不動產考試練習

114 年 不動產經紀人 民法概要 考古題

完整解析每一題,答案以考選部公告為準。共 27 題。
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第 3 題 正解:C
依我國民法有關死亡宣告之規定,下述何者錯誤?
A. 失蹤人遺留之與他人共有不動產之共有人,得聲請對失蹤人為死亡宣告
B. 失蹤人已年滿80 歲,其失蹤期間應滿3 年後,始得被聲請死亡宣告
C. 失蹤人受死亡宣告後,生存歸來時,得聲請地檢署撤銷死亡宣告
D. 受死亡宣告之失蹤人實際上仍生存時,其權利能力不因死亡宣告而喪失
【正確答案C】依【民法】第8條規定,失蹤人失蹤滿7年(80歲以上者滿3年、遭遇特別災難者滿1年)後,法院得因利害關係人或檢察官之聲請為死亡宣告。又依【家事事件法】第154條及【民法】第9條意旨,撤銷死亡宣告之裁定應向「法院」聲請,並非向地檢署聲請,故C錯誤,為本題答案。【A選項正確】共有不動產之他共有人因其財產處分、管理等權益受失蹤人影響,屬【民法】第8條所稱之利害關係人,得聲請為死亡宣告。【B選項正確】【民法】第8條第2項規定,失蹤人為80歲以上者,得於失蹤滿3年後為死亡宣告。【D選項正確】死亡宣告僅發生法律上推定死亡之效果,並非確定死亡之事實;失蹤人若實際上仍生存,依【民法】第6條規定,權利能力自出生至真實死亡時始消滅,其權利能力並不因死亡宣告而喪失。
第 4 題 正解:B
我國民法修正時,增訂有關監護宣告及輔助宣告制度之規定。依現行民法相關之規 定,下列何者錯誤?
A. 受監護宣告之成年人,無行為能力
B. 成年人因精神障礙或其他心智缺陷,致其辨識其意思表示效果之能力顯有不足者, 得因聲請,對其為監護之宣告
C. 受監護宣告之成年人,仍保有完全之權利能力
D. 受輔助宣告之成年人逕自締結汽車之買賣契約,該契約不因欠缺輔助人之事前同意 而無效
【正確答案B】依【民法】第14條第1項規定,對於因精神障礙或其他心智缺陷,致「不能為意思表示或受意思表示,或不能辨識其意思表示效果」者,法院得因聲請為監護之宣告。B選項所述「致辨識其意思表示效果之能力顯有不足」者,係【民法】第15條之1規定之「輔助宣告」要件,非監護宣告要件,故B將輔助宣告要件誤植為監護宣告要件,敘述錯誤。【A選項正確】依【民法】第15條規定,受監護宣告之人無行為能力。【C選項正確】權利能力始於出生終於死亡(【民法】第6條),監護宣告僅影響行為能力,權利能力仍完整存在。【D選項正確】依【民法】第15條之2第1項規定,受輔助宣告之人僅於為特定重要行為(如消費借貸、不動產處分等)時始須經輔助人同意;一般汽車買賣契約不在該條列舉範圍內,故不因欠缺輔助人事前同意而無效。
第 5 題 正解:C
下列敘述,何者與民法法人之規定並不相容?
A. 民法關於公益社團法人之設立,係採取許可主義
B. 法人解散後,在清算程序中,在清算之必要範圍內,仍具有法人格
C. 法人之權利能力,受到性質上之限制,因此無法享有民法賦予自然人所有之人格 權利
D. 財團法人之設立,捐助人亦得以遺囑捐助之方式為之,且以此種方式設立之財團 法人,無須訂立捐助章程
【正確答案C】依【民法】第26條規定,法人於法令限制內,有享受權利、負擔義務之能力,但專屬於自然人之權利義務,不在此限。法人仍得享有其性質上得享有之人格權(如名譽權、信用權、姓名權),最高法院62年台上字第2806號判例亦肯認。C謂法人「無法享有民法賦予自然人所有之人格權利」過於絕對,與民法規定不相容,為本題答案。【A選項正確】依【民法】第46條、第59條規定,以公益為目的之社團及財團,於登記前應得主管機關之許可,採許可主義。【B選項正確】依【民法】第40條第2項規定,法人至清算終結止,於清算之必要範圍內,視為存續,仍具有法人格。【D選項正確】依【民法】第60條第1項但書規定,以遺囑捐助設立財團者,無須另立捐助章程;同條第2項規定捐助章程應訂明事項,係以生前行為捐助時之要求,以遺囑捐助者不在此限。
第 6 題 正解:C
甲當選A法人董事,準備大顯身手,下列敘述何者錯誤?
A. 就A法人一切事務,甲可代表A法人
B. A法人可僅設甲一位董事
C. A法人若對甲董事之代表權加以限制,其限制得對抗任何第三人
D. 若A法人僅有甲與丙兩位董事,則該法人事務之執行,若兩人意見相左,則恐陷入 表決的僵局
【正確答案C】依【民法】第27條第3項規定,對於董事代表權所加之限制,「不得對抗善意第三人」。C謂對代表權之限制「得對抗任何第三人」與此規定相反,故C錯誤,為本題答案。【A選項正確】依【民法】第27條第2項規定,董事就法人一切事務,對外代表法人,董事有數人者,除章程另有規定外,各董事均得代表法人。【B選項正確】【民法】第27條第1項規定,法人應設董事,其人數「依章程定之」,故法人得僅設一位董事。【D選項正確】【民法】第27條第1項後段規定,董事有數人者,法人事務之執行,除章程另有規定外,取決於全體董事過半數之同意。兩位董事意見相左時,無法達到過半數同意,確有陷入僵局之虞。
第 7 題 正解:D
有關自然人從事有效法律行為之情形,依現行民法規定,應以具備完全之行為能力為 其要件。對此,下列相關之選項何者正確?
