114 年 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。頂樓平台屬於公寓大廈之共用部分，因年久失修導致防水層破損漏水之修繕義務，應由管理委員會負責，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，故B正確。【A選項錯誤】修繕義務已明文規定於【公寓大廈管理條例】第10條第2項，由管理負責人或管理委員會為之，無須再以區分所有權人會議決議，A錯誤。【C選項錯誤】頂樓平台為全體區分所有權人共用部分，非頂樓住戶之專有部分，頂樓住戶無獨自修繕共用部分之義務，C錯誤。【D選項錯誤】依法僅由管理委員會負責，並非頂樓住戶與管理委員會共同負責，D錯誤。

【正確答案A】依【公寓大廈管理條例】第31條及第32條之精神，區分所有權人會議之決議事項，涉及重要權益者須依召集通知所載議程事先載明，不得以臨時動議提出。其中第29條及第30條規定管理委員之選任屬重要事項，依該條例第30條第1項規定，區分所有權人會議之召集，應於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人；管理委員之選任事關管理組織之成立及運作，屬於應於議程中列載之重要事項，故A正確。【B選項錯誤】公共區域禁止吸煙屬一般性議案，非屬不得以臨時動議提出之事項，B錯誤。【C選項錯誤】公共設施緊急維修具急迫性，反而是臨時動議常見事項，C錯誤。【D選項錯誤】管理費調整雖屬重要，但非列於該條例所定不得以臨時動議提出之特別事項範圍，D錯誤。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第29條第3項規定，管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期1至2年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任1次，其餘管理委員，連選得連任。故C正確。【A選項錯誤】管理委員之任期可以規定於規約中，並非僅能由區分所有權人會議決定，A錯誤。【B選項錯誤】任期應由區分所有權人會議或規約規定，而非由管理委員會會議決議，B錯誤。【D選項錯誤】主任委員、財務管理委員及監察業務委員僅得連任1次，並非一般委員連選得連任之規定，D所述漏未區分，不符第29條第3項之明文，D錯誤。

【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第8條第1項規定，公寓大廈外牆面設置廣告物，應依規約或區分所有權人會議之決議為之，此為條文明文要件。本題選項B僅及於「管理委員會會議及區權會決議」，仍漏掉「1樓、2樓區分所有權人同意」此一實務上的要件——因該外牆與1F、2F之專有部分及採光通風利益密切相關，部分函釋與實務見解認為仍應取得該樓層所有權人同意，故選D最為周全。注意：條文本身僅明定「依規約或區權會決議」，1F、2F個別同意係從專有部分權益保障之實務操作補充而來；嚴格依條文文義者，B亦不無可採。【A選項錯誤】僅管理委員會同意不足，外牆屬共用部分須依規約或區權會決議，A錯誤。【B選項錯誤】管理委員會並非決議主體，應依區權會決議並加計相關樓層住戶同意，B錯誤。【C選項錯誤】除2樓區分所有權人同意外，尚須區權會決議及1樓區分所有權人同意，C錯誤。

【正確答案D】依【消費者保護法】第25條第2項規定，書面保證書應載明下列事項：一、商品或服務之名稱、種類、數量，其有製造號碼或批號者，其製造號碼或批號。二、保證之內容。三、保證期間及其起算方法。四、製造商之名稱、地址。五、由經銷商售出者，經銷商之名稱、地址。六、交易日期。故A、B、C皆為保證書應載明事項；而D選項「各期價款與其他附加費用合計之總價款與現金交易價格之差額」係【消費者保護法】第21條分期付款買賣契約書應記載事項，並非書面保證書之法定內容，故D正確（不包括）。【A選項錯誤】A為該法第25條第2項第1款明定應記載事項，非本題所求不包括者。【B選項錯誤】B為第25條第2項第3款應記載事項。【C選項錯誤】C為第25條第2項第5款應記載事項。

【正確答案C】依【消費者保護法】第19條第1項規定，通訊交易或訪問交易之消費者，得於收受商品或接受服務後7日內，以退回商品或書面通知方式解除契約，無須說明理由及負擔任何費用或價款，故C正確。【A選項錯誤】依同條規定，消費者行使解除權得以「退回商品」或「書面通知」方式為之，並非唯一退回商品一種方式，A錯誤。【B選項錯誤】解除契約之意思表示應以退回商品或書面通知為之，不得以口頭通知方式，且該方式非企業經營者同意即可變更之事項，B錯誤。【D選項錯誤】依【消費者保護法】第19條第5項規定，通訊交易或訪問交易違反本條規定所為之約定，其約定無效；即猶豫期間不得以特約排除，D錯誤。

