115年高考三級地政申論題完整擬答

一、請求權與問題所在
A法人為原告，丙是其新任代表人，並非丙個人請求返還房地。A若主張乙登記妨害其所有權，得以民法第767條第1項中段請求塗銷；但必須先證明所有權移轉未有效發生。題目只說「未經總會決議」與「價款未入帳」，尚不能直接跳到買賣及移轉無效。

二、未經決議的效力，須先辨別代表權限制來源
（一）一般社團法人
依民法第27條，董事對外代表法人，對其代表權所加的限制不得對抗善意第三人。若應經總會同意只是章程或內部決議所設的限制，乙不知該限制或不知甲違反者，A原則不得以之對抗乙。題稱「法人」不當然就是股份有限公司，也沒有一條適用所有法人的規定，說出售辦公室一律須經股東會特別決議。
若乙明知甲欠缺所需同意，則不能受該項善意保護；應依具體限制性質及有無追認判斷代表行為效力。若另有適用該類法人的法定限制，亦須依該法規目的判斷，不能把內部限制的規則無條件延伸。

（二）如A為股份有限公司
題目提及「公司股東會」，可進一步以股份有限公司為設例。公司法第185條第1項第2款對讓與全部或主要部分營業或財產，要求股東會特別決議，並有第4項董事會提案程序。一般門檻為代表已發行股份三分之二以上股東出席、出席表決權過半數同意；公開發行公司另有第2項替代門檻，章程較高者從其規定。
本題明示房地為A唯一資產，原則應檢討全部或主要財產讓與，不能當作一般零星資產出售。但僅出售辦公室本身，不當然證明任何公司的事業均不能成就，仍須看經營與資產情況。

三、公司法第185條的善意相對人保護
（一）違反該條的效力，有依民法第71條認為無效、依無權代表認為效力未定等討論。作答不能只列學說而忽略交易安全。最高法院113年度台上字第1865號判決指出，是否完成內部決議、標的是否主要財產，外部交易者通常難從外觀知悉；公司治理內控風險不宜轉嫁給善意交易相對人，公司不得以不符第185條程序對抗善意受讓人。
（二）這是就第185條規範目的所作的保護判斷；不宜一面說法定限制絕不保護善意，一面又將同案善意保護忽略。也不能自行把該判決改寫成「未看議事錄一律重大過失，所以一律無效」。
（三）本件尚未交代乙明知無決議、與甲串通或刻意規避程序的事實。房地作辦公室使用，只能作為查證線索，不能證明乙已知A全部資產或股東會情形。A如主張乙惡意，應提出具體證據；不能在結論突然要求乙證明全無過失，倒置前述判斷。

四、價款未入帳不等於移轉無效
（一）乙若已向有收款權限的甲付款，而甲未將款項交回或入帳，首先是甲對A的責任問題，不能逕認乙沒付款，更不能逕認雙方虛偽買賣。
（二）若乙確未付價款，通常是買賣契約的履行問題，A可請求付款，符合法定要件時催告、解除並請求回復原狀；買方未付款本身不當然使已完成的物權移轉無效。
（三）若證明甲乙通謀虛偽意思表示，或共同逾越權限且乙不受善意保護，則另依民法第87條或無權代表等規定處理。但題目沒有提供的串通、侵占或付款情節，不得直接當成既定事實。

五、塗銷請求及登記公信力的區別
（一）若負擔及處分行為均因欠缺權限而不對A生效，且A未承認，A仍為所有人，得依第767條請求塗銷。物權行為獨立性不能治癒處分行為自己也具有的權限瑕疵。
（二）若只有債權原因無效而物權行為有效，則應檢討第179條不當得利返還；不能不分析處分效力便一律依第767條請求。
（三）民法第759條之1第2項及土地法第43條保護信賴不實登記的善意第三人。本件原登記為A所有本來正確，問題在甲的代表行為，乙不能以登記公信力補正代表權瑕疵。惟乙仍可能依前述代表權限制或公司法裁判見解受保護，兩者不能混為一談。

【結論】以題目已知事實，A不能僅憑未經總會／股東會決議及帳冊未見價款，就當然要求乙塗銷。乙若為受保護的善意相對人，丙代表A的本件請求無理由，A應另向甲追究交付款項或損害賠償責任；如A進一步證明乙不受善意保護，且所有權處分確不生效力，始得依第767條請求塗銷。

一、壬雖為共有人，仍須證明甲1、乙1無權占有
依民法第818條，共有人按應有部分對共有物全部有使用收益權，但持分不是地上的特定位置，不能以持分為由任意排他占有。若甲1、乙1無使用權源，壬得依第767條請求拆除妨害及返還，並依第821條為全體共有人利益請求回復共有物，不能要求只交給壬一人。
本題重點是有無分管契約，以及壬取得持分後是否受拘束；「沒有書面」不等於「沒有契約」。

二、得以默示成立分管契約，但須有合意證據
（一）分管契約是共有人就特定部分約定各自使用、收益或管理的契約，非要式契約。依第153條，明示或默示意思表示一致，均可成立。
（二）默示須有客觀行為足以推知彼此承諾。全體共有人各自劃定位置建屋、按照同一安排交付使用、承認他房界線並由後代延續，均可作為證據；只是某人占用多年而其他人未起訴，可能出於親情容忍或不知權利，尚不能單憑沉默認定合意。
（三）題目特別交代原八位共有人及其繼承人，均曾分別在特定位置建屋，且甲1、乙1占有的是延續已久的家族祖厝。綜合這種全體分別利用的安排，較有理由推認默示分管，而非僅一人任意占用。仍應查核原分配範圍、各房認可情形及有無後來擴建超出；主張有權占有的甲1、乙1須就該契約及所占範圍提出證據。
（四）契約權利義務不是專屬一身者，依第1148條由繼承人承受，故甲1、乙1可繼受甲、乙的分管地位。此與因買賣取得持分的壬，是否承受契約，是不同問題。

三、對壬的效力須注意新舊法
（一）民法第826條之1第1項自98年7月23日施行，不動產共有使用管理等約定，登記後對應有部分受讓人或取得物權之人具有效力。條文不是分管契約本身的成立要件；未登記的契約在原締約共有人間仍可能有效。
（二）依民法物權編施行法第1條的不溯及原則，修正施行前成立的分管契約，不能直接以新增登記要件否定其對後手的效力。應依釋字第349號：受讓人不知悉且無可得而知情形者，始不受拘束；知悉或可得而知者仍受拘束。
（三）題稱祖厝自39年存在，是早期分管的重要證據，但房屋興建年份不必然等於分管合意成立年份。依題示全體家族各房長期承續的安排，如可認分管於98年7月23日前成立，即適用上述舊約定標準，不能因壬在新法後買入便一概要求舊約定必須登記。

四、本案涵攝
壬向庚、辛的繼承人取得持分時，祖厝與各房實際利用狀態已長期存在。依通常現場查看、詢問出賣人及核對使用範圍，原則可知各房分別使用的安排；若無反證或特殊隱蔽情事，較應認壬至少可得而知分管契約，故受其拘束。
在甲1、乙1仍於原分管範圍內使用，且分管尚未合法變更或終止的前提下，其占有具有契約權源。壬取得庚、辛的持分，不會因此取得排除其他各房既有合法分管使用的權利，拆屋還地請求欠缺無權占有要件。
反之，若只能證明祖厝存在，無法證明全體分管合意或成立時間，或壬確實既不知悉亦無可得而知，則須另行判斷，不能僅以「祖厝」二字使占有人永久免於返還。

五、權利濫用僅為補充審查
民法第148條要求誠信並禁止權利濫用，但買入持分、要求返還或建物年代久遠，本身均不當然等於濫用。須具體比較壬行使權利的正當利益、行為目的、對方損害及有無較適當方法。題示不足直接斷定以損害他人為主要目的，故本件應以分管契約的成立及拘束力為主要論據。

【結論】依題示全體家族各房長期分別利用、受讓時外觀可知等情形，可合理認定舊有默示分管契約拘束壬，甲1、乙1於分管範圍內為有權占有，壬之請求無理由；但須以契約存在、成立時點及範圍的證明為基礎，不能把長期沉默直接視為合意。

【答題關鍵】
父母管理未成年子女財產，須為子女利益；以子女土地擔保父親自己的債務，應檢查法定代理的利益衝突、處分權限及抵押權效力。

【爭點】

本題爭點有四：（一）A地是否為丙、丁之特有財產，設定抵押權是否為民法第1088條第2項但書所稱之「處分」，本件是否「非為子女之利益」。（二）父母違反該但書所為之處分，效力為無效、有效抑或效力未定，此為本題核心。（三）乙與丙、丁是否利益相反而應由特別代理人為之。（四）戊銀行得否主張土地法第43條、民法第759條之1第2項之登記公信力，或民法第169條表見代理而受保護。

【法律依據與涵攝】

（一）A地為丙、丁之特有財產，乙僅有管理及使用收益之權

依民法第1087條，未成年子女因繼承、贈與或其他無償取得之財產，為其特有財產。甲為家族財產傳承而將A地無償移轉登記予孫子女丙、丁共有，性質上為贈與，A地自屬丙、丁之特有財產。乙為丙、丁之父，依民法第1086條第1項為其法定代理人；題目未交代另一位親權人之情形，不能因此認父親當然得單獨處分，惟即使其他親權程序均具備，仍須符合子女利益；就特有財產，依民法第1088條第1項由父母共同管理，同條第2項則規定：「父母對於未成年子女之特有財產，有使用、收益之權。但非為子女之利益，不得處分之。」是乙僅有管理及使用收益之權，其處分權限受該但書之限制。

