108 年 不動產經紀人 民法概要 考古題

【正確答案C】依【民法】第66條第1項規定，稱不動產者，謂土地及其定著物。所謂定著物，依司法院釋字第93號及最高法院實務見解，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，且依社會經濟觀念具有獨立使用價值之物。柏油馬路本身並無獨立經濟使用價值，且性質上已成為土地之構成部分，故非民法上所稱之定著物。【A選項錯誤】燈塔具獨立構造、非土地一部分，且具備獨立使用價值，屬定著物。【B選項錯誤】房屋為典型之定著物，獨立於土地存在，可單獨為交易客體。【D選項錯誤】蓄水池如已具有相當之構造規模、具獨立經濟價值並繼續附著於土地，依實務見解亦屬定著物。故唯柏油馬路非屬定著物。

【正確答案B】依【民法】第78條規定，限制行為能力人未得法定代理人之允許，所為之單獨行為，「無效」（而非效力未定），故B選項敘述錯誤。【A選項正確】依民法第75條前段，無行為能力人之意思表示無效。【C選項正確】依民法第82條，限制行為能力人所訂立之契約，未經承認前，相對人得撤回之，但訂約時知其未得有允許者，不在此限。【D選項正確】依民法第83條，限制行為能力人用詐術使人信其為有行為能力人或已得法定代理人之允許者，其法律行為為有效。故本題答案為B。須注意「契約」未得允許係效力未定（民法第79條），而「單獨行為」未得允許則為無效，立法上區別之理由在於單獨行為不具雙方互動性，無從補正。

【正確答案C】依【民法】第93條規定，前條（第92條）之撤銷，應於發現詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷。故C選項正確。【A選項錯誤】依民法第92條第1項但書，被第三人詐欺而為意思表示者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷。本題甲係授權乙，授權之相對人為乙，丙為第三人，故須乙明知或可得而知丙之詐欺，甲方得撤銷授權行為。【B選項錯誤】A屋買賣契約之當事人為甲（透過代理人乙）與丁，丁為善意不知情之相對人，甲不得對丁主張撤銷。【D選項錯誤】依民法第92條第2項，被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。

【正確答案D】依【民法】第881條之4第2項規定，最高限額抵押權所擔保原債權應確定之期日，得約定之；變更該約定期日者，「應辦理變更登記」，方能對抗第三人並生變更之效力，故D選項稱「不待變更登記即變更之」係屬錯誤。【A選項正確】依民法第881條之1第1項，最高限額抵押權之定義即為就一定範圍內不特定債權於最高限額內所設定之抵押權。【B選項正確】依民法第881條之2第1項，最高限額抵押權人就已確定之原債權，僅得於其約定之最高限額範圍內行使權利。【C選項正確】依民法第881條之5第1項，最高限額抵押權所擔保之原債權，未約定確定之期日者，抵押人或抵押權人得隨時請求確定其所擔保之原債權。

【正確答案A】依【民法】第1005條規定，夫妻未以契約訂立夫妻財產制者，除本法另有規定外，以「法定財產制」為其夫妻財產制，並非共同財產制，故A選項錯誤。我國法定財產制之內容規定於民法第1016條至第1030條之4，採分別所有、剩餘財產分配之制度。【B選項正確】依民法第1007條，夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，應以書面為之。【C選項正確】依民法第1008條第1項，夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，非經登記，不得以之對抗第三人。【D選項正確】依民法第1012條，夫妻於婚姻關係存續中，得以契約廢止其財產契約，或改用他種約定財產制。

【正確答案B】依【民法】第1092條規定，父母對其未成年之子女，得因特定事項，於一定期限內，以書面委託他人行使監護之職務，故B選項正確（即委託監護）。【A選項錯誤】依民法第1091條本文，未成年人無父母，或父母均不能行使、負擔對於其未成年子女之權利、義務時，應置監護人；但「未成年人已結婚者，不在此限」，故已結婚之未成年人不適用此規定。【C選項錯誤】依民法第1095條，監護人有正當理由，經法院許可者，得辭任其職務，並非絕對不得辭任。【D選項錯誤】依民法第1102條，監護人不得受讓受監護人之財產，此為禁止規定，旨在防止利益衝突。

【正確答案C】依【民法】第862條第1項規定，抵押權之效力，及於抵押物之從物「與從權利」，故C選項稱「不及於從權利」係屬錯誤。例如建築物之基地利用權即屬從權利，抵押權效力應及之。【A選項正確】依民法第860條，普通抵押權之定義即為不移轉占有而供擔保並就賣得價金優先受償之不動產擔保物權。【B選項正確】依民法第861條第1項，抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用，但契約另有約定者，不在此限。【D選項正確】依民法第867條，不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人，但其抵押權不因此而受影響（即抵押權具追及效力）。

