111 年 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題

【正確答案D】依【土地法】第73條之1第5項規定，逾期未辦繼承登記不動產經公開標售後，價款儲存於國庫專戶，繼承人得依其法定應繼分申請領取。【A選項錯誤】應為逾一年未辦理繼承登記，而非六個月；並由地政機關公告繼承人於三個月內聲請登記（土地法第73條之1第1項）。【B選項錯誤】列冊管理期間為十五年（土地法第73條之1第2項），非十年。【C選項錯誤】標售後租賃關係以五年為限，係指租賃期間超過五年者，以五年為限（土地法第73條之1第4項）。

【正確答案B】依【土地法】第34條之1第2項規定，共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之，而非「依法公示催告」。【A選項正確】土地法第34條之1第1項規定，共有土地之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。【C選項正確】土地法第34條之1第3項。【D選項正確】土地法第34條之1第4項，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

【正確答案D】依【土地稅法】第31條之1規定，土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，准予抵繳其應納之土地增值稅；其抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。【A、B、C選項錯誤】抵繳上限為百分之五，並非百分之一、百分之二或百分之三。

【正確答案D】依【房屋稅條例】第4條第4項規定，未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，無使用執照、亦無建造執照者，向現住人或管理人徵收之，並非「暫不徵收」。【A、B、C選項正確】房屋稅條例第4條分別規定房屋稅向所有人徵收（A）；未辦第一次登記且所有人不明者，向使用執照所載起造人徵收（B）；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收（C）。

【正確答案A】依【契稅條例】第4條規定，買賣契稅應由買受人申報納稅，而非出賣人。【B選項正確】契稅條例第5條規定，典權契稅應由典權人申報納稅。【C選項正確】契稅條例第3條第1款規定，買賣契稅為其契價百分之六。【D選項正確】契稅條例第3條第5款規定，分割契稅為其契價百分之二。

【正確答案B】依【契稅條例】第14條之1規定，不動產為信託財產者，於下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵契稅：一、因信託行為成立，委託人與受託人間。二、信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。三、信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。四、因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。五、其他。反之，信託財產之歸屬人為「第三人」（非委託人）者，信託關係消滅時，委託人與歸屬人間之所有權移轉，應課徵契稅。【A、C、D選項錯誤】均屬契稅條例第14條之1明定不課徵契稅之情形。

【正確答案C】依【契稅條例】第3條規定，各類契稅稅率如下：買賣、贈與、占有契稅為契價百分之六；典權契稅為契價百分之四；交換、分割契稅為契價百分之二。故分割契約（C）稅率百分之二為最低。【A選項】買賣為百分之六。【B選項】典權為百分之四。【D選項】贈與為百分之六。

【正確答案A】建蔽率為每層樓最大建築面積與基地面積之比率，100坪×60%＝60坪（每層樓最大建坪）。容積率為建築物總樓地板面積與基地面積之比率，100坪×240%＝240坪（總樓地板面積）。樓層數＝總樓地板面積÷每層樓最大建坪＝240÷60＝4層樓。【B、C、D選項錯誤】依【非都市土地使用管制規則】之計算，甲種建築用地之建蔽率60%、容積率240%，故每層最大建坪60坪、最高4層樓。

【正確答案A】依【都市計畫法】第48條規定，依本法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依下列方式取得之：一、徵收。二、區段徵收。三、市地重劃。【B、C、D選項錯誤】均非都市計畫法第48條所列之取得方式，不包含協議價購、公私土地交換或都市更新。

【正確答案D】依【土地徵收條例】第27條第2項規定，有下列情形之一者，需用土地人於補償費發給完竣或核定發給抵價地前，得先行使用該土地：一、國防事業。二、交通事業。三、水利事業。四、公共衛生及環境保護事業。五、公有事業。六、公用事業。七、其他因公共安全急需使用者。題目選項中符合者為D（國防、交通、水利事業）。【A、B、C選項錯誤】平價住宅事業、社會福利事業、高齡化事業、少子化事業、防疫事業皆非本條所列得先進入使用之法定類別。

【正確答案C】依【土地徵收條例】第50條第1項規定，撤銷或廢止徵收，由原核准徵收機關為之；由需用土地人向中央主管機關申請之。【A選項錯誤】依土地徵收條例第49條第3項規定，撤銷或廢止徵收者，徵收前原設定之他項權利及耕地租約不予回復。【B選項錯誤】土地徵收條例第49條第4項，如原土地所有權人及他項權利人申請於發給之抵價地上設定抵押權或典權時，其原抵押權或典權回復之。【D選項錯誤】撤銷或廢止徵收應由「需用土地人」向中央主管機關申請，而非由直轄市或縣（市）主管機關單獨申請。

【正確答案D】依【都市計畫法】第17條第1項規定，第一期發展地區，應於主要計畫發布實施後，最多二年內完成細部計畫，並於細部計畫發布後，最多五年內完成公共設施建設。【A、B、C選項錯誤】細部計畫期限為二年、公共設施建設期限為五年，其他組合皆不符法定期限。

【正確答案D】依【土地法】第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。亦即應有部分合計逾三分之二之同意，即可行使。【A、B選項錯誤】無此比例規定。【C選項錯誤】係以應有部分合計逾三分之二，非共有人人數逾三分之二。

【正確答案B】依【土地法】第17條第1項規定，下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：一、林地。二、漁地。三、狩獵地。四、鹽地。五、礦地。六、水源地。七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。故牧地並未列入限制，得租賃於外國人。【A、C、D選項錯誤】林地、漁地、鹽地均屬第17條明定不得租賃於外國人之土地。

