111 年 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條第6款規定，一般因素係指對不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共通性因素。平均地權條例抑制炒房之修法屬於政治（法令政策）面向之共通性因素，影響全國不動產市場價格水準，故屬「一般因素」。【A 市場因素錯誤】不動產估價技術規則將影響因素分為一般因素、區域因素、個別因素三大類，並無「市場因素」此一分類。【C 區域因素錯誤】區域因素指影響特定區域內不動產價格水準之因素（如交通、公共設施），並非全國性法令。【D 個別因素錯誤】個別因素指勘估標的本身條件（如臨路寬度、形狀、樓層），與全國性抑制炒房修法無涉。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條規定，特殊價格係指對不具市場性之不動產所估計之價格。龜山島屬於不具流通市場性之特殊標的（自然保護區、無交易市場），故應採「特殊價格」。【A 正常價格錯誤】正常價格指具市場性之不動產於正常交易條件下所形成之價格，龜山島不具市場性。【B 限定價格錯誤】限定價格係具市場性之不動產在特定限定條件（合併、分割等）下形成之價格。【C 特定價格錯誤】特定價格指具市場性之不動產基於特定條件所形成之價格，前提為「具市場性」，與本題不符。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第43條規定，債務保障比率法計算公式：收益資本化率(或折現率) = 債務保障比率 × 貸款資金佔不動產價格比率 × 貸款常數。貸款常數為每年還本付息金額除以貸款金額，為金融投資分析關鍵參數。【A 外部性原則錯誤】外部性原則為估價基本原則之一，非資本化率計算要素。【B 貢獻原則錯誤】貢獻原則說明各部分對整體價值之貢獻，非資本化率公式項目。【C 替代原則錯誤】替代原則為比較法之基礎，非債務保障比率法之乘數。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第9條規定，一宗土地內有不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價。此條文體現估價最有效使用原則。【A 錯誤】未扣合法條文義，僅談價格增減未觸及分別估價或主要用途估價之決定。【B 錯誤】條文並未要求合併用途後估價再按比例分算。【C 錯誤】條文規範重點在用途而非建築物影響，亦非酌量增減。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條第8款規定，最有效使用指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，基於合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。答案D「具有超凡意識及使用能力者」敘述錯誤，條文明定為「良好意識及通常之使用能力」而非「超凡」，故D為錯誤敘述。【A 正確】「得以獲致最高利益之使用」符合條文。【B 正確】「合法、實質可能前提」為條文規定要件。【C 正確】「正當合理、財務可行前提」為條文規定要件。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第19條規定，採計量模型分析法應蒐集之比較標的數量不得少於各主要影響價格因素數量之五倍。本題主要影響因素共11項（區域因素6項＋個別因素5項），11×5=55，至少需蒐集55筆比較標的。【B 40筆錯誤】低於法定最低門檻（55筆）。【C 30筆錯誤】與法定5倍規定不符。【D 25筆錯誤】僅約2.3倍，遠低於法定要求。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第55條規定，單位面積（或體積）比較法指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基礎，經比較調整後，乘以勘估標的之面積（或體積）總數，以求取勘估標的營造或施工費之方法。題目敘述完全吻合條文。【A 單位工程法錯誤】係依工程別（如基礎、結構、門窗等）之單位數量乘以單價計算，非面積體積比較。【B 淨計法錯誤】指逐項計算各項施工材料及人工成本之明細計價方式。【D 工程造價比較法錯誤】非【不動產估價技術規則】法定方法之一。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第8條規定，不動產估價作業程序八步驟依序為：一、確定基本事項；二、擬定估價計畫；三、蒐集資料；四、確認勘估標的狀態；五、整理、比較、分析資料；六、運用估價方法推算勘估標的價格；七、決定勘估標的價格；八、製作估價報告書。第七步驟為「決定勘估標的價格」。【A 製作估價報告錯誤】為第八步驟。【B 整理、比較、分析資料錯誤】為第五步驟。