102 年 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題

【正確答案A】依非都市土地使用管制規則附表一規定，甲種建築用地之建蔽率為60%，容積率為240%，故A正確。【B選項錯誤】容積率應為240%，非120%。【C選項錯誤】建蔽率應為60%，非40%。【D選項錯誤】建蔽率應為60%，容積率應為240%，均有誤。

【正確答案A】依土地徵收條例第3條之1規定，需用土地人因興辦事業申請徵收土地時，應綜合考量「社會因素、經濟因素、文化及生態因素、永續發展因素」等，以評估是否具備公益性及必要性，並未列入「地價因素」，故①社會因素、②經濟因素、③文化及生態因素正確，選A。【B選項錯誤】④地價因素非法定評估項目。【C選項錯誤】④地價因素非法定評估項目。【D選項錯誤】①社會因素亦屬評估項目，且④不屬之。

【正確答案A】依區域計畫法第21條規定，違反非都市土地管制使用者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰（非五十萬元），故A敘述錯誤，為本題正確答案。【B選項正確】得限期令其變更使用、停止使用，屬合法規定。【C選項正確】得拆除地上物恢復原狀，屬合法規定。【D選項正確】逾期不繳罰鍰者，移送法院強制執行，屬合法規定。

【正確答案A】依非都市土地使用管制規則第2條規定，各級政府為執行區域計畫，得就各區域計畫所列重要風景及名勝地區研擬「風景區計畫」，故A正確。【B選項錯誤】特定專用區計畫非針對風景名勝地區之計畫類型。【C選項錯誤】生態保育區計畫非法規所定類型。【D選項錯誤】觀光遊憩區計畫非法規所定類型。

【正確答案C】依土地法第25條規定，直轄市或縣（市）政府對所管公有土地之處分、設定負擔或超過十年期間之租賃，應經該管區內民意機關同意；但「撥用」屬政府機關間調配，不需民意機關同意，故C正確。【A選項錯誤】處分屬第25條明定需經民意機關同意之項目。【B選項錯誤】設定負擔亦需民意機關同意。【D選項錯誤】超過十年期間之租賃亦需民意機關同意。

【正確答案B】依土地法第5條規定，農作改良物包括：農作物、農作物以外之其他植物、及農地改良（如水利土壤之改良等）；「維護保育」並非土地法所定農作改良物之內容，故B不屬之。【A選項錯誤】農作物屬農作改良物之一。【C選項錯誤】水利土壤之改良屬農地改良，為農作改良物。【D選項錯誤】農作物以外之其他植物亦屬農作改良物。

【正確答案A】依土地徵收條例第40條規定，實施區段徵收時，原土地所有權人不願領取現金補償者，應於「徵收公告期間」內，檢具有關證明文件，以書面向主管機關申請發給抵價地，故A正確。【B選項錯誤】應於徵收公告期間內申請，非於補償地價發放時。【C選項錯誤】分配抵價地公告時已過申請期限。【D選項錯誤】舉行公聽會期間屬徵收前程序，尚非申請抵價地之時點。

【正確答案D】依都市計畫法第49條第1項規定，公共設施保留地因徵收取得者，其地價補償，以「毗鄰非公共設施保留地之平均市價」為準，故D正確。【A選項錯誤】一般徵收按市價係針對一般土地，公共設施保留地有特別規定。【B選項錯誤】加成補償為舊制，現行規定以平均市價為準。【C選項錯誤】應以毗鄰「非公共設施保留地」之平均市價，而非鄰近公共設施用地市價。

【正確答案D】依平均地權條例第63條規定，出租之公、私有耕地，因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，直轄市或縣（市）政府應「逕為註銷其租約並通知當事人」，故D正確。【A選項錯誤】不得逕予分配土地予租用人。【B選項錯誤】非協調變更為基地租用。【C選項錯誤】非重新調整分配為耕地。