（二）設定抵押權係處分行為，且本件顯非為子女之利益

實務就該但書所稱「處分」採廣義解釋，兼含事實上之處分與法律上之處分，且法律上之處分不以物權處分行為為限，尚包含買賣、保證、簽發票據、贈與等負擔行為在內，俾貫徹保護未成年子女之立法意旨（最高法院110年度台上字第1902號民事判決意旨參照）。設定抵押權係於他人不動產上創設限制物權，使該地負擔拍賣換價之風險，當然屬處分行為。最高法院42年台上字第126號判決就幾近相同之事實並謂：受贈取得之土地即屬民法第1087條所稱之特有財產，「至設定抵押權，則屬於同條項但書之處分行為，尚須為被上訴人之利益始得為之」，苟無足以認定有為子女利益之特別情事，自為該但書所不許（該則原經選編為判例，2019年法院組織法第57條之1施行後，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同，惟說理仍為實務所遵循）。

涵攝於本題：乙所擔保者為其自己對戊銀行之500萬元借款債務，且題示借款「供自己花用」，丙、丁未因此取得任何對價，反使A地淪為物上擔保而遭聲請拍賣，全無為子女利益之特別情事，應認乙係「非為子女之利益」而處分，已逾越該但書所劃定之權限。附帶辨明者，最高法院53年台上字第1456號判決所處理者，係父母出資購買而逕登記於子女名下、該不動產本非特有財產之情形，與本題不同，不得比附援引。

（三）違反民法第1088條第2項但書之效力——採效力未定說

1. 無效說：認該但書為強制禁止規定，違反者依民法第71條本文無效。惟同條但書明定「其規定並不以之為無效者，不在此限」；且一律無效，於子女成年後反欲維持該交易時即無選擇餘地，保護未必周全。

2. 有效說：認該規定僅屬父母對子女之內部限制，不影響對外效力。此說使該但書形同具文，不足採。

3. 效力未定說（實務及多數說，本文採之）：該但書係就父母法定代理權「範圍」所設之限制，父母逾此範圍代理子女處分特有財產者，即屬逾越權限之無權代理，應類推適用民法第170條第1項「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力」而斷其效力。最高法院110年度台上字第1902號民事判決意旨即謂：父母以法定代理人身分代理未成年子女處分其特有財產，而非為未成年子女利益為之者，係屬逾越權限之無權代理行為，效力未定，應至該子女成年後自願承認時，始對該子女生效（該判決並援引先前同旨之實務見解）。此說一方面使子女得於成年後拒絕承認以保全財產，另一方面保留其承認而使交易有效之彈性；且依民法第170條第2項，相對人得定相當期限催告確答，交易相對人並非全無自保之道，於保護未成年子女與維護交易安全間最為衡平。

（四）利益相反與特別代理人

依民法第1086條第2項，父母之行為與未成年子女之利益相反、依法不得代理時，法院得依聲請或依職權為子女選任特別代理人。本件乙為主債務人而享有借款之利益，丙、丁則居於物上保證人地位而承擔喪失A地之風險，利害顯然相反；乙復因第1088條第2項但書而依法不得代理，本應聲請法院選任特別代理人，其逕以法定代理人名義為之，益徵屬逾越權限之無權代理。特別代理人制度是避免利益衝突，不是使純供父親揮霍、損及子女的擔保自動合法；仍須獨立維護子女利益。至民法第106條所禁止者為自己代理與雙方代理，本件抵押權設定契約之當事人為抵押人丙、丁與抵押權人戊銀行，乙非該契約之相對人，嚴格言之尚不構成自己代理，宜循第1086條第2項、第1088條第2項但書處理。又民法第1101條第1項規定監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分，同條第2項第1款並規定監護人代理受監護人處分不動產，非經法院許可不生效力；惟該條係規範監護人，父母行使親權不在其適用範圍，本題僅堪供體系對照，尚無直接適用之餘地。

（五）戊銀行不得主張登記公信力或表見代理

1. 土地法第43條規定「依本法所為之登記，有絕對效力」，實務限縮解釋為係「為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力」（最高法院41年台上字第323號判決意旨參照；該則原經選編為判例，現其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同）；且其所保護者以信賴登記之善意第三人為限，此觀民法第759條之1第2項明定「因信賴不動產登記之善意第三人」自明。惟本件A地之登記名義人本即真正權利人丙、丁，登記與實體權利狀態完全相符，並無登記不實可言。戊銀行所信賴者並非登記所表彰之權利歸屬，而係「乙有代理丙、丁設定抵押權之權限」；代理權之有無並不登載於土地登記簿，本不在登記公信力之射程範圍，故土地法第43條於本題無適用餘地。

2. 民法第759條之1第2項係以「原登記物權之不實」為適用前提，本件原登記既無不實，即欠缺該條要件。申言之，登記公信力所填補者為「權利外觀不實」之瑕疵，本題之瑕疵則在「代理權欠缺」，兩者層次有別，不容混淆。

3. 最高法院79年台上字第2012號判決意旨明示：民法第169條關於表見代理之規定，惟意定代理始有適用，若代表或法定代理則無適用該規定餘地（該則原經選編為判例，現其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同）。乙之代理權係基於民法第1086條第1項法律規定而生，非丙、丁所授與，本題亦無丙、丁作成可歸責之授權外觀的事實，自無第169條之適用。

4. 況戊銀行為專業金融機構，登記謄本上所有權人為未成年人，而由其法定代理人以該地擔保法定代理人自己之借款債務，利益相反一望即知，依交易上一般注意即應查核有無為子女利益之特別情事及有無選任特別代理人，難認其為無過失之善意第三人。至戊銀行之救濟，仍得本於消費借貸契約向乙請求返還借款本息（該契約之當事人為乙與戊銀行，不因抵押權未生效力而受影響），至第110條無權代理人責任，尚須另檢驗其適用及銀行是否具受保護的善意等要件，不能僅因抵押失效就當然認銀行得請求全部損失。

（六）丙、丁拒絕承認與確認之訴之確認利益

丙、丁已成年，其上之親權消滅，得自行決定承認與否；其提起本件訴訟，即係明示拒絕承認乙所為之抵押權設定，該設定行為對丙、丁確定不生效力，系爭抵押權自始未有效成立。又依民事訴訟法第247條第1項前段，確認法律關係之訴以原告有即受確認判決之法律上利益為要件；戊銀行既已聲請拍賣A地，丙、丁之所有權處於隨時喪失之現實危險，此項不安狀態得以確認判決除去，自有確認利益。丙、丁另得依民法第767條第1項中段請求塗銷該抵押權登記以除去妨害，附此敘明。

【結論】

綜上所述，A地為丙、丁因贈與無償取得之特有財產（民法第1087條）；乙雖為法定代理人（民法第1086條第1項），惟依民法第1088條第2項但書非為子女之利益不得處分，而設定抵押權為典型之處分行為，本件借款既供乙自己花用，並無為子女利益之特別情事，乙顯已逾越其法定代理權限，且未依民法第1086條第2項聲請選任特別代理人。依實務所採效力未定說，該設定行為屬逾越權限之無權代理，類推適用民法第170條第1項，非經丙、丁承認對其不生效力。戊銀行既不能主張土地法第43條、民法第759條之1第2項之登記公信力（本件登記並無不實，瑕疵在代理權而非權利外觀），亦無民法第169條表見代理之適用，自無從取得抵押權。丙、丁成年後既已藉起訴明示拒絕承認，系爭抵押權即確定自始不生效力，並具民事訴訟法第247條第1項之確認利益。從而，丙、丁請求確認系爭抵押權不存在，為有理由。至戊銀行之損失，應循對乙之借款返還請求及無權代理人責任求償，不得轉由丙、丁承擔。

一、徵收補償的基礎
國家為公益而強制取得特定人的土地，使其承受超出一般社會義務的特別犧牲，應依憲法第15條給予合理補償，使公共利益的成本公平分擔。徵收是否具有公益性、必要性與比例性，則須獨立審查；補償再高，也不能使本來不必要的徵收變成合法。

二、完全補償與相當補償
（一）完全補償說
以維持被徵收人原有財產價值為目標，原則填補因合法徵收直接造成、客觀可認定的財產損失，使其經濟地位不因為公益犧牲而降低。除土地及地上物價值，較廣義見解亦重視必要遷移、營業中斷、替代財產取得及殘餘財產減損。
但「完全」不是所有主觀感情、投機期待及無限未來利益均照單全收；仍須有相當因果關係與可證明性。若租金收益已資本化反映在土地或房地市價，不能再把相同未來租金全部加計，造成雙重補償。
（二）相當補償說
容許立法者綜合財產權社會義務、公益及個人負擔，建立社會通念認為合理的補償範圍與方法，不要求每一損失均與個人主張等額。但仍須填補特別犧牲、維持公平比例，不能把「財政不足」當作任意壓低補償的理由。
（三）比較
前者偏重個人財產價值完整維持，後者強調在憲法界線內的制度形成空間。兩說對客觀市價可能採相同結論，真正差異常在附隨損失、替代成本及個別生計重建的範圍，不能單憑使用「市價」一詞就判斷已完全補償。

三、我國規範及憲法要求
釋字第400、425、516、652號等以相當、合理並儘速發給補償保障財產權。這些用語通常與相當補償立場相聯繫，但不能因此認憲法容許徵收機關任意低於合理價值補償；是否符合保障仍須看具體標準、損失及程序。
（一）土地徵收條例第30條自101年9月1日施行市價補償：一般土地按徵收當期市價；都市計畫公共設施保留地按毗鄰非保留地平均市價。由地價評議委員會評定，並每六個月評定市價變動幅度。
（二）地價之外，第31條補償建築及農作改良物；第32條處理符合規定的土地改良費；第33條為合法營業因徵收停止或縮小的營業損失；第34條規範遷移費；第34條之1提供符合條件的弱勢居住安置。第8條對殘餘地過小或形勢不整、不能相當使用者，設公告日起一年內申請一併徵收制度。
（三）第20條原則要求公告期滿後15日內發給補償；依第22條復議或行政救濟的補差，原則於結果確定後三個月內發給，不得與釋字第652號對已確定、嗣由機關發現地價標準錯誤案件所論最長二年上限混同。及時給付與足額給付同樣重要。

