，上開實務見解文義上僅要求「善意」（即不知情），惟於信賴保護之場合，學說多兼採「無重大過失」之限制，以免保護過寬；依此標準，乙未調閱股東會議事錄即受讓A法人營業處所，難認無重大過失。

次就舉證責任而言，善意通常受推定，主張相對人惡意者應負舉證責任，故原則上應由A法人舉證乙為惡意，而非令乙自證善意。惟本題系爭房地為A法人辦公室所在，A法人如能證明乙於交易時已知，或依交易外觀顯可得知該處為A法人營業處所而竟未為任何查證，即足以動搖乙之善意主張。乙若不受善意保護，買賣契約及所有權移轉之物權行為均歸無效。

5. 物權行為無因性於此無適用餘地

或謂債權行為縱屬無效，物權行為因無因性仍屬有效。物權行為無因性固為我國通說所承認，惟其並非全無界限：學說上一般認為於「共同瑕疵」（同一瑕疵事由同時存在於負擔行為與處分行為）、「條件關聯」，或依民法第111條認二行為構成一體之情形，物權行為亦隨之無效。本件公司法第185條所規範者為「讓與」，就文義及規範目的言，本即涵蓋移轉所有權之處分行為，非僅規範債之關係；且甲欠缺法定權限之瑕疵，同時存在於買賣契約與移轉登記之物權合意，核屬共同瑕疵。從而，本文認物權行為亦歸無效，無因性於此無治癒之餘地，乙自始未取得系爭房地所有權。

附帶說明，此點學說上仍有爭論。倘採嚴格貫徹無因性之見解，認物權行為不受債權行為無效影響而仍屬有效，則乙已取得所有權，A法人不得依民法第767條第1項中段請求，而應依民法第179條請求乙返還其所受之利益（即回復登記）；結論上A法人仍得請求塗銷，僅請求權基礎有別。答題時宜將二說並陳，再擇一而論。

（三）丙之請求權基礎，及土地法第43條、民法第759條之1第2項之適用

1. 民法第767條第1項中段

移轉登記之物權行為既屬無效，A法人仍為系爭房地之真正所有人。乙名下之不實登記，妨害A法人所有權之圓滿行使，A法人得依民法第767條第1項中段，請求除去妨害，即請求乙塗銷該所有權移轉登記，回復登記為A法人所有。本件原告為A法人本身，丙為改選後之董事長，依民法第27條第2項就法人一切事務對外代表法人，其代表A法人起訴之權限並無疑義，當事人適格亦無問題；甲業已卸任，不影響丙之代表權。

2. 備位得依民法第179條：買賣契約無效，乙受領系爭房地之登記利益即無法律上原因，A法人亦得依民法第179條請求返還（塗銷登記）。惟不當得利返還請求權為債權請求權，於乙仍為登記名義人之情形，以民法第767條第1項中段請求較為直接。

3. 土地法第43條與民法第759條之1第2項對乙均無適用

(1) 土地法第43條全文僅一句：「依本法所為之登記，有絕對效力。」實務見解一致認為，該條所稱絕對效力，係為保護「因信賴登記而取得土地權利之善意第三人」而設。最高法院40年台上字第1892號民事裁判即謂，該條所稱絕對效力，係為保護因信賴登記而取得土地權利之第三人而設；39年台上字第1109號民事裁判並謂，真正權利人於第三人未取得土地權利前，仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷。（上開二則裁判原經選編為判例，惟依法院組織法第57條之1第2項，未經停止適用之判例，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同，已無通案拘束力，仍為實務普遍援用；行文時宜稱「裁判」，不宜再逕稱「判例」。）是於登記名義人與真正權利人之間，仍得以登記原因無效或不實為爭執。本題A法人與乙為直接交易之當事人，乙並非該條所欲保護之「第三人」，自不得援引土地法第43條主張其取得不受影響。

(2) 民法第759條之1第2項規定「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響」。其要件有四：(a)須為信賴登記外觀之善意第三人；(b)須依法律行為而為物權變動；(c)須已完成登記；(d)須有「原登記物權之不實」。其中(a)(d)為本題關鍵。本題於移轉登記前，系爭房地登記在A法人名下，登記與實體權利相符，根本不存在「原登記物權不實」之情形；且乙係直接向A法人（由代表人甲為之）受讓之相對人，並非信賴他人登記外觀而輾轉取得之第三人。故本項對乙亦無適用。此為本題最易誤答之處，應嚴予區辨。

(3) 乙所能主張者，僅為前述公司法第185條相對無效見解下之「善意相對人保護」，而非不動產登記公信力之保護，二者依據與要件均不相同，不可混淆。倘日後乙將系爭房地再移轉予善意之丁並完成登記，丁始有民法第759條之1第2項及土地法第43條之適用，A法人屆時即不得對丁請求塗銷。

4. 若認乙受善意保護時之法律關係

倘乙能證明其為善意且無過失之相對人，買賣及移轉即對A法人發生效力，乙為系爭房地之合法所有人，丙之塗銷登記請求即無理由。此際A法人僅得對甲求償：甲與A法人間為委任關係，甲因逾越權限之行為致A法人受損害，A法人得依民法第544條請求賠償；甲為公司負責人，違反忠實執行業務及善良管理人注意義務致公司受損害，A法人並得依公司法第23條第1項請求損害賠償。至甲收取價款未入帳部分，另涉侵占之刑事責任。

【結論】

綜上所述，系爭房地為A法人之唯一資產兼營業處所，其讓與構成公司法第185條第1項第2款之「讓與主要部分之財產」，甲未經股東會特別決議即出售並移轉登記，已逾越法定代表權限；該限制係法定而非意定，乙不得援引民法第27條第3項對抗。其買賣及移轉行為原則上無效，且因瑕疵共同存在於負擔行為與處分行為，物權行為亦不因無因性而有效。又乙為直接交易相對人，非信賴他人登記而取得之第三人，本件亦無「原登記物權不實」可言，土地法第43條及民法第759條之1第2項對乙均無適用餘地。從而，乙未取得系爭房地所有權，其登記構成對A法人所有權之妨害，丙代表A法人依民法第767條第1項中段請求乙塗銷所有權移轉登記、回復登記為A法人所有，為有理由。惟若乙能舉證證明其於交易時確係善意，且依交易外觀無從知悉系爭房地為A法人主要部分之財產，依相對無效之見解，A法人不得以無效對抗乙，丙之請求即無理由，A法人僅能轉而依民法第544條及公司法第23條第1項向甲請求損害賠償。

【爭點】

本題爭點有四：（一）壬與甲1、乙1同為A地共有人，壬得否依民法第767條第1項前段、第821條請求拆屋還地？（二）共有人間雖無書面協議，惟自民國39年起各自占有特定位置建屋使用，是否成立默示分管契約，並由繼承人承受？（三）該分管契約成立於39年且未經登記，對嗣後受讓應有部分之壬有無效力——應適用民法第826條之1之登記要件，抑或司法院釋字第349號解釋之「知悉或可得而知」標準？（四）縱認壬不受拘束，其請求是否構成權利濫用（民法第148條）？

【法律依據與涵攝】

（一）壬之請求權基礎及其固有限制

民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」壬買受應有部分並依民法第758條第1項經登記，已為A地共有人。惟甲1、乙1亦係因繼承而取得應有部分之共有人。依民法第818條：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」其權能及於共有物全部，而非當然及於特定部分。最高法院62年台上字第1803號裁判意旨（該則原經選編為判例，於108年法院組織法第57條之1施行後，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同）謂：共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，如不顧他共有人之利益而任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。故共有人如無正當權源而排他占有特定部分，他共有人仍得依民法第767條第1項前段請求返還。是本件關鍵在於甲1、乙1有無占有之正當權源。

又民法第821條規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」壬縱能證明對造為無權占有，依該但書亦僅得請求返還於全體共有人，不得請求返還於己。

（二）默示分管契約之成立及其由繼承人承受

分管契約係共有人就共有物特定部分約定各自使用、收益、管理之債權契約。民法第820條第1項規定「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之」，足見法律容許共有人以契約另定管理方法，且未設方式要求，非要式契約；依民法第153條第1項：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」故分管契約得以默示成立。實務見解亦一貫認為，分管之約定不以書面為必要，共有人間如實際劃定使用範圍，對各自占有管領之部分互相容忍，對他共有人之使用收益未予干涉，且已歷有年所，即非不得認有默示分管契約存在。

本件甲等8人及其繼承人各自占有特定位置興建祖厝，占有範圍明確，自39年起逾七十年互不干涉，客觀上足認有以特定位置供各房單獨使用之意思合致，默示分管契約已成立，無書面不影響其效力。又分管契約所生之使用收益權與容忍義務附隨於應有部分，非專屬於一身，依民法第1148條第1項「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務」，甲1、乙1於繼承開始時即承受該契約地位；庚、辛之繼承人亦同受拘束，並以受拘束之應有部分讓與壬。

（三）核心爭點：未登記之分管契約對受讓人壬之效力

1. 民法第826條之1第1項規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。」同條第2項就動產則規定「以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限」始具效力。可知現行法就不動產採登記要件、就動產採主觀標準。若逕予適用，系爭分管契約未登記，對壬即不生效力。

2. 惟該條係民國98年1月23日修正公布之新增條文，依民法物權編施行法第24條第2項「民法物權編修正條文及本施行法修正條文，自公布後六個月施行」，於98年7月23日始施行。而同法第1條後段明定：「其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」該條後段固以「物權」為文，而分管契約性質上為債權契約；惟民法第826條之1所規範者，正係分管約定得否對應有部分之受讓人或取得物權之人發生效力，乃就共有物之物權關係所設之規定，其有無溯及適用，自應依上開不溯及既往原則定之。又立法者就修正條文之溯及適用係採個別明文列舉（例如第13條第2項就修正之民法第823條第3項，第8條之3就修正之民法第796條、第796條之1，第13條之1就第833條之1，第14條就第875條之1至第875條之4），惟遍查民法物權編施行法全部條文（第1條至第24條，含第8條之1至第8條之5、第13條之1、第13條之2），並無任何一條規定修正之民法第826條之1於修正施行前所成立之分管約定亦適用之。既無特別規定，成立於39年之系爭分管契約即不適用民法第826條之1，自不受登記要件之拘束。

3. 其效力應回歸司法院釋字第349號解釋。該號解釋係針對最高法院48年台上字第1065號裁判（原經選編為判例，解釋文中以「判例」稱之）所稱「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」而作，指明此就維持法律秩序之安定性固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，該裁判在此範圍內嗣後應不再援用。反面言之，受讓人如知悉或可得而知，仍應受分管契約拘束。

釋字第349號解釋作成於82年，早於民法第826條之1之增訂；98年增訂該條，其立法理由明載係參照司法院釋字第349號解釋，就不動產改採較明確之登記要件以強化交易安全，就動產則沿用「知悉或可得而知」之標準。二者為前後承接關係：新法施行後成立之約定依民法第826條之1定其對受讓人之效力；新法施行前既存之約定，因欠缺溯及規定，仍依釋字第349號解釋之判準，而非以有無登記為斷。

4. 涵攝：系爭祖厝自39年即已存在，甲1占有A1、A2、乙1占有A3、A4，房屋為地上顯著之定著物，各房占有範圍一望即知，且屬家族祖厝而存續逾七十年。壬買受A地應有部分前，依交易常情本應查察土地使用現況，僅須現場履勘或向出賣人查詢即可知悉分管情事，客觀上至少屬「可得而知」，非釋字第349號解釋所欲保護之善意第三人。從而系爭默示分管契約對壬仍具效力，甲1、乙1係基於分管契約而占有各自特定部分，為有權占有，壬之請求即欠缺「無權占有」之要件。

（四）備位論點：權利濫用之禁止與誠信原則

縱退一步認壬不受分管契約拘束，民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」壬非原始共有人，僅受讓庚、辛二房之應有部分，於明知或可得而知分管現況下買受，旋即訴請拆除歷時逾一甲子之祖厝，其行使權利所得之利益與甲1、乙1及社會整體所受之損害顯不相當，難謂無以損害他人為主要目的，亦與誠實信用方法有違。惟權利濫用之認定屬例外，本題仍應以分管契約之拘束力為主軸，民法第148條僅係補充之防禦方法。

【結論】

綜上所述，壬之請求為無理由，法院應駁回其訴。分述如下：

一、甲等8名共有人及其繼承人自民國39年起各自占有A地特定位置興建祖厝，劃定範圍、相互容忍逾七十年，依民法第153條第1項應認成立默示分管契約；分管契約為債權契約而不要式，無書面協議不影響其成立，並依民法第1148條第1項由甲1、乙1因繼承而承受。

二、民法第826條之1第1項雖以「於登記後」為分管約定對應有部分受讓人發生效力之要件，惟該條係98年1月23日修正公布、依民法物權編施行法第24條第2項於同年7月23日施行之新增規定；民法物權編施行法就該條並未設任何溯及適用之特別規定，依同法第1條後段，成立於39年之系爭分管契約不適用之。

三、系爭分管契約對壬之效力，應依司法院釋字第349號解釋意旨，以壬受讓應有部分時是否知悉或有可得而知之情形為斷，而非以有無登記為準。祖厝存在逾七十年且外觀顯著，壬至少可得而知，自應受拘束。

四、甲1、乙1為有權占有，壬依民法第767條第1項前段、第821條請求拆除地上物並返還土地，欠缺無權占有之要件，其請求無理由。

五、縱認壬不受分管契約拘束，其請求亦有違民法第148條權利濫用之禁止與誠信原則；且依民法第821條但書，回復共有物之請求僅得為共有人全體之利益為之，壬亦不得請求返還於己。

【爭點】

本題爭點有四：（一）A地是否為丙、丁之特有財產，設定抵押權是否為民法第1088條第2項但書所稱之「處分」，本件是否「非為子女之利益」。（二）父母違反該但書所為之處分，效力為無效、有效抑或效力未定，此為本題核心。（三）乙與丙、丁是否利益相反而應由特別代理人為之。（四）戊銀行得否主張土地法第43條、民法第759條之1第2項之登記公信力，或民法第169條表見代理而受保護。

【法律依據與涵攝】

（一）A地為丙、丁之特有財產，乙僅有管理及使用收益之權

依民法第1087條，未成年子女因繼承、贈與或其他無償取得之財產，為其特有財產。甲為家族財產傳承而將A地無償移轉登記予孫子女丙、丁共有，性質上為贈與，A地自屬丙、丁之特有財產。乙為丙、丁之父，依民法第1086條第1項為其法定代理人；就特有財產，依民法第1088條第1項由父母共同管理，同條第2項則規定：「父母對於未成年子女之特有財產，有使用、收益之權。但非為子女之利益，不得處分之。」是乙僅有管理及使用收益之權，其處分權限受該但書之限制。

（二）設定抵押權係處分行為，且本件顯非為子女之利益

實務就該但書所稱「處分」採廣義解釋，兼含事實上之處分與法律上之處分，且法律上之處分不以物權處分行為為限，尚包含買賣、保證、簽發票據、贈與等負擔行為在內，俾貫徹保護未成年子女之立法意旨（最高法院110年度台上字第1902號民事判決意旨參照）。設定抵押權係於他人不動產上創設限制物權，使該地負擔拍賣換價之風險，當然屬處分行為。最高法院42年台上字第126號判決就幾近相同之事實並謂：受贈取得之土地即屬民法第1087條所稱之特有財產，「至設定抵押權，則屬於同條項但書之處分行為，尚須為被上訴人之利益始得為之」，苟無足以認定有為子女利益之特別情事，自為該但書所不許（該則原經選編為判例，2019年法院組織法第57條之1施行後，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同，惟說理仍為實務所遵循）。

涵攝於本題：乙所擔保者為其自己對戊銀行之500萬元借款債務，且題示借款「供自己花用」，丙、丁未因此取得任何對價，反使A地淪為物上擔保而遭聲請拍賣，全無為子女利益之特別情事，應認乙係「非為子女之利益」而處分，已逾越該但書所劃定之權限。附帶辨明者，最高法院53年台上字第1456號判決所處理者，係父母出資購買而逕登記於子女名下、該不動產本非特有財產之情形，與本題不同，不得比附援引。

