115年普考地政申論題完整擬答

【答題關鍵】
農村社區土地重劃的勘選，應從農村生活環境改善與公共設施需求出發；擴大範圍須說明與原社區的空間及機能連結。

【爭點】

農村社區土地重劃以改善農村生活環境、促進農村社區土地合理利用為目的，與農地重劃（改善耕作條件）、市地重劃（適用都市計畫地區）性質有別，故其適用空間受有嚴格界定，並因涉及新增建築用地而對擴大範圍設有節制。本題須說明其適用之空間範圍、重劃區之勘選作業程序，及擴大範圍時應符合之原則。

【法律依據與涵攝】

（一）適用之空間範圍

依農村社區土地重劃條例第3條第1項規定：「本條例所稱農村社區，指依區域計畫法劃定非都市土地使用分區之鄉村區、農村聚落及原住民聚落。」可知其適用空間有二層限制：土地類別上限於非都市土地，都市計畫地區內之土地應循都市計畫法及平均地權條例辦理市地重劃；區位上則限於鄉村區、農村聚落、原住民聚落三者。

鄉村區係區域計畫法所劃定之使用分區，範圍明確；農村聚落與原住民聚落則非法定分區，依同條例施行細則第2條之1界定，指合計面積達零點五公頃以上，依戶籍資料最近五年中每年人口聚居均已達十五戶以上且人口數均已達五十人以上之地區（依條例第5條第1項第4款辦理災區重建者，以零點三三三三公頃、十戶、三十三人認定）。其界線劃法為：農村聚落係於非都市土地鄉村區範圍外、非原住民保留地之地區，就相距未逾二十公尺之甲、丙種建築用地邊緣為範圍；原住民聚落則於鄉村區範圍外之原住民保留地，就相距未逾二十五公尺者為範圍。又依施行細則第2條，重劃區涉及非都市土地使用分區變更者，應依區域計畫法相關規定辦理，並於重劃計畫書報核前提報區域計畫委員會審議取得許可。另內政部「農村社區土地重劃範圍勘選作業要點」第二點規定，辦理重劃之區位須位於已核定農村再生計畫範圍內之地區。

（二）重劃區之勘選作業程序

1. 勘選事由：依條例第5條第1項，有促進農村社區土地合理利用需要、實施農村社區更新需要、配合區域整體發展需要，或配合遭受地震、水災、風災、火災或其他重大事變損壞之災區重建需要之一者，直轄市或縣（市）主管機關得報請中央主管機關核定辦理。

2. 評估原則：依施行細則第3條，勘選時應就明顯之地形、地物界線，社區人口及建地需求量，土地使用狀況，因區域整體發展或增加公共設施之需要，土地所有權人意願，財務計畫，及其他特殊需要等七項原則評估選定。

3. 作業步驟：依上開要點第七點，政府辦理者依序為：蒐集資料（取得有重劃需求之農村再生社區名單及土地登記資料、地籍圖、地形圖、使用分區與使用地編定圖）、初勘作業（由主管機關邀同相關單位、鄉鎮市區公所、地政事務所、村里辦公處、社區發展協會等參加）、舉行說明會（向擬辦範圍內土地所有權人說明重劃意旨並聽取意見）、複勘作業（由內政部土地重劃工程處邀同農政、原住民族、文化、營建、地政等機關及地方團體參加）、複勘檢討會（審查決定辦理先期規劃地區）。

4. 自辦重劃：依勘選作業要點第十點，由籌備會蒐集基本資料、查明農村再生計畫範圍，申請地方主管機關現地勘選並依意見調整；再邀請區內土地所有權人舉行說明會，由重劃會申請地方主管機關召開範圍檢討會，必要時邀中央機關參與。自辦不免除區位、需求及擴大範圍的實質限制。

5. 報核與後續：依施行細則第4條，勘選後應檢附擬辦重劃區範圍圖及勘選報告表，報請中央主管機關核定。選定重劃區後，始進入條例第6條第1項所定徵詢農村社區更新協進會意見、辦理規劃並擬訂重劃計畫書、圖、舉辦聽證會、徵得區內私有土地所有權人過半數且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意、報中央主管機關核定並公告三十日等後續程序。

（三）需擴大範圍時應符合之原則

擴大之法源為條例第3條第2項：「前項農村社區得因區域整體發展或增加公共設施之需要，適度擴大其範圍。」惟擴大可能涉及周邊農地劃入及公共設施或建築用地需求，並非納入的每筆土地均可轉作建築用地，為免假重劃之名行農地開發之實，上開要點第六點明定應符合下列原則：（1）公共設施項目及規模，應符合已核定農村再生計畫之社區發展願景、土地分區規劃及配置公共設施之構想；（2）應為改善社區生活環境、亟需整體規劃之道路、溝渠、污水處理，及所有權人認為達現代化生活機能與防災安全所必要之其他公共設施用地；（3）新增之建築用地總面積，以不超過重劃前既有建築用地總面積一點五倍為原則。同要點第八點並設消極限制，擴大之範圍應避免納入供文化保存使用之土地、位屬環境敏感及特定目的事業使用之土地、現供公共事業使用或他單位已申請開發為特定目的事業用地之土地，及經政府擬定開發計畫或有重大建設之土地。

【結論】

綜上，農村社區土地重劃之空間範圍，限於依區域計畫法劃定非都市土地使用分區之鄉村區、農村聚落及原住民聚落（條例第3條第1項），聚落並依施行細則第2條之1以面積、戶數、人口數及甲、丙種建築用地間距界定。勘選程序上，須符合條例第5條所定四款事由之一，依施行細則第3條所列七項原則評估選定，踐行蒐集資料、初勘、說明會、複勘及複勘檢討會等步驟，並依施行細則第4條檢附範圍圖及勘選報告表報中央主管機關核定。至擴大範圍，雖有條例第3條第2項之授權，仍須符合勘選作業要點第六點所定契合農村再生計畫構想、限於必要公共設施用地、新增建築用地不逾既有一點五倍等三項原則，並依同要點第八點避免納入文化保存、環境敏感、已供公共事業使用及已納入政府開發計畫之土地，方能兼顧農村生活環境改善與農地資源保護。
【擴大比例的讀法】
第六點第三款限制的是「新增建築用地面積」，不是重劃後全部建地，也不是整個重劃區面積。例如原有建地2公頃，新增建地原則不超過3公頃；不能據此逕稱全部重劃區上限3公頃，或保證一定可新增3公頃，仍須通過需求、必要性及相關管制審查。「應避免納入」也不等於任一涉及敏感地的案件均由本要點直接絕對禁止；其他法令明定禁止者仍不得開發。

【答題關鍵】
減量與調適要分別作答：緊湊發展、運輸及建物能效處理排放；避開高風險區、滯洪透水及韌性設施處理氣候衝擊。

【爭點】

因應氣候變遷之政策路徑，向來分為「減緩」（即溫室氣體減量）與「調適」（即降低脆弱度、提升韌性）二者。土地開發及利用正是二者交會之場域：用地之區位與強度決定排放總量，森林、農地、濕地承載碳匯，土地同時又是淹水、熱浪、坡地崩塌等衝擊之承受體。本題須說明現行法制如何於開發利用之過程中，將減量與調適相互連結。應先辨明者，原「溫室氣體減量及管理法」已於民國一百十二年二月十五日修正公布並更名為「氣候變遷因應法」，以下均依現行法論述。

【法律依據與涵攝】

（一）「減緩與調適並重」為法定原則，並以國土永續利用為連結點

依氣候變遷因應法第4條，國家溫室氣體長期減量目標為中華民國一百三十九年溫室氣體淨零排放。同法第5條第1項規定：「政府應秉持減緩與調適並重之原則，確保國土資源永續利用及能源供需穩定，妥適減緩及因應氣候變遷之影響……」立法者將國土資源永續利用與減緩、調適並列，正說明國土之規劃利用即係連結二者之制度介面。同條第3項第7款並要求相關政策應納入氣候變遷風險因子、降低脆弱度並強化韌性；同項第8款則就自然碳匯之推動設有規定，明定政府應與原住民族共同推動及管理原住民族地區內之自然碳匯，足見土地上之碳匯經營亦屬法定減量手段。

（二）減量面：開發許可、環評把關與碳匯之空間保障

1. 開發行為之增量抵換：依氣候變遷因應法第24條第1項，事業新設或變更排放源達一定規模者，應依溫室氣體增量之一定比率進行抵換；抵換確有困難而經核可者，得繳納代金專作減量之用，對符合法定規模的排放源設減量要求；並非所有土地開發都一律須辦增量抵換。

2. 環境影響評估之前端把關：依環境影響評估法第5條第1項，工廠之設立及工業區之開發、農林漁牧地之開發利用、新市區建設及高樓建築或舊市區更新等開發行為，對環境有不良影響之虞者應實施環評；同條第2項並授權中央主管機關訂定認定標準、細目及環境影響評估作業準則，據以要求開發單位估算並檢討溫室氣體排放量及減量措施。

