110 年 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題

【正確答案D】依公寓大廈管理條例第56條第1項規定，公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約，並非於申請使用執照時檢附，故D選項敘述錯誤。【A選項正確】依同條例第28條第1項規定，公寓大廈建築物之起造人於同一建築基地之住戶達半數及二分之一以上之區分所有權人時，應於3個月內召集區分所有權人召開第1次區分所有權人會議。【B選項正確】依同條例第57條第1項及建築法第28條規定，建築物起造人於領得建造執照後始得施工銷售。【C選項正確】依同條例第57條規定，起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備、設施設備使用維護手冊及相關書件，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關現場針點移交。

【正確答案D】依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，住戶違反第2項規定（變更使用限制），管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關處理，並要求其回復原狀。又同條例第22條第1項第3款規定，違反第9條第2項所定使用限制經依第9條第4項規定處理仍不改善者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議訴請法院強制其遷離。故訴請強制遷離須由「區分所有權人會議決議」而非「管理委員會決議」，D選項敘述錯誤。【A選項正確】同條例第49條規定屆期不改善得連續處罰。【B選項正確】處4萬元以上20萬元以下罰鍰。【C選項正確】管理委員會得制止並請求損害賠償。

【正確答案B】依公寓大廈管理條例第8條第1項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。又同條例第5條規定，住戶為修繕時不得破壞建築物之主要構造，須經主管建築機關核准。【A選項錯誤】樓梯間屬共用部分之必要通道，依第7條規定不得約定為專用，亦不得放置雜物。【C選項錯誤】退縮空地若依規約或區分所有權人會議決議，仍得作營業使用。【D選項錯誤】公共走道屬不得約定為專用之共用部分，加設鐵門將影響逃生避難，並不得任意為之。

【正確答案C】依公寓大廈管理條例第33條第2款規定，公寓大廈專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意，此屬區分所有權人會議決議之特別生效要件。【A選項錯誤】依同條第3款規定，無線電台基地台等類似強波發射設備設置時，限制條件涉及住戶健康安全，須符合法定要件，但選項所稱「設置於屋頂者應經頂層住戶同意」並非條文所定要件。【B選項錯誤】依第33條第1款規定，約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，但該約定專用顯已違反公共利益，經區分所有權人會議決議者，不在此限，故B選項漏載「但書」之轉折。【D選項錯誤】共用部分約定為約定專用，應經該共用部分使用之區分所有權人同意，並非「該專有部分區分所有權人」同意。

【正確答案B】依公寓大廈管理條例第36條第6款規定，管理委員會職務為「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管」，並不包括「約定專用部分」之點收及保管，因約定專用部分由特定區分所有權人專屬使用，故B選項敘述錯誤。【A選項正確】同條第8款規定，管理服務人之委任、僱傭及監督屬管理委員會職務。【C選項正確】同條第10款規定，公寓大廈及其附屬設施設備之點收及保管之執行（重大事故有及時處理必要時，應請求召開區分所有權人臨時會議）屬管理委員會職務。【D選項正確】同條第5款規定，住戶違反第6條第1項規定之協調及第16條第1項、第3項及第4項規定之制止及相關資料之提供屬管理委員會職務。

【正確答案B】依公寓大廈管理條例第22條第2項規定，前項之住戶（即違反義務情節重大者），由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。故須經「區分所有權人會議決議」並由「法院」命其強制出讓，B選項正確。【A選項錯誤】不能僅依管理委員會議之決議。【C選項錯誤】不能由管理委員會議之決議報請地方政府強制執行，須由法院為之。【D選項錯誤】縱依區分所有權人會議決議，亦非報請地方政府強制執行，而是訴請法院命其強制出讓，故為錯誤。

【正確答案D】依公寓大廈管理條例第18條第2項規定，公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。【A選項錯誤】依同條例第18條第1項第1款規定，起造人就公寓大廈領得「使用執照」一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列為公共基金，並非「建造執照」。【B選項錯誤】依同條例第18條第1項第2款規定，區分所有權人應依「區分所有權人會議決議」繳納公共基金，並非「管理委員會決議」。【C選項錯誤】公共基金交付信託時，由「管理委員會」交付信託，而非由「主任委員」個人交付，且須經區分所有權人會議決議。

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例第24條之1第1項規定，經營仲介業務者對於居間或代理成交之租賃案件，應於簽訂租賃契約書之日起30日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄成交案件實際資訊。又對於買賣成交案件之申報登錄義務，依平均地權條例第47條第2項規定，應於買賣案件辦竣所有權移轉登記之30日內申報登錄，並非「簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記後30日內」，且仲介業之申報義務人現行制度並非以仲介業為買賣案件之申報人，故A選項敘述錯誤。【B選項正確】租賃案件應於簽訂契約書之日起30日內申報。【C選項正確】依第24條之1第6項規定，主管機關為查核得要求查詢、取閱有關文件或提出說明。【D選項正確】主管機關得委任所屬機關辦理查核業務。