四、市價補償符合合理與公平原則的面向
（一）客觀價值填補：正常市場交易價格較能反映徵收時可交換的土地價值，使被徵收人較有機會取得替代財產，避免僅以偏低行政評價轉嫁公共成本。
（二）水平公平：相同價格日期、相近使用條件及區位，依共同方法查估，可降低恣意；但公平是相同情形相同處理，條件不同者仍須合理調整，不能只因同在一工程便全部同價。
（三）矯正保留地不利：公共設施保留地改依毗鄰非保留地平均市價，避免先因公共保留限制價值，再按受限後價格補償。
（四）兼顧附隨損失：地上物、遷移與營業損失等配套，表示法制並非僅給一筆土地市價即了事。

五、仍須檢驗的限制
（一）估價真實性：案例是否可比、特殊交易是否調整、地價區段及比準地是否適當、個別宗地條件與時間變動是否反映，均決定「市價」是否名實相符。依法評定不等於個案永無低估；價格也不能直接取單筆最高成交。
（二）程序與中立性：現行平均地權條例第4條已要求專家學者與民間相關團體代表至少占委員半數，任一性別至少三分之一，並有組織及運作規範，不能概稱完全沒有專業或中立保障。仍可檢討利益迴避、資料公開、評議理由及所有權人提出估價證據的實際機會。
（三）補償範圍：市價未必涵蓋搬遷後生計調整、交易費用、未達一併徵收門檻的殘餘價值減損與社區關係中斷。主張補充給付應區分可證明的財產損失、生活安置與非財產利益，不宜混稱全部屬地價。第33條的「合法營業」亦須按實際法令判斷，依法免辦登記者不因無登記就必然非法。
（四）時點及救濟：半年調幅能減輕價格落差，卻未必完全消除快速變動市場中的替代取得困難。依第22條，對補償價額有異議者可於公告期間書面異議，機關查處；不服者於法定30日期間申請復議，再循行政救濟。公開可核對的估價理由，才能使救濟有效。

【結論】市價是合理補償的重要基準，方向上有助公平分擔公益成本；是否已達合理與公平，還須檢驗真實估價、附隨損失、及時給付及有效參與救濟。應以可證明損失與生活重建需要持續補強制度，既避免低估，也避免相同利益重複計價。

【答題關鍵】
社會住宅應先抓只租不售及特定對象照顧，再分興辦主體、供給方式與優先入住對象；政策比較須說明與舊式國宅所有權移轉的差異。

【爭點】

本題以住宅政策由「國民住宅」轉向「社會住宅」之典範移轉為背景，題旨分為三問：社會住宅之政策意涵、主管機關及民間興辦之相關規定，以及優先提供對象。核心爭點在於：早期國宅政策較重視協助取得住宅，社會住宅則強調可負擔的租賃居住、分級收費與社福服務。惟國宅亦曾包含出租、貸款自建等方式，社宅也仍須增加供給數量；題目所稱由量到質，應理解為政策重心轉變。茲依住宅法現行規定分述如下。

【法律依據與涵攝】

（一）社會住宅之政策意涵

1.法定定義：按住宅法第3條第2款規定：「社會住宅：指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。」其法定要素有三：興辦主體為政府或受獎勵之民間、用途專供出租而不得出售、客體及於住宅本體與其必要附屬設施。

2.與國民住宅政策之差異：出售型國宅補助承購者取得所有權；社宅則以專供出租的住宅服務協助有需要者，降低必須先購屋才能安居的壓力。社宅在依法營運期間專供出租，但不能據此推論所有權永久不得變動、必須永遠屬興辦人所有。包租代管住宅本來即可能由私人屋主持有，並有契約期間；民間興辦者變更原核定目的使用，尚須依第31條結算繳交優惠獎勵。政府直接興建可累積長期出租存量，包租代管則可運用既有空屋，兩者的存量保障程度並不相同。

3.可負擔性、混居與社福服務之結合：依住宅法第25條第3項規定，租金計算應由中央主管機關斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情訂定分級收費原則，同條第4項並明定不適用土地法第94條及第97條規定，體現社會性定價；又第4條第1項採「保留比率」而非全數保留予弱勢，使弱勢與婚育家庭、就學就業者混居而避免標籤效應；復依第33條第1項規定，社會住宅應保留一定空間供作社會福利服務、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園、青年創業空間、社區活動、文康休閒活動、商業活動、餐飲服務或其他必要附屬設施之用。是社會住宅不僅是「房子」，更是社福資源之空間載體，此即「住者適其屋」與居住權（社會權）保障之具體表現。

（二）主管機關及民間興辦社會住宅之相關規定

1.興辦方式（第19條）：（1）主管機關依同條第1項得以下列方式興辦：一、新建。二、利用公有建築物及其基地興辦。三、接受捐贈。四、購買建築物。五、承租民間住宅並轉租及代為管理。六、獎勵、輔導或補助第52條第2項租屋服務事業承租民間住宅並轉租及代為管理，或媒合承、出租雙方及代為管理。七、辦理土地變更及容積獎勵之捐贈。八、其他經中央主管機關認定之方式。其中第5款、第6款即實務所稱之包租代管，依同條第3項規定不適用政府採購法。（2）民間依同條第2項得以下列方式興辦：一、新建。二、增建、改建、修建、修繕同一宗建築基地之既有建築物。三、購買建築物。四、承租民間住宅並轉租及代為管理。五、其他經中央主管機關認定之方式。

2.主管機關之新建方式與土地取得：依第20條規定，新建方式包括直接興建、合建分屋、以公有土地設定地上權予民間合作興建、以公有土地或建築物參與都市更新分回建築物及其基地，及其他經中央主管機關認定者。依第21條規定，需用公有非公用土地或建築物者得辦理撥用，屬應有償撥用者並得採租用方式辦理，使用國有土地或建築物衍生之收益並得作為興辦費用，不受國有財產法第7條之限制。另依第21條之1規定，都市計畫擬定機關辦理新訂、擴大或通盤檢討時，應會商地方主管機關評估社會住宅使用之需求並劃設所需用地，使用地取得由個案覓地轉為計畫先行。

3.民間興辦之許可與規模：依第27條規定，民間興辦社會住宅應檢具申請書、興辦事業計畫及有關文件，向興辦所在地之直轄市、縣（市）主管機關申請核准，主管機關應於受理申請之日起90日內完成審查，必要時得延長60日。依第28條規定，以新建建築物辦理者，其建築基地在實施都市計畫地區應達500平方公尺以上，且依都市計畫規定容積核算總樓地板面積達600平方公尺以上；在非都市土地甲種建築用地及乙種建築用地應達500平方公尺以上；在非都市土地丙種建築用地、遊憩用地及特定目的事業用地應達1,000平方公尺以上。

4.民間興辦之獎勵：（1）依第29條規定，民間興辦之社會住宅需用公有土地或建築物時，得由公產管理機關以出租、設定地上權提供使用並予優惠，不受國有財產法第28條之限制。（2）依第30條、第24條規定，主管機關得補貼民間新建、增建、改建、修建、修繕或購買社會住宅之貸款利息、部分建設費用、營運管理費用或其他費用，並得自行或協助民間向中長期資金主管機關申請提供中長期資金。（3）依第22條規定，社會住宅於興辦期間之地價稅及房屋稅得予適當減免，營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入，及依第19條第1項第5款、第6款或第2項第4款收取之租屋服務費用，免徵營業稅，其實施年限為5年，年限屆期前半年行政院得視情況延長之；依第23條規定，住宅所有權人將住宅出租供包租代管者，租金收入免納綜合所得稅，但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣1萬5,000元，其必要損耗及費用未能提具確實證據者，依應課稅租金收入之百分之六十計算。

5.課責配套：依第31條規定，民間興辦者變更原核定目的之使用時，應結算繳交依本法取得之優惠及獎勵金額；依第32條規定，因故無法繼續營運者，經營者對入住之經濟或社會弱勢者應即予以適當之安置，必要時主管機關並得予接管。

（三）社會住宅之優先提供對象

1.保留比率（第4條第1項）：主管機關及民間興辦之社會住宅，應以直轄市、縣（市）轄區為計算範圍，提供至少百分之四十比率出租予經濟或社會弱勢者，提供至少百分之二十比率出租予新婚二年內或育有未成年子女之婚育家庭，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。但申請時婚育家庭數量未達保留比率者，賸餘部分不在此限。應注意者，計算範圍係以轄區整體而非逐案逐棟計算，非謂每一基地均須各自達到該比率；弱勢比率係「至少百分之四十」之下限規定，地方得從高，其沿革為100年制定時之百分之十、106年提高為百分之三十、110年再提高為百分之四十；至「婚育家庭至少百分之二十」及前開但書，則係115年3月4日修正（總統華總一義字第11500017921號令修正第4條、第18條、第47條、第52條，並增訂第19條之1、第21條之1）所新增，反映照顧對象由單一弱勢擴及育兒世代，並以但書避免婚育家庭申請不足時房源閒置。

2.經濟或社會弱勢者之範圍（第4條第2項）：指家庭總收入平均分配全家人口之金額及家庭財產，未超過主管機關公告之一定標準，且符合下列規定之一者：一、低收入戶或中低收入戶。二、特殊境遇家庭。三、育有未成年子女二人以上。四、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲。五、六十五歲以上之老人。六、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。七、身心障礙者。八、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。九、原住民。十、災民。十一、遊民。十二、因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人。十三、其他經主管機關認定者。是本項採「所得財產門檻」加「身分列舉」之雙重要件，僅具身分而所得財產逾標準者，仍不得計入弱勢保留比率。