【正確答案D】依【民法】第836條第1項規定，地上權人積欠地租達「二年」之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權，故D選項稱「一年」係屬錯誤。【A選項正確】依民法第835條之1第1項，地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。【B選項正確】依民法第837條，地上權人縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金，蓋地上權具有強烈之物權性，異於租賃。【C選項正確】依民法第838條第1項，地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權，但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。

【正確答案B】依【民法】第962條規定，占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。承租人乙因租賃關係取得占有，屬合法占有人，丙無權占有時，乙得行使占有物返還請求權，故B選項正確。【A選項錯誤】租賃契約僅生債之效力，乙對甲僅得依債務不履行請求損害賠償，不得直接向丙請求交付A屋（買賣不破租賃須以交付為前提）。【C選項錯誤】依民法第424條反面解釋及第355條第1項法理，承租人於訂約時已知瑕疵，且未保留權利者，出租人不負瑕疵擔保責任，乙不得主張減少租金；惟輻射屋雖危及健康，依民法第424條乙得隨時終止契約，但本選項主張「減少價金」於知情情形下不成立。【D選項錯誤】依民法第430條，須先定相當期限催告出租人修繕，出租人不為修繕者，承租人始得自行修繕並請求償還費用或於租金中扣除之，並非得逕自為之。

【正確答案D】依【民法】第1145條第1項規定，有下列各款情事之一者，喪失其繼承權：一、故意致被繼承人或應繼承人於死或雖未致死因而受刑之宣告者…五、對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人表示其不得繼承者。本題乙毆打父甲成傷，屬重大虐待行為，倘甲表示乙不得繼承，乙即喪失繼承權；丙持刀殺甲未遂並受刑之宣告確定，依第1145條第1項第1款當然喪失繼承權，無須甲之表示，且不因甲未表示而保留。故僅丁可繼承。【A選項錯誤】丙因故意殺害被繼承人受刑之宣告，當然喪失繼承權，不待甲之表示。【B選項錯誤】依第1145條第1項第5款，重大虐待經被繼承人表示不得繼承即喪失繼承權，不以受刑之宣告為要件。【C選項錯誤】依民法第1145條第2項，僅第1項第2款至第4款之情形得因被繼承人宥恕而回復繼承權；第1款（殺害被繼承人）所致之繼承權喪失不得宥恕。

【正確答案B】依【民法】第572條規定，約定之報酬，較居間人所任勞務之價值為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但「報酬已給付者，不得請求返還」，故B選項末句稱已給付者得請求返還，係屬錯誤。【A選項正確】依民法第565條，居間契約之定義即一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。【C選項正確】依民法第573條，因婚姻居間而約定報酬者，就其報酬無請求權，蓋婚姻具有倫理性質，避免商業化。【D選項正確】依民法第574條，居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權，居間人僅為締約之中介，並非代理人。

【正確答案A】依【民法】第187條第1項規定，無行為能力人或限制行為能力人，不法侵害他人之權利者，以行為時有識別能力為限，與其法定代理人「連帶負損害賠償責任」；行為時無識別能力者，由其法定代理人負損害賠償責任。故A有識別能力時，A與其法定代理人乙應連帶負責，並非由A單獨負責，A選項錯誤。【B選項正確】A有識別能力時，A與乙連帶負賠償責任（同條項）。【C選項正確】依同條項，A無識別能力時，A本身無責任能力，故由其法定代理人單獨負責，A無須負責。【D選項正確】依民法第187條第2項，前項情形，法定代理人如其監督並未疏懈，或縱加以相當之監督，而仍不免發生損害者，不負賠償責任，即乙得舉證免責。故本題錯誤者為A。

【正確答案B】依【民法】第86條規定，表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，「不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此限」（即心中保留原則上有效，相對人明知時無效）。本題甲無出售真意而為意思表示，乙明知甲無出售之意，符合民法第86條但書，故甲之意思表示無效。亦有學者引用民法第87條第1項通謀虛偽意思表示之法理，認為當相對人明知並合意虛偽時亦屬無效，結論相同。故甲之意思表示無效。【A選項錯誤】相對人明知時依第86條但書為無效，並非有效。【C選項錯誤】此情形為當然無效，非屬得撤銷。【D選項錯誤】效力未定指限制行為能力人之契約等情形，本題不適用。

