109 年 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題

【正確答案A】依【房屋稅條例】第15條第2項第2款規定，合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋，係減半徵收房屋稅，而非免徵。【A選項錯誤】工廠自有房屋僅為減半徵收，非免徵。【B選項正確】依第15條第1項第9款，受重大災害毀損面積五成以上必須修復始能使用之私有房屋免徵。【C選項正確】依第11條第1項，房屋標準價格每三年重行評定一次，並依耐用年數予以折舊。【D選項正確】依第14條，各級政府機關及地方自治機關之公有辦公房屋及員工宿舍免徵。

【正確答案D】依【契稅條例】第3條規定，典權契稅之稅率為契價百分之四，非百分之六。【D選項錯誤】典權契稅為契價百分之四。【A選項正確】買賣契稅為契價百分之六。【B選項正確】贈與契稅為契價百分之六。【C選項正確】占有契稅為契價百分之六。另交換契稅、分割契稅均為契價百分之二。

【正確答案C】依【土地稅法】第35條第1項第3款規定，自耕之農業用地出售後，自完成移轉登記之日起二年內，另行購買仍供自耕之農業用地，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。【C選項正確】符合農地重購退稅規定。【A選項錯誤】應於二年內出售，非二年後。【B選項錯誤】應扣除繳納土地增值稅，非房地交易所得稅。【D選項錯誤】依第37條，土地出售或重購前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用退稅規定。

【正確答案B】依【土地稅法】第18條第1項第4款規定，經主管機關核准設置之加油站及依都市計畫法劃設並經目的事業主管機關核准供公眾使用之停車場用地，按千分之十計徵地價稅。私立公園、體育場所等非屬免徵地價稅之項目，而是按千分之十計徵。【B選項錯誤】私立公園、體育場所使用範圍內之土地，非免徵，係按千分之十計徵。【A選項正確】停車場用地按千分之十計徵。【C選項正確】依第20條，公有土地按基本稅率徵收，供公共使用者免徵。【D選項正確】依第19條，公共設施保留地在保留期間仍為建築使用者，統按千分之六計徵。

【正確答案A】依【平均地權條例】第58條第2項規定，獎勵土地所有權人辦理市地重劃之事項包括：免徵或減徵地價稅與田賦；優先興建重劃區內之公共設施；免收土地權利變更登記費及換發權利書狀費用；其他有助於市地重劃之推行事項；並無「減半收取」規定，係「免收」。【A選項錯誤】應為免收土地權利變更登記費及換發權利書狀費用，非減半收取。【B選項正確】得申請低利貸款屬獎勵措施。【C選項正確】抵費地出售時不計徵土地增值稅。【D選項正確】免徵或減徵地價稅與田賦為獎勵事項之一。

【正確答案D】依【都市計畫法】第27條第1項第1款規定，都市計畫經發布實施後，遇有下列情事之一時，當地直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所，應視實際情況迅行變更：因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞時。【D選項正確】避免重大災害之發生屬迅行個案變更。【A選項錯誤】依司法院釋字第156號解釋，都市計畫之個別變更，如直接限制一定區域人民之權利者，其性質屬行政處分，而非觀念通知。【B選項錯誤】都市計畫個別變更性質屬行政處分，人民權利受侵害得提起行政訴訟救濟。【C選項錯誤】依第26條，為適應國防或經濟發展之需要屬迅行變更，非通盤檢討。

【正確答案C】依【非都市土地使用管制規則】第20條第1項規定，區域計畫擬定機關核發開發許可後，直轄市或縣（市）政府應於一定期限內報經區域計畫擬定機關廢止原開發許可之情形包括：1.興辦事業計畫經目的事業主管機關廢止或依法失其效力等。2.申請人自行申請廢止。3.違反核定之土地使用計畫、目的事業或環境影響評估等相關法規，經限期改善而未改善。【C選項錯誤】公共設施及公用設備服務相互配合係屬開發許可申請審查階段之條件，非核發開發許可後廢止原開發許可之事由。【A、B、D選項正確】均為應廢止原開發許可之法定情形。

【正確答案B】依【平均地權條例】第15條第1款規定，直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價之程序：分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。【B選項正確】符合法條規定。【A選項錯誤】依第14條，規定地價後每二年重新規定地價一次，非三年。【C選項錯誤】依第16條，申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價，非徵收。【D選項錯誤】依第16條，未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，非公告地價。

