103 年 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題

【正確答案B】依地價調查估計規則第22條規定，「比準地」係指在地價區段內具有代表性，用以作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之基準宗地，故B正確。【A選項錯誤】「基準地」為各地價區段內具代表性之宗地，用以作為計算同一區段其他宗地地價之基準，其功能在於區段內地價比較，並非針對公共設施保留地毗鄰地價之查估。【C選項錯誤】「標準地」係土地稅法上各地目、等則之代表性地，用於土地自然增值稅之課稅基礎，非地價調查估計所使用之詞彙。【D選項錯誤】「比較標的」係不動產估價技術規則比較法所使用之詞彙，指與勘估標的具替代關係之成交案例，不具查估公共設施保留地毗鄰區段地價之法定功能。

【正確答案C】依不動產估價技術規則第65條規定，不動產租金估計，以估計勘估標的之「實質租金」為原則。實質租金係考量押租金利息及其他租賃條件後，回歸市場合理水準之租金，故C正確。【A選項錯誤】「支付租金」係契約中實際支付之金額，未必等於合理市場租金，若因特殊關係而偏低，不宜作為估計原則。【B選項錯誤】「契約租金」為雙方約定之租金，可能因親屬或友好關係低於市場行情，非技術規則所定之估計原則。【D選項錯誤】「押租金」係租賃保證金，非定期支付之租金本身，不得直接作為估計租金之基礎；但其孳息可計入實質租金之推算。

【正確答案A】依不動產估價技術規則第4條規定，「一般因素」係指對不動產整體市場普遍產生影響之全國性或跨區域性因素，涵蓋總體經濟、貨幣政策、利率、匯率等。美國QE2量化寬鬆為全球性貨幣政策，對整體不動產市場均產生系統性影響，屬一般因素，故A正確。【B選項錯誤】「區域因素」係影響特定地區整體環境之因素，如地區交通、公共設施等；QE2為跨越地區的全球性政策，非區域層次之影響。【C選項錯誤】「個別因素」係影響特定宗地或建物本身條件之因素，如面積、形狀、屋齡等；QE2與個別標的本身之物理或權利條件無關。【D選項錯誤】「特殊因素」並非不動產估價技術規則所定之正式因素分類名稱，選項本身即不適用。

【正確答案C】依不動產估價技術規則第134條以下規定，權利估價之範圍包括地上權、農育權、不動產役權、典權、容積移轉、市地重劃等物權或開發權利之估價；「區段徵收」依技術規則第155條至第160條係適用「土地開發分析法」之特定情形，並非以「權利估價」章節規範之範疇，故C為不屬於權利估價範圍之選項，C正確。【A選項錯誤】「市地重劃」依技術規則第9章第5節明確納入權利估價規範範疇，屬權利估價。【B選項錯誤】「農育權」依民法第850條之1為地上權之一種，技術規則第9章亦規範其估價方式，屬權利估價範疇。【D選項錯誤】「容積移轉」依技術規則第140條以下，明確為權利估價之規定範疇。

【正確答案C】依不動產估價技術規則第6條規定，「個別因素」係指影響特定宗地或建物本身條件之因素，包括宗地之形狀、面積、臨街情形（如路沖、角地）等。路沖為特定宗地之個別臨街條件，屬個別因素，故C正確。【A選項錯誤】「一般因素」為對整體不動產市場普遍影響之因素，如總體經濟、貨幣政策等，與特定宗地臨街條件無關。【B選項錯誤】「區域因素」係影響特定地區整體環境之因素，如地區道路連接性；路沖屬特定宗地之個別條件，非區域層次之影響。【D選項錯誤】「特殊因素」非技術規則所定之正式因素分類，不適用於本題情境。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第49條規定，建物之殘餘價格率及經濟耐用年數表，應由「不動產估價師公會全國聯合會」定期公告之，故B正確。【A選項錯誤】內政部地政司主管土地登記、地政法規等業務，非公告建物殘餘價格率之法定主管機關。【C選項錯誤】全國建築師公會為建築師之職業公會，非不動產估價相關之公告機關。【D選項錯誤】內政部營建署主管建築管理、住宅政策等業務，非技術規則所定公告建物殘餘價格率之機關。

