114 年 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題

【正確答案C】依估價學理適合原則，不動產之使用須與其所在區域環境、周邊機能及使用者需求相互配合，方能發揮最大效用並創造最高價值；鄰近國小開設文具書局，正是將店舖使用與周邊小學生、家長的需求結合，屬於典型之適合原則運用。【A選項錯誤】外部性原則指不動產價值受外部環境（嫌惡設施、公共建設）影響，雖與區位有關，但強調的是外部條件對標的之作用，非標的使用型態是否配合區域。【B選項錯誤】貢獻原則指不動產各構成部分對整體價值之貢獻度，如土地、建物、增建部分各自之價值比例，與本題使用型態無涉。【D選項錯誤】估價學理上並無所謂「內部性原則」之正式名稱，為誤導選項。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第49條及第50條規定，成本法之總成本包括營造或施工費、規劃設計費、廣告費銷售費及管理費、稅捐及其他負擔、資本利息及開發或建築利潤等項目；出售不動產所得稅係出售後所產生之個人稅負，與建築開發過程之成本無關，故B不屬於總成本項目。【A選項錯誤】營造或施工費為建築物建造之直接成本，明定為總成本之首要項目。【C選項錯誤】資本利息係開發期間投入資金之機會成本，屬總成本之必要組成。【D選項錯誤】建築利潤（開發利潤）為開發者承擔風險應有之合理報酬，亦為總成本之法定項目。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第33條至第35條規定，採等速（直線）折舊法時，累積折舊額＝（重建成本－殘餘價值）×（已使用年數／經濟耐用年數）。本題殘餘價值＝2,000萬×10%＝200萬，可折舊額＝2,000－200＝1,800萬；累積折舊額＝1,800×(10／50)＝360萬元，故C正確。【A選項錯誤】400萬係誤將未扣除殘價之2,000萬直接乘以10／50得出，未考量殘價率。【B選項錯誤】40萬為計算比例錯置之結果，顯非直線折舊正確算式。【D選項錯誤】36萬為小數位錯誤，差距10倍，並非正確金額。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第24條及第26條規定，情況調整係針對比較標的交易情況具有特殊性（如急買急賣、親友交易、違規使用、與法定用途不符等非正常情況）所為之修正，目的在還原為正常交易條件；比較標的違反法定用途屬非典型交易，須先為情況調整。【B選項錯誤】價格日期調整係針對交易時點與勘估價格日期間之市場價格變動所為之調整，與用途合法性無關。【C選項錯誤】區域因素調整係針對比較標的與勘估標的所在區域條件差異（如商圈、學區、交通）所為，並非交易情況之調整。【D選項錯誤】個別因素調整係針對標的本身物理條件差異（如面積、臨路、方位）所為，非屬交易情況修正。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第25條規定，情況、價格日期、區域因素及個別因素調整後之總調整率以不超過百分之三十為原則；區域因素之各項調整率及個別因素之各項調整率以不超過百分之十五為原則；各項因素內之各細項調整率以不超過百分之十為原則，故D之18%（未逾30%）符合規定。【A選項錯誤】區域因素總價格調整率原則不得超過15%，18%已逾上限。【B選項錯誤】個別因素總價格調整率原則亦以15%為上限，18%超過規定。【C選項錯誤】個別因素內單一細項調整率原則不得超過10%，18%遠超上限。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第28條直接資本化法公式，收益價格＝淨收益／收益資本化率，故收益資本化率＝淨收益／收益價格＝100萬／2,000萬＝0.05＝5%，故B正確。【A選項錯誤】3%代入後收益價格應為100／0.03≒3,333萬元，與題目2,000萬元不符。【C選項錯誤】8%代入後收益價格應為100／0.08＝1,250萬元，與題目不符。【D選項錯誤】10%代入後收益價格應為100／0.1＝1,000萬元，與題目不符。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第29條、第31條規定，折現現金流量分析法（DCF）係將各期預期淨收益與期末處分價值分別以折現率折算至價格日期求取現值，最能反映投資期間現金流入、流出及處分收益之時間價值，適用於具有多期收益且投資者重視投資報酬率之投資評估用途，故B最適合。【A選項錯誤】比較法係以市場交易實例為基礎求取正常價格，無法衡量未來現金流量與投資報酬率，非投資評估之首選。【C選項錯誤】成本法係以重建或重置成本扣除折舊推算，反映供給面成本，不適合衡量投資收益。【D選項錯誤】土地開發分析法係針對具開發潛力之素地推算開發後價值再扣除開發成本及利潤，屬特定用途之方法，並非一般投資評估最適方法。