【正確答案B】依【平均地權條例】第81條之2及相關預售屋管理規定，預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項係由內政部依平均地權條例授權公告，違反者依【平均地權條例】第81條之2第1項規定，直轄市、縣（市）主管機關得處新臺幣15萬元以上100萬元以下罰鍰。依特別法優於普通法之原則，地方政府應優先適用【平均地權條例】裁處罰鍰，故B正確。【A選項錯誤】公平交易法主要規範事業之不公平競爭及不實廣告，並非針對預售屋定型化契約內容違反之主管裁罰依據，A錯誤。【C選項錯誤】消費者保護法雖規定定型化契約應記載及不得記載事項之一般規範，但預售屋有平均地權條例特別規定，依特別法優先原則應優先適用平均地權條例，C錯誤。【D選項錯誤】不動產經紀業管理條例係規範經紀業及經紀人員業務行為，非針對建商預售屋定型化契約內容裁罰之依據，D錯誤。

【正確答案D】依【公平交易法】第14條第3項規定，聯合行為之合意，得依市場狀況、產品特性、成本及利潤考量、事業行為之經濟合理性等相當依據之因素推定之。亦即主管機關得以相當依據推定事業間具有聯合行為之合意，故D敘述「不得以相當依據推定」錯誤，D為本題答案。【A選項錯誤】依同法第14條第1項規定，聯合行為之主體為有競爭關係之同一產銷階段之事業，A正確。【B選項錯誤】依同法第14條第1項規定，聯合行為係以契約、協議或其他方式之合意相互約束事業活動，B正確。【C選項錯誤】依同法第14條第1項規定，聯合行為須足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能，C正確，均非本題所求。

【正確答案D】依【公平交易法】第21條第1項規定，事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。D選項代銷業者要求先給付定金始提供契約書攜回審閱，係違反【消費者保護法】第11條之1契約審閱期間規定，屬審閱期違反問題，並非不實廣告行為，故D不屬公平交易法第21條不實廣告態樣，D正確。【A選項錯誤】A宣稱驗屋人員有專業證照，惟非執行驗屋相關證照，屬對商品相關重要事項為虛偽不實之表示，屬第21條不實廣告。【B選項錯誤】B對科技商務專用區以一般住宅用語宣傳，易誤導交易相對人對使用分區之認識，屬引人錯誤之表示。【C選項錯誤】C刊載非該公司成交之紀錄，屬對交易實績為虛偽不實之表徵，屬不實廣告。

【正確答案A】依【公平交易法】第16條第1項規定，主管機關為許可時，得附加條件或負擔；同條第2項規定，許可應附期限，其期限不得逾5年；事業如有正當理由，得於期限屆滿前3個月至6個月期間內，以書面向主管機關申請延展，其延展期限，每次不得逾5年。另依第17條規定，主管機關對於聯合行為之許可、條件、負擔、期限及有關處分，應主動公開之。故A所稱「不得主動公開」錯誤，A為本題答案。【B選項錯誤】B為第16條第2項明定延展每次不得逾5年，正確。【C選項錯誤】C為第16條第1項得附加條件或負擔之規定，正確。【D選項錯誤】D為第16條第2項期限屆滿前3個月至6個月申請之規定，正確。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第22條第2項規定，前項第1款至第4款之規定，中央主管機關得公告其應行記載事項及不得記載事項；不動產說明書應記載及不得記載事項之擬定，係由中央主管機關內政部擬定相關規範，並依定型化契約應記載及不得記載事項之公告程序，報請行政院核定後公告，故A正確。【B選項錯誤】消費者保護處係依消費者保護法辦理消費者保護業務之行政院所屬機關，並非不動產說明書應記載事項之主管擬定機關，B錯誤。【C選項錯誤】法務部並非不動產行政主管機關，且核定公告機關為行政院，非司法院，C錯誤。【D選項錯誤】仲介業全聯會係職業公會團體，並非法定擬定機關，D錯誤。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第6條第1項第5款規定，經紀業受停止執行業務處分期間屆滿未改善者或受撤銷、廢止許可處分者，始廢止其經營許可；又依同條例第7條之規定，停止執行業務處分累計達3次以上者，為廢止其經營許可之要件（實係對經紀人員之規定，且經紀人員才有該處分類型）。本題甲係經紀業而非經紀人員，敘述主體錯置，故D錯誤，即本題所求。【A選項錯誤】依該條例第8條第1項規定，經紀業設立之營業處所至少應置經紀人1人，甲違反此規定，A正確。【B選項錯誤】依該條例第22條第1項規定，委託契約書、不動產買賣或租賃契約書應由經紀業指派經紀人簽章，B正確。【C選項錯誤】依該條例第17條及第32條規定，經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介業務，C正確。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第5條第4項規定，經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織並向中央主管機關申請許可，故D正確。【A選項錯誤】依該條例第5條第1項規定，經營仲介業務除經主管機關許可外，尚須辦妥公司登記或商業登記、繳存營業保證金、加入同業公會後，始得營業，僅經許可並不得立即經營，A錯誤。【B選項錯誤】經紀業雖得以商號型態辦理登記，但尚須繳存營業保證金並加入同業公會方得開始營業，僅辦理登記並不得立即營業，B錯誤。【C選項錯誤】依該條例第4條第1項第6款規定，經紀人員以受聘於經紀業者為限，經紀人員不得以個人名義執行不動產買賣業務，C錯誤。