【正確答案C】依【土地法】第18條規定，外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。另依土地法第173條規定，私有土地所有權之移轉或租賃，妨害基本國策者，經中央地政機關核定後，得由中央地政機關報請行政院制止之。【A、B、D選項錯誤】監察院、國有財產署、不動產經紀人員獎懲委員會皆非本條文所定之權責機關。

【正確答案C】依【土地法】第103條規定，租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。故C選項「積欠租金達二個月以上」係錯誤表述，正確應為「達二年以上」，此情形下出租人不得收回。【A、B、D選項】均為土地法第103條所列出租人得收回基地之法定事由。

【正確答案D】依【土地徵收條例】第44條規定，區段徵收範圍內土地，經規劃整理後，其處理方式包括：抵價地發交被徵收土地所有權人領回（A正確）；國民住宅用地、安置原住戶所需土地得讓售（B、C正確）；其餘可供建築土地，得予標售、標租或設定地上權。另依同條相關規定，標租或設定地上權期限不得逾九十九年，而非二十五年，故D選項錯誤。【A、B、C選項正確】均符合土地徵收條例第44條規定。

【正確答案D】依【所得稅法】第14條之4規定，中華民國境內居住之個人，其持有期間超過10年者，房地交易所得適用稅率為百分之十五。本題甲持有土地已長達10年（101年間取得至111年5月1日出售），且參與自辦市地重劃取回之土地，其持有期間應溯自原取得日起算（而非以重劃後交接日重新起算），故屬持有逾10年之情形，適用百分之十五稅率。【A選項】持有2年以內適用45%。【B選項】持有超過2年未逾5年適用35%。【C選項】持有超過5年未逾10年適用20%。

【正確答案B】依【土地徵收條例】第50條之規定及相關內政部解釋，已公告徵收之土地，因作業錯誤致原徵收之土地不在工程用地範圍內者，屬徵收處分自始有瑕疵，應辦理撤銷徵收，使徵收關係溯及消滅。【A選項錯誤】廢止徵收適用於徵收後因情事變更或不再需要使用之情形，屬嗣後事由。【C選項錯誤】徵收收回係原土地所有權人依土地徵收條例第9條申請收回權之制度，與作業錯誤無關。【D選項錯誤】徵收失效適用於補償費未於公告期滿後十五日內發給完竣等特定情形。

【正確答案C】依【土地登記規則】第141條規定，土地權利變更登記聲請案件於登記尚未完畢前，登記機關接獲法院、行政執行分署或行政機關囑託為查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或其他禁止處分之登記時，應即改辦（優先辦理）查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或其他禁止處分之登記。選項C（假扣押登記、破產登記）均屬該條明定應即改辦之登記類型。【A、B選項錯誤】預告登記及滅失登記並非本條所列禁止處分類登記；查封與假處分雖為本條範圍，但須與其他囑託禁止處分登記併列。【D選項錯誤】輔助宣告、監護宣告登記非屬本條範圍。

【正確答案B】依【土地徵收條例】第20條第3項規定，需用土地人未於公告期滿後十五日內將應發之補償費繳交該管直轄市或縣（市）主管機關發給完竣者，該部分土地或土地改良物之徵收從此失其效力。【A選項錯誤】逾期即失其效力，並非仍具徵收效力。【C選項錯誤】法律效力係自動失效，非由所有權人申請撤銷。【D選項錯誤】保留徵收為徵收前之預為保留制度（土地徵收條例第4章），與本題情形無關。

【正確答案D】依【平均地權條例】第47條之1第1項第4款規定，經法院拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。【A選項錯誤】同條第1項第5款，遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準，而非簽立遺囑當期。【B選項錯誤】同條第1項第2款，申報人逾訂約日起三十日始申報者，以申報日當期之公告土地現值為準（非訂約日）。【C選項錯誤】同條第1項第3款，依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準（非終局判決日）。

【正確答案B】依【平均地權條例】第60條第1項規定，實施市地重劃時，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外，其不足土地及接連重劃區水利設施改善工程所需費用，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。故應「優先」以原公有道路、溝渠、河川及未登記地抵充。【A、C選項錯誤】均為十項公共用地本身。【D選項錯誤】國有地、學產地、直轄市縣（市）有地、鄉鎮（市）有地並非優先抵充之土地。

【正確答案D】依【平均地權條例】第58條第2項規定，獎勵土地所有權人自行辦理市地重劃之獎勵事項包括：一、給予低利之重劃貸款。二、免收或減收土地移轉登記費及換發權利書狀費用。三、免徵或減徵地價稅與田賦。四、其他有助於市地重劃之推行事項。題目之D選項「免息」之重劃貸款並非法定獎勵事項，應為「低利」貸款。【A選項】雖非第58條第2項明列事項，但屬獎勵土地所有權人自行辦理市地重劃辦法中所列之優先配合獎勵事項（可優先興建重劃區內之公共設施以利開發）。【B、C選項正確】均為第58條第2項所列之法定獎勵事項。

【正確答案D】依【平均地權條例】第47條之4規定（111年修正），銷售預售屋或新建成屋者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立標的物及價金等事項，並不得約定或要求預售屋買受人同意書面契據（含預售屋買賣契約書）轉售第三人。故D選項「得轉售予第三人」錯誤。【A選項正確】平均地權條例第47條之3第3項，銷售預售屋者應於銷售前，將預售屋買賣定型化契約報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。【B選項正確】平均地權條例第47條第2項，買賣案件原則上應於簽訂買賣契約書之日起三十日內向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。【C選項正確】同條例第47條之4規定。