100 年 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題

【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第23條及民法物權編規定，專有部分屬區分所有權人之私有財產權，規約不得限制其出售、處分或移轉，否則違反財產權保障，故D「專有部分之出售限制」不得於規約約定。【A選項錯誤】主任委員職務執行權限屬管理事項，得於規約約定。【B選項錯誤】住戶違反義務之處理方式，依第23條屬規約得約定事項。【C選項錯誤】停車場使用管理辦法屬共用部分管理事項，得於規約明定。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第28條規定，公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人數及其區分所有權比例均達二分之一以上時，起造人應於三個月內召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。【A選項錯誤】五分之一、五分之一的門檻過低，不符規定。【C選項錯誤】三分之一、三分之二不符法條規定。【D選項錯誤】三分之二、四分之三門檻過高，不符規定。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第8條規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、使用材料、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議者，不在此限。【A選項錯誤】主任委員個人無權單獨同意此類涉及外牆變動之重大事項。【B選項錯誤】管理委員會會議決議非法條所定程序，不足以另為限制。【D選項錯誤】應依區分所有權人會議決議，非單純半數同意即可。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第11條規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。此屬重大事項，須由全體區分所有權人透過會議決議方式為之。【A選項錯誤】管理委員會僅負日常管理執行，無權決議拆除共用部分設施。【C選項錯誤】區分所有權人與管理委員會之協議非法定程序。【D選項錯誤】管理委員會與住戶之協議亦非合法程序。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第23條第2項規定，下列事項非經載明於規約者，不生效力：約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體、禁止住戶飼養動物之特別約定、違反義務之處理方式、財務運作之監督規定等。禁止從事宗教活動之特別約定涉及憲法宗教信仰自由之保障，屬限制基本權利，並非第23條第2項列舉事項，故C非屬之。【A選項錯誤】禁止飼養動物屬須載明於規約始生效力之事項。【B選項錯誤】違反義務之處理方式屬須載明事項。【D選項錯誤】財務運作之監督規定亦屬須載明事項。

【正確答案A】依【公寓大廈管理條例】及相關解釋，法定停車空間屬共用部分，建商未售出之停車空間仍可出租使用，惟因屬共用部分性質，承租人原則上須為區分所有權人，然亦得視規約或管委會決議而定，並非絕對禁止出租予非區分所有權人。故A「不得出租予區分所有權人以外之人」之絕對敘述有誤，為本題答案。【B選項錯誤】法定停車空間不得與主建物分離售予未購買主建物之人，B敘述正確。【C選項錯誤】法定停車空間屬共用部分，不得與主建物分離單獨出售，C敘述正確。【D選項錯誤】區分所有權人得將停車空間使用權移轉予同棟其他區分所有權人，D敘述正確。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。【A選項錯誤】停車位依其性質可能為專有部分或共用部分之約定專用，非本條文直接禁止分離移轉之主體。【B選項錯誤】約定專用部分係就共用部分經規約約定專供特定人使用，非本條禁止分離移轉之標的。【D選項錯誤】約定共用部分不在此條文禁止分離移轉的強制範圍內。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第49條規定，區分所有權人未依區分所有權人會議決議繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善，故最高可處二十萬元。【A選項錯誤】五萬元非最高罰鍰金額。【B選項錯誤】十萬元亦非最高金額。【D選項錯誤】三十萬元超過法定最高限額二十萬元。

【正確答案A】依【公寓大廈管理條例】第56條第1項規定，公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約；於設計變更時亦同。並應依使用執照所記載之用途及測繪規定，辦理建物所有權第一次登記。【B選項錯誤】土地總登記係就土地辦理之登記程序，與建物用途登記性質不同。【C選項錯誤】所有權變更登記係就已登記建物變更所有權人時辦理，非起造人依使用執照辦理之登記類型。【D選項錯誤】管理者變更登記與使用執照用途無關。

