101 年 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例第6條規定，曾經營經紀業，經主管機關撤銷許可者，自撤銷之日起未滿五年，不得重新申請許可，故答案為A（五）。【B選項錯誤】十年過長，法條明定為五年。【C選項錯誤】十五年過長，不符法條規定。【D選項錯誤】二十年過長，不符法條規定。

【正確答案D】依公平交易法第15條第2項規定，主管機關為聯合行為之許可時，其許可期間不得逾三年；屆期如有必要，得依申請延長之，每次延長期間亦不得逾三年，故答案為D（三年）。【A選項錯誤】一年非法條規定之期限。【B選項錯誤】一年半非法條規定之期限。【C選項錯誤】二年非法條規定之期限。

【正確答案C】依公平交易法第11條第1項但書規定，參與結合之一事業已持有他事業達百分之五十以上之有表決權股份或出資額，再與該他事業結合者，因兩事業已具控制從屬關係，不構成新的市場整合，故依法不須先向主管機關提出申報，故C正確。【A選項錯誤】事業因結合而使其市場占有率達三分之一者，須事先申報。【B選項錯誤】參與結合之一事業市場占有率達四分之一者，須事先申報。【D選項錯誤】參與結合之事業上一會計年度銷售金額超過主管機關公告金額者，須事先申報。

【正確答案D】依公寓大廈管理條例第13條規定，公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意，始得為之。抵押權人屬擔保物權人，並非所有權相關利害人，故重建不須經抵押權人同意，故D正確。【A選項錯誤】基地所有權人必須同意。【B選項錯誤】地上權人必須同意。【C選項錯誤】典權人必須同意。

【正確答案B】依公平交易法第14條規定，具競爭關係之同一產銷階段事業，以契約或協議等方式合意，共同決定商品或服務之價格、數量、交易地區等，互相約束事業活動之行為，稱為「聯合行為」，故B正確。【A選項錯誤】結合行為係指事業間透過合併、取得股權或資產等方式整合為一體，非共同決定價格之行為。【C選項錯誤】獨占行為係單一事業在特定市場處於無競爭狀態或具壓倒性地位之情形。【D選項錯誤】結盟行為非公平交易法之法定名詞。

【正確答案C】依公平交易法第7條規定，「獨占」係指事業在特定市場處於無競爭狀態，或具有壓倒性地位，可排除競爭之能力者，故C正確。【A選項錯誤】競爭係指二以上事業在市場上以較有利之價格、數量、品質、服務或其他條件爭取交易機會之行為，非題目所描述之情形。【B選項錯誤】壟斷雖近似獨占概念，但非公平交易法之正式法定名稱。【D選項錯誤】寡占係指少數幾家事業共同控制市場，非單一事業無競爭之情形。

【正確答案A】依消費者保護法第51條規定，依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，故A（三）正確。【B選項錯誤】五倍過高，不符法條規定。【C選項錯誤】七倍過高，不符法條規定。【D選項錯誤】十倍過高，不符法條規定。

【正確答案D】依消費者保護法第57條規定，企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核，如有阻撓調查者，得處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰，故D（三十萬元）為法定最高上限，D正確。【A選項錯誤】十萬元非法定最高上限。【B選項錯誤】十五萬元非法定最高上限。【C選項錯誤】二十萬元非法定最高上限。

【正確答案C】依消費者保護法施行細則第23條規定，企業經營者與消費者簽訂分期付款買賣契約書，未依規定記載利率者，其利率以年利率百分之五計算，故C（百分之五）正確。【A選項錯誤】百分之一過低，非法定利率。【B選項錯誤】百分之三非法定利率。【D選項錯誤】百分之六非法定利率。

【正確答案B】依消費者保護法第11條第2項規定，定型化契約條款如有疑義時，應為「有利於消費者」之解釋，而非有利於企業經營者之解釋，故B之敘述錯誤，為本題答案。【A選項正確】依消費者保護法第15條規定，定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款者，其牴觸部分無效，A正確。【C選項正確】依消費者保護法第11條之1規定，訂立定型化契約前，企業經營者應給予消費者三十日以內之合理審閱期，C正確。【D選項正確】依消費者保護法第14條規定，定型化契約條款未記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容，D正確。

【正確答案C】依消費者保護法第2條第7款規定，「定型化契約條款」係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，故C正確。【A選項錯誤】個別磋商條款係指當事人個別磋商而合意之契約條款，非預先擬定供不特定多數人使用者。【B選項錯誤】預擬契約條款非消費者保護法之正式法定名詞。【D選項錯誤】合意契約條款非消費者保護法之正式法定名詞。