【正確答案B】依平均地權條例第60條規定，市地重劃共同負擔之公共設施用地包含：道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、鄰里單元中心、停車場、污水處理設施、國民小學及國民中學用地（共十項）；「體育場」不在法定十項之列，故B不屬之。【A選項錯誤】國民中學在法定十項之內。【C選項錯誤】綠地在法定十項之內。【D選項錯誤】廣場在法定十項之內。

【正確答案C】依平均地權條例施行細則第13條規定，農地改良事項包括：農地整理（如整地排水）、土壤改良及防風設施、灌溉排水設施等，故C「土壤改良及防風設施」屬農地改良事項。【A選項錯誤】埋設基地管道屬基地改良，非農地改良。【B選項錯誤】鋪築基地道路屬基地改良，非農地改良。【D選項錯誤】整平或填挖基地屬基地改良，非農地改良。

【正確答案B】依土地稅法第2條第1款規定，所稱「公告土地現值」係指直轄市及縣（市）政府依「平均地權條例」規定，每年公告一次之土地現值，故B正確。【A選項錯誤】土地法未規定公告土地現值之程序。【C選項錯誤】不動產估價技術規則為估價方法規定，非公告土地現值之依據。【D選項錯誤】土地稅法本身雖使用「公告土地現值」一詞，但其公告依據為平均地權條例。

【正確答案D】依土地登記規則第37條規定，土地登記申請，當事人得自行申辦；老王為土地所有人，出售給老張，雙方共同到場申辦，老王代理雙方申辦移轉登記屬所有人自行申辦之範疇，登記機關應「予以受理」，故D正確。【A選項錯誤】不予受理係針對完全不符申請條件之情形，本案不符。【B選項錯誤】駁回係指有不可補正瑕疵之情形。【C選項錯誤】補正係指文件不齊全但可補正之情形，本案不需補正。

【正確答案D】依都市計畫法第60條規定，獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體，其所需公共設施用地屬私有而無法協議收購者，應備妥價款，申請該管直轄市或縣（市）政府代為收買之，故D正確。【A選項錯誤】法律規定係申請代為收買，非交換方式。【B選項錯誤】依法為代為收買，非請求實施徵收。【C選項錯誤】照價收買屬地價政策用語，非此條文適用方式。

【正確答案B】依非都市土地使用管制規則第6條規定，山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區之土地，在未編定使用地之類別前，適用「林業用地」之管制規定，故B正確。【A選項錯誤】特定目的事業用地係依特定事業目的編定，非預設管制類別。【C選項錯誤】生態保護用地為另一使用地類別，非預設管制類別。【D選項錯誤】國土保安用地係山坡地範圍外未編定土地之預設管制類別，不適用於山坡地範圍內。

【正確答案A】依土地稅法第18條第1項第1款規定，企業或公營事業興建之勞工宿舍，自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地地價稅適用「千分之二」之特別稅率計徵，故A正確。【B選項錯誤】千分之十為都市地區一般空地稅率，非勞工宿舍稅率。【C選項錯誤】千分之六為地價稅基本稅率，非特別優惠稅率。【D選項錯誤】千分之十五為空地加倍課徵稅率，非勞工宿舍稅率。

【正確答案D】依土地稅法第31條之1規定，因區段徵收完竣而領回之抵價地，於第一次移轉時，其漲價總數額之計算，以「原土地所有權人實際領回抵價地之地價」為原地價，故D正確。【A選項錯誤】申報移轉現值為移轉時之申報地價，非計算原地價之依據。【B選項錯誤】被徵收土地之公告土地現值為補償標準，非抵價地第一次移轉之原地價。【C選項錯誤】抵付徵收補償地價之總額係指補償金額，非抵價地之地價。