A. 年滿16歲之人,取得完全行為能力
B. 15歲之人得逕行有效撤銷被他人詐欺而締結日常生活所需之買賣契約
C. 14歲之未成年人得有效書立遺囑
D. 某成年人被法院為輔助之宣告,若未得輔助人事前同意,即締結消費借貸契約, 其得於法院撤銷該輔助宣告後,承認該消費借貸契約,使之逕行生效
【正確答案D】依【民法】第15條之2第1項第2款規定,受輔助宣告之人為消費借貸、消費寄託、保證、贈與或信託等重要財產行為,應經輔助人同意,未經同意者,效力未定。嗣後法院依【民法】第15條之1第3項撤銷輔助宣告,該人回復完全行為能力,自得依【民法】第79條法理承認先前效力未定之法律行為,使其自始生效,故D正確。【A選項錯誤】依【民法】第12條規定,滿「18歲」為成年;並依第13條第3項,未成年人已結婚者有行為能力。年滿16歲單純並不取得完全行為能力。【B選項錯誤】15歲為限制行為能力人,依【民法】第77條但書,純獲法律上利益或依其年齡及身分日常生活所必需者,無須法定代理人同意,惟其撤銷權之行使仍須經法定代理人之允許或承認(【民法】第78條、第79條),不得「逕行」有效撤銷。【C選項錯誤】依【民法】第1186條第2項規定,無行為能力人不得為遺囑,限制行為能力人須「滿16歲」方得不經法定代理人允許而為遺囑。14歲未達16歲,其所立遺囑無效。
第 8 題 正解:D
民法規定權利客體中動產、不動產之定義、種類及變動之法定方式;依該規定之內 容,下列何者屬於正確之敘述?
A. 甲在所有A地種植芭樂樹,樹上之芭樂成熟時,即已成為獨立之動產
B. 甲為慶祝關聖帝君生日臨時搭建完成之表演舞台,屬於甲獨立取得之定著物所有權
C. 甲移轉買賣標的物之A地予乙,甲、乙完成A地所有權讓與合意並交付A地後,乙 即成為A地之新所有權人
D. 甲在A地池塘養殖金魚,池中金魚所生金魚苗,由甲取得該金魚苗之獨立動產物權
【正確答案D】依【民法】第69條第1項規定,天然孳息指果實、動物之產物及其他依物之用法所收穫之出產物。又依第70條第1項規定,有收取天然孳息權利之人,其權利存續期間內,取得與原物分離之孳息。甲為金魚之所有人,於金魚苗(動物之產物)自原物分離時,取得該金魚苗之獨立動產所有權,故D正確。【A選項錯誤】依【民法】第66條第2項規定,不動產之出產物尚未分離者,為該不動產之「部分」。芭樂樹上未採收之芭樂仍屬A地之一部分,尚未成為獨立動產,須於採收(分離)後始成為獨立動產。【B選項錯誤】依【民法】第66條第1項規定,「定著物」須為繼續性地附著於土地而達一定經濟上目的者;為慶祝關聖帝君生日「臨時」搭建之表演舞台,欠缺繼續附著於土地之性質,非屬定著物,不得為獨立不動產所有權之客體。【C選項錯誤】依【民法】第758條規定,不動產物權,依法律行為而取得者,非經登記不生效力。A地所有權之移轉須辦理所有權移轉登記,僅憑讓與合意與交付尚不生所有權變動之效力。
第 9 題 正解:C
不同之權利主體以法律行為方式,形成了彼此間之法律關係。嗣後,當事人一方發現 自己已為之意思表示發生錯誤,乃依民法第88 條規定行使撤銷權。下列相關之敘 述,何者錯誤? 【全國補習班】114 不動產經紀人:民法概要題解 第 6 頁
A. 該錯誤之意思表示若因表意人之過失所致時,表意人不得撤銷其所為之意思表示
B. 該錯誤必須在交易上被認為具有重要性
C. 錯誤之表意人必須在意思表示後,於2 年內行使撤銷權,反之於除斥期間經過後, 該法律關係即應繼續有效存續
D. 錯誤之表意人撤銷其意思表示後,對於相對人應承擔信賴該法律行為有效而生之損 害賠償責任
【正確答案C】依【民法】第90條規定,意思表示錯誤之撤銷權,自意思表示後,經過「1年」而消滅。C謂「於2年內行使撤銷權」與法條規定之1年除斥期間不符,故C錯誤,為本題答案。【A選項正確】依【民法】第88條第1項但書規定,意思表示錯誤之撤銷,以其錯誤或不知事情,非由表意人自己之過失者為限。若因表意人之過失所致時,不得撤銷。【B選項正確】【民法】第88條第1項末段規定,錯誤須在「交易上認為重要」者始得撤銷,為錯誤撤銷之要件。【D選項正確】依【民法】第91條規定,表意人撤銷其意思表示者,對於信其意思表示為有效而受損害之相對人或第三人,應負賠償責任,但其撤銷之原因,受害人明知或可得而知者,不在此限。
第 10 題 正解:C
關於無因管理之制度,下列何者非屬我國民法相關規範之內容?