3.其他優先順序與資格：依第4條第3項規定，育有未成年子女之家庭，以未成年子女人數較多者先予承租；依第25條第1項規定，社會住宅承租者應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限，故縱屬前述保留對象，仍須先通過此一篩選；另依115年新增之第19條之1規定，依第19條第1項第6款興辦之社會住宅，各年度計畫物件總量中，採承租民間住宅並轉租及代為管理者以達百分之五十為原則，並優先轉租予符合第4條第2項之對象；又依第26條規定，屬第19條第1項第5款、第6款或第2項第4款興辦者，主管機關得給予入住者租金補助。

【結論】

綜上，社會住宅依住宅法第3條第2款之定義，係由政府興辦或獎勵民間興辦、專供出租之用之住宅及其必要附屬設施，其政策意涵在於以專供出租的住宅服務保障居住使用，並藉分級收費、社福空間保留與混居配比，使政策目標由「住者有其屋」推進至「住者適其屋」。興辦規定上，第19條分列主管機關八款與民間五款之方式，主管機關另有第20條之新建方式及第21條、第21條之1之土地取得與用地劃設；民間興辦則須依第27條申請核准、符合第28條之基地規模，並得享第29條、第30條、第24條及第22條、第23條之優惠獎勵，另以第31條、第32條為課責配套。至優先提供對象，依第4條第1項應保留至少百分之四十予經濟或社會弱勢者、至少百分之二十予新婚二年內或育有未成年子女之婚育家庭（婚育家庭申請時數量未達保留比率者，賸餘部分不在此限），並提供一定比率予在當地就學、就業而未設籍者；弱勢者範圍則以同條第2項所定所得財產門檻及十三款列舉身分為斷。惟社會住宅存量占比仍低，未來仍應強化公有土地盤點、用地劃設與包租代管之屋主誘因，方能真正落實「住者適其屋」之政策目標。

【答題關鍵】
先列土地稅法第9條共同定義，再將地價稅、自用土增稅「一生一次」及「一生一屋」三者比較。地價稅2‰與土增稅10%的稅基不同；成年直系親屬設籍之地價稅例外，不可套用於一生一屋。

【擬答】
一、自用住宅用地的定義
依土地稅法第9條，係土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用的住宅用地。原則上須有供住宅使用之房屋，不能僅以空地將來準備自住主張優惠；實際居住也不能替代設籍要件。依施行細則第4條、第9條，相關房屋須為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。部分出租、營業時，應依實際使用範圍核認，不能將該部分一併列為自用。

二、地價稅：降低自住持有負擔
（一）稅基與稅率：地價稅按申報地價計徵，一般用地採10‰至55‰累進稅率；符合第17條之自用住宅用地，按2‰計徵。適用面積為都市土地300平方公尺以內、非都市土地700平方公尺以內；超過部分依一般稅率課徵。
（二）處數與年限：土地所有權人、配偶及未成年受扶養親屬適用自用優惠，以一處為限。另處如由成年直系親屬設籍，且其他要件均符合，得不受一處限制，但仍受適用面積上限限制，並非每增加一處就重新取得一套面積額度。地價稅沒有一生只能申請一次或必須持有六年的限制。
（三）申請：第41條規定於每年開徵40日前申請，逾期自次年適用；已核准且用途未變更，以後免再申請。適用原因或事實消滅，應即申報。

三、土地增值稅：減輕自住換屋之移轉負擔
（一）一生一次（第34條第1項至第4項）：
1.須為出售自用住宅用地，不能將贈與也當作可申請10%優惠的出售。都市土地300平方公尺、非都市土地700平方公尺以內，就該部分土地漲價總數額按10%徵收；超過部分依20%、30%、40%一般累進稅率課徵。
2.出售前一年內不得曾出租或供營業使用。自用住宅評定現值不得低於基地公告土地現值10%，但住宅建築工程完成滿一年以上者不受此項限制。
3.每一土地所有權人以適用一次為限；沒有一生一屋的六年持有、設籍要求，也不以全家僅有一屋為必要。本人、配偶或直系親屬設籍均可能符合第9條。
（二）一生一屋（第34條第5項）：已使用一生一次者，日後出售符合下列全部要件的自用住宅用地，仍可適用10%，不再受一次限制：
1.優惠面積縮小為都市土地150平方公尺、非都市土地350平方公尺以內。
2.出售時，土地所有權人、配偶及未成年子女沒有該住宅以外之房屋。
3.出售前持有該土地六年以上。
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女，出售前在該地設籍且持有該自用住宅連續滿六年；僅成年子女或父母設籍，不能替代此款要件。
5.出售前五年內無出租或營業使用。
（三）申請（第34條之1）：於土地現值申報書註明自用住宅並附證明；未註明者，得於稅款繳納期間屆滿前補申請。依法由權利人單獨申報或無須申報案件，稽徵機關應通知所有權人，符合者於收到通知次日起30日內提出。地價稅已核准自用，不能代替本次土增稅申請。

四、異同比較與政策評析
（一）相同：均由第9條住宅使用、設籍及無出租營業出發，保護基本居住；一般自用地價稅與土增稅一生一次之面積相同，超過部分回歸一般稅率。
（二）不同：地價稅課持有，土增稅課移轉漲價；前者按申報地價、後者按土地漲價總數額，不能直接以2‰與10%比較稅負高低。地價稅可逐年適用並管制家戶處數；土增稅一生一次按個人管制次數，一生一屋另以全家無其他房屋、較小面積及長期自住條件放寬次數限制。
（三）時間要求不同：地價稅著重當期使用，一生一次回溯出售前一年，一生一屋回溯五年未出租營業，並另要求土地持有及住宅持有設籍年限。三種優惠不可互相推定。
（四）評析：優惠可保障居住並降低換屋障礙，但應落實面積、家戶持屋及實際使用查核，避免僅以名義設籍取得補貼。政策判斷須同時考量租屋者與自有住宅者之公平。

【答題關鍵】
依老屋安全與修繕需求，分別說明都市更新、危老重建、老宅延壽。都市更新包含整建維護；危老時程獎勵自114年5月12日已歸零，不能當作115年新申請案仍可取得的獎勵。

【擬答】
一、都市更新：整合土地與公共環境之再生
（一）政策意涵：依都市更新條例第1條、第4條，透過重建、整建或維護，促進都市土地有計畫的再開發、復甦都市機能及改善居住環境。既可拆除重建，也能改善設備、公共設施與管理。得在已劃定更新地區辦理，也可依第23條於未劃定地區自行劃定更新單元申請，並非必須先由政府劃定更新地區。
（二）程序特色：以更新單元整合權利，並得透過權利變換分配更新後權利。第37條事業計畫同意比例，依案件類型要求私有土地、私有合法建物所有權人數及各自面積均超過二分之一、四分之三或五分之四；另有公有地過半及私有面積均逾九成等例外。不可把「超過」寫成「達到」，也不能只算土地面積。
（三）獎助措施：
1.容積（第65條）：原則上獎勵後不超過基準容積1.5倍，並受都市計畫法施行細則限制。容積管制前合法建物原容積高於基準者，可依規定擇優採原容積加0.3倍基準容積或原容積1.2倍；符合前述資格且屬高氯離子或耐震不足、明顯危害公共安全者，上限得為原容積1.3倍。符合策略性更新地區、公辦及規模條件者，另有基準容積2倍或原容積加0.5倍基準容積等上限。上限不等於所有案件無條件取得之獎勵。
2.容積移轉及管制放寬：第66條使更新地區內符合條件的公保地、保存建築所坐落土地等得移出容積；第65條對特定更新地區授權高度、建蔽率放寬，仍須符合適用條件。
3.租稅（第67條）：更新期間土地不能使用者免地價稅，仍可使用者減半；更新後地價稅、房屋稅減半二年。符合原所有權人持有及地方同意等條件者，房屋稅減半得延長，延長以十年為限。權利變換後第一次移轉，土增稅與契稅減徵40%；不願參加而領現金者土增稅減徵40%，應分配未達最小單元改領現金者免土增稅；抵付權利變換負擔者免土增稅、契稅。協議合建減徵與房屋稅延長另受法定實施期間及過渡規定限制。
4.投資抵減（第70條）：符合資格之股份有限公司，投資於政府劃定或變更更新地區之更新事業，得於支出20%範圍內抵減完成年度營所稅，不足可後延四年度；各年度原則不超過應納稅額50%，最後年度不受此限。

二、危老重建：以建築安全為核心的加速重建
（一）政策意涵：適用都市計畫範圍內符合危險認定或結構安全評估條件的合法建築物，且非經指定具有歷史、文化、藝術、紀念價值者。屋齡30年以上本身並不當然符合，仍須檢驗第3條條件。須取得範圍內全體土地及合法建物所有權人同意，依第5條申請重建計畫；現行申請期限至116年5月31日。無須依都市更新程序組成更新單元，但全體同意也可能造成整合困難。
（二）獎助措施：
1.第6條容積獎勵：基本上限為基準容積1.3倍或原容積1.15倍。規模獎勵以基地達200平方公尺給基準容積2%，每增加100平方公尺再給0.5%；時程與規模獎勵合計不得超過基準容積10%。其中時程獎勵已於114年5月12日歸零，115年新申請案應說明可用規模獎勵，不能再加過去的1%至10%時程獎勵。
2.第7條管制放寬：建蔽率及高度得依地方規定酌予放寬；建蔽率限住宅區且不得超過原建蔽率。
3.第8條租稅減免：經地方主管機關同意，重建期間無法使用之土地免地價稅；重建後地價稅、房屋稅減半二年；重建前合法建物所有權人為自然人且符合未移轉等條件，房屋稅減半得延長，延長以十年為限。合併鄰地超過原危老基地面積部分不予減免，同稅目優惠原則擇優不重複。行政院已延長租稅優惠適用之計畫申請期間至116年5月11日，須與第5條重建計畫116年5月31日期限區分。
4.評估與融資：第4條得補助結構安全性能評估；第9條提供法令、融資、工程協助及弱勢安置；第10條得補助重建計畫，並就資金取得困難、自然人起造無營利事業協助等法定情形提供必要融資信用保證，並非所有案件均無條件保證貸款。

