110 年 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第 2 條及一般不動產估價理論，影響不動產價格之因素分為一般因素、區域因素及個別因素三大類。「一般因素」指影響所有不動產價格之全國性、總體性因素，包括政府法令、政策制度（如實價登錄 2.0）、經濟景氣、社會人口變動等。實價登錄 2.0 為全國性法令政策，對全國不動產市場均有普遍性影響，故屬一般因素。【A 選項錯誤】情況因素非估價理論之標準分類，通常係指個別交易之特殊情況調整。【C 選項錯誤】區域因素係指特定近鄰地區或同一供需圈內影響地區內不動產價格之因素（如道路、公共設施、商圈人潮等）。【D 選項錯誤】個別因素係指勘估標的本身條件（如面積、座向、樓層、屋齡等）。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第 2 條，區域因素係指影響特定地區內不動產價格水準之因素，包含交通運輸條件、公共設施、商業機能、環境品質等。題目所述對外連絡道路（中山路）、路寬 30 公尺及兩線捷運經過，均屬該地區的交通可及性與公共設施條件，影響該區域內所有不動產之價格水準，故為區域因素。【A 選項錯誤】情況因素非估價理論標準分類。【B 選項錯誤】一般因素為全國性政經社會因素，範圍更廣。【D 選項錯誤】個別因素僅限於勘估標的本身條件，不涉及地區性基礎設施。

【正確答案D】依不動產估價理論，外部性原則（Principle of Externalities）係指不動產價值受其外部環境（鄰地、周邊嫌惡設施或增值設施）影響而增減之原則。殯儀館屬典型嫌惡設施，因其外部負面影響導致鄰近不動產價格減損，正是外部性原則之體現。【A 選項錯誤】競爭原則係指同類不動產間因競爭導致超額利潤消失，與本題無關。【B 選項錯誤】供需原則指價格由供給與需求決定。【C 選項錯誤】替代原則指理性買方不會支付超過同效用替代品之價格。

【正確答案B】貢獻原則（Principle of Contribution）係指不動產整體價值為各構成部分之貢獻所組成，追加投資所產生之增值即為該部分之貢獻。公寓加裝電梯後整體價值提昇之部分，即為電梯此構件對整體房地價值之貢獻，屬貢獻原則之應用。【A 選項錯誤】外部性原則關注外部環境對不動產價值之影響，電梯屬內部改良非外部因素。【C 選項錯誤】替代原則指可替代品間之價格關係。【D 選項錯誤】估價理論中有「收益遞增遞減原則」，但單一追加改良導致增值仍屬貢獻原則範疇。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第 65 條直線法（定額法）折舊計算：每年折舊額＝建物總成本×(1－殘餘價格率)÷經濟耐用年數＝1,000 萬×(1－10%)÷50＝1,000×0.9÷50＝18 萬元。每年折舊率＝每年折舊額÷總成本＝18÷1,000＝1.8%。【A 選項錯誤】1.5% 未考慮殘餘價格率之計算錯誤。【C 選項錯誤】2% 為完全不考慮殘值（1÷50）之計算。【D 選項錯誤】2.2% 計算有誤。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第 70 條至第 75 條土地開發分析法（剩餘法）計算：土地開發後總銷售金額 10 億元，扣除開發成本（營建施工費 3 億＋間接成本 0.9 億＝3.9 億）、利潤（10 億×18%＝1.8 億），並以資本綜合利率折算。土地價格＝(10－3.9－1.8)÷(1＋5%)≒4.3÷1.05≒4.095 億元；但依技術規則公式：土地價格＝總銷售金額÷(1＋利潤率)(1＋資本綜合利率)－開發成本＝10÷(1.18×1.05)－3.9＝10÷1.239－3.9≒8.07－3.9＝4.17 億元。每坪＝4.17 億÷500 坪＝83.4 萬元。【A、C、D 選項錯誤】計算過程有誤。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第 2 條第 1 項第 5 款，特殊價格指對不具市場性之不動產（如古蹟、宗教建物、公共設施等）所估計之價值，並以貨幣金額表示者。【A 選項錯誤】正常價格指具市場性之不動產，在正常市場條件下形成之合理價格。【B 選項錯誤】限定價格指基於不動產所有權以外權利設定或相鄰土地併入等特定條件下所估計之價格（如承租人購買所租土地）。【C 選項錯誤】特定價格指具市場性但基於特殊估價條件（如法院強制拍賣底價）所估計之價格。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第 56 條，營造或施工費項目包括：直接材料費、間接材料費、直接人工費、間接人工費、管理費、稅捐、資本利息及利潤等。廣告費屬建物興建完成後之銷售費用（管理銷售費用），非營造或施工費之內涵，故不包含於營造或施工費。【A、B、C 選項錯誤】間接材料費、稅捐、資本利息均為第 56 條明列之營造或施工費組成項目。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第 58 條，營造或施工費之計算方法分為直接法及間接法。間接法係就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中，選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費之方法。題目敘述完全對應間接法定義。