104 年 不動產經紀人 民法概要 考古題

【正確答案B】依民法第87條第1項，通謀虛偽意思表示，其意思表示無效。惟該無效不得對抗善意第三人；丙不知甲乙通謀虛偽之情，乙與丙間買賣契約仍有效。【A選項錯誤】甲乙買賣非效力未定，而係自始無效。【C選項錯誤】通謀虛偽之買賣契約無效，並非有效。【D選項錯誤】丙為善意第三人，乙與丙間之買賣契約對丙仍屬有效。

【正確答案D】丙雖因通謀虛偽意思表示而取得之登記於實體上有瑕疵，但基於民法第87條第1項但書及土地法第43條登記公信原則，善意第三人丙已取得A地所有權；其再將A地賣予丁並完成移轉登記，丁取得A地所有權。【A選項錯誤】甲因通謀虛偽不得對抗善意之丙、丁，已喪失所有權。【B選項錯誤】乙僅為中間登記名義人，移轉後已無所有權。【C選項錯誤】丙已將A地移轉登記予丁，不再為所有權人。

【正確答案C】依民法第92條第1項，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。甲以告發乙走私相脅，乙因受脅迫而為贈與之意思表示，乙得撤銷該贈與契約。【A選項錯誤】被脅迫所為之意思表示並非當然有效。【B選項錯誤】被脅迫之意思表示並非無效，而係得撤銷。【D選項錯誤】被脅迫之意思表示並非效力未定。

【正確答案B】婚約為身分上之契約，非財產行為，不適用民法第74條暴利行為得聲請法院撤銷之規定。【A選項錯誤】財產上之高利貸契約，合於民法第74條暴利行為要件，得聲請法院撤銷。【C選項錯誤】債務人所為有害債權之無償行為（贈與），債權人得依民法第244條第1項聲請法院撤銷。【D選項錯誤】因被詐欺或被脅迫所為之離婚，得依民法第997條聲請法院撤銷。

【正確答案C】代理權係基於當事人間之信賴關係而生，屬一身專屬性，代理人死亡時代理權消滅（民法第550條類推），不得為繼承之標的。【A選項錯誤】依民法第105條，代理人之意思表示因明知瑕疵而受影響時，其事實之有無應就代理人決之；甲本人不得主張瑕疵擔保責任。【B選項錯誤】依民法第106條，代理人非經本人許諾，不得為雙方代理。【D選項錯誤】依民法第104條，代理人所為或所受意思表示之效力，不因其為限制行為能力人而受影響，故得為限制行為能力人。

【正確答案C】甲是否能大學畢業屬將來客觀上不確定之事實，屬條件而非期限。以該條件成就時契約始生效力者，為停止條件（民法第99條第1項）。【A選項錯誤】終期為事實確定發生之時點且使契約效力消滅；大學畢業並非確定發生。【B選項錯誤】始期亦須為確定發生之時點，本題為不確定之事實。【D選項錯誤】解除條件為使已生效之法律行為失其效力之條件，本題約款係使契約始生效，非解除條件。

【正確答案B】依民法第242條但書，專屬於債務人本身之權利，不得代位行使。扶養請求權具一身專屬性，不得由債權人代位。【A選項錯誤】不動產登記請求權為財產權，得代位行使。【C選項錯誤】實行抵押權為財產權之行使，得代位。【D選項錯誤】提起訴訟之權利為保全或實現財產權之行為，得代位行使。

【正確答案C】依民法第254條，於給付遲延時，債權人催告所定期間；縱未定期間，經相當期間仍得解除。【A選項錯誤】依民法第260條，解除權之行使不妨礙損害賠償之請求。【B選項錯誤】給付不能時，依民法第256條得逕行解除，無須催告。【D選項錯誤】依民法第261條，解除後當事人雙方互負回復原狀義務者，準用同時履行抗辯之規定。

【正確答案D】締約前一日建物即已滅失，給付自始客觀不能；依民法第246條第1項本文，以不能之給付為契約標的者，契約無效。【A選項錯誤】自始客觀不能之契約為無效，非效力未定。【B選項錯誤】契約本身無效，無須解除。【C選項錯誤】無效之契約亦無撤銷之餘地。