【正確答案C】依土地稅法第19條規定，都市計畫公共設施保留地，在保留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者，「免徵地價稅」，故C正確。【A選項錯誤】千分之二為特別稅率（如工業用地、農業用地等），非公共設施保留地之規定。【B選項錯誤】千分之六為一般地價稅基本稅率。【D選項錯誤】法規規定為免徵，非減半徵收。

【正確答案B】依土地稅法第28條之3規定，受託人依信託本旨將信託財產移轉給歸屬人，視同委託人直接移轉給歸屬人，應課徵土地增值稅；故B選項「受託人乙依信託契約將受託建地移轉給歸屬人丙，不課徵土地增值稅」之說法錯誤，應課徵土地增值稅。【A選項正確】委託人甲將建地信託於乙，屬信託登記，依土地稅法第28條之3第1款，不課徵土地增值稅，A正確。【C選項正確】受託人乙將受託建地移轉還給委託人甲（信託關係消滅），依法不課徵土地增值稅，C正確。【D選項正確】受託人乙移轉給新受託人丁，屬受託人更換，依法不課徵土地增值稅，D正確。

【正確答案A】依房屋稅條例第15條第2項規定，政府平價配售之平民住宅，其房屋稅「減半徵收」，故A正確。【B選項錯誤】司法保護事業所有之房屋屬免徵範圍（房屋稅條例第15條第1項），非減半徵收。【C選項錯誤】無償供政府機構公用之房屋屬免徵範圍，非減半徵收。【D選項錯誤】政府配供貧民居住之房屋屬免徵範圍，非減半徵收。

【正確答案C】依房屋稅條例第9條規定，房屋稅每年徵收一次；對新建、增建或改建之房屋，於當期建造完成者，應「按月比例計課，未滿一個月者不計」，故C正確。【A選項錯誤】非免予計課，仍需依比例課稅。【B選項錯誤】非一律減半，係按月比例計課。【D選項錯誤】法規明定按月比例計課，非按週計課。

【正確答案B】依契稅條例第2條規定，凡以抵押、借貸等變相方式代替設典，取得不動產使用權者，應以「典權契稅」申報繳納，故B正確。【A選項錯誤】買賣契稅係針對買賣移轉所有權之情形，非取得使用權。【C選項錯誤】交換契稅係針對不動產互相交換之情形。【D選項錯誤】設定係指設定他項權利之契稅，與本題情形不符。

【正確答案C】依土地稅法第16條規定，地價稅累進稅率：超過累進起點地價未達5倍者，千分之十五；超過5倍至10倍者，就超過部分課徵「千分之二十五」；超過10倍至15倍者，千分之三十五；超過15倍至20倍者，千分之四十五；超過20倍以上者，千分之五十五。故超過5倍至10倍之稅率為千分之二十五，C正確。【A選項錯誤】千分之三十五為超過10倍至15倍之稅率。【B選項錯誤】千分之四十五為超過15倍至20倍之稅率。【D選項錯誤】千分之十五為未超過5倍之基本稅率。

【正確答案B】依土地徵收條例第59條規定，私有土地依徵收計畫使用後依法變更原使用目的，由土地管理機關標售時，法條並未規定「被徵收之原他項權利人得申請恢復其權利」，此項規定不存在，故B為錯誤敘述。【A選項正確】應公告一個月，符合法條規定。【C選項正確】被徵收之原土地所有權人或其繼承人有依同樣條件優先購買權，符合法條規定。【D選項正確】區段徵收之土地不適用本條項之規定，符合法條規定。

【正確答案D】依土地稅法第28條規定，「已規定地價之土地，設定典權時」，應課徵土地增值稅，並非免徵，故D不屬於免徵情形，為正確答案。【A選項錯誤】區段徵收之土地以現金補償地價者，依土地稅法第39條之1規定，免徵土地增值稅，A屬免徵情形。【B選項錯誤】被徵收之土地，依土地稅法第39條規定，免徵土地增值稅，B屬免徵情形。【C選項錯誤】因繼承而移轉之土地，依土地稅法第28條但書，免徵土地增值稅，C屬免徵情形。

