109 年 不動產經紀人 民法概要 考古題

【正確答案A】依【民法】第68條第1項規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。」從物須與主物各自獨立，於客觀上常助主物之效用，且不限於動產，動產或不動產均得為從物，故A正確。【B選項錯誤】依【民法】第66條第2項、第70條第1項規定，不動產之出產物尚未分離者為該不動產之部分；而天然孳息分離後，原則上由「有收取權人」（如所有人、用益權人）取得，並非當然歸屬於占有人。【C選項錯誤】依【民法】第66條第1項、第811條規定，建築房屋若已具獨立性，為土地上之定著物，屬於建造人原始取得之獨立不動產，並非由土地所有人取得；無權占有僅生損害賠償或不當得利之問題，與所有權歸屬無關。【D選項錯誤】依司法實務見解（最高法院63年第6次民事庭會議決議），建築物已足避風雨並可達經濟上使用目的者，即屬獨立之不動產（定著物），並非土地之成分。

【正確答案A】依【民法】第125條至第128條規定，消滅時效之客體為「請求權」，惟人格權屬於非財產權，其受侵害時之除去妨害請求權，依司法實務見解（如最高法院判例）認屬人格權之保護，與身分上之請求權同，不適用消滅時效之規定，故A為非消滅時效之客體。【B選項錯誤】夫妻離婚所約定之贍養費請求權為財產上請求權，依【民法】第125條規定適用15年消滅時效（或依第126條為5年）。【C選項錯誤】繼承權受侵害時之回復請求權，依【民法】第1146條規定，自知悉被侵害時起2年或自繼承開始時起10年消滅，仍屬消滅時效之客體。【D選項錯誤】未登記不動產所有權人之返還請求權，依司法院釋字第107號、第164號解釋，已登記不動產不適用消滅時效，但「未登記」不動產之所有物返還請求權仍適用消滅時效。

【正確答案C】依【民法】第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」本題甲乙間就二手汽車買賣若無特別約定，則利益及危險自汽車交付乙時起，由乙承受負擔，故C正確。【A選項錯誤】契約成立（簽訂買賣契約）僅生債權債務關係，依第373條利益危險並非自契約成立時即由買受人承受。【B選項錯誤】汽車雖為動產，其過戶登記僅為行政管理目的，並非民法上所有權移轉之要件，亦非利益危險移轉之時點。【D選項錯誤】支付價金完畢與利益危險移轉無必然關連，民法第373條明定以「交付時」為準，並非以價金給付完畢為準。

【正確答案C】依【民法】第153條第1項規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；契約成立之方式包括要約與承諾合致、要約交錯（交叉要約，雙方互為內容相同之要約）及要約與意思實現（依第161條，依習慣或事件性質承諾無須通知者，於相當時期內有可認為承諾之事實時契約成立）。「承諾交錯」並非民法承認之契約成立方式，因承諾須對應特定要約而為，不可能雙方同時對對方為承諾，故C錯誤。【A選項正確】要約與承諾合致為契約成立之典型方式。【B選項正確】要約交錯雖民法無明文，但學說與實務均承認其為契約成立方式之一。【D選項正確】依【民法】第161條意思實現方式契約得以成立。

【正確答案B】依【民法】第204條規定：「約定利率逾週年百分之十二者，經一年後，債務人得隨時清償原本。但須於一個月前預告債權人。前項清償之權利，不得以契約除去或限制之。」故B符合條文規定。【A選項錯誤】依【民法】第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」並非百分之六。【C選項錯誤】依本題年度（109年）適用之【民法】第205條規定：「約定利率，超過週年百分之二十者，債權人對於超過部分之利息，無請求權。」係超過部分「無請求權」（自然債務），並非「當然無效」（民國110年修正後改為超過百分之十六者超過部分之約定「無效」）。【D選項錯誤】依舊法第205條規定，債務人若任意給付超過最高利率之利息，債權人受領該超過部分之利息並非無法律上原因，債務人不得依不當得利請求返還（最高法院29年上字第1306號判例參照）。

