105 年 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第21條規定，經紀業為加盟經營者，應於廣告、市招及名片明顯處，標明加盟店字樣。加盟店不得逕以加盟店名稱替代直營店之法定經紀業名稱，否則易使消費者混淆。【C選項錯誤】。（A）（B）（D）均為經紀業管理條例第21條及相關廣告規範之正確敘述。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第32條規定，非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。其法定最低罰鍰金額（10萬元）為四者中最高。【A、B、C選項之罰鍰金額皆較低】。

【正確答案B】依【不動產說明書應記載及不得記載事項】，成屋（中古屋）交易之價金多為一次支付或依貸款進度分期，並無「各期價金之履約保證機制」之記載要求。「各期價金之履約保證機制方式，及其受託或提供擔保者」屬預售屋應記載事項。【B選項錯誤】。（A）（C）（D）均屬成屋應記載事項。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第23條規定及實務慣例，仲介業者於經雙方當事人同意並明確告知下，得同時接受買賣雙方之委託（即「雙方代理」），並非絕對禁止。【A選項錯誤】。（B）（C）（D）均為經紀業管理條例第23條、第21條、第19條之正確規範。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第31條規定，經紀人員違反該條例，除申誡處分外，收取差價或其他報酬者，處以較重之行政處罰（罰鍰並得廢止證書）。【C選項並非申誡處分】。（A）（B）（D）屬情節較輕，經中央主管機關予以申誡處分之情形。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第19條第2項規定：「違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」【D選項正確】。（A）（B）（C）均不符法定返還方式。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第8條規定，受害人於取得對經紀業之執行名義、仲裁判斷或保證基金管理委員會決議支付後，得於經紀業繳存之營業保證金及提供擔保總額內，向全國聯合會請求「代為賠償」。【B選項正確】。

【正確答案C】依【不動產說明書應記載及不得記載事項】關於預售屋之其他重要事項，應敘述「最近5年內基地周邊半徑3百公尺範圍內」有無申請水災淹水救助紀錄。【C選項正確】。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第14條規定，經不動產經紀人考試及格者，應具備1年以上營業員經驗，始得向直轄市或縣(市)政府請領經紀人證書。【A選項正確】。（B）證書有效期限為4年（非3年）；（C）應於期限屆滿前6個月（非3個月）申請換證；（D）罰鍰為6萬元以上30萬元以下。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第11條規定，經紀業應於經紀人到職之日起15日內，造具名冊報請所在地主管機關層報中央主管機關備查，異動時，亦同。【D選項正確】。（A）（B）（C）均與現行規定不符。

【正確答案D】依【公平交易法】第14條規定，聯合行為指事業以契約、協議或其他方式之合意，與其他具競爭關係之事業共同決定商品價格、數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區等，相互約束事業活動。此類共同約束行為之監督管理機關為公平交易委員會。【D選項正確】。

【正確答案D】依【公平交易法】第29條、第30條及第33條規定，被害事業得請求除去侵害、防止侵害之虞及損害賠償。但公平交易法並未規定得請求「精神慰撫金」，此屬民法人格權受侵害之救濟方式，法人一般無法主張精神慰撫金。【D選項錯誤不在公平交易法救濟範圍】。

【正確答案D】依【公平交易法】第32條規定：「本章所定之請求權，自請求權人知有行為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自為行為時起，逾十年者亦同。」【D選項正確】。

【正確答案A】依【公平交易法】第47-1條規定，主管機關為強化聯合行為查處，促進市場競爭秩序之健全發展，得設立「反托拉斯基金」。【A選項正確】。

【正確答案D】依【公平交易法】第16條規定，主管機關依第15條為聯合行為之許可時，應附加條件或負擔，其許可期限不得逾5年；事業如有正當理由，得於期限屆滿前3個月內，申請延展，其延展期限，每次不得逾5年。【D選項正確】。

【正確答案C】依【公平交易法】第8條規定，二事業全體於相關市場之占有率達三分之二者，視為獨占（非二分之一）；且縱未達法定門檻，主管機關仍得就個案具體狀況認定。【C選項錯誤】。（A）（B）（D）均為公平交易法第7條、第9條之正確規定。

【正確答案C】依【公平交易法】第21條規定，廣告代理業在明知或可得而知情況下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，應與廣告主負連帶責任。廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞，應與廣告主負連帶責任。本題中甲、乙、丙均明知不實，故乙、丙應與廣告主甲負連帶損害賠償責任。【C選項正確】。

【正確答案B】依【公平交易法】第10條規定，本法所稱結合，指事業有下列情形之一：與他事業合併、持有或取得他事業有表決權股份或資本額達三分之一以上、受讓或承租他事業全部或主要部分之營業或財產、與他事業經常共同經營或受他事業委託經營、直接或間接控制他事業之業務經營或人事任免。【B選項正確】。（A）（D）屬限制競爭行為；（C）屬聯合行為。

【正確答案D】依【公平交易法】第14條規定，聯合行為須為事業間之合意行為。D選項之虛偽不實或引人錯誤之廣告，屬公平交易法第21條之不實廣告行為，非聯合行為。【D選項錯誤不屬聯合行為】。（A）（B）（C）均為聯合行為之典型態樣。

【正確答案C】依【公平交易法】第23條規定，事業不得以不當提供贈品、贈獎之方式，爭取交易之相對人。依公平會相關規定，贈品價值如未超過一定額度（目前為新臺幣2千元，但於購物額大時按比例），屬合法之促銷活動。價值15,000元之平板電腦抽獎活動如符合公平會核定之贈獎上限，為法律所允許。【C選項正確】。（A）為不實廣告；（B）為不實宣稱；（D）為聯合行為，皆違法。

