103 年 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題

【正確答案B】依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定，陽臺面積屬於主建物之附屬建物，應計入買賣計價面積，B合法。【A選項錯誤】依消費者保護法第11條之1及預售屋買賣定型化契約應記載事項，契約審閱期間不得少於五日，約定四日低於最低標準。【C選項錯誤】依預售屋買賣定型化契約不得記載事項，不得約定買受人須繳回原買賣契約書。【D選項錯誤】民法第205條規定約定利率超過週年利率百分之二十部分無請求權，百分之二十五超過上限違法。

【正確答案B】依不動產經紀業管理條例第23條，經紀人員應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，故營業員有解說義務；但同條例第22條規定不動產說明書由經紀業指派「經紀人」簽章，營業員無簽章義務。【A選項錯誤】營業員無簽章義務。【C選項錯誤】營業員有解說義務。【D選項錯誤】營業員有解說義務。

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例第15條規定，經紀人員應專任一經紀業，但經僱用之經紀業同意，得在他經紀業執行業務；既已取得乙之同意，甲為丙執行業務符合法律規定。【B選項錯誤】專任義務得經原僱用經紀業同意而放寬，本題乙已同意，未違反專任義務。【C選項錯誤】法律並非以利益衝突為禁止事由，且原僱用經紀業同意後即可。【D選項錯誤】本題為跨業兼職問題，與雙方代理無關。

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例第31條規定，經紀人員違反第19條第1項收取差價規定者，主管機關應予六個月以上三年以下之停止執行業務處分，A正確。【B選項錯誤】依條例第19條第2項，已收取之差價或其他報酬應加計利息後「加倍返還」支付人，B未完整。（依本題官方答案A為正解）【C選項錯誤】依條例第31條，累計達「二年」以上者廢止證書，非「三年」。【D選項錯誤】依條例第5條，設置獎懲委員會者為直轄市、縣（市）主管機關，非中央主管機關。

【正確答案B】依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項規定，服務報酬數額未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬，B正確。【A選項錯誤】服務報酬未記載並不使契約整體無效，僅喪失收取服務報酬之請求權。【C選項錯誤】依不動產經紀業管理條例第19條，受託人本來就不得收取差價，與報酬記載無關。【D選項錯誤】百分之六係中央主管機關所定委託銷售與買受人合計之上限，並非未記載時之推定收取額。

【正確答案D】依不動產經紀業管理條例第14條，受感訓處分之裁定確定，尚未執行完畢或執行完畢未滿三年者，不得充任經紀人員；故「尚未執行完畢者不得充任」正確。【A選項錯誤】並非永遠不得充任，執行完畢滿三年後即可充任。【B選項錯誤】執行完畢後尚須滿三年，非立即得充任。【C選項錯誤】法定期間為三年，非一年。

【正確答案C】依不動產經紀業管理條例第23條，以不動產說明書向委託人交易之相對人解說時，應由相對人在不動產說明書上簽章係在「解說後」而非「解說前」，C敘述錯誤（本題問錯誤者）。【A選項正確】條例第22條規定不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章。【B選項正確】不動產說明書於提供解說前應經委託人簽章。【D選項正確】條例第24條規定經買賣雙方簽章之不動產說明書視為買賣契約書之一部分。

【正確答案C】依不動產經紀業管理條例第8條，經紀業開始營業後自行停止營業連續六個月以上未辦理停業登記者，主管機關得廢止其許可，C正確。【A選項錯誤】三個月未達法定標準。【B選項錯誤】五個月未達法定標準。【D選項錯誤】法定期間為六個月，非一年。

【正確答案B】依不動產經紀業管理條例第5條第3項，經紀業分設營業處所，應向直轄市或縣（市）政府申請「備查」，而非「申請許可」，B敘述錯誤（本題問錯誤者）。【A選項正確】條例第5條第1項規定應向主管機關申請許可後依法辦理公司或商業登記。【C選項正確】條例第5條第1項規定經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記。【D選項正確】條例第7條第1項規定經紀業須加入登記所在地之同業公會後方得營業。

