109 年 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第1條：為管理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。【A選項錯誤】加強公寓大廈之管理維護為公寓大廈管理條例之立法目的。【B選項錯誤】發展租賃住宅服務業為租賃住宅市場發展及管理條例之立法目的。【C選項錯誤】保障國民消費生活安全為消費者保護法之立法目的。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第2條：本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。【A、B、D選項錯誤】依法條規定直轄市主管機關應為地政局（處）。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第8條第1項第2款：經紀業有下列情形之一者，主管機關得廢止其許可：除依法辦理停業登記者外，經紀業開始營業後自行停止營業連續六個月以上。【A、B、D選項錯誤】條文明定為「連續六個月以上」。

【正確答案B】依【公平交易法】第7條第2項：二以上事業，實際上不為價格之競爭，而其全體之對外關係，具有前項規定之情形者，視為獨占。【A選項錯誤】公平交易法並無寡占之擬制規定。【C選項錯誤】結合指事業間合併、持股、受讓營業等。【D選項錯誤】聯合行為指事業以契約或其他方式之合意，共同決定商品價格等。

【正確答案B】依【公平交易法】第20條規定禁止之限制競爭行為，並不包括「為加強貿易效能，而就國外商品或服務之輸入採取共同行為」，此為第15條第1項第7款得申請例外許可之聯合行為。【A選項錯誤】屬第20條第2款限制競爭行為。【C選項錯誤】屬第20條第3款限制競爭行為。【D選項錯誤】屬第20條第4款限制競爭行為。

【正確答案C】依【公平交易法】第21條第5項：本條第1項所定之廣告薦證者，指廣告主以外，於廣告中反映其對商品或服務之意見、信賴、發現或親身體驗結果之人或機構。【A選項錯誤】廣告代理業應與廣告主負連帶損害賠償責任。【B選項錯誤】廣告媒體業應與廣告主負連帶損害賠償責任。【D選項錯誤】廣告薦證者非屬知名公眾人物、專業人士或機構，僅於受廣告主報酬十倍之範圍內，與廣告主負連帶損害賠償責任。

【正確答案B】依【公平交易法】第31條第2項：侵害人如因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害額。【同條】事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，法院因被害人之請求，如為故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。【A、C、D選項錯誤】條文明定為三倍。

【正確答案C】依【消費者保護法】第51條：依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金；因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。【A、B、D選項錯誤】因故意所致之損害為五倍以下。

【正確答案B】依【消費者保護法】第19條第1項：通訊交易或訪問交易之消費者，得於收受商品或接受服務後七日內，以退回商品或書面通知方式解除契約，無須說明理由及負擔任何費用或對價。【A、C、D選項錯誤】條文明定為七日內。

【正確答案A】依【消費者保護法】第21條第2項第3款：分期付款契約書應載明各期價款與其他附加費用合計之總價款與現金交易價格之差額。【B選項錯誤】依同法第21條第3項：企業經營者未依前項規定記載利率者，其利率按現金交易價格週年利率百分之五計算之。【C選項錯誤】未記載利率者按「現金交易價格」週年利率百分之五計算，非總價款百分之六。【D選項錯誤】未記載總價款者，消費者不負現金交易價格以外價款之給付義務。

【正確答案C】依【消費者保護法】第56條之1：企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依第17條第1項公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。【A、B、D選項錯誤】第一次處三萬元以上三十萬元以下罰鍰。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第18條第3項：第1項及前項所規定之公共基金，應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。又同條第4項：第1項之公共基金，起造人或區分所有權人應於該牌照完成變更登記前繳交之，公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉。【A選項錯誤】應按工程造價一定比例或金額提列，非三年內。【B選項錯誤】依區分所有權人會議決議繳納，非管理委員會議。【D選項錯誤】依第21條，應為「逾二期或達相當金額」。

【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第29條第3項：管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。【A、B、C選項錯誤】主任委員、財務委員、監察委員均受連選得連任一次之限制。【D選項正確】消防委員不在受限制之列。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第19條：經紀業應於其營業處所明顯之處，揭示下列文件：一、經紀業許可文件。二、同業公會會員證書。三、負責人及經紀人證書。四、報酬標準及收取方式。【B選項錯誤】不動產說明書係就個別標的物提供予買方參考，非屬應於營業處所揭示之文件。【A、C、D選項】均屬法定應揭示之文件。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第21條第1項：經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。【B選項錯誤】依同條第2項：廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明「經紀業名稱」，非廣告業名稱。【C選項錯誤】依同條第3項：廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任，非行政之損失補償責任。【D選項錯誤】依第29條規定，違反第21條第1項、第2項者均可處罰，非僅限違反廣告銷售時間規定；罰鍰為六萬元以上三十萬元以下。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第4條第8款：加盟經營者指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督。【A選項錯誤】依第4條第3款：預售屋指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物，非使用執照。【B選項錯誤】依第4條第7款：差價係指純粹以居間或代理仲介買賣或租賃所收取報酬以外之其他利益，非買方支付斡旋金與賣方委託銷售價格之差額。【C選項錯誤】經紀業指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；經紀人係指取得經紀人證書、執行仲介或代銷業務之人員。