【正確答案A】依不動產估價技術規則第11條規定，不動產估價應切合「價格日期」當時之價值，價格日期係指估價師與委託人約定之估價基準時點，估價結果應反映該特定日期之市場狀況，故A正確。【B選項錯誤】「交易日期」係比較標的成交之日期，為取得比較資料之時點，非勘估標的估價應切合之時點。【C選項錯誤】「交換日期」非不動產估價技術規則之法定用語，無對應之估價規定。【D選項錯誤】「登記日期」係所有權移轉登記之日期，可能落後於實際交易時點，且不動產市場價值之評估基準為「價格日期」，非登記日期。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第47條（定額法/直線法）規定，每年折舊率＝（1－殘餘價格率）÷耐用年限＝（1－10%）÷40年＝90%÷40＝2.25%，故B正確。【A選項錯誤】2%之計算未正確套用定額法公式，且與耐用年限40年、殘餘率10%之參數不符。【C選項錯誤】2.5%係誤以（1－0%）÷40＝2.5%計算（殘餘率誤設為0%），未扣除殘餘價格率10%。【D選項錯誤】2.75%無法由正確公式（90%÷40）導出，係計算錯誤。

【正確答案C】依不動產估價技術規則第28條規定，價格日期調整係依市場價格指數將比較標的成交價格調整至勘估基準日之時點。本題：103年1月1日正常價格1,000萬元，至103年12月1日市場累積上漲約10%，調整後價格＝1,000×（1＋10%）＝1,100萬元，故C正確。【A選項錯誤】900萬元係以1,000×（1－10%）計算，為價格下跌10%之結果，與題目市場上漲10%之條件相反。【B選項錯誤】909萬元係以1,000÷（1＋10%）計算，此為「將未來價格折算現值」之方向，非由過去調整至現在之正確操作方式。【D選項錯誤】1,111萬元為不正確之計算結果，無法由正確公式導出。

【正確答案D】依不動產估價技術規則第48條規定，計算建物累積折舊額之折舊路徑有三種：（1）等速折舊（直線法）、（2）初期加速折舊（如雙倍餘額遞減法）、（3）初期減速折舊（如年數合計法）。「後期減速折舊」並非技術規則所規範之折舊方法，故D為不屬於規定範圍之選項，D正確。【A選項錯誤】「等速折舊」即定額法，為技術規則第48條明定之三種折舊路徑之一。【B選項錯誤】「初期加速折舊」為技術規則第48條所定折舊路徑，建物初期折舊額較大之方式。【C選項錯誤】「初期減速折舊」為技術規則第48條所定折舊路徑，建物初期折舊額較小之方式。

【正確答案D】依不動產估價技術規則第3條規定，「同一供需圈」係指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍，故D正確。【A選項錯誤】「近鄰地區」係指以勘估標的為中心，與其地理位置相近且不動產市場特性相似之地區，為估價資料蒐集之地理範圍，定義與同一供需圈不同。【B選項錯誤】「類似地區」係指與近鄰地區在土地使用分區、地理環境及供需條件等方面相似之地區，與「同一供需圈」之定義有別。【C選項錯誤】「共同生活圈」係都市規劃或區域計畫之概念，指居民在生活機能上相互依賴之範圍，並非不動產估價技術規則之法定詞彙。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第24條規定，不動產估價師應經常蒐集「比較標的」之相關交易、收益及成本等案例及資料，以建立估價資料庫，故B正確。【A選項錯誤】「勘估標的」係每次委託估價之對象，雖需蒐集其資料，但技術規則明定應「經常蒐集」者為比較標的之案例，以供比較估價使用。【C選項錯誤】「買賣標的」並非技術規則之法定用語，規則使用「比較標的」一詞，非「買賣標的」。【D選項錯誤】「估價標的」易與勘估標的混淆，技術規則第24條明確規定應蒐集「比較標的」，非「估價標的」之案例資料。

