103 年 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題

【正確答案B】依區域計畫法施行細則第13條暨非都市土地使用管制規則規定，申請開發遊樂設施之土地面積達五公頃以上，應辦理土地使用分區變更為特定專用區，故B正確。【A選項錯誤】申請設立學校用地面積達五公頃以上，應變更之分區非全然為「特定專用區」，題目所述規定不精確。【C選項錯誤】申請開發高爾夫球場應變更為特定專用區，但條件門檻並非五公頃（高爾夫球場通常遠大於五公頃方須變更），面積門檻有誤。【D選項錯誤】申請開發社區計畫達一百戶或土地面積在十公頃以上者，方應變更為鄉村區，D所述五公頃面積門檻錯誤。

【正確答案D】依都市計畫法第12條規定，區域計畫公告實施後，凡依區域計畫應擬定特定區計畫或已有計畫而須變更者，當地都市計畫主管機關應依法定程序辦理擬定或變更手續，故D「特定區計畫」正確。【A選項錯誤】主要計畫係都市計畫之上位計畫，非因區域計畫而直接觸發須變更之類型。【B選項錯誤】「綱要計畫」非都市計畫法之正式計畫類型，用語有誤。【C選項錯誤】細部計畫係針對主要計畫特定地區之詳細規劃，並非區域計畫公告後應擬定之計畫類型。

【正確答案C】依契稅條例第31條規定，告發或檢舉納稅義務人逃漏稅者，稽徵機關得以所處罰鍰百分之二十獎給舉發人，故C正確。【A選項錯誤】頒發「國光獎章」與契稅條例無關，獎勵方式係以罰鍰之一定比例撥充，非頒發勳章。【B選項錯誤】「地政貢獻獎」非契稅條例所定獎勵，法條明定以罰鍰之比例獎給。【D選項錯誤】獎給比例依法為百分之二十，非百分之三十。

【正確答案C】依房屋稅條例第16條規定，納稅義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者，每逾二日按滯納數額加徵百分之一滯納金，最多加徵至百分之十五為止，故C正確。【A選項錯誤】依房屋稅條例第16條，因漏稅所處罰鍰為所漏稅額一倍至三倍，而非固定三倍，A說法有誤。【B選項錯誤】處五倍罰鍰之規定不存在於房屋稅條例，金額有誤。【D選項錯誤】滯納金加徵頻率為每逾二日加徵百分之一，非百分之三，D所述比例錯誤。

【正確答案D】依房屋稅條例第5條規定，供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用之房屋，其稅率最低不得少於房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五，故D正確。【A選項錯誤】供自住或公益出租人出租使用者，依房屋稅條例第5條，稅率為現值百分之一點二（非百分之一），故A錯誤。【B選項錯誤】其他供住家用房屋稅率最低不得少於百分之一點五，最高不得超過百分之三點六，並非百分之一至百分之三，B有誤。【C選項錯誤】供人民團體等非營業使用者，房屋稅率為現值千分之十（即百分之一），非百分之一至百分之三，C所述範圍錯誤。

【正確答案C】依土地徵收條例第30條之1規定，各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地之市價，故C正確。【A選項錯誤】每月提交過於頻繁，非法定要求。【B選項錯誤】每季提交非法律明文規定之頻率。【D選項錯誤】每十二個月（一年）提交一次之規定為地價申報週期，非市價評定頻率。

【正確答案A】依土地徵收條例第49條規定，因作業錯誤致原徵收之土地不在工程用地範圍內者，主管機關應主動辦理撤銷徵收，故A正確。【B選項錯誤】因工程變更設計致原徵收土地不在工程用地範圍內，係屬廢止徵收（非撤銷徵收）之情形，故B有誤。【C選項錯誤】依徵收計畫開始使用前，興辦事業改變、計畫註銷、開發或取得方式改變，亦屬辦理廢止徵收之情形，非撤銷徵收。【D選項錯誤】已依徵收計畫開始使用，因情事變更致部分已無徵收必要，係廢止徵收範疇，非撤銷徵收。