A. 無因管理人誤將客觀上屬於自己事務當作他人之事務,而為事務之管理者,不成立 民法之無因管理
B. 無因管理人違反本人明示或可得推知之意思,代本人繳納贈與稅捐,得依民法第 176 條之規定,請求本人返還
C. 管理人為免除本人生命之急迫危險,因重大過失造成本人財產上之損害,亦無須負 損害賠償的責任
D. 管理人明知為他人事務,卻違反本人明示或可得推知之意思或僅為自己利益,而為 他人事務之管理者,本人主張管理事務之利益時,對管理人負第176 條第1 項之義 務,以其所得利益為限
【正確答案C】依【民法】第175條規定,管理人為免除本人之生命、身體或財產上急迫危險,而為事務之管理者,對於因其管理所生之損害,「除有惡意或重大過失」者外,不負賠償之責。反面解釋,若管理人有惡意或重大過失者,仍應負損害賠償責任。C謂「因重大過失造成損害亦無須負賠償責任」與【民法】第175條相反,故C非屬民法無因管理規範之內容,為本題答案。【A選項正確】誤將自己事務當作他人事務而管理者(幻想管理),因客觀上非他人事務,且欠缺為他人管理之意思,不成立無因管理。【B選項正確】依【民法】第176條第2項規定,管理事務雖違反本人明示或可得推知之意思,仍為本人「盡公益上之義務,或為其履行法定扶養義務,或本人之意思違反公共秩序善良風俗」者,管理人仍得請求本人返還所支出之費用。代繳贈與稅屬履行法定納稅義務,得請求返還。【D選項正確】依【民法】第177條第1項規定,管理事務不合於第176條規定時,本人仍得享有管理所得之利益,而本人所負同條第1項對管理人之義務,以其所得之利益為限。
第 11 題 正解:D
甲授與乙代理權,並委任乙與丙商談甲買受丙所有房屋及辦理移轉所有權之事宜。下 列敘述何者錯誤?
A. 本件代理權的授與和委任契約二者均須書面
B. 若丙自始至終不知道乙為甲的代理人,且債權契約和物權契約當事人簽乙的名字, 則本件法律效果無法歸屬於甲
C. 若甲知道丙欺騙乙,把房屋的優點講得天花亂墜,但甲仍要乙代理他買下房屋,則 甲事後不得主張受詐欺撤銷意思表示
D. 甲跟乙說好,最多出價1 億元,1 億元的事情沒寫在書面,乙和丙講價的結果,被 丙說服用行情價1 億1 千萬簽訂契約。該買賣契約在1 億元價金的範圍內有效
【正確答案D】依【民法】第103條、第107條規定,代理權之限制及撤回,「不得以之對抗善意第三人」,但第三人因過失而不知其事實者,不在此限。又代理行為效力之判斷,係以代理人之意思表示為準(第105條)。本題甲對乙授權之1億元上限未載於書面,乙逾越代理權上限以1億1千萬元與丙簽約,丙為善意第三人,該買賣契約就全部金額均有效,並非「於1億元範圍內有效」而超出部分無效。代理權逾越之法律效果係全部契約拘束本人(善意第三人)或全部無權代理(第170條),並無比例部分有效之法理,故D錯誤,為本題答案。【A選項正確】依【民法】第531條、第758條及第166條之1規定,買受不動產並辦理移轉登記,委任契約及代理權之授與均應以書面為之,以符合不動產處分及登記程序之要求。【B選項正確】依【民法】第103條第1項規定,代理人於代理權限內,以「本人名義」所為之意思表示,始直接對本人發生效力。丙自始不知乙為甲之代理人,債權及物權契約均簽乙之名字,欠缺顯名原則,效果不歸屬於甲。【C選項正確】依【民法】第105條但書規定,代理人之意思表示,其效力有瑕疵者,其事實之有無應就「代理人」決之;但代理人之代理權係以法律行為授與者,其意思表示如依照本人所指示之意思而為時,其事實之有無應就「本人」決之。甲明知丙詐欺仍指示乙為意思表示,不得再主張受詐欺撤銷。
第 12 題 正解:C
下述情形,何者不符合我國民法侵權行為之規定?
A. 加害人因過失致直接被害人死亡,因直接被害人已喪失權利能力,無須對直接被害 人負非財產上之損害賠償
B. 承攬人於執行承攬事務不法侵害他人之權利,除定作人於定作或指示有過失者,原 則上定作人無須負損害賠償責任
C. 限制行為能力人不法侵害他人權利,且於行為時無識別能力,其法定代理人對被害 人亦無須負擔賠償責任
D. 受僱人執行職務,因過失不法侵害他人之權利,如僱用人對於受僱人已盡選任、監 督相當之注意義務,僱用人不負賠償責任
【正確答案C】依【民法】第187條第1項規定,無行為能力人或限制行為能力人,不法侵害他人之權利者,以「行為時有識別能力」為限,與其法定代理人連帶負損害賠償責任;行為時「無識別能力」者,由其法定代理人單獨負損害賠償責任。又同條第2項規定,法定代理人如能證明其監督並未疏懈,或縱加以相當之監督仍不免發生損害者,不負賠償責任。C謂限制行為能力人行為時無識別能力時,法定代理人「亦無須負擔賠償責任」,與第187條第1項後段不符,故C不符合侵權行為規定,為本題答案。【A選項正確】依【民法】第194條規定,被害人「死亡」時,其父、母、子、女及配偶,雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。死亡之直接被害人已喪失權利能力,加害人對「直接被害人本人」無須負非財產上損害賠償(係對間接被害人即遺族)。【B選項正確】依【民法】第189條規定,承攬人因執行承攬事項,不法侵害他人之權利者,定作人不負損害賠償責任;但定作人於定作或指示有過失者,不在此限。【D選項正確】依【民法】第188條第1項但書規定,受僱人因執行職務不法侵害他人之權利者,由僱用人與受僱人連帶負損害賠償責任,但選任受僱人及監督其職務之執行,已盡相當之注意者,僱用人不負賠償責任。
第 13 題 正解:C
甲賣給乙一隻狗狗,名喚S,乙光看甲提供的S 犬照片就喜歡的不得了,馬上承諾以 10 萬元的價金訂立契約。下列何者錯誤?