【正確答案C】依平均地權條例第47條第2項規定，土地及建物成交案件，以地政士辦理所有權移轉登記者，由地政士申報登錄；本案由丙地政士辦理，應由丙申報登錄實價，C正確。【A選項錯誤】甲為出賣人，非申報義務人。【B選項錯誤】乙為買受人，非申報義務人。【D選項錯誤】若無地政士，仲介業始為申報義務人；本案既有地政士，應由地政士申報。

【正確答案A】依不動產委託銷售定型化契約應記載事項，本契約及其附件之審閱期間不得少於三日，故約定審閱期間三日符合規定，A正確。【B選項錯誤】委託銷售金額屬必要記載事項，未記載時對委託人不生效力，整份契約之效力受影響。【C選項錯誤】未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止契約。【D選項錯誤】服務報酬未記載者，依應記載事項規定受託人不得向委託人收取服務報酬。

【正確答案C】依公寓大廈管理條例第7條，非屬避難之屋頂平台得約定為專用部分，C正確。【A選項錯誤】共有部分之屋頂突出物（機房、水塔等）屬法定共用部分，不得約定專用。【B選項錯誤】公寓大廈本身所占之地面屬法定共用部分，不得約定專用。【D選項錯誤】連通數個專有部分之走廊屬法定共用部分，不得約定專用。

【正確答案D】依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔；又第24條意旨，其他共有人就該基地應有部分不得主張先買權，D正確。【A選項錯誤】民法無該先買權規定。【B選項錯誤】土地法第34條之1第4項之優先購買權於本情形不適用。【C選項錯誤】公寓大廈管理條例並未賦予其他共有人對基地應有部分之先買權。

【正確答案A】依公寓大廈管理條例第13條規定，因重大事故致有危害公共安全之虞之重建，僅須經區分所有權人會議決議，而非「全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意」，A敘述錯誤（本題問錯誤者）。【B選項正確】重建須經區分所有權人會議決議。【C選項正確】條例第14條規定不同意決議又不出讓者，管理委員會得訴請法院命其出讓。【D選項正確】重建之建造執照申請以區分所有權人會議之決議為名義為之。

【正確答案A】依公寓大廈管理條例第38條第1項，管理委員會有當事人能力，得為訴訟上之原告或被告，A正確。【B選項錯誤】管理委員會非法人，並無民法上之「權利能力」，僅有當事人能力。【C選項錯誤】雖無權利能力，仍有當事人能力，得提起訴訟。【D選項錯誤】雖非法人，依公寓大廈管理條例第38條有當事人能力。

【正確答案D】依公寓大廈管理條例第27條第3項，區分所有權人得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；管理服務人不在列舉之代理人範圍，D為本題答案。【A選項錯誤】承租人為條文明列之代理人。【B選項錯誤】有行為能力之直系血親為條文明列之代理人。【C選項錯誤】其他區分所有權人為條文明列之代理人。

【正確答案D】依公寓大廈管理條例第24條規定，區分所有權之繼受人，應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務；甲應繼受合法規約所定事項，甲主張不遵守無理由，D正確。【A選項錯誤】法律並未賦予住戶在公寓大廈中養寵物之一般性權利，規約得為合理限制。【B選項錯誤】規約對全體區分所有權人具有拘束力，不以曾參與討論為要件。【C選項錯誤】買受人應於交易前自行查閱規約，不得以無從知悉為由拒絕遵守。

【正確答案A】依公寓大廈管理條例第58條第2項規定，起造人不得將法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備讓售於特定人，A正確。【B選項錯誤】依條例第8條，防墜設施係針對「十二歲以下」之兒童或六十五歲以上之住戶，十三歲不符。【C選項錯誤】規約顯失公平者，不同意之區分所有權人應於規約成立後「三個月」內訴請法院撤銷之，非六個月。【D選項錯誤】公寓大廈管理條例並未規定起造人須領得使用執照始得辦理銷售；預售屋得於領得建造執照後銷售。