【正確答案C】依【民法】第249條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」故C正確。【A選項錯誤】依【民法】第248條規定，訂約當事人之一方，由他方受有定金時，「推定」其契約成立，並非「視為」成立，二者法律效果不同。【B選項錯誤】定金為要物契約，須有定金交付始成立，並非諾成契約。【D選項錯誤】依第249條第4款，因不可歸責於雙方當事人之事由致不能履行時，定金應返還之，並非作為損害賠償。

【正確答案D】依【民法】第320條規定：「因清償債務而對於債權人負擔新債務者，除當事人另有意思表示外，若新債務不履行時，其舊債務仍不消滅。」本題乙積欠甲100萬元借款（舊債務），乙開立100萬元本票交付甲，係另負擔票據債務（新債務）以為清償，此即「新債清償」（亦稱間接給付），舊債務於新債務獲得清償時始消滅，故D正確。【A選項錯誤】開立本票並非變更債之內容（如標的、給付方式變更而保有同一性），故非民法第320條以外之債之變更或更改。【B選項錯誤】抵銷係雙方互負同種類債務時所為之消滅債務行為（第334條），本題僅乙單方對甲負債務，無從抵銷。【C選項錯誤】代物清償（第319條）須債權人受領他種給付以代原定給付，且舊債務即時消滅；本題開立本票僅成立新債務，舊債務並未即時消滅，故非代物清償。

【正確答案C】依【民法】第443條第1項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」故房屋租賃中，除當事人另有反對約定外，承租人得就房屋之一部分轉租，C正確。【A選項錯誤】依【民法】第425條買賣不破租賃原則，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，無須承租人同意。【B選項錯誤】民法並未規定房屋租賃承租人有優先承買權；土地法第104條雖有基地承租人優先購買權之規定，但房屋承租人並無此項權利。【D選項錯誤】依【民法】第442條規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限；故僅「不定期」租賃始得聲請增減，敘述顛倒。

【正確答案D】依【民法】第758條規定，不動產物權之取得、設定、喪失及變更，非經登記不生效力。本題甲先出售房屋並交付乙占有，但乙尚未辦理所有權移轉登記，故乙僅取得債權上請求移轉登記之地位，並未取得所有權；其後甲又出售予善意之丙並完成移轉登記，丙依法取得房屋所有權。乙與甲之買賣契約僅生債權效力，依債之相對性原則，乙不得對第三人丙主張任何物權上請求權，僅得依【民法】第226條規定向甲請求債務不履行之損害賠償，故D正確。【A選項錯誤】債權契約僅在當事人間發生效力，不及於第三人丙，乙不得依買賣契約對丙請求塗銷登記。【B選項錯誤】丙之取得係基於與甲之有效買賣契約並完成登記，具法律上原因，無不當得利可言。【C選項錯誤】撤銷權須有撤銷之事由（如詐欺、脅迫或債權人撤銷權之要件），本題並無此類事實，乙無撤銷權可資行使。

【正確答案C】依【民法】第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」本題甲尚未為所有權移轉登記，故土地所有權仍屬於甲，C正確。乙雖取得勝訴判決，然該判決僅確認乙得請求甲履行移轉登記之債權義務，並非物權登記本身；除非乙持判決辦妥所有權移轉登記，否則所有權仍未變動。【A選項錯誤】不動產買賣契約僅生債權效力，買受人不因契約成立即取得所有權。【B選項錯誤】判決勝訴確定僅確認債權請求權存在，並非所有權移轉之效力，乙仍須持判決辦理登記方可取得所有權。【D選項錯誤】不動產所有權之得喪變更以登記為要件而非以交付為要件，是否交付占有與所有權歸屬無關（與動產不同）。

【正確答案A】依【民法】第548條第2項規定：「委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部分，請求報酬。」故僅於「非可歸責於受任人」之事由致委任關係終止時，受任人始得就已處理部分比例請求報酬；若係「可歸責於受任人」之事由（如受任人違反義務、有過失等）所致終止，受任人即不得請求已處理部分之報酬，故A敘述錯誤。【B選項正確】依【民法】第535條規定，受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；故有償委任之注意義務（善良管理人）較無償委任（與處理自己事務同一之注意）為高。【C選項正確】依【民法】第547條規定，報酬縱未約定，如依習慣或依委任事務之性質，應給與報酬者，受任人得請求報酬。【D選項正確】依【民法】第548條第1項規定：「受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付。」

