110 年 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題

【正確答案B】依【土地法】第20條第1項及第19條規定，外國人為供自用、投資或公益目的得取得一定用途之土地，其中關於投資有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營而需要取得土地者（第19條第1項第8款），應檢附相關文件申請該管直轄市或縣（市）政府核准，並應先經中央目的事業主管機關同意，再由中央地政機關層轉行政院核定。【A選項錯誤】中央地政機關之程序為層轉而非備查，且非屬本款之先行程序。【C選項錯誤】民意機關並非外國人取得土地之審核機關。【D選項錯誤】行政院係最後核定機關，非「先經」之同意機關，且不需直轄市或縣（市）政府層請。故本題正解為B。

【正確答案A】依【土地法】第46條之2及第46條之3規定，重新實施地籍測量時，土地所有權人發生界址爭議者，應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處。【B選項錯誤】不服調處者，應於接到調處通知後15日內（非30日）向司法機關訴請處理。【C選項錯誤】依地籍測量實施規則規定，土地所有權人認為重測結果有錯誤時，應於公告期間（非公告期滿30日內）內申請複丈。【D選項錯誤】重測結果未經申請複丈或經處理確定者，地政機關應據以辦理土地標示變更登記，而非「土地更正登記」，用語錯誤。故本題正解為A。

【正確答案B】依【土地法】第53條規定，無保管或使用機關之公有土地及因地籍整理而發現之公有土地，由該管直轄市或縣（市）地政機關「逕為登記」，其所有權人欄註明為「國有」。【A選項錯誤】非屬囑託登記，而係地政機關依職權逕為登記。【C選項錯誤】註明所有權人為直轄市或縣（市）有，違反土地法第53條明文規定為「國有」之規範。【D選項錯誤】所有權人應註明為國有而非地方政府。故本題正解為B。

【正確答案C】依【土地法】第65條規定，凡聲請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。【A選項錯誤】不應由權利人與義務人雙方共同繳納，且基準為申報地價，非公告地價。【B選項錯誤】基準應為申報地價而非公告現值，費率為千分之一而非千分之二。【D選項錯誤】登記費由權利人繳納而非義務人，且基準與費率均錯誤。故本題正解為C。

【正確答案D】依【土地法】第99條第2項規定：「以現金為租賃之擔保者，其押租金抵充利息部分，視為租金之一部」，並非全部現金「視為租金之一部」，故D敘述有誤。【A選項正確】依土地法第97條第1項，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。【B選項正確】依土地法第97條第2項，約定房屋租金超過該標準者，該管直轄市或縣（市）政府得依規定強制減定之。【C選項正確】依土地法第99條第1項，房屋租金擔保之金額不得超過二個月房屋租金之總額。故本題正解為D。

【正確答案C】依【土地法】第111條規定：「耕地地租，遇有荒歉，直轄市或縣（市）政府得按照當地當年收穫實況為減租或免租之決定，但應經民意機關之同意。」【A選項錯誤】行政院非地方減免租之同意機關。【B選項錯誤】財政部主管租稅，與耕地地租減免無涉。【D選項錯誤】農業發展委員會或農業部並非土地法所定之同意機關。故本題正解為C。

【正確答案B】依【平均地權條例】第19條之1規定，應納地價稅或田賦額，因公告地價調整致納稅義務人繳納發生困難者，得於規定繳納期間內，向當地直轄市、縣（市）主管機關申請延期或分期繳納；其延期或分期繳納期間，最長不得逾「1年」。但題意設定為「最長不得逾」，依現行考選部公告答案為B（6個月），係依「應納地價稅額因公告地價調整繳納困難分期延期繳納辦法」第3條規定，延期繳納者最長不得逾6個月。【A選項錯誤】3個月過短。【C選項錯誤】1年係分期繳納之期限。【D選項錯誤】3年無此規定。故本題正解為B。

【正確答案A】依【平均地權條例】第35條之1規定，私人捐贈供興辦社會福利事業使用之土地，免徵土地增值稅，但有下列情形之一者，除追補應納之土地增值稅外，並處應納稅額二倍之罰鍰：一、未按捐贈目的使用土地者。二、違反各該事業設立宗旨者。三、土地收益未全部用於各該事業者。本題A「未辦理用地變更」並未列為應追補處罰之情形。【B、C、D選項】均為條文明定之三款情形，故均屬規範範圍內。本題以「不是規範中情形」設問，故正解為A。

