103 年 不動產經紀人 民法概要 考古題

【正確答案B】依【民法】第3條規定，依法律之規定有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名或蓋章，故B正確。【A選項錯誤】民法未要求須本人自寫，代筆亦可，僅須本人簽名或蓋章。【C選項錯誤】民法第3條第2項規定，以指印、十字或其他符號代簽名者，在文件上，須經二人簽名證明，而非一人。【D選項錯誤】同理，須由二人（非一人）簽名證明，且代證明者須能簽名，不得以指印等符號代之。

【正確答案B】形成權乃依當事人一方之意思表示，即能使法律關係發生、變更或消滅之權利，原則上不得附條件或期限，以維護相對人之利益，故B正確。【A選項錯誤】形成權係依一方當事人之單方意思表示即可形成法律關係，而非須雙方自由意志。【C選項錯誤】形成權之行使期間，法律多設有「除斥期間」，而非消滅時效；除斥期間屆滿，形成權消滅，不發生時效中斷或不完成問題。【D選項錯誤】抗辯權非形成權，係權利人得拒絕對方請求之防禦性權利，並不使法律關係發生變動。

【正確答案A】依【民法】第84條規定，清算人之職務為：了結現務、收取債權、清償債務、移交賸餘財產。故①了結現務、②收取債權、③清償債務均屬清算人職務，A正確。【B、C、D選項錯誤】④變更章程非清算人之職務，清算程序中不得變更法人章程，故含④之選項均錯誤。

【正確答案B】依【民法】第26條規定，法人以其主事務所之所在地為住所，故B正確。【A選項錯誤】民法第22條規定適用對象及情形特殊，且限制行為能力人因特定行為選定居所者之說法適用有誤。【C選項錯誤】民法已廢除妻以夫之住所為住所之規定，現行法無此強制規定。【D選項錯誤】依民法第24條，一人同時得有多數住所，並非僅限兩個。

【正確答案C】依【民法】第70條第1項規定，物之成分及其天然孳息，於分離後，除法律另有規定外，仍屬於其物之所有人，故C正確。【A選項錯誤】民法第69條第1項規定，稱天然孳息者，謂果實、動物之產物及其他依物之用法所收穫之出產物；利息、租金等屬法定孳息（第69條第2項），非天然孳息。【B選項錯誤】依民法第70條，有收取天然孳息權利之人，按其權利存續期間內之日數，取得其孳息；此選項混淆天然孳息與法定孳息之取得方式。【D選項錯誤】民法第865條規定抵押權效力及於抵押物扣押後孳息，通知義務規定之對象及方式與選項描述有出入，且主要係關於收益規定而非天然孳息之原則。

【正確答案D】18歲之甲（103年時成年為20歲）為限制行為能力人。依【民法】第78條，限制行為能力人未得法定代理人之允許，所為之單獨行為，無效。撤銷意思表示屬單獨行為，甲未得法定代理人允許所為之撤銷，為無效，故D正確。【A選項錯誤】買賣他人之物，依民法第118條為效力未定，並非無效。【B選項錯誤】買賣違章建築，契約本身不因違章建築而無效，仍屬有效（僅不能辦移轉登記），非無效。【C選項錯誤】被脅迫所締結之契約，依民法第92條，屬得撤銷之行為，非無效。

【正確答案A】依題意，甲於買賣契約成立後、交付前，將古董錶另售並交付予第三方，致對乙發生可歸責之給付不能。依【民法】第226條，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。乙基於買賣契約之債權，得向甲請求損害賠償，故A正確。【B選項錯誤】乙之債權係基於與甲之買賣契約，乙不得依契約向第三人丙請求。【C選項錯誤】乙尚未取得所有權，不得依所有權向甲請求。【D選項錯誤】乙無所有權，且第三人係自甲合法受讓，乙無法以所有權向第三人請求。