【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第38條第1項規定，管理委員會有當事人能力。即管理委員會雖非法人，但法律賦予其得以自己名義起訴、應訴及為訴訟行為之資格，故D正確。【A選項錯誤】權利能力為享受權利及負擔義務之資格，依民法第6條僅自然人（出生至死亡）與法人具有權利能力；管理委員會非法人，無權利能力，A錯誤。【B選項錯誤】行為能力係指獨立為有效法律行為之能力，屬自然人之能力，管理委員會非自然人，不具行為能力，B錯誤。【C選項錯誤】意思能力為判斷自己行為法律效果之精神能力，屬自然人概念，管理委員會無此能力，C錯誤。

【正確答案A】依【公寓大廈管理條例】第9條第1項規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定。A所述「不得另行約定」與但書相違，故A錯誤，為本題答案。【B選項錯誤】依該條例第9條第2項規定，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定，故使用方法可另行約定，B正確。【C選項錯誤】依該條例第11條第1項規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，C正確。【D選項錯誤】依該條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，D正確。

【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第25條第1項規定，區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。故正確答案為每年召開一次，D正確。【A選項錯誤】每3個月召開並非該條例第25條所規定之頻率，且對一般公寓大廈事務而言過於頻繁，A錯誤。【B選項錯誤】「每季」等同每3個月，亦非法定召開頻率，B錯誤。【C選項錯誤】每半年召開雖較每年頻繁，但非【公寓大廈管理條例】第25條第1項所定之「每年至少一次」，C錯誤。至於臨時會議，則依同條第2項規定由召集人視需要或經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上之請求為之。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第31條規定，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。故⑴三分之二、⑵三分之二、⑶四分之三、⑷四分之三，C正確。【A選項錯誤】二分之一比例過低，不符第31條明文規定之三分之二及四分之三要件，A錯誤。【B選項錯誤】比例混合錯誤，非第31條明定內容，B錯誤。【D選項錯誤】三分之二、四分之三、四分之三、五分之四之組合亦非本條所定，D錯誤。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第19條第1項規定，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；違反者依該條例第29條第1項第1款規定，對經紀業處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，同時依第31條第1項第2款規定，對經紀人員處6個月以上3年以下之停止執行業務處分。本題之違反態樣中，僅B選項收取差價或其他報酬，條例對經紀人員與經紀業「雙方」均有處罰明文，故B正確。【A選項錯誤】未專任違反第11條，僅對經紀人員之懲戒，A錯誤。【C選項錯誤】未以不動產說明書解說，依第23條規定屬經紀人員之義務違反，主要對經紀人員懲戒，C錯誤。【D選項錯誤】無故洩漏業務秘密，主要依第24條對經紀人員之懲戒規範，並未同時對經紀業處罰，D錯誤。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第4條第1項第6款及第13條之規定，經紀營業員應經主管機關舉辦或委託學校、團體辦理之測驗或不動產經紀人高等考試及格，並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明者，始得充任；故A正確。【B選項錯誤】依該條例第13條之1及施行細則規定，經紀營業員訓練不得少於30個小時（並非20小時），證明有效期限為4年，B錯誤。【C選項錯誤】期滿時應檢附專業訓練30個小時以上之證明文件辦理換證，非A所述之20小時亦非此處之30小時誤植時數（細節：依實務應再受訓30小時），惟題幹敘述內容不符法定要件，C錯誤。【D選項錯誤】經紀營業員之經驗認定應有合格登錄證明及實際執業紀錄，所得扣繳資料並非法定認定依據，D錯誤。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第7條第6項規定，經紀業經主管機關許可後，應於6個月內依法辦妥公司登記或商業登記，繳存營業保證金、加入「登記所在地」之同業公會後，始得營業。故B稱「加入戶籍所在地之同業公會」錯誤，為本題答案。經紀業加入公會應以登記所在地（即營業所在地）之同業公會為準，與負責人戶籍所在地無關。【A選項錯誤】依該條例第5條第1項規定，經營經紀業須經主管機關之許可，並辦妥公司登記或商業登記，A正確。【C選項錯誤】依該條例第7條第1項及第8條規定，經紀業應依中央主管機關規定繳存營業保證金後方得營業，C正確。【D選項錯誤】依該條例第7條第5項規定，經紀業應於領得許可文件之日起6個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可，D正確。