A. 若S 實則在甲、乙訂立契約前已死亡,則甲、乙契約無效
B. 若S 身上有跳蚤,並傳染給乙的貓咪B 和乙家的環境,則甲應負加害給付責任
C. 若S 其實是甲母的狗,僅因甲母出國,暫時寄放於甲處,則乙即使已經把S 抱回 家照顧,乙絕不可能取得S 的所有權
D. 若乙向甲主張交付S,甲得主張同時履行抗辯
【正確答案C】依【民法】第801條及第948條善意受讓規定,動產占有人縱無處分之權,受讓人以動產所有權之移轉為目的而善意受讓其占有者,仍受占有之保護,取得其所有權。S犬為動產,乙不知甲僅為受寄人,善意信賴甲有處分權而受讓並取得S之占有,乙仍得依善意受讓取得S之所有權。C謂「乙絕不可能取得S的所有權」與善意受讓制度相違,故C錯誤,為本題答案。【A選項正確】依【民法】第246條第1項前段規定,以不能之給付為契約標的者,其契約為無效。S於締約前已死亡,屬自始客觀不能,契約無效。【B選項正確】加害給付為債務不履行態樣之一,依【民法】第227條第2項規定,因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付,債權人因不完全給付而受有其他損害者,債權人並得請求賠償。跳蚤傳染致乙之他物(貓、環境)受損,符合加害給付。【D選項正確】依【民法】第264條第1項規定,因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前,得拒絕自己之給付。甲得對乙主張同時履行抗辯。
第 14 題 正解:B
甲將房屋租給乙。下列何者正確?
A. 租期若超過1年,且未寫書面契約,則租賃契約無效
B. 若未特別約定,則乙有權將其中的房間分租給丙
C. 若未特別約定,則乙有權將承租人的地位債權讓與給丙
D. 若雙方約定租期3年,3年過後乙默默繳房租,甲默默收房租,則雙方均不得主張租 賃契約默示更新 【全國補習班】114 不動產經紀人:民法概要題解 第 7 頁
【正確答案B】依【民法】第443條第1項規定,承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但「租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人」。乙承租房屋未特別約定不得轉租,得將其中一部分(房間)轉租予丙,故B正確。【A選項錯誤】依【民法】第422條規定,不動產之租賃契約,其期限逾1年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,「視為不定期限之租賃」,並非無效。【C選項錯誤】承租人地位之讓與(契約承擔)係處分契約地位之行為,非經出租人同意不生效力,未特別約定並不等於可自由讓與承租人地位。【D選項錯誤】依【民法】第451條規定,租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對意思者,視為以不定期限繼續契約,即默示更新。雙方均默默收付租金,當然生默示更新效力。
第 15 題 正解:D
對於權利主體間之贈與契約,依我國民法規定,下列何者為正確之論述?
A. 在經公證之贈與契約,贈與人因可歸責之事由致給付遲延,受贈人得依民法第231 條之規定請求贈與人對於遲延給付造成之損害,負賠償責任
B. 依現行民法之規定,以不動產為標的之贈與契約,屬於具要物性之法律行為
C. 贈與人所贈與之標的物本身具有瑕疵,贈與人應負無過失之擔保責任
D. 贈與人所贈與之標的物具有瑕疵,造成受贈人之損害,僅於贈與人故意不告知其瑕 疵或保證其無瑕疵時,始得請求賠償
【正確答案D】依【民法】第411條規定,贈與之物或權利如有瑕疵,贈與人不負擔保責任;但贈與人「故意不告知其瑕疵或保證其無瑕疵者」,對於受贈人因瑕疵所生之損害,負賠償之義務。D與本條規定完全相符,為本題答案。【A選項錯誤】依【民法】第409條第1項規定,經公證之贈與或為履行道德上義務之贈與,贈與人不履行其贈與義務時,受贈人得請求交付贈與物;其因可歸責於自己之事由致給付不能時,受贈人得請求賠償贈與物之價額。惟該條規定「不適用」【民法】第231條遲延給付之損害賠償規定,贈與人之責任有限,僅限於交付或價額賠償,A所述錯誤。【B選項錯誤】贈與契約依【民法】第406條規定,係當事人約定一方以自己之財產無償給與他方,他方允受之契約,屬「諾成契約」而非要物契約;又不動產贈與縱須依第166條之1以公證書為之,仍非要物行為,B錯誤。【C選項錯誤】依【民法】第411條前段規定,贈與之物或權利有瑕疵者,贈與人原則上「不負擔保責任」,並非無過失擔保責任。
第 16 題 正解:D
甲、乙兩人合夥開了一家小麵館M,生意興隆。下列何者錯誤?