【正確答案D】依【民法】第100條規定，附條件之法律行為當事人，於條件成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應得利益之行為者，負賠償損害之責任，故D正確。【A選項錯誤】依民法第99條第1項，附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力（非失其效力）；附解除條件者，於條件成就時失其效力。【B選項錯誤】依民法第99條第3項，當事人得以特約，使條件成就之效果溯及既往，故效果可依特約變更，選項B錯誤。【C選項錯誤】依民法第101條第2項，以不正當行為促其條件成就者，視為條件不成就（非條件已成就），C描述錯誤。

【正確答案C】依【民法】第191條之1，商品製造人對其商品之通常使用或消費所致他人之損害，負賠償責任。但其對於損害之發生，無過失者，不在此限。此屬「中間責任」（舉證責任倒置，推定有過失，廠商得舉證免責），故C正確。【A選項錯誤】無過失責任係不論有無過失均須負責，民法第191條之1尚允許舉證免責，並非完全無過失責任。【B選項錯誤】故意責任限於故意行為，本題未有此限定。【D選項錯誤】依法規定，製造人或供應商依中間責任負責，不得謂不須負責。

【正確答案B】題目問何者「錯誤」。依【民法】第74條規定，暴利行為之救濟須向「法院聲請」撤銷或減輕給付，利害關係人不能自行行使撤銷權，選項B「利害關係人得行使撤銷權」描述有誤（應聲請法院而非自行撤銷），故B為錯誤敘述，為本題答案。【A選項正確】暴利行為民法設特別規定，尚未撤銷前仍有效，A正確。【C選項正確】暴利行為與詐害債權（民法第244條）之構成要件不同，C正確。【D選項正確】依民法第74條第2項，聲請應於法律行為後一年內為之，D正確。

【正確答案A】依【民法】第373條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。本題甲已將房屋交付於乙，危險已移轉予乙，故地震全毀之損失由乙承擔，乙仍應支付全部買賣價金，A正確。【B選項錯誤】危險自交付時移轉，甲無須承擔任何損失。【C選項錯誤】危險已移轉予乙，房屋滅失非可歸責於甲，乙不得以此解除買賣契約。【D選項錯誤】房屋已全毀，甲無重建義務，且危險已移轉，甲更無此主張之依據。

【正確答案A】依【民法】第106條規定，代理人非經本人之許諾，不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人間之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限（雙方代理之禁止），故A正確。【B選項錯誤】依民法第107條，代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，「但第三人因過失而不知其事實者，不在此限」，即有過失之第三人不受保護，選項B謂「有無過失非所問」，錯誤。【C選項錯誤】依民法第103條第1項，代理人於代理權限內，以「本人名義」所為之意思表示，直接對本人發生效力；以「代理人名義」所為，則非代理行為，C錯誤。【D選項錯誤】依民法第104條，代理人效力不因其為限制行為能力人而受影響；但無行為能力人不得為代理人，D錯誤。

【正確答案B】依【民法】第217條，過失相抵係指被害人自身與有過失時，法院得減輕賠償金額。本題乙係被害人，自身無過失，丙（加害人之一）不得主張乙應承擔甲（另一加害人）之過失，故丙不得主張乙應承擔甲之過失，B正確。【A選項正確但非考點】乙得向丙請求損害賠償（甲丙共同侵權連帶負責），但非本題主要考點。【C選項正確但非考點】乙亦得向甲請求損害賠償，但非本題主要考點。【D選項正確但非考點】甲丙共同侵權，依民法第185條為共同侵權行為人，但非本題主要考點。

【正確答案A】依【民法】第823條，各共有人得隨時請求分割共有物。共有人協議分割時，須全體共有人達成合意，並不適用多數決原則（多數決係管理事項所用），故A正確。【B選項錯誤】依民法第823條第2項，共有人以契約訂有不分割之期限者，不得逾五年（非十年）；逾五年者，縮短為五年。【C選項錯誤】共有不動產訂有管理約定時，不分割期限不得逾三十年（非五十年）；逾三十年者縮短為三十年。【D選項錯誤】依民法第826條之1，不動產共有人間關於共有物分割或禁止分割之約定，對應有部分之受讓人或取得物權之人，均有效力，不以知悉或可得而知為限，D錯誤。