【正確答案D】依【都市計畫法】第51條規定，依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。【D選項正確】符合法條規定。【A選項錯誤】都市計畫法並無「逾二十五年未取得即優先徵收」之規定。【B選項錯誤】依第49條，公共設施保留地因徵收取得之加成補償，以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，非毗鄰公共設施保留地之平均公告土地現值。【C選項錯誤】依第50條第3項，臨時建築使用辦法由內政部定之，非直轄市、縣（市）政府。

【正確答案C】依【平均地權條例】第47條第1項規定，土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。【C選項正確】期限為30日。【A、B、D選項錯誤】期限並非10日、20日或40日。

【正確答案B】依【土地徵收條例】第9條第3項規定，原土地所有權人應於該管直轄市或縣（市）主管機關通知之日起六個月內繳清原受領之補償地價及地價加成補償，逾期視為放棄收回權。【B選項錯誤】期限為六個月，非三個月。【A選項正確】依第9條第1項第2款，依原徵收計畫開始使用後未滿五年不繼續使用者為收回事由。【C選項正確】依第9條第2項，申請收回案件由該管直轄市或縣（市）主管機關受理。【D選項正確】依第9條第1項第1款，徵收補償費發給完竣屆滿三年未依計畫開始使用者為收回事由。

【正確答案A】依【土地徵收條例】第31條第2項規定，農作改良物之補償費，於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以內者，按其成熟時之孳息估定之。【A選項正確】符合法條規定。【B選項錯誤】依第30條第2項及土地徵收補償市價查估辦法，徵收當期市價指徵收公告期滿次日起算第十五日經地價評議委員會評定之當期市價，非第十日。【C選項錯誤】依第31條第1項，建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之，非起造當時。【D選項錯誤】依第32條，被徵收土地在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償，非毗鄰公共設施保留地之平均市價。

【正確答案D】依【平均地權條例】第76條第1項規定，出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。【D選項正確】符合法條規定。【A選項錯誤】依第77條第1項，應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物（非已收穫）。【B選項錯誤】依第76條第2項，實際收回耕地屆滿一年後不依使用計畫建築使用者，原耕地承租人得要求按原承租條件恢復租約，或得照價收買，非二年。【C選項錯誤】依第77條第1項第3款，承租人得向出租人請求給與終止租約當期之公告土地現值三分之一之補償，非公告當期之公告土地現值。

【正確答案C】依【土地法】第100條規定，出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：1.出租人收回自住或重新建築時。2.承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。3.承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。4.承租人以房屋供違反法令之使用時。5.承租人違反租賃契約時。6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。【C選項正確】承租人違反民法第443條第1項規定轉租，屬得收回房屋之法定事由。【A選項錯誤】承租人疾病、住院療養非法定收回事由。【B選項錯誤】積欠租金以擔保金抵償後，尚應達二個月以上始得收回，僅欠1個月不符合。【D選項錯誤】承租人工作調動非出租人得收回房屋之法定事由。

【正確答案B】依【土地法】第73條之1第4項規定，依第2項規定標售之土地或建築改良物有下列情形之一者，原占有人及其他共有人喪失其占有或使用之權利：1.繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利。2.土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。【B選項正確】符合法條規定。【A選項錯誤】依第73條之1第1項，應公告繼承人於3個月內聲請登記，非6個月。【C選項錯誤】依第73條之1第5項，逾10年無繼承人申請提領者歸屬國庫，非15年。【D選項錯誤】依第73條之1第2項，標售前應公告30日，非10日。

【正確答案A】依【土地法】第79條之1規定預告登記為保全請求權之登記；依【土地法】第76條及【規費法】相關規定，預告登記屬保全登記性質，免納登記費。【A選項正確】預告登記為保全登記、暫時登記，免納登記費。【B選項錯誤】依【土地法】第79條之1第2項，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力；然其敘述包含「繼承」，土地登記規則第141條規定預告登記之塗銷或登記之為新登記，繼承登記不受預告登記之影響，但選項敘述與條文規範之排除效力範圍有差異。【C選項錯誤】依第79條之1第2項，預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效，係相對無效非絕對無效。【D選項錯誤】抵押權次序變更登記並非對所保全請求權有妨礙，不須檢附乙之同意書。

【正確答案C】依【土地法】第17條第1項規定，下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：1.林地。2.漁地。3.狩獵地。4.鹽地。5.礦地。6.水源地。7.要塞軍備區域及領域邊境之土地。【C選項正確】礦地屬於土地法第17條規定不得移轉、設定負擔或租賃於外國人之土地。【A選項錯誤】農地非本條所列舉禁止之土地。【B選項錯誤】墳場用地非本條所列禁止項目。【D選項錯誤】學校用地非本條所列禁止項目。