【正確答案C】依土地徵收條例第9條規定，被徵收土地於依原徵收計畫開始使用後未滿五年，不繼續依原徵收計畫使用者，原土地所有人得申請照原徵收補償價額收回其土地，故C正確。【A選項錯誤】徵收補償費發給完竣屆滿一年未依計畫開始使用，非申請收回之法定要件；法定期限為補償費發給完竣屆滿三年未使用者始可申請，A年限有誤。【B選項錯誤】屆滿二年未依計畫使用之規定不符合土地徵收條例第9條，法定期限為三年。【D選項錯誤】開始使用後未滿十年之規定過長，法條明定為五年。

【正確答案D】依土地稅法第5條規定，土地買賣如約定由買方負擔土地增值稅者，其法定納稅義務人原仍為出賣人（土地所有權人），買賣雙方之約定僅為私法關係，不能改變法定納稅義務人，故D正確。【A選項錯誤】依土地稅法第3條，設有典權之土地，地價稅納稅義務人為典權人，而非出典人，故A錯誤。【B選項錯誤】依土地稅法第5條第1項第2款，贈與土地之土地增值稅納稅義務人為受贈人（非贈與人），故B錯誤。【C選項錯誤】依土地稅法第3條，土地為分別共有者，地價稅之納稅義務人為各共有人，而非管理人，故C錯誤。

【正確答案B】依土地稅法第34條規定，土地所有權人出售自用住宅用地，已使用過一生一次優惠稅率後，仍可再申請一生一屋優惠稅率，條件之一為「出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋」，故B正確。【A選項錯誤】出售都市土地面積未超過三公畝（300平方公尺）係一生一次申請條件之一，且為A、B共同適用之基本門檻，並非再次申請之特殊要件。【C選項錯誤】出售前一年內無供營業使用或出租，此為一生一次及一生一屋均須符合之基本條件，非特有限制。【D選項錯誤】土地出售前在該地設有戶籍且持有自用住宅連續滿六年（非五年）為申請條件，D所述五年有誤。

【正確答案A】依題目計算：A地申報地價5000元/㎡×100㎡=50萬元，B地地上有建物符合自用住宅條件，按千分之二計算；A地超過累進起點地價部分按一般稅率千分之十計算，A地地價稅=50萬×10/1000=0.5萬元=5000元，故A正確。【B選項錯誤】9000元之計算未正確區分自用住宅地價稅稅率，計算有誤。【C選項錯誤】4000元未反映正確分項計算結果。【D選項錯誤】3000元之計算方式不符合題目所示解答邏輯。

【正確答案A】依土地稅法第18條規定，工業用地按目的事業主管機關核定規劃使用者，地價稅稅率為千分之十，且不累進計徵，故A正確。【B選項錯誤】依土地稅法第6條，私有古蹟及歷史建築所定著之土地係「減半徵收」地價稅，而非免徵，故B錯誤。【C選項錯誤】依土地稅法第19條，勞工宿舍用地係自動工興建或取得土地所有權之日起按千分之二計徵，並非免徵，故C錯誤。【D選項錯誤】都市計畫公共設施保留地在保留期間仍為建築使用者（非自用住宅用地部分）按千分之十計徵地價稅，但D之敘述將條件混淆，且「不累進」表述雖正確，惟相較A更有爭議，故選A。

【正確答案B】依題目計算：小張僅有一筆住宅區土地400㎡，申報地價0.2萬元/㎡，地上無建物，不符合自用住宅條件，按一般稅率千分之十計算：400㎡×0.2萬元/㎡×10/1000=0.8萬元=8000元，故B正確。【A選項錯誤】1600元係以千分之二（自用住宅稅率）計算，但本題地上無建物，不符合自用住宅申請條件，故不適用。【C選項錯誤】3200元計算基礎有誤，不符合法定稅率計算方式。【D選項錯誤】4000元亦非正確計算結果，題目所附解說已明示正確答案為8000元。