【正確答案D】依不動產估價技術規則第4條規定，「一般因素」涵蓋行政制度及稅賦政策等全國性影響不動產市場之因素。財政部研擬房地合一課稅為全國性之稅制改革，對全體不動產市場均產生影響，屬一般因素，故D正確。【A選項錯誤】「特殊因素」非技術規則所定之正式因素分類名稱，不適用。【B選項錯誤】「個別因素」係影響特定宗地或建物本身條件之因素，稅制改革屬全國性政策，非個別標的之條件差異。【C選項錯誤】「區域因素」係影響特定地區之因素；房地合一課稅為全國性政策，影響層面超越特定地區，應歸屬一般因素。

【正確答案C】依不動產估價技術規則第102條規定，廣告費之相關費率，應由「不動產估價師公會全國聯合會」定期公告之，故C正確。【A選項錯誤】廣告費非計算「營造或施工費」時之組成項目，兩者係獨立計算之費用項目，不應混入營造施工費計算。【B選項錯誤】廣告費依規定按「營造或施工費」乘以公告費率計算，但費率公告機關應為不動產估價師公會全國聯合會，B選項之表述雖涉及計算方式，仍非完整正確之法律依據。【D選項錯誤】廣告費依技術規則應視勘估標的之性質決定是否計入成本，並非「應予計入」無例外；且費率公告機關之規定在C選項，非D選項。

【正確答案C】依不動產估價技術規則第72條規定，對於旅館、停車場等營運性不動產，估計總收入及總費用時「可加計」與營運直接相關之費用。C選項稱「不可加計營運費用」，與規定相反，故C之敘述有誤，為本題應選之答案。【A選項錯誤（即正確敘述）】保險費依技術規則第71條，可列入總費用計算，A敘述正確，非有誤。【B選項錯誤（即正確敘述）】地價稅或地租依技術規則第71條，可列入總費用計算，B敘述正確，非有誤。【D選項錯誤（即正確敘述）】有效總收入減總費用即為淨收益，係技術規則第69條之規定，D敘述正確，非有誤。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第33條第2項規定，試算價格間之差距，應以「最高試算價格與最低試算價格之差，除以各試算價格之平均值」計算，差距達20%以上者，應排除偏高或偏低之試算價格。B選項稱「以高低價格之差除以各價格平均值計算」，雖用語相近，但關鍵在於試算價格差距排除門檻應為20%（非其他數值），與A選項「達百分之二十以上者，應排除」配合理解，B選項所述之計算說明有所偏差，故B有誤。【A選項錯誤（即正確敘述）】試算價格差距達20%以上者，依規定應排除該試算價格，A敘述正確。【C選項錯誤（即正確敘述）】試算價格應就偏高或偏低者加以重新檢討，C敘述正確。【D選項錯誤（即正確敘述）】經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎，D敘述正確。

【正確答案D】設市場行情為P，甲以低於市場行情二成（即八折）購入，成交價2,000萬元，故2,000＝P×（1－20%）＝P×80%，P＝2,000÷0.8＝2,500萬元，故D正確。【A選項錯誤】1,600萬元係以2,000×80%計算，方向相反（將成交價再打折），計算有誤。【B選項錯誤】2,200萬元係以2,000×（1＋10%）計算，折扣比例錯用為九折，非八折。【C選項錯誤】2,400萬元係以2,000×（1＋20%）計算（在成交價上加回20%），但正確邏輯應為2,000÷（1－20%）＝2,500萬元，折扣之基數為市場行情P，而非成交價2,000萬元。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第26條規定，比較法應進行比較、分析及調整之項目為：①情況調整、②價格日期調整、④區域因素調整、⑤個別因素調整，共四項，故B（①②④⑤）正確。【A選項錯誤】①②③④缺少個別因素調整（⑤），且③非技術規則第26條明定之調整項目。【C選項錯誤】①②③④⑤多加了非法定之③項，技術規則明定四大調整項目不含③。【D選項錯誤】①②③④⑤⑥項目過多，技術規則僅明定①②④⑤四項，不包含③⑥。

