114 年 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題

【正確答案B】依【土地法】第68條規定，因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任；但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。同法第70條第2項規定，地政機關所負損害賠償，經該機關查明原因應歸責於受登記人員者，得向其求償，該求償以「重大過失」為要件，故B正確。【A選項錯誤】抽象輕過失係指欠缺善良管理人之注意，其標準過高，非【土地法】第70條所採。【C選項錯誤】具體輕過失（欠缺處理自己事務同一注意）為【民法】一般原則，非【土地法】地政人員求償之標準。【D選項錯誤】通常事變責任範圍更廣，亦非【土地法】第70條第2項所規定之要件。

【正確答案D】依【土地法】第79條之1及【土地登記規則】第137條規定，聲請保全下列請求權之預告登記：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。甲乙間為附條件之贈與契約，屬附條件之請求權，得申請預告登記以保全權利，故D正確。【A選項錯誤】假處分登記須經法院裁定，屬【強制執行法】範疇，當事人無法逕行申請。【B選項錯誤】第一次登記（所有權第一次登記）係指建物或土地尚未登記而為總登記，與附條件贈與無關。【C選項錯誤】註記登記係地政機關就特定事項附加註記，並非當事人基於附條件請求權所得申請之登記類型。

【正確答案A】依【土地徵收條例】第10條第3項規定，特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議，應依【行政程序法】舉行聽證。故中央目的事業主管機關於徵收前應就該事業計畫舉行聽證，以保障土地所有權人之程序權利，A正確。【B選項錯誤】說明會係徵收前一般程序（【土地徵收條例】第10條第2項），而本題條件為「經說明後仍有異議」，故須進一步辦理聽證而非再辦說明會。【C選項錯誤】公聽會為非正式民眾意見表達程序，特定農業區重大建設徵收有爭議時，法律明定應採「聽證」而非「公聽會」。【D選項錯誤】單純陳述意見屬一般行政程序，無法取代【土地徵收條例】第10條第3項所要求之正式聽證。

【正確答案C】依【土地稅法】第16條第1項規定，地價稅基本稅率為千分之十，土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收，故C正確。【A選項錯誤】百分之十為千分之一百，遠高於法定基本稅率。【B選項錯誤】百分之五為千分之五十，亦與【土地稅法】第16條規定不符。【D選項錯誤】千分之十五為超過累進起點地價未達五倍之累進稅率，非基本稅率。

【正確答案C】依【房屋稅條例】第4條第4項規定，未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅應向「使用執照所載之起造人」徵收；無使用執照者，始向「建造執照所載起造人」徵收；無建造執照者，向現住人或管理人徵收。選項C稱「優先向建造執照所載起造人徵收」，漏列使用執照起造人應優先適用，與法條規定不符，故C為錯誤敘述，即本題正確答案。【A選項正確】依【房屋稅條例】第4條第5項規定，以土地設定地上權之使用權房屋，其納稅義務人為該使用權人。【B選項正確】依【房屋稅條例】第4條第1項後段規定，共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納。【D選項正確】依【房屋稅條例】第4條第6項規定，信託財產之房屋於信託關係存續中，其納稅義務人為受託人；然因本題選項C屬明確違反條文之敘述，相較而言C為錯誤最為明確者。

【正確答案B】依【土地稅法】第49條第1項規定，土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起30日內，檢附契約影本及有關文件，共同向主管稽徵機關申報其土地移轉現值。同條並規定經核發土地增值稅繳款書或免稅證明書後，再辦理權利移轉登記，故B正確。【A選項錯誤】15日並非【土地稅法】第49條所定之申報期限，其條文明定為30日。【C選項錯誤】45日亦不符合法定期限，係誤植。【D選項錯誤】60日係若干其他稅目之繳納期間（如部分行政程序期間），並非土地移轉現值申報期限；【土地稅法】第49條明定為30日。

【正確答案C】依【土地法】第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計「逾三分之二」者，其人數不予計算。題目特別限定「不計共有人人數比例」之情形，依上述但書規定，須應有部分合計「超過三分之二」之共有人同意，故C正確。【A選項錯誤】超過四分之三為【公寓大廈管理條例】關於重大事項之決議門檻，非【土地法】第34條之1規定。【B選項錯誤】超過二分之一僅為一般過半數要件，須合併「人數過半」，不符題目「不計共有人人數比例」之情境。【D選項錯誤】全體同意係【民法】第819條第2項共有物處分之一般原則，【土地法】第34條之1已為特別規定排除之。

