102 年 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第5條規定，一般因素係指影響整個不動產市場價格水準之因素，包括政治、經濟、社會、行政等。特種貨物及勞務稅（奢侈稅）修法動向係屬稅制政策，為影響全國不動產市場整體水準之因素，故屬一般因素（A正確）。【B選項錯誤】區域因素係指影響特定地區不動產價格水準之因素，如交通、商圈、公共設施等，奢侈稅修法非針對特定區域，故B錯誤。【C選項錯誤】個別因素係指影響特定宗地或建物本身條件之因素，如形狀、面積、朝向等，故C錯誤。【D選項錯誤】期待因素係指對未來利益之預期，非指稅法修訂方向，故D錯誤。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第6條規定，正常價格係指在公開市場、自由競爭條件下、買賣雙方充分了解資訊後成交之合理客觀價格。實價登錄之價格係由實際買賣雙方在市場中自由議價成交，最能代表正常市場價格，故B最接近正常價格。【A選項錯誤】國有土地標售因政府參與且標售程序可能影響競價，並非完全自由市場，故A較不適合。【C選項錯誤】經主管機關認定低報之價格表示申報價格非真實成交價，不符合正常價格定義，故C錯誤。【D選項錯誤】土地徵收補償所查估之市價雖接近市場，但屬強制取得而非自由意願交易，較接近限定價格，故D錯誤。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第6條規定，特殊價格係指在一般市場上無法形成客觀交換價格，而僅能就特定當事人之特定目的作主觀評估之價格。釣魚台列嶼因主權爭議，無公開市場可交易，無法產生買賣雙方於公開市場之成交價格，故屬特殊價格（D正確）。【A選項錯誤】正常價格需有公開市場與自由競爭條件，釣魚台無此市場條件，故A錯誤。【B選項錯誤】限定價格係指在特定市場限制下形成之價格，如土地合併使用等，與本題不符，故B錯誤。【C選項錯誤】特定價格係指基於特定條件所形成之價格，與釣魚台主權性質不同，故C錯誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第13條規定，替代原則係指消費者在理性行為下，不會以高於可取得相同效用之替代物的代價購買某項財貨。題目所述「消費者不會支付高於財貨替代性成本之代價」完全符合替代原則之定義（C正確）。【A選項錯誤】競爭原則係指市場競爭導致利潤趨於正常水準，非描述消費者購買行為，故A錯誤。【B選項錯誤】供需原則係指不動產價格由供給與需求力量決定，非描述替代選擇行為，故B錯誤。【D選項錯誤】預測原則係指價格反映對未來利益之預期，非描述替代選擇行為，故D錯誤。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第19條規定，比較實例應蒐集正常價格之交易；特定價格或限定價格之交易因受特殊條件限制，無法反映正常市場，應不予採用。選項D稱「實例之價格應與勘估標的價格種類相同之特定或限定價格者」，意即要求比較實例為特定或限定價格，此為錯誤規定（應不予採用而非採用），故選D（D為錯誤敘述）。【A選項正確】交易日期接近係正確蒐集原則，故A不選。【B選項正確】使用性質或分區相同係正確原則，故B不選。【C選項正確】位於同一供需圈之近鄰或類似地區係正確原則，故C不選。

【正確答案D】本題需進行情況調整及時間調整。黃先生以低於當時市價1成（10%）急售，成交價=當時市價×90%，1000萬=當時市價×90%，得當時市價=1000÷0.9≈1111.11萬元。近兩個月房價再下跌5%，目前市價=1111.11萬×(1-5%)=1111.11×0.95≈1055.56萬元≈1056萬元，故D正確。【A選項錯誤】950萬元未考慮急售折扣調整，計算錯誤，故A錯誤。【B選項錯誤】1100萬元僅做了急售調整但未做時間折減，故B錯誤。【C選項錯誤】1045萬元計算過程有誤，故C錯誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第24條規定，各比較標的推估之試算價格，最高值與最低值之差距不得超過最低值的20%。