（三）違反民法第1088條第2項但書之效力——採效力未定說

1. 無效說：認該但書為強制禁止規定，違反者依民法第71條本文無效。惟同條但書明定「其規定並不以之為無效者，不在此限」；且一律無效，於子女成年後反欲維持該交易時即無選擇餘地，保護未必周全。

2. 有效說：認該規定僅屬父母對子女之內部限制，不影響對外效力。此說使該但書形同具文，不足採。

3. 效力未定說（實務及多數說，本文採之）：該但書係就父母法定代理權「範圍」所設之限制，父母逾此範圍代理子女處分特有財產者，即屬逾越權限之無權代理，應類推適用民法第170條第1項「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力」而斷其效力。最高法院110年度台上字第1902號民事判決意旨即謂：父母以法定代理人身分代理未成年子女處分其特有財產，而非為未成年子女利益為之者，係屬逾越權限之無權代理行為，效力未定，應至該子女成年後自願承認時，始對該子女生效（該判決並援引先前同旨之實務見解）。此說一方面使子女得於成年後拒絕承認以保全財產，另一方面保留其承認而使交易有效之彈性；且依民法第170條第2項，相對人得定相當期限催告確答，交易相對人並非全無自保之道，於保護未成年子女與維護交易安全間最為衡平。

（四）利益相反與特別代理人

依民法第1086條第2項，父母之行為與未成年子女之利益相反、依法不得代理時，法院得依聲請或依職權為子女選任特別代理人。本件乙為主債務人而享有借款之利益，丙、丁則居於物上保證人地位而承擔喪失A地之風險，利害顯然相反；乙復因第1088條第2項但書而依法不得代理，本應聲請法院選任特別代理人，其逕以法定代理人名義為之，益徵屬逾越權限之無權代理。至民法第106條所禁止者為自己代理與雙方代理，本件抵押權設定契約之當事人為抵押人丙、丁與抵押權人戊銀行，乙非該契約之相對人，嚴格言之尚不構成自己代理，宜循第1086條第2項、第1088條第2項但書處理。又民法第1101條第1項規定監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分，同條第2項第1款並規定監護人代理受監護人處分不動產，非經法院許可不生效力；惟該條係規範監護人，父母行使親權不在其適用範圍，本題僅堪供體系對照，尚無直接適用之餘地。

（五）戊銀行不得主張登記公信力或表見代理

1. 土地法第43條規定「依本法所為之登記，有絕對效力」，實務限縮解釋為係「為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力」（最高法院41年台上字第323號判決意旨參照；該則原經選編為判例，現其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同）；且其所保護者以信賴登記之善意第三人為限，此觀民法第759條之1第2項明定「因信賴不動產登記之善意第三人」自明。惟本件A地之登記名義人本即真正權利人丙、丁，登記與實體權利狀態完全相符，並無登記不實可言。戊銀行所信賴者並非登記所表彰之權利歸屬，而係「乙有代理丙、丁設定抵押權之權限」；代理權之有無並不登載於土地登記簿，本不在登記公信力之射程範圍，故土地法第43條於本題無適用餘地。

2. 民法第759條之1第2項係以「原登記物權之不實」為適用前提，本件原登記既無不實，即欠缺該條要件。申言之，登記公信力所填補者為「權利外觀不實」之瑕疵，本題之瑕疵則在「代理權欠缺」，兩者層次有別，不容混淆。

3. 最高法院79年台上字第2012號判決意旨明示：民法第169條關於表見代理之規定，惟意定代理始有適用，若代表或法定代理則無適用該規定餘地（該則原經選編為判例，現其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同）。乙之代理權係基於民法第1086條第1項法律規定而生，非丙、丁所授與，丙、丁斯時亦未成年而無從為授權或容忍之表示，自無第169條之適用。

4. 況戊銀行為專業金融機構，登記謄本上所有權人為未成年人，而由其法定代理人以該地擔保法定代理人自己之借款債務，利益相反一望即知，依交易上一般注意即應查核有無為子女利益之特別情事及有無選任特別代理人，難認其為無過失之善意第三人。至戊銀行之救濟，仍得本於消費借貸契約向乙請求返還借款本息（該契約之當事人為乙與戊銀行，不因抵押權未生效力而受影響），並於其為善意之範圍內，類推適用民法第110條向乙請求無權代理人之損害賠償。

（六）丙、丁拒絕承認與確認之訴之確認利益

丙、丁已成年，其上之親權消滅，得自行決定承認與否；其提起本件訴訟，即係明示拒絕承認乙所為之抵押權設定，該設定行為對丙、丁確定不生效力，系爭抵押權自始未有效成立。又依民事訴訟法第247條第1項前段，確認法律關係之訴以原告有即受確認判決之法律上利益為要件；戊銀行既已聲請拍賣A地，丙、丁之所有權處於隨時喪失之現實危險，此項不安狀態得以確認判決除去，自有確認利益。丙、丁另得依民法第767條第1項中段請求塗銷該抵押權登記以除去妨害，附此敘明。

【結論】

綜上所述，A地為丙、丁因贈與無償取得之特有財產（民法第1087條）；乙雖為法定代理人（民法第1086條第1項），惟依民法第1088條第2項但書非為子女之利益不得處分，而設定抵押權為典型之處分行為，本件借款既供乙自己花用，並無為子女利益之特別情事，乙顯已逾越其法定代理權限，且未依民法第1086條第2項聲請選任特別代理人。依實務所採效力未定說，該設定行為屬逾越權限之無權代理，類推適用民法第170條第1項，非經丙、丁承認對其不生效力。戊銀行既不能主張土地法第43條、民法第759條之1第2項之登記公信力（本件登記並無不實，瑕疵在代理權而非權利外觀），亦無民法第169條表見代理之適用，自無從取得抵押權。丙、丁成年後既已藉起訴明示拒絕承認，系爭抵押權即確定自始不生效力，並具民事訴訟法第247條第1項之確認利益。從而，丙、丁請求確認系爭抵押權不存在，為有理由。至戊銀行之損失，應循對乙之借款返還請求及無權代理人責任求償，不得轉由丙、丁承擔。

【爭點】

本題有三個層次：其一，學說上「完全補償」與「相當補償」之意涵與憲法依據；其二，我國土地徵收條例第30條「按徵收當期市價補償」之制度內容與立法沿革；其三，現制是否符合「合理補償」與「公平」原則。茲分述如下。

【法律依據與涵攝】

（一）補償之憲法基礎：特別犧牲之填補

憲法第15條保障人民財產權。司法院釋字第400號解釋（85年4月12日公布）闡明，財產權保障旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能；就既成道路成立公用地役關係者，所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償。準此，財產權雖負有社會義務，人民對一般性、平等性之限制須予容忍；惟限制若逾越社會義務界限，使特定人為全體公益承受不平等之不利益，即構成「特別犧牲」，應由國家補償填補，使公益成本回歸全民負擔。至應填補至何種程度，遂生下述二說。

（二）完全補償說之意涵

主張補償應填補被徵收人所受之一切財產上損失，使其財產狀態在價值上回復至徵收未發生前之地位，內容包括：1.所受損害，即土地及地上物之客觀市場價值；2.所失利益，如營業利益、租金收益等預期收益；3.附隨損失，如殘餘地價值減損、遷移費、已支出之改良費用及重新購置同等替代財產所需之費用。其憲法基礎在於財產權之「存續保障」與「價值保障」：國家既以強制力剝奪特定人財產以遂行公益，其成本自應由受益之全體社會透過公庫分攤，補償不足即等同令被徵收人以私產補貼公共建設。惟「一切損失」難以客觀量化，所失利益常涉主觀期待；全額填補並將推升建設成本，於財政有限之現實下恐致公益事業窒礙難行。

（三）相當補償說之意涵

主張補償額只須依社會一般通念認為「相當」即為已足，未必等於市場交易價格全額，更不當然及於所失利益。其立論在於財產權本負有社會義務（憲法第23條之限制容許及第143條土地漲價歸公之意旨），土地價值之形成非全然歸功於所有權人之投入，而多有賴社會整體發展與公共投資，立法者自得斟酌公益重大性與財政能力為合理形成。其優點在保留立法彈性；缺點則在「相當」為高度不確定之法律概念，若欠缺客觀基準與程序保障，易淪為徵收機關片面認定而架空財產權保障。

（四）我國之採擇

司法院解釋用語多為「合理補償」「相當之補償」，未逕採完全補償說。釋字第400號解釋即明示，如因公用或其他公益目的之必要，國家機關雖得依法徵收人民之財產，但應給予相當之補償，方符憲法保障財產權之意旨。釋字第425號解釋（86年4月11日公布）揭示，國家徵收人民土地須符合必要性原則，並應於相當期間內給予合理之補償，土地法所定補償費應於公告期滿後15日內發給之法定期間應嚴格遵守。釋字第652號解釋（97年12月5日公布）補充釋字第516號解釋，認原補償處分因地價標準認定錯誤而違法者，主管機關應於相當期限內依職權撤銷該已確定之補償處分，另為適法之補償處分，並通知需用土地人繳交補償費差額轉發原土地所有權人；該相當期限自地價及標準地價評議委員會重行評議或評定結果確定之日起算，至多不得逾2年，逾期未發給補償費差額者，原徵收土地核准案即失其效力。可見我國學說與實務通說認係採相當補償說，並藉「補償應儘速且足額發給，否則徵收失效」之要求，使之在效果上向完全補償趨近。

（五）現行制度與立法沿革

1.補償標準：土地徵收條例第30條第1項規定，被徵收之土地應按照徵收當期之市價補償其地價；在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。同條第2項規定，前項市價由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。第3項規定，各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。第4項授權中央主管機關訂定查估市價之程序、方法及應遵行事項等辦法，即現行土地徵收補償市價查估辦法。

2.立法沿革：本條係民國101年1月4日修正公布，並經行政院發布定自101年9月1日施行。修正前係以「公告土地現值」為基準並得加成補償，因公告現值長期偏離市場行情，補償額往往顯著低於取得同等替代土地所需之費用，備受「以政策價格取代市場價格」之批評。101年改採市價補償，乃我國徵收補償由政策定價轉向市場定價之關鍵轉折。

3.配套規定：地價之外，尚有第31條（建築改良物按徵收當時之重建價格估定）、第32條（依規定停止工作者已支付之土地改良費用）、第33條（原供合法營業使用因徵收致營業停止或規模縮小之損失）、第34條（遷移費）、第34條之1（低收入戶、中低收入戶致無屋可居住者之安置計畫）及第8條（殘餘部分面積過小或形勢不整致不能為相當之使用者，得於徵收公告之日起一年內申請一併徵收，以現金補償）。前端另有第3條之1（應儘量避免耕地、優先使用無使用計畫之公有土地）、第3條之2（就社會、經濟、文化及生態、永續發展等因素評估公益性及必要性）與第10條（舉行公聽會；特定農業區農牧用地之重大建設有爭議者應依行政程序法舉行聽證）。

（六）是否符合合理補償與公平原則

1.肯定面：（1）改按徵收當期市價，使補償趨近取得同等替代財產之實際成本，較公告現值加成制大幅提升填補實效；（2）第30條第3項每六個月評定市價變動幅度，可減緩查估基準日至實際發給間之落差；（3）並補償營業損失、改良費用、遷移費、殘餘地與弱勢安置，已形成複合式之損失填補體系；（4）第3條之1、第3條之2使徵收之公益性、必要性於前端即受檢驗，自源頭避免不必要之特別犧牲。

2.質疑面：（1）評定機制：市價由地價評議委員會評定，而地方政府於多數案件同時具需用土地人或協辦機關身分，難免球員兼裁判之疑慮，委員會組成、獨立性與被徵收人陳述意見機會均未於條例明定。（2）查估技術：依土地徵收補償市價查估辦法，查估係以劃分地價區段、於各區段內選取比準地為作業方式，個別宗地之特殊條件未必充分反映，比較標的選取與期日修正存有裁量空間，名為市價而與真實交易價格仍可能有落差。（3）填補範圍：第33條以「合法營業使用」為前提，未辦登記而有實質營業者難獲補償；殘餘地補償以「面積過小或形勢不整」為門檻，未達門檻之價值減損無從請求；居住連續性中斷、社區網絡瓦解等非財產上不利益亦不予補償，故現制仍屬相當補償而非完全補償。（4）程序公平：第10條原則上僅要求公聽會，聽證限於特定農業區農牧用地重大建設且有爭議者，一般案件參與強度薄弱。釋字第731號解釋（104年7月31日公布）就土地徵收條例第40條第1項所定抵價地應於徵收公告期間內申請，於書面通知晚於公告始送達仍以公告日起算期間之情形，認不符憲法要求之正當行政程序，有違憲法第15條保障人民財產權之意旨，即為適例。（5）發給時效：依釋字第425號、第652號解釋意旨，補償應於相當期間內合理足額發給，實務上因異議、重行評議所生之差額遲延，已實質減損被徵收人重新購置替代財產之能力。

3.綜合評價：以合理補償衡量，現制於補償「標準」上已基本相符，惟「範圍」與「程序」仍停留於相當補償層次。以公平衡量，市價補償於被徵收人相互間之水平公平優於公告現值制，惟評定機制獨立性不足仍可能造成個案歧異；至於市價補償推升建設成本，本即公益成本應由全民負擔之當然結果，不宜以財政負荷為由回頭壓縮補償。

【結論】

綜上，完全補償說自財產權之存續與價值保障出發，主張填補一切財產上損失並由全民分擔公益成本；相當補償說則著眼於財產權之社會義務與立法形成空間，認依社會通念相當即可。我國司法院釋字第400號、第425號、第652號解釋，一貫以「特別犧牲應予填補」及「於相當期間內給予合理補償」為基準，係採相當補償而持續向完全補償趨近。土地徵收條例第30條自101年1月4日修正公布、101年9月1日施行後改按徵收當期市價補償地價，並輔以第31條至第34條之1及第8條之配套，就補償標準已顯著提升，尚可認符合合理補償原則。惟市價之評定高度倚賴地價評議委員會之行政判斷，其獨立性與程序公開不足，填補範圍未及所失利益之全部與非財產上不利益，程序參與及發給時效亦有落差。準此，現制可謂形式上已趨近合理補償、實質上尚未完全實現公平，日後宜自評議機制中立化、聽證擴大適用、殘餘地價值減損與生活重建給付之補充及發給遲延之調整機制續為修正，方能真正達成填補特別犧牲、公平分擔公益成本之憲法要求。

【爭點】

本題以住宅政策由「國民住宅」轉向「社會住宅」之典範移轉為背景，題旨分為三問：社會住宅之政策意涵、主管機關及民間興辦之相關規定，以及優先提供對象。核心爭點在於：國宅係「興建並出售」以提高自有率，屬量之滿足；社會住宅則「只租不售」，結合分級收費與社會福利服務，屬質之提昇。茲依住宅法現行規定分述如下。

【法律依據與涵攝】

（一）社會住宅之政策意涵

1.法定定義：按住宅法第3條第2款規定：「社會住宅：指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。」其法定要素有三：興辦主體為政府或受獎勵之民間、用途專供出租而不得出售、客體及於住宅本體與其必要附屬設施。

2.與國民住宅之根本差異：國宅興建後出售，所有權移轉予承購人，係「補貼取得所有權」，且出售後即回歸市場流通，公共投資一次用罄；社會住宅則專供出租，所有權恆留於興辦人，係「保障居住使用權」，並依住宅法第31條第1項規定，民間興辦之社會住宅應由直轄市、縣（市）主管機關囑託地政機關，於建物登記簿標示部其他登記事項欄註記社會住宅（但採第19條第2項第4款承租民間住宅並轉租及代為管理之方式興辦者，不在此限），故能長期留存為公共住宅存量，具去商品化之意義。

3.可負擔性、混居與社福服務之結合：依住宅法第25條第3項規定，租金計算應由中央主管機關斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情訂定分級收費原則，同條第4項並明定不適用土地法第94條及第97條規定，體現社會性定價；又第4條第1項採「保留比率」而非全數保留予弱勢，使弱勢與婚育家庭、就學就業者混居而避免標籤效應；復依第33條第1項規定，社會住宅應保留一定空間供作社會福利服務、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園、青年創業空間、社區活動、文康休閒活動、商業活動、餐飲服務或其他必要附屬設施之用。是社會住宅不僅是「房子」，更是社福資源之空間載體，此即「住者適其屋」與居住權（社會權）保障之具體表現。