【正確答案D】依不動產經紀業管理條例第7條規定，受破產之宣告尚未復權者不得充任經紀人員，已充任者，撤銷或廢止其證照；但其原因消滅後，仍得依本條例規定請領。故D選項敘述正確。【A選項錯誤】依同條例第13條之2規定，經營業員專業訓練合格後，尚須向主管機關或其認可之機構、團體登錄並領有不動產經紀營業員證明，始得充任，並非僅訓練合格即得充任。【B選項錯誤】依同條例第13條之1規定，不動產經紀營業員資格取得方式為：經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦之測驗合格者；或領有不動產經紀人考試及格證書者，但仍須依規定登錄並領得營業員證明後，始得執業，並非當然得充任。【C選項錯誤】依規定，不動產經紀營業員資格訓練不得少於30個小時，並非20小時，且其證明有效期限為4年。

【正確答案C】依不動產經紀業管理條例第29條第1項第2款規定，違反第24條之1第2項規定，未依限申報登錄資訊或申報登錄價格、交易面積資訊不實，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰；經處罰2次仍未改正者，按次處新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰。代銷業申報「價格、交易面積」資訊不實，屬於本款處罰範圍。【A選項錯誤】1萬元以上5萬元以下罰鍰係仲介業違反租賃申報登錄之罰責。【B選項錯誤】6千元以上3萬元以下係違反「價格、面積以外」資訊不實之罰責（第29條第1項第6款）。【D選項錯誤】法無「停止營業處分或併科罰鍰」之規定。

【正確答案B】依不動產經紀業管理條例施行細則第7條規定，不動產經紀人辦理換發證書時，應於證書有效期限屆滿前6個月內，檢具相關文件向直轄市、縣（市）主管機關申辦之。【A選項錯誤】依同條例第14條規定，經紀人考試及格者，須再經依法登記之經紀人公會會員或具有經紀業務經驗者協助、或經訓練合格後，向直轄市、縣（市）主管機關申請發給經紀人證書，並非考試及格證書取得後即得請領經紀人證書。【C選項錯誤】依施行細則規定，換發後之證書有效期限自「換發之日」起算4年，並非自原證書有效期限屆滿日起算。【D選項錯誤】證書滅失補發應向「直轄市、縣（市）主管機關」申請，並非「中央機關」。

【正確答案B】依不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款規定，不動產之買賣或租賃，受託人於受託處理仲介或代銷業務時，應由經紀業指派經紀人員以「不動產委託銷售契約書」與委託人簽訂書面契約，故甲應與不動產經紀業（A公司）簽訂委託銷售契約書，而非與經紀營業員乙個人簽訂。【A選項錯誤】不得僅以口頭約定，須以書面契約為之。【C選項錯誤】依同條例第21條第2項規定，廣告及銷售內容應與「事實相符」，而非「大致相符」，標準較嚴格。【D選項錯誤】依同條例第21條第1項規定，刊登廣告及銷售內容應註明「經紀業名稱」，而非營業員個人名稱，以利消費者識別經紀業並追究責任。

【正確答案D】依不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，廣告及銷售內容應與事實相符，並註明經紀業名稱。違反者依同條例第29條第1項第1款，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。注意：實際罰鍰機關依同條例第3條應為「直轄市、縣（市）主管機關」（即地方政府），而非內政部；本題選項中只有D提到正確的法律依據（不動產經紀業管理條例），故為四個選項中最貼近的答案。中央主管機關（內政部）負責本條例之解釋與政策制定，地方政府則為實際裁罰之執行機關。【A、C選項錯誤】公平交易法主管機關為公平交易委員會（已非行政院公平交易委員會，且其管轄範圍為事業之不公平競爭行為），非處理經紀業專業法規違反之主管機關。【B選項錯誤】消費者保護法主要由各目的事業主管機關及消費者保護處執行，行政院並非直接處理機關。

【正確答案A】依消費者保護法第45條之5第1項規定，當事人對於前條第3款（調解委員依職權所提解決事件方案）之方案，得於送達後10日之不變期間內，提出異議。第2項規定，於前項期間內提出異議者，視為調解不成立；其未於前項期間內提出異議者，視為已依該方案成立調解。故依職權所提解決方案送達後10日內未提出異議者，視為調解成立；提出異議者視為調解不成立。故正確答案為A，10日。【B、C、D選項錯誤】15日、20日、30日均非消費者保護法第45條之5所定期間。本條制度設計係為使小額消費爭議能迅速解決，故將異議期間定為較短之10日不變期間，以促進調解效率並兼顧當事人程序權益。