【正確答案D】紅酒全數破裂，甲已無從再以同種類物給付，種類債務因無同種類之物可得而成為給付不能。【A選項錯誤】乙受領遲延後，甲僅就故意或重大過失負責（民法第237條），仍有損害賠償責任。【B選項錯誤】受領遲延中，因不可抗力致給付不能者，依民法第267條但書，乙仍負價金債務，不消滅。【C選項錯誤】甲既已將約定物運至乙住所並提出給付，種類之債已特定（民法第200條第2項）。

【正確答案C】受監護宣告之人為無行為能力人（民法第15條），所為之意思表示無效（民法第75條），縱一時有識別能力亦然，故買賣契約無效。然侵權行為責任以行為時有識別能力為斷（民法第187條），甲行為時已回復識別能力，須就其過失打破玻璃負侵權行為責任。【A選項錯誤】侵權行為成立，非不成立。【B選項錯誤】受監護宣告人所為契約無效，非有效。【D選項錯誤】受監護宣告人所為契約無效而非效力未定，且侵權行為成立。

【正確答案D】依民法第294條第1項第3款，債權禁止扣押者不得讓與；為債權人維持生活所必需之債權屬禁止扣押之債權，其讓與無效。【A選項錯誤】依民法第294條第2項，不得讓與之特約不得對抗善意第三人；丙為善意者，讓與有效。【B選項錯誤】交付證明債權文件為民法第296條之附隨義務，不影響讓與效力。【C選項錯誤】債權讓與為準物權行為，毋須債務人之同意即生效（僅須通知債務人即生對抗效力）。

【正確答案D】連帶債務人中之一人為清償超過自己分擔額部分時，得向他債務人求償（民法第281條第1項）；惟亦有實務見解認於清償範圍內按分擔比例即得求償。甲清償90萬元，按各三分之一分擔，得分別向乙、丙求償30萬元。【A選項錯誤】依民法第279條，時效完成之效力除連帶債務人中一人有之，他債務人仍得援用；承認中斷時效僅及於該承認人，不及於他人。【B選項錯誤】代物清償亦屬清償之一種，其使共同債務消滅之效力及於全體，甲得向乙、丙求償其分擔部分。【C選項錯誤】依民法第282條，連帶債務人中有無資力不能償還其分擔額者，其不能償還之部分由求償權人與他債務人按比例分擔；故乙無資力時，甲對丙求償僅能按比例分攤不足部分，非求償200萬元。

【正確答案B】A屋於契約成立後因可歸責於第三人之事由滅失，屬嗣後給付不能；依民法第225條、第266條僅生免除給付義務與對待給付消滅或代償請求權之問題，非契約無效。【A選項錯誤】A選項敘述正確：依民法第225條第1項、第266條第1項，雙方互相免除給付義務。【C選項錯誤】C選項敘述正確：依民法第225條第2項，乙得請求甲讓與對丙之損害賠償請求權（代償請求權）。【D選項錯誤】D選項敘述正確：民法第225條第2項亦包括保險金給付請求權之讓與。

【正確答案B】乙、丙共同不法侵害甲之A車所有權，依民法第185條共同侵權行為負連帶損害賠償責任。【A選項錯誤】保險金屬損益相抵以外之給付，實務上丙得主張扣除已受領之保險金以避免重複填補。【C選項錯誤】依民法第194條，精神慰藉金限於生命權被侵害時之一定親屬；乙僅重傷未死亡，乙母不得請求。【D選項錯誤】依民法第217條，被害人與有過失時，法院得減輕或免除賠償金額；乙滑手機屬與有過失，丙得主張減輕。

【正確答案C】丙為名車之所有權人，其移轉名車予乙係處分自己之財產，非無權處分，自始有效，無所謂效力未定。【A選項錯誤】A選項敘述正確：互易契約之債權行為不因標的物屬他人而無效，仍屬有效。【B選項錯誤】B選項敘述正確：丙善意信賴乙之占有受讓動產，依民法第801條、第948條善意受讓青花瓷所有權。【D選項錯誤】D選項敘述正確：乙違反寄託契約義務擅自處分甲之物，甲得依債務不履行或侵權行為向乙請求損害賠償。

【正確答案B】依民法第338條，禁止扣押之債權不得為抵銷之標的；對禁止扣押之債權負有債務人之一方（甲）自不得主張抵銷。【A選項錯誤】依民法第339條，僅因故意侵權行為負擔之債，其債務人不得主張抵銷；被害人（乙）仍得主張抵銷。【C選項錯誤】依民法第336條，清償地不同之債務亦得抵銷，僅抵銷人應賠償他方所受損害。【D選項錯誤】理由同C，履行地不同不影響抵銷之主張。