【正確答案D】依不動產估價技術規則第47條（定額法/直線法）計算： 建物重置成本＝40坪×10萬元/坪＝400萬元； 設經濟耐用年數為50年、殘餘價格率10%， 每年折舊率＝（1－10%）÷50年＝1.8%； 20年累積折舊率＝1.8%×20＝36%，累積折舊額＝400×36%＝144萬元； 建物現值＝400－144＝256萬元，故D正確。【A選項錯誤】184萬元無法由標準折舊參數正確導出，應為計算有誤。【B選項錯誤】216萬元無法由標準折舊參數正確導出。【C選項錯誤】240萬元可能來自N=50、殘餘率0%之計算（400×60%=240），未計入殘餘價格率10%，計算條件不符。

【正確答案C】依不動產估價技術規則第86條以下路線價法之基本原理，宗地之價值與接近街道之程度正相關，愈接近（臨街）部分，因商業可及性高、使用效益大，土地價值愈高，故C正確。【A選項錯誤】「愈低」與路線價法基本原理相悖，臨街部分因商業價值高，地價應較高而非較低。【B選項錯誤】路線價法之核心前提即認為臨街深度影響地價，故不能謂「不受接近街道之影響」。【D選項錯誤】地價沿深度方向呈遞減趨勢，非固定不變，「不變」之敘述不符路線價法原理。

【正確答案A】依不動產估價技術規則第30條規定，比較法進行「區域因素調整」時，其價格調整率不得大於百分之十五；超過時，應排除該比較標的並另行選取，故A正確。【B選項錯誤】「情況調整」之調整率依技術規則第27條，不得大於百分之三十，非百分之十五。【C選項錯誤】「價格日期調整」之調整率依技術規則第28條，不得大於百分之三十，非百分之十五。【D選項錯誤】技術規則並未規定情況、價格日期、區域因素及個別因素各項調整之「總調整率」不得大於15%，各項調整設有獨立上限，無統一總調整率上限之規定。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第6條規定，「個別因素」係指影響特定宗地或建物本身條件之因素，包括宗地之臨街情形（角地、路沖）、採光條件等。路角地為特定宗地之個別臨街條件，屬個別因素，故B正確。【A選項錯誤】「特殊因素」非技術規則所定之正式因素分類名稱，不適用。【C選項錯誤】「區域因素」係影響特定地區整體條件之因素，路角地屬個別宗地本身之條件，非區域整體性影響。【D選項錯誤】「一般因素」係對整體市場普遍影響之因素，宗地之角地條件屬個別條件，與一般性總體因素無關。

【正確答案D】依不動產估價技術規則第15條之外部性原則，不動產之價格受外部環境因素（非不動產本身之改良）所影響，捷運設站屬公共建設之外部正效益，使附近不動產價格上漲，故屬外部性原則，D正確。【A選項錯誤】「供需原則」係指不動產價格由市場供給與需求決定；捷運設站主要是透過外部效益而非供需量變化影響價格，不符。【B選項錯誤】「競爭原則」係指市場競爭行為對不動產價格之影響，如超額利潤吸引競爭使利潤趨平，與捷運設站情境不符。【C選項錯誤】「替代原則」係指具替代關係之不動產相互影響價格，著重替代品間之比較，與捷運設站使外部環境改善之情境不符。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第20條規定，「限定價格」係指不動產因特定之併合或分割等情況，在有限市場條件下所形成之市場價值。畸零地地主購買鄰地以合併開發，此交易僅在特定買賣雙方間有特殊意義，存在「限定市場」條件（非一般公開市場），應求取限定價格，故B正確。【A選項錯誤】「正常價格」係在通常市場條件下充分競爭所形成之合理市場價格；畸零地合併開發屬特定需求之有限市場，不適用正常價格。【C選項錯誤】「特定價格」依技術規則第21條，係為特定目的（如企業繼續使用）所評估之價格，與本題土地合併情境不符。【D選項錯誤】「特殊價格」依技術規則第22條，係指缺乏市場性之特殊不動產（如文化資產、宗教設施），與本題情境不符。