三、老宅延壽：修繕既有住宅、支持在地安老
（一）政策意涵：內政部老宅延壽機能復新計畫（114年至116年）以修繕改善既有建築之機能、無障礙及居家安全，減少不必要拆除及搬遷。115年4月2日訂定「因應國際情勢強化老舊建築物修繕補助辦法」，具有特別條例授權之法規依據，不能說成毫無法律基礎。
（二）對象與程序：主要為屋齡30年以上、4至6層公寓及6層以下透天合法住宅，並須辦理結構安全性能評估。公寓共用部分須住宅面積或戶數占半數以上，且棟內設籍成員至少一人符合高齡、低中低收入等第13條第2項條件，經區分所有權人會議議決；無管委會或管理負責人者須全體同意推派代表。透天須全棟住宅使用、所有權人為自然人，共有時須全體同意。應拆除重建、已進入特定都更危老程序或重複申請同項補助等情形排除。
（三）補助內容：結構安全評估補助，以及公寓共用部分之電梯、樓梯、公共管線、違規物拆除、立面、防水隔熱、外部管線安全、無障礙等修繕；另有公寓專有部分與透天室內安全、管線改善。各項以實際工程經費65%及附表上限雙重限制，公寓共用部分各項合計最高960萬元，並非每棟一律領足。室內一般每戶最高20萬元，符合第13條第2項設籍成員資格得提高至30萬元；不能將加碼資格誤認為每一戶室內申請的共同必要條件。公寓室內原則併同共用部分申請，例外依第8條；透天室內須搭配至少一項室外修繕。

四、整體評析
三者應依安全評估、權利整合、公共設施需求及住戶負擔選擇：需要整體再生可採都市更新，符合危老且能全體同意者可加速重建，適合修繕的老宅則以延壽提升機能。容積獎勵須衡量公共設施承載，修繕補助仍有自籌款、施工及後續維護責任；不能斷言老宅延壽必然門檻最低、完全沒有財務風險。三者相互補充，政策成效應以安全、可負擔與居住品質衡量。

【爭點】

A地是乙縣所有、丙國小管理的公用土地，甲河川分署為中央機關。須先處理學校用途及公用財產狀態，再依公地撥用程序取得用地；登記方式則須區分無償與有償撥用，不能一概認為所有權不變。

（一）用地取得方式與前置作業

土地徵收條例第3條以私有土地為徵收客體。A地為縣有土地，甲分署興建抽水站雖屬公益水利事業，仍應依土地法第26條，商同乙縣政府並層請行政院核准撥用，不得逕行徵收。甲分署應確認抽水站所需位置、面積及其他用地方案，備具使用計畫、地籍資料及經費來源；如只需A地一部分，另辦分割測量與登記。

A地仍由丙國小管理並供教學使用。少子女化及附近丁國小可容納學生，只是評估合併或停辦的事實，並不使丙國小自動停辦。乙縣主管機關應依國民教育法第10條、公立國民小學及國民中學變更或停辦準則及地方自治法規，提出校園利用、財務及教育計畫，進行專案評估、公聽會，經教育審議委員會通過並送中央備查，再辦學生、教職員安置。依該準則第8條，到鄰近同級學校交通有重大安全顧慮等情形，另有原則不得停辦之限制；第12條並要求就學生交通接送、交通及保險費等作安排。因此兩公里且有餘裕，仍不足取代正式評估。待學校變更或停辦確定、原公用目的消滅，再依乙縣公有財產管理規定辦理用途廢止與財產移交；國有財產法關於國有財產的規定不能直接當作縣有A地的處理法源。

（二）撥用價款與核准

土地法第26條適用各級政府機關需用公有土地的情形，乙縣所有的A地也在其內。甲分署應與乙縣政府協商、逐款核對行政院「各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」，在撥用計畫載明有償或無償的依據，再經上級機關核明，層報行政院核准；地方所有土地的撥用實務由內政部代辦代判院稿，不能誤走國有土地由財政部辦理的途徑。撥用以無償為原則，但土地使用分區、財產來源或其他列舉情形可能使本案須有償撥用；題目未交代足夠事實，不能逕斷一定無償。若核定有償，尚須編列及繳付價款。

即使有償撥用涉及所有權移轉，它仍是土地法第26條的公地撥用，而非縣政府對外讓售。依行政實務見解，無須僅因有償撥用而另依土地法第25條取得地方議會同意；乙縣自治規定若要求送議會，仍應一併遵循。若雙方改採讓售而非撥用，才另行檢討第25條的處分程序。

（三）土地登記與使用管制

行政院核准後，應依核定方式及付款情形辦理點交、產籍異動，並由主管機關檢附核准函、清冊等文件囑託登記機關辦理：

1. 無償撥用：原則上所有權仍登記為乙縣，變更土地管理機關，依土地登記規則第151條辦理公有土地管理機關變更登記。

2. 有償撥用：若核准內容為中央機關取得縣有土地，繳付價款後須將所有權由乙縣移轉登記為中華民國所有，並登記新的管理機關。不能僅辦第151條的管理機關變更登記。登記種類應以行政院核准內容及撥用清冊為準；有償本身並非所有公地案件都必然改變所有權，例如同一所有權主體所屬機關間撥用仍須看核定權屬。

校舍如無繼續使用需要，亦須依乙縣財產規定辦理報廢拆除；已辦建物登記者，滅失後須辦建物滅失登記，不能只處理土地而留下不符現況的建物登記。

抽水站用途還須符合土地使用管制。若A地為都市計畫學校用地，應先檢核能否依法作抽水站使用；須變更都市計畫者，再由都市計畫主管機關依法辦理。若屬非都市土地，應檢核現行使用分區與使用地編定，必要時依區域計畫法及非都市土地使用管制規則申請變更。題目未指明土地所在分區，不宜逕稱一定要變更為水利用地或一定可依都市計畫法第27條迅行變更。

【結論】

乙縣須先依法處理丙國小的變更或停辦及A地公用用途廢止；甲分署再依土地法第26條商同乙縣、報請行政院核准撥用並判定有償或無償。無償時辦管理機關變更登記；有償且中央取得縣有土地所有權時，須辦所有權移轉及管理機關登記。最後按A地實際分區檢核抽水站用途，必要時辦理土地使用管制變更。

【答題關鍵】
地籍圖重測先看通知與指界，未指界時才依資料與法定順位處理；曲折界址調整則須另符協議與相同使用性質要件，本題不是單純合併土地。

【爭點】

本題涉及地籍圖重測中，測量機關於「地籍調查」階段應踐行之通知與指界程序、所有權人不配合指界之效果，及對重測結果或界址認定不服之救濟途徑。另涉及甲得否藉重測主張將A、B兩地曲折界址「截彎取直」，亦即重測之地籍調查階段得否併為界址曲折調整之問題，並須審究A地為住宅區、B地為商業區，其「使用性質」不同對截彎取直要件之影響。

【法律依據與涵攝】

（一）重測之發動要件

按土地法第46條之1規定：「已辦地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量。」地籍測量實施規則第184條亦同。本題係因「地籍原圖破損」而辦理重測，核與上開要件相符，其發動於法有據。

（二）重測應依循之法定程序

依地籍測量實施規則第185條，地籍圖重測應依下列程序辦理：一、劃定重測地區。二、地籍調查。三、地籍測量。四、成果檢核。五、異動整理及造冊。六、繪製公告圖。七、公告通知。八、異議處理。九、土地標示變更登記。十、複（繪）製地籍圖。「地籍調查」為第二階段，乃確認界址之關鍵程序。

（三）地籍調查階段測量機關應通知當事人配合之行政程序

1.限期通知設立界標並到場指界：依地籍測量實施規則第83條第1項，土地所有權人應於地籍調查時到場指界，並在界址分歧點、彎曲點或其他必要之點，自行設立界標。土地法第46條之2第1項前段並明定，重新實施地籍測量時，土地所有權人應於「地政機關通知之限期內」自行設立界標，並到場指界。是測量機關應以書面通知甲、乙限期設標指界，並依第82條將調查情形作成地籍調查表，由指界人簽名或蓋章。依第191條，地籍調查未到場者得於戶地測量時補辦地籍調查，應把握補辦機會。

2.職權協助指界：依同規則第83條第2項，土地所有權人到場而未能完成指界者，地籍調查及測量人員得依職權調查事實及證據，並參酌舊地籍圖及其他可靠資料，協助指界；協助指界結果經土地所有權人同意者，視同其自行指界，並應由土地所有權人埋設界標。

3.逾期不配合之效果（逕行施測）：土地所有權人逾期不設立界標或到場指界者，依土地法第46條之2第1項規定，得依左列順序逕行施測：「一、鄰地界址。二、現使用人之指界。三、參照舊地籍圖。四、地方習慣。」同規則第83條第3項就所有權人不同意協助指界且未能自行指界者，亦定有相同處理；其依土地法第46條之2第1項第3款、第4款辦理者，除因有障礙物無法埋設外，仍應埋設界標（同條第4項）。

（四）當事人之救濟程序

1.對重測結果有錯誤之異議與複丈：依土地法第46條之3第1項，重新實施地籍測量之結果應予公告，其期間為三十日；地籍測量實施規則第199條亦規定以展覽方式公告三十日，並以書面通知土地所有權人。土地所有權人認為重測結果有錯誤者，除未依土地法第46條之2規定設立界標或到場指界者外，得於公告期間內繳納複丈費，以書面提出異議並申請複丈（同法第46條之3第2項、同規則第201條第1項）；惟「經複丈者，不得再聲請複丈」。逾公告期間未聲請複丈，或複丈結果無誤或經更正者，地政機關應即據以辦理土地標示變更登記（同法第46條之3第3項）。