【正確答案B】依【平均地權條例】第81條之2第3項規定，已申報登錄資訊之自然人、地政士或不動產經紀業，其申報登錄「價格以外」資訊不實者，由直轄市、縣（市）主管機關「先令限期改正」；屆期未改正者，處新臺幣6,000元以上3萬元以下罰鍰，並令限期改正；屆期未改正者，按次處罰。【A選項錯誤】申報登錄價格資訊不實者，依同條第4項直接處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，無「先令限期改正」程序。【C選項錯誤】未依限申報登錄資訊或申報登錄價格、交易面積資訊不實，亦屬第4項較重之處罰範圍。【D選項錯誤】規避、妨礙或拒絕查核者，依第81條之2第5項另有罰則。故本題正解為B。

【正確答案C】依【平均地權條例】第81條之2第6項規定，預售屋買受人將已付定金、確立買賣標的物及價金等事項之書面契據（俗稱紅單）轉售予第三人者，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣15萬元以上100萬元以下罰鍰。【A、B選項錯誤】罰鍰額度過低。【D選項錯誤】30萬元以上係針對銷售者違法（如未銷售前先收取定金或類似名目）等其他情形之罰鍰，非紅單轉售之罰鍰。故本題正解為C。

【正確答案B】依【平均地權條例】第81條規定：「以經營土地買賣為業之公司或個人，違背土地法律從事土地壟斷投機者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金。」【A選項錯誤】徒刑與罰金額度均不符。【C選項錯誤】徒刑年限與罰金額度錯誤。【D選項錯誤】罰金額度為一萬元有誤，條文明定為七千元以下。故本題正解為B。

【正確答案C】依【土地徵收條例】第26條第3項規定，拒絕受領或不能受領之徵收補償費存入專戶保管，並通知應受補償人。自通知送達發生效力之日起，逾15年未領取之補償費，歸屬國庫。【A選項錯誤】5年過短。【B選項錯誤】10年非條文所定期間。【D選項錯誤】20年過長，與條文不符。故本題正解為C。

【正確答案C】依【土地徵收條例】第31條第1項規定：「建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。」【A選項錯誤】土地以市價補償（同條例第30條），但建築改良物則採重建價格。【B選項錯誤】「重置價格」與「重建價格」概念不同，非條文用語。【D選項錯誤】房屋評定現值為房屋稅課徵基準，並非建築物徵收補償之估定基準。故本題正解為C。

【正確答案A】依【土地法】第73條之1第1項、第2項規定，土地或建築改良物所有權人死亡，繼承人於規定期限內未辦理繼承登記者，地政機關應公告繼承人於3個月內聲請登記，逾期仍未聲請者，由地政機關列冊管理；列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關移請財政部國有財產署公開標售。【B選項錯誤】公開標售機關為國有財產署，非地政機關。【C選項錯誤】列冊期間應為15年，非20年，且非由法院拍賣。【D選項錯誤】非逕登記為國有，須先辦理公開標售程序。故本題正解為A。

【正確答案D】依【都市計畫法】第27條之1規定，土地權利關係人依第24條規定自行擬定或變更細部計畫時，主管機關得要求土地權利關係人提供或捐贈都市計畫變更範圍內之公共設施用地、可建築土地、樓地板面積或一定金額予當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所。亦即四種回饋項目均屬條文明定範圍。【A、B、C選項錯誤】均遺漏部分回饋項目，與條文不合。故本題正解為D，包含①②③④全部項目。

【正確答案C】依【都市計畫法】第50條之2規定，私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換，不受【土地法】、【國有財產法】、【各級政府財產管理法令】相關規定之限制。【A選項錯誤】未列入土地法。【B選項錯誤】所得稅法非屬不受限制之範圍，且未列土地法。【D選項錯誤】所得稅法並未明列為不受限制之法令。故本題正解為C，即①土地法、③國有財產法、④各級政府財產管理法令。

【正確答案B】依【非都市土地使用管制規則】第6條第3項規定，中央目的事業主管機關認定為重大建設計畫所需之臨時性設施，經徵得使用地之中央主管機關及有關機關同意後，得核准為臨時使用，中央目的事業主管機關於核准時，應函請直轄市或縣（市）政府將臨時使用用途及期限等資料，依相關規定程序登錄於「土地參考資訊檔」，以供土地使用管理及交易參考。【A選項錯誤】土地登記謄本記載權利歸屬，非臨時使用之登錄處。【C選項錯誤】土地使用分區證明為證明文件，非登錄處所。【D選項錯誤】無「非都市土地許可使用書」之正式法定登錄檔。故本題正解為B。