A. 如甲在麵館以外之場所猥褻K,乙無須對K 負連帶損害賠償責任
B. 麵體供應商J 多次索取買賣價金均無果,J 得以M 為被告請求履行債務
C. 甲、乙兩人想把M 收起來,尚須經清算程序
D. M 麵館的餐具是甲提供的、攤車是乙提供的,當麵館持續在營業時,餐具的所有 權仍是甲的、攤車的所有權仍是乙的
【正確答案D】依【民法】第668條規定,各合夥人之出資及其他合夥財產,為合夥人「全體公同共有」。甲提供之餐具與乙提供之攤車,於出資後均成為合夥財產,為甲乙公同共有,不再屬於個別合夥人單獨所有。D謂餐具所有權仍是甲的、攤車所有權仍是乙的,與公同共有原則不符,故D錯誤,為本題答案。【A選項正確】合夥人於合夥事務以外所為之侵權行為(如甲於麵館以外場所猥褻K),與合夥業務執行無關,依【民法】第681條反面解釋及第188條法理,他合夥人乙無須與甲負連帶賠償責任。【B選項正確】合夥並非法人,無獨立之權利能力,然依實務見解及【民事訴訟法】第40條第3項規定,非法人團體設有代表人或管理人者有當事人能力;買賣麵體之債權人J得以麵館M為被告起訴。【C選項正確】依【民法】第692條、第694條規定,合夥解散後應進行清算程序,清算後賸餘財產始依約定或按出資比例返還,不得逕行結束。
第 17 題 正解:A
依現行民法物權編有關不動產所有權相鄰關係規定之內容,下列之選項,何者正確?
A. 土地所有人建築房屋故意逾越地界者,法院得斟酌公共利益後,能允許鄰地所有人 請求移去或變更
B. 共有土地因分割,致其中一共有人所取得分得土地與公路無適宜之聯絡,無法為通 常之使用,應支付償金,取得通行他分割人所有地之權利
C. 果實自落於鄰地,推定由鄰地所有人取得所有權
D. 鄰地所有人因營造或修繕建築物之必要,得使用土地所有人之土地及其上建物內部 閒置之空間。但受有損害時,則得拒絕鄰地所有人之使用
【正確答案A】依【民法】第796條之1第1項規定,土地所有人建築房屋「非因故意或重大過失」逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋;但土地所有人故意逾越者,鄰地所有人仍得請求移去。另同條但書及最高法院見解,法院於審理時得斟酌公共利益及當事人利益,酌量判決。A敘述「故意逾越者,法院得斟酌公共利益後允許鄰地所有人請求移去或變更」與第796條之1之精神相符,為正確敘述。【B選項錯誤】依【民法】第789條第1項規定,因土地一部之讓與或分割,致與公路無適宜之聯絡者,土地所有人得通行他分割人之所有地;同條第2項規定「前項情形,有通行權人,無須支付償金」。B謂「應支付償金」與法條規定相反,錯誤。【C選項錯誤】依【民法】第798條規定,果實自落於鄰地者,「視為」屬於鄰地所有人,為法律擬制,非「推定」。【D選項錯誤】依【民法】第792條規定,土地所有人因鄰地所有人在其地界或近旁營造或修繕建築物有使用其土地之必要,應許鄰地所有人使用其土地,但「因而受損害者,得請求償金」,非得拒絕鄰地所有人之使用;且該條係許其使用土地,並未擴及建物內部閒置空間。
第 18 題 正解:A
甲、乙兩人共有A 地,應有部分甲為1/3、乙為2/3。下列何者錯誤?
A. 若甲、乙協議20 年內不得分割,則在該期限內,不論發生任何事由,甲、乙均不 得請求分割
B. 甲得在未經乙的同意下,將其應有部分贈與及移轉給丁
C. 若甲商請乙分割A 地未果,甲可聲請法院分割A 地,此時法院須優先考慮原物分 配
D. A 地由丙無權占有使用,乙得在未經甲的同意下請求丙返還A 地
【正確答案A】依【民法】第823條第2項規定,共有人得訂立契約約定不分割之期限,但「不動產最長不得逾5年」、動產不得逾3年。約定「20年不得分割」逾越法定上限,僅於5年內有效。又同條第3項規定,共有物如「有重大事由」,共有人仍得隨時請求分割,不受不分割契約拘束。A謂「不論發生任何事由均不得請求分割」與【民法】第823條第2項、第3項規定不符,故A錯誤。【B選項正確】依【民法】第819條第1項規定,各共有人得自由處分其「應有部分」;甲處分其應有部分無須乙之同意。【C選項正確】依【民法】第824條第2項第1款規定,法院分割共有物時,以「原物分配」於各共有人為原則,必要時始採變價分配或原物分配兼金錢補償。【D選項正確】依【民法】第821條規定,各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求,但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。乙得單獨對無權占有人丙請求返還A地予全體共有人。
第 19 題 正解:D
依我國民法關於地上權之規定,下列何者正確之論述?
A. 地上權未定有存續期間者,逾越30 年後,土地所有人始得向法院請求,定其後續 之存續期間,或終止該地上權
B. 地上權人因不可抗力之事由導致妨礙其行使地上權使用時,得拒絕或減少地租之支 付
C. 地上權人積欠地租達2 年總額時,除另有習慣外,土地所有人得逕行終止存續期限 尚未屆至之地上權
D. 已設定地上權之土地所有權人,於地上權存續期間讓與該土地所有權與第三人,已 預收之地租如已登記,地上權人得以該預付地租對抗受讓之第三人
【正確答案D】依【民法】第836條之1規定,土地所有權讓與時,已預付之地租,「非經登記,不得對抗第三人」。反面言之,若已預付地租業經登記者,地上權人即得以預付之事實對抗受讓土地所有權之第三人,故D正確。【A選項錯誤】依【民法】第833條之1規定,地上權未定有期限者,存續期間「逾20年」或地上權之目的已不存在時,法院得因當事人之請求,斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形,定其存續期間或終止其地上權,並非逾30年。【B選項錯誤】依【民法】第837條規定,地上權人縱因不可抗力,妨礙其土地之使用,不得請求免除或減少租金。【C選項錯誤】依【民法】第836條第1項規定,地上權人積欠地租達2年之總額,除另有習慣外,土地所有人得「定相當期限催告地上權人支付地租,如地上權人於期限內不為支付」,土地所有人始得終止地上權,不得「逕行」終止。
第 20 題 正解:D
關於占有,下列何者錯誤?