【正確答案A】依【公平交易法】第25條：除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。不動產經紀業者未以書面告知買方斡旋金與要約書之區別及替代關係，屬隱匿重要交易資訊，構成欺罔行為，且足以影響交易秩序，違反公平交易法第25條規定。【B選項錯誤】第23條規範多層次傳銷。【C選項錯誤】第21條規範虛偽不實廣告，本題情形非廣告內容不實。【D選項錯誤】第22條規範仿冒致混淆之行為。

【正確答案A】依【公平交易法】第19條第1項：事業不得限制其交易相對人，就供給之商品轉售與第三人或第三人再轉售時之價格。條文對象為「交易相對人」而非「消費者」，A選項敘述錯誤。【B選項正確】屬第20條第5款規範。【C選項正確】屬第20條第3款規範。【D選項正確】屬第20條第2款規範。

【正確答案A】依【消費者保護法】第13條第2項：企業經營者應給與消費者定型化契約書。但依其契約之性質致給與顯有困難者，不在此限。【B選項錯誤】依第13條第1項：企業經營者應向消費者明示定型化契約條款之內容；明示其內容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容；並於契約成立後，給與消費者定型化契約書。條款並非「立即成為」契約內容，仍須經消費者同意。【C選項錯誤】依第13條第3項：定型化契約書經消費者簽名或蓋章者，企業經營者應給與消費者「該定型化契約書正本」，非副本。【D選項錯誤】依第11條第2項：定型化契約條款如有疑義時，應為「有利於消費者之解釋」，非有利於雙方當事人。

【正確答案B】依【消費者保護法】第43條：消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時，消費者得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心或其分中心申訴。同法第44條：消費者依前條申訴未獲妥適處理時，得向直轄市、縣（市）政府消費者保護官申訴。依第45條：直轄市、縣（市）政府應設消費爭議調解委員會。故消費者不能「直接」向消費爭議調解委員會申請調解，應先經申訴程序，B選項敘述錯誤。【A選項正確】依第22條。【C選項正確】依第23條。【D選項正確】依第43條。

【正確答案C】本題甲係委託乙仲介公司賣房子，兩者為委託銷售契約關係，並非甲向乙購買商品之「分期付款買賣」。依【消費者保護法】第2條第12款：分期付款指買賣契約約定消費者支付頭期款，餘款分期支付，而企業經營者於收受頭期款時，交付標的物與消費者之交易型態。C選項所述為分期付款買賣之定義，與本題甲乙間委託銷售契約性質不符，故敘述錯誤。【A選項正確】甲為消費者，乙為企業經營者，屬消費關係。【B選項正確】乙單方提出條款訂立之契約為定型化契約（消保法第2條第7款）。【D選項正確】依第2條第8款個別磋商條款規定，當事人得另行約定。

【正確答案C】依【消費者保護法】第9條：輸入商品或服務之企業經營者，視為該商品之設計、生產、製造者或服務之提供者，負本法第7條之製造者責任，而非「第三人責任」，C選項用辭錯誤。【A選項正確】依第8條第1項：從事經銷之企業經營者，就商品或服務所生之損害，與設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者連帶負賠償責任。【B選項正確】依第7條第3項但書及第10條之1：本節所定企業經營者對消費者或第三人之損害賠償責任，不得預先約定限制或免除。【D選項正確】依第10條第1項。

【正確答案A】依【公寓大廈管理條例】第6條第1項第2款：住戶應遵守下列事項：他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。又第5條：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。維修約定專用部分須使用共用部分者，並無須經區分所有權人會議同意之規定，A選項敘述錯誤。【B選項正確】依第7條第1款：公寓大廈本身所占之地面不得為約定專用部分。【C選項正確】依第23條第2項第1款。【D選項正確】依第33條第3款。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第10條第2項：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。非由甲單獨負擔，B選項敘述錯誤。【A選項正確】依第56條第1項。【C選項正確】依第10條第3項：前項共用部分、約定共用部分之修繕費用，政府得視情況予以補助。【D選項正確】依第23條第2項規定，專有部分約定為共用部分者，須經該專有部分區分所有權人同意。

【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第11條第1項：共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。非由管理負責人或管理委員會逕行決定，D選項敘述錯誤。【A選項正確】依第6條第1項第2款：他住戶因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕；管理負責人或管理委員會同此。【B選項正確】依第10條第2項但書。【C選項正確】依第9條第1項：各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。