【正確答案A】依消費者保護法第49條第1項規定，消費者保護團體許可設立3年以上，置有消費者保護專門人員，且申請行政院評定優良者，得以自己之名義，提起第50條消費者損害賠償訴訟或第53條不作為訴訟。故設立年限應為「3年以上」並非「2年以上」，且評定機關為「行政院」並非「內政部」，A選項敘述兩處均錯誤。【B選項正確】消費者保護法第49條第2項規定，消費者保護團體依規定提起訴訟者，應委任律師代理訴訟。【C選項正確】消費者保護法第50條第1項規定，消費者保護團體對於同一之原因事件，致使眾多消費者受害時，得受讓20人以上消費者損害賠償請求權後，以自己名義，提起訴訟。【D選項正確】消費者保護團體得以自己之名義提起第50條損害賠償訴訟或第53條不作為訴訟。

【正確答案C】依消費者保護法第19條第1項規定，通訊交易或訪問交易之消費者，得於收受商品或接受服務後7日內，以退回商品或書面通知方式解除契約，無須說明理由及負擔任何費用或對價。第19條之2第1項規定，消費者依規定以書面通知解除契約者，除當事人另有個別磋商外，企業經營者應於收到通知之次日起15日內，至原交付處所或約定處所取回商品。故C選項正確。【A選項錯誤】解約期間為「7日」並非「10日」。【B選項錯誤】通訊交易（非訪問交易）有合理例外情事者，不適用猶豫期間及解約權規定，依消保法第19條第1項但書，係針對「通訊交易」例外，且訪問交易並無此例外規定。【D選項錯誤】企業經營者應於取回商品、收到消費者退回商品或解除服務契約通知之日起15日內，返還消費者已支付之對價（依第19條之2第3項），但選項漏載此項細節。

【正確答案C】依消費者保護法第11條之1第1項規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。第3項規定，違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。故C選項正確。【A選項錯誤】依消保法第12條第1項規定，定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，係「無效」而非「不構成契約內容」。【B選項錯誤】依同法第15條規定，定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分「無效」，並非不構成契約內容。【D選項錯誤】依同法第11條之1第4項規定，中央主管機關公告之定型化契約，其條款違反第1項、第2項規定者，仍構成契約之內容；但消費者得主張該條款不構成契約之內容（拋棄審閱權利條款效果不同於C）。

【正確答案A】依消費者保護法第9條規定，輸入商品或服務之企業經營者，視為該商品之設計、生產、製造者或服務之提供者，負本法第7條之製造者責任。然第7條規定之責任屬「無過失責任」（嚴格責任），僅在「能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任」，並無「對於損害之防免已盡相當之注意，或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者不在此限」之免責事由，此但書係第8條經銷商之規定。故A選項所述輸入商品企業經營者責任之免責事由錯誤。【B選項正確】依第8條規定，經銷企業經營者就商品或服務所生損害，與設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者連帶負賠償責任，但已盡相當注意者得免責。【C選項正確】依第7條第3項規定，企業經營者違反前2項規定致生損害應負連帶賠償責任，但能證明無過失者法院得減輕其賠償責任。【D選項正確】依第8條第2項規定改裝、分裝商品或變更服務內容者，視為設計生產者，並適用第7條規定。

【正確答案D】依消費者保護法第45條之4第1項規定，關於小額消費爭議，當事人之一方無正當理由，不於調解期日到場者，調解委員得審酌情形，依到場當事人一造之請求或依職權提出解決方案，並送達於當事人。第2項規定，前項方案，應經參加調解委員過半數之同意，並記載第45條之5所定異議期間及未於法定期間提出異議之法律效果。本題中為「全體調解委員過半數之同意」，依條文係「全體」而非「參與」之過半數同意（依現行修法已修正為「全體調解委員過半數之同意」）。故D選項正確。【A、B選項錯誤】此係依職權提出方案之一般情形（第45條之3），非小額消費爭議無正當理由不到場之特別規定。【C選項錯誤】小額消費爭議方案應經「全體」調解委員過半數同意，並非「參與」調解委員過半數。

【正確答案C】依公平交易法第25條規定，除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。不動產開發業者銷售預售屋時要求購屋人須給付定金始提供預售屋買賣契約書攜回審閱，係剝奪消費者之契約審閱機會，屬足以影響交易秩序之顯失公平行為，應由公平交易委員會依公平交易法處理。【A選項錯誤】依公平交易法第45條規定，依照著作權法、商標法、專利法或其他智慧財產權法規行使權利之正當行為，不適用本法之規定。【B選項錯誤】不動產仲介業與不動產買方有關斡旋金返還之糾紛，屬個別私權民事糾紛，應依民法及消費者保護法處理，非公平交易法適用範圍。【D選項錯誤】不動產經紀業加盟店未於廣告中標明加盟店或加盟經營字樣，係違反不動產經紀業管理條例第21條第3項規定，應依該條例處理，並非適用公平交易法。