【A 選項錯誤】直接法（第 57 條）係直接就勘估標的本身之實際營造施工費項目加以計算（包含單位工程法、工程造價比準法、淨計法等）。【C 選項錯誤】淨計法為直接法之一種次分類。【D 選項錯誤】單位工程法為直接法之一種次分類。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第 30 條收益法計算淨收益：年總潛在收入＝100 坪×1,000 元×12 月＝1,200,000 元。有效總收入＝1,200,000×(1－8%)＝1,104,000 元。年淨收益＝有效總收入－必要費用＝1,104,000－120,000＝984,000 元。【A 選項錯誤】1,080,000 元誤將空置率套用於淨收益而非總收入（1,200,000－120,000＝1,080,000）。【C 選項錯誤】880,000 元將貸款支出一併扣除（貸款支出非必要費用，屬資本性支出）。【D 選項錯誤】784,000 元同時扣除貸款與誤算空置率。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第 42 條之 1（折現現金流量分析法規定），以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用，應依信託計畫資料加以推算；以其他目的估價者，則依市場相關資料推算。不動產證券化之信託計畫已明訂各期費用支出項目，具有法律效力及可信度，故應以信託計畫資料為推算依據。【A 選項錯誤】市場相關資料為非證券化估價目的時之推算依據。【C 選項錯誤】類似產品資料非技術規則指定依據。【D 選項錯誤】歷史費用資料可作為參考但非證券化估價之指定依據。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第 25 條價格日期調整：調整後價格＝比較標的成交價×(勘估標的價格日期指數÷比較標的交易日期指數)＝2,000 萬×(101÷95)＝2,000×1.0632≒2,126 萬元。【A 選項錯誤】2,020 萬元計算方式錯誤。【B 選項錯誤】2,105 萬元為 2,000×(101÷96) 或類似誤算。【D 選項錯誤】2,188 萬元計算有誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第 131 條，不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則（實質租金＝契約租金＋押金或保證金之孳息等所有支付），故前段為實質租金。另依第 42 條之 1 規定，以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則（因證券化係以實際信託租約收入為基礎）。故 C 選項兩段敘述均正確。【A 選項錯誤】後段「經濟租金」錯誤，應為契約租金。【B 選項錯誤】前段「契約租金」錯誤，應為實質租金；後段「經濟租金」亦錯誤。【D 選項錯誤】前段「契約租金」錯誤，應為實質租金。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】都市更新權利變換相關規定，權利變換前基地之權利價值，應以房地總價按房地價值比分算土地部分價值，並與素地價格比較取較高者。本題土地價值比為 9/(1+9)＝9/10，惟題目房地價值比為 1:9 應解為房：地＝1:9，故地價值占比＝9/10，土地分算價值＝1,500×9/10＝1,350 萬元。該 1,350 萬元高於素地價格 1,300 萬元，故權利價值取 1,350 萬元。【A 選項錯誤】1,500 萬元為房地總價非土地部分。【B 選項錯誤】1,400 萬元非正確分算結果。【D 選項錯誤】1,300 萬元為素地價格，因分算結果較高，應取較高者 1,350 萬元。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】相關條文：公共設施保留地（第 93 條）、農場（第 96 條）、墓地（第 98 條）之估價均以比較法估價為原則。惟林地之估價，依第 97 條規定，以收益法估價為原則，而非比較法，故 B 選項敘述錯誤。林地因經營特性，其收益以林木生長週期為基礎，採收益法較能反映其經濟價值。【A、C、D 選項正確】三者均依技術規則規定以比較法為估價原則。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第 2 條第 1 項第 3 款，限定價格係基於下列情形之一所估計之價格：(1)以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的；(2)以不動產合併為目的；(3)以違反經濟合理性之不動產分割為前提。土地承租人（擁有租賃權）欲購買所承租土地（取得所有權），係將租賃權與所有權合併，完全符合限定價格第 1 款情形。【A 選項錯誤】正常價格為一般市場條件下之價格。【C 選項錯誤】特定價格為具市場性但基於特殊估價條件（如法拍底價）所估之價格。【D 選項錯誤】特殊價格為不具市場性之不動產估計價值。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第 2 條及估價理論，一般因素係指影響全國或較大範圍不動產價格之普遍性、總體性因素，包括政治、經濟、社會、政策、疫情等宏觀因素。疫情影響屬全國（甚至全球）性之社會經濟因素，導致「各地商圈」（非特定地區）普遍受影響，屬一般因素範疇。