【正確答案C】依公寓大廈管理條例第24條之1等相關規定，區分所有權人積欠之公共基金或其他應分擔費用，於區分所有權讓與時由受讓人繼受，並具一定之優先性質，C正確。【A選項錯誤】依條例第3條第8款，住戶包含區分所有權人、承租人或其他實際使用人，無權占有人仍屬住戶，應負擔應分擔費用。【B選項錯誤】依條例第25條，區分所有權人會議每年至少應召開一次，而非「住戶大會」。【D選項錯誤】非封閉式之複合用途公寓大廈始有分別召開之適用，A為封閉式公寓大廈不符。

【正確答案A】依公寓大廈管理條例第18條第4項規定，區分所有權人對公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉，不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔，A正確。【B選項錯誤】公共基金應設專戶儲存，其運用依「區分所有權人會議」之決議為之，非管理委員會決議。【C選項錯誤】起造人係按「工程造價」一定比例或金額提列公共基金，非依銷售總金額。【D選項錯誤】起造人於申請「使用執照」時應提出繳交公共基金之證明，非建造執照時。

【正確答案B】依公寓大廈管理條例第32條，重新開議之會議得以出席人數過半數及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，B正確。【A選項錯誤】重新開議之出席門檻為區分所有權人「五分之一以上」及其區分所有權比例五分之一以上出席，非三分之二。【C選項錯誤】各區分所有權人得於會議紀錄送達後「七日內」以書面表示反對意見，非十日。【D選項錯誤】書面反對意見未超過各「二分之一」時視為成立，B對決議方法之敘述正確，D對「視為成立」之門檻說明不正確。

【正確答案D】依消費者保護法第16條，定型化契約中之定型化條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效，採「一部無效」為原則，D正確。【A選項錯誤】違反不得記載事項者，該「條款」無效，但契約其他部分仍有效。【B選項錯誤】該條款係違反不得記載事項而無效，非「顯失公平」。【C選項錯誤】甲之同意不能使違反強制規定之條款有效。

【正確答案B】依消費者保護法第45條之5規定，消費爭議調解辦法，由行政院消費者保護委員會定之，B正確。【A選項錯誤】消費爭議調解委員會為執行調解之機構，非訂定調解辦法之機關。【C選項錯誤】消費者服務中心為受理申訴之機構，非訂定調解辦法之機關。【D選項錯誤】直轄市或縣（市）政府雖設有調解委員會，但辦法由中央消費者保護委員會訂定。

【正確答案C】依消費者保護法第8條規定，從事經銷之企業經營者，就商品所生之損害，與商品製造者連帶負賠償責任，但已盡相當之注意或縱加以相當注意仍不免者，不在此限，C正確。【A選項錯誤】依消費者保護法第10條之1，企業經營者對消費者或第三人之損害賠償責任，不得預先約定限制或免除，個別磋商亦不可。【B選項錯誤】依消費者保護法第9條，輸入商品或服務之企業經營者，視為「設計、生產、製造」之企業經營者，非經銷者。【D選項錯誤】依消費者保護法第7條第3項，企業經營者能證明其無過失者，法院得「減輕」其賠償責任，而非免除。

【正確答案D】依消費者保護法第49條，消費者保護團體依法得以自己之名義為消費者提起訴訟，雖非被害人仍得為原告，D正確。【A選項錯誤】消費者保護團體依第49條提訴不需經消費者保護基金會之同意。【B選項錯誤】依第49條第2項，消費者保護團體提起之訴訟，應委任律師代理訴訟，縱有專門人員亦須委任律師。【C選項錯誤】受委任之律師得請求預付必要費用，不得請求報酬。