【正確答案C】依投資估價學理債務保障比率法（DCR法），收益資本化率R＝DCR×貸款常數Rm×貸款比率M，代入R＝1.3×0.055×0.7＝0.050＝5%，故C正確；此公式常見於美國Ellwood模型衍生之抵押權益法，用以結合融資條件推算資本化率。【A選項錯誤】3%顯然低於實際計算值，與各參數代入結果不符。【B選項錯誤】4%低於正確值，顯係計算錯誤。【D選項錯誤】6%高於正確值0.050，不符公式計算結果。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第78條規定，土地改良物（含附著於土地之工事及水利土壤改良）以成本法估價為原則，因其多無獨立交易市場且不具單獨收益能力，以重建或重置成本扣除折舊最能反映其價值。【A選項錯誤】比較法須有大量類似交易實例，土地改良物罕有獨立交易，難以運用比較法。【B選項錯誤】收益法須標的具獨立且持續收益能力，單純之土地改良物多無獨立收益流量。【D選項錯誤】土地殘餘法屬收益法推算土地價格之技巧，並非估計土地改良物之原則方法。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第28條規定，直接資本化法係以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，除以價格日期當時之適當收益資本化率推算收益價格，故C正確。【A選項錯誤】直接資本化法屬於收益法之一種（與折現現金流量分析法並列），非比較法之一種，【不動產估價技術規則】第27條明文規範。【B選項錯誤】第28條規定係以「客觀淨收益」為基準，並非以「最合理使用」之收益為基準；最有效使用分析屬估價學理整體判斷而非直接資本化公式基準。【D選項錯誤】直接資本化法係以永續收益折算，公式為V＝a／R，並不再另加計期末價值，加計期末處分價值者為折現現金流量分析法。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第48條規定，建物之殘餘價格率以不超過百分之十為原則，用以限制折舊後殘存價值之計算基礎，故D正確。【A選項錯誤】依第48條規定，建物估價以求取重建成本為原則，重置成本為輔助或例外使用，並非原則；題目所述剛好顛倒。【B選項錯誤】依估價學理及技術規則第50條有關資本利息之規定，預售收入屬開發過程中回收之資金，已減少資金佔用成本，故預售收入部分之資金不應再計息，題目所述與規定相反。【C選項錯誤】依第33條規定，建物折舊應以經濟耐用年數為計算基礎（必要時併同物理、功能、經濟耐用年數綜合考量），並非僅以物理耐用年數為主。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第70條規定，土地開發分析法之資本利息綜合利率＝資本利息年利率×（土地價值比率＋建物價值比率×1／2）×開發年數；其學理在於土地投入自始至終均須計息（佔全期），建物則隨開發進度逐期投入（平均約佔1／2期），故C正確。【A選項錯誤】應為「資本利息年利率」而非「貸款利息年利率」，且土地與建物比率位置相反。【B選項錯誤】雖利率名稱正確，但土地與建物比率位置相反，土地應乘以全期而建物乘以1／2。【D選項錯誤】利率名稱錯誤（應為資本利息年利率而非貸款利息年利率）。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第4條及第18條規定，區域因素指影響特定區域內不動產價格水準之自然、社會、經濟及行政條件，①地區淹水屬區域自然環境條件、②捷運站設置屬區域交通機能條件，均屬區域因素，故A正確。