104 年 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題

【正確答案A】依【土地法】第34條之2規定，直轄市或縣（市）地政機關為處理本法不動產之糾紛，應設置不動產糾紛調處委員會，並由地政、營建、法律、民政、地方公正人士及相關機關代表組成。【B選項錯誤】法律名稱為「調處」而非「調解」，調解多為民事一般糾紛，本條文用語為「調處」。【C選項錯誤】土地法並未設立「不動產爭議處理委員會」，名稱不正確。【D選項錯誤】「不動產仲裁委員會」非土地法所設機制，仲裁係依仲裁法另行進行，非地政機關設置之委員會。

【正確答案C】依【土地法】第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。抵押權之設定屬共有人個別應有部分之處分權能，可由共有人就其應有部分單獨設定，無須以多數決行之，故不適用本條規定。【A選項錯誤】不動產役權明文列入第34條之1多數決範圍。【B選項錯誤】農育權亦為條文明列得以多數決設定之權利。【D選項錯誤】典權同為條文列舉得以多數決設定者。

【正確答案D】依【土地法】第76條第1項規定，聲請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。申報地價係土地所有權人於規定地價時所申報之地價，作為地價稅及登記費課徵基準。【A選項錯誤】實際成交價格非登記費計算基準，登記費以申報地價或權利價值為準。【B選項錯誤】公告土地現值為土地增值稅及徵收補償之計算基準，非登記費依據。【C選項錯誤】公告地價為政府公告之地價，作為土地所有權人申報地價之參考，並非登記費直接計算基準。

【正確答案A】依【土地法】第79條之1第1項規定，聲請保全下列請求權者，得由請求權人檢附登記名義人之同意書，聲請預告登記：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。【B選項錯誤】假扣押登記係法院依民事訴訟法為保全金錢請求所為，須由法院囑託登記，非檢附同意書即可辦理。【C選項錯誤】假處分登記亦須由法院囑託，係保全非金錢請求之強制執行程序。【D選項錯誤】查封登記係執行法院依強制執行法囑託辦理，並非請求權人聲請。

【正確答案A】依【土地法】第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。實務見解（最高法院66年台上字第1530號判例）認為此為債權效力之優先購買權，出賣人違反通知義務而出賣於第三人時，僅生損害賠償問題，第三人取得所有權之效力不受影響。【B選項錯誤】土地法第104條基地承租人之優先購買權，依條文「出賣人未通知，其契約不得對抗優先購買權人」，屬物權效力。【C選項錯誤】土地法第107條耕地承租人之優先購買權準用第104條規定，亦具物權效力。【D選項錯誤】耕地三七五減租條例第15條耕地承租人優先購買權，亦為物權效力之優先購買權。

【正確答案B】依【平均地權條例】第16條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價；申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。【A選項錯誤】未申報並非以公告地價全額為申報地價，而是以80%為基準。【C選項錯誤】120%係申報金額過高時之上限，並非未申報之擬制申報地價。【D選項錯誤】90%並非條文所定比例。

【正確答案C】依【平均地權條例】第26條及第28條規定，農業用地閒置不用，經加徵荒地稅滿三年仍不使用者，得照價收買，其收買地價以收買當期之公告土地現值為準。公告土地現值反映當時市場交易行情，較能體現公平合理之徵購對價。【A選項錯誤】公告地價為地價稅課徵基準，並非照價收買之標準。【B選項錯誤】申報地價為土地所有權人申報之地價，亦非條文所定照價收買價格。【D選項錯誤】條文未採市價作為照價收買標準，而以較具公信力之公告土地現值為準。

【正確答案D】依【平均地權條例】第60條第1項規定，市地重劃由土地所有權人共同負擔之公共設施用地以「道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地」為限。機關用地不在共同負擔之列，不屬土地所有權人應共同負擔者。【A選項錯誤】國民中學用地為條文明列共同負擔項目。【B選項錯誤】廣場用地亦屬條文列舉共同負擔之公共設施用地。【C選項錯誤】兒童遊樂場用地為條文明列得以共同負擔之公設用地。

【正確答案A】依【平均地權條例】第60條及【市地重劃實施辦法】規定，重劃費用包括規劃設計費、施工費、土地改良物或墳墓拆遷補償費、地上物拆遷補償費、貸款利息及辦理重劃必要之業務費等，由參加重劃之土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。土地改良物或墳墓拆遷補償費屬重劃費用之範疇。【B選項錯誤】工程費用係指實質工程施作費用，並未含括拆遷補償。【C選項錯誤】整地費用指土地整理之施工費，非拆遷補償。【D選項錯誤】公共用地施工費用屬工程費用之一部分，並非拆遷補償所屬類別。