（二）主管機關及民間興辦社會住宅之相關規定

1.興辦方式（第19條）：（1）主管機關依同條第1項得以下列方式興辦：一、新建。二、利用公有建築物及其基地興辦。三、接受捐贈。四、購買建築物。五、承租民間住宅並轉租及代為管理。六、獎勵、輔導或補助第52條第2項租屋服務事業承租民間住宅並轉租及代為管理，或媒合承、出租雙方及代為管理。七、辦理土地變更及容積獎勵之捐贈。八、其他經中央主管機關認定之方式。其中第5款、第6款即實務所稱之包租代管，依同條第3項規定不適用政府採購法。（2）民間依同條第2項得以下列方式興辦：一、新建。二、增建、改建、修建、修繕同一宗建築基地之既有建築物。三、購買建築物。四、承租民間住宅並轉租及代為管理。五、其他經中央主管機關認定之方式。

2.主管機關之新建方式與土地取得：依第20條規定，新建方式包括直接興建、合建分屋、以公有土地設定地上權予民間合作興建、以公有土地或建築物參與都市更新分回建築物及其基地，及其他經中央主管機關認定者。依第21條規定，需用公有非公用土地或建築物者得辦理撥用，屬應有償撥用者並得採租用方式辦理，使用國有土地或建築物衍生之收益並得作為興辦費用，不受國有財產法第7條之限制。另依第21條之1規定，都市計畫擬定機關辦理新訂、擴大或通盤檢討時，應會商地方主管機關評估社會住宅使用之需求並劃設所需用地，使用地取得由個案覓地轉為計畫先行。

3.民間興辦之許可與規模：依第27條規定，民間興辦社會住宅應檢具申請書、興辦事業計畫及有關文件，向興辦所在地之直轄市、縣（市）主管機關申請核准，主管機關應於受理申請之日起90日內完成審查，必要時得延長60日。依第28條規定，以新建建築物辦理者，其建築基地在實施都市計畫地區應達500平方公尺以上，且依都市計畫規定容積核算總樓地板面積達600平方公尺以上；在非都市土地甲種建築用地及乙種建築用地應達500平方公尺以上；在非都市土地丙種建築用地、遊憩用地及特定目的事業用地應達1,000平方公尺以上。

4.民間興辦之獎勵：（1）依第29條規定，民間興辦之社會住宅需用公有土地或建築物時，得由公產管理機關以出租、設定地上權提供使用並予優惠，不受國有財產法第28條之限制。（2）依第30條、第24條規定，主管機關得補貼民間新建、增建、改建、修建、修繕或購買社會住宅之貸款利息、部分建設費用、營運管理費用或其他費用，並得自行或協助民間向中長期資金主管機關申請提供中長期資金。（3）依第22條規定，社會住宅於興辦期間之地價稅及房屋稅得予適當減免，營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入，及依第19條第1項第5款、第6款或第2項第4款收取之租屋服務費用，免徵營業稅，其實施年限為5年，年限屆期前半年行政院得視情況延長之；依第23條規定，住宅所有權人將住宅出租供包租代管者，租金收入免納綜合所得稅，但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣1萬5,000元，其必要損耗及費用未能提具確實證據者，依應課稅租金收入之百分之六十計算。

5.課責配套：依第31條規定，民間興辦者變更原核定目的之使用時，應結算繳交依本法取得之優惠及獎勵金額；依第32條規定，因故無法繼續營運者，經營者對入住之經濟或社會弱勢者應即予以適當之安置，必要時主管機關並得予接管。

（三）社會住宅之優先提供對象

1.保留比率（第4條第1項）：主管機關及民間興辦之社會住宅，應以直轄市、縣（市）轄區為計算範圍，提供至少百分之四十比率出租予經濟或社會弱勢者，提供至少百分之二十比率出租予新婚二年內或育有未成年子女之婚育家庭，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。但申請時婚育家庭數量未達保留比率者，賸餘部分不在此限。應注意者，計算範圍係以轄區整體而非逐案逐棟計算，非謂每一基地均須各自達到該比率；弱勢比率係「至少百分之四十」之下限規定，地方得從高，其沿革為100年制定時之百分之十、106年提高為百分之三十、110年再提高為百分之四十；至「婚育家庭至少百分之二十」及前開但書，則係115年3月4日修正（總統華總一義字第11500017921號令修正第4條、第18條、第47條、第52條，並增訂第19條之1、第21條之1）所新增，反映照顧對象由單一弱勢擴及育兒世代，並以但書避免婚育家庭申請不足時房源閒置。

2.經濟或社會弱勢者之範圍（第4條第2項）：指家庭總收入平均分配全家人口之金額及家庭財產，未超過主管機關公告之一定標準，且符合下列規定之一者：一、低收入戶或中低收入戶。二、特殊境遇家庭。三、育有未成年子女二人以上。四、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲。五、六十五歲以上之老人。六、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。七、身心障礙者。八、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。九、原住民。十、災民。十一、遊民。十二、因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人。十三、其他經主管機關認定者。是本項採「所得財產門檻」加「身分列舉」之雙重要件，僅具身分而所得財產逾標準者，仍不得計入弱勢保留比率。

3.其他優先順序與資格：依第4條第3項規定，育有未成年子女之家庭，以未成年子女人數較多者先予承租；依第25條第1項規定，社會住宅承租者應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限，故縱屬前述保留對象，仍須先通過此一篩選；另依115年新增之第19條之1規定，依第19條第1項第6款興辦之社會住宅，各年度計畫物件總量中，採承租民間住宅並轉租及代為管理者以達百分之五十為原則，並優先轉租予符合第4條第2項之對象；又依第26條規定，屬第19條第1項第5款、第6款或第2項第4款興辦者，主管機關得給予入住者租金補助。

【結論】

綜上，社會住宅依住宅法第3條第2款之定義，係由政府興辦或獎勵民間興辦、專供出租之用之住宅及其必要附屬設施，其政策意涵在於以「只租不售」之居住使用權保障取代所有權之移轉，並藉分級收費、社福空間保留與混居配比，使政策目標由「住者有其屋」推進至「住者適其屋」。興辦規定上，第19條分列主管機關八款與民間五款之方式，主管機關另有第20條之新建方式及第21條、第21條之1之土地取得與用地劃設；民間興辦則須依第27條申請核准、符合第28條之基地規模，並得享第29條、第30條、第24條及第22條、第23條之優惠獎勵，另以第31條、第32條為課責配套。至優先提供對象，依第4條第1項應保留至少百分之四十予經濟或社會弱勢者、至少百分之二十予新婚二年內或育有未成年子女之婚育家庭（婚育家庭申請時數量未達保留比率者，賸餘部分不在此限），並提供一定比率予在當地就學、就業而未設籍者；弱勢者範圍則以同條第2項所定所得財產門檻及十三款列舉身分為斷。惟社會住宅存量占比仍低，未來仍應強化公有土地盤點、用地劃設與包租代管之屋主誘因，方能真正落實「住者適其屋」之政策目標。

【爭點】

本題爭點有三：其一，土地稅法所稱「自用住宅用地」之法定要件為何；其二，地價稅與土地增值稅就自用住宅用地各設有何種優惠，包括稅率、面積上限、次數或處數限制及程序要件；其三，二者有何異同。按地價稅係就土地持有狀態按年課徵之財產稅，土地增值稅則係於移轉時就自然漲價課徵之收益稅，課稅時點與客體本不相同，故雖同以土地稅法第9條之定義為前提，其優惠之設計邏輯與限制方式仍因稅目性質而異，此為本題比較之核心。

【法律依據與涵攝】

（一）自用住宅用地之定義

按土地稅法第9條規定：「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」據此，自用住宅用地之成立，須同時具備下列要件：

1.主體及設籍要件：須由土地所有權人本人，或其配偶、直系親屬，於「該地」辦竣戶籍登記；設籍人限於上開親屬範圍，且須實際完成戶籍登記，非僅事實上居住即為已足。

2.無出租要件：一經出租，土地即由自用轉為收益使用，與「自用」之立法目的不符。

3.無供營業用要件：該地不得供營業使用；房地一部供營業使用者，實務上按實際使用情形認定其自用部分。

4.客體要件：須為「住宅用地」，亦即地上須有供居住使用之房屋，素地或非住宅用房屋之基地均不屬之。

須特別說明者，第9條係置於該法總則，其定義對地價稅章與土地增值稅章一體適用，故不論主張何者之優惠稅率，均須先通過第9條要件之檢驗，此即二者之共同基礎。

（二）地價稅之自用住宅用地優惠

1.優惠稅率及面積上限：依土地稅法第17條第1項規定，合於規定之自用住宅用地，其地價稅按「千分之二」計徵，適用面積為「都市土地面積未超過三公畝部分」及「非都市土地面積未超過七公畝部分」，超過部分回歸一般用地稅率。

2.優惠幅度：對照第16條第1項，地價稅基本稅率為千分之十，地價總額未超過累進起點地價者按基本稅率徵收；超過者依下列級距就其超過部分累進課徵：超過累進起點地價未達五倍者千分之十五、五倍至十倍者千分之二十五、十倍至十五倍者千分之三十五、十五倍至二十倍者千分之四十五、二十倍以上者千分之五十五。所謂累進起點地價，依同條第2項，以各該直轄市或縣（市）土地七公畝之平均地價為準，但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。故千分之二僅為基本稅率之五分之一，與最高級距千分之五十五相較更相差二十七倍以上，減免幅度甚鉅。

3.準用之特別規定：依同條第2項，國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍，自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地價稅適用前項稅率計徵，係基於住宅政策扶助所設。

4.處數限制：依同條第3項，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用第1項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，「以一處為限」。是地價稅採「家戶合併、一處為限」，該家戶縱於全國有多處符合要件之土地，亦僅得擇一處適用。其認定順序，依土地稅法施行細則第8條第1項規定，以土地所有權人擇定之戶籍所在地為準；未擇定者，以申請當年之自用住宅用地地價稅額最高者為準；稅額相同者，依土地所有權人、配偶、未成年受扶養親屬戶籍所在地之順序適用。又同條第2項規定，土地所有權人與其配偶或未成年之受扶養親屬分別以所有土地申請者，應以共同擇定之戶籍所在地為準，益見地價稅之一處為限係採全戶合併認定。

（三）土地增值稅之自用住宅用地優惠

1.優惠稅率及面積上限：依土地稅法第34條第1項，土地所有權人出售其自用住宅用地者，「都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分」，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按「百分之十」徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依第33條規定之稅率徵收。

2.優惠幅度：依第33條，土地增值稅採超額累進，土地漲價總數額未達原規定地價或前次移轉現值百分之一百者，就其漲價總數額徵收百分之二十；達百分之一百以上未達百分之二百者，就超過部分徵收百分之三十；達百分之二百以上者，就超過部分徵收百分之四十。另持有土地年限超過二十年、三十年、四十年者，就其超過最低稅率部分分別減徵百分之二十、百分之三十、百分之四十。自用住宅之百分之十係單一比例稅率，較最低級距百分之二十尚且減半。

3.消極要件：依第34條第2項，前項土地於「出售前一年內」曾供營業使用或出租者，不適用優惠；又依同條第3項，第1項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者不適用之，但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限，係為防杜於高價土地上搭建簡陋房屋套取優惠之脫法行為。

4.「一生一次」之限制：依第34條第4項，土地所有權人依第1項規定稅率繳納土地增值稅者，「以一次為限」，係以「人」為單位之終身次數管制。

5.「一生一屋」之例外：依第34條第5項，土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制：（1）出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部分；（2）出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋；（3）出售前持有該土地六年以上；（4）土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年；（5）出售前五年內，無供營業使用或出租。可知一生一屋之面積上限僅為一生一次之半數，並附加無第二屋、持有土地及設籍持有住宅各滿六年等要件，旨在使優惠回歸真正長期自住之換屋者。

6.程序要件：依第34條之1第1項，申請適用自用住宅用地稅率者，應於土地現值申報書註明自用住宅字樣，並檢附建築改良物證明文件；未註明者，得於繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請。同條第2項並規定，土地所有權移轉，依法由權利人單獨申報土地移轉現值或無須申報者，稽徵機關應通知土地所有權人，其符合要件者，應於「收到通知之次日起三十日內」提出申請，逾期申請者，不得適用自用住宅用地稅率。是土地增值稅之優惠採申請主義，並設有嚴格之失權期間。

（四）兩者異同比較

1.相同之處：

（1）定義基礎相同：二者均以第9條之定義為前提，設籍、無出租、無供營業用三要件完全一致。

（2）面積上限相同：第17條第1項與第34條第1項（一生一次）之面積上限完全相同，均為都市土地三公畝、非都市土地七公畝；且均採「就超過部分回歸一般稅率」之部分優惠方式，而非全有全無。

（3）立法目的相同：均係基於保障居住權、落實住者有其屋，對自住者減輕稅負，而不及於供收益或投資使用之土地。

（4）均設防杜規避之消極要件：出租或供營業使用者，於二稅均不予優惠。

2.相異之處：

（1）稅目性質不同：地價稅為持有稅，按年就地價總額課徵；土地增值稅為移轉稅，於移轉時就土地漲價總數額課徵。

（2）稅率結構不同：地價稅優惠為千分之二，所對照者為千分之十至千分之五十五之累進稅率；土地增值稅優惠為百分之十，所對照者為百分之二十至百分之四十之累進稅率。二者計徵基礎（地價總額與漲價總數額）本即不同，不得逕以數字大小相比。

（3）限制方式不同：地價稅係「處數限制」，以一處為限，惟只要持續符合要件，年年均可適用，並無次數限制；土地增值稅則為「次數限制」，一生僅得適用一次，例外於符合第34條第5項各款要件時始得再次適用。

（4）持有及設籍期間之要求不同：地價稅第17條未要求一定之持有或設籍年限；土地增值稅一生一屋則明定持有該土地六年以上、設籍並持有該自用住宅連續滿六年、出售前五年內無供營業使用或出租。

（5）面積上限之層次不同：地價稅僅有單一標準（三公畝／七公畝）；土地增值稅則有兩套標準，一生一次為三公畝／七公畝，一生一屋降為一‧五公畝／三‧五公畝。

（6）程序與政策效果不同：地價稅依第41條第1項，土地所有權人應於每年地價稅開徵四十日前提出申請，逾期申請者自申請之次年開始適用，前已核定而用途未變更者以後免再申請，屬按年持續適用之經常性減免，著眼於降低自住者之持有成本；土地增值稅則須依第34條之1第1項於土地現值申報書註明自用住宅字樣並檢附建築改良物證明文件，未註明者僅得於繳納期間屆滿前補行申請，或依同條第2項於收到通知之次日起三十日內申請，逾期即生失權效果，其著眼於不阻礙自住者換屋，屬一次性、例外性之減免，故以次數與年限嚴格管控。

【結論】

綜上，自用住宅用地之定義規定於土地稅法第9條，以土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租、無供營業使用之住宅用地為限，此一定義為地價稅與土地增值稅所共通。就地價稅言，依第17條第1項按千分之二計徵，面積以都市土地三公畝、非都市土地七公畝為限，並依同條第3項以一處為限；就土地增值稅言，依第34條第1項按百分之十徵收，面積上限與地價稅相同，惟依同條第4項以一次為限，須符合同條第5項各款要件，始得依「一生一屋」再次適用，且面積上限降為一‧五公畝與三‧五公畝，並應依第34條之1踐行申請程序。二者之同，在於定義基礎、面積標準與扶助自住之立法目的；二者之異，則源於持有稅與移轉稅之本質差異，故分別以「處數」與「次數」為管控核心。展望未來，宜檢討設籍要件易遭人頭設籍規避之弊，並強化全國歸戶查核，使租稅優惠真正落於自住者，方能貫徹居住正義與量能課稅之精神。

【爭點】

本題以「人屋雙老」之結構性課題為背景，計有三個爭點：其一，都市更新、危老重建、老宅延壽三者之政策意涵各為何；其二，三者分別提供何種獎勵或獎助措施；其三，三者在法源位階、同意門檻與獎勵型態上之差異與分工。茲分述如下。