【C 運用估價方法推算勘估標的價格錯誤】為第六步驟。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第19條規定，採計量模型分析法應符合：一、截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五（即F檢定顯著水準5%）；二、各主要影響價格因素之係數估計值為零之顯著機率不得大於百分之五（即t檢定顯著水準5%）；三、截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值，其正負號與預期相符。【B 百分之六、C 百分之七、D 百分之八 均錯誤】法條明定為百分之五，此為統計學上之顯著水準α=0.05。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第23條規定，若以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，應以折現現金流量分析法之收益價格賦予相對較大之權重。因證券化長期固定租金流量最適合以DCF模型逐年折現評估。【A 比較法錯誤】比較法依市場成交資訊，無法反映契約未來租金流量。【B 直接資本化法錯誤】直接資本化法係以單一期淨收益除以資本化率，未能反映逐期契約租金變動。【D 成本法錯誤】成本法以重建或重置成本扣折舊，與租金收益流量無關。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第28條規定，比較法求得之試算價格經檢討後，試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。此規定確保比較法結果之穩定性與合理性。【A 百分之五、B 百分之十、C 百分之十五 均錯誤】均未達法定排除門檻，法條明定為20%。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條第10款規定，限定價格指具有市場性之不動產，基於下列限定條件之一所形成之價格：一、以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。二、以不動產合併為目的。三、以違反經濟合理性之不動產分割為前提。答案D「經適當市場行銷及正常交易條件形成」為【正常價格】之定義，非限定價格之限定條件。【A、B、C 皆為法條明列之限定條件，故非本題所問】。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第6條規定，以特定價格估價時應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。因特定價格係基於特定條件所形成，須藉由同時估算正常價格以供比較對照。【A 限定價格錯誤】限定價格雖亦有特殊限定條件，法條未要求同時估計正常價格。【B 特殊價格錯誤】特殊價格係對不具市場性標的估價，不具正常價格比較基礎。【D 特別價格錯誤】並非【不動產估價技術規則】所定之法定價格種類。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第25條規定，比較法調整以【百分率法】為原則，僅於有特殊情形無法以百分率調整時，始採差額法。故D「其調整以差額法為原則」敘述錯誤。【A 正確】第24條規定比較法原則採三件以上比較標的。【B 正確】第26條規定任一單獨項目調整率超過15%應排除。【C 正確】第26條規定總調整率超過30%應排除該比較標的。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第65條定額法（等速折舊法）公式：每年折舊額=重建成本×(1－殘餘價格率)÷耐用年數=1,000×(1－5%)÷50=1,000×0.95÷50=19萬元。累積折舊額=19×5=95萬元。建物成本價格=重建成本－累積折舊額=1,000－95=905萬元。【A 850萬錯誤】為忽略殘餘價格率之錯誤計算(1,000－1,000×5/50×5＝未扣殘值)。【B 865萬錯誤】計算誤差。【C 895萬錯誤】計算誤差。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第70條土地開發分析法公式：土地開發分析價格＝【總銷售金額÷(1+利潤率)(1+資本利息綜合利率)】－直接成本－間接成本。計算：總銷售金額=2,000坪×60萬元/坪=120,000萬元；120,000÷(1+20%)÷(1+5%)=120,000÷1.2÷1.05=95,238萬元；95,238－20,000(直接成本)－4,000(間接成本)=71,238萬元。【B 69,526、C 64,878、D 62,106 均錯誤】因公式代入順序或參數錯誤所致。