【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第24條之1（現行第26條相關）及第22條規定，法院判決區分所有權人出讓其區分所有權確定後，管理委員會聲請法院拍賣之所得，除其他法律另有規定外，其所積欠應分擔之費用享有優先受償權，效力相當於第一順位抵押權。【A選項錯誤】非與普通抵押權同等順位，其效力更優先。【B選項錯誤】非與一般債權同等順位，具法定優先效力。【C選項錯誤】非與最高限額抵押權同等順位。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第34條規定，區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。【A選項錯誤】十日過短，不符第34條規定。【C選項錯誤】二十日亦不符規定。【D選項錯誤】三十日過長，不符規定。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第29條規定，經紀業受託銷售不動產，未製作不動產說明書即促成雙方當事人簽訂買賣契約者，由直轄市或縣（市）主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。【A選項錯誤】三萬元以上十五萬元以下非本條規定之罰鍰範圍。【B選項錯誤】二萬元以上二十萬元以下亦不符規定。【D選項錯誤】五萬元以上五十萬元以下不符第29條規定之罰鍰範圍。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第8條規定，經紀業分設營業處所時，應於設立後三十日內，以書面將相關事項向經紀業所在地直轄市或縣（市）主管機關申請備查。【A選項錯誤】十日過短，不符規定。【B選項錯誤】十五日亦不符規定。【C選項錯誤】二十日不符規定，應為三十日。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第8條規定，經紀業分設之營業處所裁撤時，應於裁撤後三十日內，以書面向經紀業所在地直轄市或縣（市）主管機關申請備查。【A選項錯誤】十日過短，不符規定。【B選項錯誤】二十日不符規定。【D選項錯誤】四十日超過法定三十日期限。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第29條規定，經紀業違反第23條「與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售」之規定者，由直轄市或縣（市）主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。【A選項錯誤】三萬元以上十五萬元以下不符第29條規定之罰鍰範圍。【C選項錯誤】本條違規係處罰鍰，非停止執行業務處分。【D選項錯誤】同C，六個月以上三年以下停止業務處分亦非本條適用之處罰方式。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第32條規定，非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。【A選項錯誤】五萬元以上二十萬元以下不符本條規定。【B選項錯誤】五萬元以上三十萬元以下亦不符規定。【C選項錯誤】十萬元以上四十萬元以下不符第32條明文規定。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第22條規定，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：不動產出租、出售委託契約書、不動產承租、承購要約書、定金收據、不動產廣告稿、不動產說明書及不動產租賃、買賣契約書。工程契約書非上開條文所列之文件，故不須由經紀人簽章。【B選項錯誤】不動產租賃、買賣契約書依第22條須由經紀人簽章。【C選項錯誤】定金收據依第22條須由經紀人簽章。【D選項錯誤】不動產廣告稿依第22條須由經紀人簽章。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第18條規定，經紀業應於經紀人到職之日起十五日內，造具名冊報請所在地主管機關層報中央主管機關備查；異動時亦同。【A選項錯誤】十日過短，不符第18條規定。【C選項錯誤】二十日亦不符規定。【D選項錯誤】三十日超過法定十五日期限。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第6條規定，犯侵占、詐欺等罪經判決確定，且受有期徒刑一年以上之宣告者不得申請許可；但受緩刑宣告者，緩刑期間不屬執行中，故於緩刑期間得申請。故A得申請許可。【B選項錯誤】受廢止經紀人員證明或證書之處分未滿一年者，第6條明定不得申請。【C選項錯誤】依民法規定，滿二十歲始為成年人，十八歲高中畢業者尚未成年，無獨立申請能力。【D選項錯誤】受法院監護宣告者為無行為能力人，依第6條不得申請。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第17條規定，應揭示於營業處所明顯之處者為「不動產經紀業許可證、經紀人證書、公會會員證書」等，由「經紀業」負揭示義務，非經紀人員個人之義務；另第22條相關規定，經紀人員僅簽章義務，非揭示義務，故A敘述不正確。【B選項錯誤】依第21條規定，經紀人員不得收取差價或其他報酬，B為正確敘述。【C選項錯誤】經紀人員應保守因執行業務知悉之他人秘密，為其法定義務，C正確。【D選項錯誤】依第23條規定，經紀業應以不動產說明書向委託人交易之相對人解說，D為正確敘述。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第26條規定，因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受有損害時，由該經紀業負賠償責任。委託契約存在於委託人與經紀業之間，故責任主體為經紀業。【A選項錯誤】法律未規定各負一半，且經紀人非委託契約之當事人。【C選項錯誤】本條為可歸責於經紀業情形，責任在經紀業，非經紀業與經紀人連帶責任。【D選項錯誤】經紀人為經紀業之受僱人，經紀業之履行輔助人，非契約當事人，不直接對委託人負契約責任。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第5條規定，經營國外不動產仲介或代銷業務者，以依法辦理公司登記之公司組織為限。【A選項錯誤】依第28條規定，主管機關得檢查經紀業之業務，經紀業不得拒絕、規避或妨礙，不得以商業機密為由拒絕。【B選項錯誤】經紀業除取得主管機關許可、辦理公司或商業登記外，尚須加入公會及繳存營業保證金（第7條、第9條）始得營業。【C選項錯誤】不動產銷售廣告稿由經紀業自行指派經紀人簽章即可，非須先經主管機關審查。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第6條規定，不得申請經營經紀業之情形包括：無行為能力或限制行為能力（A）、受破產宣告尚未復權（B）、受本條例第29條停止營業處分尚未執行完畢（D）、犯特定罪行受刑之宣告者等。至於「受感訓處分之裁定確定」並非第6條所列不得申請之情形，故C不符前述規定。【A選項錯誤】無行為能力或限制行為能力者，第6條明定不得申請，符合規定。【B選項錯誤】受破產宣告尚未復權者，第6條明定不得申請，符合規定。【D選項錯誤】受第29條停止營業處分尚未執行完畢者，第6條明定不得申請，符合規定。