【法律依據與涵攝】

（一）都市更新

1.政策意涵：按都市更新條例第1條規定：「為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益，特制定本條例。」可知其意涵並非處理個別老屋之安全，而係以「都市」為尺度，藉有計畫之再開發達成都市機能復甦與公共利益增進。又依同條例第4條規定，處理方式分為三種：「重建」指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度；「整建」指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進公共設施；「維護」指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。是其手段兼含拆除重建與不拆除之整建、維護，涵蓋面最廣；惟須先劃定更新地區、劃設更新單元，並以多數決取得法定同意比例：依同條例第22條第2項規定，申請核准事業概要，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意；依第37條第1項規定，擬訂或變更都市更新事業計畫報核時之同意比例，分為三種：依第12條規定經公開評選委託都市更新事業機構實施者為二分之一（但公有土地面積超過更新單元面積二分之一者，免取得私有土地及私有合法建築物所有權人之同意）；依第22條規定辦理者原則為四分之三，惟屬依第7條規定劃定或變更之更新地區者降為二分之一；依第23條規定（未經劃定應實施更新之地區，由所有權人自行劃定更新單元）辦理者為五分之四。另設權利變換制度處理權利分配，屬大尺度、長週期之工具。

2.獎勵措施：

（1）容積獎勵（第65條）：獎勵後之建築容積，原則不得超過各該建築基地1.5倍之基準容積；有下列情形之一者，得依下列規定擇優辦理，不受前開上限之限制：實施容積管制前已興建完成或已申請建造執照之合法建築物，其原建築容積高於基準容積者，不得超過0.3倍基準容積再加其原建築容積，或1.2倍之原建築容積；該合法建築物經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全者，不得超過1.3倍之原建築容積；各級主管機關依第8條劃定或變更之策略性更新地區，屬依第12條第1項規定方式辦理，且更新單元面積達一萬平方公尺以上者，不得超過2倍之基準容積或0.5倍基準容積再加其原建築容積。地方自治法規所定獎勵一般不得超過0.2倍基準容積，策略性更新地區為0.4倍。同條並就建築物高度、建蔽率之放寬設有授權。

（2）容積移轉（第66條）：更新地區內建築容積得依規定移轉。

（3）稅捐減免（第67條）：更新期間土地無法使用者免徵地價稅，仍可繼續使用者減半徵收；更新後地價稅及房屋稅減半徵收二年；更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物，於前開期間內未移轉並經同意者，得延長房屋稅減半至喪失所有權止，但以十年為限；依權利變換取得之不動產於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅40%；領取現金補償者減徵土地增值稅40%；應分配土地未達最小分配面積單元改領現金者免徵土地增值稅；以不動產抵付權利變換負擔者免徵土地增值稅及契稅；協議合建移轉產權經同意者減徵土地增值稅及契稅40%。

（4）投資抵減（第70條）：實施者為股份有限公司組織之都市更新事業機構者，其投資支出得於總額20%範圍內抵減事業計畫完成年度應納營利事業所得稅額，不足抵減者得於以後四年度抵減，每年度並以當年度應納稅額50%為限。

（二）危老重建

1.政策意涵：按都市危險及老舊建築物加速重建條例第1條規定：「為因應潛在災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，特制定本條例。」其核心為「安全」與「加速」，係針對不具更新單元規模之個別危老建築物，提供程序簡便之重建管道，以補都市更新整合曠日費時之不足。

2.適用對象：依同條例第3條第1項規定，限於都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合下列各款之一之合法建築物：一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者；二、經結構安全性能評估結果未達最低等級者；三、屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。同條並定得合併鄰接之建築物基地或土地辦理，結構安全性能評估應委託經中央主管機關評定之機構辦理。

3.同意門檻與期限：依同條例第5條規定，重建計畫應經全體土地及合法建築物所有權人同意後申請，與都市更新之多數決明顯不同；同條並明定重建計畫之申請，施行期限至民國116年5月31日止，屬明確之落日條款。

4.獎勵措施：（1）容積獎勵（第6條第1項）：獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積。（2）時程獎勵（第6條第2項）：逐年遞減，施行後三年內為基準容積10%，第四年8%、第五年6%、第六年4%、第七年2%、第八年1%。（3）規模獎勵（第6條第3項）：基地達200平方公尺者再給予基準容積2%，每增加100平方公尺另給予0.5%。（4）合計上限（第6條第4項）：前開時程與規模獎勵合計，不得超過各該建築基地基準容積10%。（5）建蔽率及高度放寬（第7條）：依本條例實施重建者，其建蔽率及建築物高度得酌予放寬，標準由直轄市、縣（市）主管機關定之；但建蔽率之放寬以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率。（6）稅捐減免（第8條）：重建期間土地無法使用者免徵地價稅；重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年；重建前所有權人為自然人且持有重建後建築物於減半期間內未移轉者，得延長房屋稅減半至喪失所有權止，但以十年為限。（7）融資協助（第10條）：主管機關得提供重建工程必要之融資貸款信用保證及補助。

（三）老宅延壽

1.正式名稱與法源位階：老宅延壽並無專法，係內政部（執行機關為國土管理署）推動之「老宅延壽機能復新計畫（114年至116年）」，經行政院核定，編列特別預算50億元支應。其補助之法源，係內政部依「因應國際情勢強化經濟社會及民生國安韌性特別條例」之授權，於115年4月2日以台內國字第1150803440號令訂定發布「因應國際情勢強化老舊建築物修繕補助辦法」，並由各直轄市、縣（市）政府公告受理申請。是其法制地位為「特別條例授權之補助辦法＋行政計畫」，與前二者之專法位階不同，具有明顯之期間性。

2.政策意涵：因應人老屋亦老之雙老困境，並正視多數老屋因整合困難、住戶財力不足或重建不具效益而無從拆除重建之事實，改以「不拆除、就地改善」為手段，藉性能提升延長既有建築物使用年限，兼顧居住安全、高齡無障礙與減少拆除重建之碳排。其精神與都市更新條例第4條所定「整建、維護」相通，惟以直接經費補助取代容積與稅捐誘因。

3.補助措施：（1）對象：屋齡三十年以上之合法建築物，且為四至六樓集合住宅或六樓以下透天住宅，公寓公共區域修繕並須住宅使用比例達二分之一以上；申請人應先申請建築物結構安全性能評估。室內安全優化部分另要求戶內有高齡或經濟弱勢、長照需求者。（2）項目：公共區域包含管線更新、外牆立面修繕、屋頂防水、增設昇降設備、無障礙設施等；室內則為扶手更新、室內高低差改善、防滑及防墜設施等。（3）額度：依上開補助辦法，各單項補助額度不得超過該項工程經費65%，且不得逾該辦法附表一、附表二所定各單項補助額度上限。其中室外公共區域部分，增設昇降設備最高400萬元、建築物立面修繕最高300萬元，其餘項目多在40萬元至50萬元之間，公寓全部項目均申請者，每棟最高補助960萬元；室內安全優化部分，每戶上限20萬元，戶內有65歲以上長者或屬經濟弱勢者，得加碼至最高30萬元。

（四）三者之比較與評述

1.法源位階：前二者為專法，獎勵具法定基礎而穩定；老宅延壽為行政計畫並以特別預算支應，具期間性與資源上限。

2.處理方式與門檻：都市更新兼含重建與整建維護，須劃設更新單元且具一定規模，採多數決並得以權利變換納入不同意者，整合力強而程序冗長；危老重建專以拆除重建為手段，不受更新單元與規模限制，惟須全體所有權人同意，程序快但一人反對即無從進行；老宅延壽以個別建築物為單位申請，門檻最低，惟受補助名額與預算排擠。

3.獎勵強度與型態：都市更新之容積獎勵上限最高，並輔以容積移轉、多項稅捐減免及營利事業所得稅投資抵減，對建商參與誘因最強；危老之容積獎勵上限較低，且時程與規模獎勵合計以基準容積10%為限，另以稅捐減免與融資信用保證補其不足；老宅延壽完全不涉容積與稅捐，係以現金補助降低住戶自付額，住戶無從分享容積增值利益，惟亦免於承擔重建期間之搬遷與財務風險。

4.評述：（1）危老之時程獎勵逐年遞減，且申請期限至116年5月31日止，係以限時誘因促使及早申請，並避免長期以容積換取重建致都市環境承載超載，設計上值得肯定。（2）容積獎勵本質係以公共財（環境容受力）換取私人重建誘因，過度給予將加重公共設施負荷，故宜逐步由容積誘因轉向「補助＋融資＋公辦協助」之組合，老宅延壽之出現正反映此一政策轉向；惟其法源位階不足、預算期程有限、適用建物型態未及全部老屋，長期宜回歸都市更新條例整建、維護之制度化，並與長照、無障礙及淨零建築政策整合。

【結論】

綜上，都市更新以促進都市土地有計畫再開發、復甦都市機能為意涵（都市更新條例第1條），兼採重建、整建、維護三種方式（第4條），並以容積獎勵（第65條）、容積移轉（第66條）、稅捐減免（第67條）及營利事業所得稅投資抵減（第70條）為誘因；危老重建以因應潛在災害風險、加速危老建築物重建為意涵（都市危險及老舊建築物加速重建條例第1條），對象依第3條認定，須經全體所有權人同意並於116年5月31日前申請（第5條），獎勵為容積、時程及規模獎勵（第6條）、建蔽率與高度放寬（第7條）、稅捐減免（第8條）及融資信用保證（第10條）；老宅延壽則為內政部「老宅延壽機能復新計畫」，不拆除而以性能改善延長建物壽命，並依「因應國際情勢強化老舊建築物修繕補助辦法」（內政部115年4月2日訂定發布）以特別預算提供修繕補助。三者由都市尺度之再生、個別建築之重建到既有建築之延壽層層遞降，門檻由嚴趨寬、獎勵由容積稅捐轉向現金補助，形成互補之政策體系。惟為兼顧公共設施承載力與居住正義，長期仍應降低對容積獎勵之依賴，強化整建維護之法制化與財務協助，方足以回應全臺平均屋齡34.1年、屋齡三十年以上住宅達554萬5,854宅之結構性課題。

【爭點】

本題事實有三個關鍵設定：其一，A地為「乙縣所有」，屬公有土地而非私有土地；其二，A地現由丙國民小學管理，係供國民教育使用之「公用」公有財產；其三，需地機關甲河川分署為中央機關，興辦之抽水站屬水利事業。由此形成下列爭點：（一）取得手段應循土地徵收或公有土地撥用？（二）A地為「縣有」而非「國有」，撥用法源與國有土地有何不同？（三）撥用前應先踐行何種公用廢止（學校裁併）程序？撥用係有償或無償？（四）應辦理之登記究為「所有權移轉登記」或「管理機關變更登記」？以申請或囑託方式為之？（五）是否須配合辦理都市計畫變更或使用地變更編定？

【法律依據與涵攝】

（一）取得手段：應辦撥用，不得辦徵收

按土地徵收條例第3條規定：「國家因公益需要，興辦下列各款事業，得徵收私有土地；徵收之範圍，應以其事業所必須者為限：一、國防事業。二、交通事業。三、公用事業。四、水利事業。……」抽水站係為強化區域排水、避免淹水而設，性質上該當第4款之「水利事業」，甲分署興辦之事業目的自無疑義。

惟該條徵收客體，法文明定為「私有土地」。A地係乙縣所有之公有土地，並非私有，故不生徵收之問題。同條例第3條之1第1項並規定：「需用土地人興辦公益事業，應按事業性質及實際需要，勘選適當用地及範圍，並應儘量避免耕地及優先使用無使用計畫之公有土地或國營事業土地。」第6條復規定：「需用土地人取得經核准撥用或提供開發之公有土地，該公有土地上之私有土地改良物，得準用前條規定徵收之。」由此二條益徵：公有土地係循「核准撥用」之途徑取得，僅該公有土地上之「私有」土地改良物，始有準用徵收規定之餘地。公有土地在各公有主體、各機關間之移用，我國係採「撥用」制度，以行政程序調整土地之管理權歸屬，而非以徵收之公權力剝奪私人所有權。是以甲分署縱屬需地機關，亦不得逕以土地徵收條例辦理徵收取得A地。

（二）撥用之法源：土地法第26條，而非國有財產法第38條

按土地法第26條規定：「各級政府機關需用公有土地時，應商同該管直轄市或縣（市）政府層請行政院核准撥用。」本條係公有土地撥用之基本規範，適用對象為「各級政府機關」需用「公有土地」之情形。所謂公有土地，同法第4條定義為：「本法所稱公有土地，為國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市）有之土地。」乙縣所有之A地既屬「縣（市）有土地」，自為土地法第26條之適用客體，該條並不以國有土地為限。甲分署既為中央機關而需用乙縣所有之公有土地，即應依本條規定，商同乙縣政府後層請行政院核准撥用。

應特別辨明者，國有財產法第38條本文固規定：「非公用財產類之不動產，各級政府機關為公務或公共所需，得申請撥用。」並於但書列舉位於繁盛地區而無特別需要、擬作宿舍用途、不合區域計畫或都市計畫土地使用分區規定等不得撥用之情形；同條第2項復規定撥用應由申請撥用機關檢具使用計畫及圖說，報經其上級機關核明屬實，並徵得財政部國有財產局同意後，層報行政院核定。然該條係規範「國有」非公用財產之撥用，客體以國有財產為限，程序上並須經國有財產主管機關同意。本題A地為乙縣所有並非國有，故第38條並無適用餘地，亦不生徵得國有財產主管機關同意之問題；撥用之直接法源為土地法第26條，另應依乙縣所定公有財產管理自治法規及行政院訂頒之撥用作業規定辦理。此一「縣有非國有」之區辨，為本題作答之首要前提。

（三）撥用之前置程序：學校裁併與公用廢止

A地現由丙國小管理，供國民教育使用，性質上為公用之公有財產。公有財產於公用目的存續期間，原則上不得撥交他機關作不同用途使用，必先廢止其公用、回復為非公用財產，始有撥用之客體適格。國有財產法第33條規定：「公用財產用途廢止時，應變更為非公用財產。但依法徵收之土地，適用土地法及土地徵收條例之規定。」第35條並規定：「公用財產變更為非公用財產時，由主管機關督飭該管理機關移交財政部國有財產局接管。但原屬事業用財產，得由原事業主管機關，依預算程序處理之。」上開規定固僅就國有財產而設，於本題縣有之A地並無直接適用；惟其揭示「先廢止公用、再移交財產主管機關、始得撥用」之法理，於地方公有財產亦同，並為各地方公有財產管理自治法規所採，故A地之公用廢止，仍應回歸乙縣所定公有財產管理自治法規辦理，非逕依國有財產法為之。

涵攝於本題：丙國小因少子女化致招生嚴重受影響，而鄰近兩公里之丁國小尚有吸收其學生之空間，已具備裁併校之實質正當性。此部分之法源，為國民教育法第10條第2項：「為促進學生同儕互動，培養群體多元學習，有效整合教育資源，建構優質學習環境，均衡城鄉教育功能，確保學生就學權益，直轄市、縣（市）主管機關得辦理公立學校之變更或停辦；其變更、停辦之條件、程序、審查、學校學生與教職員工之安置及其他相關事項之準則，由中央主管機關定之；直轄市、縣（市）主管機關應依準則之規定，訂定有關變更或停辦之自治法規。」同條第3項規定：「前項所稱變更，指學校之改名、改制、合併。」是丙國小併入丁國小屬「變更」，全面停止辦理則屬「停辦」，二者均在本項射程之內。

程序上，依同條第4項規定：「第二項公立學校之合併或停辦，直轄市、縣（市）主管機關應擬具校園空間利用與財務支援及課程規劃等教育事務相關計畫，邀請學者專家、家長代表、學校教職員代表、地方社區人士及相關人員進行專案評估及辦理公聽會，並經各直轄市、縣（市）主管機關教育審議委員會審議通過後，送中央主管機關備查。」故乙縣政府應：擬具校園空間利用、財務支援及課程規劃等計畫→邀請學者專家、家長代表、學校教職員代表、地方社區人士進行專案評估並辦理公聽會→經乙縣教育審議委員會審議通過→送教育部備查，並同時依教育部依上開授權訂定之「公立國民小學及國民中學變更或停辦準則」及乙縣依該準則所定之自治法規，妥適安置丙國小學生、教職員工及校產。俟變更或停辦確定，A地不再供國民教育使用，再由管理機關辦理用途廢止、點交乙縣財產主管機關列為非公用財產，方得作為撥用之標的。