【正確答案C】依民事訴訟法第41條，由共同利益之多數人中選定一人或數人為全體起訴或被訴者，被選定者稱為「選定當事人」，C正確。【A選項錯誤】此為「任意訴訟擔當」，由當事人合意選定，非法定訴訟擔當。【B選項錯誤】被選定之甲、乙為選定當事人；選定者（本題之丙）稱為選定人。【D選項錯誤】依民事訴訟法第44條之1，追加被害人應於言詞辯論終結前為之，非判決前均可。

【正確答案D】依消費者保護法第43條規定，法院為企業經營者敗訴之判決時，得依職權宣告為免除擔保之假執行；消費者（甲）得於判決確定前聲請法院強制執行乙之財產，D正確。【A選項錯誤】消費者保護法第43條保護消費者，職權宣告假執行係針對企業經營者敗訴之情形，非消費者敗訴時。【B選項錯誤】依第43條宣告之保全方法為「假執行」，非假處分。【C選項錯誤】依第43條係「免除擔保之假執行」，非「減少擔保之假扣押」。

【正確答案B】依消費者保護法第2條第2款，企業經營者之認定以「以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者」為準，不以營利目的為要件；甲反覆為經銷行為並以此為業，構成企業經營者，應負商品責任，B正確。【A選項錯誤】消費者保護法之商品責任係無過失責任，不以不完全給付為要件。【C選項錯誤】企業經營者之認定不以營利目的為要件，只須反覆為業即屬之。【D選項錯誤】消費者保護法第7條之商品責任涵蓋人身、健康等安全保障。

【正確答案B】依消費者保護法第50條，消費者保護團體以自己名義提起訴訟後，消費者縱終止讓與，消費者保護團體仍具當事人適格，B正確。【A選項錯誤】第50條明定得受讓包括非財產上之損害賠償請求權。【C選項錯誤】消費者終止讓與應通知「消費者保護團體（基金會）」，非通知法院，並須於事實審言詞辯論終結前為之。【D選項錯誤】依第50條第4項，訴訟所得賠償，消費者保護團體應扣除訴訟之必要費用後交付該消費者。

【正確答案D】依消費者保護法第46條第2項，調解成立者應作成調解書，調解書之作成及效力準用鄉鎮市調解條例第22條至第26條之規定，D正確。【A選項錯誤】依消費者保護法第45條，消費爭議調解委員會主席由直轄市或縣（市）政府首長指派之人員擔任，非委員互推。【B選項錯誤】依第45條之2，依職權調解提出之解決方案，應經「全體調解委員過半數」之同意，但本題B對應實際條文另有「不得低於全體委員過半數」之程序限制；本題正解為D。【C選項錯誤】對依職權調解方案之異議期間為送達後「十日」之不變期間，非十五日。

【正確答案B】依消費者保護法第21條規定，分期付款買賣契約書應載明之事項不包括「併入各期價款計算之利息數額」；應記載者為「利率」。B敘述錯誤（本題問錯誤者）。【A選項正確】分期付款買賣契約應以書面為之。【C選項正確】契約書未記載利率者，其利率按現金交易價格週年利率百分之五計算。【D選項正確】契約書未載明頭期款、各期價款與其他附加費用合計之總價款與現金交易之差額者，消費者不負現金交易價格以外價款之給付義務。

【正確答案C】依消費者保護法第42條第3項，消費者保護委員會之組織規程由「行政院」定之，並非由內政部定之，C敘述錯誤（本題問錯誤者）。【A選項正確】依消費者保護法第41條第2項，消費者保護委員會以行政院副院長為主任委員。【B選項正確】消費者保護委員會應置消費者保護官若干名。【D選項正確】消費者保護委員會設立目的為研擬及審議消費者保護基本政策與監督其實施。

【正確答案A】依消費者保護法第54條第2項，前述期間至少應有「十日」，而非七日，A敘述錯誤（本題問錯誤者）。【B選項正確】併案請求賠償之書狀應以繕本送達於兩造。【C選項正確】公告應黏貼於法院牌示處。【D選項正確】公告應登載新聞紙，其費用由國庫墊付。

