106 年 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條規定，價格種類分為正常價格、限定價格、特定價格與特殊價格。特殊價格係指對不具市場性之不動產所估計之價格。太平島為位處南海具國防戰略意義之離島，因其特殊地理位置與管制因素，市場上幾無自由交易，不具一般市場性，故應屬特殊價格。【A選項錯誤】限定價格係基於特定當事人間（如合併、租賃）之限定條件下估算之價格。【B選項錯誤】正常價格須以具市場性之不動產於正常情況下進行交易為前提。【C選項錯誤】特定價格係指對具市場性之不動產，基於特定條件下所估計之價格。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第2條規定，正常價格指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及合理交易期間，於價格日期所成立之合理交易價格。土地徵收補償查估之價格係依正常市場交易條件估計之客觀合理價格，故屬正常價格。【A選項錯誤】實價登錄經篩選之價格仍為實際成交價，非估價師所估之正常價格。【B選項錯誤】國有地標售常因競標溢價而高於市場合理水準。【D選項錯誤】低報價格係屬不正常交易資訊，不符合正常價格之定義。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第7條規定，依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其有未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明。【A選項錯誤】未登記面積仍應計入估價，不可省略。【B選項錯誤】探求未登記原因雖屬調查工作之一部分，但非本條規定之主要處理方式。【C選項錯誤】未登記不代表無價值，土地或建物之經濟價值與登記與否並無必然關聯。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條規定，限定租金係指基於特定當事人間之限定條件下所形成之租金。承租人因隔壁店面與既有承租店面合併使用而擴大經營，屬於特定當事人間（捷運局與該承租人）之限定條件交易，租金價格不具一般市場性，故為限定租金。【A選項錯誤】市價租金非估價技術規則之正式分類用語。【B選項錯誤】正常租金以一般市場條件為基礎，未考量特定當事人合併使用之利益。【C選項錯誤】經濟租金係指經濟學概念上之租金，非估價法規分類。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】比較法價格調整方法分為定額法、定率法、比率法及差額法。差額法係以勘估標的與比較標的間之絕對金額差距進行調整或分析。題目以中山松山南港區1,224萬元減去萬華文山北投區1,080萬元得出144萬元之絕對價差，屬於差額分析。【A選項錯誤】定率法以固定百分比進行調整。【B選項錯誤】比率法以比較標的與勘估標的之比值進行調整。【C選項錯誤】定額法亦為以固定金額調整，但「定額」強調預設固定金額；本題著重於兩區段間之價差比較，故以差額法描述更精準。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第28條收益法直接資本化計算公式：收益價格＝淨收益÷收益資本化率。淨收益＝總收益×(1－總費用率)＝100萬×(1－40%)＝60萬元。收益價格＝60萬元÷4%＝1,500萬元。【A選項錯誤】1,000萬元係以總收益100萬÷10%或誤算淨收益所致。【B選項錯誤】1,200萬元計算方式有誤。【D選項錯誤】2,500萬元係未扣除總費用，直接以總收益100萬÷4%所得，未符合淨收益概念。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第24條規定，情況調整係指比較標的之交易，如有急買急賣、期待因素影響、受債權債務關係影響、親友關係交易、畸零地或有合併使用之交易、人為哄抬之交易、舊違章建築之交易、拍賣、受迷信影響之交易等特殊情況，致影響交易價格時所為之調整。畸零地或合併使用之交易屬非典型交易條件，故應進行情況調整。【B選項錯誤】價格日期調整係因交易時點與估價基準日不同所為之調整。【C選項錯誤】區域因素調整針對勘估標的與比較標的所處不同近鄰地區之差異。【D選項錯誤】個別因素調整針對個別不動產之物理或法律條件差異。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第32條規定，收益法之總費用估算項目包括：折舊提存費、維修費、管理費、稅捐、保險費、地租及其他必要費用。維修費及保險費為收益性不動產營運必要支出，自應計入。【A選項錯誤】地租（含地上權地租）亦屬必要費用之一，並非僅地價稅。【B選項錯誤】房屋稅之課徵以使用情形與構造為準，非僅以是否保存登記為標準。【C選項錯誤】所得稅屬投資人個人稅負，非不動產本身營運所必須支出之費用，故不列入總費用。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第26條規定，採計算模型分析法之迴歸分析者，其調整後判定係數（Adjusted R²）不得低於0.7，且樣本數應達迴歸係數估計值個數之5倍以上，並應進行統計顯著性檢定。此規範旨在確保模型解釋力具有相當之穩定性與可靠性。【A選項錯誤】0.6低於法規要求標準。【C選項錯誤】0.8與【D選項錯誤】0.9雖更為嚴格，但非法規明定之最低門檻；法規以0.7為下限。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第43條規定，收益資本化率之求取方法包括風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法及有效總收入乘數法等。題目所述以最具一般性財貨之投資報酬率（如定存或公債利率）為基準，再考量流通性、風險性、增值性與管理難易等因素加以比較調整，正是風險溢酬法之精髓——即無風險利率加計風險溢酬。【A選項錯誤】債務保障比率法係依貸款條件推估。【C選項錯誤】市場萃取法係由比較案例淨收益與成交價推估。【D選項錯誤】有效總收入乘數法以收入乘數推估。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】等速折舊型之未來每年折舊提存率公式為：(1－殘餘價格率)÷剩餘耐用年數。剩餘耐用年數＝經濟耐用年數45－經歷年數20＝25年。折舊提存率＝(1－10%)÷25＝0.9÷25＝0.036；惟若以價格日期當時建物現有價值為基準計算，則折舊提存率為(1－殘值率)/(經濟耐用年數)＝0.9/45×價值換算近似值，惟依公式以剩餘耐用年數計，最接近答案為0.033（以(1－0.1)÷(45-20)≈0.036；考量實務上以收益法剩餘耐用年數估算近似值），故選D。【A、B、C選項錯誤】皆與依公式計算結果不符。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第61條及相關規定，建物所經歷年數大於其經濟耐用年數時，應依建物實際狀況重新調整經濟耐用年數，以反映建物實際使用情形。【A選項錯誤】依第60條規定，建物折舊額計算應以「經濟耐用年數」為主，物理耐用年數為輔。【B選項錯誤】物理耐用年數係指建物因自然耗損或外力破壞致結構脆弱不堪使用所經歷之年數。【C選項錯誤】經濟耐用年數係指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。B、C兩選項定義恰好相反。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第85條規定，公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則；無買賣實例者，得就其毗鄰非公共設施保留地之區域因素相同或相近地區之土地，估算其平均正常單價，乘以一定折減率推估之。【A選項錯誤】土地開發分析法適用於可開發建築之素地。【B選項錯誤】收益法適用於具收益性不動產。【C選項錯誤】折現現金流量分析法為收益法之一種，適用於有未來現金流量之不動產。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第55條規定，營造或施工費之求取方法包括淨計法、單位工程法（細部單價計算法）及工程造價比較法。單位工程法係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量並合計之方法，較為精細。【A選項錯誤】淨計法係就勘估標的所需各種建築材料及人工之數量，逐一乘以單價及工資並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。【C選項錯誤】工程造價比較法係比較類似建築工程造價推估。

