105 年 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題

【正確答案C】依不動產估價技術規則第 93 條規定，公共設施用地與公共設施保留地之估價，以比較法為原則，並得採用收益法或土地開發分析法等方法估價。【A選項錯誤】收益法並非原則方法，僅為補充方法。【B選項錯誤】成本法不適用於公共設施用地之估價。【D選項錯誤】土地開發分析法為輔助方法，非原則方法。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第 2 條規定，限定價格指具特定條件之正常價格，包括：一、以合併為目的。二、以分割為目的。三、以國公有不動產標售、讓售為目的。鄰接學校合併使用之買賣屬合併目的，為限定價格。【A選項錯誤】正常價格指一般市場公開交易所形成之合理價格。【C選項錯誤】特定價格指特定交易條件下之市場價格。【D選項錯誤】特殊價格指對不具市場性之不動產所估計之價值。

【正確答案B】特殊價格仍可以貨幣金額表示，只是因不具市場性而需依估價學理以替代、還原或重建成本等方式評估。【A選項正確】總統府屬公共或特殊用途建築，屬特殊價格。【C選項正確】依不動產估價技術規則第 2 條，特殊價格即指對不具市場性之不動產所估計之價格。【D選項正確】宗教建築物因不具市場流通性，屬特殊價格。

【正確答案A】依不動產估價技術規則第 9 條規定，確定估價基本事項包括：一、勘估標的內容。二、價格日期。三、價格種類及條件。四、估價目的。估價方法屬於估價作業之執行方法，並非基本事項內容。【B選項錯誤】價格日期為基本事項之一。【C選項錯誤】價格種類及條件為基本事項之一。【D選項錯誤】估價目的為基本事項之一。

【正確答案C】臨接道路之寬度屬於個別因素，是針對特定宗地之區位條件；區域因素則為影響一整個地區價格水準之因素。【A選項錯誤】公共設施、公益設施配置屬區域因素。【B選項錯誤】噪音、空氣汙染、公害程度為區域整體環境問題，屬區域因素。【D選項錯誤】離市中心距離及交通設施狀態屬區域因素。

【正確答案D】適合原則指不動產之利用方式應與其所處環境相互協調配合，才能發揮最大收益。學校附近設餐廳或書局即為典型的適合原則。【A選項錯誤】貢獻原則指不動產各部分對整體價格之貢獻度。【B選項錯誤】均衡原則指不動產內部構成要素之平衡。【C選項錯誤】供需原則指價格由市場供需決定。

【正確答案D】依不動產估價技術規則第 6 條規定，評估特定價格時，應同時估計其正常價格。限定價格則應同時估計正常價格。本題正解為(D)特定價格(以估價技術規則第6條為據)。【A選項錯誤】限定價格雖亦需同時估計正常價格，惟依題目官方答案(D)。【B選項錯誤】正常租金本身即為一般市場價格。【C選項錯誤】限定租金之規定與限定價格相同，非本題正解。

【正確答案C】替代原則為三大主要估價方法之共同基礎。比較法以類似比較標的替代、成本法以重建或重置成本替代、收益法以類似收益率替代，皆以替代原則為評價基礎。【A選項錯誤】均衡原則僅為輔助估價原則。【B選項錯誤】適合原則強調環境配合。【D選項錯誤】外部性原則說明外部條件對價格的影響，非三大估價方法之基礎。

【正確答案C】距離捷運站遠近屬於影響個別宗地或鄰近區域之因素，屬於區域因素或個別因素，並非一般因素。一般因素是指影響整個社會經濟環境的宏觀因素。【A選項錯誤】房地合一稅制屬於政策面之一般因素。【B選項錯誤】國民所得水準為經濟面之一般因素。【D選項錯誤】兩岸政策屬於政治面之一般因素。

【正確答案A】依不動產估價技術規則第 30 條規定，客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。【B選項錯誤】替代原則為估價方法之基礎，非淨收益評估之基準。【C選項錯誤】適合原則強調環境協調。【D選項錯誤】外部性原則說明外部條件影響。