2.界址爭議之調處與訴訟：土地法第46條之2第2項明定，土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時，準用第59條第2項規定處理之；地籍測量實施規則第83條第5項亦同。而土地法第59條第2項規定：「因前項異議而生土地權利爭執時，應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。」該調處係由依同法第34條之2所設之不動產糾紛調處委員會為之。

3.救濟途徑須依爭議性質區分：依釋字第374號，重測不增減私權，原有所有權範圍或指界效力有爭議者，仍循民事訴訟解決，不能因測量由行政機關辦理，就一律改走訴願。對另具行政處分性質的登記或程序決定，始依具體處分及公法爭議選擇行政救濟；測量技術說明、陳情答覆並非當然可撤銷訴願的行政處分。

（五）甲可否主張趁重測機會一併截彎取直、調整地形

1.重測之本質為「重新測量原有界址」，初無增減私權之效力：重測係就人民原有土地所有權範圍重新施測，並將其完整正確反映於地籍圖。司法院釋字第374號解釋理由書亦謂，依土地法第46條之1至第46條之3所為地籍圖重測，「係地政機關基於職權提供土地測量技術上之服務，就人民原有土地所有權範圍，利用地籍調查及測量等方法，將其完整正確反映於地籍圖，初無增減人民私權之效力」。故甲不得僅以重測為由，要求測量機關逕依其所欲之新界線施測。

2.惟重測程序中就「協議截彎取直」設有明文：地籍測量實施規則第192條第1項規定：「現有界址曲折者，有關土地所有權人得於地籍調查時，檢具協議書，協議截彎取直。但以土地使用性質相同者為限。」同條第2項規定，前項土地設定有他項權利者，應經他項權利人之同意；但設定之他項權利內容完全一致者，不在此限。該條位於本規則第二編第六章「重新實施地籍測量」之內，是趁重測之地籍調查階段一併辦理截彎取直，並非全然無據，惟須符合上開要件，非謂重測程序一概不得為之。

3.截彎取直須「有關土地所有權人」協議，非甲一人所得片面主張：截彎取直係將曲折界址改為直線，必使一方之部分土地歸屬他方，性質上為所有權之相互移轉，故第192條第1項明定應由有關土地所有權人「檢具協議書」為之。本題乙如未同意，甲即無從單方請求測量機關依其主張施測。

4.本題之涵攝——使用性質不同，不符但書要件：第192條第1項但書以「土地使用性質相同者為限」。而同規則第225條之1明定：「第一百九十二條、第一百九十三條、第二百二十四條及前條所稱之使用性質，於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別。」該條所定義之「使用性質」既明文涵蓋第192條，則A地為都市計畫住宅區、B地為都市計畫商業區，二者同屬都市土地，其使用性質即指使用分區；住宅區與商業區之使用分區顯不相同，已不符上開但書要件。故縱甲、乙均表同意並檢具協議書，主管機關仍應否准。

5.縱改循土地複丈途徑，結果亦同：若甲、乙不於重測時辦理，而另依土地複丈程序申請土地界址曲折調整，依同規則第225條第1項規定：「土地界址曲折調整者，應檢附界址曲折調整協議書，並以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地可達成減少地界線段為限。如為實施建築管理地區，並應符合建築基地法定空地分割辦法規定。」同條第2項規定，前項土地設有他項權利者，應先徵得他項權利人之同意。而第225條之1所稱之「前條」即指第225條，該條之「使用性質」同以使用分區為斷。A、B兩地使用分區既不相同，仍不符要件。

6.登記與地價處理：如屬得依法辦理的界址曲折調整，尚須依第226、227條改算地價；個別所有權人調整前後價值無增減者辦標示變更，有增減者另須申報土地移轉現值等。不能把所有協議截彎取直一律寫成通常買賣移轉。本題既因使用分區不同不符要件，無須假設已准調整再計算差價。

【結論】

綜上，甲地政機關因地籍原圖破損辦理重測，於地籍調查階段應依土地法第46條之2第1項及地籍測量實施規則第83條，限期以書面通知甲、乙自行設立界標並到場指界；逾期不設標或不到場指界者，得依「鄰地界址、現使用人之指界、參照舊地籍圖、地方習慣」之順序逕行施測。救濟上，重測結果應公告三十日，所有權人得於公告期間內以書面提出異議並繳費申請複丈，惟經複丈者不得再聲請複丈；如生界址爭議，則準用土地法第59條第2項由該管地政機關（不動產糾紛調處委員會）調處，不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴者依原調處結果辦理。至截彎取直部分，重測本身僅係就原有所有權範圍重新施測，初無增減私權之效力；惟地籍測量實施規則第192條第1項就重測之地籍調查階段設有明文，容許有關土地所有權人檢具協議書協議截彎取直，但以土地使用性質相同者為限，故並非一概不得於重測時為之。惟該項既須「有關土地所有權人」檢具協議書，甲即不得片面主張，乙未同意即無從辦理；且本題A地為住宅區、B地為商業區，依同規則第225條之1，都市土地之使用性質即指使用分區，二者分區不同，已不符第192條第1項但書之要件。縱改依土地複丈程序申請土地界址曲折調整，同規則第225條第1項亦同以「同一地段、地界相連、使用性質相同且可達成減少地界線段」為要件，結果並無不同。故甲之主張於法無據，應不予准許。

一、乙是包租業，本題有兩項不同的違規
依租賃住宅市場發展及管理條例第3條，乙承租甲的住宅，再轉租給丙並經營管理業務，屬租賃住宅包租業。乙在甲乙關係為承租人，在乙丙關係為轉租的出租人；不是僅受屋主委託管理、由屋主直接與住戶簽約的代管業。
丁市主管機關應分別檢驗簽約前刊登廣告，以及轉租契約欠缺應記載事項，不能只處理其中一項。

二、未簽書面契約即刊登廣告：處1萬至5萬元
（一）第29條第1項要求包租業先經出租人同意轉租，並與出租人簽訂租賃契約書，始得刊登廣告及執行業務。即使甲曾口頭表示願意出租，亦不能取代該條對業者的書面締約要求。
（二）乙尚未與甲簽書面契約，即刊登A屋出租廣告、接受消費者洽詢，已違反上述先後程序。依第37條第6款，應處乙新臺幣1萬元以上5萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰。
（三）其後補簽契約，不能溯及消滅先前已成立的違規；但裁處時應查明是否已完成同意轉租及書面締約，對尚存違法狀態命具體改正，不能無視現況重複命其補簽同一契約。亦不因同一次招租兼有刊登與接受洽詢，就不經行為數判斷任意加罰。

三、轉租契約未載明原租期：處6千至3萬元
（一）第29條第2項要求乙與丙簽約時，提供住宅租賃標的現況確認書及甲同意轉租的書面文件，並於契約記載乙與甲間的住宅租賃標的範圍、租賃期間及得終止租約的事由。其目的在使丙了解乙可提供的租賃權源及期間限制。
（二）題目明示乙丙契約未記載甲乙租賃期間，已違反第29條第2項。依第38條第2款，應處乙6千元以上3萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰。
（三）應命乙將原租期完整補入轉租契約並交付丙，不能只口頭告知或以丙自己的租期代替。若另查得未提供現況確認書或同意轉租文件，再依具體缺漏命補正；題目未說這些文件欠缺，不能先當成已成立的違規。

四、丁市主管機關的程序
（一）依第35條檢查業務，保存廣告刊登時間、洽詢紀錄、甲乙契約及同意文件、乙丙契約，確認先招租與後簽約的時間關係及漏載內容。並確認乙具包租業登記資格；若查明未具合法資格另行經營，才檢討第36條禁止營業及對負責人等的罰則。
（二）依法給予陳述意見機會，依行政罰法第7、18條審酌故意過失、責難程度、影響及所得利益，作成載明事實、法條、罰額、改正期限與救濟方式的處分。本題前後兩個行為分別違反不同義務，依行為數分別裁處；不得只因法條不同即對同一行為重複處罰。
（三）第35條業務檢查遭規避、妨礙或拒絕，才依第37條第7款處理。若另辦第34條第5項租賃實價登錄資訊查核而遭拒絕，適用的是第38條之2第3項3萬至15萬元及限期改正、按次處罰，不能把兩種查核罰則混用。

五、甲與住宅區用途
本題兩項第29條義務的對象是包租業乙，不能將乙的招租與契約漏載責任直接處罰甲。甲仍有出租人依法律及契約應負的義務，不能因此稱其「不受本條例規範」。
A屋在第二種住宅區而供丙居住，依題目尚無足認違反土地使用管制的事實；乙以公司方式收租，不會單憑此點就使A屋變成商業用途。個別建築使用或地方分區限制如有疑義，須另查明，不能無據追加處罰。

【結論】丁市應對乙先招租後簽約，依第37條第6款處1萬至5萬元；對轉租契約漏載原租期，依第38條第2款處6千至3萬元，依法命尚未完成部分限期改正並追蹤。此為行政責任，不能單憑漏載就認乙丙租約全部無效；丙如受損，另依契約及相關規定請求救濟。

一、甲乙應申請「合併分配抵價地」
抵價地是區段徵收後可供建築、用以折抵地價補償的土地。依土地徵收條例第39、40條，原所有權人須先申請以全部或部分應領地價補償費領回抵價地；並非說不想領現金，就當然取得某一筆開發後土地。

（一）先取得抵價地分配資格
原所有權人應於徵收公告期間內，檢附申請書及相關證明，以書面向丙市主管機關申請；依區段徵收實施辦法第20條，可至指定地點或以掛號郵寄辦理，由機關審查並書面通知結果。書面徵收通知晚於公告始送達時，應依釋字第731號保障自送達翌日起算的完整申請期間。
本題已說「申請後經計算」，可理解甲乙已提出抵價地申請；現在還須完成後述合併分配，兩階段不能混為同一申請。