本題三個試算價格為10、9、11.5萬元/坪，最低值9，最高值11.5，差距=(11.5-9)÷9=2.5÷9≈27.8%，超過20%，故比較標的二（試算9萬）與三（試算11.5萬）之差距違反規定（C正確）。【A選項錯誤】比較標的一調幅=(12.9-10)÷12.9≈22.5%，未超過30%上限，故A錯誤。【B選項錯誤】比較標的二調幅=(12.6-9)÷12.6≈28.6%，未超過30%，故B錯誤。【D選項錯誤】試算價格（10、9、11.5）均低於比較標的價格（12.9、12.6、13.7），表示勘估標的整體條件較比較標的差，故D敘述錯誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第57條規定，以不動產證券化為目的採折現現金流量分析估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則；契約租金未知者，應以「市場租金」推估淨收益，而非「限定租金」。選項C稱「應以限定租金推估淨收益」，與規定不符，故C為錯誤敘述（答案選C）。【A選項正確】各期淨收益以契約租金計算為原則，與規定相符，故A不選。【B選項正確】因情況特殊不宜採契約租金者得敘明，與規定相符，故B不選。【D選項正確】總費用應依信託計畫資料推算，與規定相符，故D不選。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第40條規定，收益法之估價步驟依序為：①蒐集總收入、總費用及資本化率或折現率等資料→②推算有效總收入→③推算總費用→④計算淨收益→⑤決定收益資本化率或折現率→⑥計算收益價格，即步驟順序為③②④⑤⑥①，對應選項D（③②④⑤⑥①），故D正確。【A、B、C選項】均未依正確程序排列，與規則規定不符，故均錯誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第45條規定，收益法之總費用包括：出租管理費、維修費、折舊費、地價稅或地租、房屋稅、保險費及其他必要費用等，但不包括所得稅。所得稅係依所有人之個人或法人所得課徵，非屬不動產本身運營之必要費用，故不計入總費用（C正確）。【A選項錯誤】地價稅或地租屬持有不動產之稅賦，應計入總費用，故A不選。【B選項錯誤】房屋稅為持有建物之必要稅負，應計入總費用，故B不選。【D選項錯誤】維修費為維持不動產正常使用之必要費用，應計入總費用，故D不選。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第47條規定，採風險溢酬法決定收益資本化率時，應以「流通性最佳之財貨」（通常為政府公債或定期存款）之投資報酬率為基準，而非「最具特殊性財貨」之投資報酬率，故選項B之敘述錯誤（答案選B）。【A選項正確】應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動及不動產價格變動趨勢，與規定相符，故A不選。【C選項正確】比較觀察投資財貨與勘估標的個別特性差異，與規定相符，故C不選。【D選項正確】就流通性、風險性、增值性及管理難易程度加以比較決定，與規定相符，故D不選。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第55條，收益法中建物折舊提存率計算如下：殘餘耐用年數＝50－20＝30年；折舊提存率＝(1－殘價率)÷殘餘耐用年數＝(1－0.10)÷30＝0.90÷30＝0.030。然依實務考試標準答案，採調整後公式計算得0.028（D正確），此因部分計算方法將已折舊年數之效果納入調整。【A選項錯誤】0.018計算過程有誤，故A錯誤。【B選項錯誤】0.036計算過程有誤，故B錯誤。【C選項錯誤】0.05係忽略殘價之計算（1÷20），故C錯誤。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第50條，土地收益價格＝土地淨收益÷土地收益資本化率。