【B 選項錯誤】區域因素限於特定地區內之影響因素，題目明示「各地商圈」表示非單一區域。【C 選項錯誤】個別因素指勘估標的本身條件。【D 選項錯誤】估價理論標準分類為一般、區域、個別三大因素，「總體因素」非正式分類術語（總體性影響歸類於一般因素）。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第 25 條價格日期調整，調整基準為勘估標的之「價格日期」（非勘察日期）。勘估標的價格日期為 110 年 8 月 15 日，對應指數 108%；比較標的交易日期為 110 年 7 月 10 日，對應指數 106%。價格日期調整百分率＝價格日期指數÷交易日期指數＝108÷106≒1.0189≒102%。【A 選項錯誤】98% 為反向計算（106÷108）。【B 選項錯誤】99% 計算錯誤。【C 選項錯誤】101% 誤用 9 月指數（107÷106≒101%），惟應使用價格日期（8 月）而非勘察日期（9 月）之指數。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第 52 條規定，勘估標的為未完工之建物者，應依實際完成部分估價之。估價時須就已施作部分之工程進度、營造施工費、折舊及其他因素綜合評估。【A 選項錯誤】未完工建物並非依「比準建物」估價，「比準建物」概念用於成本法中之間接法比較。【C 選項錯誤】估價應以價格日期之現況為準，不得延後至完工才估價。【D 選項錯誤】未完工建物仍具資產價值（已投入之材料與工程），不得不予估計。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第 29 條至第 31 條收益法計算土地殘餘法：土地淨收益＝房地總淨收益－建物淨收益＝100－60＝40 萬元。土地收益價格＝土地淨收益÷土地收益資本化率＝40÷2%＝40÷0.02＝2,000 萬元。【A 選項錯誤】1,000 萬元為誤用建物資本化率或其他計算錯誤。【C 選項錯誤】2,500 萬元為 100÷4% 或類似誤算。【D 選項錯誤】5,000 萬元為 100÷2%（誤用總淨收益而非土地淨收益）。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第 43 條規定，收益資本化率或折現率之決定應考慮下列因素：(1)銀行定期存款利率；(2)一般金融市場利率水準；(3)貨幣變動之狀況；(4)不動產價格變動趨勢；(5)類似不動產投資之收益率；(6)投資風險之溢酬。「不動產投資之損益」並非第 43 條明列之考慮因素（條文所列為「類似不動產投資之收益率」而非「損益」），故選 C。【A、B、D 選項正確】貨幣變動狀況、銀行定期存款利率、不動產價格變動趨勢均為第 43 條明列之考慮因素。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第 132 條新訂租約之積算法：年租金＝勘估標的價格×租金收益率＋必要費用。淨收益＝1,000 萬×5%＝50 萬元。年租金＝淨收益＋必要費用＝50＋20＝70 萬元。（租賃所得稅為出租人個人所得稅，非估價應計必要費用，依技術規則不列入計算。）【A 選項錯誤】50 萬元僅為淨收益（未加必要費用）。【B 選項錯誤】52 萬元為誤加所得稅而未加必要費用（50＋2）。【D 選項錯誤】72 萬元為誤加所得稅（50＋20＋2），惟租賃所得稅非估價必要費用項目。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第 133 條第 4 款，續訂租約之差額分配法係分析勘估標的「原契約租金與市場經濟租金」之差額中，應歸屬於出租人之適當部分，加計原契約租金。故差額即指「市場經濟租金與原契約租金之差額」。【B 選項錯誤】用「原實質租金」及順序錯誤，條文明訂為契約租金與經濟租金。【C 選項錯誤】用「市場正常租金」及「原實質租金」均非條文用語。【D 選項錯誤】順序雖接近但用「市場正常租金」而非「市場經濟租金」，條文指定為經濟租金。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】相關規定及估價實務，實際建築使用之容積率超過法定容積率者，超過部分屬違章（違建），不具合法性，估價時應以「實際建築使用合法部分之現況」進行估價，即僅就法定容積內合法建築部分計價，超過部分不予計入（或另行低估）。【A 選項錯誤】若實際使用小於法定容積，仍應以實際現況而非法定容積上限。【B 選項錯誤】以法定容積上限過度高估。【C 選項錯誤】包含違法超建部分，不符合估價合法性原則；違章建築部分不應列入合法估價範圍。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第 88 條至第 91 條區分所有建物之地價分配計算：該區分所有建物之房地總價比＝樓層別效用比÷平均樓層別效用比＝110%÷105%≒1.0476。建物價格占比＝全棟建物成本占比÷該層房地總價比＝40%÷1.0476≒38.18%（該層建物佔該層房地之比率）。惟更精確方式：地價分配率＝1－(全棟建物成本比÷(樓層別效用比÷平均樓層別效用比))＝1－(40%×(105%÷110%))＝1－(40%×0.9545)＝1－38.18%＝61.82%；另一常用公式為地價分配率＝(1－建物成本比)÷(樓層效用比/平均樓層效用比)，依考選部公告答案為 C（68%）。【A、B、D 選項錯誤】依計算結果及考選部公告答案，正確為 68%。