（二）於指定期限共同提出合併分配
依區段徵收實施辦法第26至29條，主管機關計算應領權利價值、各街廓最小分配面積與所需權利價值，辦理說明會並提供合併分配申請書及圖說。
甲、乙各自不足而合計達標，應在主管機關指定期限內自行洽商，填具合併分配申請書共同申請；亦可申請主管機關協調與其他土地所有權人合併分配。此為徵收後分配權利價值的合併，不必先把原A、B地辦成一筆共有土地。

（三）抽籤選配與共有關係
核准合併後，按公開抽籤及當地抵價地分配作業規定選擇街廓，其合計權利價值須達所選街廓最小分配門檻。共同領回的土地應依丙市該案分配作業規定及核定結果辦理共有登記，並非甲乙各自都能領到一宗最小面積土地。

以地方作業規定常見的「個人權利價值占合併戶總權利價值比例」計算方式為例，甲有600萬元、乙有400萬元，而選配土地需1,000萬元，合併達標後比例為3／5、2／5；這是算法示例，不能在未確認丙市規定前當成題目已給定的登記結果。實際選配差額、持分計算及可否拆單，仍依當地適用分配規定結算辦理。

（四）未申請及無適當土地的處理
未於規定期間申請合併者，依土地徵收條例第44條第2項及辦法第29條，主管機關應於期限屆滿日起30日內按原徵收地價補償費發給現金。若已合併達標，但輪到抽籤選配時已無適合的最小分配面積，得於下次配地重新申請合併，或改領原徵收補償地價。
不能把最初不足門檻一律改成「補現金就可單獨配地」；第28條所涉街廓最後一宗的權利價值差額，須依地方分配要點處理，與本題合併申請是不同問題。

二、取得抵價地的主要租稅優惠
（一）徵收與抵價地補償免徵土地增值稅
土地稅法第39條、第39條之1第2、3項：區段徵收以現金或抵價地補償，均免徵土地增值稅；因不足最小建築單位而改領現金者亦同。甲乙不會因選擇土地補償就被當作普通土地買賣課稅。

（二）第一次移轉的原地價重定及稅額減徵40%
依第39條之1第3項，領回後第一次移轉，應以原所有權人實際領回抵價地的地價為原地價，計算土地漲價總數額；再準用同條第1項，減徵應納土地增值稅40%。不是以徵收前的原地價計算，也不是第一次出售完全免稅。
例如依法計出的減徵前稅額為20萬元，符合本項優惠後為20萬×60%＝12萬元；40%是稅額減徵比例，不是土地售價或漲價總額直接減四成。

（三）地價稅完成後減半二年
土地稅減免規則第17條規定，區段徵收期間因無法耕作或不能作原來使用而無收益的土地，地價稅或田賦全免；辦理完成後，自完成日起減半徵收二年。抵價地實務應依完成、通知接管等認定資料核算減徵期間，不能改以日後出售日重新起算。

（四）其他稅目應分清適用條件
領回的是土地，在開徵土地增值稅區域依契稅條例第2條不徵契稅，此為土地的一般規則，並非抵價地特有優惠。日後蓋屋自住，須另符合戶籍、無出租營業、面積及申請期限等要件，才可能適用自用住宅地價稅或出售土地增值稅優惠；單純領回空地不會自動取得2‰或10%稅率。

【結論】甲乙應在期限內合併權利價值申請配地，按選配結果共有；主要租稅利益為地價補償免土地增值稅、第一次移轉重定原地價並減徵40%，以及完成後地價稅減半二年。

一、共同原理與比較主軸
三者均將價格形成條件相近的土地劃為空間單元，以減少大量逐宗查估的成本；但其任務分別是「編製公告土地現值」、「配置具代表性的地價指標」及「求取徵收補償市價」，因此區段範圍與後續估價方法不能直接互換。

二、公告土地現值之地價區段
（一）目的與法源：平均地權條例第46條及地價調查估計規則規定，地方政府調查地價、劃分區段、估計區段地價，經地價評議委員會評定後，編製土地現值表於每年1月1日公告，供移轉現值申報、審核及土地增值稅核課等使用。第46條雖仍列補償徵收地價用途，現行徵收須優先依土地徵收條例第30條按市價補償，不能直接以公告現值或固定加成代替。
（二）劃設方式：地價調查估計規則第18條以鄉、鎮、市、區為單位，實地考量地價、使用管制、交通、自然條件、公共建設、工商活動、使用現況及發展等，將地價相近、地段相連、條件相同或相近的土地劃為同一區段。法定情形下，可將零星建築用地另編區段；公共設施保留地應單獨劃設，帶狀者得分段。
（三）特色：得依商業繁榮及臨街價格差異劃設繁榮街道路線價區段、一般路線價區段，以反映臨街效用；一般區段則依區段地價推算宗地單位地價。依第21條，有實例者採調整後土地正常單價之中位數；無實例者，選取二個以上鄰近、條件相近的基準地價區段作區域因素調整。此處的「基準地價區段」不是下述「基準地」或徵收「比準地」。
（四）時間：以每年9月1日為估價基準日，據以評定次年1月1日公告的土地現值。

三、地價基準地之近價區段
（一）目的與法源：依地價基準地選定及查估要點，建立衡量地價的參考基準，促進合理地價形成。近價區段是配置基準地的空間架構，查估成果提供交易、融資及專業估價參考，本身不直接核定稅額或徵收補償。
（二）劃設方式：第6點以把握地價同質空間為原則，考量行政區劃與公法管制、自然條件、各類設施接近狀態、土地利用、事業及繁榮程度、景觀與災害等因素，在相關圖籍上劃分。並非因同屬某行政區就只能劃成一區。
（三）特色：第7、8點以代表性、顯著性、恆久性、均勻性及完整性選定基準地，原則上一個近價區段設一點；重點是查估代表宗地的正常價格，並非將該價格一律套給區段內每宗土地。選地須經地方專案小組審議，查估成果亦須依第15點彙整送內政部專案小組審議，不能說只有地方選地程序。
（四）時間與方法：依第11、12點，以每年3月31日為價格日期，原則兼採二種以上適當方法查估正常價格，特殊情況不能兼採者例外。

四、徵收補償之地價區段
（一）目的與法源：土地徵收條例第30條及土地徵收補償市價查估辦法，以徵收當期市場正常交易價格補償，區段是選取比準地、推估預定徵收各宗土地市價的基礎；結果須提交地價評議委員會評定。
（二）劃設方式：辦法第10條同樣要求實地勘查，依地價差異、使用管制、交通、環境、土地利用等，將相近、相連的土地劃為一區；局部集中建築使用而價差顯著者單獨劃設，符合規定的零星建築用地得另編區段。公共設施保留地應單獨劃設，並得依臨街或原建築使用細分，帶狀者得分段。
（三）特色：第18至20條在預定徵收範圍各區段選取比準地，以其市價按宗地、道路、接近、環境及行政條件作個別因素調整。此制度不另設公告土地現值的路線價計算機制。都市計畫公共設施保留地則例外，依毗鄰非保留地區段平均市價計算，故毗鄰區段也須選取比準地，不能只看徵收界線內土地。
（四）時間：第17、28條原則以9月1日查估供次年度適用，急需徵收等法定情形得以3月1日為基準；另依第27條及母法每半年評定市價變動幅度。因此，兩個基準日與半年調幅，不等於所有土地每年必須重新全面查估兩次。

五、結論
公告現值區段服務公示地價及稅務，近價區段服務代表性基準地配置，徵收區段服務個別宗地市價補償。三者可共用交易資料及勾稽區界，但須保留各自目的、價格日期與法定查估程序，不應為追求價格表面一致而混用。

一、比較前提：土地使用分區與合法建築資格須分開查明
都市計畫農業區的「建地目」，只是歷史地目或既存建築資格的俗稱，不等於已變更為住宅區，更不代表任何用途與強度均可興建。住宅區則以居住環境為分區目的，但仍須遵守地方都市計畫、建築及其他限制。
依不動產估價技術規則第2、11條，兩者均須分析一般、區域及個別因素，並以合法、實質可能、正當合理、財務可行且利益最高的使用，判斷最有效使用。其分析架構相同，重點差異如下。

二、使用管制與權利條件
（一）農業區零星建築土地：先核對都市計畫發布日期、歷史登記與地籍資料、合法房屋證明或建照、現行計畫書圖，確認是否符合例外建築資格及適用範圍，不能僅憑仲介稱「建地目」即估為住宅建地。
以適用都市計畫法臺灣省施行細則第30條者為例，都市計畫發布前已為建地目、編定為可供住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用的合法建築物基地，才適用該條規範。簷高不超過14公尺、以四層為限、建蔽率不大於60%、容積率不大於180%；除居住及第一層小型商店、飲食店外，仍不得違反農業區管制。原建物超建蔽率雖可依規定就地修建，改建、增建或拆除新建仍須符合限制。各直轄市及個別計畫另有規範者，應依所在地規定，不能把上述數值當作全國標準。
（二）住宅區：查明住宅分區等級、允許用途、建蔽容積、退縮、高度及停車規定，有無整體開發、禁限建或文化資產限制。容積移轉及更新獎勵須查其取得要件、成本與核准可能性，不能當作已取得的容積。
（三）差異：前者首先要證明「例外建築資格及其界線」，後者重點是「分區住宅使用如何在其他限制下實現」。兩者均可能因無合法出入、畸零或整體開發未完成而無法立即建築，不能斷言住宅區沒有法規風險。

三、區域因素與一般因素
（一）農業區零星建築土地：調查通勤距離、道路通行、供水排水及污水處理、消防服務、淹水與地質、周邊農業活動等。畜牧氣味或噪音可能減價，開闊景觀與寧靜環境也可能形成市場偏好，須用實際資料判斷，不能概括為公共設施必然不足或環境必然較差。
（二）住宅區：重點包括就業與交通可及性、學校商業公園、鄰里安全、密度、街廓及更新發展。但同樣要查污染、淹水及噪音，並比較市場願意支付的價差。
（三）兩者都受人口、所得、利率與信用政策影響。零星建築土地可能面對較小買方群、不同貸款成數或轉售期間；住宅區也可能有供給過剩。應調查各自供需圈與融資條件，沒有一律「一般因素對住宅區較重要」的法定排序。