【B選項錯誤】③利率變動係影響全國不動產市場之貨幣金融條件，屬一般因素，非區域因素。【C選項錯誤】④離小學距離係指特定宗地與小學之相對距離，屬個別因素而非區域因素；利率變動亦屬一般因素。【D選項錯誤】全部選入將一般因素（③利率）及個別因素（④離小學距離）誤歸入區域因素。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第4條及第19條規定，個別因素係指影響特定宗不動產本身價格之個別條件，如面積、臨路寬度、方位、距重要設施之距離等；「乙小姐的房子距捷運站50公尺」描述該宗特定不動產之區位條件，屬個別因素，故B正確。【A選項錯誤】「位於重劃區內房價水準很高」係描述整個重劃區之區域條件，屬區域因素。【C選項錯誤】「X大學特定區生活機能佳」敘述整個特定區之機能水準，屬區域因素。【D選項錯誤】「大巨蛋完工帶動周邊房價上漲」係描述整體區域受公共建設影響，屬區域因素。

【正確答案B】依估價學理貢獻原則，不動產各構成部分對整體價值之貢獻不必等於其本身單獨之價值；畸零地單獨使用效益低、價格本不高，但當其能與相鄰土地合併使用時，可使整體基地完整並解除畸零地限制，對相鄰土地之整體價值具有關鍵貢獻，故得以高於正常地價之價格出售，最能以貢獻原則解釋。【A選項錯誤】預期原則係指價格受未來收益預期影響，與畸零地合併價值增量無直接關聯。【C選項錯誤】適合原則強調標的使用須與環境配合，無法解釋畸零地何以高於一般地價。【D選項錯誤】外部性原則著重外在因素對標的之影響，無法說明畸零地合併相鄰地後之價值增量現象。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條規定，特殊價格係指對不具市場性之古蹟、紀念性建築物、宗教建築或其他具文化歷史價值之不動產所估計之價格；臺南孔廟屬國定古蹟兼具文化宗教性質，不具一般市場流通性，其估價應採特殊價格，故D正確。【A選項錯誤】正常價格係指具有市場性之不動產於正常情況下最可能成交之價格，古蹟不具一般市場性，非正常價格。【B選項錯誤】限定價格適用於合併、分割、承租人購買租賃標的等特定當事人間之限定交易情況，非古蹟估價。【C選項錯誤】特定價格係指具市場性之不動產於特定條件下之價格（如法拍、清算），古蹟不具市場性，非特定價格。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第10條至第12條規定，價格日期係指表示價格之基準日期，勘查日期係指估價師實際至現場勘查之日期；二者時間先後並無強制規範：一般委託案件勘查後才決定價格日期（勘查先於價格日期），但於追溯過去特定日期之價格（如繼承、訴訟、法拍追溯）時，價格日期可能早於勘查日期；預估未來特定日期價格時，價格日期則晚於勘查日期，故D（不一定）正確。【A選項錯誤】價格日期並非恆先於勘查日期，僅追溯估價時方是。【B選項錯誤】勘查日期亦非必然先於價格日期，視估價目的而定。【C選項錯誤】勘查日期與價格日期僅於特殊巧合下相等，非通則。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第53條規定，營造或施工費之求取得採直接法或間接法；直接法包含淨計法及單位工程法，間接法包含工程造價比較法及單位面積（或體積）比較法。淨計法係就實際建造所需之各項工料數量、單價等項目，逐一計算並加總，屬最精細之估算方式，故B正確。【A選項錯誤】工程造價比較法屬間接法，以類似建物之總造價加以調整推算，精細度較低。【C選項錯誤】單位工程法雖屬直接法，但以各分項工程單價合計，精細度次於完全逐項計算之淨計法。【D選項錯誤】單位面積比較法係以每平方公尺造價乘以面積推算，屬間接估算，為最粗略之方法。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第28條至第32條規定及估價學理，收益資本化率應用於直接資本化法（以平均客觀淨收益永續折算），折現率應用於折現現金流量分析（逐期淨收益現值化）；兩者是否相等取決於淨收益成長性、市場風險變動及期末處分價值等因素；若假設淨收益穩定、無成長且無資產增值，二者可相等，反之則不一定，故D正確。【A選項錯誤】收益資本化率並非必然高於折現率，端視成長率與收益結構。【B選項錯誤】收益資本化率亦非必然低於折現率，無絕對關係。【C選項錯誤】兩者僅在特定假設下相等，非必然相等。