【正確答案B】依【公平交易法】第31條第2項規定，法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償，但不得超過已證明損害額之「三倍」。故B正確。【A選項錯誤】二倍並非法定上限，A錯誤。【C選項錯誤】五倍逾第31條第2項規定，C錯誤。【D選項錯誤】十倍遠逾法定三倍上限，D錯誤。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第7條、第11條及第22條規定，經營經紀業向主管機關申請「許可」應備之文件，應由發起人、負責人出具申請，「並無規定」須由經紀業指派經紀人簽章，故D錯誤，為本題答案。【A選項錯誤】依該條例第23條第1項及第22條第1項第5款規定，不動產說明書於提供解說前，應經委託人簽章，A正確。【B選項錯誤】依該條例第23條第2項規定，雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付相對人，並由相對人在說明書上簽章，B正確。【C選項錯誤】依該條例第22條第1項規定，委由經紀業仲介或代銷者，不動產租賃、買賣契約書文件應由經紀業指派經紀人簽章，C正確。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第22條第1項規定，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。惟同條第2項規定，經營代銷業務者，不適用第1款及第2款之規定，即不動產出租、出售委託契約書及承租、承購要約書不適用之，故A正確。【B選項錯誤】定金收據依第22條第1項第3款規定，代銷業務仍應由經紀業指派經紀人簽章，非不適用之範圍，B錯誤。【C選項錯誤】不動產廣告稿依第22條第1項第4款規定，於代銷業務仍應由經紀人簽章，C錯誤。【D選項錯誤】不動產說明書依第22條第1項第5款規定，於代銷業務亦應由經紀人簽章，D錯誤。

【正確答案A】依【公平交易法】第5條規定，廣告薦證者，指廣告主以外，於廣告中反映其對商品或服務之意見、信賴、發現或親身體驗結果之人或機構。A敘述將主體誤植為「廣告主」，事實上薦證者須為廣告主「以外」之人或機構，始具第三人推介之性質，故A錯誤，為本題答案。【B選項錯誤】依該法第7條第1項規定，獨占係指事業在相關市場處於無競爭狀態，或具有壓倒性地位，可排除競爭之能力者，B所述正確。【C選項錯誤】依該法第4條規定，競爭指二以上事業在市場上以較有利之價格、數量、品質、服務或其他條件，爭取交易機會之行為，C正確。【D選項錯誤】依該法第6條第2項規定，控制性持股指人或團體及其關係人持有他事業有表決權之股份或出資額，超過他事業已發行有表決權之股份總數或資本總額半數者，D正確。

【正確答案C】依【消費者保護法】第2條第12款規定，分期付款：指買賣契約約定消費者支付頭期款，餘款分期支付，而企業經營者於收受頭期款時，交付標的物與消費者之交易型態，故C正確。【A選項錯誤】A混淆「定型化契約」與「定型化契約條款」之定義；依該法第2條第7款規定，定型化契約條款指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，A錯誤。【B選項錯誤】依該法第2條第11款規定，「訪問交易」指企業經營者未經邀約而與消費者在其住居所、工作場所、公共場所或其他場所所訂立之契約，非「邀約交易」，B名詞錯誤。【D選項錯誤】依該法第2條第10款規定，通訊交易指企業經營者以廣播、電視、電話、傳真、型錄、報紙、雜誌、網際網路、傳單或其他類似之方法，使消費者「未能檢視商品」即與企業經營者所訂立之契約，D所述「於檢視商品或服務之後」錯誤。