【正確答案A】依民法第408條第2項，經公證之贈與或為履行道德上義務之贈與，不得撤銷。【B選項錯誤】贈與為諾成契約，不以書面為要件；僅於尚未交付前，非經公證不得撤銷。【C選項錯誤】依民法第411條，贈與人就贈與物之瑕疵原則上不負擔保責任，但故意不告知瑕疵或保證無瑕疵者仍負責。敘述過於絕對。【D選項錯誤】依民法第410條，贈與人僅就故意或重大過失，對於受贈人負給付不能之責任；故就重大過失仍應負責。

【正確答案C】依民法第422條，不動產租賃期限逾1年而未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，並非無效。【A選項錯誤】A選項敘述正確：依民法第421條第2項，租金得以金錢或租賃物之孳息充之。【B選項錯誤】B選項敘述正確：民法第422條明文如此。【D選項錯誤】D選項敘述正確：依民法第422-1條，租用基地建築房屋者，承租人得請求出租人為地上權之登記。

【正確答案C】依民法第424條，租賃物危及承租人或其同居人之健康者，承租人雖於訂約時已知其瑕疵或已拋棄終止契約之權利，仍得終止契約。【A選項錯誤】依民法第430條，出租人怠於修繕者，承租人應定相當期限催告，催告後仍不修繕始得終止契約。【B選項錯誤】依民法第434條，租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損滅失者始負賠償責任，善良管理人注意義務不足。【D選項錯誤】租賃物之瑕疵擔保準用買賣規定，但出租人於租賃關係存續中均負保持租賃物合於約定使用之狀態之義務（民法第423條），非僅於交付時擔保。

【正確答案C】保證契約為諾成、不要式契約，債權人與保證人意思表示合致即可成立，無須書面。【A選項錯誤】除有先訴抗辯權之情形外，債權人得同時或先向保證人請求，並無「僅得向主債務人請求」之限制。【B選項錯誤】依民法第740條，保證債務除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔；保證人自得僅保證一部份。【D選項錯誤】依民法第742條，主債務人所有之抗辯，保證人得主張之；縱主債務人拋棄其抗辯，保證人仍得主張。

【正確答案D】乙於104年10月10日將甲之筆交付予善意之丁，丁基於民法第801條、第948條善意受讓取得該筆之所有權。嗣後甲死亡由乙繼承，亦無從溯及變動丁已取得之所有權。【A選項錯誤】甲已於104年11月1日死亡。【B選項錯誤】乙於處分後並未再取得該筆所有權；縱為繼承人，因丁已善意受讓，所有權歸屬於丁。【C選項錯誤】丙知情不得主張善意受讓，且尚未交付占有，未取得所有權。

【正確答案B】依民法第807條第2項，拾得人於受領取通知或公告期滿六個月內未領取遺失物者，該物歸屬於保管地之地方自治團體；題目倒置文句誤指拾得人未領取時歸屬地方自治團體，實務上乙是拾得人，本題敘述有誤（舉報方向錯誤），且實際條文為「自通知或最後招領之日起逾6個月未認領者」。【A選項錯誤】A選項敘述正確：依民法第807條，逾6個月未認領者由拾得人取得所有權。【C選項錯誤】C選項敘述正確：依民法第805條第2項，拾得人得向所有人請求不超過其物財產上價值十分之一之報酬，十萬元之十分之一為壹萬元。【D選項錯誤】D選項敘述正確：依民法第805條第4項，報酬請求權因6個月間不行使而消滅。

【正確答案D】依民法第805條之1第3款，拾得人未於7日內通知、報告或交存拾得物，不得請求報酬。【A選項錯誤】受領退休金並非無支付能力，且請求報酬與生活困難間無必然關連，仍得請求。【B選項錯誤】捷運車廂雖屬特定場所，遺失物之報酬請求權仍得依民法第805條主張；捷運並非民法第805條之1例外免付報酬之場所。【C選項錯誤】公園為公共場所，於此拾得遺失物仍得向所有人請求報酬。

