跨法規對照總覽

§824-1 物權；§34-1、§104、§107 債權；期間 15/10/10 日。

抵押＝不動產不移占有；質權＝動產/權利移占有；留置＝法定發生因牽連關係。

處分需全體同意（§819 II）；管理採多數決（§820 I：人數及應有部分均過半，但應有部分逾 2/3 者人數不予計算）；分管契約經登記對受讓人有效（§826-1）。

無效自始絕對無；撤銷溯及既往；解除回復原狀；繼續性契約用終止（向後失效）。

物權＝對世權絕對性；債權＝對人權相對性。例外：買賣不破租賃債權物權化。

專有（§799 I 區分所有）+ 共有（§799 III 推定共有）+ 約定專用（公寓§3、§7）。法定空地、樓梯間、避難室不得約定專用。

99年修法：永佃權廢→農育權（20年）；地役權→不動產役權（範圍擴大）。

不動產靠登記公信力（土法§43）；動產靠占有公信力（民§801、§948）。

時效（§769、§770）；添附（§811-816）；繼承（§759 不待登記）。

§767 物上請求權（所有人）無時效；§962 占有保護（占有人）有 1 年除斥期間（§963）。自力救濟限§960 緊急情況。

98年起「全面法定限定繼承」；拋棄＝完全退出（3 月內），限定＝以遺產為限負債。

表見代理本人應負授權人責任；無權代理效力未定，本人得承認。

§425-1 推定租賃（債權）；§838-1 抵押後法定地上權；§876 拍賣法定地上權；§841-1 區分地上權（物權）。

租賃＝有償+債權；使用借貸＝無償+債權；不動產役權＝物權+登記。

直系＝代數；旁系＝由己身數至同源再下數至他人。配偶無親等但恆為繼承人。

袋地通行＝法定相鄰關係（無須登記）；通行役權＝意定物權（須登記）。

兩者皆「2年內、自住、小換大全退、大換小按比例」；5年內不得改作他用。

印花1‰（國稅）；契稅 6%/2%/4%/4%（地方）；登記規費 1‰+書狀費。

農地農用一條龍：地價稅課田賦（停徵）、增值稅不課徵、遺贈稅不計入、移轉免契稅。

105.1.1 特銷稅停徵房地部分，房地合一 1.0 同日上路；110.7.1 房地合一 2.0 把短期由 2 年延長至 5 年。

①贈與稅 30 日內申報②繼承遺產稅 6 個月內③嗣後出售：成本以受贈/繼承時公告現值或評定價認定（不是市價）。

契稅 30 日 / 增值稅 30 日 / 房地合一 30 日 / 遺產 6 個月 / 贈與 30 日 / 印花稅隨件 / 地價稅 11 月 / 房屋稅 5 月。

土地仍課增值稅；房地合一以「成交-成本-費用-已納增值之漲價總數額」為稅基。

配偶贈與：增值稅不課徵、贈與稅不計入；父母子女贈與：照課（每年244萬內免）。

不動產移轉登記須附稅證：增值稅繳款書（土稅§51）+ 契稅繳款書（契§19）+ 遺贈稅繳清或同意移轉證明書（遺贈§42）。

地價稅：受託人為納稅義務人；增值稅：信託形式移轉不課；房地合一：以原委託人認定。

原則「按應有部分」分擔；分別共有可申請各別開單；§34-1 處分各自負擔自己稅負。

都更§67 全套減免（增值稅 40%、契稅免徵、地價稅減免、房屋稅減半 2 年）；危老§8 比照但須 3 年內申請。

預告登記（§79-1 實體保全）vs 異議登記（§75-1 既有登記異議）vs 假扣押/假處分（強執法）vs 查封登記（§138 囑託）。四維度比較：申請主體 / 法源 / 效力 / 塗銷方式。

台灣採「實質審查+形式公信」：地政士須查驗權利真偽，登記後對善意第三人絕對效力。

總登記：政府主動辦理（土§38-§52）；建物第一次：使照後申辦；變更登記：標示/權利異動。

設定：新生（§860/§881-1）；移轉：隨債權移轉（§870）；內容變更：擔保範圍/利息/期間。

分割：物理分為數筆；合併：須同所有人、毗鄰、地目相同；標的變更：抵押標的範圍。

登記費：權利價值1‰；書狀費：每張80元；罰鍰：逾期每月1倍最高20倍。

滅失=「物」消失（建物倒塌）；消滅=「權利」原存在但事後消失（地上權期滿、混同、拋棄）；塗銷=登記原因「自始無效或被撤銷」。

繼承登記實體面在民法（§1148 法定限定）；登記面：未辦逾 1 年列冊管理（土§73-1）、應檢附文件（土登§119）、公同→分別共有（§120）、遺囑執行人（§123）、代位申請（§124）。

標示變更：地號、地目、面積、坐落（事實變動）；權利變更：所有權、他項權利。

清理：日據時期或舊登記不完整（§17 以下分類；公告 3 個月見 §8）；更正：登記錯誤遺漏（土法 §69）；塗銷：權利消滅（土登 §143）。

一生一次：10% 一次用完；一生一屋：用完一次後再用，須持有6年、設籍6年、無出租營業。

基本10‰、累進至55‰；自用2‰、工業10‰、公保6‰、空地2-5倍加徵。

一般累進 20/30/40%（土§33 I）→ 自用優惠 10%（§34 I）→ 長期持有減 20/30/40%（§33 II）→ 重劃 §39-1 減 40%。