【正確答案C】依【不動產經紀人證書核發辦法】相關規定，經紀人證書滅失申請補發時，應檢附申請書、身分證明文件、原考試及格證書等文件。一年以上營業員經驗證明文件係取得經紀人資格登錄時所需之文件，並非證書滅失補發應檢附之文件，故C不屬之。【A選項錯誤】申請書為補發證書之必要文件。【B選項錯誤】身分證明文件影本為確認申請人身分之必備文件。【D選項錯誤】不動產經紀人考試及格證書為證明經紀人資格之文件，補發證書時須檢附。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第13條及【不動產經紀營業員專業訓練辦法】規定，營業員證明有效期限為四年，期限屆滿後欲取得營業員資格，應檢附三十個小時以上訓練證明辦理重新登錄，B敘述正確。【A選項錯誤】營業員專業訓練合格時數不得少於三十個小時，非二十個小時。【C選項錯誤】廢止營業員證明者，非經滿三年即可申請；仍須符合法定資格條件。【D選項錯誤】經紀人考試及格者，其資格較營業員為高，非以「經紀人考試及格即充任營業員」方式辦理，而係直接請領經紀人證書。

【正確答案D】依【公平交易法】第10條規定，事業有下列情形之一者為結合：一、與他事業合併；二、持有或取得他事業之股份或出資額，達到他事業有表決權股份或資本總額「三分之一以上」者；三、受讓或承租他事業全部或主要部分之營業或財產者；四、與他事業經常共同經營或受他事業委託經營者；五、直接或間接控制他事業之業務經營或人事任免者。D選項「四分之一以上」與法條規定之「三分之一以上」不符，故D非屬結合之定義。【A選項錯誤】直接或間接控制他事業業務經營或人事任免，屬第10條所定結合行為。【B選項錯誤】受讓或承租他事業全部或主要部分營業或財產，屬第10條所定結合行為。【C選項錯誤】與他事業經常共同經營或受他事業委託經營，屬第10條所定結合行為。

【正確答案B】依【公平交易法】第5條之1規定，事業有下列情形之一者，視為獨占事業：一、一事業在特定市場之占有率達二分之一；二、二事業全體在特定市場之占有率達三分之二；三、三事業全體在特定市場之占有率達四分之三。B「二事業全體在特定市場之占有率達二分之一」未達法定三分之二門檻，不屬獨占事業認定範圍。【A選項錯誤】一事業市場占有率達二分之一，符合獨占事業認定範圍。【C選項錯誤】二事業全體市場占有率達三分之二，符合獨占事業認定範圍。【D選項錯誤】三事業全體市場占有率達四分之三，符合獨占事業認定範圍。