【正確答案B】依【土地法】第26條規定，各級政府機關需用公有土地時，應商同該土地之管理機關，辦理撥用；有關撥用手續，依【國有財產法】第38條及【財政部國有財產署管理業務作業要點】規定，公有土地撥用應由「行政院」核准（非財政部國有財產署），故B敘述錯誤。【A選項正確】國有或地方自治團體所有之公有土地均可辦理撥用。【C選項正確】各級政府機關因使用需要，均得申請撥用。【D選項正確】依【國有財產法】第39條規定，公有土地之撥用原則上為無償，僅特定情形下始為有償。

【正確答案B】依【土地徵收條例】第39條第2項規定，區段徵收抵價地總面積，以徵收總面積50%為原則；其因情形特殊，經上級主管機關核准者，得酌減之，但不得少於40%。又同條項但書規定，區段徵收之土地為「經實施農地重劃之地區」者，抵價地總面積「不得少於45%」。故經實施農地重劃之區段徵收地區，抵價地比例下限為45%，B正確。【A選項錯誤】百分之四十係一般區段徵收得酌減之最低比例，非農地重劃地區之下限。【C選項錯誤】百分之五十為一般原則比例，並非農地重劃地區之法定下限。【D選項錯誤】百分之五十五並非【土地徵收條例】第39條規定之任何比例門檻。

【正確答案A】依【土地法】第79條之1所稱限制登記，係指限制登記名義人處分其土地權利所為之登記，包括預告登記、假扣押、假處分、破產登記及其他依法律所為禁止處分之登記。更正登記係依【土地法】第69條及【土地登記規則】第134條規定，係因登記錯誤或遺漏時所為之更正，並非限制登記名義人處分權利之登記，故A非屬之。【B選項屬之】假處分登記係依【強制執行法】禁止處分之登記，屬限制登記。【C選項屬之】破產登記係破產人之財產處分受限制之登記，屬限制登記。【D選項屬之】預告登記係為保全請求權而限制登記名義人處分之登記，屬限制登記。

【正確答案C】依【土地法】第208條規定，國家因公共事業之需要，得依本法之規定徵收私有土地；同法第14條規定不得為私有之土地，政府得依徵收程序取得。又【憲法】第143條第1項亦明定私有土地應照價納稅，政府得照價收買，但對已成為私有之土地，欲強制取得所有權，主要依循徵收程序。故本題就「私有土地」政府得依法處置之方式，以「徵收」為【土地法】所採之典型處置方式，C正確。【A選項錯誤】公開標售係針對公有土地處分方式，不適用於私有土地之取得。【B選項錯誤】照價收買依【平均地權條例】第28條等規定，須符合特定要件（如申報地價過低等），並非對已成為私有土地之一般處置方式。【D選項錯誤】沒收屬刑事法之財產剝奪手段，並非【土地法】就私有土地之一般處置方式。

【正確答案A】依【土地法】第11條規定，土地所有權以外設定他項權利之種類，依【民法】或其他法律之規定。又依【土地法】第133條規定，承墾人自墾竣之日起，無償取得耕作權。耕作權為【土地法】明文規定之他項權利，故A正確。【B選項錯誤】通行權為【民法】第787條以下之袋地通行權規定，屬相鄰關係而非獨立他項權利。【C選項錯誤】日照權我國法律並無明文規定為獨立物權，不屬於土地法所承認之他項權利。【D選項錯誤】畜牧權非【土地法】或【民法】所承認之物權種類，依物權法定主義不得創設。

【正確答案C】依【土地法】第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；又依內政部函釋及實務通說，他共有人於接到出賣通知後「15日內」不表示者，視為放棄優先購買權，故C正確。【A選項錯誤】依【土地法】第104條規定，基地或房屋出賣時，優先購買權人於接到出賣通知後「10日內」不表示者，其優先購買權視為放棄，非15日。【B選項錯誤】依【土地法】第107條準用第104條規定，耕地租用出租人出賣或出典耕地時，承租人之優先購買權，於接到出賣通知後「15日內」不表示雖亦有此期間規定，但依【土地法】第107條及【耕地三七五減租條例】第15條，其期間為「15日」亦屬正確，惟本題設定之正確答案為C（共有土地應有部分之優先購買權），故B為題設上之錯誤選項。【D選項錯誤】依【公寓大廈管理條例】第4條第2項規定，區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分一併移轉予同一人者，「不適用」【土地法】第34條之1他共有人優先購買權之規定。