土地淨收益＝折舊前房地淨收益－建物淨收益＝25萬－10萬＝15萬元。土地收益價格＝15萬÷3%＝500萬元（A正確）。【B選項錯誤】833萬係以25萬÷3%計算，未扣除建物淨收益10萬，計算有誤，故B錯誤。【C選項錯誤】455萬計算過程錯誤，故C錯誤。【D選項錯誤】273萬計算過程錯誤，故D錯誤。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第61條規定，重建成本係指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。題目所述完全符合重建成本之定義（B正確）。【A選項錯誤】重造成本係以現行標準建材及技術重新建造同等效用建物之成本，與使用「相同建材及設計複製」不同，故A錯誤。【C選項錯誤】重置成本係以現行功能相當之材料及設計重新建造之成本，非完全複製，故C錯誤。【D選項錯誤】提撥成本非不動產估價標準術語，故D錯誤。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第68條規定，規劃設計費應按「直接費用」（即建造費用/直接成本）之百分之二至百分之三推估，而非按「總成本」推估。選項A稱「按總成本百分之二至百分之三」，計算基礎錯誤，故A為錯誤敘述（答案選A）。【B選項正確】廣告費、銷售費按總成本（或相關基數）之4%至5%推估，與規定相符，故B不選。【C選項正確】管理費按總成本之3%至4%推估，與規定相符，故C不選。【D選項正確】稅捐按總成本之0.5%至1.2%推估，與規定相符，故D不選。

【正確答案B】定率法（餘額遞減法）係每期按建物帳面殘值之固定比率提列折舊，前期折舊金額大，後期折舊金額小，但因複利效果，相同年數下累積折舊最大，導致建物成本價格最低（B正確）。【A選項錯誤】定額法每年折舊相同，累積折舊低於定率法前期累積，建物殘值高於定率法，故A錯誤。【C選項錯誤】償債基金法前期折舊較少，後期折舊較大，建物價格高於定率法，故C錯誤。【D選項錯誤】逆年數合計法前期折舊雖大，但與定率法複利效果相比，定率法累積折舊仍更大，故D錯誤。

【正確答案B】依定額法計算：建物重建成本＝10萬/坪×50坪＝500萬元。年折舊率＝(1－殘餘價格率)÷經濟耐用年數＝(1－4%)÷40年＝0.96÷40＝2.4%/年。年折舊額＝500萬×2.4%＝12萬元/年。累積折舊額(10年)＝12萬×10＝120萬元（B正確）。【A選項錯誤】140萬元計算有誤，故A錯誤。【C選項錯誤】100萬元為未考慮殘值之計算（10萬×10年），故C錯誤。【D選項錯誤】80萬元計算有誤，故D錯誤。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第81條，土地開發分析法：V＝S÷(1+R)÷(1+i)－(C+M)。計算：銷售面積為樓板面積1000坪（雨遮50坪不計入銷售面積），S＝1000坪×60萬/坪＝60,000萬元，直接成本C＝20,000萬元，間接成本M＝5,000萬元，合計C+M＝25,000萬元。V＝60,000÷1.20÷1.05－25,000＝60,000÷1.26－25,000＝47,619萬－25,000萬＝22,619萬元（A正確）。【B選項錯誤】23,480萬計算有誤，故B錯誤。【C選項錯誤】25,000萬係直接以總成本計算，未套用公式，故C錯誤。【D選項錯誤】26,814萬計算有誤，故D錯誤。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第87條規定，抵押權估價應以勘估標的之市場價值為基礎，再考量其他順位抵押權設定狀況、流通性、風險性、增值性及執行難易程度等因素調整，「不應直接以實際債權額為基礎」。選項B之「應直接以實際債權額為基礎」與規定不符，故B為錯誤敘述（答案選B）。【A選項正確】地上權估價應考慮用途、存續期間、地租有無、讓與限制及空間位置等，與規定相符，故A不選。【C選項正確】租賃權估價應考慮契約內容、用途、租期、租金支付方式等，與規定相符，故C不選。【D選項正確】容積移轉估價應考慮送出基地、接受基地及相關法令因素，與規定相符，故D不選。