A. 占有於我國為事實,而非占有權
B. 無權占有人亦有占有物返還請求權
C. 占有與取得時效有關
D. 惡意占有人,因保存占有物所支出之必要費用,不得請求償還
【正確答案D】依【民法】第957條規定,惡意占有人,因保存占有物所支出之必要費用,對於回復請求人得依關於無因管理之規定,請求償還。故惡意占有人就必要費用仍得請求償還,僅就有益費用受較嚴格之限制。D謂「惡意占有人不得請求償還必要費用」與【民法】第957條規定相反,故D錯誤,為本題答案。【A選項正確】我國通說及最高法院見解,占有為對物有事實上管領力之「事實」,而非權利,僅民法賦予其法律上之保護效果(如占有訴權、取得時效等)。【B選項正確】依【民法】第962條規定,占有人對於侵奪或妨害其占有者,得請求返還占有物、除去妨害或防止妨害。占有訴權不問占有有權或無權均得行使。【C選項正確】依【民法】第768條至第772條規定,動產及不動產所有權之取得時效均以占有為基礎要件,占有與取得時效密切相關。
第 21 題 正解:B
甲所有的A 地與乙所有的B 地相鄰。下列何者正確?
A. A 地兩面環山、第三面環河,僅能經過B 地通行於道路,則甲須經乙的同意,始 得取得對B 地的通行權
B. A 地一面環山、一面環河、一面接著大馬路、一面緊鄰B 地,甲聽信風水師的建 【全國補習班】114 不動產經紀人:民法概要題解 第 8 頁 議,將面臨大馬路的那一面築起無門的高牆因此無法通行,則甲須經乙的同意,始得 取得對B 地的通行權
C. 袋地通行權性質上並非供役地所有權本質上的限縮
D. 若甲在A 地上蓋房子,因為土地測量單位的疏失,該建築有30 公分越界到B 地, 此時乙得知此狀況,若沒有馬上阻止,則之後仍可請求甲拆屋還地
【正確答案B】依【民法】第787條第1項規定,土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路;但土地所有人之任意行為所生者,不在此限(最高法院69年台上字第2672號判例)。甲聽信風水師將面臨大馬路那一面築起無門之高牆,係因甲之任意行為造成不能通行,不符袋地通行權要件,須經乙同意始得通行,故B正確。【A選項錯誤】A地三面環山水僅能經B地通行,屬袋地,依【民法】第787條「依法」取得周圍地通行權,無須經乙之同意,僅須支付償金。【C選項錯誤】袋地通行權係基於相鄰關係對供役地所有權所為之法定限制,性質上為「供役地所有權本質上之限縮」,而非供役地所有權以外之獨立物權。【D選項錯誤】依【民法】第796條第1項規定,土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。因測量單位疏失越界30公分,非屬故意或重大過失,乙知悉而不即異議,即不得嗣後請求甲拆屋還地。
第 22 題 正解:C
甲、乙結婚後未約定夫妻財產制時,下列有關甲、乙間之配偶財產關係之論述,何者 錯誤?
A. 甲所有之婚前購買之有價證券,於甲、乙婚後,甲取得該有價證券分配之股息或利 息,於甲、乙離婚時,乙得主張該分配之股息或利息,納入剩餘財產為分配計算之標 的
B. 甲於婚後以自己之財產清償乙所負之債務後,即使在婚姻關係中,仍得請求乙償還
C. 甲、乙離婚時,對於婚後乙受贈之財產,如未經贈與人以書面聲明為乙之特有財產 時,即應納入乙之婚後財產,成為剩餘財產分配計算之標的
D. 甲、乙離婚時,乙知悉剩餘財產分配計算之差額,僅得自法定財產關係消滅時起2 年內,向甲主張給付該差額之二分之一
【正確答案C】依【民法】第1017條第1項規定,夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產,由夫妻各自所有,不能證明為婚前或婚後財產者,推定為婚後財產;又依第1030條之1第1項規定,法定財產制關係消滅時,夫或妻現存之婚後財產,扣除婚姻關係存續所負債務後,如有剩餘,其雙方剩餘財產之差額,應平均分配,但「因繼承或其他無償取得之財產」(含受贈)不在此限。故乙婚後受贈之財產,不論是否經贈與人以書面聲明為特有財產,均不納入剩餘財產分配計算之標的,C敘述錯誤,為本題答案。【A選項正確】依【民法】第1017條第2項規定,夫或妻婚前財產,於婚姻關係存續中所生之孳息(如股息、利息),視為婚後財產,應納入剩餘財產分配計算。【B選項正確】夫妻各自之債務,依【民法】第1023條規定由各自負清償責任;一方以自己財產清償他方之債務,即使於婚姻存續中,亦得請求償還。【D選項正確】依【民法】第1030條之1第5項規定,剩餘財產差額分配請求權,自請求權人知有剩餘財產差額時起,「2年間」不行使而消滅;自法定財產制關係消滅時起,逾5年者亦同。
第 23 題 正解:D
民法對於法定繼承人及其順序,於第1138 條設有明文規定。下列相關之說明,何者 正確?