【正確答案A】依公平交易法第10條（原第6條）規定，事業持有或取得他事業之股份或出資額，達到他事業有表決權股份或資本總額三分之一以上者，屬於「結合」，A正確。【B選項錯誤】獨占係指事業在特定市場處於無競爭狀態或具壓倒性地位之情形。【C選項錯誤】聯合行為係指具競爭關係之事業以合意方式共同決定商品、服務價格或其他限制競爭之行為。【D選項錯誤】寡占非公平交易法明定之用語，且非因持股比例而界定。

【正確答案C】依多層次傳銷管理法（原公平交易法第23條之1）規定，多層次傳銷參加人得於契約訂立後30日內解除契約或終止契約，多層次傳銷事業應以原購價格百分之九十買回參加人所持有之商品，C正確。【A選項錯誤】買回價格為原購價格90%，而非進貨價金。【B選項錯誤】雖得另扣除商品減損之價額及已退還或折抵之獎金，但基礎為原購價格90%，非進貨價金。【D選項錯誤】多層次傳銷事業不得扣除終止契約之違約金。

【正確答案C】依行政執行法第4條規定，公法上金錢給付義務逾期不履行者，移送法務部行政執行署所屬行政執行分署執行之，C正確。【A選項錯誤】普通法院僅就民事、刑事案件為強制執行。【B選項錯誤】行政法院為行政訴訟審判機關，非執行機關。【D選項錯誤】財政部國有財產署主管國有財產業務，非強制執行機關。

【正確答案B】依公平交易法第21條第5項及廣告薦證規定，非廣告主之薦證者，與廣告主負連帶損害賠償責任者，以「明知或可得而知其為不實」為要件；若非公眾人物之乙不知情，則無庸負責，故B「即便乙不知情仍可能得請求3萬元損害賠償」敘述不正確（本題問不正確者）。【A選項正確】公眾人物丙無論知情與否，依個案情形仍可能連帶負損害賠償責任。【C選項正確】薦證者賠償後得向廣告主行使求償權。【D選項錯誤之表述實為B，本題問「不正確」，D之「法定承受權」用語雖不精確，但依官方答案本題選B。

【正確答案A】依公平交易法第11條規定，事業結合而使其市場佔有率達四分之一者，或參與結合之一事業，其市場佔有率達四分之一者，應先向中央主管機關提出申報；A所稱「百分之四十」雖較法定標準為高，但仍達應申報門檻，A正確。【B選項錯誤】單一事業市場佔有率達四分之一（25%）始應申報，百分之二十尚未達門檻。【C選項錯誤】依公平交易法第12條，同一事業所持有有表決權股份或出資額達50%以上之事業間結合者，不適用申報規定（除外規定）。【D選項錯誤】事業將其全部或主要部分之營業、財產或可獨立營運之全部或一部營業，讓與其獨自新設之他事業者，依第12條屬例外不適用結合申報情形。

【正確答案A】依公平交易委員會對「要約書或斡旋金之處理原則」見解，不動產仲介業向購屋人收取斡旋金時，應同時告知消費者得選擇採用內政部版要約書；違反者構成公平交易法第25條足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為，而非刑法制裁，故A「可能受刑法制裁」敘述不正確（本題問不正確者）。【B選項正確】符合公平交易法第25條足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為。【C選項正確】可能違反公平交易法第25條。【D選項正確】依公平交易法第31條及消費者保護法相關規定，受害人得請求懲罰性賠償。

【正確答案A】依公平交易法第19條規定，事業不得以限制交易相對人事業活動為條件而為交易；加盟業主限制加盟店收取服務報酬，屬限制競爭之垂直限制行為，「為保護消費者甲不應容許加盟店自由決定服務報酬」之敘述反而支持限制競爭，與公平交易法意旨相反，A敘述不正確（本題問不正確者）。【B選項正確】限制加盟店服務報酬有限制競爭之虞。【C選項正確】限制加盟店服務報酬亦可能妨礙公平競爭。【D選項正確】該行為可能違反公平交易法相關規定。