【正確答案A】依土地稅法第9條規定，自用住宅用地係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。「土地所有權人本人」辦竣戶籍登記符合要件，故A正確。【B選項錯誤】「兄弟」為旁系親屬，非直系親屬，不符自用住宅用地要件。【C選項錯誤】「旁系親屬」不符法定直系親屬之要件。【D選項錯誤】「配偶之姊妹」係配偶之旁系親屬，非直系親屬，不符要件。

【正確答案D】依平均地權條例第47條之3規定，政府機關對於已登錄之不動產交易價格資訊，不得直接作為課稅依據，應依相關稅法規定辦理，故D「應即作為課稅之依據」之說法錯誤。【A選項正確】登錄之資訊除涉及個人資料外，得提供政府機關利用，符合法規規定。【B選項正確】主管機關得以區段化、去識別化方式提供查詢，符合法規規定。【C選項正確】主管機關得委任所屬機關辦理，符合法規規定。

【正確答案D】依平均地權條例第26條規定，政府依法取得之土地，得隨時公開出售不受土地法第25條限制者，包括照價收買、土地重劃及區段徵收等方式取得之土地；「權利變換」係依都市更新條例或土地徵收條例辦理，非平均地權條例第26條所列項目，故D不屬之。【A選項錯誤】照價收買屬平均地權條例第26條明列項目。【B選項錯誤】土地重劃亦屬明列項目。【C選項錯誤】區段徵收亦屬明列項目。

【正確答案C】依土地法第2條規定，土地依其使用分類，建築用地包含住宅、商業、工廠、市場、碼頭、停車場、墳場等供公私建築之用，碼頭與墳場均屬建築用地，故C正確。【A選項錯誤】直接生產用地包含農、林、漁、牧地等，碼頭、墳場不屬之。【B選項錯誤】交通水利用地係道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸等，不包含碼頭、墳場。【D選項錯誤】其他用地係公園、名勝、古蹟、具保育價值用地等，不包含碼頭、墳場。

【正確答案B】依土地法第73條之1規定，直轄市或縣（市）地政機關列冊管理之未辦繼承登記土地或建築改良物，列冊管理期間逾「十五年」後，應「移請財政部國有財產署公開標售」，故B正確。【A選項錯誤】應移請財政部國有財產署，非由地方政府公開標售。【C選項錯誤】法規規定為公開標售，非登記為國有。【D選項錯誤】非登記為直轄市或縣市政府所有。

【正確答案C】依土地法第79條之1第2項規定，預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對所登記之請求權有妨礙者不得為之；但「因徵收而為新登記」係國家公權力行使，不受預告登記之限制，故預告登記對「因徵收而為新登記」無排除效力，C正確。【A選項錯誤】因贈與而為新登記受預告登記限制，預告登記有排除效力。【B選項錯誤】因信託而為新登記受預告登記限制，預告登記有排除效力。【D選項錯誤】因市地重劃而為新登記，雖亦為公法行為，但法條明文列舉徵收為無排除效力之典型，C為標準答案。

【正確答案D】依土地法第133條規定，公有荒地之承墾人，自墾竣之日起，無償取得所領墾土地之「耕作權」，依法登記，故D正確。【A選項錯誤】承墾人取得者為耕作權，非所有權；所有權需依規定另行辦理。【B選項錯誤】使用權非法律明定之物權，不符土地法規定。【C選項錯誤】地上權係以使用他人土地建築為目的，與承墾取得耕作權不同。

【正確答案D】依平均地權條例第60條之2規定，市地重劃抵費地依法登記為直轄市有後，依平均地權條例第26條，得隨時公開標售，不受土地法第25條民意機關同意之限制，「該直轄市政府可自行公開標售」，故D正確。【A選項錯誤】不需內政部同意，地方政府可自行公開標售。【B選項錯誤】不需行政院同意。【C選項錯誤】不需該直轄市議會同意，此即平均地權條例排除土地法第25條限制之目的。