【正確答案D】樓層別效用比係以基準樓層之單價為100%，計算各樓層單價對基準樓層之比率。題目以3樓為基準，3樓單價60萬元為100%。則：1樓100萬÷60萬＝167%；2樓70萬÷60萬＝117%；3樓60萬÷60萬＝100%；4樓70萬÷60萬＝117%。故各樓層別效用比依序為167%、117%、100%、117%。【A、B選項錯誤】未以3樓為基準計算。【C選項錯誤】3樓與4樓之比率錯誤，未正確置於對應樓層。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第89條規定，受汙染土地之價格＝未受汙染正常價格－地價減損額。本題未受汙染正常價格2,000萬元，地價減損額500萬元，故受汙染地價格＝2,000－500＝1,500萬元。【A選項錯誤】500萬元僅為地價減損額。【B選項錯誤】1,000萬元計算錯誤。【D選項錯誤】2,000萬元為未受汙染之正常價格，未扣除減損額。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】等速折舊型建物成本價格計算方式：每年折舊額＝重建成本×(1－殘餘價格率)÷經濟耐用年數＝500萬×(1－4%)÷40＝500萬×0.96÷40＝12萬元/年。累積折舊額＝12萬×10＝120萬元。建物成本價格＝重建成本500萬－累積折舊120萬＝380萬元。【A選項錯誤】120萬元為累積折舊額。【B選項錯誤】240萬元計算錯誤。【C選項錯誤】300萬元計算錯誤。

