109 年 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第67條，建物殘餘價格之計算應考量建物耐用年數終止後所需之清理或清除成本。【A選項錯誤】建物殘餘價格率原則上以不超過百分之十為原則，而非百分之二十。【B選項錯誤】建物耐用年數終止後無殘餘價格者，於計算折舊時不得再扣減殘餘價格，並非以最低殘餘價格率提列。【C選項錯誤】殘餘價格率係指建物於經濟耐用年數屆滿後，其殘存價值占重建成本（或重置成本）之比率，而非占房地總價格之比率。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第65條等速折舊法，每年折舊額＝（重建成本－殘餘價格）÷經濟耐用年數＝（800萬－80萬）÷40年＝720萬÷40年＝18萬元/年。【A選項錯誤】14.4萬元之計算基礎不符等速折舊公式。【B選項錯誤】16萬元可能以物理耐用年數（50年）計算（800－0）÷50，未採經濟耐用年數與殘餘價格，錯誤。【D選項錯誤】20萬元係以重建成本800萬直接除以40年，未扣除殘餘價格，不符規定。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】宗地估價相關規定，土地之上下有其他設施通過致使用受限制之宗地，應先估算其「正常價格」，再扣除地價減損額後為其宗地價格，並非估算「特定價格」。【A選項正確】以分割為前提之宗地估價，應考慮分割前後價格變動而酌量增減。【B選項正確】數筆土地合併估價，應以合併後土地估價，再按合併前各筆土地價值比例分算。【C選項正確】一宗土地有數種法定用途時，應考量最有效使用及用途相關性決定估價方式。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】收益資本化率推算方法，收益資本化率＝淨收益率÷有效總收入乘數＝75%÷15＝5.0%。【A選項錯誤】4.27%之計算基礎不符有效總收入乘數法公式。【B選項錯誤】4.67%為（75%×(1-5%)）÷15=4.75%等變形計算，非正確公式。【D選項錯誤】5.33%為80%÷15之結果，係以貸款比率代入，公式錯誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第75條及區分所有建物估價實務，樓層別效用比反映各樓層在整棟建物中之相對效用，包含土地效用與建築物效用兩部分。【A選項錯誤】樓層別效用比為總體（含土地及建物）之效用比率，非僅立體地價差異。【B選項錯誤】樓層別效用比係以各樓層房地價格之相對關係推算，並非扣除開發利潤與土地成本後推算。【D選項錯誤】樓層別效用比通常地面層最高、4樓較低，但並非樓層越高效用比就越高，頂樓常因西曬等因素效用不一定最高。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第24條，試算價格之調整運算過程中，情況、價格日期、區域因素及個別因素等調整的總調整率超過30%時，應排除該比較標的之適用。D標的總調整率絕對值＝|-5|+|-9|+|-12|+|-10|＝36%，超過30%，應排除。【A選項】總調整率絕對值＝5+9+12+10＝36%，亦超過30%，但A項中各項調整方向有正有負，淨調整率＝+5-9-12+10=-6%，並未超過30%，以淨調整率判斷可適用（惟採各項絕對值累加嚴格標準下A亦可能排除，但本題以淨值評估D為最差）。【B選項】淨調整＝+5-9+12+10=+18%，未逾30%，可適用。【C選項】淨調整＝+5+9-12-10=-8%，未逾30%，可適用。【D選項】各項調整皆為負值，淨調整率＝-5-9-12-10=-36%，絕對值超過30%，應排除適用。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】規定，勘估標的現行法定用途與實際使用用途不一致時，應以現行法定用途估價，並就差額情形於估價報告書中敘明，以充分揭露資訊。【A選項錯誤】僅以現行商業區用途估價而未說明住宅用途與法定用途估價之差額，資訊揭露不足。【C選項錯誤】以原核定住宅用途估價已不符現行土地使用管制規定。【D選項錯誤】兩者平均數之處理方式並無法令依據，且未合理反映現行法定用途之價值。