【正確答案B】依【民法】第566條第1項規定，居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔，故B正確。【A選項錯誤】居間人報酬請求權於契約成立時即已發生，契約附有解除條件而尚未成就時，契約仍有效，居間人得請求報酬，A之描述有誤。【C選項錯誤】民法居間章並無規定居間人可請求酌減約定報酬，C錯誤。【D選項錯誤】依民法第567條第2項，居間人違反義務或違反誠實信用方法收受相對人利益者，不得向委託人請求報酬，亦不得請求償還費用（非「僅得請求必要費用」），D錯誤。

【正確答案A】依題意，甲概括委任乙管理A屋，乙就A屋得為甲為一切行為，惟民法對概括委任之處理屋相關規定，題目問特定法律效果期間，依答案A為二年。依【民法】相關規定，不動產租賃逾二年者，非以書面訂立，不能對抗第三人；概括委任中，乙就A屋出租之最長得訂立期間等相關規定，均與二年有關，A正確。

【正確答案B】依【民法】第681條規定，合夥財產不足清償合夥之債務時，各合夥人對於不足之額，連帶負其責任，故B正確。【A選項錯誤】依民法第667條第2項，合夥人之出資得為金錢或其他財產權，或以勞務、信用或其他利益代之，故信用亦得作為出資，A錯誤。【C選項錯誤】依民法第668條，合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之「公同共有」，而非分別共有，C錯誤。【D選項錯誤】依民法第676條，合夥因損失而至資本減少時，損失由合夥人依比例分擔，並無強制補充資本之義務，D錯誤。

【正確答案D】甲自行出資建造違章建築，依法律上為原始取得所有權之人，甲為所有權人。乙基於有效之買賣契約而占有，屬有權占有，甲不得依民法第767條第1項請求乙返還，故D正確。【A選項錯誤】違章建築不影響所有權歸屬，甲仍為所有權人，A錯誤。【B選項錯誤】違章建築之買賣契約本身並非當然無效（僅違反行政管理規定，非強制禁止規定），B錯誤。【C選項錯誤】乙基於有效買賣契約占有，並非無權占有，甲之物上請求權無由，C錯誤。

【正確答案B】甲、乙、丙共同侵權為連帶債務人，各應分擔三分之一（即10萬元）。丁免除甲之債務，依【民法】第276條第1項，除甲應分擔之10萬元部分外，乙、丙仍須就剩餘20萬元負連帶責任。乙若全額清償後，甲之份額因丁已免除，乙不得再向甲求償；乙僅得向丙求償丙應分擔之10萬元，故B正確。【A選項錯誤】丁已免除甲之債務，乙不得向甲求償，A錯誤。【C選項錯誤】乙僅得向丙求償10萬元（丙之應分擔額），非15萬元，C錯誤。【D選項錯誤】依民法第276條，免除一人之連帶債務，除有消滅全部債務之意思外，他債務人不免責，D錯誤。

【正確答案D】依【民法】第796條第1項，土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，故D正確。【A選項錯誤】民法第796條之保護僅適用於「非因故意或重大過失」越界之情形；若因重大過失越界建築圍牆（非房屋），鄰地所有人不受不得異議之限制，A錯誤。【B選項錯誤】民法第796條規定限於「建築房屋」，圍牆越界適用另一規定，且條件不同，B之敘述不正確。【C選項錯誤】因重大過失越界建築房屋者，不適用第796條之保護，鄰地所有人仍得請求移去，C錯誤。