3. 空間形態本身即減量手段：氣候變遷因應法第8條第2項列舉中央有關機關之分工，運輸管理及大眾運輸系統發展之減量事項由交通部主辦（第4款）、建築溫室氣體減量管理事項由內政部主辦（第6款），落實於土地利用即為大眾運輸導向發展與綠建築。此與國土計畫法第6條第6款「城鄉發展地區應以集約發展、成長管理為原則」相互呼應，抑制蔓延式開發本身即屬減量作為。

4. 碳匯之空間保障：碳匯須有土地承載。氣候變遷因應法第8條第2項第9款以自然資源管理、生物多樣性保育及碳匯功能強化為法定分工事項；其空間基礎則由國土計畫法第20條各功能分區之劃設原則及第21條所定土地使用原則予以確保，如國土保育地區第一類「維護自然環境狀態，並禁止或限制其他使用」、農業發展地區第一類「供農業生產及其必要之產銷設施使用，並禁止或限制其他使用」，以防碳匯遭開發蠶食。

（三）調適面：計畫體系、功能分區管制與逕流管理

1. 調適之法定計畫體系：依氣候變遷因應法第9條，中央主管機關應擬訂國家因應氣候變遷行動綱領，至少每四年檢討一次；第17條列舉政府應推動之調適能力建構事項；第19條規定中央目的事業主管機關應就易受氣候變遷衝擊之權責領域，訂定四年為一期之調適行動方案，並由中央主管機關整合擬訂國家氣候變遷調適行動計畫；第20條則要求直轄市、縣（市）主管機關訂修調適執行方案，形成層級化之計畫體系。

2. 國土計畫為空間調適之主軸：國土計畫法第1條以「為因應氣候變遷，確保國土安全」為立法目的；第6條第2款並定規劃基本原則為「國土規劃應考量自然條件及水資源供應能力，並因應氣候變遷，確保國土防災及應變能力」。據此，同法第20條第1款就國土保育地區依災害及其防治設施分布情形劃設，並按環境敏感程度分類，第21條再以土地使用原則落實禁止或限制使用，引導優先避開高風險區，按風險及法定分區採禁止、限制或附條件使用；不能把所有災害潛勢區概括寫成絕對禁建。

3. 逕流分擔與出流管制：水利法第83條之2第1項明定「為因應氣候變遷及確保既有防洪設施功效」，中央主管機關得公告特定河川流域或區域排水集水區域為逕流分擔實施範圍；同法第83條之7第1項規定，土地開發利用達一定規模以上致增加逕流量者，義務人應提出出流管制計畫書經核定，同條第4項並明定核定前目的事業主管機關不得逕行核發開發或利用許可；第83條之8則要求開發利用涉及土地使用分區變更者，應先經核定出流管制規劃書，始得核定變更。

（四）二者之連結：綜效之發揮與權衡之調和

就綜效言，都市林、植生綠地與適當經營的濕地可兼具碳吸存及降溫、滯洪效益；透水保水設施主要改善逕流，不因「透水」就當然形成可計量碳匯，屬典型之綠色基礎設施；保留適當農地、森林有助維護碳儲存、調節水文與糧食安全，但實際淨排放仍受農法、土壤、甲烷等影響，不能把所有農地都算成淨碳匯。就權衡言，集約發展雖有利於降低運輸排放，卻可能加劇熱島效應與地表逕流，須以通風廊道、綠覆率及出流管制配套；反之，若一味以擴大空調、抽水機電等高耗能設施因應熱浪與淹水，雖屬調適卻推高排放，即形成「不良調適」。故連結之關鍵，在於使個案審查與上位空間計畫相互扣合，於同一決策中並列檢視減量效果與氣候風險。

【結論】

綜上，土地開發及利用連結溫室氣體減量與衝擊調適，係以氣候變遷因應法第5條第1項「減緩與調適並重、確保國土資源永續利用」及第4條一百三十九年淨零排放目標為總原則：於減量面，透過同法第24條增量抵換、環境影響評估法第5條開發行為評估、氣候變遷因應法第8條第2項第4款及第6款之部門分工，並以國土計畫法第6條第6款、第20條及第21條之管制維護碳匯；於調適面，透過氣候變遷因應法第9條、第17條、第19條、第20條所構成之調適計畫體系，配合國土計畫法第1條、第6條第2款之立法意旨與功能分區管制，暨水利法第83條之2逕流分擔、第83條之7出流管制計畫書及第83條之8出流管制規劃書所設之開發前置關卡。二者終須於同一空間決策中一併衡量，發揮綠色基礎設施之雙重效益並避免不良調適，始足以因應全球氣候變遷之影響。
【把措施落實於開發生命週期】
1.選址：以氣候情境及淹水、坡災、熱風險檢查暴露度與脆弱度；優先利用交通便利且安全的既有建成區，保存重要碳儲存及生態空間。
2.規劃設計：混合使用、步行與公共運輸降低交通需求；建物採被動遮陽、通風、節能設備及適當再生能源，並配置綠地、滯洪、透水鋪面與緊急避難動線。
3.施工與材料：評估材料製造、運輸及施工排放，採耐久、可再利用材料與減少廢棄物的工法，施工期間維持排水與防災功能。
4.營運與追蹤：分別追蹤每年溫室氣體排放、能源消耗及公共運輸使用率，以及洪峰削減量、熱暴露與設施維護情形；未達目標須改善，不能以一次取得許可代替長期管理。
5.協調權衡：增加密度須同步提升綠地、排水與交通容量；碳匯須有可信的基線、額外性、持續性及監測，不能只按植樹面積宣稱抵銷全部排放。涉及原住民族地區自然碳匯，應依氣候法第5條處理共同管理、權益共享、諮商及同意。

【適用時點】
國土計畫法的規劃原則可指導氣候行動，但國土功能分區土地使用管制仍須依第45條銜接，不能寫成全國已全面取代現行都市及非都市管制。出流管制亦有法定規模及免辦認定；第83條之7的開發或利用許可，依水利主管機關函釋係指依目的事業法令核准工程開工，第83條之8則在涉及規定的分區或公共設施用地變更前先核定規劃書，兩階段不宜混淆。

【答題關鍵】
開發影響費須連結個案新增的公共設施需求；改革建議應處理費額計算、繳納時點、專款用途與避免和其他負擔重複計收。

【爭點】

開發影響費係「開發者付費」與「外部成本內部化」原則於土地使用管制上之具體化。土地開發提高使用強度，可能增加周邊公共設施的需求及負荷；若任由開發者坐享既有設施而由全體納稅人承擔擴建成本，即生受益與負擔失衡之弊。本題須說明開發影響費之意義及現行課徵規定，並論述其調整方向。

【法律依據與涵攝】

一、開發影響費之意義

依非都市土地開發影響費徵收辦法第2條規定：「本辦法所稱開發影響費，指因土地開發涉及土地使用分區或使用地性質變更，而對開發區周圍產生公共設施服務水準及其他公共利益之影響，向申請開發者所徵收之費用。」其性質屬致因者、受益者負擔之特別公課而非租稅，旨在使開發所生外部成本，由取得開發利益之人負擔，並確保公共設施改善之財源。

二、現行課徵之規定

（一）法源與課徵時點

依區域計畫法第15條之3第1項，申請開發者依同法第15條之1第1項第2款取得區域計畫擬定機關許可後，辦理分區或用地變更前，應將開發區內之公共設施用地完成分割移轉登記為各該直轄市、縣（市）有或鄉、鎮（市）有，並向直轄市、縣（市）政府繳交開發影響費，作為改善或增建相關公共設施之用；該開發影響費得以開發區內可建築土地抵充之。同條第2項授權中央主管機關訂定開發影響費之收費範圍、標準及其他相關事項，內政部即據以訂定上開徵收辦法（該辦法第1條參照）。依徵收辦法第3條第1項，申請土地開發經區域計畫擬定機關許可者，應於申請辦理使用分區變更或使用地變更編定異動登記前繳交；變更開發計畫衍生開發影響費而未涉及該異動登記者，區域計畫擬定機關應於許可變更時載明繳交期限，未於規定期限內繳交者，該處分自始不生效力。同辦法第5條並定，除採分期繳交者外，以現金繳交者應於申請開發土地辦理變更編定之異動登記前完成；以開發區內可建築土地抵充者，應於該異動登記前完成分割移轉登記為直轄市、縣（市）有或鄉（鎮、市）有。