A. 被繼承人死亡時之配偶,於被繼承人死亡後2 年內再婚者,喪失其原已取得之繼承 權
B. 被繼承人死亡時,其已出家之子女,無繼承之資格與地位
C. 養子女與養父母之親生子女,雖因法律擬制而為旁系親屬,然因欠缺真實血緣關 係,非屬民法第1138 條第3 順位之法定繼承人
D. 父再婚之後妻,與前妻之子女,僅為直系姻親關係,因此後妻對於前妻子女之死 亡,無繼承其遺產之權利
【正確答案D】依【民法】第969條規定,姻親指血親之配偶、配偶之血親、配偶之血親之配偶。父再婚之後妻與前妻子女為「配偶之血親」,屬直系姻親。依【民法】第1138條規定,法定繼承人為配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母,姻親並不在列。故後妻對前妻子女之遺產無繼承權,D正確。【A選項錯誤】繼承權於被繼承人死亡時即發生,配偶於繼承開始時取得繼承人地位,嗣後是否再婚不影響已取得之繼承權。民法並無再婚喪失繼承權之規定。【B選項錯誤】出家為僧尼並非【民法】第1145條所列喪失繼承權之法定事由,已出家之子女仍保有繼承資格與地位。【C選項錯誤】依【民法】第1077條規定,養子女與養父母之親生子女於法律上為「兄弟姊妹」(擬制血親),屬旁系血親,為【民法】第1138條第3順位之法定繼承人。
第 24 題 正解:A
我國現行民法對於繼承制度,原則上採取概括繼承有限責任之規範型態。下列何者屬 於正確之敘述?
A. 概括繼承人如對於被繼承人生前享有權利或負擔義務,不因被繼承人之死亡而隨之 消滅
B. 第1138條所定第1順序之繼承人中有拋棄繼承權者,其應繼分應由其直系血親卑親 屬代位繼承之
C. 繼承人對於被繼承人所遺留之債務,對於被繼承人之債權人,負連帶清償之責任
D. 拋棄繼承者,就自己所管理之遺產,於其他繼承人或遺產管理人開始管理前,應以 善良管理人之注意義務,繼續管理該遺產
【正確答案A】依【民法】第1148條第1項規定,繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人「財產上之一切權利、義務」。故被繼承人生前之財產上權利義務,不因其死亡而消滅,由繼承人概括承受,A敘述正確。【B選項錯誤】依【民法】第1176條第5項規定,第1138條所定第1順序之繼承人中有「拋棄繼承權」者,其應繼分歸屬於「其他同為繼承之人」,非由其直系血親卑親屬代位繼承。代位繼承限於繼承人於繼承開始前死亡或喪失繼承權之情形(【民法】第1140條)。【C選項錯誤】依【民法】第1153條第1項規定,繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負「連帶」責任;惟97年後修法已採概括繼承有限責任,繼承人僅以所得遺產為限負清償責任,非以全部個人財產負連帶無限責任。C僅言「負連帶清償責任」未載明以遺產為限,與有限責任精神不符。【D選項錯誤】依【民法】第1176條之1規定,拋棄繼承權者,就其所管理之遺產,於其他繼承人或遺產管理人開始管理前,應「與處理自己事務為同一之注意」,繼續管理之,並非善良管理人之注意義務。
第 25 題 正解:A
依我國民法有關遺囑之規定,下列敘述何者錯誤?
A. 甲立遺囑,遺囑中將A地贈與好友乙。乙於甲之遺囑生效前意外死亡,其後甲重病 身亡,乙之繼承人丙得向甲之繼承人丁請求移轉交付A地所有權予自己
B. 甲遺囑中遺贈予乙之A車,因丙之過失毀損,甲之遺囑生效時,推定對丙之權利成 為遺贈之客體,乙得向甲之繼承人丁請求移轉該權利予自己
C. 甲以遺囑贈與A屋予好友乙,遺囑生效時,甲之繼承人丙寄存證信函請求乙30日內 回函確認,乙置之不理,期限屆滿時,該遺囑中之遺贈,仍然確定生效
D. 甲以遺囑贈與A屋予好友乙,遺囑生效前,甲將A屋出賣予丙取得價金1千萬元之債 權,甲請求丙將該價金1千萬元直接捐贈予丁慈善基金會。甲之遺囑生效時,遺囑中A 屋之遺贈應屬無效
【正確答案A】依【民法】第1201條規定,受遺贈人於遺囑發生效力前死亡者,「其遺贈不生效力」。乙於甲之遺囑生效前(甲死亡前)意外死亡,該遺贈不生效力,乙之繼承人丙自無從繼受乙之遺贈請求權,亦不得向甲之繼承人丁請求移轉A地所有權,故A錯誤。【B選項正確】依【民法】第1203條規定,遺囑人因遺贈物滅失、毀損或其他喪失物之占有,而對於他人取得權利時,推定以其權利為遺贈;對其物有損害賠償請求權者,推定以該損害賠償請求權為遺贈之客體。【C選項正確】依【民法】第1207條規定,繼承人或其他利害關係人,得定相當期限,請求受遺贈人於期限內為承認遺贈與否之表示,期限屆滿尚無表示者,「視為承認遺贈」,遺贈仍確定生效。【D選項正確】依【民法】第1202條規定,遺囑人以一定之財產為遺贈,而其財產在繼承開始時,有一部分不屬於遺產者,其一部分之遺贈為無效;全部不屬於遺產者,其全部遺贈為無效。甲已將A屋出賣予丙,A屋於繼承開始時非屬遺產,該遺贈全部無效。
第 26 題 正解:D
關於生前特種贈與的歸扣,下列何者錯誤?