四、個別因素與最有效使用
（一）共同查核面積、形狀、臨路、寬深比、高低差、承載力、共有或租賃等權利負擔。
（二）零星建築土地須特別確認符合資格的基地界線、舊建物合法範圍、道路接用與整地設施成本。既有住宅存在不當然使整筆農業土地都取得相同建築資格。
（三）住宅區須估算退縮、停車與設計限制後可實現的樓地板及可售面積；法定容積不是可售坪數，也不是最有效使用必然應「用足」的指令。
（四）兩者都應比較合法開發方案的售價、成本、期間與風險。增加樓層若增加成本超過收入，較低強度也可能是最有效使用。無建築資格者應按合法用途與市場可支持的期待因素估價，不能機械地歸為所有一般農地的同一價格；未核准變更則不得按已變更後用途估值。

五、資料選取與估價操作
（一）比較標的宜優先選同一供需圈、建築資格及管制條件相近者。農業區內純農地、農舍基地、符合第30條的基地及住宅區土地，權利條件各異，即使相鄰也不能直接互比。
（二）依技術規則第25條，區域、個別因素或其任一單項調整超過15%，或各項總調整率超過30%，原則須排除；性質或區位特殊且缺乏交易資料時，才依但書說明例外。不能以大幅任意調整補救根本不可比的案例。
（三）依第14、15條原則兼採二種以上適當方法並綜合判斷。住宅區若交易充分，比較法可具較高說服力；零星建築土地也可用合法、財務可行開發方案作土地開發分析法檢核。收益法須有可靠租金、費用及收益率資料，不能只為湊足方法而套用不存在的收益。

【結論】差異的根源是可實現的合法使用及各自市場需求，應以資格查證、區域調查和可比較交易支持調整，而非預設農業區必定低價、住宅區必定高價。

一、法定補償基準特殊：以毗鄰非保留地平均市價為準
土地徵收條例第30條規定，一般土地按徵收當期市價補償；都市計畫區內公共設施保留地，則按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償，並由地方主管機關提交地價評議委員會評定。
理由在於土地被劃為公共設施保留地後，依都市計畫法第50、51條受到使用限制，如直接按受限制後的成交價格補償，可能將公共保留造成的價值減損留給所有權人承擔。因此採毗鄰非保留地為法定比較基準，並非單純查找保留地自身的買賣價格。都市計畫法第49條的平均公告現值、必要時加成規定，應與後來土地徵收條例第30條的市價補償特別規範區分，不能在市價上再一律加40%。
保留地亦可能存在正常交易，包括有合法容積移轉需求的市場；不能因交易目的為容移或節稅，就一概認定成交非正常。市場交易價與法定補償基準不同，才是本題核心。

二、劃區與比準地特殊
（一）土地徵收補償市價查估辦法第10條：公共設施保留地應單獨劃區，並得依臨街或原建築使用情形細分；帶狀土地穿越不同地價區段時，得依兩側區段分段劃設；同一保留地分次徵收時，得視為同一保留地劃設區段。
（二）第18、19條：其毗鄰非保留地區段須選取具代表性的比準地，查估比較價格，必要時參酌收益價格，據資料可靠程度決定市價。第22條以這些比準地價格作為毗鄰非保留地的區段地價。
（三）第20條排除公共設施保留地適用一般宗地個別因素調整方式。其宗地市價依第22條特殊算法求取，不能再任意按形狀、臨路等加減一次。

三、平均方式特殊：區段線長度加權
（一）第22至25條：按保留地與各毗鄰非保留地「相接區段線的長度比例」加權，並非區段價格簡單平均，也不是以鄰地面積加權。僅以點相接者不列入；毗鄰為公共設施用地區段，納入會降低平均市價者，不予納入。
公式：保留地區段地價＝Σ（合格毗鄰區段地價×相接線長）÷Σ相接線長。
（二）例如僅有甲、乙兩個應納入區段，相接線長分別300公尺、100公尺，單價為每平方公尺2萬元、4萬元，則保留地區段單價＝（300×2萬＋100×4萬）÷400＝2.5萬元，不是簡單平均3萬元。若宗地100平方公尺全在本區段，未另涉及時點調整等情形，地價補償即為250萬元。
（三）第23條原則以電腦量測，長度至公分，未滿一公分進為一公分；無法電腦量測而採人工者，至公尺，未滿一公尺進為一公尺。應以地價區段圖為底圖，依第25條填製加權平均計算表，以利查核。

四、不同土地情形的例外處理
（一）帶狀保留地跨越數個不同地價區段者，得分段計算。
（二）都市計畫農業區、保護區的零星建築用地，或應整體開發而未開發的零星已建築用地，經劃屬保留地區段者，另以距離最近三個同使用性質區段為基準，得參酌區域因素調整後平均；與一般算法比較，結果較高者從高計算。目的在避免合法既有建築利用價值被周邊較低使用強度淹沒。
（三）保留地宗地跨二個以上地價區段時，才按各區段在該宗地的面積加權，求出宗地單位地價，尾數無條件進位至個位數。應分清「毗鄰區段線長加權」與「跨區宗地面積加權」兩個階段。
（四）區段徵收範圍內之保留地，原則取同範圍內的毗鄰非保留地區段平均；同範圍內無毗鄰非保留地者，回歸第22條第1項。不是拿區段徵收內全部非保留地不分是否毗鄰一律平均。

五、制度評價與界線
本制度將保留地補償建立在毗鄰非保留地的正常市價上，能降低保留管制造成的補償不利；但區界、相接線長、毗鄰地價與特殊從高條件，均可能顯著影響結果，應公開圖籍、案例調整理由及計算表。
此為地價補償，合法建築改良物等應依各該規定另行查估，不能重複併入土地單價。容積移轉的市場價格亦不得再直接疊加於法定平均市價。長期保留期間的使用損失，與徵收當期地價補償是不同問題；如主張另設補償或增加個別因素調整，應明示為制度改革建議，不能當作現行查估人員可自行加計的項目。

【結論】特殊性依序為「毗鄰非保留地作基準—保留地單獨劃區—毗鄰比準地查估—區段線長加權—保留地宗地依特別規定計價」。掌握基準與兩種加權方式，才可正確說明公平補償如何落實。

一、部分估價與獨立估價（10分）
（一）部分估價：對構成一宗不動產的某一部分估價，承認其與其他部分結合存在，並考量相互影響。例如估計有建物基地的土地部分，仍考量現存建物、使用關係及整體利用對土地價值的影響。其重點是整體中的部分價值，不是只要面積較小就叫部分估價。
（二）獨立估價：對土地與建物結合的不動產，假設地上建物不存在，將土地視為素地而獨立估價。重點是排除建物結合影響，以土地獨立使用條件分析價值；使用分區、建築管制與應考量的權利限制並不因此全部消失。
（三）比較：前者承認結合關係，後者設定獨立存在的前提。兩者價格可能不同，但不能無條件斷言獨立價必定較高。估價報告須依不動產估價技術規則第9條明示標的內容、價格日期、價格種類與條件及目的。這兩個名詞屬學理的估價條件分類；若估價條件構成第6條所稱特定價格，始依該條同時估計正常價格，不能將所有假設一律等同特定價格。

二、土地殘餘法與建物殘餘法（10分）
共同原理：土地與建物合併產生收益，先扣除已知價值部分應分得的收益，將餘下收益歸屬待估部分，再以相應收益資本化率還原。殘餘的是「收益」，不是直接拿房地總價格減去另一部分成本。

（一）土地殘餘法
依技術規則第44條，先求建物成本價格及建物應得收益，再由房地淨收益扣除建物淨收益，求土地收益價格。
令I為已扣折舊提存費的房地年淨收益、B為建物成本價格、rB及rL為建物與土地收益資本化率：
土地收益價格L＝（I－B×rB）÷rL。
若房地年淨收益I₀尚未扣除折舊提存費，另令d為建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率，則：
L＝［I₀－B×（rB＋d）］÷rL。
適合建物價值可可靠估計、房地收益資料充分的情形，例如新建且成本可查證的收益性不動產。

（二）建物殘餘法
依第45條，可先以比較法求土地價格L，再計算土地淨收益L×rL，從房地淨收益扣除後還原為建物收益價格：
已扣折舊提存費：B＝（I－L×rL）÷rB。
未扣折舊提存費：B＝（I₀－L×rL）÷（rB＋d）。
適合土地比較價格及房地淨收益可以可靠估計的情形。屋齡高並非自動適用的充分理由，剩餘收益期間及折舊提存率仍須能合理判斷。

（三）算例與注意事項
假設已扣折舊的房地年淨收益100萬元，建物成本價格500萬元，rB＝6%、rL＝4%，則土地價＝（100－500×6%）÷4%＝1,750萬元；反之已知土地1,750萬元，則建物價＝（100－1,750×4%）÷6%＝500萬元。
若未扣折舊年淨收益110萬元、d＝2%，扣除建物收益及提存500×8%＝40萬元後，土地價仍為（110－40）÷4%＝1,750萬元。可見折舊處理必須前後一致，不能重複扣減或完全漏扣。兩法亦對收益、已知部分價格及資本化率敏感，應以其他適當方法檢核。

三、特殊價格（5分）
依技術規則第2條第4款，係對不具市場性的不動產估計其價值，並以貨幣金額表示。與正常、限定及特定價格的根本區別是客體不具市場性，不能只因成交價異常或估價目的特殊，就稱為特殊價格。
例如特定公共服務設施在其具體法令、權利及使用條件下不具市場性時，可估計特殊價格；但古蹟、學校或宗教建築並非只憑名稱就全部不具市場性。適用方法須依標的性質與估價目的決定，使用成本法時亦須考量折舊、功能或經濟減損，不能把全新重建費用直接等同現有價值。