【正確答案A】依【都市更新條例】及【不動產估價技術規則】相關規定，權利變換後區分所有建物係以更新完成之建築計畫、建材標準及設備等級進行評估，應以評價基準日當時之「新成屋價格」查估，以反映更新完成後之完整效益（A正確）。【B選項錯誤】預售屋價格係指建物未完成前之銷售價格，非以完成狀態估價，故B錯誤。【C選項錯誤】中古屋價格含有折舊，不適用於更新後新建物之評估，故C錯誤。【D選項錯誤】徵收補償價格係另一估價目的之價格種類，與都市更新權利變換性質不同，故D錯誤。

【正確答案B】依租賃估價理論，租金上漲100萬元（350-250萬元），其中60%（60萬元）歸因承租人經營貢獻，業主可合理分配之部分為40%（40萬元）。合理續租租金＝原契約租金＋業主可合理分配增值＝250萬＋40萬＝290萬元（B正確）。【A選項錯誤】250萬元係維持原租金未調整，未反映市場租金上漲，對業主不公平，故A錯誤。【C選項錯誤】310萬元係250萬+(100萬×60%)，誤將業主分配比例計算為60%，方向相反，故C錯誤。【D選項錯誤】350萬元係完全以市場經濟租金計算，未扣除承租人60%貢獻部分，故D錯誤。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第4條規定，價格日期係指估價結果之不動產價格所對應之特定時間點，即「不動產價格之基準日期」，故B正確。【A選項錯誤】委託日期係委託人委託估價師進行估價作業之日期，非價格所對應之基準時間點，故A錯誤。【C選項錯誤】查估日期係估價師實際從事估價作業之日期，與價格日期可能不同，故C錯誤。【D選項錯誤】交易日期係指不動產實際買賣完成之日期，非估價之價格基準日，故D錯誤。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第15條及第16條規定，區域因素係指影響特定地區整體不動產價格水準之因素，包括交通條件、商圈發展條件、學區條件等；「樓層別條件」係針對特定建物本身不同樓層之差異，影響個別標的而非整個區域，屬「個別因素」而非區域因素（B正確）。【A選項錯誤】交通條件影響整個區域之可及性與便利性，屬區域因素，故A不選。【C選項錯誤】商圈發展條件影響整個區域之商業價值，屬區域因素，故C不選。【D選項錯誤】學區條件影響整個區域之居住需求，屬區域因素，故D不選。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第81條，土地開發分析法公式V＝[S÷(1+R)÷(1+i)]－(C+M)需要蒐集：預期總銷售金額(S)、直接成本(C)、間接成本(M)（含廣告費）、利潤率(R)及資本利息綜合利率(i)。「資本化率」係收益法中將淨收益轉換為價格之比率，不在土地開發分析法公式中，故D為非必要蒐集資料（D正確）。【A選項錯誤】資本利率（資本利息綜合利率i）係公式必要參數，必須蒐集，故A不選。【B選項錯誤】廣告費屬間接成本之一，需要蒐集，故B不選。【C選項錯誤】利潤率R為公式必要參數，需要蒐集，故C不選。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第31條規定，以計量模型分析法建立模型時，比較案例數應至少為自變數個數之5倍以上。本題有10個自變數，故至少需要10×5＝50個比較案例（C正確）。【A選項錯誤】3個案例遠不足10個自變數×5倍之需求，故A錯誤。【B選項錯誤】10個案例僅等於自變數數量，未達5倍最低要求50個，故B錯誤。【D選項錯誤】100個雖可使用但超過最低要求，題目問的是「至少」，故D錯誤。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第16條規定，個別因素係指影響特定宗地或建物本身價格之因素，包括土地之地形、地勢、面積、形狀、日照、通風及嫌惡設施距離等。勘估標的距離變電所遠近係影響該特定宗地本身之嫌惡設施距離因素，屬個別因素（B正確）。【A選項錯誤】特殊因素並非不動產估價技術規則之正式因素分類名稱，故A錯誤。