【正確答案B】依最高法院實務見解（如最高法院67年第2次民事庭會議決議），違章建築之買受人因未經保存登記，不能辦理所有權移轉登記，僅取得「事實上處分權」而非真正所有權；【民法】第767條物上請求權須「所有人」始得行使，違章建築之買受人既非所有權人，自不得行使該條之物上請求權，故B敘述錯誤。【A選項正確】依司法實務見解，土地及其上違章建築同屬一人所有，嗣分別讓與不同人時，依【民法】第425條之1規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在，仍有適用。【C選項正確】違章建築遭法院拍賣時，拍定人自取得法院核發之權利移轉證書之日起，取得該違章建築之事實上處分權（依強制執行法第98條規定）。【D選項正確】依實務見解，違章建築之買賣契約有效，惟因無從辦理移轉登記，出賣人所讓與者僅為「事實上處分權」，而非所有權。

【正確答案C】依【民法】第819條第2項規定：「共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。」共有人之一將共有「整筆」土地設定抵押權予第三人，係就共有物全部設定負擔，屬於對共有物之處分行為，須得全體共有人同意始為有效，故C正確。【A選項錯誤】依【民法】第819條第1項規定，各共有人得自由處分其應有部分，無須其他共有人同意，移轉應有部分予第三人有效。【B選項錯誤】共有人就其「應有部分」設定抵押權，性質上屬於對自己應有部分（即所有權之比例性權利）之處分，依第819條第1項規定亦得自由為之，無須全體同意。【D選項錯誤】此處選項為「將其應有部分」設定地上權之意，惟地上權須以土地全部或特定部分為客體；若指就應有部分設定，依司法實務見解亦無須全體同意；若指就A土地全部設定，則情形與C相同。本題依考選部公告答案為C。

【正確答案C】依【民法】第827條至第831條規定，公同共有係依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者。常見公同關係包括繼承、合夥及夫妻共同財產制等。社團法人名下之財產屬於該法人單獨所有，並非由社員公同共有，社員僅有社員權，故C非屬公同共有，為正解。【A選項屬公同共有】依【民法】第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。【B選項屬公同共有】依【民法】第668條規定，各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有。【D選項屬公同共有】依【民法】第1031條規定，夫妻採共同財產制者，夫妻之財產及所得，除特有財產外，合併為共同財產，屬於夫妻公同共有。

【正確答案D】依【民法】第814條規定：「加工於他人之動產者，其加工物之所有權，屬於材料所有人。但因加工所增之價值顯逾材料之價值者，其加工物之所有權屬於加工人。」本題乙竊取甲之木材後請人雕刻成名貴佛像，因加工所增之價值顯逾材料之價值，加工物（佛像）之所有權歸於加工人乙；甲因而喪失其木材所有權，依【民法】第816條規定，因前五條（包括加工）之規定，喪失權利而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償金。又本題木材經雕刻已成佛像，依【民法】第181條但書，原物不能返還時應返還其價額，故甲得向乙請求償還木材之價額，D正確。【A選項錯誤】未滿20歲（民國112年前舊法）非占有之障礙，事實上之占有不以行為能力為要件；且依現行民法成年年齡為18歲。【B選項錯誤】依第814條但書，加工增值顯逾材料價值時，加工物所有權歸加工人乙。【C選項錯誤】乙既因加工取得佛像所有權，其讓與並交付丙係有權處分，非無權處分。

【正確答案C】依【民法】第817條第1項規定：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。」應有部分係指各共有人對於共有物所有權之「比例」（抽象、觀念上之比例），並非具體面積之劃分，故甲、乙應有部分各為二分之一，係指對共有土地所有權之比例，C正確。【A選項錯誤】共有物上僅存在「一個」所有權，由共有人按其應有部分共同享有，並非各共有人均有獨立之所有權。【B選項錯誤】應有部分為抽象比例，並非具體之200坪面積；在分割前，各共有人對共有物全部均有使用收益權能，僅其行使受應有部分比例限制，並非取得特定之200坪。【D選項錯誤】依【民法】第819條第2項及第820條規定，共有物之處分應得全體同意，管理則依多數決或全體共有人協議；並非「分別」由甲乙各自享有處分權及管理權。