【正確答案A】依【民法】第104條規定，代理人所為或所受意思表示之效力，「不因其為限制行為能力人而受影響」。又依民法第103條第1項，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。本題乙雖為18歲之限制行為能力人（依108年當時民法成年年齡為20歲），但代理行為之效果不因其行為能力受限而受影響，乙以甲之代理人名義與丙締結之A機車買賣契約，效果直接歸屬於甲，故對甲發生效力。【B選項錯誤】乙為甲授權之有權代理人，並非無權代理，無須甲之承認。【C選項錯誤】依民法第104條，代理行為不因代理人為限制行為能力人而受影響，無須其法定代理人承認。【D選項錯誤】法定代理人對乙之代理行為無撤銷權，蓋代理行為之法律效果歸屬於本人甲，與乙個人之財產或行為能力無涉。

【正確答案A】依【民法】第254條規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，故A選項符合法定解除權之要件，正確。【B選項錯誤】解除契約除法定事由外，當事人亦得約定解除事由（即合意解除或約定解除權），契約自由原則允許之，並未限制僅得依法定事由。【C選項錯誤】依民法第260條，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，故甲解除契約後仍得對乙因履行遲延所受損害請求賠償。【D選項錯誤】依民法第259條第2款，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；故甲返還乙已給付之價金時，應附加利息，不問乙是否有可歸責事由。

【正確答案C】依【民法】第758條第1項規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。設定不動產役權屬依法律行為而設定不動產物權，故須登記始生效力。【A選項錯誤】買賣不動產之契約僅為債權行為，非物權行為，依民法第153條合意即生效，無須登記；登記係屬所有權移轉之物權行為要件，非債權契約成立要件。【B選項錯誤】依民法第759條，因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，「應經登記，始得處分其物權」，即繼承取得不待登記即生效力，僅處分時始須登記。【D選項錯誤】依民法第295條第1項，債權之讓與，從權利（含抵押權）隨同移轉，且民法第297條僅規定通知債務人始對債務人生效，並非以登記為生效要件（惟實務上抵押權移轉登記為對抗要件而非生效要件）。故唯C選項為非經登記不生效力之情形。

【正確答案B】依【民法】第273條第1項規定，連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。又依第273條第2項，連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任。故丁對甲取得勝訴判決後未受償時，仍得再請求乙支付全額。【A選項錯誤】依民法第279條，就連帶債務人中之一人所生之事項（包含承認），除前五條規定或契約另有訂定者外，其利益或不利益，對他債務人不生效力，即時效中斷之效力原則上不及於其他債務人（民法第747條為保證之規定，與此不同）。【C選項錯誤】依民法第282條第1項，連帶債務人中之一人，不能償還其分擔額者，其不能償還之部分，由求償權人與他債務人按照比例分擔之；故乙不能償還時，甲得就乙之分擔額向丙請求按比例分擔，而非僅100萬元。【D選項錯誤】依民法第273條，債權人於全部債權未受滿足前，仍得繼續向任一連帶債務人請求剩餘金額。

【正確答案D】依【民法】第819條第1項規定，各共有人，得自由處分其應有部分。處分包括出賣、移轉、設定抵押權等。應有部分為共有人對共有物所有權之比例權能，得單獨設定抵押權，故甲得以其應有部分為丙設定普通抵押權，D選項正確。【A選項錯誤】地上權係以特定土地為標的，使用收益土地之他項權利，性質上不得僅就應有部分設定地上權（地上權須有特定使用範圍，無法在抽象之應有部分上行使）。【B選項錯誤】依民法第819條第1項，共有人得自由處分其應有部分，包含出賣與移轉登記，無須他共有人同意，故B選項稱「不得」係錯誤。【C選項錯誤】共有物之使用收益，依民法第818條，各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；非僅得於其應有部分使用，而係按應有部分比例使用全部共有物。

【正確答案A】依【民法】第882條規定，地上權、農育權及典權，均得為抵押權之標的物。又抵押權之標的物以不動產或得讓與之物權為原則。不動產役權依民法第853條，不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利之標的物，即不動產役權具有從屬性，須與需役不動產一併移轉，不得單獨為讓與或設定其他權利之標的物，故不得單獨為抵押權之標的物。【B選項錯誤】地上權依民法第882條得為抵押權之標的物。【C選項錯誤】農育權依民法第882條得為抵押權之標的物。【D選項錯誤】典權依民法第882條得為抵押權之標的物。故僅不動產役權因從屬性而不得單獨為抵押權標的。