（二）徵收項目與費額調整

依徵收辦法第3條第2項，徵收項目及計算公式如附表一、二，直轄市、縣（市）主管機關為應實際需要，得就附表一所列彈性項目調整徵收。同條第3項並定，必要項目部分，地方主管機關得因地方發展計畫需要或配合整體國土計畫推動、基地位於得申請設施型使用分區變更區位、已擬具基地外周邊公共設施改善方案並編列預算及時程開闢等情形之一，報經中央主管機關核定調整徵收額度，惟不得低於應徵收額度之百分之五十。

（三）抵充、分期與免徵

依徵收辦法第4條，抵充土地之價值，依區域計畫擬定機關許可當期之公告土地現值加計土地改良費換算。依同辦法第6條，以現金繳交者得採分期，第一期應於變更編定異動登記前、最後一期應於建造執照核發前完成，並應提出銀行保證文件。另依同辦法第3條第4項，其他法律定有同性質費用之收取，或申請開發者已承諾將原應徵收項目於一定期間內興建完成並移交當地直轄市、縣（市）且締結行政契約者，得免徵收。

（四）用途限制與適用範圍

本費專供改善或增建相關公共設施之用，並依區域計畫法第15條之3第3項得成立基金；依同條第4項，其徵收於都市土地準用之。海埔地開發涉及須辦理新劃定或變更使用分區者，亦應徵收（徵收辦法第7條）。

三、檢討與調整方向（以下為政策論述）

（一）依新增負荷估費並定期更新：以開發新增人口、旅次、用水排水等需求，對照設施剩餘容量及必要增建成本，公開地方單價、計算依據及更新日期。建議中央訂共通估算方法，地方仍按實際成本調整；不能無證據斷言全國從未檢討，亦不能將原已存在的全部設施缺口轉嫁單一開發案。

（二）檢查課徵漏洞並依法修正：第3條已涵蓋「變更開發計畫衍生費用而不涉及異動登記」的情形，不能說不變更編定就一律無從課徵。仍可檢討未落入現行法定範圍、卻實質增加負荷的案件，以及分割申請的累積影響；如須擴大對象，應先修正明確法源、設計合併判斷與救濟程序，不能僅以行政裁量任意收費。

（三）減免須說明成本由誰負擔：必要項目降收須符合第3條法定情形、報中央核定，且不得低於五成。改革可要求公開設施財源缺口、替代預算及完成期程，避免招商優惠犧牲公共設施。已有同性質費用或履行同項設施義務者，應依法核對免徵，不能將所有捐地、稅費一律互抵。

（四）建立設施計畫與支出追蹤：按服務範圍列出設施項目、預算、時程及完成情形，以基金或專戶公開管理。現行區域計畫法已有法定用途限制，挪作無關支出並非因基金非強制就當然合法。可再明定逾期或不按用途使用時的返還條件，參照國土計畫法第28條第2項；跨區設施如確實服務本開發，亦應按受益及致因比例分攤，不宜機械限制只能花在基地緊鄰處。

（五）抵地及分期應維持實際財源：現行抵地價值為許可當期公告土地現值加土地改良費，政策上可研議合理估值及抵充土地可利用性、變現成本的審查，但不能把市價寫成已施行標準。分期已有銀行保證與最遲建照前繳清規定，仍須確保設施啟用時財源到位。

（六）整合都市回饋及國土新制：都市計畫法第27條之1的變更回饋、開發影響費及其他負擔，各有目的與法源，應建立同一項設施成本的對照表，避免重複收取，並保留不同目的負擔的合法性。國土計畫法第28條區分中央國土保育費與地方影響費，過渡仍依第45條適用相應制度，不可提前把新制所有規定直接套入舊制案件。

【結論】

綜上，開發影響費係依區域計畫法第15條之3及非都市土地開發影響費徵收辦法，向取得開發許可之申請開發者，就其開發對周邊公共設施服務水準所生影響而課徵之特別公課；應於變更編定異動登記前繳交，得以開發區內可建築土地抵充或分期繳納，專供改善或增建相關公共設施之用，並於都市土地準用之。惟現制於費額合理性、課徵範圍、地方減徵的財務責任、專款專用之課責及都市與非都市制度不對稱等面向仍有檢討空間，宜朝費額回歸真實外部成本、擴大課徵範圍並設反規避規定、減徵須經評估與公開監督、強化專款追蹤並明定期限內按用途使用及返還義務、抵充改依市價評估等方向調整，並與國土計畫法第28條妥適銜接，開發影響費始能真正發揮外部成本內部化與健全公共設施財源之實際功能。

【答題關鍵】
比較都市與非都市管制時，要分清都市計畫的分區與地方細部管制，以及非都市土地的使用分區、使用地編定及容許使用表；國土功能分區圖公告後另依國土計畫法過渡規定處理。

【爭點】

土地使用分區管制係將空間計畫落實於個別土地之管制工具，藉由劃定分區、限定容許使用及建築強度，引導土地依計畫目的使用。我國現制採二元體制：都市土地依都市計畫法，非都市土地依區域計畫法及其授權訂定之非都市土地使用管制規則。本題須分述二者之內容與特性，並比較其差異。

【法律依據與涵攝】

（一）都市土地之使用分區管制

1. 分區之劃定：依都市計畫法第32條規定：「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。」「前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。」是採例示兼概括之立法，除住宅區、商業區、工業區外，尚得劃定行政、文教、風景、保存、農業、保護等使用區及特定專用區，並得於同一分區內再予細分（如住一至住四），寬嚴有別。

2. 使用限制：住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生（第34條）；商業區為促進商業發展而劃定，不得有礙商業之便利（第35條）；工業區以供工業使用為主，具有危險性及公害之工廠應特別指定工業區建築（第36條）；其他行政、文教、風景等使用區以供其規定目的之使用為主（第37條）；特定專用區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用（第38條）。

3. 強度管制：依第39條，各使用區及特定專用區內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內前後側院之深度及寬度、停車場及建築物之高度，以及有關交通、景觀或防火等事項，由內政部或直轄市政府依地方實際情況，於本法施行細則中作必要之規定；施行細則依第85條在直轄市由直轄市政府訂定。故建蔽率、容積率係由各該施行細則及各都市計畫所附之土地使用分區管制要點具體規範。

（二）非都市土地之使用分區管制

1. 法源：依區域計畫法第15條第1項，區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後實施管制；其管制規則，由中央主管機關定之。內政部即據此訂定「非都市土地使用管制規則」。

2. 分區與使用地之雙層結構：依該規則第2條，非都市土地得劃定為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、海域、特定專用等使用分區；復依第3條，非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。分區定其整體發展定位，使用地則就個別地號定其具體用途。

3. 容許使用與變更：依該規則第6條，非都市土地應依其編定使用地之類別，按容許使用項目及許可使用細目使用，容許項目以附表明定，屬正面表列，原則須在表列及附帶條件範圍內使用；第6條另有重大建設或經行政院核定重大政策所需臨時設施的核准例外，仍須取得相關機關同意並依限拆除恢復原狀；如其他法律或區域計畫另有禁止或限制使用之規定者，從其規定。第9條並就各種使用地定有建蔽率、容積率上限（如甲種建築用地為百分之六十、百分之二百四十）。分區變更依區域計畫法第15條之1，或由政府為加強資源保育逕為辦理，或由申請人擬具開發計畫報經各該區域計畫擬定機關許可，是為開發許可制。

（三）兩者特性之比較

規範方式上，都市土地之管制內容由都市計畫及地方訂定之施行細則、分區管制要點具體化，屬計畫導向而因地制宜；非都市土地以中央管制規則及附表為共同基礎，但第9條容許地方視需要調降建蔽率、容積率並報中央備查，並非各地所有條件完全一致。管制結構上，前者以都市計畫分區為主要結構，尚受主要計畫、細部計畫及個別管制要點約束，後者為「使用分區＋使用地」之雙層管制，管制單元細至個別地號。管制密度上，前者就容積率、建蔽率、退縮、高度及景觀防火規定細緻，並得於分區內再分強度；後者之強度規定較粗略且採附表正面表列，彈性較小。變更程序上，前者須循通盤檢討或個案變更並經都市計畫委員會審議，後者須區分達法定條件的開發許可與一般使用地變更編定；未達第11條開發規模等情形，仍可能依第30條等申請變更編定，不能把所有變更都寫成同一許可程序。