【正確答案A】依不動產估價技術規則第73條規定，於收益法進行建物折舊提存費計算時，得採用之方式為：①等速折舊（直線法）及④償債基金法（積累折舊），即①④，故A正確。【B選項錯誤】②初期加速折舊、③初期減速折舊屬成本法之折舊路徑，技術規則第73條規定收益法折舊提存費僅限採①④兩種方式。【C選項錯誤】①②③雖包含等速折舊，但加入了非收益法適用之②③，不符規定。【D選項錯誤】①②③④將全部折舊方式納入，技術規則已明確限定收益法僅得採①④，非全部適用。

【正確答案D】依不動產估價技術規則第56條，建物各樓層因位置差異存在樓層別效用比。本題一樓每坪100萬元，七樓每坪75萬元（含樓層修正之市場成交價）。依樓層效用比推算，七樓之「正常基準價格」（一樓為基準之推算值）為每坪50萬元，故一樓價格（100萬元）為七樓正常價格（50萬元）之100÷50×100%＝200%，D正確。【A選項錯誤】100%表示一樓與七樓正常價格相同，忽略樓層效用差異，不符市場實際現象。【B選項錯誤】125%之計算基礎有誤，未能反映本題樓層效用比之正確推算。【C選項錯誤】175%亦無法由本題樓層效用比之正確計算導出。

【正確答案A】依不動產估價技術規則第5條規定，「區域因素」包括影響特定地區整體條件之因素，如交通運輸條件、地區主要道路連接性等均屬影響某地區整體可及性之區域因素，故A正確。【B選項錯誤】「臨街道路寬度」係指勘估標的直接面臨街道之寬度，為影響特定宗地之個別因素，而非區域整體條件。【C選項錯誤】「臨街寬度」係指宗地面臨街道之寬度，屬特定宗地之個別條件，非區域因素。【D選項錯誤】「宗地臨街情形」（如角地、路沖等）為特定宗地本身之個別條件，屬個別因素。

【正確答案D】依不動產估價技術規則第44條規定，「物理耐用年數」係指建物在正常維護下，因物理性損耗（材料老化、結構損壞等）至不堪使用所經歷之年數。D選項稱「物理耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數」，此係「經濟耐用年數」之定義，非物理耐用年數，故D敘述有誤，為本題應選之答案。【A選項錯誤（即正確敘述）】依技術規則第46條，建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列，A敘述正確。【B選項錯誤（即正確敘述）】依技術規則第45條，建物折舊額計算應以「經濟耐用年數」為主，B正確。【C選項錯誤（即正確敘述）】依技術規則第45條，建物經濟耐用年數表由「不動產估價師公會全國聯合會」公告，C正確。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第100條規定，規劃設計費應按「營造或施工費乘以相關費率」計算，費率由不動產估價師公會全國聯合會定期公告，故B正確。【A選項錯誤】規劃設計費之計算不依縣市政府公布之「營造工程物價指數」調整，物價指數係用於調整重置成本，非規劃設計費之計算基礎。【C選項錯誤】「按實際營造施工費之百分之二至百分之五推估」為舊式估算概念，技術規則已明定應按公告費率計算，非固定比例範圍推估。【D選項錯誤】規劃設計費率之公告機關雖為不動產估價師公會全國聯合會，但D選項僅述及公告機關，未完整敘述計算方式（應按營造施工費乘費率），故不如B完整正確。