【正確答案A】本題問「何者為非」。依土地徵收條例第3條之1規定，興辦公益事業應儘量使用公有土地，若有公有土地可供使用者應優先使用，而非「應避免使用公有土地」，A之說法完全相反，故A為錯誤敘述（即本題答案）。【B選項正確】依土地徵收條例第3條之1，特定農業區農牧用地除零星夾雜難以避免者外，不得徵收，此說法正確。【C選項正確】依土地徵收條例第3條之1，申請徵收土地，遇有登錄之歷史建築應於可能範圍內避免之，此說法正確。【D選項正確】依土地徵收條例第3條之1，興辦公益事業應儘量避免耕地，此說法正確。

【正確答案D】依土地稅法第49條之1規定，買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交者，均應由不動產經紀業申報土地移轉現值及登錄成交案件地價資料，故D正確。【A選項錯誤】依土地稅法第49條，當事人應於訂定契約之日起三十日內共同申報，但在委託不動產經紀業或地政士情形下有不同規定，A之說法不夠完整。【B選項錯誤】雖依規定得由權利人單獨申請登記之情形可由權利人單獨申報，但B非最完整正確之說法。【C選項錯誤】依土地稅法第49條之1，買賣案件委託地政士申請登記者，「得」由地政士申報登錄，非強制「應」由地政士申報，故C有誤。

【正確答案C】依非都市土地使用管制規則第6條，丙種建築用地係供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者，故C正確。【A選項錯誤】甲種建築用地係供鄉村區以外一般農業區內農家建築使用者，非鄉村區，故A錯誤（鄉村區內應為乙種建築用地）。【B選項錯誤】乙種建築用地係供鄉村區內建築使用者，而非山坡地範圍外農業區，故B錯誤。【D選項錯誤】生態保護用地係供生態保護使用，並非供國土保安使用；國土保安用地另有規定，故D錯誤。

【正確答案B】依土地徵收條例第30條規定，都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價，故B正確。【A選項錯誤】依土地徵收條例第30條，徵收土地應按照徵收當期之市價補償（自101年起修正為市價補償），而非公告現值加成補償，故A錯誤。【C選項錯誤】建築改良物之補償費係按徵收當時之重建價格估定，再依成新折舊率計算，非按起造當時之價格，故C錯誤。【D選項錯誤】農作改良物被徵收與孳息成熟時期相距在一年以內者，應按市場價值估定，而非按種植及培育費用加現值，故D錯誤。

【正確答案C】本題問「何者為非」。依土地徵收條例第43條規定，原土地所有人領回抵價地後第一次移轉時，以「領回抵價地時主管機關核定之地價」為原地價計算土地增值稅，並非以原有土地徵收時之地價，故C之敘述錯誤，為本題答案。【A選項正確】依土地徵收條例第40條，抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則，此說法正確。【B選項正確】依土地徵收條例第40條，經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於百分之四十五，此說法正確。【D選項正確】依土地徵收條例第43條，區段徵收後領回抵價地第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十，此說法正確。

【正確答案B】依土地法第34條之1立法說明，共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購，其立法意旨主要在於「簡化或消滅共有關係」，促使土地所有權歸於單一，增進土地利用效益，故B正確。【A選項錯誤】提升共有土地的處分效率並非主要立法意旨，法條設計反而稍微限制了出賣人的自由處分。【C選項錯誤】照顧他共有人之權益雖為附帶效果，但並非主要立法目的。【D選項錯誤】優先購買權具有物權效力係其效力特徵，非立法意旨；且土地法第34條之1之優先購買權僅有債權效力，未具物權效力。