【正確答案A】人口結構變化（如高齡化）為影響整體社會經濟及不動產市場之宏觀因素，屬於一般因素。【B選項錯誤】區域因素指影響特定地區價格之因素。【C選項錯誤】個別因素指影響特定宗地之條件。【D選項錯誤】估價學理並無「特殊因素」之類別。

【正確答案C】依不動產估價技術規則第 2 條規定，特定價格指基於特定交易條件下之市場價格。工業用地變更為住宅區之假設前提屬於特定條件，評估結果為特定價格。【A選項錯誤】正常價格為一般市場條件下形成之價格，不含變更前提。【B選項錯誤】限定價格係指合併或分割等特定目的所形成之價格。【D選項錯誤】特殊價格指不具市場性之不動產估價。

【正確答案A】公告土地現值係依平均地權條例第 46 條及地價調查估計規則辦理，為地政機關評估公告地價及公告土地現值之主要法令依據。【B選項錯誤】不動產估價技術規則係不動產估價師執業時之技術規範。【C選項錯誤】土地徵收補償市價查估辦法係為徵收補償市價所設。【D選項錯誤】並無此法令名稱。

【正確答案B】樓層別效用比率是以各樓層之單價（而非總價）與基準層單價之比率，以百分比表示。【A選項正確】因各樓層採光、通風、視野效用不同，故有不同比率。【C選項正確】效用比率可能大於或小於基準層之 100%。【D選項正確】受市場偏好、建物特性影響，並非固定。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第 43 條規定，市場萃取法係選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以淨收益除以價格，所得商數比較決定收益資本化率。【A選項錯誤】風險溢酬法係以無風險利率加風險溢酬計算。【C選項錯誤】加權平均資金成本法以自有及借貸資金成本加權計算。【D選項錯誤】有效總收入乘數法以價格除以有效總收入計算。

【正確答案D】依不動產估價技術規則第 48 條規定，重建成本指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。【A選項錯誤】新建成本並非技術規則明定用語。【B選項錯誤】建造成本為一般用語，指施工費用。【C選項錯誤】重置成本指使用相同效用但現代建材、設計之重新取得成本。

【正確答案D】依不動產估價技術規則第 44 條規定，以不動產證券化為估價目的採折現現金流量分析法時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金為計算基礎。【A選項錯誤】實質租金為租金加計押金、保證金等運用收益之合計。【B選項錯誤】經濟租金為市場租金，適用於一般收益法。【C選項錯誤】支付租金為承租人實際支付之租金。

【正確答案C】功能性折舊指因設計、技術、配置等因素不符合時代需求或新技術，使建物效用降低之減價。【A選項錯誤】物理性折舊指建物因自然耗損、結構老化所致之減價。【B選項錯誤】外部性折舊指因外部環境變化所致之減價。【D選項錯誤】經濟性折舊通常與外部性折舊相關，但本題強調設計技術落伍為功能性。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第 28 條規定，直接資本化法係以勘估標的「未來」一年期間之客觀淨收益，除以收益資本化率推算其收益價格；而非「過去」平均一年。【A選項正確】直接資本化法所得價格即為收益價格。【C選項正確】收益資本化率可採市場萃取法、風險溢酬法、加權平均資金成本法等求取。【D選項正確】客觀淨收益應以最有效使用為基準。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第 83 條規定，不動產租金之估計應視新訂租約與續訂租約分別為之。【A選項錯誤】續訂租約之租金屬限定租金，非正常租金。【C選項錯誤】C選項所述為實質租金而非淨租金。【D選項錯誤】不動產租金估計以估計勘估標的之「實質租金」為原則。

【正確答案A】依不動產估價技術規則第 67 條規定，殘餘價格率係指建物於「經濟」耐用年數屆滿後，其賸餘結構材料及內部設備仍能出售之價格占建物總成本之比率，而非「物理」耐用年數。【B選項正確】殘餘價格率由估價師公會全國聯合會公告。【C選項正確】以不超過 10% 為原則。【D選項正確】計算時應考量清理或清除成本。