【正確答案C】依【平均地權條例施行細則】第82條規定，重劃前後地價之查估，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔及土地交換分配與變通補償之依據。至於標售抵費地之底價，係依【平均地權條例施行細則】第85條另行查估標售當期市價，提經地價評議委員會評定後辦理，並非由重劃前後地價評定結果直接計算。【A選項錯誤】公共用地負擔須依重劃前後地價計算，屬條文列舉之作用。【B選項錯誤】費用負擔之計算亦依重劃前後地價評定結果為基礎。【D選項錯誤】土地交換分配及變通補償明文以重劃前後地價為計算依據。

【正確答案A】依【平均地權條例】第60條之1第3項規定，土地所有權人對市地重劃分配結果有異議者，應於公告期間內以書面提出，由主管機關調處之；調處不成者，主管機關應報請上級主管機關裁決之。【B選項錯誤】不動產糾紛調處委員會處理之事項為土地法第34條之2所定不動產糾紛，並非市地重劃分配異議之處理機關。【C選項錯誤】市地重劃分配係屬行政處分，並非民事爭議，故不得逕循民事訴訟程序救濟。【D選項錯誤】須先經調處及上級裁決等先行程序，異議人不得逕行提起行政訴訟。

【正確答案D】依【產業創新條例】第43條第3項規定，產業園區開發所需之土地，其取得方式得依協議價購、徵收或撥用等方式為之，徵收補償標準依【土地徵收條例】辦理。土地徵收條例為徵收補償之普通法，凡其他法律未為特別規定者，均應依該條例規定辦理。【A選項錯誤】產業創新條例對徵收補償標準並未自為規定，仍應回歸土地徵收條例。【B選項錯誤】平均地權條例規範地價及照價收買，並非徵收補償標準之主要法源。【C選項錯誤】土地法雖有徵收補償規定，但土地徵收條例為其特別法，依特別法優先原則，徵收補償應優先適用土地徵收條例。

【正確答案D】依【土地徵收條例】第56條規定，政府依法徵收之土地，得於徵收計畫書載明以下各種開發方式提供民間機構投資建設：一、設定地上權或出租。二、聯合開發或委託開發。三、信託或合作經營。「調整地形或整體開發」並非條文所列之開發方式，屬土地整理或徵收實施之手段，不在條文授權範疇。【A選項錯誤】設定地上權或出租為條文明列之開發方式。【B選項錯誤】聯合開發或委託開發係條文所列得提供民間機構投資建設之方式。【C選項錯誤】信託或合作經營亦為條文列舉之開發方式。

【正確答案D】依【土地徵收條例】第57條第2項規定，需用土地人興辦交通事業徵收私有土地之地上權，因事業之興辦致土地不能為相當之使用時，土地所有權人得於施工之日起至完工後一年內，請求需用土地人徵收其土地所有權；需用土地人不得拒絕。【A選項錯誤】非自徵收公告日起一年內，請求權發動須與工程施工狀況連結。【B選項錯誤】五年期間並非條文所定之期限。【C選項錯誤】補償費發給完竣屆滿一年之次日起五年內係收回權之另一規定（第9條），非本題請求徵收所有權之期間。

【正確答案C】依【土地徵收條例】第21條規定，被徵收之土地或土地改良物，其所有權人對於其土地或土地改良物之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止。在此之前，需用土地人不得使用該土地或土地改良物。【A選項錯誤】公告徵收之日僅為徵收程序之起點，所有權尚未終止。【B選項錯誤】公告期滿亦非權利義務終止時點，補償費若未發給，徵收尚不生效。【D選項錯誤】土地完成登記為需用土地人管有時，已係補償發給完竣後續之程序，並非權利義務終止之時機。

【正確答案C】依【土地徵收條例】第4條第1項規定，下列各款情形之一者，得為區段徵收：一、新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。二、舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。三、都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為其他使用分區者。四、非都市土地實施開發建設者。五、農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要，或配合農業發展之規劃實施更新者。【A選項錯誤】「配合區域整體發展」非條文明列之區段徵收事由。【B選項錯誤】「促進農地再生產」非條文所列得實施區段徵收之情形。【D選項錯誤】「配合原住民聚落更新」並非條文列舉之區段徵收要件。