【結論】

綜上，都市土地之分區管制以都市計畫法為核心，具計畫導向、因地制宜之特性；非都市土地則以區域計畫法及其授權訂定之非都市土地使用管制規則為據，採分區與使用地並行之雙層結構，具中央共同規範及表列用途管制的特性。惟依國土計畫法第20條，未來將以國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區及城鄉發展地區四大國土功能分區及其分類，接續取代區域計畫法下的非都市土地管制；都市計畫及國家公園計畫範圍內土地，仍依同法第23條但書適用各該法及相關法規，並非都市計畫管制一併消失。又依同法第45條，直轄市、縣（市）主管機關應於直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後十年內公告國土功能分區圖，並自公告之日起停止適用區域計畫法。該期限原定為四年，嗣經修法展延為十年，即由民國一百十四年四月三十日展延至一百二十年四月三十日，現行二元管制於過渡期間仍為適用依據。
【比較時應保留的界線】
都市計畫範圍也含農業區、保護區，不等於全部可都市化；非都市土地也含鄉村區、工業區，不等於全部農地。非都市土地的國家公園區依管制規則第4條由國家公園主管機關依法管制，不能一律套用一般使用地附表。用途容許也不代表免辦建築、環評、水保等依法必要的許可；都市土地亦可能採容許、附條件或禁止使用的規範，不能簡化成都市全部負面表列、非都市全部只有正面表列。

【答題關鍵】
三個優先購買爭點的法源不同：共有土地應有部分、出租土地與土地上建物的優先權，須分別檢查權利人、出賣客體、同條件及通知。

【爭點】

本題含三組性質互異之法律關係，不可混為一談：其一，甲出賣A地應有部分，他共有人乙、丙之優先承購權及其性質（土地法第34條之1第4項）；其二，B地承租人丁得否主張優先購買（土地法第104條、民法第426條之2）；其三，甲、乙、丙就A地上B屋基地空間範圍提供丙使用之分管約定，應如何登記始能對抗受讓人戊（民法第826條之1）。

【法律依據與涵攝】

（一）乙、丙之主張——土地法第34條之1第4項優先承購權

依民法第819條第1項，各共有人得自由處分其應有部分，故甲出賣A地應有部分二分之一予戊，無須乙、丙同意，亦不生土地法第34條之1第1項多數決之問題。惟依土地法第34條之1第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」乙、丙為他共有人，買受人戊復非共有人，自得以同一價格新臺幣1,000萬元主張優先承購。

行使上，依土地法第34條之1執行要點第13點第1款，他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。又依同要點第13點第9款，多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之；乙、丙應有部分各四分之一，比例相同，故二人均主張時各承購甲應有部分之半數，即各再取得A地四分之一，合計各為二分之一；僅一人主張時，則單獨承購甲之全部應有部分二分之一。

惟依同要點第13點第5款，本法條之優先購買權係屬債權性質；甲若未通知逕與戊訂約並完成權利變更登記，乙、丙不得訴請塗銷戊之登記，僅得向甲請求損害賠償。故乙、丙應把握登記完畢前之程序防線：依土地登記規則第97條第1項，優先購買權人已放棄優先購買權者，出賣人應附具切結書；同條第3項並規定優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買者，登記機關應駁回其登記之申請。

（二）丁之主張——應視租賃目的分情形討論

題幹僅稱甲「將B地出租於丁」，未明示是否以建築房屋為目的，而此正是丁有無優先購買權之關鍵，故應分二種情形：

1. 丁係租用B地建築房屋並已建有房屋者：丁即土地法第104條所稱之基地承租人。依該條第1項，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，丁得以新臺幣2,000萬元優先購買B地；依同條第2項，丁於接到出賣通知後10日內不表示者其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。此即具物權效力之優先購買權，與乙、丙之債權性質迥異：丁縱於戊完成移轉登記後，仍得主張該買賣及移轉對其不生效力，訴請塗銷並由自己依同樣條件承買。民法第426條之2第1項、第3項就租用基地建築房屋亦定有同旨（未以書面通知而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人）。登記審查則依土地登記規則第97條第2項辦理。

2. 丁租用B地非以建築房屋為目的，或雖約定建屋而根本未為建築者：依最高法院65年台上字第530號判決意旨（該則原經選編為判例，108年7月4日法院組織法第57條之1施行後，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同），土地法第104條旨在使基地與其上之房屋合歸一人所有以盡經濟效用並杜絕紛爭，基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條之適用。丁此時不能依基地租賃規定優先購買；如無其他法定優先權，須另核民法第425條第1項：在租賃物交付後且丁仍占有中，租賃契約原則上對受讓人戊繼續存在，丁始得主張買賣不破租賃；惟依同條第2項，該不動產租賃契約如未經公證且期限逾5年或未定期限者，即無適用，丁亦不得以租賃關係對抗戊。

（三）分管約定應如何登記始可對抗戊

甲、乙、丙約定將A地上B屋基地空間範圍提供丙使用，係共有人全體就共有物特定部分之使用所為之約定，性質上為分管契約，屬民法第826條之1第1項所稱共有物「使用、管理」之約定，而非依民法第820條第1項多數決所為之管理決定。

依民法第826條之1第1項：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。」是不動產之分管約定須「經登記」始能對抗應有部分之受讓人；此與同條第2項就動產採「受讓或取得時知悉其情事或可得而知」之主觀標準不同，亦與民法第799條之1第4項就區分所有建築物依規約以外之其他約定所生權利義務，以特定繼受人明知或可得而知為拘束要件者有別。題目未給分管約定日期，以第826條之1施行後的約定為答題前提，應完成登記以確保對抗效力；不能僅以戊知悉代替法定登記。若係98年7月23日施行前的約定，則另須依不溯及既往及釋字第349號所揭知悉標準判斷。

登記方法依土地登記規則第155條之1第1項：「共有人依民法第八百二十六條之一第一項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。」故甲、乙、丙應檢具該分管約定文件向A地所在登記機關申請登記，由登記機關於標示部其他登記事項欄記明上開事項，並依同規則第155條之3就約定文件複印裝訂成共有物使用管理專簿，提供閱覽或申請複印，以完足公示。共有物使用管理登記不會使丙取得獨立地上權，亦不使其成為B屋基地範圍的單獨所有人。又本件為共有人全體之約定，非多數決之管理決定，故無同規則第155條之1第2項應於登記申請書適當欄記明已通知他共有人並簽名之適用。時點上，該登記須於戊取得A地應有部分所有權「前」完成，否則戊取得時約定既未登記，即不受拘束。

【結論】

綜上，乙、丙得依土地法第34條之1第4項，以同一價格新臺幣1,000萬元共同或單獨優先承購甲之A地應有部分，二人均主張時按應有部分比例各承購四分之一；惟其係債權性質，戊完成登記後乙、丙僅得向甲請求損害賠償。丁如係租用B地建築房屋並已建有房屋，得依土地法第104條第1項、第2項（並參民法第426條之2）以新臺幣2,000萬元行使具物權效力之優先購買權，甲未通知者其與戊之買賣契約不得對抗丁；如非租地建屋或根本未建屋，則無該條適用，須再查是否為耕地租賃等其他優先權情形；否則須先確認租賃物已交付且丁仍占有中，始得依民法第425條第1項主張買賣不破租賃，並受同條第2項之限制。至甲、乙、丙之分管約定，應依民法第826條之1第1項、土地登記規則第155條之1第1項辦理登記，由登記機關於A地登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及「共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿」，並依同規則第155條之3編訂專簿供閱覽，且須於戊取得應有部分所有權前完成，該約定始得對抗戊。
【題示未交代事實的補充判斷】
B地若為耕地，且丁依法承租耕作，尚應檢查土地法第107條及適用時的耕地三七五減租條例第15條，不能因非建屋就斷言所有租地人均無優先權。A地分管使用的丙，也不因分管約定自動成為土地法第104條的基地承租人，須有相應法律關係與建物事實。
「同一價格」須連同付款、期限等完整交易條件接受。題目分列A持分1,000萬元、B地2,000萬元，依可分別交易作答；若實際約定真正不可分的合併買賣，須另審合併的必要性及是否藉搭售規避優先權，不能任意拆取有利部分，也不能無條件強迫優先權人買入全然無關土地。

【答題關鍵】
颱風造成界標滅失時，先走土地複丈與指界程序；測量人員依資料認定界址與民事上所有權界址爭議的終局判斷，法律性質不同。

【爭點】

界標為土地經界之現地表徵，界標滅失致經界不明時，土地所有權人可循地籍測量法制申請實地測定界址；如已有私權界址爭議，亦可依法提起民事訴訟，鑑界不是起訴的法定前置要件。本題分為二層：其一，甲、乙應循之程序，即鑑界、再鑑界及另循訴訟外或司法途徑的關係；其二，地政機關測量人員自收件審查、通知、實地施測至成果核發應遵循之作業程序。另須辨明土地位於山坡地是否適用特別程序。

【法律依據與涵攝】

（一）甲、乙應申請鑑界複丈

依地籍測量實施規則第204條，土地有該條所列情形之一者得申請土地複丈，其第6款即「鑑界或位置勘查」；本件界標淹沒致經界不明，甲、乙應以鑑界為由申請複丈。依同規則第205條第1項本文，由土地所有權人或管理人向土地所在地登記機關或利用網路以電子簽章方式為之，故甲、乙均得就其所有土地各自申請，並得依同條第3項委託代理人為之。申請時應依第207條提出土地複丈申請書、權利證明文件、申請人身分證明及其他經中央主管機關規定之文件，並依第209條繳納土地複丈費；經鑑定確定之界址點，應依第210條第1項第3款自行埋設界標並永久保存。