【正確答案C】依【契稅條例】第4條規定，買賣契稅，應由買受人申報納稅。【C選項正確】買受人為買賣契稅之納稅義務人。【A、B、D選項錯誤】銀行、出賣人、不動產仲介公司均非買賣契稅之納稅義務人。另依第5條，典權契稅由典權人申報納稅；第6條，交換契稅由交換人估價立契，各就承受部分申報納稅；第7條，贈與契稅由受贈人申報納稅；第7條之1，占有契稅由占有不動產依法取得所有權之人申報納稅。

【正確答案B】依【房屋稅條例】第4條第5項規定，房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者，準用第一項有關共有房屋之規定。【B選項正確】受託人為信託房屋之納稅義務人。【A選項錯誤】委託人並非納稅義務人。【C選項錯誤】受益人非納稅義務人。【D選項錯誤】監察人非房屋稅納稅義務人。

【正確答案D】依【土地徵收條例】第25條第2項規定，被徵收之土地，所有權人死亡未辦竣繼承登記者，其徵收補償費，得由部分繼承人按其應繼分領取之。【D選項正確】符合法條規定。【A選項錯誤】徵收補償費並未歸屬國庫。【B選項錯誤】非納入平均地權基金。【C選項錯誤】非歸目的事業主管機關所有。

【正確答案A】依【都市計畫法】第45條規定，公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場，應依計畫人口密度及自然環境，作有系統之佈置，除具有特殊情形外，其佔用土地總面積不得少於全部計畫面積百分之十；另依第46條，中小學校、社教場所、社會福利設施、市場、郵政、電信、變電所、機關用地、警所、消防、防空等公共設施，應按閭鄰單位或居民分布情形適當配置之。【A選項正確】社會福利設施屬於應按閭鄰單位或居民分布情形適當配置之公共設施。【B、C、D選項錯誤】垃圾處理場、污水處理廠、屠宰場屬於第47條規定之鄰避設施，應於不妨礙都市發展及鄰近居民之安全、安寧與衛生之適當地點設置之。

【正確答案D】依【土地法】第71條規定，損害賠償之請求，如經該地政機關拒絕，受損害人得向司法機關起訴。【D選項正確】應向司法機關起訴。【A選項錯誤】監察院為行使彈劾、糾舉及審計權之機關，非處理損害賠償訴訟之機關。【B選項錯誤】行政院非處理民事損害賠償訴訟之機關。【C選項錯誤】立法院為立法機關，非審判機關。

【正確答案C】依【土地法】第53條規定，無保管或使用機關之公有土地及因地籍整理而發現之公有土地，由該管直轄市或縣（市）地政機關逕為登記，其所有權人欄註明為國有。【C選項正確】地政機關逕為登記。【A選項錯誤】非視為無主土地，而係公有土地。【B選項錯誤】並非囑託登記，係地政機關逕為登記。【D選項錯誤】登記時所有權人欄應註明為國有，非縣（市）有。

【正確答案D】依【土地法】第34條之1第6項規定，依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內，向司法機關訴請處理；屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。【D選項正確】符合法條規定。【A選項錯誤】依第34條之1第4項，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，而非地上權人、典權人或房屋承租人，該等人之優先購買權規定於土地法第104條，適用於整筆土地出賣時。【B選項錯誤】依第820條民法之規定，共有物之管理（包含出租）除契約另有訂定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但僅有5年以下期限之出租屬管理行為，而5年以上之出租則屬處分行為，土地法第34條之1係規範共有土地或建物之處分、變更、設定負擔，出租並非全屬第34條之1所規範範圍。【C選項錯誤】依【土地法】第34條之1第5項及【土地法第三十四條之一執行要點】，區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有者，不適用本條第1項至第4項之規定。

【正確答案D】依【國土計畫法】第45條第2項規定，中央主管機關應於本法施行後二年內，公告實施全國國土計畫；直轄市、縣（市）主管機關應於全國國土計畫公告實施後三年內，依中央主管機關指定之日期，一併公告實施直轄市、縣（市）國土計畫；並於直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後四年內，依中央主管機關指定之日期，一併公告國土功能分區圖。【D選項正確】為四年內。【A、B、C選項錯誤】非一年、二年或三年內。