（四）有償撥用或無償撥用

依行政院訂頒之「各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」，其本文明定：「各級政府機關因公務或公共所需公有不動產，依土地法第二十六條或國有財產法第三十八條申辦撥用時，以無償為原則。但下列不動產，應辦理有償撥用……」可知本題依土地法第26條辦理之縣有土地撥用，亦在該原則適用範圍之內，且以無償撥用為原則。該但書所列應有償撥用者，包括國有學產不動產、獨立計算盈虧之非公司組織公營事業機構與其他機關間互相撥用之不動產、專案核定作為變產置產之不動產、管理機關貸款取得之不動產、特種基金與其他機關間互相撥用之不動產，以及都市計畫住宅區、商業區、工業區之不動產等；屬有償撥用者，土地之取償以核准撥用日當期公告土地現值為準，地上建築改良物則以稅捐稽徵機關提供之當年期評定現值為準。

涵攝於本題應注意者：該但書中關於學產不動產之款次，係以「國有」學產不動產為對象，A地為乙縣所有之學校用地，並非國有學產，故不因其原供教育使用即當然應辦理有償撥用；惟A地如坐落於都市計畫住宅區、商業區或工業區，則仍可能落入應有償撥用之範圍。究應有償抑或無償，須由乙縣政府與甲分署依該原則逐款個案認定，並於報請行政院核准時一併敘明；如認應有償，甲分署即須按核准撥用日當期公告土地現值編列預算支付價款予乙縣。

（五）用地取得之作業流程

1.擬具撥用計畫：甲分署應本於土地徵收條例第3條之1第1項「應按事業性質及實際需要，勘選適當用地及範圍」及同條例第3條「以其事業所必須者為限」所揭之比例原則，就抽水站所需最小範圍擬具撥用計畫書，載明用途、位置、面積、事業計畫及經費來源，並檢附土地登記謄本、地籍圖謄本及位置圖。

2.商同乙縣政府：依土地法第26條之「商同」要件，甲分署應與乙縣政府協商取得同意，並確認丙國小之公用已廢止、A地已變更為非公用財產。又撥用僅生管理機關之變動，A地所有權仍屬乙縣，並非土地法第25條所稱之「處分」，故毋庸經乙縣議會同意，此與後述讓售移轉所有權之情形有別。

3.層請行政院核准：撥用案由甲分署層轉經濟部核轉，報請行政院核准撥用，並一併核定有償或無償及其價款；核准函到後辦理點交，有償者依核定價款繳付，作成點交紀錄，作為囑託登記之依據。

4.協議不成之處理：倘乙縣政府不同意撥用或行政院不予核准，甲分署不得改以徵收強取該公有土地，僅得循行政協調、報請上級機關協處或另覓替代用地；替代用地如為私有土地，始有依土地徵收條例先為協議價購、繼而報請徵收之餘地。

（六）土地登記程序：管理機關變更登記，非所有權移轉登記

1.登記種類之判定：撥用之法律效果，係公有土地管理權（管理機關）之變更，土地所有權主體並不因撥用而移轉。A地撥用後，登記簿所有權部之所有權人仍為「乙縣」，僅將「管理者」欄由丙國民小學變更為經濟部水利署甲河川分署。故應辦理者為「管理機關變更登記」，而非所有權移轉登記。此為本題之核心區辨。

2.法令依據：土地登記規則第151條規定：「公有土地管理機關變更者，應囑託登記機關為管理機關變更登記。」明定撥用後之登記種類與辦理方式。

3.囑託登記而非會同申請：依土地登記規則第29條規定，政府機關遇有下列各款情形之一時，得囑託登記機關登記之，其中第1款為「因土地徵收或撥用之登記」，第11款為「依第一百五十一條規定之公有土地管理機關變更登記」。是本件無論自撥用之性質（第1款）或自管理機關變更登記之種類（第11款）觀之，均屬得由政府機關囑託辦理之登記案件。是本件毋庸由權利人、義務人會同申請，而由主管機關檢附行政院核准撥用函、撥用土地清冊、點交紀錄等文件，逕行囑託A地所在地之地政事務所辦理登記，登記完畢後通知新管理機關。

4.測量之配合：倘抽水站僅需A地之一部分，應先向地政事務所申請土地分割複丈，測定撥用範圍、辦理分割登記後，再就分割後之標的辦理管理機關變更登記，俾符「以事業所必須者為限」之要求。

5.例外情形之辨明：若乙縣政府與中央另行合意，非以撥用而係以讓售方式將A地所有權移轉為中華民國所有，則屬土地法第25條所稱地方政府對其所管公有土地之「處分」，非經乙縣議會同意並經行政院核准不得為之，且登記種類即轉為「所有權移轉登記」。惟本題事實僅言「取得A地之需求」，依土地法第26條之撥用途徑處理，仍以管理機關變更登記為正辦。

（七）土地使用管制之配合變更

抽水站屬公共設施，與原學校（文教）用途不同，故除撥用與登記外，尚應配合辦理使用管制之變更：

1.A地如位於都市計畫範圍內，原多編為學校用地或文教區，應由乙縣政府依都市計畫法第27條第1項規定迅行變更都市計畫。本題係「為強化區域排水，避免淹水」而興建抽水站，核與同條項第2款「為避免重大災害之發生時」相符，並得併同該當第4款「為配合中央、直轄市或縣（市）興建之重大設施時」。

2.A地如位於非都市土地，則應依區域計畫法及非都市土地使用管制規則所定程序辦理。使用分區之變更，依區域計畫法第15條之1第1項第2款，應由申請人擬具開發計畫，檢同有關文件向直轄市、縣（市）政府申請，報經各該區域計畫擬定機關許可後辦理；同條第2項並定明區域計畫擬定機關許可前，應先將申請開發案提報各該區域計畫委員會審議。至使用地之變更編定，依非都市土地使用管制規則第27條第1項，除依該規則第三章辦理使用分區及使用地變更者外，應在原使用分區範圍內申請變更編定；其程序依同規則第28條第1項，應檢附非都市土地變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、申請變更編定同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖等文件，向土地所在地直轄市或縣（市）政府申請核准。抽水站所需之「水利用地」，即為同規則第3條所列非都市土地法定使用地類別之一。上開變更完成後，均應併同辦理地籍標示之異動登記，使登記簿所載使用分區、使用地類別與實際用途一致。

【結論】

綜上，用地取得階段之程序為：先由乙縣政府依國民教育法第10條第2項至第4項及「公立國民小學及國民中學變更或停辦準則」暨該縣自治法規，經專案評估、公聽會及教育審議委員會審議後完成丙國小之合併或停辦、將學生安置至丁國小，並依乙縣公有財產管理自治法規辦理A地之公用廢止、變更為非公用財產；次由甲分署擬具撥用計畫，依土地法第26條商同乙縣政府後層轉經濟部，報請行政院核准撥用，並依「各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」認定有償或無償，核准後點交。因A地非屬土地徵收條例第3條所定得徵收之「私有土地」，且依同條例第6條，公有土地本應循「核准撥用」取得，僅其上私有土地改良物始得準用徵收規定，故不得辦理徵收，此為本題與一般徵收題型之根本差異。土地登記階段，因撥用僅生管理權變動、所有權人仍為乙縣，應依土地登記規則第151條辦理「管理機關變更登記」而非所有權移轉登記，並依同規則第29條第1款、第11款由主管機關囑託地政事務所登記，必要時先辦理分割複丈；末併依都市計畫法第27條第1項第2款、第4款辦理都市計畫變更（非都市土地則依區域計畫法第15條之1辦理使用分區變更，並依非都市土地使用管制規則第27條、第28條變更編定為水利用地）及標示變更登記，使地籍登記與抽水站之公用目的相符，程序始告完備。

【爭點】

本題涉及地籍圖重測中，測量機關於「地籍調查」階段應踐行之通知與指界程序、所有權人不配合指界之效果，及對重測結果或界址認定不服之救濟途徑。另涉及甲得否藉重測主張將A、B兩地曲折界址「截彎取直」，亦即重測之地籍調查階段得否併為界址曲折調整之問題，並須審究A地為住宅區、B地為商業區，其「使用性質」不同對截彎取直要件之影響。

【法律依據與涵攝】

（一）重測之發動要件

按土地法第46條之1規定：「已辦地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量。」地籍測量實施規則第184條亦同。本題係因「地籍原圖破損」而辦理重測，核與上開要件相符，其發動於法有據。

（二）重測應依循之法定程序

依地籍測量實施規則第185條，地籍圖重測應依下列程序辦理：一、劃定重測地區。二、地籍調查。三、地籍測量。四、成果檢核。五、異動整理及造冊。六、繪製公告圖。七、公告通知。八、異議處理。九、土地標示變更登記。十、複（繪）製地籍圖。「地籍調查」為第二階段，乃確認界址之關鍵程序。

（三）地籍調查階段測量機關應通知當事人配合之行政程序

1.限期通知設立界標並到場指界：依地籍測量實施規則第83條第1項，土地所有權人應於地籍調查時到場指界，並在界址分歧點、彎曲點或其他必要之點，自行設立界標。土地法第46條之2第1項前段並明定，重新實施地籍測量時，土地所有權人應於「地政機關通知之限期內」自行設立界標，並到場指界。是測量機關應以書面通知甲、乙限期設標指界，此即當事人應配合之行政程序。

2.職權協助指界：依同規則第83條第2項，土地所有權人到場而未能完成指界者，地籍調查及測量人員得依職權調查事實及證據，並參酌舊地籍圖及其他可靠資料，協助指界；協助指界結果經土地所有權人同意者，視同其自行指界，並應由土地所有權人埋設界標。

3.逾期不配合之效果（逕行施測）：土地所有權人逾期不設立界標或到場指界者，依土地法第46條之2第1項規定，得依左列順序逕行施測：「一、鄰地界址。二、現使用人之指界。三、參照舊地籍圖。四、地方習慣。」同規則第83條第3項就所有權人不同意協助指界且未能自行指界者，亦定有相同處理；其依土地法第46條之2第1項第3款、第4款辦理者，除因有障礙物無法埋設外，仍應埋設界標（同條第4項）。

（四）當事人之救濟程序

1.對重測結果有錯誤之異議與複丈：依土地法第46條之3第1項，重新實施地籍測量之結果應予公告，其期間為三十日；地籍測量實施規則第199條亦規定以展覽方式公告三十日，並以書面通知土地所有權人。土地所有權人認為重測結果有錯誤者，除未依土地法第46條之2規定設立界標或到場指界者外，得於公告期間內繳納複丈費，以書面提出異議並申請複丈（同法第46條之3第2項、同規則第201條第1項）；惟「經複丈者，不得再聲請複丈」。逾公告期間未聲請複丈，或複丈結果無誤或經更正者，地政機關應即據以辦理土地標示變更登記（同法第46條之3第3項）。

2.界址爭議之調處與訴訟：土地法第46條之2第2項明定，土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時，準用第59條第2項規定處理之；地籍測量實施規則第83條第5項亦同。而土地法第59條第2項規定：「因前項異議而生土地權利爭執時，應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。」該調處係由依同法第34條之2所設之不動產糾紛調處委員會為之。

3.行政爭訟：當事人如認地政機關所為駁回異議或土地標示變更登記等處分違法損害其權利，仍得提起訴願及行政訴訟。

（五）甲可否主張趁重測機會一併截彎取直、調整地形

1.重測之本質為「重新測量原有界址」，初無增減私權之效力：重測係就人民原有土地所有權範圍重新施測，並將其完整正確反映於地籍圖。司法院釋字第374號解釋理由書亦謂，依土地法第46條之1至第46條之3所為地籍圖重測，「係地政機關基於職權提供土地測量技術上之服務，就人民原有土地所有權範圍，利用地籍調查及測量等方法，將其完整正確反映於地籍圖，初無增減人民私權之效力」。故甲不得僅以重測為由，要求測量機關逕依其所欲之新界線施測。

2.惟重測程序中就「協議截彎取直」設有明文：地籍測量實施規則第192條第1項規定：「現有界址曲折者，有關土地所有權人得於地籍調查時，檢具協議書，協議截彎取直。但以土地使用性質相同者為限。」同條第2項規定，前項土地設定有他項權利者，應經他項權利人之同意；但設定之他項權利內容完全一致者，不在此限。該條位於本規則第二編第六章「重新實施地籍測量」之內，是趁重測之地籍調查階段一併辦理截彎取直，並非全然無據，惟須符合上開要件，非謂重測程序一概不得為之。

3.截彎取直須「有關土地所有權人」協議，非甲一人所得片面主張：截彎取直係將曲折界址改為直線，必使一方之部分土地歸屬他方，性質上為所有權之相互移轉，故第192條第1項明定應由有關土地所有權人「檢具協議書」為之。本題乙如未同意，甲即無從單方請求測量機關依其主張施測。

4.本題之涵攝——使用性質不同，不符但書要件：第192條第1項但書以「土地使用性質相同者為限」。而同規則第225條之1明定：「第一百九十二條、第一百九十三條、第二百二十四條及前條所稱之使用性質，於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別。」該條所定義之「使用性質」既明文涵蓋第192條，則A地為都市計畫住宅區、B地為都市計畫商業區，二者同屬都市土地，其使用性質即指使用分區；住宅區與商業區之使用分區顯不相同，已不符上開但書要件。故縱甲、乙均表同意並檢具協議書，主管機關仍應否准。

5.縱改循土地複丈途徑，結果亦同：若甲、乙不於重測時辦理，而另依土地複丈程序申請土地界址曲折調整，依同規則第225條第1項規定：「土地界址曲折調整者，應檢附界址曲折調整協議書，並以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地可達成減少地界線段為限。如為實施建築管理地區，並應符合建築基地法定空地分割辦法規定。」同條第2項規定，前項土地設有他項權利者，應先徵得他項權利人之同意。而第225條之1所稱之「前條」即指第225條，該條之「使用性質」同以使用分區為斷。A、B兩地使用分區既不相同，仍不符要件。

6.後續之地價改算：另依同規則第226條規定，直轄市、縣（市）主管機關或登記機關於辦理土地界址調整複丈後，應依複丈成果改算當期公告土地現值，調整前後各宗土地地價之總合應相等；實施界址調整之土地，其調整線跨越不同地價區段者，複丈成果應分別載明調整線與原地籍交叉所圍各塊坵形之面積，作為改算地價之參考。如有價值差額，其超過部分即屬所有權之移轉，尚須另辦權利變更登記並負擔相關稅賦。足見界址調整涉及私權變動，與重測純屬測量技術服務之性質有別。

【結論】

綜上，甲地政機關因地籍原圖破損辦理重測，於地籍調查階段應依土地法第46條之2第1項及地籍測量實施規則第83條，限期以書面通知甲、乙自行設立界標並到場指界；逾期不設標或不到場指界者，得依「鄰地界址、現使用人之指界、參照舊地籍圖、地方習慣」之順序逕行施測。救濟上，重測結果應公告三十日，所有權人得於公告期間內以書面提出異議並繳費申請複丈，惟經複丈者不得再聲請複丈；如生界址爭議，則準用土地法第59條第2項由該管地政機關（不動產糾紛調處委員會）調處，不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴者依原調處結果辦理。至截彎取直部分，重測本身僅係就原有所有權範圍重新施測，初無增減私權之效力；惟地籍測量實施規則第192條第1項就重測之地籍調查階段設有明文，容許有關土地所有權人檢具協議書協議截彎取直，但以土地使用性質相同者為限，故並非一概不得於重測時為之。惟該項既須「有關土地所有權人」檢具協議書，甲即不得片面主張，乙未同意即無從辦理；且本題A地為住宅區、B地為商業區，依同規則第225條之1，都市土地之使用性質即指使用分區，二者分區不同，已不符第192條第1項但書之要件。縱改依土地複丈程序申請土地界址曲折調整，同規則第225條第1項亦同以「同一地段、地界相連、使用性質相同且可達成減少地界線段」為要件，結果並無不同。故甲之主張於法無據，應不予准許。

【爭點】

本題涉及租賃住宅市場發展及管理條例（下稱本條例）之爭點如下：（一）乙公司應定性為本條例之「包租業」抑或「代管業」；（二）乙公司未簽訂租賃契約書即刊登廣告並接受諮詢，違反何項義務、罰則為何；（三）轉租契約書未載明甲、乙間之租賃期間，違反何項應記載事項義務、罰則為何；（四）出租人甲有無違規，A屋位於都市計畫第二種住宅區是否另生使用管制問題；（五）丁市主管機關應如何處理。