（二）不服鑑界結果得申請再鑑界，且以一次為限

依同規則第221條第1項第2款，申請人對鑑界結果有異議時，得再填具土地複丈申請書敘明理由，繳納土地複丈費申請再鑑界，原登記機關應即送請直轄市或縣（市）主管機關派員辦理後，將結果送交原登記機關，通知申請人及關係人；是再鑑界係提升層級由上級主管機關派員辦理，而非由原機關自行複測。依同條第3項，關係人對鑑界或再鑑界結果有異議，並以其所有土地申請鑑界者，準用上開規定，故乙亦得就B地申請鑑界、再鑑界。至費用，依第214條第1項第2款，申請再鑑界經查明前次複丈確有錯誤者，得於十年內請求退還已繳土地複丈費。

（三）再鑑界仍有異議者，循司法或訴訟外途徑，不得三次鑑界

依同規則第221條第1項第3款，申請人對再鑑界結果仍有異議者，應訴請法院裁判或以訴訟外紛爭解決機制處理，登記機關不得受理其第三次鑑界之申請；就同一異議循行政測量重新確認界址的程序，以鑑界、再鑑界為限；不得據此限制民事訴權。所稱訴訟外紛爭解決機制，條文並未指定特定機制。不動產糾紛之法定調處，依土地法第34條之2，由直轄市或縣（市）地政機關設不動產糾紛調處委員會辦理；惟依直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法第1條、第2條，得依該辦法調處者以該條列舉之糾紛為限，其中與界址有關者為第2款土地法第46條之2之地籍圖重測界址爭議，並不及於一般鑑界、再鑑界之異議，故本件甲、乙尚不得逕以不服再鑑界為由申請調處。倘另循重測程序而生界址爭議進入調處者，依同辦法第19條第3項，不服調處結果，除法律另有規定外，應於接到通知後十五日內以對造人為被告訴請法院審理；調處結果確定者，並得依地籍測量實施規則第205條第1項第9款由權利人或登記名義人單獨申請複丈。至甲、乙間經界爭執終局仍屬私權爭議，須由普通法院裁判，已非題旨所問之行政程序。

（四）測量人員應遵循之行政程序

1. 收件、審查與補正、駁回：依第211條第1項，登記機關受理複丈申請案件應予收件並審查。有第212條第1項各款情形（如申請人資格不符、書件與規定不符、申請原因與登記簿冊不符而未能證明、未繳納複丈費）者，應通知申請人於接到通知書之日起十五日內補正；依同條第2項，到場發現有障礙物無法實施測量需申請人排除，或與原申請內容不符者，亦應通知補正。有第213條各款情形者，應以書面敘明法令依據或理由駁回。

2. 排定期日並通知關係人：依第211條第1項，准予複丈者隨即排定複丈日期、時間及會同地點，填發土地複丈定期通知書，交付申請人並通知關係人；因風雨或其他事故不能實施複丈時，應分別通知改期。依同條第3項，鑑界時之關係人指申請案所載鑑界界址之鄰地所有權人，故甲申請鑑界時，乙即為應受通知之關係人。依同條第2項，申請人屆時不到場或不依規定埋設界標者，視為放棄複丈之申請，已繳複丈費不予退還；依同條第4項，關係人屆時不到場者，得逕行複丈。

3. 實施複丈之義務：依第215條第1項，複丈人員於實施複丈前應先核對申請人、關係人之身分，複丈完竣後應發給申請人土地複丈成果圖或他項權利位置圖。施測方法依第218條、第219條，採數值法辦理地籍測量之地區其複丈應以數值法為之。依第220條，複丈時應對各宗土地之毗鄰土地界標一併檢測，必要時並擴大檢測範圍，此於界標大量滅失之災後現場尤具實益。另依第216條，扣除補正期間應於收件之日起十五日內辦竣，情形特殊經登記機關首長核定延長者，依其核定。

4. 鑑界之特別規定：依第221條第1項第1款，複丈人員實地測定界址點位置後，應協助申請人埋設界標，並於土地複丈圖上註明界標名稱、編列界址號數及註明關係位置。依同條第2項，鑑界、再鑑界測定之界址點應由申請人及到場之關係人當場認定並簽名或蓋章；不簽名或蓋章時，複丈人員應在土地複丈圖及土地複丈成果圖載明其事由，以完整記錄現場爭執狀態。

5. 屬地籍圖重測之場合：災後如因地籍原圖破損、滅失或其他重大原因重新實施地籍測量者，依土地法第46條之1辦理；土地所有權人應依同法第46條之2於通知之限期內自行設立界標並到場指界，逾期不設立界標或到場指界者，得依鄰地界址、現使用人之指界、參照舊地籍圖、地方習慣之順序逕行施測，發生界址爭議者準用同法第59條第2項由該管地政機關調處。地籍測量實施規則第83條並定有土地所有權人到場未能完成指界時，地籍調查及測量人員得依職權調查事實及證據、參酌舊地籍圖及其他可靠資料協助指界，及界址有爭議時依土地法第59條第2項處理，第85條就共有土地指界不一致定有七日內協議、逾期逕行施測之規定；重測結果應依第199條公告三十日，土地所有權人認有錯誤者，得依土地法第46條之3於公告期間內繳費申請複丈，經複丈者不得再申請複丈。

（五）附論：坍沒與山坡地之處理

本件如僅界標滅失而土地標示未變動，循鑑界即足；如土地確因坍沒而滅失，則應依第204條第1款申請複丈，並依第215條第2項辦理地籍調查，據以辦理標示變更登記。又地籍測量實施規則就土地複丈並未因土地位於山坡地而設特別程序，山坡地相關法令係規範開發利用與水土保持，不改變本題鑑界的法定程序；進場作業仍應注意現場安全與依法需要的進入通知；本題「位於山坡地」僅為說明致災原因，不影響複丈程序之適用。

【結論】

綜上，甲、乙應依地籍測量實施規則第204條第6款、第205條第1項申請鑑界複丈；不服者依第221條第1項第2款申請再鑑界，由直轄市或縣（市）主管機關派員辦理；仍有異議者依同項第3款訴請法院裁判或以訴訟外紛爭解決機制處理，登記機關不得受理第三次鑑界之申請，此為循行政測量處理異議的程序，並非民事訴訟須先窮盡鑑界與再鑑界；至土地法第34條之2所設不動產糾紛調處委員會之調處，依調處辦法第2條係採列舉，涉界址者限於地籍圖重測界址爭議，非一般鑑界異議之當然管道。測量人員則應依第211條至第216條、第218條至第221條，踐行收件審查、補正駁回、排期並通知申請人及關係人、核對身分、依法定方法施測並一併檢測毗鄰界標、協助埋設界標並於複丈圖註記、由申請人及到場關係人當場認定簽章、於十五日內辦竣並發給土地複丈成果圖等程序；如屬地籍圖重測，另依土地法第46條之1至第46條之3及地籍測量實施規則第83條、第85條、第199條辦理。至土地位於山坡地僅係致災原因，現行地籍測量法令並未因此設有特別之複丈程序，附此敘明。
【成果的性質】
單純鑑界是依既有地籍資料把界址測設到現場，通常屬鑑定性質的事實行為，不創設、移轉土地所有權，也不因乙拒簽就讓甲取得爭議土地。甲乙可循鄉鎮市調解、法院調解或定經界訴訟等處理私權；不能把一般鑑界異議與重測界址爭議的法定調處混為一談。

【答題關鍵】
徵收題的時間軸是核准、公告、補償與登記；甲死亡時點及丙是否受領補償，須各自套入相關程序，不能把核准日當成所有權移轉日。

【爭點】

本題為徵收與登記結合之案例題，爭點有三：（一）甲死亡於公告徵收之前，其繼承人於公告期間內請求分割登記，主管機關應否許可；（二）丙等五人迄未受領補償費，該部分徵收之效力如何；（三）土地登記機關應辦理之登記事務。首應確定期間：依土地徵收條例第18條，直轄市或縣（市）主管機關於接到中央主管機關通知核准徵收案時，應即公告，並以書面通知所有權人及他項權利人，公告之期間為三十日。本案10月27日公告後三十日的公告期間內，11月20日申請尚未逾期。須依公告所載起迄日期核對補償截止日，不能由10月8日審查或10月20日發文日開始計算。