【正確答案D】依民法第812條第2項，附合之動產有可視為主物者，該主物所有人取得合成物之所有權。【A選項錯誤】依民法第811條，動產因附合而為不動產之重要成分者，由不動產所有人單獨取得動產所有權，非共有。【B選項錯誤】依民法第812條第1項，動產附合不能分離時，各動產所有人按其動產附合時之價值共有合成物，並非比例高者單獨取得。【C選項錯誤】依民法第813條準用第812條，動產混合不能識別時，按價值共有混合物，而非拍賣之。

【正確答案B】依最高法院實務見解，出賣人甲應依約將特定部分分割後，將所分割出之特定部分之土地移轉登記予買受人乙，始符當事人約定之真意。【A選項錯誤】移轉應有部分共有並非當事人所約定之特定部分給付，與契約目的不符。【C選項錯誤】乙不得選擇共有方式，其履行方式應為分割後移轉特定部分。【D選項錯誤】土地得分割時，以特定部分為標的之買賣並無不能或不確定，契約有效。

【正確答案B】共有人協議分割成立後，各共有人間之分割履行請求權為一般債權請求權，適用15年消滅時效規定。【A選項錯誤】不動產役權為以他人之不動產供自己不動產便宜之用的物權，須就「整個不動產」設定，不得僅以應有部分為之。【C選項錯誤】依民法第823條，共有人得隨時請求分割共有物（除不能分割之約定外），無須過半數同意。【D選項錯誤】以共有物設定抵押權為處分行為，依民法第819條第2項，應得共有人全體之同意，非以多數決為之。

【正確答案C】依民法第799條第3項，區分所有建築物共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定，供區分所有建築物之特定所有人使用（約定專用部分）。本選項敘述反於條文，故為錯誤。【A選項錯誤】A選項敘述正確：符合民法第799條第1項、第2項之定義。【B選項錯誤】B選項敘述正確：共有部分之定義符合民法第799條第2項。【D選項錯誤】D選項敘述正確：專有部分得經規約約定供共同使用（約定共用部分），民法第799條第3項。

【正確答案C】依民法第851條之1，不動產役權與其他用益物權得並存於同一不動產，以不妨害先設定權利之行使為限，後設定之權利始有效；故丙之地上權於不妨害乙之不動產役權時，當然有效。【A選項錯誤】後設定之地上權並非當然無效。【B選項錯誤】先設定之物權效力優先於後設定者，丙之地上權不得優先於乙之不動產役權。【D選項錯誤】用益物權之優先效力依登記先後定之，非由所有權人決定。

【正確答案A】依民法第866條第2項，抵押權設定後始設定之用益物權影響抵押權人實行抵押權者，法院得除去該用益物權後拍賣之；依同條第3項及第877條第1項，抵押權人於必要時得聲請法院將建築物與土地併付拍賣。【B選項錯誤】得除去地上權部分正確，但不限於僅拍賣土地，尚得聲請併付拍賣建築物。【C選項錯誤】法院得除去地上權，非不得除去；地上權既已除去，亦無併付拍賣之必要。【D選項錯誤】法院得除去地上權，且得聲請併付拍賣建築物。

【正確答案A】依民法第838條之1第1項，土地及其土地上之建築物同屬一人所有，僅以土地為拍賣之標的，致拍定人與建築物所有人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。【B選項錯誤】法律規定為「視為有地上權」，非視為租賃關係。【C選項錯誤】並非推定租賃，而係視為地上權。【D選項錯誤】既視為有地上權，丙不得請求拆屋還地。

【正確答案B】依民法第881條之3第1項，原債權確定前，抵押權人與抵押人得約定變更債權之範圍或其債務人，而不必經後次序抵押權人或其他利害關係人之同意。【A選項錯誤】民法第881條之9明文最高限額抵押權得為數人共有。【C選項錯誤】依民法第881條之6第2項，最高限額抵押權人不得讓與其抵押權之次序與後次序抵押權人。【D選項錯誤】依民法第881條之8，原債權確定前分割最高限額抵押權之一部讓與他人，須經抵押人之同意，非任意為之。

【正確答案D】甲與丁間，甲為乙之旁系血親，丁為丙之旁系血親，而乙丙為配偶；二人之親屬係透過配偶各自之旁系血親相連，依民法第969條、第970條，非屬姻親範圍，故甲與丁無姻親關係。【A選項錯誤】A選項敘述正確：甲與乙為兄弟，為旁系血親二親等。【B選項錯誤】B選項敘述正確：乙與丁為配偶丙之旁系血親，為旁系姻親二親等。【C選項錯誤】C選項敘述正確：甲與丙為兄嫂關係，屬旁系姻親二親等（配偶之旁系血親）。