【正確答案B】依【土地徵收條例】第44條規定，區段徵收範圍內之土地，經規劃整理後，其處理方式如下：一、抵價地由原土地所有權人領回。二、安置原住戶用地、國民住宅用地、公共設施用地、行政院專案核准所需之用地，得辦理讓售。三、其餘可建築土地由主管機關公開標售、標租或設定地上權。抵價地係徵收補償之給付，由原土地所有權人領回，並非「讓售」處理。【A選項錯誤】安置原住戶用地為條文所列得讓售之用地。【C選項錯誤】國民住宅用地依條文得辦理讓售。【D選項錯誤】行政院專案核准所需之用地亦為條文明列得讓售者。

【正確答案A】依【土地徵收條例】第40條第1項規定，實施區段徵收時，原土地所有權人應領之抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則；其因情況特殊，經上級主管機關核准者，不得少於百分之四十。【B選項錯誤】上級主管機關核准係抵價地比例下修至40%之例外條件，非原則。【C選項錯誤】「每一土地所有權人擁有土地面積百分之四十」非抵價地總面積之計算原則。【D選項錯誤】曾經農地重劃者，依條文亦適用50%原則或經核准不得少於45%（早期規定），現行原則仍以50%為主，故D並非總面積之計算原則。

【正確答案A】依【非都市土地使用管制規則】第11條及【非都市土地開發審議作業規範】規定，非都市土地申請開發社區之計畫，其開發規模達50戶或土地面積1公頃以上者，應辦理土地使用分區變更為鄉村區。【B選項錯誤】2公頃並非鄉村區變更之最低門檻。【C選項錯誤】100戶或2公頃為其他開發規模之審議門檻，非鄉村區變更標準。【D選項錯誤】100戶或3公頃並非條文所定門檻。

【正確答案A】依【都市更新條例】第46條規定，更新地區內之土地及建築物，依權利變換取得者，免徵不動產取得相關稅捐；不願參加權利變換而領取現金補償者，其應繳納之土地增值稅減徵40%。【B選項錯誤】減徵土地增值稅係百分之四十，且契稅之減免另有規定，非減徵30%。【C選項錯誤】領取現金補償並非全免土地增值稅，僅減徵40%。【D選項錯誤】條文針對之稅捐減免為土地增值稅，並非全面免徵地價稅與房屋稅。

【正確答案B】依【區域計畫法】第15條規定，區域計畫公告實施後，不屬於都市計畫地區之土地，應由有關直轄市或縣（市）政府按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後實施管制。【A選項錯誤】非都市土地開發計畫係申請開發案件所擬具，非分區圖編定依據。【C選項錯誤】非都市土地產業發展計畫並非條文所列依據。【D選項錯誤】非都市土地管制計畫亦非區域計畫法第15條所稱之依據，條文明定為「非都市土地分區使用計畫」。

【正確答案B】依【區域計畫法】第4條規定，區域計畫之主管機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。內政部為土地利用、區域發展之中央主管機關，主管全國區域計畫之擬定、核定及監督。【A選項錯誤】行政院為最高行政機關，非區域計畫法所定中央主管機關。【C選項錯誤】國家發展委員會主管國家整體發展之政策規劃，非區域計畫法之主管機關。【D選項錯誤】營建署為內政部下轄機關（現已改制為國土管理署），實際業務執行雖由其辦理，但中央主管機關仍為內政部。

【正確答案C】依【都市計畫法】第11條規定，下列各地方應擬定鄉街計畫：一、鄉公所所在地。二、人口集居五年前已達3,000，而在最近五年內已增加三分之一以上之地區。三、人口集居達3,000，而其中工商業人口占就業總人口百分之五十以上之地區。四、其他經省（市）政府指定應依本法擬定鄉街計畫之地區。【A選項錯誤】市計畫係於人口20萬以上之都市地方擬定（同法第10條）。【B選項錯誤】鎮計畫應於鎮公所所在地或人口集居達一定規模之鎮級地區擬定，與本題要件不符。【D選項錯誤】特定區計畫係為發展工業或保持優美風景或因應其他特殊情形而擬定，非依人口及工商業人口比例認定。

【正確答案A】依【區域計畫法】第13條規定，區域計畫公告實施後，主管機關應視實際發展情況，每5年通盤檢討一次，並作必要之變更；但有下列情事之一者，得隨時檢討變更之：一、發生或避免重大災害。二、興辦重大開發或建設事業。三、政府之重大政策變更。對於為加強資源保育須檢討變更使用分區者，得報經上級主管機關核定逕為辦理分區變更。【B選項錯誤】「促進區域土地權利調整」並非條文所列法定理由。【C選項錯誤】中央重大建設事業之實施，須循通盤檢討或重大開發程序，非屬「逕為辦理分區變更」之單一法定理由。【D選項錯誤】區域建設推行委員會之建議僅為諮詢意見，並非法定逕為變更之事由。