【正確答案D】依公平交易法第21條及第42條規定，事業在商品或廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示，公平交易委員會得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰，D選項描述之處分方式（停止、改正或採取必要更正措施）及罰鍰起點金額五萬元以上最符合法條規定，故D正確。【A選項錯誤】僅命採取必要更正措施，遺漏停止及改正，且金額上限為一千萬元有誤。【B選項錯誤】僅命改正或停止，遺漏採取必要更正措施，且金額為一千五百萬元有誤。【C選項錯誤】罰鍰起點金額為十萬元，不符法條規定之五萬元。

【正確答案C】依公寓大廈管理條例第11條第1項規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依「區分所有權人會議」之決議為之，而非管理委員會會議之決議，故C之敘述錯誤。【A選項正確】依公寓大廈管理條例第9條第1項規定，各區分所有權人按應有部分比例對共用部分及基地有使用收益之權，A正確。【B選項正確】依第10條規定，共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之，費用由公共基金或按應有部分比例分擔，B正確。【D選項正確】依第9條第2項規定，住戶對共用部分之使用應依設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定，D正確。

【正確答案B】依公平交易法第27條規定，公平交易委員會調查之程序依序為：(1)通知當事人及關係人到場陳述意見；(2)通知有關機關、團體、事業或個人提出帳冊、文件及其他必要資料或證物；(3)派員前往有關團體或事業之事務所、營業所或其他場所為必要之調查。選項B之程序描述最符合法條規定之內容，故B正確。【A選項錯誤】程序順序有誤，將「通知有關機關提出資料」列為第一步，與法條規定不符。【C選項錯誤】程序順序有誤，派員調查不應排在第一步。【D選項錯誤】「聯絡相關單位提供資料」並非法定用語，程序描述不符。

【正確答案A】依消費者保護法第2條第5款規定，「消費爭議」係指消費者與企業經營者間因消費關係所生之爭議，而非「向消費者保護官提起之爭議」，故A之定義錯誤。【B選項正確】依第2條第4款規定，消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係，B正確。【C選項正確】依第2條第1款規定，消費者指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者，C正確。【D選項正確】依第2條第2款規定，企業經營者指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，D正確。

【正確答案D】依公寓大廈管理條例第49條第1項第4款規定，區分所有權人未依區分所有權人會議決議繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰，故D正確。【A選項錯誤】二萬至五萬元非此條文規定之罰鍰範圍。【B選項錯誤】三萬至十萬元非此條文規定之罰鍰範圍。【C選項錯誤】四萬至十五萬元非此條文規定之罰鍰範圍。

【正確答案B】依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，管理委員會「具有當事人能力」，即可以以管理委員會之名義為法律行為及提起訴訟，故B之敘述「管理委員會不具有當事人能力」為錯誤。【A選項正確】依第3條第9款規定，管理委員會係指由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，A正確。【C選項正確】依第36條規定，管理委員會會議決議之內容不得違反區分所有權人會議決議，C正確。【D選項正確】依第36條第3款規定，管理委員會職務包括約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，D正確。

【正確答案D】依公寓大廈管理條例第3條第1款規定，「區分所有」係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權者，故D正確。【A選項錯誤】「約定共用部分」係指公寓大廈「專有部分」經約定供共同使用者，而非「共用部分」，A之定義相互混淆。【B選項錯誤】「約定專用部分」係指公寓大廈「共用部分」經約定供特定區分所有權人使用者，而非「專有部分」，B之定義相互混淆。【C選項錯誤】C之描述係「專有部分」之定義（具有使用上之獨立性且為區分所有之標的），而非共用部分。

【正確答案B】依消費者保護法第43條至第45條規定，消費爭議申訴之正確程序為：先向企業經營者申訴→未獲妥適處理時向消費者保護官申訴→未能獲得妥適處理時向直轄市或縣（市）消費爭議調解委員會申請調解，故B正確。【A選項錯誤】消費者不得直接跳過消費者保護官，逕向調解委員會申請調解，程序有誤。【C選項錯誤】向消費者保護官申訴未獲處理後，應向調解委員會申請調解，而非再向消費者服務中心申訴。【D選項錯誤】依消費者保護法第45條之1規定，消費爭議之調解「不公開」為原則，D有誤。

【正確答案D】依公平交易法第32條規定，本法所定損害賠償請求權，自請求權人知有行為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自為行為時起，逾十年者亦同，故D（二年）正確。【A選項錯誤】半年過短，非法條規定之消滅時效。【B選項錯誤】一年非法條規定之消滅時效。【C選項錯誤】一年半非法條規定之消滅時效。

【正確答案C】依公平交易法第40條規定，所處停止營業之期間，每次以六個月為限，故C（六個月）正確。【A選項錯誤】一個月過短，非法條規定之每次上限。【B選項錯誤】三個月非法條規定之每次上限。【D選項錯誤】十二個月過長，超出法定每次上限六個月。