【正確答案A】依公平交易法第15條第1項規定，事業不得為聯合行為。但有該條所列各款情形之一，而有益於整體經濟與公共利益，經申請主管機關許可者，不在此限。故主管機關對事業聯合行為原則上採「禁止原則」（原則禁止、例外許可），並非「限制原則」，故A選項敘述錯誤。【B選項正確】依公平交易法第15條第1項規定，聯合行為有益於整體經濟與公共利益者，主管機關得例外許可。【C選項正確】依同法第16條第1項規定，主管機關為聯合行為之許可時，得附加條件或負擔。【D選項正確】依同法第17條規定，公平交易委員會許可事業之聯合行為後，因許可之事實發生變更或許可之原因消滅時，得廢止許可、變更許可內容、令停止、改正其行為或採取必要更正措施，且許可事項及條件、負擔、期限應主動公開。

【正確答案B】依公平交易法第14條第1項規定，本法所稱聯合行為，指具競爭關係之同一產銷階段事業，以契約、協議或其他方式之合意，共同決定商品或服務之價格、數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區或其他相互約束事業活動之行為，而足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者。題目所述「不動產經紀業者倘與具競爭關係之事業，以契約、協議共同決定服務之價格、交易對象、交易地區等相互約束事業活動之行為，而足以影響服務供需之市場功能」完全符合聯合行為之構成要件，故為「聯合行為」。【A選項錯誤】不公平競爭係指事業間採行不正當競爭手段，非聯合方式。【C選項錯誤】欺罔或顯失公平係指公平交易法第25條規定之不當行為。【D選項錯誤】違法結合係指事業未經許可之合併、收購等結合行為（公平交易法第10條至第13條），非本題情形。

【正確答案B】依不動產經紀業管理條例第22條第1項規定，不動產之買賣或租賃，受託人於受託處理仲介或代銷業務時，應由經紀業指派經紀人簽章之文件包括：一、不動產出租、出售委託契約書（仲介業適用）。二、不動產廣告稿。三、不動產說明書。四、不動產租賃、買賣契約書。然代銷業之委託契約係「委託代銷契約」，並非「不動產出租、出售委託契約」，因代銷業務之委託契約另依第24條之1第2項規定處理，且代銷業所經手者為起造人或建築業之委託代銷契約，並非B選項所述之「不動產出租、出售委託契約」。故對代銷業者而言，B選項之文件並非經紀人簽章之文件，敘述錯誤。【A選項正確】不動產廣告稿應由經紀人簽章。【C選項正確】不動產租賃、買賣契約書應由經紀人簽章。【D選項正確】不動產說明書應由經紀人簽章，以確保資訊正確性。

【正確答案C】依公平交易法第22條第1項規定，事業就其營業所提供之商品或服務，不得有下列行為：一、以著名之他人姓名、商號或公司名稱、商標、商品容器、包裝、外觀或其他顯示他人商品之表徵，於同一或類似之商品，為相同或類似之使用，致與他人商品混淆，或販賣、運送、輸出或輸入使用該項表徵之商品者。本條保護之客體為「著名之表徵」，並非以「依法取得註冊商標權」為要件，未註冊但具知名度且具識別性之表徵亦受保護，故C選項敘述錯誤。【A選項正確】所使用之名稱或表徵須達著名程度，係本條重要要件。【B選項正確】須使用於同一或類似之商品或服務，方有混淆可能。【D選項正確】須產生與他人提供之服務設施或活動混淆之結果，係本條構成要件之核心。又同條第2項已明定本法不適用之例外情形。

【正確答案B】依公平交易法第21條第5項規定，廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞，而仍為薦證者，與廣告主負連帶損害賠償責任。但廣告薦證者非屬知名公眾人物、專業人士或機構，僅於受廣告主報酬10倍之範圍內，與廣告主負連帶損害賠償責任。故非屬知名公眾人物之廣告薦證者，須「明知或可得而知」其薦證有引人錯誤之虞，仍為薦證者，方須負連帶責任，並非「不知情」者亦須負責，B選項敘述「不知情」即須負責，與條文規定不符，為錯誤。【A選項正確】專業人士或機構之薦證者明知或可得而知薦證有引人錯誤之虞而為薦證者，與廣告主負連帶責任。【C選項正確】依公平交易法第21條第4項規定，廣告媒體業在明知或可得而知情形下，仍傳播或刊載有引人錯誤之虞之廣告者，應與廣告主負連帶責任。【D選項正確】廣告代理業在明知或可得而知情形下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣告主負連帶責任。