為什麼讀這頁
地政士考試跟不動產經紀人最大的差別，在於「全部專業科目都是申論題」，沒有測驗題可以救分。這代表只靠背法條條文號碼是過不了的，必須能用法條去寫一段邏輯完整的答案。很多第一次準備地政士的考生，會被「6 科」這個傳言嚇到，其實依考選部公告地政士只考 5 科（國文 + 4 科專業），舊版的「土地法規」與「土地登記實務」很多人會誤算成兩個獨立大項目，把信託法切出去，於是傳成 6 科。這頁把考選部現行的科目結構、申論題占比、各科難度、以及 3 個月、6 個月、1 年三種時程的準備策略全部整理清楚。
H2-1. 地政士 5 個應試科目
依考選部「專門職業及技術人員普通考試地政士考試命題大綱」，地政士共 5 個應試科目：
- 國文（作文）：普通科目，只考作文
- 土地法規：含土地法、平均地權條例、區域計畫法、都市計畫法
- 土地登記實務：含土地登記規則、地籍測量實施規則
- 民法概要與信託法概要：民法總則、物權、繼承編 + 信託法
- 土地稅法規：土地稅法、房屋稅條例、契稅條例、遺產及贈與稅法
站內呈現的配分建議比重
| 科目 | 站內準備權重建議 | 題型 |
| --- | --- | --- |
| 國文 | 20% | 純作文（無測驗） |
| 土地法規 | 20% | 全申論 |
| 土地登記實務 | 20% | 全申論 |
| 民法概要與信託法概要 | 20% | 全申論 |
| 土地稅法規 | 20% | 全申論 + 計算 |
註：考選部官方計分為「國文成績乘 10%」+「4 科專業科目總和除以 4 再乘 90%」，及格標準為「總成績滿 60 分」，且「應試科目有一科成績為零分或專業科目平均成績未滿 50 分者，均不予及格」。表中 20/20/20/20/20 是站內建議的讀書時間平均分配，不是官方計分權重。
H2-2. 申論題 vs 選擇題比例
地政士最關鍵的考題結構特徵：
「本考試應試科目之試題題型均採申論式試題」——考選部地政士命題大綱
也就是說，地政士 5 科 100% 都是申論題，沒有任何選擇題。每科通常考 4 題申論（各 25 分），總分 100 分。
| 比較項目 | 不動產經紀人 | 地政士 |
| --- | --- | --- |
| 申論題占比 | 50%（每科 2 題各 25 分） | 100%（每科 4 題各 25 分） |
| 測驗題占比 | 50%（每科 25 題） | 0% |
| 計算題出現位置 | 估價、土地稅 | 土地稅、土地登記面積換算 |
| 寫字量需求 | 中 | 極高（兩天要寫 16 題申論） |
實務影響：地政士備考期必須大量「動手寫」，不能只用看的或聽的。建議每週至少寫 4 題完整申論（每題 30-40 分鐘），考前 1 個月升到每週 12 題。
H2-3. 各科難度排行
依站內考生回饋與歷年命題密度，5 科難度（由難至易）：
- 土地登記實務（最難）：實務細節多、需要記住申請書填寫流程、權利範圍計算
- 土地稅法規：計算題多、特別稅率記憶量大（自用住宅、農地、公設地）
- 土地法規：條文量大、特別法之間互相援引
- 民法概要與信託法概要：物權編觀念抽象，信託法條文相對少
- 國文（最容易）：作文有基本分
為什麼「土地登記實務」最難
- 不只是法條，要懂登記申請書的實際填法
- 共有登記、抵押權設定、繼承登記都有獨立的考點
- 必須記住「登記原因」「申請書填寫」「應檢附文件」三層細節
為什麼「土地稅法規」是得分關鍵
- 計算題公式有限，背熟就一定有分
- 自用住宅優惠稅率、農地免稅、公設保留地免徵都是高頻考點
- 跟土地法規重疊（平均地權條例），讀一次拿兩科分
H2-4. 準備順序建議
推薦讀書順序
- 第 1 站：民法概要與信託法概要（先建觀念底）
- 第 2 站：土地法規（接續民法物權，銜接順）
- 第 3 站：土地登記實務（土地法觀念建立後最好讀）
- 第 4 站：土地稅法規（最後攻計算題與特別稅率）
- 同步進行：國文作文（每週 1 篇，從第 1 個月就開始）
為什麼民法與信託法要最先讀
- 物權編是土地法與土地登記實務的觀念基礎
- 信託法條文少（總共 87 條），CP 值高
- 觀念建立後再讀土地法不會卡
為什麼土地稅法規要最後讀
- 計算公式記憶不耐久，考前 1 個月讀剛好
- 稅率每年可能微調，太早讀會記錯版本
- 跟土地法規重疊度高，最後讀反而能順帶複習
H2-5. 時間規劃對照（3 個月 / 6 個月 / 1 年）
| 準備期 | 適合對象 | 每週讀書時數 | 重點策略 |
| --- | --- | --- | --- |
| 3 個月 | 本科系畢業或有實務經驗 | 30-35 小時 | 直接寫考古題、申論模板訓練 |
| 6 個月 | 上班族跨領域準備（推薦） | 18-22 小時 | 每個月攻一科，最後 2 個月衝刺 |
| 1 年 | 完全零基礎 | 12-15 小時 | 前 6 個月建觀念，後 6 個月寫題 |
推薦的 6 個月版本
- 第 1 個月：民法總則 + 物權編前半 + 國文作文每週 1 篇
- 第 2 個月：民法物權編後半 + 繼承編 + 信託法
- 第 3 個月：土地法 + 平均地權條例
- 第 4 個月：土地登記實務（含登記規則）
- 第 5 個月：土地稅法規（含計算題密集練習）
- 第 6 個月：歷屆申論題全寫 2 輪 + 弱點補強
地政士考試固定在每年 6 月舉行，建議從前一年 12 月正式啟動 6 個月準備期。考試時程固定為週六、週日連續 2 天。
1 年版本的關鍵心法
完全零基礎的考生千萬不要硬塞 6 個月版本，1 年版本最大的優勢是「申論寫作量」可以拉到 6 個月版本的兩倍，而申論成績差距往往就在「有沒有寫過 300 題以上」這個門檻。
H2-6. 申論題答題模板
地政士全申論的特性，逼出考生必須有一套通用模板。最常見的結構：
- 爭點（issue）：點出題目要問的法律關係（1-2 句）
- 法條（rule）：寫出相關條文與條號（直接引用 MOJ 原文）
- 涵攝（application）：把題目事實套進法條要件（核心拿分段）
- 結論（conclusion）：給出明確答案（1-2 句）
每題 25 分，建議分配：爭點 3 分、法條 8 分、涵攝 10 分、結論 4 分。涵攝段最重要，這也是改題老師最看重的「邏輯展開」段。
結語：下一步要讀什麼
讀完地政士 5 科策略後，建議從以下 spoke 進入細節：
- 地政士準備首頁：整站地政士題庫與學習路徑
- 地政士報名流程與簡章：報名費 NT$1,600 與報名期程
- 優先購買權專題：土地法第 34 條之 1 共有人優先承購、第 104 條基地優先購買
選一條 spoke 完整讀完再回來複習對照，比硬讀整本參考書效率高。