【正確答案A】依消費者保護法第17條第1項規定，「中央主管機關」得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項，而非「直轄市或縣（市）主管機關」，故A之敘述錯誤。【B選項正確】依第12條第1項規定，定型化契約條款違反誠信原則對消費者顯失公平者，無效，B正確。【C選項正確】依第15條規定，定型化契約條款牴觸個別磋商條款者，其牴觸部分無效，C正確。【D選項正確】依第16條規定，定型化契約之一部無效者，除去該部分，契約亦得成立，D正確。

【正確答案C】依預售屋買賣定型化契約應記載事項規定，房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後「六個月」內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記，而非「三個月」，故C之敘述錯誤。【A選項正確】賣方應確保廣告內容之真實，廣告宣傳品所載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖均為契約之一部分，A正確。【B選項正確】附屬建物除陽臺外，其餘項目（如雨遮等）不得計入買賣價格，B正確。【D選項正確】賣方應於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，D正確。

【正確答案D】依不動產委託銷售定型化契約應記載事項規定，受託人於簽約前應據實提供該公司（或商號）「近三個月」之成交行情，供委託人訂定售價之參考，而非「近一個月」，故D之敘述錯誤。【A選項正確】委託銷售價格未記載金額者，依法契約無效，A正確。【B選項正確】未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止，B正確。【C選項正確】依不動產委託銷售定型化契約，受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之，C正確。

【正確答案A】依不動產說明書應記載及不得記載事項規定，「是否為凶宅」屬於「土地或建物之重要事項」（即心理瑕疵）之揭露範疇，而非屬於「建築改良物瑕疵情形」（物理上之瑕疵），故A非屬「建築改良物瑕疵情形」。【B選項錯誤】是否有滲漏水情形屬於物理瑕疵，應在建築改良物瑕疵情形中揭露。【C選項錯誤】是否有損鄰狀況屬建物結構相關物理瑕疵，應在建築改良物瑕疵情形中揭露。【D選項錯誤】是否有海砂含氯量或輻射鋼筋屬建材物理瑕疵，應在建築改良物瑕疵情形中揭露。

【正確答案C】「契稅」係就不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割等移轉，對「取得不動產者（買受人）」課徵，屬於不動產移轉之稅，而非土地本身每年應納之稅，且主要適用於建物移轉，故C（契稅）不包含在不動產說明書土地應納稅額之記載事項中。【A選項錯誤】土地增值稅係就土地移轉時課徵，屬土地之應納稅目，應記載。【B選項錯誤】地價稅係就持有土地期間每年課徵，屬土地之應納稅目，應記載。【D選項錯誤】印花稅係就相關契約文書課徵，屬土地交易相關應記載事項。

【正確答案D】依不動產經紀業管理條例第19條第2項規定，違反收取差價或其他報酬禁止規定者，其已收取之差價或其他報酬，應「加計利息」返還支付人，惟題解以法條原意而言，法條規定為「加計利息返還」並加罰，D選項描述不符法條規範（法條為「除應全部返還外，並應支付該價金或報酬二倍之違約金」），故D錯誤。【A選項正確】依第22條規定，經紀業應將相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處，加盟者應併標明，A正確。【B選項正確】依第19條第1項規定，經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於明顯處，B正確。【C選項正確】依第19條規定，經紀業或經紀人員不得收取差價，仲介業務者應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收，C正確。

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例第26條規定，不動產經紀業之營業保證金，應由「全國聯合會」（各同業公會）統一於指定之金融機構設置營業保證金專戶儲存，而非由各直轄市或縣（市）政府設置，故A之敘述錯誤。【B選項正確】經紀業因合併、變更組織時，對其所繳存之營業保證金之權利應隨之移轉，B正確。【C選項正確】基金管理委員會中由經紀業擔任之委員，人數不得超過委員總數五分之二，C正確。【D選項正確】基金之孳息部分，得運用於健全不動產經紀制度，D正確。

【正確答案D】依不動產經紀業管理條例第24條之1第4項規定，登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢，故D正確。【A選項錯誤】依規定代銷業者應於委託代銷契約屆滿或終止後「三十日」內申報登錄，而非十日內，A有誤。【B選項錯誤】依同條第3項規定，已登錄之不動產交易價格資訊「不得」為課稅依據，B有誤。【C選項錯誤】仲介業者應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記後「三十日」內申報，C所述「十日內」期限有誤。