【正確答案A】依【消費者保護法】第7條及第7條之1規定，從事設計、生產、製造商品之企業經營者，應確保其商品於流通進入市場時，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性，且企業經營者就此安全性之事實負舉證責任。【B選項錯誤】依第51條規定，因企業經營者「過失」所致之損害，消費者得請求損害額「一倍」以下懲罰性賠償金；「故意」所致者始得請求三倍以下。【C選項錯誤】依第23條規定，媒體經營者對於明知或可得而知廣告內容與事實不符者，與企業經營者就消費者損害負連帶賠償責任。【D選項錯誤】依第7條及第8條規定，輸入商品之企業經營者視為該商品之設計、生產、製造者，對消費者健康、財產損害應負「無過失責任」，非過失責任。

【正確答案B】依【消費者保護法】第20條規定，未經消費者要約而對之郵寄或投遞之商品，消費者不負保管義務。消費者對主動寄送未經要求之商品，無須通知、檢視、保管或寄回。【A選項錯誤】消費者對未要約之郵寄商品不負通知義務。【C選項錯誤】消費者不負寄回之義務。【D選項錯誤】消費者不負檢視之義務。

【正確答案C】依【消費者保護法】第25條規定，品質保證書應載明：商品名稱、種類、數量、品質及性能、保證內容、保證期間及其起算方法、製造商名稱、地址、消費者應注意事項、交易日期等事項。產品責任險金額非消費者保護法第25條明文規定品質保證書應載明之事項，故C不屬之。【A選項錯誤】商品之名稱屬應載明事項。【B選項錯誤】製造商地址屬應載明事項。【D選項錯誤】交易日期屬應載明事項。

【正確答案B】主管機關所公告之定型化契約書範本，性質上為行政指導或參考性文件，並不直接具備強制性法律效力，僅供企業經營者參照使用，故B敘述正確。【A選項錯誤】依第11條之1規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內合理期間供消費者審閱全部條款；各類契約審閱期依主管機關個別規定，非一律三十日。【C選項錯誤】依第12條規定，定型化契約中免除或減輕企業經營者責任之條款，顯失公平者無效。【D選項錯誤】違反中央主管機關公告之定型化契約應記載或不得記載事項者，依第17條規定，該條款無效，但契約本身非當然全部無效。

【正確答案C】依【消費者保護法】規定，消費者得選擇向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心申訴，亦得申請調解，然消費者亦得直接向法院提起訴訟，非以申訴調解為前置要件。故C「消費者不得直接向法院提起訴訟」之敘述錯誤。【A選項錯誤】依第43條規定，消費者得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心申訴，A為正確敘述。【B選項錯誤】依第46條及調解相關規定，消費爭議調解程序不公開為原則，B為正確敘述。【D選項錯誤】依消費爭議調解委員會設置要點，調解委員得由各界代表擔任，包括企業界代表，D為正確敘述。

【正確答案B】依【公平交易法】第19條規定，事業不得為有限制競爭或妨礙公平競爭之虞之行為，包括：以損害特定事業為目的，促使他事業對該特定事業斷絕供給、購買或其他交易之行為；無正當理由對他事業給予差別待遇；以脅迫、利誘或其他不正當方法，使競爭者之交易相對人與自己交易；以不正當限制交易相對人之事業活動為條件與其交易等。B「以公司營利為目的」，係正當營業動機，與第19條所定「以損害特定事業為目的」性質不同，非屬限制競爭之情形。【A選項錯誤】無正當理由對他事業給予差別待遇，屬第19條所定限制競爭行為。【C選項錯誤】以脅迫、利誘或其他不正當方法使競爭者之交易相對人與自己交易，屬第19條所定行為。【D選項錯誤】以不正當限制交易相對人之事業活動為條件與其交易，屬第19條所定行為。

【正確答案A】依【公平交易法】第32條規定，侵害人如因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害額，不論故意或過失均適用。故A敘述正確。【B選項錯誤】依第32條第1項規定，法院得因被害人之請求，依侵害情形酌定損害額以上之賠償，但不得超過已證明損害額之三倍，非「三倍以上」。【C選項錯誤】第32條規定受有利益者被害人得請求專依該項利益計算損害額，無「利息加倍」之規定。【D選項錯誤】依第32條第1項，酌定三倍以下賠償僅適用「故意」侵害行為，非過失行為，且為三倍以下，非三倍以上。