【法律依據與涵攝】

（一）繼承人丁、戊、己請求分割登記，應否許可

依土地徵收條例第23條第1項：「被徵收之土地或土地改良物自公告日起，除於公告前因繼承、強制執行或法院之判決而取得所有權或他項權利，並於公告期間內申請登記者外，不得分割、合併、移轉或設定負擔。」又民法第1147條規定繼承因被繼承人死亡而開始，同法第1148條第1項前段規定繼承人自繼承開始時承受被繼承人財產上之一切權利、義務。甲於114年10月25日死亡，早於同月27日之公告徵收日，丁、戊、己自屬「於公告前因繼承而取得所有權」，並於公告期間內申請登記，合於上開但書之時間要件。題目以甲死亡後三名繼承人分配原甲土地為設例，應先按分割繼承登記理解：符合公告前發生繼承、公告期間內申請的例外，主管機關不得僅因已公告徵收即一概駁回；應審查全體繼承人、分割協議、稅務及其他應備文件，符合者准予登記。民法第759條要求先登記才能處分，並不表示依法連件或直接申辦分割繼承登記一律不可。

若所請其實只是把被徵收土地另切成數個新地號，而非辦理繼承權利歸屬，須另審土地標示分割的內容與法定依據，不能僅憑「繼承人」身分概括解除所有管制。一宗土地部分徵收的分割，依施行細則第20條由機關於公告前囑託辦理；第23條第2項共有分管耕地部分徵收另有例外，本題甲原單獨所有，不能逕套此例外。

如僅部分繼承人提出申請而欠缺全體分割合意，則得依土地登記規則第120條為全體利益申辦公同共有繼承登記，不能由一人擅自決定分配。

（二）丙等五人未受領補償費之徵收效力

依土地徵收條例第20條第1項，徵收土地或土地改良物應發給之補償費，應於公告期滿後十五日內發給之；同條第2項本文並規定，需用土地人未於公告期滿十五日內將應發給之補償費繳交該管直轄市或縣（市）主管機關發給完竣者，該部分土地或土地改良物之徵收從此失其效力。本案應以依法公告的三十日期間屆滿後十五日為發給期限，而非核准或發文後十五日。惟同項但書設有四款除外：一、於公告期間內因對補償之估定有異議，而由該管主管機關依第22條規定提交地價評議委員會復議。二、經應受補償人以書面同意延期或分期發給。三、應受補償人拒絕受領或不能受領。四、應受補償人所在地不明。是未受領補償費並不當然等於徵收失效，應究其原因：

若係需用土地人未依限繳交發給且無但書各款情形，則丙等五人土地部分之徵收於期限屆滿時當然失其效力，無待撤銷或廢止，所有權仍歸屬丙等五人，需用土地人如仍有用地需要，應重行踐行徵收程序；原土地所有權人主張徵收失效者，依同條例施行細則第22條，應向該管直轄市或縣（市）主管機關申請，由其查明發給補償費之情形，研擬意見報原核准徵收機關核定後函復，此僅為確認失效之程序，不影響失效之法定效果。且條文明定為「該部分」失其效力，故僅第二條道路受影響，不及於第一條道路甲、乙等二十人之徵收。此與司法院釋字第110號解釋第2項及第516號解釋意旨相符，後者揭示補償「不僅需相當，更應儘速發給」，否則徵收土地核准案即應失其效力。反之，若係丙等五人拒絕受領、不能受領或所在地不明，則屬但書第3款、第4款，徵收不因而失效；依同條例第26條第1項、第3項，主管機關應於應發給補償費之期限屆滿次日起三個月內，將補償費存入國庫設立之土地徵收補償費保管專戶保管並通知應受補償人，繳存專戶保管時視同補償完竣。

（三）土地登記機關應辦理之登記事務

1. 標示變更（分割測量）登記：一宗土地部分被徵收者，依土地徵收條例施行細則第20條，受主管機關囑託就徵收部分辦理分割測量登記。

2. 徵收公告之註記：依同細則第24條，受囑託於被徵收土地登記簿註記徵收公告日期及文號，並自公告之日起依第23條限制分割、合併、移轉或設定負擔。

3. 繼承登記：審查丁、戊、己於公告期間內提出的繼承或分割繼承登記文件；如僅部分繼承人申請且無全體分割合意，依土地登記規則第120條辦理公同共有繼承登記；未能提出甲之土地所有權狀者，經檢附切結書，依同規則第67條第1款於登記完畢後公告註銷。

4. 徵收所有權移轉登記：所有權人對被徵收土地之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止（土地徵收條例第21條第1項）；補償費發給完竣後，依土地登記規則第29條第1款受政府機關囑託辦理因土地徵收之登記，依徵收土地之歸屬及囑託文件辦理所有權登記；本件縣府道路用地原則登記為A縣有並指定管理機關，不能把工務處本身登記成所有權人；此項登記依同規則第35條第1款得免提出權利書狀，未能提出者依第67條第6款於登記完畢後公告註銷。

5. 他項權利塗銷登記：被徵收土地原設定之他項權利因徵收而消滅（土地徵收條例第36條），其款額由主管機關通知當事人限期自行協議並依協議結果代為清償，協議不成者依第26條辦理；應有之負擔以該土地應得之補償金額為限，於發給地價補償費時為清償結束（第35條）。登記機關應據囑託辦理塗銷。

6. 限制登記之塗銷：土地上如有查封、假扣押、假處分、破產登記或其他禁止處分之登記，依土地登記規則第147條但書，因徵收完成後得由徵收機關囑託登記機關辦理塗銷登記，此並屬同規則第29條第10款所定得囑託登記之情形。

【結論】

綜上，甲死亡在公告前，丁、戊、己在公告期間內申請分割繼承，符合第23條第1項例外，應審查文件後准駁，不得一概僅准公同共有而否定分割繼承。若申請內容是另行宗地分割，則須另審標示變更依據。丙等五人部分，補償費應於公告期滿後十五日內發給，需用土地人未依限繳交發給完竣且無第20條第2項但書情形者，該部分徵收從此失其效力，第一條道路不受影響；若係拒絕或不能受領、所在地不明而經依第26條存入保管專戶並通知者，則視同補償完竣，徵收仍屬有效。土地登記機關應辦理分割測量之標示變更登記、徵收公告註記、繼承登記、徵收所有權移轉登記、他項權利塗銷登記及限制登記之塗銷等事務。
【申請內容與失效後登記】
繼承開始時點、申請時點及申請的登記種類均須查明；公告前已因繼承取得而未登記的權利，也應依第24條於公告期間內申請權利備案。
丙等部分經確認徵收失效後，尚未完成徵收所有權登記者，不得續辦移轉，並應依主管機關通知處理徵收註記；如已誤辦登記，應依法辦理回復等必要登記事項，不能讓失效徵收繼續充作權源。

【一、地籍原圖破損的處理】
依土地法第46條之1及地籍測量實施規則第184條，已測量地區因原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量。機關應檢核資料及實際需要，依法劃定重測範圍；不是任一宗圖紙破損就必須立即辦全段重測，也不是人民提出合併申請即當然發動重測。
若依法辦理重測，依第185條經地籍調查、測量、成果檢核、造冊公告與異議處理等程序辦理。重測著重重新測定地籍，合併則改變宗地標示，不能因前者而忽略後者要件。

【二、A、B、C不能僅憑三人合意合併】
1.重測中簡化合併：第193條容許同一段內、相連、使用性質相同且屬同一所有人的土地，在地籍調查時申請合併。本題三地分屬甲乙丙，且分區不同，不能直接循此條合併。
2.一般合併複丈：依第204條第1款、第224條，須同一地段、地界相連、使用性質相同；不同所有人仍得依全體協議申請，不是永遠禁止合併。題目未給地段，應查明，不得自行假定已符合。
3.地界相連：A與B、C均相連，三地可由A連成一體，不能僅因B、C未直接接鄰就認整體完全不相連；A、B本身亦相鄰。
4.使用性質：第225條之1明定，都市土地看使用分區，非都市土地看使用分區及編定使用地類別。本題A、B均住宅區，C為商業區，C不能併入A、B。實際都作住家使用、所有人都是兄弟，或全體同意，均不能代替分區相同要件。

【三、機關應如何處理申請】
三地合併申請不符法定條件，不能照准。機關應說明原因，依書件及是否可補正，依法通知補正或作成駁回，不得擅把三人合併申請改成甲乙二人合併。
如甲乙另行或變更申請僅合併A、B，且確認同一地段、其他限制均符合，須依第224條第2項提出全體所有人的書面協議，載明合併後權利範圍，方可辦理。C仍維持獨立宗地。若有抵押權、典權、耕作權或部分範圍用益權，另須檢查權利人同意及法定例外、位置範圍等文件，題目未給負擔不能逕認一定沒有。