公告地價→地價稅（2年公告）；公告現值→增值稅（每年1/1）；市價→徵收補償。

不課徵→暫不課，原地價遞延；免徵→該次完全不課；退稅→先課後退。

重劃：增值稅減40%、重劃2年內地價稅減半；徵收：增值稅減40%、被徵收當期地價稅免徵。

一般徵收給現金、區段徵收給抵價地（≥40%）、市地重劃配回原位（折價抵付公設）。

①公聽會與興辦事業核准（§10）②協議價購 3 個月（§11）③公益性必要性 5 因素（§13，113.5 修）④核准徵收公告 30 日（§18）⑤異議複議救濟（§22）⑥撤銷廢止（§49-§50）。

區段徵收（徵收§4 公權力強制 + 抵價地領回）/ 市地重劃（平§56 自辦或公辦 + 配地）/ 農村社區土地重劃（農村重劃條例 改善農村環境）。

抵價地：書面申請、最低40%、無同位置權；配地：原位次優先、不申請也配。

國土計畫總覽全國（功能分區）→ 都市計畫管都市地區；區域計畫於 114/4/30 後不再適用。

都計變更走 §19/§23 公展30日+委員會審議；國土計畫個案變更限6款情形。

國土法§20 四大分區（國土保育、海洋資源、農業發展、城鄉發展）/ §21 詳細劃設 / §32 使用許可 / §38 權利減損補償（114 新爭點）。

區域計畫法§15 分區、施行細則§13 11 種使用地（甲乙丙丁建、特定目的事業、農牧、林業、養殖、生態保護、國土保安、暫未編定）。

管制（都計§39 法定容積上限）/ 獎勵（都更§65 原 1.5 倍 or 法定 1.3 倍 / 危老§6 約 1.4 倍）/ 移轉（容移辦法§6 古蹟、公保地、私公設）。

主計畫管骨架（土地使用、人口、交通）；細部計畫管血肉（建蔽、容積、街廓）。

都計法 §32 分區設置 + §33 保護/農業 + §34 住宅 + §35 商業 + §36 工業 + §37 其他行政文教 + §38 特定專用。違反處罰在 §79（§80 為強制執行罰）。

積極（§5 考試及格）/ 消極（§6 五款）/ 處分 4 種（§43 警告、申誡、停業 2 月-2 年、除名）/ 違反條款分類懲戒（§44）/ 懲戒委員會（§45）/ 公會罰鍰（§51）。

地政士 8 款業務（§16）vs 經紀人 4 款（經紀法 §4）：簽證 vs 廣告，登記 vs 仲介。

經紀法§22 出租出售說明書範圍 / §23 製作交付義務 / §24 簽章。內政部公告之「應記載及不得記載事項」（113 修）詳列項目。

經紀人（§13 考試及格）/ 營業員（§14 30 小時訓練）/ 業者（§4 仲介或代銷）。簽章權限僅經紀人；行為人 + 業者併罰（§29）。

2.0 全國歸戶、自住「戶數+設籍」雙條件、非自住法定 2%-4.8%、單一自住降1%。

自住 1%/1.2%（最多 3 戶）→ 非自住 2%-4.8%（囤房）→ 包租代管/公益出租 1.2% → 營業用 3-5%。住辦混用按比例（最低 6 平方公尺認定）。

建造執照（§28 新建、增建、改建、修建）/ 雜項執照（§28 雜項工作物）/ 使用執照（§70 完工後）/ 拆除執照（§78）。建照核准始可施工，使照核准始可使用、接水接電。

違建辦法§2 違建定義 / §5 既存（53.1.1 前）暫緩拆除 / §11 新違建即報即拆 / 程序違章（建照已申請但不符核准內容）。

信託＝財產權移轉+為他人管理；委任＝處理事務不必移轉所有權；寄託＝保管動產。

自益＝委託人=受益人；他益＝視同贈與；公益＝慈善文化目的（須許可）。

分別有「應有部分」可自由處分；公同共有依其公同關係，全體同意才能處分。

自行實施（§22 1/2 人 + 2/3 面積）/ 協議合建（§43 II 全體同意）/ 權利變換（§57 強制參加，不同意者書面拒絕後現金補償）/ 公辦都更（§12）。

土總登 30、徵收 30、重劃 30、都計 30、地價 30 — 公告期間幾乎都是 30 日；§55 一般登記公告才 15 日。

105上路1.0；110.7.1改2.0；短期45%、中期35%、長期20%、超長15%。

一般決議 1/2 + 1/2（§31）/ 第二次會議 1/5 + 1/5（§32）/ 重大事項 2/3 + 2/3（§33）。規約位階高於決議，得拘束繼受人。

同採三級累進10/15/20%；遺產免稅額1,333萬、贈與每年244萬；114年起級距上調 12.42%（5,621萬/1.1242億）。

鑑界：確認既有界址（§221 I 一）；再鑑界：對鑑界結果有異議者填具申請書再鑑界（§221 I 二），對再鑑界仍不服者訴請法院或訴訟外解決（§221 I 三）；界址調整：相鄰交換調整。

估價師應兼採二種以上方法（§14）。比較法（§18）/ 收益法（§28 列舉直接資本化、DCF；§31 DCF；§43 折現率）/ 成本法（§48）。報告書應載事項在 §16。

放領：移轉所有權；放租：使用收益；開發許可：非都市變更編定（國土法後改使用許可）。