【正確答案C】依【消費者保護法】第13條及第17條規定，定型化契約條款應以書面明示消費者，不得以口頭附加變更契約條款加重消費者責任，否則該條款違反平等互惠及誠信原則而無效。【C選項錯誤】。（A）（B）（D）均為消費者保護法及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之正確規定。

【正確答案C】依【消費者保護法】第45-2條規定，關於消費爭議之調解，當事人不能合意但已甚接近者，調解委員會得斟酌一切情形，求兩造利益之平衡，於不違反兩造當事人之主要意思範圍內，依職權提出解決事件之方案，並送達於當事人。【C選項正確】。（A）委員為7至21名；（B）調解程序應不公開，但經當事人同意公開者不在此限；（D）異議期間為10日。

【正確答案A】依【消費者保護法】第21條規定，企業經營者與消費者訂立分期付款買賣契約應以書面為之，書面應載明：頭期款、各期價款與其他附加費用合計之總價款與現金交易價格之差額、利率等。【A選項正確】。（B）利率按現金交易價格週年利率百分之五計算；（C）（D）敘述不符規定。

【正確答案A】依【消費者保護法】第20條第1項規定，未經消費者要約而對之郵寄或投遞之商品，消費者不負保管義務。前項物品之寄送人，經消費者於相當期間通知取回而逾期未取回或無法通知者，視為拋棄其寄投之商品。雖未經通知，但在寄送後逾一個月未經消費者表示承諾，而仍不取回其商品者亦同。【A選項正確】。

【正確答案D】依【消費者保護法】第11-1條規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。【D選項正確】。（A）定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；（B）應為30日以內；（C）無效。

【正確答案C】依【消費者保護法】第8條第2項規定，從事經銷之企業經營者改裝、分裝商品或變更服務內容者，視為從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，應與設計生產製造者負相同責任。【C選項正確】。（A）企業經營者就商品或服務之危害採無過失責任；（B）不得僅因後有較佳商品即推定不符安全性；（D）損害賠償責任不得預先約定限制或免除。

【正確答案C】依【消費者保護法】第49條規定，消費者保護團體提起消費者訴訟，應委任律師代理訴訟。【C選項正確】。（A）消保團體須為已許可設立並符合法定條件者，非可任意組成；（B）消費者於言詞辯論終結前得終止讓與損害賠償請求權；（D）受讓之損害賠償請求權於扣除必要費用後，應交付該讓與請求權之消費者。

【正確答案A】依【消費者保護法】第58條規定，企業經營者對於主管機關命其限期回收或為其他必要處置而不遵從者，處新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，並得按次處罰。其法定罰鍰額度為最高。【A選項正確】。（B）（C）（D）之罰鍰額度皆較低。

【正確答案B】依【消費者保護法施行細則】第14條規定，定型化契約條款違反平等互惠原則之情形包括：當事人間之給付與對待給付顯不相當者、消費者應負擔非其所能控制之危險者、消費者違約時應負擔顯不相當之賠償責任者、其他顯有不利於消費者之情形者。企業經營者之市場佔有率規模本身非屬平等互惠原則之判斷標準。【B選項非違反平等互惠原則】。

【正確答案C】依【消費者保護法】第7條第3項規定，企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任（非免除）。採「無過失責任」，無過失僅得減輕非免除責任。【C選項錯誤】。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第16條第4項規定，住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他產生噪音、振動、油煙、蒸氣、臭味、粉塵、煙霧等行業者應投保公共意外責任險。關於開放空間之使用，依規約或區分所有權人會議決議許可者，仍得為營業目的使用，並非絕對禁止。【B選項錯誤】。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第25條第1項規定，區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。【C選項正確】。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第3條第4款規定，共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。連通數個專有部分之樓梯間即屬共用部分。【C選項正確】。

【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第58條第2項規定，公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。【D選項錯誤】。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第8條第2項規定，公寓大廈有12歲以下兒童或65歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施，無須經規約或區分所有權人會議決議同意；但設置理由消失者，住戶應予改善或回復原狀。【C選項正確】。

【正確答案B】依【公寓大廈管理服務人管理辦法】相關規定，受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，不得同時受聘於2家以上之管理維護公司。【B選項正確】。（A）住戶共同事務興革事項之決議係區分所有權人會議職權；（C）利害關係人請求閱覽或影印規約，管理委員不得拒絕；（D）依條例第29條，區分所有權人會議決議或規約另有規定外，非區分所有權人之住戶得被選任為管理委員。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第24條及實務見解，區分所有權人積欠公寓大廈應分擔之費用，經拍賣後之受償順序與第一順位抵押權相同。【B選項正確】。

【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第49條第1項第1款規定，區分所有權人或住戶違反第18條第1項規定未繳納公共基金者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務。【D選項正確】。（A）應為使用執照1年內；（B）區分所有權人對公共基金之權利應隨區分所有權移轉而移轉，不因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔；（C）須逾二期或達相當金額。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第59-1條規定，直轄市、縣(市)政府為處理公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指定公寓大廈及建築管理主管人員，組設「公寓大廈爭議事件調處委員會」。【B選項正確】。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第8條第1項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。須為「規約」且經報備，管理委員會決議不符規定。【C選項正確】。