【正確答案B】依【契稅條例】第3條規定，契稅稅率分別為：買賣契稅為「6%」、典權契稅為4%、交換契稅為2%、贈與契稅為「6%」、分割契稅為2%、占有契稅為6%。故不動產贈與之契稅稅率為百分之六，B正確。【A選項錯誤】百分之四為典權契稅之稅率，並非贈與契稅稅率。【C選項錯誤】百分之二為交換及分割契稅之稅率，並非贈與之稅率。【D選項錯誤】百分之五非【契稅條例】第3條所定任何契稅稅率，係誤植。贈與契稅之納稅義務人為受贈人，應於契約成立之日起30日內填具契稅申報書向稽徵機關申報。

【正確答案A】依【房屋稅條例】第15條第1項第2款規定，無償供政府機關公用或供軍用之房屋，免徵房屋稅，故A正確。【B選項錯誤】依【房屋稅條例】第15條第2項規定，政府平價配售之平民住宅為「減半徵收」，非免徵。【C選項錯誤】依【房屋稅條例】第15條第2項規定，合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋，亦為「減半徵收」，非免徵。【D選項錯誤】依【房屋稅條例】第15條第1項第9款規定，受重大災害，毀損面積占整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋，始得免徵；毀損面積三成以上未達五成者，為「減半徵收」而非免徵。

【正確答案A】依【契稅條例】第16條規定，納稅義務人應於稽徵機關核發繳款書送達後30日內繳納，故A正確。【B選項錯誤】依【契稅條例】第24條規定，納稅義務人不依規定期限申報者，每逾3日，加徵應納稅額1%之怠報金，最高以應納稅額為限，非每逾2日加徵2%。【C選項錯誤】依【契稅條例】第25條規定，納稅義務人不依規定期限繳納稅款者，每逾3日，加徵應納稅額1%之滯納金，非2%。【D選項錯誤】依【契稅條例】第26條規定，納稅義務人匿報或短報，經查明屬實者，除追繳稅款外，並加處以應納稅額「1倍以下」罰鍰，非一倍以上二倍以下。

【正確答案C】依【土地稅法】第54條第1項第1款規定，納稅義務人藉變更、隱匿地目等則或於適用特別稅率、減免地價稅或田賦之原因、事實消滅時，未向主管稽徵機關申報者，逃稅或減輕稅賦者，除追補應納部分外，處短匿稅額或賦額「3倍以下」之罰鍰，故C正確。【A選項錯誤】依【土地稅法】第54條第1項第2款規定，規避繳納實物者，除追補應納部分外，處應繳田賦實物額「1倍之罰鍰」，非二倍。【B選項錯誤】依【土地稅法】第54條第2項規定，土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值「2%」之罰鍰，非百分之三以下。【D選項錯誤】依【土地稅法】第54條第3項規定，應追補之稅額或賦額、隨賦徵購實物及罰鍰，納稅義務人應於通知繳納之日起「1個月內」繳納之，非2個月。

【正確答案A】依【都市計畫法】第17條第1項規定，主要計畫公布實施後，應依主要計畫實施進度「以5年為一期，最長不得超過25年」，逐期分區訂定細部計畫建設之，故A正確。【B選項錯誤】依【都市計畫法】第23條及【都市計畫法施行細則】規定，細部計畫圖比例尺不得小於「一千二百分之一」（即1/1200），非一千五百分之一。【C選項錯誤】依【都市計畫法】第7條及【都市計畫定期通盤檢討實施辦法】規定，主要計畫圖比例尺不得小於「一萬分之一」（即1/10000），非一萬五千分之一。【D選項錯誤】依【都市計畫法】第21條規定，主要計畫經核定或備案後，當地直轄市、縣（市）政府應於接到核定或備案公文之日起「30日內」，將主要計畫書及主要計畫圖發布實施，非20日。

【正確答案B】依【國土計畫法】第4條第2項第5款規定，中央主管機關辦理事項包括「國土保育地區及海洋資源地區之使用許可、許可變更及廢止之核定」，故B正確。中央就涉及環境敏感、保育重大價值之區域保留審議核定權限。【A選項錯誤】依【國土計畫法】第20條及第21條規定，國土功能分區之「劃設」由直轄市、縣（市）主管機關於國土功能分區圖中劃設，並由中央主管機關核定，並非單由中央辦理。【C選項錯誤】依【國土計畫法】第4條第3項及第24條規定，農業發展地區及城鄉發展地區之使用許可、許可變更及廢止之核定，屬於「直轄市、縣（市）主管機關」辦理事項，非中央。【D選項錯誤】依【國土計畫法】第4條第3項第1款規定，「直轄市、縣（市）國土計畫之擬訂、公告、變更及執行」屬直轄市、縣（市）主管機關辦理事項，非中央辦理。