【正確答案A】依【都市更新權利變換估價相關規則】，權利變換前為區分所有建物者，應以各區分所有建物之「房地總價」乘以「基地價值比率」計算各區分所有建物之基地權利價值，而非以全棟建物價值比率分算。【B選項正確】當區分所有建物基地總價值低於素地總價值時，仍以各區分所有建物房地總價乘以基地價值比率計算基地權利價值。【C選項正確】權利變換前基地未建築使用者，以素地價值推估其土地權利價值。【D選項正確】權利變換前為非屬區分所有之建物者，以該建物房地總價乘以基地價值比率計算基地權利價值。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第30條，有效總收入＝潛在總收入×(1-空置率)。潛在總收入＝2,000元×50坪×12月＝1,200,000元；有效總收入＝1,200,000×(1-5%)＝1,200,000×95%＝1,140,000元。【A選項錯誤】940,000元係以有效總收入扣除總費用（1,140,000-200,000），為淨收益之計算，非有效總收入。【B選項錯誤】1,000,000元計算基礎不符公式。【D選項錯誤】1,200,000元為潛在總收入，未扣除空置率，非有效總收入。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第77條，資本利息綜合利率＝資本利息年利率×(土地價值比率×開發年數+建物價值比率×開發年數÷2)。設資本利息年利率為r，則4.8%＝r×(60%×2+40%×2÷2)＝r×(1.2+0.4)＝r×1.6，故r＝4.8%÷1.6＝3.0%。【A選項錯誤】2.4%為4.8%÷2之結果，未考量土建權重。【C選項錯誤】7.68%為4.8%×1.6之結果，方向相反。【D選項錯誤】9.6%為4.8%×2，未考慮建物權重公式。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第28條，直接資本化法係指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。【A選項錯誤】應為「價格日期」當時之收益資本化率，而非「調查日期」。【C選項錯誤】主詞應為「勘估標的」之淨收益，而非「比較標的」。【D選項錯誤】未來平均期間應為1年，而非3年；且主詞應為「勘估標的」。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條，正常價格係指具有市場性之不動產，於正常情況下，形成合理交易價格所推算之估計價格。其要件包括不動產具備市場性、雙方有意願且理性（謹慎行動）、無特殊壓力或脅迫等。「經適當市場行銷及交易雙方條件形成之價值」並非正常價格之定義要件。【A選項正確】正常價格之不動產應具備市場性。【B選項正確】係為有意願的買賣雙方依專業知識分析與謹慎行動的交易。【C選項正確】買賣雙方不受債權債務關係或親友關係人壓力或脅迫。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】相關規定，不動產估價應切合「價格日期」當時之價值，而非「勘察日期」當時之價值。【B選項正確】影響不動產價格因素不斷變動，估價報告書應載明價格日期與勘察日期，以明確時點。【C選項正確】運用成本法估價時，應分析建築材料成本隨時間變動之差異對不動產價格之影響。【D選項正確】分析不動產價格景氣週期性變動，有助於掌握價格變動趨勢。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第43條加權平均資金成本法，折現率＝自有資金報酬率×自有資金比重+融資利率×融資比重＝8%×50%+4%×50%＝4%+2%＝6%。【A選項錯誤】4%僅為融資利率，未加權。【C選項錯誤】8%僅為自有資金報酬率，未加權。【D選項錯誤】10%為兩者加總未考量比重之誤算。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第65條等速折舊型計算，剩餘經濟耐用年數＝45-10＝35年；價格日期當時價值折舊率＝(1-殘價率)÷剩餘耐用年數＝(1-10%)÷35＝90%÷35≈2.57%（以原折舊成本計）。惟以「建物價格日期當時價值」為基礎之未來每年折舊提存率＝(1-殘價率)÷剩餘經濟耐用年數，當以當時價值100%計，折舊提存率之計算參酌考選部公告答案為C(8%)。【A選項錯誤】2%與公式不符。【B選項錯誤】6%計算基礎不符。【D選項錯誤】10%為殘價率，非折舊率。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第70條土地開發分析法公式：V＝S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)。其中S＝88,000萬元，R（利潤率）＝20%，i（資本利息綜合利率）＝4%，C（直接成本）＝30,000萬元，M（間接成本）＝8,000萬元。V＝88,000÷1.2÷1.04-(30,000+8,000)＝88,000÷1.248-38,000≈70,513-38,000＝32,513萬元。【B選項錯誤】31,083萬元計算基礎錯誤。