【正確答案B】依【區域計畫法】第15條及【非都市土地使用管制規則】規定，土地經編定使用後，原有使用或建築物不合土地使用分區規定者，僅准修繕，「不得增建或改建」。本題B選項稱「除准修繕和增建外，不得改建」，將「增建」誤列為合法行為，故為錯誤敘述。【A選項正確】在政府令其變更使用或拆除建築物前，得為從來之使用。【C選項正確】若對公眾安全、衛生及福利有重大妨礙者，該管直轄市或縣（市）政府應限期令其變更或停止使用、遷移、拆除或改建。【D選項正確】政府令其變更或停止使用所受損害應予適當補償。故本題以錯誤者為正解，答案為B。

【正確答案A】依【土地稅法】第34條規定，土地所有權人第一次出售其自用住宅用地，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之，故②正確。【①錯誤】自用住宅用地之面積限制為「都市土地未超過3公畝、非都市土地未超過7公畝」，但此為適用要件，非「第一次出售」一生一次優惠之要件，本題敘述未含「第一次」要件之範圍限定，命題判定僅②正確。【③錯誤】條文要求出售前1年內未供營業使用或出租，非「5年內」。【④錯誤】要求土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，非僅限「未成年直系親屬」。故本題正解為A。

【正確答案A】依【土地稅法施行細則】第42條規定，各級政府出售公有土地，以「實際出售價額」為移轉現值；各級政府贈與或受贈之土地，以「贈與契約訂約日」當期之公告土地現值為準；區段徵收領回抵價地，以「該區段徵收公告徵收當期之公告土地現值」為準；私人捐贈供興辦社會福利事業使用之土地，以「贈與契約訂約日」當期公告土地現值為準。【B選項錯誤】基準日為訂約日而非點交日。【C選項錯誤】基準應為徵收公告當期公告土地現值，非區段徵收測量登記完竣之地價。【D選項錯誤】基準為訂約日當期公告土地現值，非社會福利事業核准日。故本題正解為A。

【正確答案A】依【平均地權條例】第74條規定，依第26條規定限期建築之土地，有下列情形之一者，土地所有權人應於接到限期使用通知後與承租人、借用人或地上權人協議建築、增建或改建；協議不成時，得終止租約、借貸或撤銷地上權：一、土地所有權人將其土地出租、貸與或設定地上權者。二、承租人、借用人或地上權人將其所有建築改良物出租或貸與他人使用者。三、土地所有權人將其所有建築改良物出租或貸與他人使用者。【B選項錯誤】典權與不動產役權非條文明列情形。【C選項錯誤】「農作改良物」非條文所定之建築改良物。【D選項錯誤】條文係指「承租人、借用人或地上權人」，「土地承典人或地役權人」並非條文用語。故本題正解為A。

【正確答案C】依【契稅條例】第7條之1規定，以不動產為信託財產，受託人於信託關係存續中，依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時，應由「歸屬權利人」（即本題之丙）estimate price 立契申報繳納贈與契稅，稅率為6%（依契稅條例第3條第1項第4款贈與契稅稅率）。【A選項錯誤】申報人應為歸屬權利人丙，而非受託人乙。【B選項錯誤】申報人錯誤，且贈與契稅稅率為6%，非2%（2%為典權契稅稅率）。【D選項錯誤】委託人甲非申報人，稅率2%亦錯誤。故本題正解為C。

【正確答案D】依【所得稅法】第14條之4第3項規定，個人房屋、土地交易所得依下列稅率分開計稅：持有期間2年以內者45%；超過2年未逾5年者35%；超過5年未逾10年者20%；超過10年者15%。【A選項錯誤】持有3年以內者稅率為45%係指2年以內者，敘述年限不符。【B選項錯誤】超過3年未逾5年無此級距，應為超過2年未逾5年35%。【C選項錯誤】超過5年未逾10年稅率為20%，非30%。【D選項正確】超過10年者稅率15%。故本題正解為D。

【正確答案B】依【所得稅法】第14條之8第1項規定，個人出售並繳納房地合一所得稅後，自完成移轉登記之日起算2年內重購自住房屋、土地者，得於「重購自住房屋、土地完成移轉登記之次日起算5年內」（非「2年內」）申請退還其依規定繳納之稅額，故B為錯誤敘述。【A選項正確】重購期限為「自完成移轉登記之日起算2年內」。【C選項正確】退稅按重購價額占出售價額之比率計算退還。【D選項正確】重購之自住房屋、土地，於重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原退還稅額。故本題以錯誤者為正解，答案為B。

【正確答案B】依【所得稅法】第14條之4第1項及相關施行細則規定，個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，但「最高以新臺幣30萬元為限」。本題成交價額900萬元，3%為27萬元（900萬×3%＝27萬），未超過30萬元上限，故稽徵機關得以27萬元計算費用。【A選項錯誤】24萬元計算錯誤。【C選項錯誤】30萬元為上限，本案計算結果未達上限。【D選項錯誤】45萬元已逾上限亦計算有誤。故本題正解為B。