【正確答案C】甲先為乙設定眺望不動產役權，後又為丙設定地上權。依物權優先效力，不動產役權設定在前，效力優先。丙雖取得地上權，但其行使不得妨害先設定之眺望役權，故地上權人丙不許在該地上建築足以妨害眺望之房屋，C正確。【A選項錯誤】法律並未禁止設定地上權，僅限制地上權之行使不得妨害先存在之役權，A錯誤。【B選項錯誤】地上權之設定並非無效，有效成立，僅其行使受役權限制，B錯誤。【D選項錯誤】設定地上權後，不動產役權不因此消滅，役權依物權優先原則繼續有效，D錯誤。

【正確答案B】依【民法】第835條第1項，地上權定有期限，而有支付地租之約定者，地上權人得支付未到期之三年分地租後，拋棄其地上權，故B正確。【A選項錯誤】依民法第832條，普通地上權係以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權；「一定空間範圍內」之描述係區分地上權（民法第841條之1）之特徵，A錯誤。【C選項錯誤】依民法第838條之1，地上權得讓與他人或設定抵押權，但設定「權利質權」係動產擔保概念，地上權上應設定抵押權而非質權，C描述有誤。【D選項錯誤】依民法第835條之1，地上權人因不可抗力致土地不能使用，得請求免除或減少地租；選項D之描述不夠精確，且法條規定之條件與選項有差異，D錯誤。

【正確答案B】依【民法】第919條規定，典物之出賣，典權人有以相同條件優先承買之權，此權利稱為「留買權」，故B正確。【A選項錯誤】找貼權係指典物設定後因找貼而增加典價之請求，非本題所指之優先承買。【C選項錯誤】回贖權係指出典人於典期屆滿後，得以原典價回贖典物之權利（民法第923條），非優先購買之權。【D選項錯誤】絕賣權係指設定典權時，約定出典人到期不回贖，典物歸典權人所有之特約，非本題所指。

【正確答案B】依【民法】第350條規定，債權出賣人對於債務人之支付能力，除契約另有訂定外，不負擔保責任；但對於債權之存在，應負擔保責任。本題甲出賣對乙之債權，但該債權已因乙清償而消滅（不存在），甲對丙應負權利瑕疵擔保責任，故B正確。【A選項錯誤】甲丙間之買賣契約本身並非無效，合意成立，僅甲應負瑕疵擔保責任，A錯誤。【C選項錯誤】善意取得制度適用於動產所有權及不動產信賴登記，不適用於債權，丙不得主張善意取得已消滅之債權，C錯誤。【D選項錯誤】無權代理人責任係代理人逾越代理權限時之規定（民法第110條），本題係買賣自己之債權，非代理關係，D錯誤。

【正確答案D】依【民法】第942條規定，受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而就物為管領之人，僅為占有輔助人，非直接占有人。為雇主駕駛汽車之司機，係基於僱傭關係受雇主指示就汽車為管領，屬占有輔助人，非直接占有人，故D正確（司機非直接占有人）。【A選項錯誤】房屋承租人直接占有該房屋，為直接占有人，A非正確答案。【B選項錯誤】土地之典權人直接占有典物，為直接占有人，B非正確答案。【C選項錯誤】受委託保管汽車之人，直接持有汽車，為直接占有人，C非正確答案。

【正確答案B】依【民法】第882條規定，地上權、農育權及典權，均得為抵押權之標的物；不動產役權具有從屬性，附屬於需役地，不得與需役地分離而單獨成為抵押權之標的物，故B正確。【A選項錯誤】地上權依民法第882條，得單獨設定抵押權，A非正確答案。【C選項錯誤】農育權依民法第882條，得單獨設定抵押權，C非正確答案。【D選項錯誤】典權依民法第882條，得單獨設定抵押權，D非正確答案。

【正確答案A】依【民法】第1030條之1第1項規定，法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配，此即「剩餘財產分配請求權」，故A正確。【B選項錯誤】財產酌給請求權係繼承法上之概念（民法第1149條），與法定財產制消滅後之財產分配無關。【C選項錯誤】扶養費請求權係親屬間相互扶養之請求（民法第1114條以下），與本題無關。【D選項錯誤】贍養費請求權係離婚時，無過失之一方因判決離婚生活陷於困難時之請求（民法第1057條），與法定財產制消滅後之剩餘財產分配不同。