【四、測量後的土地登記】
1.依土地登記規則第85條，合併後辦理土地標示變更登記；依測量規則第207條，申請複丈時應填登記申請書，一併申請。
2.甲乙檢附登記原因證明、權利書狀、身分證明及協議書等。依登記規則第88條，A、B合併後成為一宗，由甲乙按協議的權利範圍登記為分別共有；持分並非法律強制各半，也不是一律按面積決定。
3.完成地號、面積等標示及相關權利登記後，依法處理原書狀並換發新書狀；不能未受理合法合併就先把三地塗銷為一宗。
4.若是重測成果，則依土地法第46條之3及測量規則第199、201條公告三十日、處理異議，成果確定後由機關據以辦標示變更及通知換狀；與人民合併複丈的連件申請程序不同。

【結論】
C因使用分區不同不得併入，三地合併不能照准。A、B須由甲乙提出符合條件的合併申請與協議，才可測量並按協議持分辦標示及權利登記；原圖破損的重測需求由主管機關另依法處理。

【答題關鍵】
口頭談妥價金與標的時，先判斷買賣債權契約是否成立；所有權移轉仍須另外檢查書面物權行為及登記，兩者不得混作同一要件。

【爭點】

本題核心在於不動產交易中「債權行為」與「物權行為」就方式要件之差別待遇：（一）甲、乙就B屋口頭成交而未立書面，買賣契約是否有效成立？民法第166條之1應經公證之規定有無適用？（二）乙移轉B屋所有權之物權行為，是否應以書面為之？（三）該物權行為未以書面為之者，效力如何？得否補正？

【法律依據與涵攝】

（一）買賣契約有效成立（第一小問）

1. 債權契約以不要式為原則。民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」買賣之必要之點為標的物與價金；本件標的物為A棟13樓3號之B屋業經特定，價金亦經討價還價以新臺幣3,000萬元合致，必要之點意思表示既已一致，買賣契約於114年3月1日成交時即已成立生效，不因未寫下書面而受影響。

2. 民法第166條規定：「契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立。」此係「約定方式」，須當事人另有約定始有適用。本件並無「須訂立書面契約」之約定，僅係事實上未書寫，自不生本條推定不成立之問題。

3. 應特別辨明者為民法第166條之1第1項：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」同條第2項另設有未經公證但當事人已合意並完成登記者仍為有效之治癒規定。惟依民法債編施行法第36條第3項但書：「民法第一百六十六條之一施行日期，由行政院會同司法院另定之。」行政院迄今尚未會同司法院另定，該條至今仍未施行，故現行法下不動產買賣之債權契約不以公證為生效要件，本件自不因未經公證而受影響。

（二）所有權移轉應以書面為之（第二小問）

物權行為則採要式主義。民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」同條第2項規定：「前項行為，應以書面為之。」（該書面要求原定於民法第760條，98年1月23日修正公布刪除該條並移列本項，自同年7月23日施行。）

乙移轉B屋所有權予甲，係依法律行為使不動產物權變更，須具備二要件：其一，有移轉所有權之物權合意且應以書面為之；其二，須經登記始生效力。故本小問答案為肯定：應以書面為之。實務上即以土地登記規則第34條所定之登記申請書及登記原因證明文件（買賣所有權移轉契約書）呈現該法定書面。

又第758條第2項所稱書面，指「物權移轉合意」之書面，非指買賣契約之書面；債權行為不要式、物權行為要式，二者分別判斷，此為本題主軸。

（三）未以書面之效力及得否補正（第三小問）

1. 效力為無效。民法第73條規定：「法律行為，不依法定方式者，無效。但法律另有規定者，不在此限。」書面既為第758條第2項所定之法定方式，物權移轉行為未以書面為之即屬不依法定方式而無效。至但書所稱「法律另有規定」，係指法律就欠缺法定方式者另定其效果而言，例如民法第422條規定不動產租賃期限逾一年而未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；物權編就第758條第2項書面之欠缺並無此類特別規定，自應回歸本條本文而無效。另民法第166條之1第2項雖有完成登記仍為有效之規定，惟其治癒對象為同條第1項債權契約未經公證之瑕疵，與物權行為之書面要件無涉，且該條迄未施行，於本件均無援用餘地。

2. 得否補正：無效之法律行為係自始、當然、確定無效，不因嗣後補行法定方式而溯及有效，故嚴格言之並無「補正」可言。惟當事人非不得「重新」以書面作成物權移轉合意並辦理登記，此係另一新法律行為，仍須完成登記才發生所有權移轉效力，非原無效行為之溯及補正。

3. 買受人之保護：買賣契約既已有效成立，依民法第348條第1項：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」甲得本於買賣契約請求乙協同作成書面之所有權移轉契約並會同辦理移轉登記，乙不得以物權行為未具書面為由拒絕履行。至民法第112條無效行為之轉換，須無效行為本身具備他法律行為之要件，本件買賣債權契約係獨立有效存在，並非由無效之物權行為轉換而來，尚無適用餘地；民法第113條所定知其無效或可得而知者應負回復原狀或損害賠償責任，亦以因無效行為已生給付或損害為前提，本件所有權未移轉、債權契約復屬有效，題示未見因無效物權行為另外造成的損害，無須另論此條責任。

【結論】

綜上，（一）雙方就標的與價金意思一致，依民法第153條第1項買賣契約已有效成立；民法第166條之1雖要求公證，然依民法債編施行法第36條第3項但書其施行日期尚待行政院會同司法院另定而迄未施行，故不因未立書面、未經公證而無效。（二）乙移轉B屋所有權之物權行為，依民法第758條第2項應以書面為之，並依同條第1項經登記始生效力。（三）未以書面者依民法第73條本文無效，且係自始確定無效而不生補正問題；惟當事人得重新以書面為物權合意並辦理登記，甲亦得依民法第348條第1項請求乙協同辦理移轉登記，權利仍受保障。
【作答前提與得分重點】
依題意銷售人員代表乙與甲成交，以具有締約權限為前提；不能只因未簽書面就否認成交。亦可併引第345條：當事人就標的物及價金同意，買賣即成立。若實際另約定簽約才成立，才改依第166條處理。三小問依序回答「買賣原則有效、移轉須書面加登記、欠法定書面無效但可重作新行為」，勿把之後補簽書面或登記誤作原口頭物權行為自始有效。

【一、乙可否時效取得地上權】
1.依民法第772條，所有權以外財產權之取得，準用前五條，於已登記不動產亦同。因此，即使A地已登記為甲所有，仍可成為時效取得地上權的標的；不能套用第769條所有權取得時效的「未登記」限制。
2.乙須以「行使地上權之意思」和平、公然、繼續占有二十年。僅蓋屋居住或占有多年不足以證明該意思；第944條推定所有意思，並不推定地上權意思。若本來是租賃或借用，須依第945條向使其占有之人表示意思變更，或因新事實改變占有意思，才重新起算相應期間。
3.題目未交代占有意思，故不能逕答乙已取得；乙如能證明地上權意思及其餘要件，依第772條準用第769條取得的是「請求登記為地上權人」的地位，須依法完成時效取得登記，始取得地上權。此為時效取得的特別規則，並非因法律行為而取得，不能直接以第758條作唯一法源。
4.B屋違建與A地上的私法用益權應分開。違建不因時效取得地上權而合法化；但民法第832條並未一概排除為違章建築占用基地時主張地上權時效，仍依前述要件及土地的法定限制審查。

【二、甲拆屋還地的相對人】
乙原始建築B屋，取得其所有權；未辦登記而讓與丙，無從以買賣移轉所有權，但丙依題意取得事實上處分權。
拆除建物屬事實處分，應以對建物有拆除權能者為對象。乙已完整讓與，丙取得B屋的管理、使用與處分地位，故在無其他合法占地權源的前提下，甲應向丙請求拆除B屋並返還A地。拆屋屬第767條第1項中段的妨害除去，還地屬前段的返還，宜分別敘明。
不能僅因乙仍是未登記建物的原始所有人，就忽略事實上處分權已讓與的狀態；如另有共同占有、共同處分或其他占用人，須依各人實際權能與妨害情形判斷。若丙承接的是有合法基地使用權源的占有，甲則須先處理該權源，不能無條件拆屋。

【三、丁可否時效取得違章B屋所有權】
第769條須以所有意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記不動產。第944條第1項可推定所有意思、和平公然等；繼續占有則依第2項，須證明前後兩時占有才推定其中連續，並非任何占有人自動被推定已占二十年。
「未登記」不等於「違章」：合法未登記建物若符合登記及時效要件，與本題違建不同。對無法依建管法令及土地登記規則第79條辦理第一次登記的違章建物，即使占有期間屆滿，也不能因此取得可實現的所有權登記；登記障礙不會因長期占有自動治癒。
學理上有從第769條未明文排除違建出發，主張仍可論時效要件者；但本題採登記實務立場，丁不能僅以占有二十年取得B屋所有權。丁亦不因長期占有就當然受讓事實上處分權，至多於法定要件與期間內依第962、963條受占有保護，且此不使其取得A地使用權。