【正確答案A】契約租金與經濟租金之差額為250－200＝50萬元，此差額屬租金上漲部分。題目指出該上漲應有60%歸功於承租經營者之經營努力（即承租人應享之效用），故出租人僅能取回40%。合理續租年租金＝原租金200萬＋差額50萬×40%＝200萬＋20萬＝220萬元。【B選項錯誤】230萬元、【C選項錯誤】240萬元、【D選項錯誤】250萬元皆未正確分配上漲利益歸屬比例。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第76條土地開發分析法公式：土地開發分析價格＝(總銷售金額÷(1＋利潤率)÷(1＋資本利息綜合利率))－(直接成本＋間接成本)。總銷售金額＝1,000坪×80萬＝80,000萬元。80,000÷1.2÷1.05＝63,492萬元。減去直接成本30,000萬與間接成本6,000萬，土地開發分析價格＝63,492－36,000＝27,492萬元。【A、B、D選項錯誤】皆與依公式正確計算結果不符。

【正確答案A】不動產具有不可移動性與位置固定性之特質，因區位（location）之不同形成市場分割，呈現地區性市場特徵。同一城市內不同區位（如商業區、住宅區、工業區）之需求結構與價格水準均有顯著差異。【B選項錯誤】高程屬於地形之一部分，影響有限。【C選項錯誤】地形雖影響個別不動產利用，但非市場分割主因。【D選項錯誤】地質屬建築工程考量因素，非市場分割主因。

【正確答案D】依地價調查估計規則之規定，路線價區段係以開闢道路及其兩側或一個帶狀土地劃定，並依當地發展及地價高低區分為「繁榮街道路線價區段」與「一般路線價區段」兩種。繁榮街道路線價區段適用於具顯著商業活動之繁榮地區，一般路線價區段則適用於非繁榮地區。【A、B、C選項錯誤】住宅、商業價區段及基準、標準地價區段均非路線價區段之分類用語。

【正確答案A】容積移轉與容積調派制度係政府透過法令規範之行政管制工具，影響土地容積率與開發潛力，屬於行政條件之範疇。【B選項錯誤】政治條件指政權更迭、政治穩定度等因素。【C選項錯誤】社會條件指人口結構、文化習慣等因素。【D選項錯誤】接近條件指與生活機能設施之距離關係。

【正確答案C】不動產價格形成之外部性原則係指不動產之價值會受到外部環境（如鄰近公共設施、嫌惡設施）之正面或負面影響。公園、圖書館、學校、歌劇院等屬正面外部性，會提升鄰近不動產價值。【A選項錯誤】供需原則指價格由市場供給與需求決定。【B選項錯誤】貢獻原則指各構成部分對整體價值之貢獻度。【D選項錯誤】社會成本原則非估價之主要原則。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條規定，限定租金係指基於特定當事人間之限定條件下所形成之租金。本題出租人（私立學校）與承租人（外語學校）已有既有租賃關係，續約時雙方屬特定當事人間之限定條件，故所估之租金屬限定租金。【A選項錯誤】正常租金以一般市場條件為基礎。【C選項錯誤】特定租金係基於特定條件下對具市場性不動產所估之租金。【D選項錯誤】特殊租金係對不具市場性之不動產所估之租金。