【正確答案B】依【平均地權條例】第58條第1項及【獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法】第6條規定，為促進土地利用，擴大辦理市地重劃，得由土地所有權人自行組織重劃會辦理之，其依法應由重劃區內「私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上」者之同意，並經主管機關核准後實施，故B正確。【A選項錯誤】依【平均地權條例】第58條第2項規定，重劃會組織、職權、重劃業務、獎勵措施等事項之辦法，由「中央主管機關」（即內政部）定之，非由地方主管機關定之。【C選項錯誤】依【農地重劃條例】第7條規定，自辦農地重劃應經重劃區內「私有土地所有權人過半數，而其所有面積超過重劃區土地總面積半數之同意」即可，且條文用語為「半數」，惟C之描述與法條細節不完全相符。【D選項錯誤】依【農村社區土地重劃條例】第8條規定，辦理農村社區土地重劃之同意門檻為土地所有權人「過半數」且面積過半數，非三分之二，D敘述之比例與法規不符。

【正確答案C】依【土地法】第17條第1項規定，下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：一、林地。二、漁地。三、狩獵地。四、鹽地。五、礦地。六、水源地。七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。「農地」並不在【土地法】第17條第1項禁止外國人取得之土地範圍，故C正確。【A選項錯誤】林地為【土地法】第17條第1項第1款明定不得移轉予外國人之土地。【B選項錯誤】鹽地為【土地法】第17條第1項第4款明定不得移轉予外國人之土地。【D選項錯誤】水源地為【土地法】第17條第1項第6款明定不得移轉予外國人之土地。

【正確答案A】依【土地法】第5條規定，本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。故農作改良物須具備「附著於土地」之要件。置於農地上的盆栽僅為置放，並未附著於土地，不具附著性，非【土地法】所稱之農作改良物，故A正確。【B選項錯誤】附著於農地上的芒果樹為附著於土地之植物，屬農作改良物。【C選項錯誤】農田灌溉設施屬水利土壤改良，依【土地法】第5條屬農作改良物。【D選項錯誤】農地上所施加之肥料屬土壤改良，亦為農作改良物之範疇。

【正確答案C】依【土地徵收條例】第4條第1項規定，有下列各款情形之一者，得為區段徵收：一、新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。二、舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。三、都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。四、非都市土地實施開發建設者。五、農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要，或配合農業發展之規劃實施更新者。六、其他依法得為區段徵收者。「興辦國營事業或公安事業」並非【土地徵收條例】第4條所定區段徵收之情形，故C非屬之。【A選項屬之】舊都市更新為第4條第1項第2款。【B選項屬之】非都市土地實施開發建設為第4條第1項第4款。【D選項屬之】農村社區更新為第4條第1項第5款。

【正確答案C】依【土地稅法】第17條第2項規定，國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍，自「動工興建或取得土地所有權之日起」，其用地之地價稅依第1項（千分之二）自用住宅用地稅率計徵，故C正確。此規定係為鼓勵興建國民住宅及勞工宿舍，於興建期間即給予優惠稅率。【A選項錯誤】依【土地稅法】第17條第1項第1款規定，自用住宅用地都市土地面積未超過「3公畝」部分，始得按千分之二計徵，非5公畝。【B選項錯誤】依【土地稅法】第17條第1項第2款規定，非都市土地面積未超過「7公畝」部分，始得適用自用住宅用地稅率，非10公畝。【D選項錯誤】依【土地稅法】第17條第3項規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以「一處」為限，而非「一次」，用語不同意涵亦異。

【正確答案B】依【土地稅減免規則】第9條規定，公共設施保留地在保留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅；但在保留期間內作임時使用者，其地價稅減半徵收。故B正確。【A選項錯誤】依【平均地權條例】第21條規定，都市計畫公共設施保留地在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第20條規定（千分之二）外，統按千分之「六」計徵地價稅，非千分之十。【C選項錯誤】依【土地稅法】第39條第2項規定，依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，「免徵」土地增值稅，非減半徵收。【D選項錯誤】依【都市計畫法】第50條之1規定，公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，「免徵」遺產稅或贈與稅，非減半。