【結論】
乙須證明地上權占有意思等要件並依法登記；甲原則應對取得拆除權能的丙主張拆屋還地；丁不能以占有二十年克服違章建物的登記障礙而取得B屋所有權。

【法規與問題結構】
民法第824條第7項規定，變賣共有物時，買受人非共有人者，共有人得依相同條件優先承買；二人以上願優先承買，以抽籤決定。須區分「共有人與外人共同投標」、「數共有人各自競爭承買」及「數共有人合意一起承買」。本題拍賣的是A地全部，不能直接套用土地法第34條之1第4項出賣持分的規則。

【一、甲與丁共同拍定，乙、丙仍有優先承買權】
依臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民執類提案第16號研討意見，排除優先承買的「買受人為共有人」，在共同投標時應限於全體投標人均為原共有人。
本題丁非原共有人，甲丁共同投標不能排除乙丙權利。法院仍應通知乙、丙是否依相同條件優先承買；行使範圍為A地全部，而非只買丁預定取得的部分。此解釋避免共有人藉與外人聯名投標，架空其他共有人的法定優先地位。

【二、丁拍定，甲、乙分別主張時應抽籤】
丁是外人，甲、乙均得主張。依題意兩人各自表示願承買、彼此競爭，且無共同承買合意時，法院審查其身分、期限及是否接受全部同等條件後，依第824條第7項後段抽籤，選出承買A地全部之人，再通知依法繳款辦理。
法院不能逕依原持分替甲乙決定各買一半，也不能以誰先聲明或原持分較大即優先；抽籤規則處理的是數項競爭的承買主張。

【三、甲、乙合意以二比一共同承買，應予准許】
1.見解分歧：否定說認條文明定抽籤，變價分割意在消滅共有，故不許共同承買。肯定說則區分競爭承買與共同承買，認原甲乙丙共有經變價分割已消滅，甲乙依新的買賣取得的是新共有關係，並非原共有關係繼續存在。
2.實務參考：104年法律座談會民執類提案第17號研討結論採肯定說。原共有關係消滅後，法律未要求新買受人永遠只能一人；既可共同投標，具優先資格者合意一起承買，也不應只因新成立共有而被排除。此為研討結論，並非具有拘束力的法律條文本身。
3.本題涵攝：甲乙明確約定甲取得三分之二、乙取得三分之一，係共同接受丁對A地全部的拍賣條件。兩人內部的新持分分配不減少總價或變更拍賣標的，並無必須沿用原各三分之一、或換算成各二分之一的規定。不能引用持分買賣的比例分配規則否定其合意。
4.法院應審查共同意思及付款等條件，符合者准其以所約比例承買。若兩人實際上各只願買一部分、未共同承擔完整拍賣條件，或丙另合法提出競爭承買，則須依實際聲明另行處理，不能由共同承買者排除其他人的同順位權利。

【結論】
第一問乙、丙仍得優先承買A地全部；第二問甲、乙各自競爭時抽籤；第三問依上述肯定見解，甲乙明確合意共同承買且接受完整同等條件者，法院應准許二比一的新持分安排。

【答題關鍵】
共同抵押與連帶保證各有追償規則；先處理乙能否選擇拍賣丙的房屋，再分別討論丙、丁清償後對甲及彼此的求償或代位範圍。

【爭點】

（一）共同抵押權之抵押權人乙僅聲請拍賣物上保證人丙之B屋時，丙得否以A屋為債務人甲所有為由，主張乙應先拍賣A屋？（二）連帶保證人丁有無先訴抗辯權？得否主張乙應先拍賣A屋或B屋？

【法律依據與涵攝】

（一）丙不得主張乙應先拍賣A屋（12分）

1. 抵押權人之實行選擇權：民法第875條規定：「為同一債權之擔保，於數不動產上設定抵押權，而未限定各個不動產所負擔之金額者，抵押權人得就各個不動產賣得之價金，受債權全部或一部之清償。」本件A、B兩屋係為同一3,000萬元債權設定第一次序共同抵押權，題示復未限定各個不動產所負擔之金額，乙自得選擇僅就其中一部實行；甲既屆期未清償，乙依民法第873條聲請法院拍賣B屋，於法有據。

2. 第875條之1之要件與效果：民法第875條之1則規定：「為同一債權之擔保，於數不動產上設定抵押權，抵押物全部或部分同時拍賣時，拍賣之抵押物中有為債務人所有者，抵押權人應先就該抵押物賣得之價金受償。」其要件為：其一，為同一債權之擔保而於數不動產上設定抵押權；其二，抵押物之全部或部分「同時拍賣」；其三，同時拍賣之抵押物中有為債務人所有者。其效果係就「賣得價金之受償順序」課予限制，而非賦予物上保證人請求抵押權人先拍賣債務人抵押物之權利。

3. 涵攝：本件乙僅聲請拍賣B屋，A屋未併付拍賣，欠缺「同時拍賣」要件，第875條之1無從適用；縱兩屋日後同時拍賣，亦僅生乙應先就A屋價金受償之效果，而非乙負有先拍賣A屋之義務。

4. 丙之事後救濟：丙因抵押權之實行而喪失B屋所有權者，依民法第879條第1項，於其清償之限度內承受乙對於甲之債權，但不得有害於乙之利益；並得依同條第2項、第3項所定分擔比例，就超過其分擔額之範圍，請求連帶保證人丁償還應分擔部分。物上保證人之保護係循事後求償與代位，而非阻卻拍賣。

（二）丁不得主張先訴抗辯權，亦不得請求乙先拍賣抵押物（13分）

1. 原則與例外：民法第745條規定：「保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償。」此即先訴（檢索）抗辯權。惟民法第746條規定，有下列各款情形之一者，保證人不得主張前條之權利：一、保證人拋棄前條之權利。二、主債務人受破產宣告。三、主債務人之財產不足清償其債務。

2. 連帶保證人無先訴抗辯權：丁為全額連帶保證人，與主債務人甲對乙各負全部給付之責任（民法第272條第1項參照）；依民法第273條第1項，乙得對甲、丁中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。連帶保證之本旨既在使保證人負與主債務人同一之責任，其責任自始即無「先就主債務人財產強制執行」之保留，故先訴抗辯權係因連帶保證契約之性質而根本不生，並非民法第746條第1款所稱之「拋棄」。實務見解亦同：最高法院45年台上字第1426號判決意旨謂，保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，故連帶保證與普通保證不同，縱無民法第746條所揭之情形，亦不得主張同法第745條關於檢索抗辯之權利（該則原經選編為判例，108年7月4日法院組織法第57條之1施行後，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同）。至民法第739條之1固規定本節所定保證人之權利不得預先拋棄，惟其本文設有「除法律另有規定外」之保留，第746條第1款即屬該法律另有規定，故普通保證人以特約拋棄先訴抗辯權者其約定仍屬有效；本件丁既為連帶保證，先訴抗辯權自始不生，更無預先拋棄之問題。

3. 丁亦不得請求先拍賣抵押物：民法未課予債權人「應先實行擔保物權」之義務，人的擔保與物的擔保間亦無法定先後位序。民法第751條固規定：「債權人拋棄為其債權擔保之物權者，保證人就債權人所拋棄權利之限度內，免其責任。」惟該條以債權人「拋棄」擔保物權為要件；本件乙僅尚未實行A屋、B屋之抵押權，並無拋棄之意思表示或事實，丁不得據以免責，更無從導出乙有先拍賣抵押物之義務。

【結論】

綜上，（一）乙聲請拍賣B屋時A屋未同時付拍，不符民法第875條之1「同時拍賣」之要件，且該條所定者為價金受償順序而非拍賣先後；乙依民法第875條、第873條得選擇僅就B屋實行抵押權，丙不得主張乙應先拍賣A屋，得於代為清償，或因實行抵押權而喪失B屋所有權時，依民法第879條第1項於實際清償限度承受乙對甲之債權，並依同條第2項、第3項向丁請求償還應分擔部分。（二）丁為連帶保證人，負與甲同一之全部給付責任，基於連帶保證契約之性質，其先訴抗辯權自始不生，不得主張民法第745條之先訴抗辯權，實務見解亦同；民法第751條亦僅於債權人「拋棄」擔保物權時始生免責效果。故丁不得以應先拍賣A屋或B屋為由拒絕清償，僅得於清償後依民法第749條承受乙對甲之債權，並依民法第749條、第879條的擔保人分擔法理，於超過自己分擔額範圍與丙為調整。
【求償範圍補充】
題目未提供B屋價值或限定擔保金額，不能直接說丙丁各負1,500萬元。依第879條第2項，應以丁的履行責任3,000萬元，與B屋價值或限定金額比較；B屋價值高於擔保債權額時，以該債權額為上限。這是丙丁事後內部分擔規則，不減少乙對丁請求全額的權利。乙無論先向何人或何物受償，總額均不得超過其依法得受償債權範圍，不得重複收取。