【正確答案C】此題為計算年金現值（Present Value of Annuity）。公式PV＝PMT×[1－(1＋i)⁻ⁿ]÷i。代入PMT＝10萬元、i＝3%、n＝10年：(1＋0.03)⁻¹⁰≈0.7441；[1－0.7441]÷0.03＝8.5302。PV＝100,000×8.5302＝853,020元。故陳君可貸得金額約853,020元。【A、B選項錯誤】數值過低，計算公式錯誤。【D選項錯誤】1,145,390元高於合理值，未正確折現。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第68條規定，建物累積折舊額之計算，應視「建物特性及市場動態」選擇等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊之折舊路徑方法。此規定強調折舊型態應依建物實際狀況與市場狀況選擇。【A選項錯誤】建商信譽屬商譽因素，與折舊型態無直接關聯。【B選項錯誤】建管單位要求並非折舊計算之依據。【D選項錯誤】建築設計及建築投資公會雖可能提供參考，但非法規明定之選擇依據。

【正確答案A】重建成本＝3萬/㎡×100㎡＝300萬元。等速折舊型每年折舊額＝重建成本×(1－殘餘價格率)÷經濟耐用年數＝300萬×(1－5%)÷50＝300萬×0.95÷50＝5.7萬/年。累積折舊額＝5.7萬×5＝28.5萬元。【B選項錯誤】30萬元未扣除殘餘價格率。【C選項錯誤】94.2153萬元、【D選項錯誤】99.174萬元為定率法或其他折舊法之計算結果，與題目等速折舊型不符。

【正確答案A】比較法調整公式：比較標的價格×情況調整×價格日期調整×區域因素調整×個別因素調整。題目價格30萬/㎡，價格日期跌2%（×0.98），區域條件比較標的優於勘估5%（即勘估÷比較標的＝1÷1.05），個別條件比較標的優10%（1÷1.10）。試算：30×0.98×(1÷1.05)×(1÷1.10)＝30×0.98÷1.05÷1.10＝30×0.98÷1.155≈25.45；惟若以(100/105)×(100/110)分母計算，30×0.98×(100/105)×(100/110)＝30×0.98×0.9524×0.9091≈25.43。最接近答案為A 25.137萬元/㎡。【B、C、D選項錯誤】皆未正確處理因素調整方向。

【正確答案B】債務保障比率法（DCR法）公式：總資本化率R＝M×Rm×DCR，其中M為貸款成數，Rm為抵押貸款常數，DCR為債務保障比率。Rm依貸款利率5%、20年計算之每期付款係數年化＝0.0802（PMT factor）。R＝0.8×0.0802×1.5≈0.0962。不動產價格＝淨收益÷R＝60萬÷0.0962≈623萬元，最接近631萬元。【A、C、D選項錯誤】皆與依公式計算結果不符。

【正確答案C】依不動產估價學理，部分估價（partial appraisal）係指附有建物之宗地，於考慮建物對宗地價格影響下所為之土地估價，即估價對象為整體不動產之一部分。【A選項錯誤】分割估價係將整體不動產分割後分別估價。【B選項錯誤】合併估價係將二筆以上不動產合併後估價。【D選項錯誤】獨立估價係假設土地上無建物，以素地狀態估價。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第25條規定，比較標的試算價格之偏高或偏低檢討後，試算價格間差距仍達20%以上者，應排除適用。【A選項錯誤】差異調整以「百分率法」為原則，非差額法。【B選項錯誤】差異調整以「定量分析」為原則，非定性分析。【C選項錯誤】法規明定差距為20%以上，非10%。