【正確答案B】樓層別效用比計算方式：先扣除建物成本價格比率求出土地價格比率，再以最低樓層(4樓)為基準100%計算各樓層效用比。房地總價中土地價格比率=1－30%=70%；各樓層土地單價=房地單價×70%；以4樓為基準：1樓 80×70%=56、2樓 60×70%=42、3樓 55×70%=38.5、4樓 50×70%=35。效用比(以4樓=100%)：1樓 56/35=160%、2樓 42/35=120%、3樓 38.5/35=110%、4樓 100%。故答案為B：160%、120%、110%、100%。【A、C、D 錯誤】未正確扣除建物成本比率或基準選錯。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條第5款規定，價格日期指表示不動產價格之基準日期。不動產價格具有時間性，同一標的於不同時點價格不同，故須訂定價格日期作為價格評估之時點基準。【A 錯誤】撰寫報告書日期稱為「報告日期」或「製作日期」，非價格日期。【C 錯誤】至現場調查之日期稱為「勘察日期」，非價格日期。【D 錯誤】交易日期為實際買賣行為日，不等同於估價之基準時點。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第31條規定，收益法估價之客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用為計算基準。最有效使用原則為估價核心原則，客觀淨收益須反映標的於最有效使用下可產生之合理收益。【A 錯誤】估價對象為勘估標的而非比較標的。【B 錯誤】法條用語為「最有效使用」非「最大效益使用」。【C 錯誤】對象錯誤且用語錯誤。

【正確答案A】變動原則指不動產價格受社會、經濟、行政等因素持續變動影響，隨時間而變化。高鐵站周邊住宅三年間從35萬漲至50萬，正是因區域發展、交通便利提升、人口移入等因素持續變動造成價格上漲，屬典型的變動原則體現。【B 預期原則錯誤】預期原則指價格受未來預期收益或變化之影響（面向未來），本題強調實際已發生之時序變動。【C 貢獻原則錯誤】貢獻原則說明各組成部分對整體價值之貢獻程度，與時間變動無關。【D 日期原則錯誤】不動產估價並無「日期原則」之法定用語，為干擾選項。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第10條規定，估價作業程序第一步驟「確定基本事項」所須確定者包含：一、委託人。二、勘估標的基本資料。三、價格日期。四、價格種類及條件。五、估價目的。故「估價目的」屬基本事項。【A 作業所需時間錯誤】作業時間屬於第二步驟「擬定估價計畫」項目。【C 勘估標的之狀態錯誤】確認勘估標的狀態為第四步驟。【D 交易、收益及成本資料錯誤】為第三步驟「蒐集資料」之內容。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條第11款規定，特定價格指具市場性之不動產，基於特定條件所形成之價格。本題在「假設農地未來變更為建地」之特定條件下估價，屬於特定條件所形成之價格，故為特定價格。【A 正常價格錯誤】正常價格以標的現況（農地）依正常交易條件估算，本題以未來變更條件估價。【C 限定價格錯誤】限定價格係以權利合併、不動產合併或違反經濟合理性分割為目的，本題情境不符。【D 特殊價格錯誤】特殊價格係對不具市場性標的估價，農地具市場性。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】相關規定，對於合法建築物與違章建築物併存之情形，估價人員應分別標示各該部分之價格，於估價報告書中區分揭露，以符合客戶需求及客觀揭露原則。【A 錯誤】客戶要求對所有樓層估價，僅就合法部分估價未完整回應委託。【B 錯誤】違章建築雖非合法，仍具使用價值，並非不可估價；拒絕估價有失專業職責。【D 錯誤】估價方法選擇應基於標的特性與市場資料，不因合法與否而強制採用不同折舊方式。

【正確答案D】價格日期調整公式：調整後價格=比較標的成交價格×(勘估標的價格日期指數÷比較標的成交日期指數)。代入：800×(100.3%÷103.6%)=800×0.96815...≈774.5萬元。因111年3月指數(100.3%)低於110年10月指數(103.6%)，調整後價格應下修。【A 834.7萬錯誤】為指數反向操作之錯誤計算(800×103.6/100.3＝約826.3)。【B 826.3萬錯誤】係指數反向計算結果。【C 789.6萬錯誤】計算誤差。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第72條規定，土地開發分析法之現況勘查與環境發展程度調查分析事項包括：(1)影響總銷售金額、成本及費用等因素；(2)勘估標的之工程進度、施工及環境狀況；(3)週遭環境土地建物及公共設施開發程度。土地開發分析法係針對【勘估標的】本身之開發潛能進行分析，不涉及比較標的之工程施工狀況。【A 正確項，不選】屬應勘查事項。【B 正確項，不選】屬勘估標的本身勘查內容。【D 正確項，不選】屬周邊環境勘查事項。