【正確答案C】依估價學理風險溢酬法（無風險利率＋風險溢酬）決定收益資本化率，投資人對風險高、流通性低、管理難度高之資產會要求較高報酬率，故資本化率與上述特性呈正向變動；惟「增值性」係指資產本身具自然增值潛力（如土地），投資人對具增值性之資產願意接受較低之當期收益率，以期賺取未來資本利得，故增值性越高，資本化率越低，呈反向變動，故C正確。【A選項錯誤】流通性愈低（低流通），投資人要求愈高風險溢酬，資本化率上升，兩者呈反向，但題目問的是「特性本身」與資本化率關係，流通性差才使資本化率高，屬正向之風險補償。【B選項錯誤】風險性越高，所需風險溢酬越高，資本化率越高，呈正向變動。【D選項錯誤】管理難度越高需之管理成本與風險愈大，資本化率亦提高，呈正向變動。

【正確答案B】依估價學理及【不動產估價技術規則】第43條、第44條之建物殘餘法原理，土地具永續使用性且不折舊，通常具自然增值特性，投資人願接受較低當期收益率；建物因具折舊、耐用年數有限且須承擔物理、功能性耗損與管理風險，其資本化率須含折舊回收率，故建物之資本化率高於土地；整體不動產（土地＋建物）之資本化率則介於兩者之間，呈加權平均結果，故三者比較中建物最高，B正確。【A選項錯誤】土地資本化率通常最低而非最高，因無折舊且具保值增值性。【C選項錯誤】不動產整體資本化率為土地與建物之加權平均，必介於兩者之間，非最高。【D選項錯誤】三者間之高低關係於學理上可合理推論（建物＞不動產＞土地），並非不一定。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第130條明文規定，不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則；實質租金係指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金運用之收益、權利金及其他相關運用收益之總數，能完整反映出租人實際收取之經濟利益，故D正確。【A選項錯誤】經濟租金係指租賃市場客觀合理水準之租金，屬比較與判斷參考，非法定估計原則對象。【B選項錯誤】支付租金僅為承租人每期名義支付額，未含押金、權利金等運用收益，不符實質租金意涵。【C選項錯誤】合理租金非估價技術規則第130條所列之正式用語，非法定原則。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第32條規定，折現現金流量分析法應將各期淨收益及期末處分價值，以適當之折現率折算至價格日期為現值後加總計算收益價格；故期末處分價值已知時，應以折現率折現至價格日期，故C正確。【A選項錯誤】直接資本化率用於直接資本化法（V＝a／R）推算永續收益現值，非用於折現特定期末價值。【B選項錯誤】綜合資本化率係對整體不動產之資本化率概念，亦屬資本化率體系而非用於期末值折現。【D選項錯誤】利率係一般金融概念，非估價專用之折現率；估價技術規則明定應用折現率，非一般利率。

【正確答案D】依估價學理，經濟租金係市場客觀合理租金水準，支付租金則為契約約定實際支付之租金；二者大小關係須視契約訂定時之市場狀況、租期長短、押金權利金安排及市場變動而定：若市場上漲而契約未更新，支付租金可能低於經濟租金；若契約訂有較高押金或權利金分攤，支付租金亦可能低於或高於經濟租金；故兩者大小關係不一定，D正確。【A選項錯誤】經濟租金並非必然高於支付租金，市場下跌時亦可能相反。【B選項錯誤】支付租金亦非必然高於經濟租金，端視契約條件。【C選項錯誤】兩者僅在市場均衡且契約甫訂立時才可能相等，非通則。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第9條規定，不動產估價師受理估價業務，應將下列事項載明於估價委託書：一、確定勘估標的內容（①）。二、確定價格日期。三、確定價格種類（③）及條件（⑤）。四、確定估價目的（④）。本題答案項目應包括①③④⑤，故C正確。【A選項錯誤】僅①③④缺少⑤估價條件，範圍不完整。【B選項錯誤】包含②勘查日期但未列⑤估價條件；勘查日期屬後續勘查作業事項，非估價基本事項必列之項目。【D選項錯誤】包含②勘查日期，然勘查日期係於勘查程序中確定，非估價委託書「估價基本事項」所列項目，故不應列入。