【法律依據與涵攝】

（一）乙公司之定性——本條例所稱之「包租業」

按本條例第3條第1款規定，租賃住宅「指以出租供居住使用之建築物」；第3款規定，租賃住宅服務業「指租賃住宅代管業及租賃住宅包租業」；第4款規定，代管業「指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務（以下簡稱代管業務）之公司」；第5款規定，包租業「指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務（以下簡稱包租業務）之公司」。

涵攝於本題：A屋係甲以出租供居住使用之建築物，屬第3條第1款之租賃住宅。乙公司「專職承租他人出租供居住使用之建築物，並轉租及經營此類建築物管理業務」，係先自為承租人取得房源，再以出租人地位轉租並兼營管理業務，核與第3條第5款要件相符，應定性為「包租業」，屬第3款之租賃住宅服務業。其與代管業之區辨在於：代管業僅「受出租人之委託」為管理，本身不是租賃契約當事人，屋主與房客直接締約；包租業則自為承租人及轉租之出租人，承擔租金價差與空置風險。本題乙公司與甲簽約後另與丙簽約，並非受甲委任，故非代管業，應受本條例業者義務拘束，由租賃住宅所在地之丁市主管機關管轄。

（二）違規行為一：未簽訂租賃契約書即刊登廣告並執行業務

按本條例第29條第1項規定：「包租業應經出租人同意轉租其租賃住宅並與其簽訂租賃契約書後，始得刊登廣告及執行業務。」蓋包租業於完成書面締約前對該住宅並無轉租權源，若容其先行招攬，將形成無權源房源流竄，消費者信賴廣告洽談後卻無從締約，故明定「先簽約、後廣告」之順序義務。涵攝於本題：乙公司「在未簽訂書面契約前即刊登A屋出租廣告」該當「刊登廣告」，「接受消費者諮詢」則屬招攬承租人之營業活動而該當「執行業務」，二者均發生於與甲簽約之前，構成第29條第1項之違反。

罰則為本條例第37條：「租賃住宅服務業有下列情事之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣一萬元以上五萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰」，其第6款即「違反第二十九條第一項規定，未經出租人同意轉租並簽訂租賃契約書即刊登廣告或執行業務」。又本條例第13條第1項定有廣告內容應與事實相符、第4項定有廣告主為租賃住宅服務業者應註明業者名稱之義務，倘查得乙公司廣告內容不實或未註明名稱，另構成第37條第1款。

（三）違規行為二：轉租契約書未載明甲、乙間之租賃期間

按本條例第29條第2項規定：「包租業與次承租人簽訂租賃契約書時，應提供住宅租賃標的現況確認書及前項經出租人同意轉租之書面文件，並於該契約書載明包租業與出租人之住宅租賃標的範圍、租賃期間及得終止租賃契約之事由。」其規範目的在於，次承租人之居住安定完全繫於原租賃關係之存續，原租賃期間屆滿或提前終止時，轉租關係即難以續存（第30條第1項就出租人提前終止時包租業之通知、協調返還、點交、退還租金押金及協助優先承租等義務即為配套），故課予包租業締約時之文件提供義務與應記載事項義務，使次承租人得預見居住期間之上限。涵攝於本題：乙公司與丙簽約時「契約書未記載甲、乙租賃契約的租賃期間」，已違反第29條第2項應載明「包租業與出租人之……租賃期間」之義務。

罰則為本條例第38條：「租賃住宅服務業有下列情事之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰」，其第2款即「違反第二十九條第二項規定，與次承租人簽訂租賃契約書時未提供住宅租賃標的現況確認書，或出租人同意轉租之文件，或未於租賃契約書載明其與出租人之住宅租賃標的範圍、租賃期間及得提前終止租賃契約之事由」。

（四）出租人甲及使用分區部分——均不生違規問題

1.使用分區：第二種住宅區本即以供住宅使用為主要用途。甲出租、乙轉租予丙供居住，實際使用性質仍為「居住使用」，未變更為商業或其他非住宅用途，與使用分區管制並無扞格；A屋亦正因係「以出租供居住使用之建築物」始該當第3條第1款之租賃住宅。故「第二種住宅區」僅係交代標的性質之背景，不生違反使用管制之問題。

2.出租人甲：第29條第1項、第2項之義務主體均明定為「包租業」，第37條、第38條之受罰主體亦明定為「租賃住宅服務業」。甲僅係出租自有閒置住宅之出租人，不具租賃住宅服務業身分，自不負上開義務，亦非處罰對象；其所負者僅第13條第1項廣告內容應與事實相符之義務，而本題廣告係乙公司自行刊登。故丁市主管機關對甲不得為任何處罰。

（五）丁市主管機關之處理方式

1.行使檢查權查明事實：依第35條規定：「主管機關檢查租賃住宅服務業之業務，租賃住宅服務業不得規避、妨礙或拒絕。」丁市主管機關得調閱甲乙租賃契約書、同意轉租文件、乙丙轉租契約書及現況確認書；另依第34條第5項，就申報登錄資訊之查核，並得向乙公司或次承租人丙要求查詢、取閱文件或提出說明。乙公司規避、妨礙或拒絕者，另依第37條第7款處罰。

2.查明營業資格：依第19條規定，經營租賃住宅服務業者應申請許可並辦妥公司登記、繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員及加入同業公會，領得登記證後始得營業。倘乙公司非合法登記之業者而經營包租業務，應依第36條「禁止其營業，並處公司負責人、商業負責人、有限合夥負責人或行為人新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰；情節重大者並得勒令歇業」。

3.分別裁處並命限期改正：乙公司之兩項違規係違反不同之行政法上義務、行為互異，應分別認定裁處，非擇一處罰；裁量時應依行政罰法第18條斟酌應受責難程度、所生影響及所得利益。二罰則均採「罰鍰＋限期改正」併行設計，故應同時命乙公司限期改正：補正轉租契約書載明其與甲之租賃標的範圍、租賃期間及得終止租賃契約之事由，補行提供現況確認書及甲同意轉租之書面文件予丙，並停止無權源之招攬行為；屆期未改正者按次處罰。

4.併查關聯義務：轉租契約書及現況確認書有無依第32條第1項第2款、第3款由專任租賃住宅管理人員簽章（違反者依第38條第4款處罰）；有無依第29條第3項於契約書簽訂後三十日內將轉租標的範圍、租賃期間及次承租人資訊書面通知甲（違反者依第39條第1項先限期改正，屆期未改正者始處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰，經處罰鍰並限期改正而屆期仍未改正者，依同條第2項按次處罰，其裁處順序與第37條、第38條之「罰鍰併限期改正」有別）；有無依第34條第1項、第2項於三十日內提供資訊及申報登錄轉租成交案件。至第29條各項係取締規定而非效力規定，乙丙間轉租契約不因違反而當然無效，丙如因可歸責於乙公司之事由受損害，得依第31條請求賠償，屬私權救濟而非行政裁處範圍。

【結論】

綜上，乙公司核屬本條例第3條第5款之「包租業」，即同條第3款之租賃住宅服務業。其未與甲簽訂租賃契約書即刊登A屋廣告並接受諮詢，違反第29條第1項，丁市主管機關應依第37條第6款處新臺幣一萬元以上五萬元以下罰鍰，並限期改正，屆期未改正者按次處罰；其與丙之轉租契約書未載明與甲之租賃期間，違反第29條第2項，應依第38條第2款處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰，並限期改正，屆期未改正者按次處罰。二者係不同義務之違反，應分別裁處。主管機關並應依第35條行使檢查權，併查乙公司是否領有登記證（非業者而經營者依第36條禁止營業並處負責人或行為人新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，情節重大者得勒令歇業），及第29條第3項、第32條、第34條等義務有無違反。至甲僅為單純出租人，非本條例課予義務之租賃住宅服務業，並無違規；A屋位於第二種住宅區而供居住使用，與使用分區管制相符，亦不生違規問題，均不在處罰之列。

【爭點】

本題A地、B地同位於丙市並劃入區段徵收範圍，甲、乙均不願領取現金補償而有意領回抵價地；惟二地權利價值各自均未達當次辦理分配之最小分配面積所需之權利價值，合計則已達。由此生二爭點：其一，甲、乙應如何提出申請始得領回土地？涉及「申請發給抵價地」與「申請合併分配」二階段之程序、期限與逾期效果。其二，取得抵價地後有何租稅優惠？涉及土地增值稅之免徵、領回後第一次移轉之原地價認定與減徵、契稅免徵及地價稅優惠。

【法律依據與涵攝】

（一）區段徵收須經申請始得以抵價地折算抵付地價補償

按土地徵收條例（下稱本條例）第三十九條第一項規定：「區段徵收土地時，應依第三十條規定補償其地價。除地價補償得經土地所有權人申請，以徵收後可供建築之抵價地折算抵付外，其餘各項補償費依第三十一條至第三十四條規定補償之。」同條第二項規定：「抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於百分之四十五。」平均地權條例第五十四條第一項亦有平行規定。是區段徵收之地價補償原則以現金為之，須經土地所有權人「申請」始得改以抵價地折算抵付。

（二）第一階段：於徵收公告期間內，各自申請發給抵價地

本條例第四十條第一項規定：「實施區段徵收時，原土地所有權人不願領取現金補償者，應於徵收公告期間內，檢具有關證明文件，以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關申請發給抵價地。該管直轄市或縣（市）主管機關收受申請後，應即審查，並將審查結果，以書面通知申請人。」同條第二項並許就全部或部分被徵收土地應領之補償地價提出申請。其方式依區段徵收實施辦法第二十條規定，應檢具抵價地申請書及證明文件，於規定期間至指定地點辦理，或以掛號郵寄方式向主管機關申請，主管機關並應設置收件簿、發給收件證明。又司法院釋字第七三一號解釋認為，主管機關依本條例第十八條所為書面通知於徵收公告日之後始送達者，未以送達日之翌日為申請期間起算日，不符憲法要求之正當行政程序，有違憲法第十五條保障財產權之意旨，故申請期間之起算應為有利於土地所有權人之認定。

（三）第二階段：權利價值不足者，應於規定期限內申請合併分配

土地所有權人應領抵價地之權利價值，依本條例第四十四條第一項第一款，由主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算，並以實際領回抵價地之單位地價折算之。依區段徵收實施辦法第二十六條、第二十七條，主管機關應訂定各街廓最小分配面積、計算各土地所有權人應領權利價值、召開抵價地分配作業說明會並檢送「合併分配申請書」及載明各街廓最小分配面積及其所需權利價值之圖說，且應受理合併分配之申請；同辦法第二十八條規定，抵價地分配以公開抽籤並由土地所有權人自行選擇分配街廓為原則，其權利價值不得小於所選擇分配街廓最小分配面積所需之權利價值。

甲、乙既各自不足，依同辦法第二十九條第一項規定：「土地所有權人應領抵價地之權利價值未達直轄市或縣（市）主管機關通知辦理抵價地分配當次最小分配面積所需之權利價值者，應於主管機關規定期限內自行洽商其他土地所有權人申請合併分配或申請主管機關協調合併分配。未於規定期間內申請者，由主管機關依本條例第四十四條第二項規定，按原徵收補償地價發給現金補償。」而本條例第四十四條第二項規定，依前項第一款規定領回面積不足最小建築單位面積者，應於規定期間內提出申請合併，未於規定期間內申請者，該管直轄市或縣（市）主管機關應於規定期間屆滿之日起三十日內，按原徵收地價補償費發給現金補償（平均地權條例第五十四條第三項亦定有三十日之相同機制，惟其用語為「按原徵收補償地價發給現金補償」）。

故甲、乙應先各自於徵收公告期間內申請發給抵價地，嗣主管機關公布各街廓最小分配面積及所需權利價值後，於其規定期限內填具合併分配申請書，由二人自行洽商共同申請合併分配，或申請主管機關協調合併分配。因A地加B地之權利價值已達當次最小分配面積所需之權利價值，合併後即符合前開規定，得參加抽籤選擇街廓領回抵價地，並由甲、乙分別共有，應有部分按二人各自權利價值之比例定之。倘合併後依抽籤順序已無適合之最小分配面積可供分配，依同辦法第二十九條第二項，得於下次配地時重新申請合併分配或改領現金補償。

（四）取得抵價地後之租稅優惠

1.領回時免徵土地增值稅：土地稅法第三十九條之一第三項前段規定，區段徵收之土地依平均地權條例第五十四條第一項、第二項規定以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。

2.第一次移轉之原地價認定與減徵：同項但書規定：「但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，準用第一項規定。」故原地價係以「實際領回抵價地之地價」（即區段徵收後評定之地價）認定，而非徵收前之原規定地價或前次移轉現值，漲價總數額因而大幅縮減；所準用之同條第一項即「經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十」，故第一次移轉並得減徵百分之四十。

3.改領現金補償者亦免徵：土地稅法第三十九條第一項規定被徵收之土地免徵土地增值稅；同法第三十九條之一第二項並明定，區段徵收之土地以現金補償其地價者免徵土地增值稅，其中因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者亦免徵。

4.免徵契稅：契稅條例第二條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者應申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。抵價地為土地而非房屋，甲、乙領回並辦理所有權登記，免徵契稅。

5.自用住宅用地優惠稅率：領回之抵價地供自用住宅使用者，依土地稅法第十七條第一項，其地價稅按千分之二計徵，以都市土地面積未超過三公畝部分、非都市土地面積未超過七公畝部分為限，同條第三項並規定本人、配偶及未成年之受扶養親屬適用者以一處為限；日後出售時，依同法第三十四條第一項，就上開面積範圍內之土地漲價總數額按百分之十徵收土地增值稅，惟同條第二項規定出售前一年內曾供營業使用或出租者不適用之。

【結論】

綜上，甲、乙欲領回土地，應循二階段提出申請：第一階段，二人須各自於徵收公告期間內，檢具有關證明文件，以書面於指定地點或掛號郵寄向丙市主管機關申請發給抵價地（本條例第四十條第一項、區段徵收實施辦法第二十條）。第二階段，因A、B二地權利價值各自均未達當次最小分配面積所需之權利價值，二人應於主管機關規定期限內，依區段徵收實施辦法第二十九條第一項填具合併分配申請書，自行洽商共同申請合併分配或申請主管機關協調合併分配；合併後權利價值既已達標，即得抽籤選擇街廓領回抵價地，並按各自權利價值比例分別共有。若逾期未申請，該管直轄市或縣（市）主管機關應依本條例第四十四條第二項，於規定期間屆滿之日起三十日內按原徵收地價補償費發給現金補償，二人即無從領回土地。至租稅優惠，領回抵價地免徵土地增值稅，第一次移轉時以實際領回抵價地之地價為原地價計算漲價總數額並減徵百分之四十，領回登記免徵契稅，供自用住宅使用者並得適用地價稅千分之二及土地增值稅百分之十之自用住宅用地優惠稅率，以鼓勵土地所有權人領回抵價地，促進土地之合理利用。

【爭點】

我國公部門地價查估體系中，冠以「區段」之名者至少有三套並行制度：公告土地現值之「地價區段」、地價基準地之「近價區段」，及徵收補償市價查估之「地價區段」。三者外觀上均係將地價相近、條件相似之土地圈劃為同一單元，惟授權母法與法規位階、劃設目的與法律效果、劃分技術（有無路線價區段、是否選取比準地）、估價基準日與頻率及價格種類，均有明顯不同。

又應先予敘明者，題幹所稱「基準地近價區段」並非誤植。內政部訂定之「地價基準地選定及查估要點」第六點所用之法定用語即為「近價區段」，而非「地價區段」，此為基準地制度於用語上最直接之特徵，答題應以要點原文為準。

【法律依據與涵攝】

一、公告土地現值之地價區段

（一）法源與位階：地價調查估計規則第一條規定：「本規則依土地法施行法第四十條規定訂定之。依本規則所為之地價調查估計，應符合平均地權條例有關規定。」屬法規命令，主辦機關依同規則第二條為直轄市或縣（市）地政機關。

（二）劃設目的（功能）：依平均地權條例第四十六條，直轄市或縣（市）政府應經常調查轄區地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。故其劃設目的在建立全轄區公示地價之基礎單元，核心功能為土地增值稅稅基之形成。