【正確答案B】依【民法】第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」第821條規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」本題甲僅有應有部分1/4，卻擅自占有A土地3/4面積，逾越其應有部分，對其他共有人言屬無權占有；其他共有人乙、丙、丁依第821條，得各自單獨對甲請求返還其無權占有之全部部分（即3/4），但回復後須為全體共有人之利益為之，故B正確。【A選項錯誤】乙丙丁無須僅就1/4部分請求返還，依第821條得就甲無權占有之3/4全部請求返還。【C/D 選項錯誤】依第821條規定，共有人得「單獨」（而非須共同）對第三人或無權占有人為本於所有權之請求，無須必要共同訴訟。

【正確答案B】依【民法】第836條之1規定：「土地所有權讓與時，已預付之地租，非經登記，不得對抗第三人。」故地上權人雖已預付地租，倘未經登記，不得對抗受讓土地之新所有人，B正確。【A選項錯誤】依【民法】第837條規定，地上權人，縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金，故敘述與法相反。【C選項錯誤】依【民法】第836條第1項規定，地上權人積欠地租「達二年之總額」，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權；故為「累積達二年總額」即可，並非須「連續」積欠二年。【D選項錯誤】依【民法】第834條規定，地上權無支付地租之約定者，地上權人得隨時拋棄其權利；如有支付地租之約定者，依第835條應於一年前通知或支付一年地租。

【正確答案B】依【民法】第862條第1項規定：「抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。」惟「抵押之建築物存在所必要且性質上得讓與之權利」（如建築物所坐落基地之地上權、租賃權等），雖具從權利性質，惟通說與實務見解認為，此類權利並非當然為抵押權效力所及，須視具體情形而定。本題依考選部公布答案為B，故B為抵押權效力所「不」及之標的。【A選項屬效力所及】依【民法】第863條規定，抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之天然孳息或法定孳息（租金），為抵押權效力所及。【C選項屬效力所及】依【民法】第862條第3項規定，以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。【D選項屬效力所及】依【民法】第862條之1規定，抵押物滅失之殘餘物，仍為抵押權效力所及。

【正確答案A】依【民法】第1004條規定：「夫妻得於結婚前或結婚後，以契約就本法所定之約定財產制中，選擇其一，為其夫妻財產制。」並依第1007條規定，夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，應以書面為之；故夫妻於結婚前或結婚後均得以書面約定夫妻財產制契約，A正確。【B選項錯誤】依【民法】第1008條第1項規定：「夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，非經登記，不得以之對抗第三人。」登記僅為「對抗要件」，非「生效要件」，未經登記者於當事人間仍生效力，僅不得對抗第三人。【C選項錯誤】依【民法】第1006條規定（民國97年5月23日刪除前），原規定夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，當事人如為未成年人時，應得其法定代理人之同意；惟該條已刪除，現行法已無此限制；且依民法成年年齡降至18歲規定，結婚者亦因結婚而有完全行為能力，無須法代同意。【D選項錯誤】依【民法】第1012條規定：「夫妻於婚姻關係存續中，得以契約廢止其財產契約，或改用他種約定財產制。」並無「以一次為限」之限制。

【正確答案B】依【民法】第1040條規定：「共同財產制關係消滅時，除法律另有規定外，夫妻各得共同財產之半數。但另有約定者，從其約定。」本題甲乙離婚（屬共同財產制關係消滅事由之一），共同財產為2000萬元，雙方無特別約定，故乙可分得共同財產之半數即1000萬元，B正確。【A選項錯誤】2000萬元為共同財產總額，乙僅得分得半數，並非全部。【C選項錯誤】1500萬元為總額之四分之三，與民法第1040條規定之半數不符，無法律依據。【D選項錯誤】500萬元為總額之四分之一，亦與半數分配原則不符；本題情形並非剩餘財產差額分配（法定財產制）之情形，故不能套用1/2差額分配公式，而應直接適用第1040條由夫妻各得半數。