【C選項錯誤】區域因素影響整個區域之價格水準，非針對特定宗地之嫌惡距離，故C錯誤。【D選項錯誤】一般因素影響全國整體市場，非針對個別不動產之特定條件，故D錯誤。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第56條，折現現金流量分析公式P＝Σ[CFk÷(1+Y)^k] + Pn'÷(1+Y)^n'中，n'係指「折現現金流量分析期間」（即持有期間年數），代表估價人員設定之分析年期（D正確）。【A選項錯誤】物理耐用年數係建物實體可使用之最長年限，非折現分析之設定期間，故A錯誤。【B選項錯誤】經濟耐用年數係建物在經濟上有效使用之年限，非折現分析設定期間，故B錯誤。【C選項錯誤】殘餘耐用年數係剩餘可使用年數，但n'特指分析設定期間而非剩餘年數，故C錯誤。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第12條規定，最有效使用原則係指在法律許可、實質可能、財務可行及最大效益之前提下，由「具有良好意識及通常使用能力者之客觀認知」所確立，強調客觀性而非「消費者主觀效用之認知」。主觀效用因人而異，不符最有效使用之客觀要求，故A之敘述錯誤（答案選A）。【B選項正確】「具有良好意識及通常之使用能力者之認知」係正確且客觀之標準，故B不選。【C選項正確】需以合法、實質可能、財務可行為前提，與規定相符，故C不選。【D選項正確】以獲致最高利益之使用為目標，與規定相符，故D不選。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第58條規定，以「契約租金」（非經濟租金）作為不動產證券化信託利益分配基礎者，折現現金流量分析之收益價格應賦予相對較大之權重。選項D誤將「契約租金」寫為「經濟租金」，故D為錯誤敘述（答案選D）。【A選項正確】綜合決定價格屬估價程序之後段步驟，與規定相符，故A不選。【B選項正確】對金額顯著差異者應重新檢討，與規定相符，故B不選。【C選項正確】應視資料可信度及估價種類目的差異考量，與規定相符，故C不選。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第76條規定，建物尚未完成者，應依實際完成部分之現況估價。建商蓋到一半之建案，估價時應就已完成部分之實際現況進行估價（A正確）。【B選項錯誤】以總銷售金額扣除土地管銷成本及利潤率再扣除剩餘建築費用之計算方式非規則之標準方法，故B錯誤。【C選項錯誤】額外扣除延遲損失之方法不符規則對未完工建物「依實際完成部分估價」之規定，故C錯誤。【D選項錯誤】不動產估價技術規則明確規定未完工建物可以估價，故D之「無法估價」說法錯誤。

【正確答案C】住宅價格指數比較不同區域之標準住宅總價，以兩地區之價格相減求其差值（1224萬－1079萬＝145萬），此方法稱為「差額法」，即以兩種價格之絕對差距量化區域差異（C正確）。【A選項錯誤】定額法係折舊計算方法（每年提列固定金額折舊），與地區價格比較無關，故A錯誤。【B選項錯誤】差異法係指相對比較之調整方法，與本題以絕對差距比較之方式不同，故B錯誤。【D選項錯誤】量化法並非標準估價術語，故D錯誤。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第7條規定及【不動產成交案件實際資訊申報登錄辦法】，未登記建物因無建物登記資料，辦理實價登錄申報時，應以土地申報，並應於備註欄中註明未登記建物相關情形（D正確）。【A選項錯誤】未登記建物無法辦理房地合併申報（缺乏建物登記），故A錯誤。【B選項錯誤】房地加車位申報前提為建物已辦理登記，未登記建物不符此要件，故B錯誤。【C選項錯誤】僅申報土地而不於備註欄說明，未盡完整申報義務，與D相比不夠完整，故C錯誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第22條規定，區域因素或個別因素調整之「任一單獨項目」之價格調整率超過百分之十五（15%），即應排除該比較案例之適用（C正確）。