（三）劃分方法：依同規則第三條，查估程序為蒐集資料、調查買賣或收益實例、估計正常單價、劃分地價區段、估計區段地價、計算宗地單位地價。第十八條規定，劃分時應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、土地使用管制、交通運輸、自然條件、公共建設、工商活動、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段；並得就具顯著商業活動之繁榮地區劃設「繁榮街道路線價區段」，就繁榮街道以外已開闢道路鄰接地價顯著較高之土地劃設「一般路線價區段」；非建築用地經依法允許局部集中作建築使用而地價顯著差異者應單獨劃分，零星建築用地得視為一個地價區段另編區段號；公共設施保留地應單獨劃分，帶狀者得分段劃分。其後第十九條、第二十條定區段界線與地價區段圖，第二十一條定區段地價之估計（有實例者取調整至估價基準日單價之中位數，無實例者選取鄰近基準地價區段按區域因素評價基準表修正），第二十三條據以計算宗地單位地價。可知本制度以「區段地價」為核心，由區段地價直接推算宗地地價，不選取比準地（本規則全文並無「比準地」之用語）；估價基準日依第十七條第三項為每年九月一日，案例蒐集期間為前一年九月二日至當年九月一日，評定後於次年一月一日公告。

二、基準地之近價區段

（一）法源與位階：係內政部本於職權訂定之「地價基準地選定及查估要點」，性質為行政規則，並無個別法律授權條款，位階最低，此為其與另二者最根本之差異。

（二）劃設目的（功能）：依該要點第一點，係「為建立地價之衡量基準，促進合理地價之形成」，地政機關得視地價變動情形，於一定範圍之地區內選定及查估基準地；第二點定義基準地為「經地政機關選定，並估計其價格日期正常價格之土地」。故近價區段之劃設非為課稅或補償，而係為在各同質價格區域內配置具代表性之基準地，對外提供客觀地價指標，供不動產估價師執行業務、金融機構估價及一般民眾交易參考。

（三）劃分方法：依該要點第六點，直轄市或縣（市）地政機關應依下列影響地價因素，於都市計畫地籍套繪圖或其他圖籍上劃分近價區段：（一）行政區劃及土地利用之公法管制程度。（二）地形、地質等自然條件。（三）交通設施、公共公用設施、商業設施等之接近狀態。（四）土地利用狀態。（五）事業種別及繁榮程度。（六）景觀及災害狀況。（七）其他明顯影響地價之因素。同點第二項並明定依前項因素劃分近價區段時，應以把握地價之同質空間為原則。其列舉之因素較地價調查估計規則第十八條抽象概括，且不設路線價區段之細分。基準地之分布密度依第八點以一個近價區段設定一點為原則；其選定應符合第七點所定代表性、顯著性、恆久性、均勻性及完整性五項原則，並依第九點由直轄市或縣（市）地政機關召集地價專家學者及不動產估價師組成專案小組，就第七點所列原則審議，經審議通過後編號造冊。其價格日期依第十一點以每年三月三十一日為準，與另二者之估價基準日均不相同；並依第十二點應兼採比較法、收益法、成本法或其他適當之估價方法二種以上方法，依不動產估價技術規則規定查估其正常價格（但因情況特殊不能採取二種以上方法估價者，不在此限），且不經地價評議委員會評定，不生課稅或補償之直接法律效果。

三、徵收補償之地價區段

（一）法源與位階：土地徵收補償市價查估辦法第一條明定「本辦法依土地徵收條例第三十條第四項規定訂定之」，屬有明確法律授權之法規命令；其上位規範土地徵收條例第三十條規定被徵收土地應按徵收當期之市價補償其地價，並提交地價評議委員會評定。

（二）劃設目的（功能）：依該辦法第二條，市價指市場正常交易價格，比準地指「地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地」。故此類地價區段之劃設，目的在為徵收範圍內各宗土地建立市價查估之比較基準單元，藉比準地之選取與個別因素調整求得貼近市場行情之補償地價，落實憲法財產權之保障。其法律效果最為直接，區段劃設當否將直接影響補償金額。

（三）劃分方法與比準地：該辦法第四條列明查估程序（蒐集圖籍資料、調查買賣或收益實例、劃分地價區段、估計正常單價、選取比準地並查估市價、計算宗地市價、提交地價評議委員會評定）。第十條規定劃分地價區段應實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價差異、土地使用管制、交通運輸及其他影響地價因素為之；非建築用地經允許局部集中作建築使用而地價顯著差異者單獨劃分，公共設施保留地應單獨劃分，帶狀者分段劃分，同一公共設施保留地分次徵收者並有特別規定。值得注意者，本辦法未設路線價區段之機制，宗地個別差異改由比準地與個別因素調整承擔：依第十八條，應於預定徵收土地範圍內各地價區段就具代表性之土地分別選取比準地，都市計畫範圍內公共設施保留地毗鄰之地價區段亦同；第二十條再以比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計各宗土地市價；第二十二條定公共設施保留地區段地價以毗鄰非保留地區段地價平均計算。另依第十七條，估價基準日為每年九月一日及三月一日，並分別對應半年之案例蒐集期間；第三條並允許將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理。

四、三者之綜合比較

（一）法源位階不同：分別為地價調查估計規則（土地法施行法第四十條授權）、地價基準地選定及查估要點（內政部職權訂定之行政規則）、土地徵收補償市價查估辦法（土地徵收條例第三十條第四項授權），中間者位階最低。

（二）目的與法律效果不同：一為公示地價與土地增值稅稅基之形成；一為徵收補償市價之查估基礎，直接決定補償金額，權利影響最深；近價區段則純為配置地價指標而設，供估價專業與市場參考。

（三）劃設範圍不同：公告土地現值之地價區段逐年就全轄區全面劃設；徵收補償之地價區段僅就預定徵收範圍及都市計畫內公共設施保留地毗鄰區段個案劃設；近價區段則視地價變動情形於一定範圍地區劃設，非必及於全轄。

（四）劃分方法不同：地價調查估計規則所列影響因素最詳盡，並獨有路線價區段之設計，以路線價及臨街深度反映宗地差異；徵收補償辦法不設路線價區段，改以比準地為核心；近價區段之劃分因素最概括，且以每一區段一點為密度原則，區段本身不另估區段地價。

（五）基準日、價格種類及程序不同：公告土地現值依地價調查估計規則第十七條第三項以每年九月一日為估價基準日，一年一次，次年一月一日公告，所得者為法定公示地價；基準地之價格日期則依要點第十一點為每年三月三十一日，與另二者不同，所得者為該價格日期之正常價格；徵收補償依土地徵收補償市價查估辦法第十七條採九月一日及三月一日二個估價基準日，一年二次，並依土地徵收條例第三十條第三項，主管機關應每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據，所得者為市價。程序上第一種與第三種均須經地價評議委員會評定，基準地則僅經專案小組審議。

【結論】

綜上，三種區段雖同以「將價格水準相近之土地劃為一單元」為技術核心，惟劃設目的迥異：公告土地現值之地價區段依地價調查估計規則第十八條以下劃設，功能在建立平均地權條例第四十六條所定公示地價與土地增值稅稅基；基準地之近價區段依地價基準地選定及查估要點第六點劃設，功能在配置基準地以提供客觀之地價指標；徵收補償之地價區段依土地徵收補償市價查估辦法第十條劃設，功能在為同辦法第十八條比準地及第二十條宗地市價之推估建立比較基準，以實現市價補償。三者因目的不同，遂於法規位階、劃設範圍、路線價區段之有無、比準地之選取與否、基準日頻率及價格種類上各有設計，並非同一制度之重複。惟其所處理者終究為同一土地之價格，長期仍宜藉實價登錄資料共用、劃分因素標準化及區段界線勾稽，縮小同一土地於不同制度下之價格落差，以兼顧稅制公平、補償合理與地價資訊之公信力。

【爭點】

本題所詢者，為同處都市計畫範圍內、卻分屬不同使用分區之兩類土地，其影響價格因素分析重點之差異。所謂都市計畫農業區之零星建築土地（俗稱建地目），係指坐落於都市計畫農業區內，惟於都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地之土地；其在分區上屬農業區，原則上受農業區使用管制之拘束，卻因既存事實而例外享有一定之建築權利。住宅區土地則係依都市計畫法第32條劃定、第34條所定為保護居住環境而設之分區，法定用途即為居住使用。二者法律性質既異，估價時對一般因素、區域因素及個別因素之權重配置、最有效使用之判定、比較標的之蒐集及估價方法之選擇，自應有所不同。

【法律依據與涵攝】

（一）影響價格因素之法定架構

依不動產估價技術規則第11條，不動產估價應蒐集勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料，影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素，以及相關交易、收益及成本資料。三類因素之定義規定於同規則第2條：第14款所稱一般因素，指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素；第15款所稱區域因素，指影響近鄰地區不動產價格水準之因素；第16款所稱個別因素，指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。同條第11款至第13款並界定同一供需圈、近鄰地區及類似地區，作為區域因素分析之空間範圍；第17款則定義最有效使用，指在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，得以獲致最高利益之使用。

在操作面，同規則第21條將「比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額」列為比較法估價程序之第四步驟；第19條第3款、第4款則分別就區域因素調整、個別因素調整設有定義，即以比較標的價格為基礎，就其與勘估標的因區域因素、個別因素不同所生之價格差異逐項進行分析及調整。第24條規定調整以百分率法為原則，亦得以差額法調整，並應於估價報告書中敘明；第25條則設幅度上限：區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整之總調整率大於百分之三十時，應判定該比較標的與勘估標的差異過大而排除其適用，但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。三類因素即為兩類土地估價之共同骨架，差別在各因素之內涵與權重。

（二）都市計畫農業區零星建築土地之分析重點

其一，法規面之使用管制為價格形成之首要關鍵。都市計畫法第33條規定，都市計畫地區得視地理形勢、使用現況或軍事安全上之需要，保留農業地區或設置保護區，並限制其建築使用；農業區以維持農業生產為主，依都市計畫法臺灣省施行細則第29條，原則上僅得申請興建農舍及農業產銷、休閒農業、自然保育、綠能等設施，且有農民身分等限制。惟同細則第30條就農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，另設特別規定：其第1款定建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十；第2款定土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定；第3款定原有建築物之建蔽率已超過第1款規定者得就地修建，但改建、增建或拆除後新建，不得違反第1款之規定。應注意者，上開規定係都市計畫法臺灣省施行細則所定，各直轄市另定有各該都市計畫法施行細則或都市計畫施行自治條例（如臺北市已將原施行細則修正為臺北市都市計畫施行自治條例，其農業區之使用管制另依臺北市土地使用分區管制自治條例），管制內容與數值未必一致，估價時務必依勘估標的所在直轄市、縣（市）之各該法規及都市計畫書圖認定，不得逕行套用。

其二，個別因素之重點在於「可否合法建築」。此類土地價值高低非單純取決於宗地條件優劣，而繫於能否確實取得建造執照。故應查核地目與都市計畫發布實施日期之先後、土地使用分區證明所載內容、既有建築物之合法性（有無建築執照、使用執照或合法房屋證明）、面積與形狀是否足供建築、有無面臨合於規定之道路及其寬度、地形高低與整地成本等。若不能認定為零星建築用地而無從請領建照，該土地實質上僅能為農業使用，價格即降至一般農地水準；反之確可建築者，價格顯著高於周邊純農地。此一臨界性為建地目估價最須審慎之處。

其三，區域因素之重點在於農業區之整體環境水準。近鄰地區多為農地、農舍及農業設施，自來水、污水下水道、公園、學校、消防等公共設施服務水準普遍不足，道路多為既成道路或農路；並須查明鄰近有無畜牧場、禽畜舍、資源回收場、殯葬設施等嫌惡設施。此等因素對建地目價格之影響，遠大於其對住宅區土地之影響。

其四，最有效使用之判定與方法選擇。依技術規則第2條第17款，最有效使用須以合法為前提，故建地目之最有效使用不得逾越前述法定簷高、層數、建蔽率及容積率上限，且依同細則第30條第2款，除作居住使用外，僅建築物之第一層得作小型商店及飲食店，故多僅能為低密度透天住宅或一樓兼作小型商店、飲食店之使用。又此類土地交易稀少、個案差異大，符合第25條調整幅度限制之比較標的不易取得，比較法適用受限；縱因勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料而得依同條但書於估價報告書中敘明後例外採用，其說服力仍有限，故宜依第14條兼採二種以上方法，輔以第70條所定土地開發分析法，即依土地法定用途與使用強度估算開發或建築後總銷售金額，扣除直接成本、間接成本、資本利息及利潤而求取土地開發分析價格，或以收益法檢核，再依第15條綜合比較並敘明決定理由。至於將來循通盤檢討變更為建築用地之可能性與回饋負擔，屬不確定之期待利益，應審慎評估並於報告中揭露。

（三）住宅區土地之分析重點

其一，一般因素比重相對顯著。住宅區土地為住宅市場主要標的，總體經濟景氣、房貸利率與金融信用管制、房地合一所得稅制、社會住宅與都市更新等住宅政策、人口與家戶結構變遷，均全面影響其價格水準，正符技術規則第2條第14款之定義。

其二，區域因素以生活機能與環境品質為核心。依都市計畫法第34條，住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。故學區、大眾運輸可及性、商業服務設施、公園綠地與公共設施完備程度、鄰里寧適性及街廓發展趨勢，均為分析重點；並須掌握同一供需圈內近鄰地區與類似地區之價格水準差異。

其三，個別因素以宗地條件與建築強度為核心。包括面積、形狀是否方整、臨路寬度與角地條件、寬深比、地勢地質、有無畸零地或須合併使用之情形，以及法定建築強度。就建築強度言，都市計畫法臺灣省施行細則第32條定住宅區建蔽率不得超過百分之六十，第34條則規定住宅區容積率應依該都市計畫之計畫容納人口、居住密度及鄰里性公共設施用地面積比值分級訂定，實際數值仍須依各該都市計畫書及土地使用分區管制要點認定，直轄市並依各該自治法規辦理；此外尚應評估容積移轉及都市更新、危老重建之容積獎勵可能性。建築強度直接決定可銷售樓地板面積，為決定性之個別因素。

其四，估價方法以比較法為主。住宅區交易活絡、實價登錄資料充足，易於蒐集同一供需圈內之比較標的，並依第19條、第21條進行情況、價格日期、區域因素及個別因素調整，調整幅度亦較易符合第25條限制；另可依第70條土地開發分析法或收益法檢核，再依第14條、第15條綜合決定價格。

（四）兩者差異之綜合比較

就使用管制言，建地目係農業區內之例外容許使用，強度受法定上限拘束；住宅區則為法定住宅用途，強度由分區管制要點正面授予。就最有效使用言，建地目重點在「能否建築」，住宅區則在「如何用足容積」。就因素權重言，建地目以個別因素中之建築可行性及法規限制為決勝點，區域因素偏重農業區環境劣勢與嫌惡設施；住宅區則三類因素並重，而以生活機能與建築強度為核心。就資料與方法言，建地目比較標的稀少、調整幅度易逾第25條上限，須兼採土地開發分析法或收益法輔助；住宅區則以比較法為主、他法檢核。就風險言，建地目存在建照核發、既有建物合法性及未來變更之不確定性，屬應揭露之限制條件；住宅區之法規風險相對明確而低。

【結論】

綜上，兩類土地之估價雖同以不動產估價技術規則第11條及第2條第14款至第16款所定一般因素、區域因素、個別因素為分析骨架，惟重心迥異。都市計畫農業區之零星建築土地受都市計畫法第33條及勘估標的所在直轄市、縣（市）之都市計畫法施行細則或都市計畫施行自治條例（如都市計畫法臺灣省施行細則第29條、第30條）之管制，價格關鍵在於能否依零星建築用地之規定合法請領建造執照、法定建蔽率與容積率之上限，以及農業區區域環境之劣勢，且因比較標的稀少而須兼採土地開發分析法或收益法佐證。住宅區土地則依都市計畫法第34條享有完整之居住使用權能，價格重心落在總體經濟與住宅政策等一般因素、生活機能與公共設施等區域因素，以及宗地條件與建築強度等個別因素，並以比較法為主要方法。估價師應依技術規則第14條兼採二種以上估價方法、第15條綜合比較決定價格，並將使用管制之查證結果、比較標的取捨理由及不確定性充分揭露於估價報告書，方能使估價結果客觀合理。