【正確答案B】依【非都市土地使用管制規則】第10條及【非都市土地申請開發審議作業要點】規定，申請非都市土地開發案件，土地屬山坡地範圍內者，其最低開發面積規模為10公頃以上，但有下列情形之一者，不在此限：政府興辦之公用或公共設施、政府配合公共設施需要之工程、依各該目的事業法令規定之特殊情形等。【A選項錯誤】5公頃為平地或一般地區之較低門檻，非山坡地最低門檻。【C選項錯誤】15公頃並非山坡地之法定最低開發面積。【D選項錯誤】20公頃為其他特定類型之開發規模，非山坡地一般最低門檻。

【正確答案B】依【都市計畫法】第17條第2項規定，未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形；但主要計畫發布已逾2年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。【A選項錯誤】1年期間未達條文所定門檻。【C選項錯誤】3年並非條文所定期限，條文明定為2年。【D選項錯誤】5年亦非條文所定期間。

【正確答案D】依【都市計畫公共設施保留地許可交換辦法】規定，私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換；其劃設逾25年未經政府取得者，得優先辦理交換。期限規定旨在落實已長期保留而未實施徵收之私人土地處理，兼顧公共利益與所有權人權益。【A選項錯誤】10年並非條文所定優先辦理交換之期限。【B選項錯誤】15年亦非條文期限。【C選項錯誤】20年同非優先辦理交換之法定門檻。

【正確答案D】依【土地法】第102條規定，租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。本條規定旨在保障基地承租人之權利，使其租用基地建築房屋之關係透過地上權登記取得物權效力。【A選項錯誤】20年期間未見於條文，且過長將失去保護承租人之意旨。【B選項錯誤】土地法第102條所稱期間之起算點為「租用契約訂立後」，並非「設定地上權契約訂立後」。【C選項錯誤】請求權消滅時效後再聲請登記之概念，與條文規定登記應於契約訂立後二個月內辦理之意旨不符。

【正確答案C】依【平均地權條例】第11條第2項規定，公有出租耕地依法撥用時，準用第1項規定補償承租人；其應補償耕地承租人之費用，由需地機關負擔。需地機關係指因辦理公共事業需要，向出租機關申請撥用耕地者，故由其負擔承租人補償費用，符合受益者付費原則。【A選項錯誤】出租機關並非實際取得使用利益者，不應負擔補償。【B選項錯誤】耕地原管理機關非條文所定負擔人。【D選項錯誤】耕地原主管機關亦非負擔補償費用之主體，補償費用係由需地機關支付。

【正確答案A】依【耕地三七五減租條例】第26條規定，出租人與承租人間之爭議，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，再由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調解，調解不成立者，移送該管司法機關處理。本選項所述順序與條文規範之先「鄉鎮市區公所耕地租佃委員會」調解程序不符（題幹敘述截斷不完整），且與耕地三七五減租條例第26條完整規定不一致，故為錯誤敘述。【B選項正確】條文明定非經調解、調處，不得起訴。【C選項正確】依條文規定，租佃爭議起訴時免收裁判費。【D選項正確】調解、調處成立而當事人不履行義務時，他造當事人得逕向司法機關聲請強制執行。

【正確答案C】依【土地稅法】第18條第3項及施行細則之規定，土地所有權人申請按特別稅率（千分之十）計徵地價稅者，應於每年（期）地價稅開徵40日前提出申請；逾期申請者，自申請之次年（期）開始適用。【A選項錯誤】8月31日並非全國統一之地價稅特別稅率申請期限。【B選項錯誤】9月30日亦非條文所定期限。【D選項錯誤】60日前非條文期限，條文明定為「開徵40日前」。

【正確答案B】依【都市計畫法】第50條之1及【土地稅法】第39條第2項規定，依都市計畫法指定之公共設施保留地，尚未被徵收前之移轉，準用被徵收土地之免徵土地增值稅規定，免徵土地增值稅。其立法意旨在於減輕保留地所有權人之稅負，並考量保留地受限制使用之特殊情形。【A選項錯誤】減徵40%係更新地區現金補償之規定，非公設保留地。【C選項錯誤】減半徵收非公設保留地之適用情形。【D選項錯誤】以原地價計算漲價總數額僅為計算方法，非整體之免徵效果，公設保留地依法直接免徵。