【正確答案A】土地登記簿謄本標示部記載土地坐落、地號、地目、面積、使用分區或編定用途等資料；其中使用分區（都市計畫分區）或編定地目（非都市土地）均登載於標示部，因此可由標示部判斷該筆土地是否為都市土地或非都市土地，故A正確。【B選項錯誤】都市土地係以「土地使用分區計畫」管制，非以「編定各種使用地」管制（後者為非都市土地之管制方式），B混淆了兩者定義。【C選項錯誤】非都市土地係以「區域計畫」劃定使用分區並「編定各種使用地」加以管制，並非以都市計畫分區管制，C說法相反。【D選項錯誤】詳細的都市土地使用分區（如住宅區、商業區等）須查閱都市計畫書圖，謄本標示部僅概略記載，D之說法過度絕對。

【正確答案B】依題目計算：A地位於桃園縣，公告地價4萬元/㎡，自用住宅地價=4萬×0.8×100㎡=320萬元（申報地價為公告地價80%），地價稅=320萬×2/1000=0.64萬元=6400元；B地位於苗栗縣，為公共設施保留地且未作使用並與使用中土地隔離，依土地稅法第19條免徵地價稅。合計應繳地價稅6400元，故B正確。【A選項錯誤】A地自用住宅有建築使用，依法應按千分之二課徵地價稅，並非全部免稅。【C選項錯誤】8000元未正確套用自用住宅地價稅稅率及申報地價調整係數，計算有誤。【D選項錯誤】3200元之計算基礎不符合題目資料，數字有誤。

【正確答案A】依土地徵收條例第37條規定，墳墓及其他紀念物必須遷移時，得不適用土地改良物應一併徵收之規定，而係以遷移費補償之，故A得不受一併徵收之限制，為正確答案。【B選項錯誤】依法令規定得建造之建築改良物，仍應依法一併徵收並給予補償，非可不受限制。【C選項錯誤】土地改良物所有權人要求取回並自行遷移，屬另一種處理方式，並非「不受一併徵收限制」之情形。【D選項錯誤】農作改良物種類或數量與正常種植不相當者，其超過部分不予補償，但仍在徵收範圍內，並非不受一併徵收限制。

【正確答案B】依土地稅法第22條規定，都市土地中依法限制建築或不能建築，仍作農業使用者，得課徵田賦，故B正確。【A選項錯誤】公共設施完竣後仍作農業用地使用者，依法應課徵地價稅，而非田賦，A有誤。【C選項錯誤】依都市計畫編為農業區及保護區之所有土地並非均可課田賦，須符合實際作農業使用之要件，C過於絕對。【D選項錯誤】公共設施保留地課田賦之條件須未作任何建築使用，且並非所有公共設施保留地均適用，D說法不精確。

【正確答案C】依土地法第68條規定，因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任；地政機關應自所收登記費中提存百分之十作為登記儲備金，以備支付損害賠償之用，故C（百分之十）正確。【A選項錯誤】百分之一之提存比例過低，非法定規定。【B選項錯誤】百分之五亦非土地法規定之儲備金提存比例。【D選項錯誤】百分之二十過高，非法定提存比例。

【正確答案A】依土地稅法第28條之3規定，土地為信託財產者，因信託行為成立，委託人與受託人間移轉所有權，不課徵土地增值稅，故A正確。【B選項錯誤】信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間移轉所有權不課徵土地增值稅，但B誤將受託人變更說成委託人變更，故B錯誤。【C選項錯誤】因遺囑成立之信託，信託關係消滅時受託人移轉給受益人（委託人已死亡），不課徵土地增值稅，但C誤述對象為委託人，故C錯誤。【D選項錯誤】信託財產受益人為委託人者，信託關係消滅時受託人移轉給委託人不課徵，但D誤述為委託人與受益人間，表述混亂，故D有誤。