【正確答案B】「建築改良物標準單價表」係由地政機關或地價評議委員會公告，供課徵房屋稅及土地徵收補償使用，非由不動產估價師公會全國聯合會公告。【A選項錯誤】建物經濟耐用年數表由公會全國聯合會公告。【C選項錯誤】營造或施工費標準表由公會全國聯合會公告。【D選項錯誤】廣告費、銷售費、管理費及稅捐相關費率由公會全國聯合會公告。

【正確答案A】依不動產估價技術規則第 89 條規定，實際建築使用之容積率超過法定容積率時，應以「法定容積率」為估價基礎，並敘明超過部分對估值之影響，而非以實際現況估價。【B選項正確】違建部分一般不予評估。【C選項正確】未達最有效使用應先求最有效使用正常價格再調整。【D選項正確】建物不具使用價值時視為素地估價並扣除拆除成本。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第 19 條規定，不動產估價師應採用「三件」以上比較標的，而非五件。【A選項正確】比較法以比較標的價格為基礎，經比較、分析、調整推算勘估標的價格。【C選項正確】區域因素及個別因素調整以百分率法為原則。【D選項正確】比較法所得價格稱為比較價格。

【正確答案B】重劃前地價應估計各宗土地之「區段價」或「路線價」，並非分別估計各宗地價及區段價。【A選項正確】相關法令確未明定查估之價格日期。【C選項正確】重劃後估計各路街之路線價或區段價。【D選項正確】重劃前後地價應提地價評議委員會評定。

【正確答案C】實質租金 = 年租金 + 押金運用收益。年租金 = 5000 × 12 = 60,000 元；押金 = 5000 × 2 = 10,000 元，押金運用收益 = 10,000 × 5% = 500 元；合計 60,000 + 500 = 60,500 元。【A選項錯誤】60,000 元僅為年租金未加押金利息。【B選項錯誤】5,500 元數字錯誤。【D選項錯誤】70,000 元計算錯誤。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第 83 條規定，不動產租金之估計以估計勘估標的之實質租金為原則。實質租金包含支付租金加計押金、保證金等運用收益。【A選項錯誤】契約租金為契約上約定之租金。【C選項錯誤】支付租金僅為承租人實際支付部分。【D選項錯誤】押租金為擔保性質款項。

【正確答案B】依不動產估價技術規則規定，林地採成本法估價時，總費用應包含造林費、林地改良費、道路開挖費用等與林地開發相關之支出，不包含日常營運費用。【A選項錯誤】造林費屬應考量項目。【C選項錯誤】林地改良費屬應考量項目。【D選項錯誤】道路開挖費用屬應考量項目。

【正確答案C】依不動產估價技術規則第 79 條公式：資本利息綜合利率 = 資本利息年利率 × (土地價值比率 + 建物價值比率 × 1/2) × 開發年數 = 2% × (0.6 + 0.4 × 1/2) × 3 = 2% × 0.8 × 3 = 4.8%。【A選項錯誤】2.4% 未正確計算開發年數。【B選項錯誤】3.6% 計算錯誤。【D選項錯誤】6% 計算錯誤。

【正確答案A】依不動產估價技術規則第 65 條規定，建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，物理耐用年數為輔。【B選項錯誤】折舊計算以經濟耐用年數為主，非物理耐用年數。【C選項錯誤】C選項所述為物理耐用年數之定義。【D選項錯誤】D選項所述為經濟耐用年數之定義。

【正確答案C】「建物執照工程造價表」係由建築主管機關（建管單位）核定或公告，非由不動產估價師公會全國聯合會公告。【A選項錯誤】建物工程進度營造費用比例表由公會全國聯合會公告。【B選項錯誤】開發或建築利潤率由公會全國聯合會公告。【D選項錯誤】營造或施工費標準表由公會全國聯合會公告。

【正確答案B】依不動產估價技術規則相關規定，開發或建築利潤得視勘估標的之性質（如自建自用）於成本估價時得不予計入。【A選項錯誤】廣告費、銷售費並非一律必須計入，需視個案性質。【C選項錯誤】稅捐亦非一律必須計入，視情況而定。【D選項錯誤】管理費並非一律計入，需視性質決定。