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例第23條規定，不動產說明書應記載及不得記載事項，由「中央主管機關」定之，而非由「經紀人」定之，故A之敘述錯誤。【B選項正確】依第22條之1規定，經紀人員執行業務過程中，應以不動產說明書向相對人解說，B正確。【C選項正確】依第22條之1規定，租賃或買賣雙方簽訂契約時，經紀人應將不動產說明書交付相對人並由相對人簽章，C正確。【D選項正確】依規定不動產說明書於提供解說前，應經委託人簽章，D正確。

【正確答案C】依不動產經紀業管理條例第18條規定，經營仲介業務者同時接受買賣或租賃雙方之委託，應經買賣或租賃雙方當事人之「書面」同意，而非口頭或書面均可，故C之敘述「口頭或書面同意」為錯誤。【A選項正確】同條規定，應公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格，A正確。【B選項正確】同條規定，應公平提供雙方有關契約內容規範之說明，B正確。【D選項正確】同條規定，應告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產瑕疵，D正確。

【正確答案B】依不動產經紀業管理條例第17條第2項規定，不動產廣告稿件應由經紀業指派之「經紀人」審閱簽章，故B正確。【A選項錯誤】依第17條規定，經紀業與委託人簽訂「委託銷售契約書」後，方得刊登廣告及銷售，而非「不動產說明書」，A有誤。【C選項錯誤】廣告及銷售內容應與事實相符，但無須「註明委託人名稱」之法定要求，C有誤。【D選項錯誤】廣告內容與事實不符時，應處「經紀業」罰鍰，而非委託人，D有誤。

【正確答案B】依不動產委託銷售定型化契約應記載事項規定，契約及其附件之審閱期間不得少於三日，故B（不得少於三日）正確。【A選項錯誤】五日非法定最低審閱期間，法定為三日。【C選項錯誤】七日非法定最低審閱期間，法定為三日。【D選項錯誤】規定為「不得少於」三日（下限），而非「不得超過」十日，D之敘述方向錯誤。

【正確答案B】依不動產經紀業管理條例第31條規定，經紀人員違反第19條規定收取差價者，情節重大，應予「停止執行業務六個月以上三年以下」或「廢止其證書」之處分，而非僅予「申誡」，故B之敘述錯誤。【A選項正確】依第31條規定，違反業務保密義務者依法應予申誡，A正確。【C選項正確】依同條規定，受申誡處分三次者，應另予六個月以上三年以下停止執行業務處分，C正確。【D選項正確】依同條規定，受停止執行業務處分累計達五年以上者，廢止其經紀人員證書，D正確。

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例第8條第1項規定，經不動產經紀人考試及格者，應具備一年以上之經紀營業員經驗，始得請領不動產經紀人證書，故A（一年以上）正確。【B選項錯誤】一年半以上非法定標準，過長。【C選項錯誤】二年以上非法定標準，過長。【D選項錯誤】三年以上過長，不符法條規定。

【正確答案C】依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失，致交易當事人受損害者，由經紀業與經紀人員「負連帶賠償責任」，故C正確。【A選項錯誤】法律明定須連帶負責，非僅由經紀業單獨負責。【B選項錯誤】法律明定連帶負責，非僅由經紀人員單獨負責。【D選項錯誤】同業公會非交易之當事方，亦非法定賠償責任人，不負賠償責任。

【正確答案D】依不動產經紀業管理條例第7條規定，經紀業經主管機關許可，辦妥公司登記，並加入同業公會後，應於「六個月」內開始營業，逾期未開始營業者，主管機關得廢止其許可，故答案為D（六）。【A選項錯誤】一個月過短，非法定期限。【B選項錯誤】三個月非法定期限。【C選項錯誤】五個月非法定期限。

【正確答案B】依不動產經紀業管理條例第4條規定，「代銷業務」係指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務；而B選項所述「從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務」，依法係「仲介業務」之定義，故B之敘述錯誤。【A選項正確】依第4條規定，經紀人員係指依本條例領有證書之「經紀人」或「經紀營業員」，A正確。【C選項正確】依第4條規定，差價係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額，C正確。【D選項正確】依第4條規定，預售屋係指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物，D正確。

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例第29條之1規定，經營代銷業務者對於起造人或建築業委託代銷之案件，未於規定期限內申報登錄實際資訊者，處新臺幣「三萬元」以上十五萬元以下罰鍰，故A（三）為法定最低罰鍰金額，A正確。【B選項錯誤】五萬元非此條文罰鍰之起算金額。【C選項錯誤】六萬元非此條文罰鍰之起算金額。【D選項錯誤】十萬元超過起算金額三萬元，非正確起算金額。

【正確答案D】依不動產經紀業管理條例第24條之1第1項規定，經營仲介業務者，對於買賣委託案件，應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記後「三十日」內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊，故D（三十）正確。【A選項錯誤】七日過短，非法定期限。【B選項錯誤】十日非法定期限。【C選項錯誤】十五日非法定期限。