【正確答案C】依【公平交易法】第11條規定，事業結合達一定規模者，應事先向中央主管機關申報；於受理申報期間，事業不得為結合行為。故C敘述正確。【A選項錯誤】事業結合採「申報制」，非「原則禁止例外申報」，達門檻者應申報，未達門檻者自由結合。【B選項錯誤】依第11條規定，主管機關對於申報案件所為延長期間之決定，得附加條件或負擔。【D選項錯誤】依第40條第1項規定，事業違反第11條第1項規定未申報而結合，或經禁止其結合而結合者，處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰，非五萬元以上。

【正確答案B】依【公平交易法】第15條規定，中央主管機關許可事業聯合行為之許可期限不得逾三年；事業如有延展之必要，得於期限屆滿前三個月內，申請延展，延展期限每次不得逾三年。【A選項錯誤】一年過短，不符第15條規定。【C選項錯誤】五年超過法定每次最長延展期限三年。【D選項錯誤】六年亦超過規定之三年上限。

【正確答案D】依【公平交易法】第14條（現第7條）規定，聯合行為係指具競爭關係之同一產銷階段事業，以契約、協議或其他方式之合意，共同決定商品或服務之價格、數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區等，相互約束事業活動之行為。甲、乙兩電子零件供應銷售業透過聚餐合意決定提高售價，屬聯合行為。【A選項錯誤】獨占係指事業在特定市場處於無競爭狀態或具壓倒性地位之情形，非本案所述兩事業合意情形。【B選項錯誤】寡占係市場結構描述（少數事業支配市場），非行為類型。【C選項錯誤】結合行為係事業間組織上之合併、股份取得或控制關係，與本案價格協議性質不同。

【正確答案A】依【消費者保護法】第33條、第37條等規定，主管機關對於企業經營者之調查及命停止營業處分，應經中央目的事業主管機關或行政院消費者保護會核定，非單由直轄市、縣（市）政府即得為命停止營業之決定，故A敘述錯誤。【B選項錯誤】依第36條規定，主管機關認為確有損害消費者財產之虞者，應命其限期改善、回收或銷燬，必要時得命其停止設計、生產、製造、加工、輸入、經銷或要求其立即公告，B敘述正確。【C選項錯誤】依第37條規定，主管機關於企業經營者對消費者已發生重大損害或有發生重大損害之虞而情況危急時，除為必要處置外，應即在大眾傳播媒體公告企業經營者之名稱、地址、商品或服務、內容及消費者應注意事項，C敘述正確。【D選項錯誤】依第33條規定，主管機關認為企業經營者提供之商品或服務有損害消費者生命、身體、健康或財產之虞者，應即進行調查，並得公開其經過及結果，D敘述正確。

【正確答案A】依【消費者保護法】第52條規定，消費者保護團體以自己之名義提起第50條訴訟，其標的價額超過新臺幣六十萬元者，超過部分免繳裁判費。【B選項錯誤】八十萬元非法定門檻。【C選項錯誤】一百萬元非法定門檻。【D選項錯誤】二百萬元不符規定，法定門檻為六十萬元。

【正確答案D】依【消費者保護法】第3條規定，政府為達成本法目的，應就下列事項定期檢討、協調、改進之：一、維護商品或服務之品質與安全衛生；二、防止商品或服務損害消費者之生命、身體、健康、財產或其他權益；三、確保商品或服務之標示，符合法令規定；四、確保商品或服務之廣告，符合法令規定；五、確保商品或服務之度量衡，符合法令規定；六、促進商品或服務維持合理價格；七、促進商品之合理包裝；八、促進商品或服務之公平交易等事項。「促進事業品牌形象或商譽維護」並非消費者保護法第3條所列事項，故D不屬之。【A選項錯誤】維護商品或服務之品質與安全衛生屬應定期檢討事項。【B選項錯誤】防止商品或服務損害消費者權益屬應定期檢討事項。【C選項錯誤】確保商品或服務之標示符合法令規定屬應定期檢討事項。