【正確答案B】依土地稅法第18條，按千分之十計徵地價稅之供事業直接使用土地，包括工業用地、礦業用地、私立公園、動物園、體育場所用地等；但農業用地依土地稅法第22條課徵田賦（停徵期間免徵地價稅），並非按千分之十計徵地價稅，故B（農業用地）不包括在內，為正確答案。【A選項錯誤】工業用地依土地稅法第18條，按千分之十計徵地價稅，屬題目排除範圍，非答案。【C選項錯誤】礦業用地依土地稅法第18條，亦按千分之十計徵地價稅，非答案。【D選項錯誤】動物園依土地稅法第18條，供事業直接使用之土地中包括動物園，按千分之十計徵，非答案。

【正確答案C】依土地法第114條規定，不定期限租用耕地之契約，於地租積欠達二年之總額時，出租人得終止租約，故C正確。【A選項錯誤】承租人無「收回自耕」之概念（承租人非土地所有人）；依土地法規定，出租人收回自耕且符合法定條件方可終止，非承租人。【B選項錯誤】出租人放棄其耕作權利非終止耕地租約之法定事由。【D選項錯誤】承租人死亡時，依土地法第117條其繼承人得繼續租用，並非因繼承人高齡而得終止，故D無法律依據。

【正確答案B】依平均地權條例第86條規定，以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金，故B正確。【A選項錯誤】七千元以上罰金說法錯誤，平均地權條例規定為七千元以下罰金。【C選項錯誤】三年以上有期徒刑說法錯誤，法條明定為三年以下，非以上。【D選項錯誤】雖然罰金為七千元以下，但有期徒刑為三年以下（非三年以上），故D有誤。

【正確答案A】依土地法第2條規定，直接生產用地包括農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地及池塘等，故水源地屬直接生產用地，A正確。【B選項錯誤】溝渠依土地法第2條第3款，屬於「交通水利用地」，非直接生產用地，故B錯誤。【C選項錯誤】湖泊依土地法第2條第4款，屬於「其他土地」，非直接生產用地，故C錯誤。【D選項錯誤】水道（河川）依土地法第2條第3款，屬於「交通水利用地」，非直接生產用地，故D錯誤。

【正確答案C】依土地法第12條規定，私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅，故C正確。【A選項錯誤】私有土地成為湖澤或可通運水道後，所有權並不保留，而是視為消滅，故A錯誤。【B選項錯誤】法條明定所有權視為消滅，並非由國家發放補償後收歸國有，屬無償消滅，故B錯誤。【D選項錯誤】依土地法第12條，湖澤及可通運之水道如因水流變遷自然增加土地時，其接連地之所有人不因此取得所有權，D之說法與法條相反，故D錯誤。

【正確答案C】依土地法第25條規定，直轄市或縣（市）政府對其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃，故C正確。【A選項錯誤】A僅述及行政機關同意，未提及須經行政院核准，條件不完整，故A錯誤。【B選項錯誤】租賃期間上限為十年（非二十年），且須經行政院核准，B所述二十年有誤。【D選項錯誤】租賃期間上限為十年（非二十年），D所述二十年有誤。

【正確答案A】依土地稅法第16條，地價稅超過累進起點地價未達五倍者，就其超過部分課徵千分之十五，故A正確。【B選項錯誤】依土地稅法第16條，超過累進起點地價五倍至十倍者，就其超過部分課徵千分之二十五（非千分之二十），故B有誤。【C選項錯誤】超過累進起點地價十倍至十五倍者，就其超過部分課徵千分之三十五（非千分之二十五），故C有誤。【D選項錯誤】超過累進起點地價十五倍以上者，就其超過部分課徵千分之四十五（非千分之三十），故D有誤。

【正確答案C】依平均地權條例第56條規定，土地重劃得因重劃區內土地所有權人過半數，而其所有土地面積（除公有土地外）超過重劃區私有土地總面積二分之一者之同意，報請直轄市或縣（市）政府核准為之，故C正確。【A選項錯誤】內政部土地測量局非辦理市地重劃核准之主管機關，其職掌為測量業務，故A錯誤。【B選項錯誤】內政部土地重劃工程處非核准市地重劃之主管機關，故B錯誤。【D選項錯誤】D選項文字不完整，且依法應由直轄市或縣（市）政府核准，C之說法更為完整，故選C。