【正確答案D】民國97年5月23日修法後，結婚採登記婚制，依民法第982條，結婚應以書面為之，有二人以上證人之簽名，並應由雙方當事人向戶政機關為結婚之登記；未辦理結婚登記者，婚姻不成立。【A選項錯誤】公開儀式主義已於97年廢止，僅有儀式及證人不足以使婚姻成立。【B選項錯誤】縱甲丁已離婚，甲乙仍須依法辦理結婚登記；僅有結婚證書不足。【C選項錯誤】甲既已與丁離婚，不生重婚問題，故不成立之理由並非重婚。

【正確答案A】依民法第1055條第1項，夫妻離婚後對於未成年子女權利義務之行使或負擔，依協議由一方或雙方共同任之；未協議或協議不成，法院得依請求或依職權酌定之，並非原則上由夫任之。【B選項錯誤】B選項敘述正確：符合民法第1055條第1項後段。【C選項錯誤】C選項敘述正確：符合民法第1055條第2項。【D選項錯誤】D選項敘述正確：符合民法第1055條第3項。

【正確答案C】依民法第1088條，未成年子女之特有財產由父母共同管理；父母對於未成年子女之特有財產，得使用、收益之，但非為子女之利益不得處分。出租收取租金屬使用收益行為，父母得共同為之。【A選項錯誤】父母應共同管理，非各得單獨管理。【B選項錯誤】父母對未成年子女之特有財產有使用、收益權，毋須子女同意。【D選項錯誤】父母處分未成年子女之特有財產，須為子女之利益；丙為清償自身債務而處分，非為子女利益，不得為之。

【正確答案B】繼承人或受遺贈人須為權利義務主體（自然人或法人）。依民法第6條、第1138條，繼承人以自然人為限；受遺贈人亦須具有權利能力。狗為動物，不具權利能力，不得繼承或受遺贈。【A選項錯誤】狗無權利能力，不得取得遺產。【C選項錯誤】法律明文規定不具權利能力者不得為權利主體，並非由繼承人自行決定。【D選項錯誤】法律有明文，無須法院逕行決定。

【正確答案C】甲死亡時，乙仍生存，依民法第1144條，乙為配偶先繼承甲之遺產，甲無直系卑親屬亦無父母，同順位繼承為兄弟姊妹（丙）；依民法第1144條第2款，配偶與兄弟姊妹共同繼承時，配偶應繼分為遺產之二分之一。故乙先取得甲之遺產360萬元，丙取得360萬元。乙次日死亡後，乙之財產由其母丁繼承（民法第1138條第2款，直系血親尊親屬），乙之妹戊並非繼承人（有父母時，兄弟姊妹不繼承），故丁取得360萬元、戊0元。最終：丙360萬元、丁360萬元、戊0元。【A選項錯誤】未正確適用配偶應繼分與乙二次繼承之順序。【B選項錯誤】戊於乙之繼承中並無應繼分。【D選項錯誤】丁、戊分配有誤，戊非繼承人。

【正確答案C】依民法第1186條第2項，限制行為能力人無須經法定代理人之允許，得為遺囑，惟須滿16歲。甲年滿18歲，得自書遺囑，且無須法定代理人同意，遺囑有效。【A選項錯誤】遺囑並非效力未定。【B選項錯誤】民法特別規定限制行為能力人年滿16歲得為遺囑，無須法定代理人允許。【D選項錯誤】違反特留分者，僅生扣減之問題（民法第1225條），遺囑非當然無效。

【正確答案B】依民法第1144條第2款，配偶與兄弟姊妹共同繼承時，配偶應繼分為二分之一，其餘二分之一由兄弟姊妹均分。丙、丁各得1/4。依民法第1223條，兄弟姊妹之特留分為其應繼分之三分之一。故丁之特留分＝480萬 × 1/4 × 1/3 = 40萬元。【A選項錯誤】60萬元為妻乙之特留分（480 × 1/2 × 1/2 = 120萬元，計算也不符），非丁之特留分。【C選項錯誤】30萬元計算錯誤。【D選項錯誤】20萬元計算錯誤。