【正確答案C】依土地稅法第28條之2規定，配偶相互贈與之土地，得申請「不課徵」土地增值稅（非免徵）；乙妻嗣後出售給第三人丙時，應以甲贈與乙妻時之前次移轉現值作為原地價，課徵乙丙間之土地增值稅。故「甲乙間不課徵土地增值稅，乙丙間應課徵土地增值稅」，C正確。【A選項錯誤】甲乙間為「不課徵」（非免徵），且乙丙間應課徵，用詞有誤。【B選項錯誤】乙丙間移轉（出售給第三人丙）應課徵土地增值稅，B不正確。【D選項錯誤】乙丙間之原地價應以甲移轉乙時之申報移轉現值為準，非移轉時之移轉現值。

【正確答案B】依土地徵收條例第9條第1項規定，採一般徵收之土地，於徵收補償費發給完竣屆滿三年，未依徵收計畫開始使用者，原土地所有權人得「自徵收公告之日起二十年內」申請收回其土地，故B正確。【A選項錯誤】起算基準為「徵收公告之日」，非補償費發給完竣之日。【C選項錯誤】起算基準為「徵收公告之日」，非未依計畫使用屆滿三年之日。【D選項錯誤】起算基準為「徵收公告之日」，非領取補償費之日。

【正確答案A】依區域計畫法施行細則第15條規定，供山坡地範圍外之農業區內建築使用之土地，應編定為「甲種建築用地」，故A正確。【B選項錯誤】乙種建築用地係供山坡地範圍內農業區之建築使用。【C選項錯誤】丙種建築用地係供森林區、山坡地保育區及風景區內之建築使用。【D選項錯誤】丁種建築用地係供工廠及有關工業設施建築使用。

【正確答案D】依區域計畫法施行細則第13條規定，非都市土地得劃定之使用區包括：特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區及特定專用區等；「一般農業區」屬法定得劃定之使用區，故D正確。【A選項錯誤】「商業區」屬都市計畫之使用分區，非非都市土地使用區之類別。【B選項錯誤】「住宅區」屬都市計畫之使用分區，非非都市土地使用區類別。【C選項錯誤】「住商混合區」屬都市計畫之使用分區，非非都市土地使用區類別。

【正確答案C】依都市計畫法第17條規定，都市計畫內屬於第一期優先發展之地區，應於細部計畫發布後「五年內」完成公共設施，故C正確。【A選項錯誤】一年過短，非法定期限。【B選項錯誤】三年過短，非法定期限。【D選項錯誤】七年過長，非法定期限，法定為五年。

【正確答案A】依土地法第34條之1第1項規定，共有土地之處分，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。本題甲持分1/3、乙持分4/9、丙持分1/9、丁持分1/9，共四人。甲乙合計持分1/3＋4/9＝3/9＋4/9＝7/9，超過三分之二（6/9），依但書規定其人數不予計算，甲乙二人同意即可處分，故A正確。【B選項錯誤】甲丙持分1/3＋1/9＝4/9，未達二分之一，不符合。【C選項錯誤】甲丁持分1/3＋1/9＝4/9，未達二分之一，不符合。【D選項錯誤】乙丙持分4/9＋1/9＝5/9雖超過二分之一但未逾三分之二（6/9），且人數2人未超過4人之半數（需至少3人同意），不符合。

【正確答案D】依土地稅法第18條第2項規定，所稱「公共設施尚未完竣」係指「道路、自來水、排水系統、電力」四項公共設施尚未全部完成之狀態，故D正確。【A選項錯誤】「電信」不在法定四項公共設施之內，A有誤。【B選項錯誤】「焚化設施」不在法定四項之內，B有誤。【C選項錯誤】「電信」及「焚化設施」均非法定公共設施，C有誤。