A. 生前特種贈與,包括因結婚、分居、營業所為之贈與
B. 須有其他繼承人行使歸扣權,始須歸扣
C. 一般認為,生前特種贈與之被繼承人有應繼分前付之意思 【全國補習班】114 不動產經紀人:民法概要題解 第 9 頁
D. 即使被繼承人於贈與時有反對意思表示,仍應歸扣
【正確答案D】依【民法】第1173條第1項規定,繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業,已從被繼承人受有財產之贈與者,應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中,為應繼財產;「但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者,不在此限」。故若被繼承人於贈與時有反對歸扣之意思表示,該特種贈與即不納入歸扣。D謂「即使有反對意思仍應歸扣」與【民法】第1173條第1項但書相反,故D錯誤,為本題答案。【A選項正確】【民法】第1173條第1項明文列舉生前特種贈與限於「結婚、分居、營業」之贈與。【B選項正確】歸扣為應繼分之調整機制,須由其他繼承人主張(行使歸扣權),非當然歸扣。【C選項正確】歸扣之法理基礎,一般認為係被繼承人生前贈與具有「應繼分前付」之意思,故於繼承開始時歸入應繼財產計算以平衡各繼承人間之應繼分。
第 27 題 正解:B
甲夫乙妻,一起到夏威夷旅遊,租車亂跑,不幸墜入山谷。下列何者錯誤?
A. 甲、乙被發現時,由屍體的腐壞程度可以斷定甲比乙早10 小時死亡,則乙為甲的 繼承人
B. 甲、乙被發現時,即使經過法醫相驗,也無法確定誰先死,則雙方互為繼承人
C. 3 年前,甲的家人為了擔心乙分家產,要求甲把全部的財產贈與給甲母,才允許雙 方登記結婚,此次事故甲死乙傷,乙無法對甲母主張詐害債權的撤銷
D. 該事故實則是乙為了取得甲大筆的遺產所製造的車禍,若甲死乙傷,乙將喪失對甲 的繼承權
【正確答案B】依【民法】第11條規定,二人以上同時遇難,不能證明其死亡之先後時,「推定其為同時死亡」。同時死亡者相互間「無繼承權」(繼承人須於繼承開始時仍生存,同時死亡則無從繼承他方)。B謂「即使無法確定死亡先後,雙方互為繼承人」與【民法】第11條推定同時死亡、互不繼承之法理相反,故B錯誤,為本題答案。【A選項正確】既已由法醫相驗(屍體腐壞程度)證明甲比乙早10小時死亡,則甲死亡時乙仍生存,乙依【民法】第1138條為甲之配偶繼承人,取得繼承權。【C選項正確】依【民法】第244條規定,債權人得聲請法院撤銷債務人所為有害及債權之行為。然本題甲贈與甲母係在甲乙結婚前,乙當時尚非甲之配偶,對甲之財產無剩餘財產分配之期待權,且詐害債權撤銷權之行使有除斥期間(【民法】第245條規定,自行為時起經過10年而消滅;3年前贈與若已過撤銷要件之權利基礎),乙無從主張詐害債權撤銷。【D選項正確】依【民法】第1145條第1項第1款規定,故意致被繼承人或應繼承人於死或雖未致死因而受刑之宣告者,喪失繼承權。乙為取得甲之遺產而製造車禍致甲死亡,符合本款喪失繼承權之要件。
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常見問題

不動產經紀人考試需要什麼資格?
依《不動產經紀業管理條例》第 13 條,年滿 20 歲、具中華民國國籍、未受監護或輔助宣告者均可報考;學歷不限。考試由考選部辦理,每年舉辦一次,通常於 11 月。
地政士考試報考資格為何?
依《地政士法》第 5 條,年滿 20 歲且具中華民國國籍者皆可報考,學歷不限。屬專門職業及技術人員普通考試,每年舉辦一次,多在 8 月。
不動產經紀人與地政士有什麼不同?
經紀人從事不動產仲介或代銷;地政士辦理土地登記、稅務申報、權利移轉等專業代辦業務。兩者考試科目部分重疊(如民法、土地法),但地政士須加考土地登記實務。
考古題該從哪一年開始練?
建議從近 5 年(110-114)著手熟悉題型與考點分布,再回頭補 100-109 年。本站收錄 100-114 共 15 年完整考古題與解析。
申論題怎麼準備才能拿高分?
依考試規範採 IRAC 結構:爭點 → 法條 → 本案分析 → 結論。引用條號需含項款、用語應採台灣法律慣用詞。本站提供 AI 評分對照範本擬答。
錯題複習該怎麼安排?
採間隔重複法(SRS):第一次答錯隔 10 分鐘、1 天、3 天、7 天、14 天、30 天再見。本站「錯題複習」功能會自動依此排程,連續答對 2 次即畢業。
不動產經紀人考試科目有哪些?
共 4 科專業科目(不動產估價概要、不動產經紀相關法規概要、民法概要、土地法與土地相關稅法概要)+ 國文(作文)。每科 100 分,總平均 60 分以上即及格。
不動產經紀人歷年錄取率約多少?
近年錄取率約 15-25%,112-114 年介於 18-22%。屬中等偏難的專技普考。
經紀人證照考過後可以做什麼?
可從事不動產仲介、代銷業務,或於不動產經紀業擔任經紀人/經紀營業員。亦可選擇進入估價師事務所、建商銷售部門。