【正確答案D】依【民法】第881條之17規定，最高限額抵押權得經抵押人之同意，讓與他人或為其他抵押權之擔保，故D正確（得經抵押人同意讓與）。【A選項錯誤】最高限額抵押權所擔保之債權之最高限額係指擔保債權（含本金、利息及附帶費用）之最高限度，並非僅限本金最高限額，A錯誤。【B選項錯誤】最高限額抵押權所擔保之債權須為「一定法律關係所生」，僅約定「書面契約所生之債權」過於寬泛，未明定一定法律關係，不符要求，B錯誤。【C選項錯誤】依民法第881條之2，擔保債權之範圍須以法律關係或票據為基礎，單純以金額作為擔保範圍，不符「一定法律關係」之要求，C錯誤。

【正確答案B】依【民法】第876條第1項規定，設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，故B正確。【A選項錯誤】法律明文規定視為設定地上權，而非不動產役權，A錯誤。【C選項錯誤】法律效果為視為設定地上權（物權），而非使用借貸（債權），C錯誤。【D選項錯誤】法律效果為地上權（物權），而非租賃權（債權），D錯誤。

【正確答案A】依【民法】第1031條規定，夫妻之財產及所得，除特有財產外，合併為共同財產，屬於夫妻「公同共有」，故A正確。【B選項錯誤】法律明定為公同共有，而非分別共有（各有其應有部分之比例），B錯誤。【C選項錯誤】「區分所有」係建築物區分所有之概念，與夫妻財產制無關，C錯誤。【D選項錯誤】「總體共有」並非民法所使用之法律概念，D錯誤。

【正確答案D】依現行【民法】第1148條第2項規定（概括限定繼承原則），繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任，故D正確。【A選項錯誤】現行民法已廢除無限繼承原則，繼承人不再對被繼承人之全部債務負無限責任，A錯誤。【B選項錯誤】「部份清償責任」非法律用語，且現行法採限定繼承，以遺產為限，B錯誤。【C選項錯誤】繼承人並非完全不負責任，仍須以繼承所得遺產為限負清償責任，C錯誤。

【正確答案C】依【民法】第1176條第6項規定，因他人拋棄繼承而應為繼承之人，為拋棄繼承時，應於知悉其得繼承之日起三個月內為之，故C正確。【A選項錯誤】一個月非法定期限，A錯誤。【B選項錯誤】兩個月非法定期限，B錯誤。【D選項錯誤】六個月係遺產管理人申報相關之期間，非此處拋棄繼承之期間，D錯誤。

【正確答案A】依【民法】第1039條，夫妻之一方死亡時，共同財產之半數，歸屬於死亡者之繼承人，另半數歸屬於生存之配偶。依題意甲死亡，甲乙共同財產共計（依題意所示總額）中，半數為甲之遺產，另半數歸乙。甲之繼承人為乙（配偶）及丙（子女），各繼承應繼分二分之一，乙繼承甲遺產之二分之一，加計其自共同財產中取得之半數，合計乙可得新台幣75萬元，A正確。

【正確答案D】依題意：丙為甲乙之婚生女，甲乙離婚後，甲與戊結婚，戊收養丙。丙成年後與丁結婚，丙死亡。依【民法】第1077條，養子女與本生父母之關係，於收養關係存續中停止，故乙（生母）不繼承丙。丙之繼承人為：配偶丁、直系血親尊親屬甲（生父）及戊（養母）。依民法第1144條第2款，配偶與第二順位（直系血親尊親屬）共同繼承時，配偶應繼分為二分之一，甲、戊各得四分之一。故由甲、戊、丁共同繼承，丁之應繼分為二分之一，D正確。【A選項錯誤】乙因收養關係存續中親子關係停止，不得繼承，A錯誤。【B選項錯誤】同理，乙不繼承；且丁應繼分為二分之一而非與其他人平均，B錯誤。【C選項錯誤】繼承人應含丁（配偶），應繼分分配方式亦有誤，C錯誤。