【正確答案B】依【民法】第1138條規定，遺產繼承人除配偶外，依下列順序定之：一、直系血親卑親屬。第1140條規定：「第1138條所定第一順序之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。」第1144條規定，配偶與第一順序繼承人同為繼承時，其應繼分與他繼承人平均。本題甲死亡時：戊女於甲死亡前已死亡，由其子辛代位繼承；丙拋棄繼承，依【民法】第1176條第5項，第一順序繼承人中有拋棄繼承權者，其應繼分歸屬於其他「同為繼承之人」，「拋棄繼承者並無代位繼承之適用」，故丙之子庚不得代位繼承，亦不得分配。故繼承人為配偶乙、次子丁、代位繼承人辛三人，各分得900萬÷3＝300萬元，B正確。【A選項錯誤】庚不得繼承（拋棄繼承不適用代位）。【C選項錯誤】辛得代位繼承戊之應繼分，不得忽略辛。【D選項錯誤】庚無繼承資格，不應分配。

【正確答案B】依【民法】第1138條、第1144條規定，配偶為當然繼承人，與第二順序（父母）同為繼承時其應繼分為二分之一。本題甲乙為夫妻無子女，甲死亡時遺產繼承人為配偶乙及甲之父母丙、丁，乙應繼分為1/2，父母丙、丁共同繼承另1/2（即各1/4）。甲另對丙有50萬元債權，該債權於遺產分割時因丙為共同繼承人之一，依民法第1148條之1及遺產分割原則處理。甲之遺產總額為現金350萬元＋對丙50萬元債權＝400萬元；丙應繼分為400萬×1/4＝100萬元，故B正確。【A選項錯誤】50萬元僅為甲對丙之債權額本身，非丙之應繼分。【C選項錯誤】200萬元係未扣除配偶應繼分1/2之誤算結果。【D選項錯誤】350萬元為現金總額，非丙個人應繼分。

【正確答案A】依【民法】第1017條第1項規定，夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有，婚前財產由夫妻各自所有，婚後財產亦由夫妻各自所有，僅於法定財產制關係消滅時就婚後剩餘財產進行差額分配。A敘述稱「婚後財產由夫妻共有」部分並非完全精確，但本題為最符合法定財產制精神之答案。【B選項錯誤】依同條第2項，婚前財產於婚姻關係存續中所生之孳息，視為婚後財產，但並非所有「婚前及婚後財產」之孳息均屬婚後財產。【C選項錯誤】夫妻財產制改用法定財產制係依【民法】第1010條規定之事由聲請宣告，並非單純「財產不足清償債務」即得請求改用。【D選項錯誤】依【民法】第1018條規定，夫妻各自管理、使用、收益及處分其財產，並無對婚後財產處分須得他方同意之規定，選項敘述與法不符。

【正確答案B】依【民法】第1050條規定，兩願離婚應以書面為之，有二人以上證人之簽名並應向戶政機關為離婚之登記；本題甲乙尚未完成離婚登記，故婚姻關係仍存續，乙仍為甲之配偶。又依第1138條規定，甲之繼承人為配偶乙及第一順序之直系血親卑親屬丙；母親丁屬第二順序，於有第一順序繼承人時不得繼承。依第1144條，配偶與第一順序同為繼承時，其應繼分與他繼承人平均，故乙、丙應繼分各為1/2即300萬元。甲遺囑將全部遺產留給丙，侵害乙之特留分；依第1223條規定，配偶之特留分為其應繼分之1/2，即300萬×1/2＝150萬元。乙得依第1225條行使特留分扣減權，扣減後乙得150萬元，丙得600萬-150萬＝450萬元，B正確。【A選項錯誤】未考量遺囑指定及特留分扣減效果。【C/D 選項錯誤】丁屬第二順序繼承人，於有第一順序丙存在時不得繼承，不得分配遺產。