【正確答案C】市場萃取法係由市場具代表性之比較標的之淨收益與成交價推算資本化率，並去除異常值後取平均。本題5案例中，10%與19%偏高、4.5%偏低；經估價師判斷異常值後，去掉10%與19%，剩餘5%、4.5%、4.9%。平均＝(5%+4.5%+4.9%)÷3＝14.4%÷3＝4.8%。【A選項錯誤】3.85%計算錯誤。【B選項錯誤】4.5%僅為單一案例值。【D選項錯誤】5.04%未排除異常值或計算錯誤。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第87條規定，鹽田之估價以比較法估價為原則；如無買賣實例者，得就其附近土地價格為基礎，考量其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之。【A選項錯誤】收益法非本條優先規範方式。【B選項錯誤】成本法不適用於以自然條件為主之鹽田。【C選項錯誤】鹽田會員制度及曬鹽費用非法規明定之推估方式。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第109條規定，永佃權之估價，應考慮其設定目的、約定方法、佃租支付情形、民間習俗、權利存續期間、權利讓與之限制等因素估計之。其中佃租支付情形與民間習俗為永佃權估價之核心考量。【A選項錯誤】僅考慮設定目的不夠完整。【C選項錯誤】以典價為基礎係典權之估價方式。【D選項錯誤】支付地租係地上權之考量因素，永佃權支付者為佃租。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條第10款最有效使用原則之定義，係指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。其判斷以「客觀」標準為準，非消費者之主觀效用。【A、B、C選項正確】均符合最有效使用原則之要件。【D選項錯誤】最有效使用原則重客觀標準，非消費者主觀效用。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第71條規定，土地開發分析法之最後四個步驟順序為：1.估算開發或建築後總銷售金額；2.估算各項成本及相關費用；3.選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率；4.計算土地開發分析價格。其邏輯為先掌握收入端（總銷售金額），再估算支出端（成本費用），最後決定利潤率與資本利息綜合利率以反映風險與時間價值。【A、B、C選項錯誤】各步驟順序顛倒，不符合法規邏輯流程。

【正確答案D】不動產價格形成之替代原則係指：在不考慮時間、高風險或不便利等因素下，審慎之買者不會支付高於替代性財貨成本之代價，以取得相同滿意度之財貨。比較法、成本法之理論基礎即源自替代原則。【A選項錯誤】預測原則指不動產價格反映未來收益之預期。【B選項錯誤】競爭原則指市場競爭對價格之影響。【C選項錯誤】供需原則指價格由市場供需決定。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第48條規定，重置成本係指以「現代建材標準、設計及配置」，於價格日期建造與勘估標的「相同效用」建物所需之成本；重建成本則指以與勘估標的「相同或極類似」之建材標準、設計及配置重建所需之成本。本題強調「現代建材」、「相同效用」，即重置成本之概念。【B選項錯誤】重建成本強調原樣重建。【C選項錯誤】重蓋成本與【D選項錯誤】替換成本非估價技術規則之正式用語。

【正確答案D】公允價值（Fair Value）依國際財務報導準則（IFRS）之定義，係指能瞭解實情、有意願之當事人間，於公平交易下所議定之資產交換或清償債務之數額。【A選項錯誤】保險價值係不動產用於保險用途（如火險）之價值，非壽險。【B選項錯誤】營運價值係企業整體營運所創造之價值，非特定投資人主觀價值（後者為投資價值）。【C選項錯誤】市場價值係於正常市場條件下交易之合理價格，非企業整體之一部分（後者為營運價值或繼續營業價值）。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第55條第1款規定，淨計法係指就勘估標的所需要之各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤之估價方法。係最精細之營造施工費估算方法。【B選項錯誤】單位法（單位工程法）係以建築細部工程之各項目單價乘以施工數量。【C選項錯誤】工程造價比較法係比較類似建築工程造價推估。【D選項錯誤】單位面積比較法以單位面積成本估算。