【爭點】

公共設施保留地係都市計畫指定供公共設施使用、但尚未經政府取得之私有土地。此類土地自指定之日起即負擔禁建、限建及不得為妨礙指定目的使用之公法上負擔，市場價格早因「保留」本身而遭壓抑，且交易稀少、多非正常交易。倘徵收補償逕依保留地本身受限後之實際市價查估，等同令被徵收人單獨承擔全體市民享受公共設施之不利益，與憲法財產權保障所要求之公平補償有違。

故我國於土地徵收條例第30條第1項後段設有特別規定，將補償基準自「標的物本身之市價」移轉至「毗鄰非公共設施保留地之平均市價」，並由土地徵收補償市價查估辦法建構一套與一般宗地全然不同之查估技術。本題爭點，即在於此一基準轉換於地價區段劃設、比準地選取、宗地市價計算、最有效使用判定及估價方法運用上，究竟產生哪些異於一般徵收補償查估之特殊性。

【法律依據與涵攝】

（一）公共設施保留地之法律性質與價格困境

依都市計畫法第48條，指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所以徵收、區段徵收或市地重劃方式取得之。同法第51條明定，指定之公共設施保留地不得為妨礙其指定目的之使用，但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用；第50條則規定保留地在未取得前得申請為臨時建築使用，惟經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時，權利人應自行無條件拆除。

涵攝而言，保留地在被取得前處於「使用凍結」狀態：既不能依毗鄰土地之開發強度建築利用，又須無償承受隨時被開闢之風險，成交價格顯著低於相鄰可建築用地，且買方多以節稅、抵繳或容積移轉為目的，難謂正常交易。此即其價格困境，亦為必須設計特殊補償基準之根本原因。

（二）特殊性之核心：改以毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償

土地徵收條例第30條第1項規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。」同條第2項規定該市價由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之，第4項並授權中央主管機關訂定查估辦法。

此即本題最核心之特殊性：一般被徵收土地依「該宗土地本身之市價」補償，保留地則例外脫離標的物本身，以「毗鄰」之「非公共設施保留地」之「平均市價」為準，藉以擬制排除保留所生之價格減損。與都市計畫法第49條以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準、必要時得加成補償（加成最高不超過百分之四十）相較，現行市價補償水準已明顯提高，惟「以毗鄰非保留地為基準」之邏輯一脈相承。

（三）查估技術上之特殊性

1. 地價區段之劃設：依土地徵收補償市價查估辦法第10條，公共設施保留地應「單獨劃分地價區段」，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分；帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同分段劃分；同一保留地分次徵收時，得視為同一公共設施保留地劃設地價區段。此與一般以地價相近、地段相連者劃為同一區段之原則不同，係先以「保留地身分」為區段界線，再與毗鄰區段連動。

2. 比準地之選取：同辦法第2條就比準地之定義，除一般「地價區段內具代表性之宗地」外，並包括「作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地」；第18條並規定「都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段」亦應選取比準地。可知比準地非選在保留地區段本身，而選在其毗鄰之非保留地區段，估價作業重心整個外移。

3. 宗地市價之計算：第20條規定宗地市價應以比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之，「但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限」。亦即保留地不作個別因素調整，逕依其區段地價定之，與一般宗地逐宗調整之作法迥異。

4. 區段地價之加權平均：第22條為最具體之操作規範。第1項規定都市計畫區內公共設施保留地區段地價，以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算；第2項規定前項非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價；第3項明定所稱平均計算，「指按毗鄰各非公共設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算」，且毗鄰為公共設施用地區段，其區段地價經納入計算致平均市價降低者，不予納入；第4項就都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，經劃屬公共設施保留地地價區段者，其區段地價以與該保留地地價區段距離最近之三個同使用性質地價區段為基準，並得參酌區域因素調整估計之區段地價平均計算結果定之，計算結果較高者應從高計算；第5項規定宗地跨越二個以上地價區段者，按各該區段面積與區段地價之積之和除以宗地面積定其單位地價；第6項就區段徵收範圍內之保留地，以同屬該範圍內之非保留地區段地價平均計算為原則，無毗鄰非保留地者回歸第1項查估。

5. 作業步驟與形式要求：第23條就前條第3項之加權平均明定五款作業步驟：蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料；以地籍圖繪製之地價區段圖作為作業底圖；量測保留地區段毗鄰各非保留地之區段線長度（以電腦量測為原則，長度以公分為最小單位，未滿一公分者以一公分計）；以各區段線長度之和為總長度；以毗鄰各非保留地區段地價乘以各區段線長度，再除以總長度，加總計算保留地區段地價。第24條規定僅以點相接者不計入加權平均；第25條規定應填寫公共設施保留地地價加權平均計算表。此種以「區段線長度」為權數之幾何式計算，係一般估價作業所無之特殊技術。

（四）估價原理層面之特殊性

1. 最有效使用之判定：依不動產估價技術規則第2條，最有效使用指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。保留地受都市計畫法第51條限制，其「合法」使用僅限於原來使用、妨礙目的較輕之使用或第50條之臨時建築，若逕依此認定最有效使用，結果必然偏低。現行制度遂不以保留地本身之最有效使用為前提，改藉毗鄰非保留地之最有效使用擬制其未受保留時之價值水準，此為估價前提上之根本轉換。

2. 估價方法之選擇：保留地交易稀少且動機特殊，難以蒐集足夠且正常之比較標的，比較法運用受限；亦幾無客觀收益，收益法難以適用。查估辦法遂將真正之估價工作放在毗鄰非保留地區段之比準地上，依第19條以比較法選取一至三件比較標的、進行個別因素調整推估試算價格，並得參酌收益價格綜合評估決定比準地地價；保留地本身則不再估價，而以加權平均導出，此即「估價作業與補償標的分離」之特殊性。

3. 既存建物與臨時使用之處理：保留地上之合法建築改良物依法另行補償（都市計畫法第49條第1項後段就地上建築改良物定有以重建價格為準之規定）；至依第50條申請之臨時建築，因權利人負無條件拆除義務，其價值不應反映於地價查估之中。

4. 容積移轉之影響：依都市計畫法第83條之1，公共設施保留地之取得得以容積移轉方式辦理；都市計畫容積移轉實施辦法第6條第1項第3款並明定送出基地包括「私有都市計畫公共設施保留地」，但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。故部分保留地於市場上具可移出容積之價值，成交價格已非單純之受限土地價格；惟徵收查估仍一律依第22條加權平均定之，不另計容積價值以免重複評價，足見保留地之「市場實價」與「補償市價」在制度上本即分流。

（五）現制之評價與實務爭議

現制方向上已排除保留所生之價格減損，較公告土地現值加成補償大幅貼近市場行情，應予肯定。惟仍有下列爭議：其一，「毗鄰」之認定，雖第24條已排除僅以點相接者，就曲折地界、跨越道路之區段是否屬毗鄰仍生爭執。其二，以區段線長度為權數屬幾何性標準，未必反映各毗鄰區段之實質價格影響力，低價區段接觸邊較長時將拉低結果。其三，第20條但書排除個別因素調整，同一區段內臨路、形狀差異甚大者難以反映個案差異。其四，長期劃設而遲未徵收（都市計畫法第50條之2所稱逾二十五年未經政府取得者）期間之利用損失，並未納入補償範圍。

【結論】

綜上，公共設施保留地徵收補償市價查估之特殊性，係由土地徵收條例第30條第1項後段「應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價」此一基準轉換所導出。技術上表現為：保留地應單獨劃分地價區段（土地徵收補償市價查估辦法第10條）、比準地改選於毗鄰非保留地區段（第2條、第18條）、宗地市價不作個別因素調整（第20條但書）、區段地價依毗鄰各非保留地之區段線長度加權平均計算並排除拉低平均之公共設施用地區段（第22條至第25條）。就估價原理言，其不以保留地本身受限後之最有效使用為前提，而以毗鄰非保留地擬制其未受保留時之價值，並將估價作業自標的物移轉至毗鄰區段，此與一般宗地查估最為不同。實務上宜公開地價區段圖、區段線量測結果及加權平均計算表以強化可檢驗性，並就同一區段內條件顯著差異者適度開放個別因素調整、長期未取得者另設補償機制，方能更符公平補償之憲法要求。

【爭點】

本題為名詞解釋題，五個名詞分屬不動產估價三個不同層次：第一小問「部分估價」與「獨立估價」屬估價前提（估價條件）之設定問題，係就不動產之一部分估價時，對其餘部分是否納入考量之差別；第二小問「土地殘餘法」與「建物殘餘法」均屬收益法之應用，核心在於殘餘淨收益之歸屬對象與資本化對象；第三小問「特殊價格」則為不動產估價技術規則第2條所定四種價格種類之一，關鍵要件在於客體「不具市場性」。

應特別注意者，「部分估價」與「獨立估價」於現行不動產估價技術規則並無定義性條文，屬學理及實務通說用語，作答時宜先點明其法律定位，再援引技術規則有關勘估標的內容與估價條件之規定為據，方不致誤指條號；「土地殘餘法」「建物殘餘法」條文雖未使用該等名稱，惟其計算式已明定於第44條、第45條，應逐字援引。

【法律依據與涵攝】

一、部分估價與獨立估價（第一小問）

（一）法律定位：現行不動產估價技術規則就此二名詞並未設專條定義，惟其精神散見於下列條文。技術規則第9條規定：「確定估價基本事項如下：一、勘估標的內容。二、價格日期。三、價格種類及條件。四、估價目的。」第7條規定：「依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之。」第6條第2項並規定：「不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。」可知我國係透過「勘估標的內容之確定」與「估價條件之敘明」二項作業要求，落實此二種估價前提之區辨。

（二）部分估價之意義：指就構成一宗不動產之一部分（例如房地一體中之土地部分或建物部分、一棟建物中之特定樓層或出租部分）為估價時，於「承認該部分仍屬整體不動產構成部分」之前提下，考量其與其餘部分結合使用所生之限制與影響（如既有建物之存在、租賃關係、使用現況），據以求取該部分之價格。其估價結果反映現況，故與整體不動產價格間具有分配上之關聯性。

（三）獨立估價之意義：指不動產係由土地及建物等結合而構成時，僅就其中之土地部分，視為其上並未存在建物之獨立者（即素地、更地）而為估價。易言之，係捨棄勘估部分與其餘部分之結合關係，擬制其餘部分不存在，據以求取該土地單獨存在時之價格。學理上與此二者同屬「估價對象確定條件」之範疇者，尚有併合估價（以與相鄰不動產合併為前提而估價）及區分估價（將不動產之一部分予以分割，視為單獨者而估價），本題未問，附此敘明以明體系。

（四）二者之比較：1.前提不同：部分估價考量其餘部分之存在及其影響；獨立估價則擬制其餘部分不存在。2.結果不同：同一筆土地，以獨立估價（視為素地）所得價格，通常高於以部分估價（受既有建物、租約或使用管制拘束）所得價格。3.適用時機不同：部分估價多用於房地價格分離、一棟建物中特定部分（如出租部分）之估價、部分徵收補償等須反映現況之情形；獨立估價則多用於最有效使用之判斷、土地開發分析法之素地價格推估、設定地上權或都市更新前之基地價值評估等。4.無論採何者，估價師均應依第6條第2項、第9條規定敘明勘估標的內容與估價條件，以免使用者誤解估值之前提。

二、土地殘餘法與建物殘餘法（第二小問）

二者均為收益法之應用。技術規則第28條規定：「收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。依前項方法所求得之價格為收益價格。」於土地與建物合併使用、僅能取得房地整體淨收益之情形，其共同邏輯為：自房地淨收益中先扣除歸屬於其中一方之淨收益，所餘之「殘餘淨收益」歸屬於他方，再以他方之收益資本化率還原，求取他方之價格。

（一）土地殘餘法：即技術規則第44條第1項第2款所定之計算方式。該條第1項規定：「土地收益價格依下列計算式求取之：一、地上無建物者：土地收益價格＝土地淨收益／土地收益資本化率。二、地上有建物者：土地收益價格＝（房地淨收益－建物淨收益）／土地收益資本化率。」所稱建物淨收益，依同條第2項規定：「建物淨收益依下列計算式求取之：一、淨收益已扣除折舊提存費者：建物淨收益＝建物成本價格×建物收益資本化率。二、淨收益未扣除折舊提存費者：建物折舊前淨收益＝建物成本價格×（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）。」其邏輯為：房地淨收益扣除歸屬建物之收益後，殘餘收益歸屬土地，再以土地收益資本化率還原求取土地價格。適用時機：建物係新建或屋齡尚新，以成本法求取建物成本價格較為準確可靠，而土地本身缺乏交易實例、比較法不易適用時，宜採之。

（二）建物殘餘法：即技術規則第45條第1項第1款第2目及第2款第2目所定之計算方式。該條第1項規定：「建物收益價格依下列計算式求取之：一、淨收益已扣除折舊提存費者：（一）建物收益價格＝建物淨收益／建物收益資本化率。（二）建物收益價格＝（房地淨收益－土地淨收益）／建物收益資本化率。二、淨收益未扣除折舊提存費者：（一）建物收益價格＝建物折舊前淨收益／（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）。（二）建物收益價格＝（房地折舊前淨收益－土地淨收益）／（建物收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）。」同條第2項並規定：「前項土地淨收益，得先以比較法求取土地比較價格後，再乘以土地收益資本化率得之。」其邏輯為：房地淨收益扣除歸屬土地之收益後，殘餘收益歸屬建物，再以建物收益資本化率（未扣折舊者尚須加計折舊提存率）還原求取建物價格。適用時機：土地交易實例充足、以比較法求取土地價格較為可靠，而建物屋齡較久、耐用年數與折舊估計困難致成本法適用不易時，宜採之。

（三）二者之對照：土地殘餘法所求者為土地價格，扣除項為建物淨收益，其正確性倚賴成本法之可靠度；建物殘餘法所求者為建物價格，扣除項為土地淨收益，其正確性倚賴比較法之可靠度。二者對扣除項與收益資本化率之估計均極為敏感，微小誤差經資本化還原後將被顯著放大，故技術規則第14條要求兼採二種以上估價方法，第15條並要求就不同方法所得價格綜合比較、金額顯著差異者重新檢討，即在防免單一殘餘法之偏誤。

三、特殊價格（第三小問）

（一）法定定義：技術規則第2條第4款規定：「特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。」其要件有二：1.客體須為「不具市場性」之不動產，例如古蹟、歷史建築、宗教建築、公共設施用地、學校等，因法令限制或性質特殊而不流通於自由市場者；2.結果仍須以貨幣金額表示。因欠缺市場交易實例，實務上多以成本法（重建成本或重置成本）推估，難以適用比較法。

（二）體系定位：技術規則第6條第1項規定：「不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常租金及限定租金。」四種價格中，正常價格（第2條第1款）、限定價格（第2款，以權利與所有權合併、不動產合併，或違反經濟合理性之分割為前提）、特定價格（第3款，基於特定條件下形成之價值）三者，其客體均明定為「具有市場性之不動產」，差別僅在於有無限定條件或特定條件；唯獨特殊價格之客體為「不具市場性」之不動產。是以「有無市場性」即為特殊價格與其餘三種價格最根本之分界，此為作答時務必凸顯之對照點。

【結論】

綜上，部分估價與獨立估價之區別在於估價前提：前者承認勘估部分與其餘部分之結合關係並考量其影響，後者則假設該部分獨立存在；二者於現行技術規則雖無定義明文，惟依第6條第2項、第7條及第9條規定，估價師應於報告書中明確敘明勘估標的內容與估價條件。土地殘餘法與建物殘餘法同為收益法之應用，前者依第44條第1項第2款自房地淨收益扣除建物淨收益後求取土地價格，適用於建物價格易求得之情形；後者依第45條第1項第1款第2目自房地淨收益扣除土地淨收益後求取建物價格，適用於土地價格易求得之情形，二者並應依第14條、第15條兼採他法交叉檢核。至於特殊價格，依第2條第4款係指對「不具市場性」之不動產所估計並以貨幣金額表示之價值，與同條前三款以「具有市場性」為前提之正常價格、限定價格、特定價格形成明確分界，構成我國估價價格種類體系之完整圖像。