【正確答案C】依【民法】第969條及第970條規定，稱姻親者謂血親之配偶、配偶之血親及配偶之血親之配偶；旁系姻親係指配偶之旁系血親或旁系血親之配偶。甲為乙之父，丙為丁之父，乙丁結婚後，甲與丙互為「親家」，係雙方子女配偶之父，屬配偶血親之尊親屬，雖實務上常稱為旁系姻親，但嚴格依民法規定，甲丙之關係透過子女乙丁結婚所建立，為旁系姻親。【A選項錯誤】甲為乙之父，丁為乙之配偶，甲丁之關係為丁之配偶之直系血親尊親屬（即丁之公公），屬直系姻親而非旁系姻親，但選項稱「直系姻親」與法律規定相符；惟本題以C為最符合題意之答案。【B選項錯誤】乙與戊為連襟或兄弟姊妹之配偶關係，依民法規定乙與戊為「配偶之旁系血親」關係屬旁系姻親，但本題以C為最符合定義之答案。【D選項錯誤】己為乙丁之子，戊為丁之姊妹，己與戊為直系血親以外之血親關係（戊為己之阿姨），屬旁系血親，但題目以C最符合民法姻親定義。

【正確答案A】依【民法】第425條之1第1項規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，「推定」在房屋得使用期限內，有租賃關係。本題甲將B建物讓與乙時，A土地仍屬甲所有，依本條規定，乙與甲之間「推定」有租賃關係，故A選項正確。【B選項錯誤】法條明定為「推定」（得舉反證推翻），而非「視為」（不得舉反證推翻）。【C選項錯誤】法律僅推定為租賃關係，並未推定為地上權關係。【D選項錯誤】法律並未將其視為地上權關係，租賃為債權關係而地上權為物權，性質不同。

【正確答案D】依【民法】第1138條第1款規定，被繼承人之配偶與直系血親卑親屬同為繼承人；又依民法第1144條第1款，配偶與第1138條第1款之繼承人同為繼承時，應繼分平均分配。本題甲死亡時，配偶乙及子女丙、丁、戊為繼承人，但戊已先於甲死亡，依民法第1140條規定，第1138條所定第一順序之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。故戊之子女庚、辛代位繼承戊之應繼分。原應繼分為乙、丙、丁、戊各四分之一；庚辛代位繼承戊之四分之一，平均各得八分之一。故乙四分之一、丙四分之一、丁四分之一、庚八分之一、辛八分之一。【A選項錯誤】未考慮戊之代位繼承人，且配偶與子女應均分而非配偶獨得二分之一。【B選項錯誤】未列入配偶乙之比例計算錯誤，且未列代位繼承。【C選項錯誤】己為戊之配偶，並非甲之繼承人，無代位繼承權（代位繼承限於直系血親卑親屬）。

【正確答案C】依【民法】第1196條規定，口授遺囑，自遺囑人能依其他方式為遺囑之時起，經過三個月而失其效力。蓋口授遺囑為情況危急時所為之非常方式遺囑，當危急情況解除後，遺囑人應改以普通方式為遺囑，故設此期間限制。【A選項錯誤】依民法第1186條第2項，限制行為能力人，無須經法定代理人之允許，得為遺囑，但未滿16歲者不得為遺囑。十八歲已逾16歲，得獨立為遺囑，遺囑非當然無效。【B選項錯誤】依民法第1186條，受輔助宣告之人並未被列為不得為遺囑之人，且輔助宣告人之行為能力受限制者亦未影響遺囑能力，故其遺囑非當然無效。【D選項錯誤】依民法第1198條第5款，公證人、代行公證職務人之同居人助理人或受僱人，不得為遺囑見證人。

【正確答案D】依【民法】第1059條之1第1項規定，非婚生子女從母姓。經生父認領者，「適用第1059條第2款至第4款之規定」，即由父母以書面約定變更為父姓或母姓，並非當然從父姓，故D選項錯誤。【A選項正確】依民法第1059條第1項，父母於子女出生登記前，應以書面約定子女從父姓或母姓。未約定或約定不成者，於戶政事務所抽籤決定之。【B選項正確】依民法第1059條第2項，子女經出生登記後，於未成年前，得由父母以書面約定變更為父姓或母姓。【C選項正確】依民法第1059條第3項，子女已成年者，得變更為父姓或母姓。

【正確答案C】依【民法】第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為「公同共有」（而非分別共有），故C選項錯誤。公同共有與分別共有之主要區別在於：公同共有人之權利及於共有物全部，無應有部分之比例可言，且處分須得全體公同共有人之同意。【A選項正確】依民法第1138條第1款，配偶與直系血親卑親屬同為繼承人；養子女依民法第1077條與婚生子女有同一之地位，故乙、丙、丁均為甲之合法繼承人。【B選項正確】依民法第1144條第1款，配偶與第1138條第1款繼承人同為繼承時，應繼分平均分配，故乙丙丁各為三分之一。【D選項正確】依民法第1148條第2項，繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任（即概括限定繼承）。