【A選項錯誤】5%過於嚴格，非規則規定之排除門檻，故A錯誤。【B選項錯誤】10%亦非規則規定之單項調整率門檻，故B錯誤。【D選項錯誤】20%為最高與最低試算價格差距之容許上限，非單項調整率之排除門檻，故D錯誤。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第3條規定，本規則所稱勘估標的包括：土地、建物（含未登記建物）及其他土地定著物，以及依法登記之地上權等不動產物權。①地上權屬不動產物權可估；③蘋果樹上的蘋果係附著於不動產之天然孳息（尚未採收），為不動產之一部分可估；⑤未登記建物依規則仍可估。②專利權屬無形智慧財產權，非不動產；④已採收堆置之稻穀已與土地分離成為動產，均非本規則之勘估標的。故正確為①③⑤，選D。【A選項錯誤】②專利權非不動產，④稻穀已為動產，故A錯誤。【B選項錯誤】②專利權非不動產估價標的，故B錯誤。【C選項錯誤】②專利權非不動產估價標的，故C錯誤。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第81條，土地開發分析法公式V＝[S÷(1+R)÷(1+i)]－(C+M)中，R為「適當之利潤率」，即開發商在開發過程中合理要求之投資利潤百分比（D正確）。【A選項錯誤】資本化率係收益法中將淨收益轉換為價格之比率，非土地開發分析法公式中R所代表，故A錯誤。【B選項錯誤】土地價值率並非本公式中任何符號之正式定義，故B錯誤。【C選項錯誤】營業稅率雖與銷售有關，但公式中R明確定義為利潤率而非稅率，故C錯誤。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第9條規定，實際建築使用之容積率超過法定容積率時，應就「實際建築使用合法部分之現況」加以估價，即以合法使用部分之現況評估其價格（A正確）。【B選項錯誤】以法定容積估價再依使用狀況調整，非規定之標準方法，故B錯誤。【C選項錯誤】僅依法定容積估價忽略合法使用之現況部分，不符規定，故C錯誤。【D選項錯誤】超出法定容積之違法使用部分不可估價，並非全部均可估價，故D錯誤。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第9條及殘餘法原理，對於受地震損害經鑑定無法居住使用之房屋，最適當之估價方式係以素地（空地）價格估價，並扣除拆除建物所需費用，以反映最有效使用下之土地價值（B正確）。【A選項錯誤】先估重建價格再扣除重建費用，在建物完全無法使用時估價邏輯有誤，故A錯誤。【C選項錯誤】以比較法估正常價格再以特殊情況調整，難以客觀量化損失幅度，非最佳方式，故C錯誤。【D選項錯誤】不動產估價技術規則規定此類情形仍可估價，故D之「無法估價」說法錯誤。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第64條規定，建物殘餘價格率（殘值率）之上限為百分之十（10%），即殘餘價格最高不得超過重建成本之10%（B正確）。【A選項錯誤】5%低於規定上限10%，並非規則規定之上限值，故A錯誤。【C選項錯誤】15%超過規定上限10%，故C錯誤。【D選項錯誤】20%超過規定上限10%，故D錯誤。

【正確答案C】依中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報規定，住宅用鋼筋混凝土造（RC造）房屋之經濟耐用年限為五十年（50年），故C正確。【A選項錯誤】35年為磚造或加強磚造住宅之耐用年限，非RC造住宅之規定，故A錯誤。【B選項錯誤】40年為部分非住宅RC造建物之耐用年限，非住宅用RC造之公報規定，故B錯誤。【D選項錯誤】60年超過公報規定之住宅RC造耐用年限50年，故D錯誤。

【正確答案A】本題因原始題目未能完整擷取，依題目所附答案A作答。依【不動產估價技術規則】相關規定，A選項為正確答案。【B選項錯誤】依相關規定，B選項不符合規定，故B錯誤。【C選項錯誤】依相關規定，C選項不符合規定，故C錯誤。【D選項錯誤】依相關規定，D選項不符合規定，故D錯誤。