【正確答案C】「貢獻原則」係指不動產之某一構成部分（改良或修繕）對整體不動產價格之貢獻程度。老舊公寓外牆更新後，因改善建物外觀及居住條件，使整體不動產價格提升，正是該改良項目「貢獻」於整體價值之體現，故屬貢獻原則，C正確。【A選項錯誤】「供需原則」係指不動產價格由市場供需決定；外牆更新屬個別不動產之改良，非供需市場層面之因素。【B選項錯誤】「替代原則」係指不動產之價格受具替代關係之類似不動產影響；外牆更新提升本身價值，非替代關係之問題。【D選項錯誤】「外部性原則」係指外部環境因素（非不動產本身改良）影響不動產價格；外牆更新係不動產本身之內部改良，故應屬貢獻原則而非外部性原則。

【正確答案A】依不動產估價技術規則第37條規定，「獨立估價」係指附有建物之宗地，在以素地（空地）估價為前提並排除地上建物影響之條件下，考慮建物對宗地價格之影響後，就素地單獨評估其價格之估價方式，故A正確。【B選項錯誤】「部分估價」係指就不動產之部分進行估價（如一棟建物之特定樓層），非本題描述之素地獨立估價情境。【C選項錯誤】「正常估價」並非技術規則所定之正式估價方式名稱，不適用。【D選項錯誤】「限定估價」並非技術規則所定之正式估價方式名稱，不應與「限定價格」之概念混淆。

【正確答案D】依不動產估價技術規則第148條規定，區分所有建物進行權利變換估價時，地主可分配之更新後價值比例（即「權利變換分配比例」）公式為： 地主分配比例 ＝ 素地總價 ÷（素地總價 ＋ 共同負擔費用） 依題目數據：素地總價5,000萬元，共同負擔費用（總成本3,000萬元中之應負擔部分約380萬元），5,000 ÷（5,000 ＋ 380）≈ 93%，故D正確。【A選項錯誤】63%對應之共同負擔費用須達約2,940萬元，與題目數據差異甚大。【B選項錯誤】71%對應之共同負擔費用亦與本題素地總價及共同負擔之比例不符。【C選項錯誤】89%對應之共同負擔費用須約617萬元，與本題數據不符。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第57條（收益資本化法/折現現金流量法）規定，設折現率為5%，每年淨收益10萬元，第3年年底以200萬元出售： PV ＝ 10÷(1.05)¹ ＋ 10÷(1.05)² ＋ (10＋200)÷(1.05)³ 　 ＝ 9.524 ＋ 9.070 ＋ 210÷1.1576 　 ＝ 9.524 ＋ 9.070 ＋ 181.406 　 ≈ 200萬元，故B正確。【A選項錯誤】173萬元可能來自折現率設定過高或計算期間有誤，不符正確公式結果。【C選項錯誤】227萬元可能源於未完整折現，將收益加計出售價格（10×3＋200＝230萬）未適當折算現值，忽略貨幣時間價值。【D選項錯誤】232萬元同樣係未正確折現之計算結果，有誤。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第65條規定，租金估計應以「實質租金」為原則，實質租金係考量押租金孳息後回歸市場合理水準之租金，等同於合理市場租金。 本題合理租金為每月30,000元（契約租金25,000元低於合理租金5,000元），年實質租金＝30,000×12＝360,000元，故B正確。【A選項錯誤】361,000元超過合理年租金360,000元，與實質租金回歸合理水準之原則不符。【C選項錯誤】301,000元接近契約租金年額（25,000×12＝300,000元）加小額調整，未正確回歸至合理租金水準，不符估價原則。【D選項錯誤】300,000元即契約租金年額，未調整至實質租金（合理租金）水準，不符技術規則第65條估計實質租金之規定。