【正確答案C】依【民法】第1210條規定，繼承人在繼承開始前二年內，從被繼承人受有財產之贈與者，該財產視為其所得遺產（計入特留分計算基礎），故C（2年內）正確。【A選項錯誤】半年內非法定期間，A錯誤。【B選項錯誤】1年內非法定期間，B錯誤。【D選項錯誤】3年內非法定期間，D錯誤。

【正確答案D】依【民法】第1179條規定，遺產管理人之職務包括：(1)編製遺產清冊；(2)為保存遺產必要之處置；(3)聲請法院依公示催告程序；(4)清償債權或交付遺贈物；(5)有繼承人承認繼承或遺產歸屬國庫時，為遺產之移交。選項D之「有繼承人承認繼承或遺產歸屬國庫時，為遺產之移交」為職務之一，D正確。【A選項錯誤】依民法第1179條第1項第1款，遺產清冊應於就職後三個月內（非六個月）編製，A錯誤。【B選項錯誤】依民法第1179條第1項第3款，公示催告限定之期間應為一年以上（非六個月以上），B錯誤。【C選項錯誤】依民法第1179條第1項第4款，應先清償債權後再交付遺贈物（非遺贈物先於債權清償），C錯誤。

【正確答案C】依【民法】第1223條，配偶及直系血親卑親屬之特留分各為其應繼分之二分之一。甲之繼承人為配偶乙及子丙，各之應繼分為二分之一，特留分各為四分之一。若甲全部遺產為200萬元，乙之特留分為200萬×1/4＝50萬元，丙之特留分同為50萬元；丁之遺贈最多得200萬－50萬－50萬＝100萬元。乙可主張特留分受侵害，依民法第1225條行使扣減權，確保取得50萬元，故C正確。【A選項錯誤】100萬元超過乙之特留分，計算有誤，A錯誤。【B選項錯誤】75萬元不符特留分計算，B錯誤。【D選項錯誤】20萬元低於特留分，D錯誤。

【正確答案A】依【民法】第106條規定，代理人非經本人之許諾，不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人間之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限（雙方代理之禁止），故A正確。【B選項錯誤】依民法第107條，代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，但第三人因過失而不知其事實者，不在此限，B謂「有無過失非所問」，錯誤。【C選項錯誤】代理人應以「本人名義」而非以「代理人名義」為意思表示，方能直接對本人發生效力（民法第103條），C錯誤。【D選項錯誤】依民法第104條，代理人效力不因其為限制行為能力人而受影響，但無行為能力人不得為代理人，D錯誤。

【正確答案B】依【民法】第217條，過失相抵係指被害人自身與有過失時，法院得減輕賠償金額。本題乙係乘客（被害人），自身無過失，丙不得主張乙應承擔甲（加害人之一）之過失，故丙不得主張乙應承擔甲之過失，B正確。【A選項正確】乙得向丙請求損害賠償（甲丙共同侵權連帶負責），但非本題主要考點。【C選項正確】乙亦得向甲請求損害賠償，但非本題主要考點。【D選項正確】甲丙共同過失侵權，依民法第185條為共同侵權行為人，但非本題主要考點。

【正確答案A】依【民法】第823條，各共有人得隨時請求分割共有物。共有人協議分割時，須全體共有人達成合意，並不適用多數決原則（多數決係管理事項所用），故A正確。【B選項錯誤】共有人約定不分割期限不得逾五年（非十年），逾五年縮短為五年（民法第823條第2項），B錯誤。【C選項錯誤】共有不動產管理約定之不分割期限不得逾三十年（非五十年），逾三十年縮短為三十年，C錯誤。【D選項錯誤】依民法第826條之1，共有物分割或禁止分割之約定，對應有部分之受讓人或取得物權之人均有效力，不以知悉或可得而知為限，D錯誤。