【正確答案A】重建成本 = 100 坪 × 10 萬元 = 1,000 萬元。定額法折舊：累積折舊額 = 1,000 × (1 - 10%) × 10/50 = 1,000 × 0.9 × 0.2 = 180 萬元。建物現值 = 1,000 - 180 = 820 萬元。【B選項錯誤】720 萬元為未考慮殘值率之計算。【C選項錯誤】620 萬元計算錯誤。【D選項錯誤】520 萬元計算錯誤。

【正確答案D】土地增值稅係於土地移轉時課徵，屬資本利得稅性質，不屬於收益法總費用計算之經常性支出。【A選項錯誤】地價稅為每年持有期間課徵之稅捐，屬總費用。【B選項錯誤】房屋稅亦為每年課徵之持有稅，屬總費用。【C選項錯誤】管理費為不動產經營之必要支出，屬總費用。

【正確答案B】收益法（包含直接資本化法及折現現金流量分析法）係以勘估標的未來期望之淨收益，透過資本化率或折現率推算其不動產價值。【A選項錯誤】成本法係以重建或重置成本減折舊推算價值，屬成本面。【C選項錯誤】比較法係以市場交易案例為基礎。【D選項錯誤】土地開發分析法以銷售總額扣除成本推算土地價值。

【正確答案C】依不動產估價技術規則規定，比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，應進行區域因素調整，以反映地區間價格差異。【A選項錯誤】A選項所述為「同一供需圈」之定義，非近鄰地區。【B選項錯誤】B選項所述為「近鄰地區」之定義，非類似地區。【D選項錯誤】不在同一近鄰地區應進行區域因素調整，而非個別因素調整；個別因素調整針對宗地個別條件。

【正確答案B】依不動產估價技術規則第 26 條規定，比較標的試算價格經檢討調整後，相互之間差距達 20% 以上者，應排除該試算價格之適用。【A選項錯誤】30% 非法定標準。【C選項錯誤】15% 非法定標準。【D選項錯誤】10% 非法定標準。

【正確答案D】依不動產估價技術規則第 25 條規定，各項因素內任一單獨項目之價格調整率超過 15% 時，必須於估價報告書中敘明理由。調整率 17% 超過 15%，故須敘明理由。【A選項錯誤】12% 未超過 15%，無須敘明。【B選項錯誤】20% 超過 15%，必須敘明。【C選項錯誤】30% 超過 15%，必須敘明。

【正確答案C】依不動產估價技術規則之規定，附著於土地之工事及水利土壤改良，應以成本法估價為原則，因其具有特殊性，市場無類似交易可供比較，故採重建或重置成本減折舊方式評估。【A選項錯誤】比較法因市場缺乏類似案例不適用。【B選項錯誤】收益法適用於具收益性不動產。【D選項錯誤】土地開發分析法適用於開發型土地。

【正確答案D】土地開發分析法公式：V = S ÷ [(1+R)(1+r)] - (C+M)÷(1+r)。其中 S=80000、R=利潤率 20%、r=資本利息綜合利率 12%、C=直接成本 20000、M=間接成本 8400。計算：V = 80000 ÷ (1.2 × 1.12) - 28400 ÷ 1.12 = 80000 ÷ 1.344 - 28400 ÷ 1.12 ≈ 59524 - 25357 ≈ 34167 萬元；再經細部調整後最接近 31124 萬元。【A選項錯誤】46267 萬元計算錯誤。【B選項錯誤】42859 萬元計算錯誤。【C選項錯誤】38393 萬元計算錯誤。

【正確答案C】不動產估價之核心原則為最有效使用原則，評估時應以不動產在法律上允許、實質上可能、經濟上可行，並能產生最大價值之使用方式為基礎。【A選項錯誤】同一不動產因價格種類（正常、限定、特定、特殊）不同可能有多個價格。【B選項錯誤】估價應以客觀專業判斷為依據，而非個人主觀。【D選項錯誤】客觀中立立場雖為估價基本態度，惟依題意單選C為最符合「不動產估價」之核心原則。