【正確答案B】依【土地稅法】第39條之2第1項規定，作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。本規定屬「申請」要件，並非當然不課徵，須由土地所有權人提出申請並經主管機關核定符合農業使用要件後，始得適用。【A選項錯誤】條文用語為「得申請不課徵」而非「不課徵」，須申請。【C選項錯誤】「免徵」與「不課徵」於土地稅法為不同概念，本條為「不課徵」非「免徵」。【D選項錯誤】條文不採「申請免徵」之文義，且法律效果為「不課徵」非「免徵」。

【正確答案D】依【土地稅法】第39條之1第2項規定，區段徵收之土地，以實際領回抵價地之地價為原地價，於第一次移轉時計算漲價總數額。實際領回抵價地之地價反映區段徵收當時之徵收補償地價，作為日後土地增值稅課徵基礎，對土地所有權人較為公平。【A選項錯誤】開發成本非用以計算原地價之標準。【B選項錯誤】移轉時申報現值為移轉行為發生時之地價，非原地價基準。【C選項錯誤】政府核定之原規定地價並非區段徵收抵價地之原地價基準，條文明定以「實際領回抵價地之地價」為準。

【正確答案C】依【土地稅法】第30條第1項規定，土地所有權移轉或設定典權時，當事人申報移轉現值之審核標準，按申報人所申報之移轉現值審核；其申報移轉現值超過當期公告土地現值者，按其自行申報之移轉現值徵收土地增值稅。【A選項錯誤】當期公告土地現值為一般情形之審核基準，但於申報金額更高時，應以申報金額為準。【B選項錯誤】前次移轉現值係作為計算漲價總數額之原地價，非本次徵收標準。【D選項錯誤】稅捐機關查證之移轉現值並非條文所定審核標準，條文以申報之移轉現值為準。

【正確答案C】依【契稅條例】第4條規定，典權契稅由典權人估價立契，向主管稽徵機關申報納稅。換言之，典權契稅之納稅義務人為「典權人」，而非「出典人」，故C選項敘述錯誤。【A選項正確】依契稅條例第2條但書規定，在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅，避免雙重課稅。【B選項正確】依契稅條例第3條規定，占有契稅稅率為其契價之百分之六。【D選項正確】依契稅條例第28條規定，契稅由直轄市、縣（市）稅捐稽徵處（地方稅務局）徵收或鄉、鎮、市、區公所代徵之。

【正確答案C】依【契稅條例】第12條第3項規定，不動產移轉發生糾紛時，其申報契稅之起算日期，以法院判決確定日為準。法律糾紛因法院判決確定後權利義務始告確定，故契稅申報期間自判決確定日起算30日內為之。【A選項錯誤】會同申報日為原則情形之申報日，糾紛狀態下不適用。【B選項錯誤】政府核發使用執照之日係建物起造後申報之起算點，非糾紛情形。【D選項錯誤】法院發給權利移轉證明書之日為強制執行拍賣不動產情形之起算日，非糾紛之適用基準。

【正確答案C】依【房屋稅條例】第11條第1項規定，房屋標準價格由不動產評價委員會依下列事項分別評定：一、按房屋建造材料所區分之種類及等級。二、各種房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。本題C選項稱「房屋所在不同地段之地價水準」，房屋標準價格之評定係扣除地價部分，並非以「地價水準」直接評定，故不屬之。【A選項錯誤】房屋建造材料屬條文明列評定事項。【B選項錯誤】房屋耐用年數及折舊標準係條文所列事項。

【正確答案B】依【房屋稅條例】第3條規定，房屋稅以附著於土地之各種房屋及有增加房屋使用價值之建築物為課徵對象，無論其是否取得建造執照，凡實際存在之房屋均應課徵房屋稅。是以「無建造執照之房屋免徵房屋稅」之敘述違反房屋稅普遍課徵原則，故為錯誤。【A選項正確】房屋稅條例第4條第3項規定，房屋設有典權者，向典權人徵收之。【C選項正確】房屋稅條例第12條規定，房屋稅每年徵收一次，其開徵日期由省（市）政府定之。【D選項正確】房屋稅條例第15條第2項規定，政府平價配售之平民住宅得減半徵收房屋稅。

【正確答案A】依【房屋稅條例】第15條第2項第2款規定，合法登記之工廠，供直接生產使用之自有房屋，其房屋稅減半徵收。本規定旨在減輕工業生產者之稅負，鼓勵產業發展。【B選項錯誤】合法工廠自有房屋並非全免房屋稅，僅減半徵收。【C選項錯誤】百分之三屬營業用房屋之最高稅率，非工廠自有房屋之適用稅率（已減半）。【D選項錯誤】百分之一點二為住家用房屋稅率，與本題情形無關。