【正確答案D】台灣糖業股份有限公司為依公司法設立之股份有限公司（雖為國營事業），具有獨立法人格，非政府機關，其名下土地在法律上以私有土地登記，故登記名義為台糖公司之土地屬私有土地，D正確。【A選項錯誤】公有土地係指國家、地方自治團體及其他公法人所有之土地，台糖公司為私法人，其所有土地非公有土地，故A錯誤。【B選項錯誤】國有土地係登記為中華民國（國有）之土地，台糖公司所有之土地不登記為國有，故B錯誤。【C選項錯誤】直轄市有土地係登記為直轄市政府所有，台糖公司土地非直轄市有，故C錯誤。

【正確答案C】依土地法第76條規定，聲請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費，故C正確。【A選項錯誤】公告地價係地價稅之計算基準，非登記費之計算依據，故A錯誤。【B選項錯誤】公告現值係土地增值稅之相關基準，土地法明定登記費以申報地價或權利價值為計算依據，非公告現值，故B錯誤。【D選項錯誤】移轉現值係申報土地移轉現值時使用，並非登記費之計算基礎，故D錯誤。

【正確答案B】依土地稅法第28條之2規定，配偶間相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅，故B正確。【A選項錯誤】區段徵收之土地以現金補償其地價者，應課徵土地增值稅；若選擇領回抵價地者，方得不課徵，故A錯誤。【C選項錯誤】領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者，其現金補償部分應課徵土地增值稅，故C錯誤。【D選項錯誤】私有土地因繼承而移轉者，依土地稅法第28條係「免徵」土地增值稅（而非申請不課徵），二者法律依據不同，本題問「得申請不課徵」，故選B更為精確。

【正確答案C】依土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；抵押權人並無優先購買權，故C（抵押權人）無優先購買權，為正確答案。【A選項錯誤】典權人依土地法第104條明定有優先購買權，故A非答案。【B選項錯誤】地上權人依土地法第104條明定有優先購買權，故B非答案。【D選項錯誤】承租人依土地法第104條明定有優先購買權，故D非答案。

【正確答案A】依都市計畫法第22條，細部計畫書及細部計畫圖應表明：計畫地區範圍、居住密度及容納人口、土地使用分區管制、事業及財務計畫、道路系統、地區性公共設施之配置等事項。「主要道路及其他公眾運輸系統」屬主要計畫（都市計畫法第15條）應表明之事項，非細部計畫，故A為非屬細部計畫書應表明之事項，為正確答案。【B選項錯誤】居住密度及容納人口依法為細部計畫應表明事項，故B非答案。【C選項錯誤】事業及財務計畫為細部計畫應表明事項，故C非答案。【D選項錯誤】土地使用分區管制為細部計畫應表明事項，故D非答案。

【正確答案B】依都市計畫法第48條規定，依都市計畫法指定之公共設施保留地，供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所依「都市更新」方式辦理取得，故B（都市更新）正確。【A選項錯誤】徵收為公用事業機構取得公共設施保留地之方式，非一般情形之取得方式。【C選項錯誤】市地重劃雖為都市土地整理方式，但非都市計畫法第48條所定公共設施保留地取得之主要方式。【D選項錯誤】區段徵收係針對大範圍土地開發之取得方式，非都市計畫法第48條所定一般取得方式，故D錯誤。

【正確答案B】（本題與前題題文相同）依都市計畫法第48條規定，依都市計畫法指定之公共設施保留地，供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由當地直轄市、縣（市）政府依「都市更新」方式取得，故B（都市更新）正確。【A選項錯誤】徵收為公用事業取得公共設施保留地之方式，非一般公共設施保留地取得之主要方式。【C選項錯誤】市地重劃非都市計畫法第48條所定之取得方式。【D選項錯誤】區段徵收係大規模土地開發之取得方式，非本條所定之公共設施保留地取得方式。