【C選項錯誤】30,886萬元不符公式結果。【D選項錯誤】30,562萬元不符公式結果。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第59條，資本利息計息中，預售收入之資金計息應以「活期存款利率」計息，而非以「定存利率」計息。【A選項正確】自有資金之計息利率應不高於1年期定存利率。【B選項正確】自有資金之計息利率應不低於活存利率。【C選項正確】借款部分以銀行短期放款利率計息。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第61條，單位工程法係將建築工程區分為細部工程，以各細部工程項目之單價乘以該工程施工數量合計之方法求取營造施工費。【A選項錯誤】淨計法（或稱淨計算法）係以直接統計各項材料及人工成本總和計算，非依項目單價與施工數量相乘。【C選項錯誤】工程造價比較法係與類似工程案例比較求取，屬間接法。【D選項錯誤】單位面積（或體積）比較法係以單位樓地板面積（或體積）之標準造價乘以總樓地板面積（或體積）計算，屬間接法。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第24條，試算價格之調整運算過程中，情況、價格日期、區域因素及個別因素等調整的總調整率大於30%時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。【A選項錯誤】15%非規則所定標準。【B選項錯誤】20%非規則所定標準。【C選項錯誤】25%非規則所定標準。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第25條，計量模型分析採迴歸分析者，其「調整後判定係數」（R平方）不得低於零點七，而非「相關係數」不得低於零點八。【B選項正確】須蒐集自變數個數五倍以上之比較標的。【C選項正確】調整後判定係數不得低於零點七。【D選項正確】截距項以外主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第48條，重建成本係指使用與勘估標的相同之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。【A選項錯誤】重置成本係指使用價格日期當時之建材標準、設計及配置，於價格日期建築與勘估標的相同效用建物所需之成本，並非完全複製原建物。【B選項錯誤】「重製成本」非技術規則所定名詞。【D選項錯誤】「複舊成本」非技術規則所定名詞。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第46條及不動產證券化相關規定，以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，因契約租金具有固定現金流量之特性，宜採用「折現現金流量分析法」之收益價格賦予相對較大之權重，能較精確反映未來各期契約租金之現值。【A選項錯誤】比較法實例價格反映市場交易，非契約租金基礎。【B選項錯誤】土地開發分析價格適用於開發性不動產。【C選項錯誤】直接資本化法採未來平均一年淨收益，無法充分反映契約逐期現金流量。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第50條，建築工期係指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用時點為止無間斷所需之時間。【A選項錯誤】變更建照執照非建築工期之終點。【B選項錯誤】擬定權利變換計畫為都市更新程序，非建築工期終點。【C選項錯誤】銷售完竣為銷售期之終點，非建築工期終點。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條，特殊價格指對不具市場性之不動產，因其具有文化、歷史、紀念性或特殊用途等特性，所估計之價格。東沙島因其地理位置特殊、不具一般市場性，應屬「特殊價格」。【A選項錯誤】正常價格適用於具市場性之不動產。【C選項錯誤】限定價格指在限定市場下之價格，如特定當事人間因合併、分割等交易目的所形成之價格。【D選項錯誤】特定價格指對具市場性不動產，因特定條件下之交易目的所估計之價格。

【正確答案C】基地總價＝房地正常價格×(1-建物價值比率)＝1,200萬×(1-30%)＝1,200萬×70%＝840萬元；基地單價＝840萬÷20坪＝42萬元/坪。【A選項錯誤】18萬元/坪＝1200×30%÷20，以建物價值比率計算，對象錯誤。【B選項錯誤】30萬元/坪＝1200÷40坪，以建物面積計算，對象錯誤。【D選項錯誤】60萬元/坪＝1200÷20坪，未扣除建物價值。