111 年 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第8條第3項規定，經紀業有下列情形之一者，得請求退還原繳存之營業保證金：一、公司組織申請解散者。二、商號組織申請歇業者。三、營業項目經變更登記後，該公司或商號已無不動產仲介經紀業及不動產代銷經紀業而組織仍存續者。四、原繳存之營業保證金高於應繳存金額者，其高於應繳存之部分。故選項(A)、(B)、(C)均屬得請求退還之情形，僅選項(D)「退出同業公會」非屬退還事由。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第13條、第14條、第17條及其施行細則規定，經紀營業員訓練不得少於三十個小時，故(C)正確。【A選項錯誤】經不動產經紀人考試及格者，應具備一年以上經紀營業員經驗，非半年。【B選項錯誤】經紀人證書有效期限為四年。【D選項錯誤】未具備經紀人員資格者，不得僱用從事仲介或代銷業務。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第19條及第22條規定，經營仲介業務者應於營業處所揭示：經紀業許可文件、公司登記證明文件、同業公會會員證書、不動產經紀人證書及報酬標準及收取方式等。不動產經紀人員之經歷與獲獎資料並非法定應揭示文件，故(A)為正確答案。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第23條規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，並於雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第32條規定，直轄市、縣（市）主管機關對於經紀人員獎懲事項，應設置獎懲委員會處理之；而非中央主管機關，故(C)錯誤。(A)依第31條、(B)依第28條、(D)依第37條規定均正確。

【正確答案A】依【公平交易法】第4條規定，競爭指「二以上事業」在市場上以較有利之價格、數量、品質、服務或其他條件，爭取交易機會之行為，非「一以上」，故(A)錯誤。(B)依第5條、(C)依第3條、(D)依第2條第2項規定均正確。

【正確答案B】依【公平交易法】第11條第1項第1款規定，事業結合時，其市場占有率達「三分之一」者應先向主管機關提出申報，非四分之一，故(B)錯誤。(A)依第10條、(C)依第13條、(D)依第11條規定均正確。

【正確答案C】依【公平交易法】第21條第5項規定，廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞，而仍為薦證者，與廣告主（即甲建商）負連帶損害賠償責任，而非與廣告代理業（乙）連帶，故(C)錯誤。(A)(D)依第21條第4項規定、(B)依第21條第1項規定均正確。

【正確答案D】依【公平交易法】第27條規定，主管機關依本法調查得進行之程序為(A)(B)(C)所列事項。而(D)所述「因被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償」係第31條有關損害賠償之規定，屬法院之職權，非主管機關調查程序，故(D)錯誤。

【正確答案A】依【公平交易法】第48條規定，對公平交易委員會依本法所為之處分或決定不服者，直接適用行政訴訟程序（已修正廢除原訴願前置），故選(A)。

【正確答案C】依【消費者保護法】第2條第11款規定，訪問交易指企業經營者未經邀約而與消費者在其住居所、工作場所、公共場所或其他場所所訂立之契約。故本題屬訪問交易之定義，選(C)。

【正確答案D】依【消費者保護法】第11條之1規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，故選(D)。

【正確答案D】依【消費者保護法】第17條第2項規定，「應記載事項」（而非「不得記載事項」）依契約性質及目的，得包括「預付型交易之履約擔保」。故(D)記述顛倒，錯誤。(A)(B)(C)依第17條規定均正確。

【正確答案B】依【消費者保護法】第21條規定，分期付款買賣契約書應載明下列事項：一、頭期款。二、各期價款與其他附加費用合計之總價款與現金交易價格之差額。三、利率。企業經營者保留契約內容變更權或解釋權係屬違反誠信之條款（第12條），故非應記載事項，選(B)。

【正確答案C】依【消費者保護法】第43條第2項規定，企業經營者對於消費者之申訴，應於申訴之日起十五日內妥適處理之，故選(C)。

【正確答案A】依【消費者保護法】第2條第7款規定，定型化契約條款指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。條款之表現形式不限於書面，包含放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者。(A)係對「單一個別客戶」之優惠條款，非針對多數消費者，不屬於定型化契約條款，故選(A)。

【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第3條規定，(D)對公寓大廈之定義正確。【A選項錯誤】約定專用部分指公寓大廈「共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」，非「專有部分經約定供共同使用」。【B選項錯誤】管理負責人指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依規約之規定為負責管理公寓大廈事務者。【C選項錯誤】所述為「區分所有」之定義，非「專有部分」。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第7條規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其為下列者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯等。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之「共用部分」。故(C)所述「專用部分」錯誤（應為共用部分），非屬法定特定情形。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第21條規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，故選(B)。

【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第23條第2項規定，下列事項非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三、禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之處理方式。五、財務運作之監督規定。六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、糾紛之協調程序。選項(D)係第6條住戶義務之法律規定，並非非經載明於規約不生效力之事項。

【正確答案C】②依【消費者保護法】第11條之1規定正確，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。④依第12條第2項第2款規定，契約主要權利或義務因受條款限制致契約目的難以達成者，推定顯失公平而無效，正確。①錯誤：第11條規定定型化契約條款如有疑義時，應為「有利於消費者」之解釋，非公平解釋。③錯誤：企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄審閱期間者，其條款不構成契約內容，非有效條款。故正確答案為②④，選(C)。

【正確答案B】依【消費者保護法】第17條第2項規定，定型化契約應記載事項包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效果。三、預付型交易之履約擔保。四、契約之解除權、終止權及其法律效果。五、其他與契約履行有關之事項。「企業經營者之義務或責任之免除」係屬「不得記載事項」（第17條第3項），非應記載事項，故選(B)。

【正確答案C】依【公平交易法】第32條規定，本法所定之損害賠償請求權，自請求權人知有行為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自行為時起，逾十年者亦同。故(C)「自此一交易日起逾十年，請求權時效消滅」正確。(A)二年係自知有行為及賠償義務人起算，非自交易日起；(B)應為二年內，但須搭配第10年長期時效；(D)有時效限制，均為錯誤。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第32條第1項規定，經紀人員在執行業務過程中，未以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說者，應予申誡處分，故(B)正確。【A選項錯誤】違反規定收取差價或其他報酬者，應予六個月以上三年以下之停止執行業務處分，非申誡。【C選項錯誤】無故洩漏秘密應予申誡處分，非停止執行業務。【D選項錯誤】經紀人員受申誡處分「三次」以上者，應予六個月以上三年以下之停止執行業務處分，非廢止證書。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第29條第1項第1款規定，經紀業違反第21條第1項（未與委託人簽訂委託契約書便刊登廣告及銷售）之規定者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，故選(D)。