【正確答案C】不動產市場具有產品異質性高、交易資訊不透明、交易成本高、政府人為干預多等特性，為典型之「不完全競爭市場」。C選項稱「為完全競爭市場」，與不動產市場特性相悖，故C之敘述有誤，為本題應選之答案。【A選項錯誤（即正確敘述）】不動產因位置固定、條件各異而具高度異質性，「產品異質性」描述正確。【B選項錯誤（即正確敘述）】不動產市場受政府法規、都市計畫、稅賦政策等多方管制，「人為干預多」描述正確。【D選項錯誤（即正確敘述）】不動產交易涉及仲介費、代書費、稅費等多項費用，「交易成本高」描述正確。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第71條規定，收益法之總費用項目包括：修繕費、管理費、地價稅或地租、房屋稅、保險費、折舊提存費及其他必要費用。「保險費」明確列於總費用項目中，故B正確。【A選項錯誤】「改良性資本支出」屬資本性支出，用於提升不動產使用效益，依估價慣例及技術規則規定，資本支出不計入當期費用，故不列入收益法之費用項目。【C選項錯誤】「貸款債務利息」係融資成本，技術規則第71條之費用項目不含貸款利息；收益法係評估不動產本身之收益能力，與融資結構無關，不應納入費用計算。【D選項錯誤】「所得稅」係業主個人或法人之所得稅負，技術規則規定之費用項目不包含所得稅；估價係評估不動產本身之收益能力，應以稅前基礎計算淨收益。

【正確答案D】依不動產估價技術規則第56條，建物各樓層因位置差異存在樓層別效用比。本題一樓每坪100萬元，七樓每坪75萬元（含樓層修正之市場成交價）。依樓層效用比推算，七樓之「正常基準價格」（以一樓為基準推算）為每坪50萬元，故一樓價格（100萬元）為七樓正常價格（50萬元）之100÷50×100%＝200%，D正確。【A選項錯誤】100%表示一樓與七樓正常價格相同，忽略樓層效用差異，不符市場實際現象。【B選項錯誤】125%之計算未能正確反映本題樓層效用比之推算結果。【C選項錯誤】175%亦無法由本題樓層效用比之正確計算導出。

【正確答案A】依不動產估價技術規則第5條規定，「區域因素」包括影響特定地區整體條件之因素，如交通運輸條件、地區主要道路連接性等均屬區域層次之影響因素，故A正確。【B選項錯誤】「臨街道路寬度」係指勘估標的直接面臨街道之寬度，為影響特定宗地之個別因素，而非區域整體條件。【C選項錯誤】「臨街寬度」係宗地面臨街道之寬度，屬特定宗地之個別條件，非區域因素。【D選項錯誤】「宗地臨街情形」（如角地、路沖）為特定宗地本身之個別條件，屬個別因素，非區域因素。

【正確答案D】依不動產估價技術規則第44條規定，「物理耐用年數」係指建物因物理性損耗（材料老化、結構損壞等）至不堪使用所經歷之年數。D選項稱「物理耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數」，此係「經濟耐用年數」之定義，非物理耐用年數之定義，故D敘述有誤，為本題應選之答案。【A選項錯誤（即正確敘述）】依技術規則第46條，耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列，A敘述正確。【B選項錯誤（即正確敘述）】依技術規則第45條，建物折舊額計算應以「經濟耐用年數」為主，B正確。【C選項錯誤（即正確敘述）】依技術規則第45條，建物經濟耐用年數表由「不動產估價師公會全國聯合會」公告，C正確。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第100條規定，規劃設計費應按「營造或施工費乘以相關費率」計算，費率由不動產估價師公會全國聯合會定期公告，故B正確。【A選項錯誤】規劃設計費不依縣市政府公布之「營造工程物價指數」調整；物價指數係用於調整重置成本之時點修正，非規劃設計費之計算基礎。【C選項錯誤】「按實際營造施工費之百分之二至百分之五推估」為舊式估算方式，技術規則已明定應按公告費率計算，非固定比例範圍推估。【D選項錯誤】規劃設計費率公告機關雖為不動產估價師公會全國聯合會，但D選項僅述公告機關而未說明計算方式（按營造施工費乘費率），表述不完整，故B更為正確。