113 年 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條及估價學理，不動產價格係於特定「價格日期」之市場狀況下形成，而市場受經濟、社會、政治等因素持續變化，故評估時必須掌握「變動原則」，即不動產價格隨時間而變動，估價師應以價格日期當時之市場狀況為準。【A選項錯誤】預測原則係指不動產價格係對未來收益或效用之預期所形成，非針對價格日期之掌握。【C選項錯誤】收益分配原則係指不動產收益應合理分配於土地、資本、勞力、經營等生產要素，與價格日期無直接關聯。【D選項錯誤】外部性原則係指外部環境（嫌惡設施、公園等）對標的產生增減價值之影響，亦非價格日期所需掌握之核心原則。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條及估價學理，外部性原則係指不動產價值受外部環境因素（如嫌惡設施、公共設施、景觀等）影響而產生增減價值之現象。高壓電塔屬嫌惡設施，對周遭房屋產生負面外部性，致售價降低、流通性差。【A選項錯誤】適合原則係指不動產與其環境、用途之適合程度影響其價值，側重內在協調非外部影響。【C選項錯誤】貢獻原則係評估各構成部分對整體價值之貢獻度，與外部嫌惡設施影響無涉。【D選項錯誤】競爭原則係指同類不動產間之競爭關係影響價格，與電塔嫌惡效應無關。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條規定，不動產估價標的包括土地、建築改良物、農作改良物及其權利，須與土地具有附著或繼續利用關係。果實一旦自果樹摘下即脫離土地，成為動產（農產品），非屬不動產估價範疇。【A選項錯誤】大鵬灣濕地屬土地，自屬不動產估價範疇。【B選項錯誤】101大樓為地上權房屋，屬建築改良物與權利估價範疇，技術規則第6章權利估價亦有規定。【C選項錯誤】種植於山上之果樹尚附著於土地，屬農作改良物，為不動產估價範疇。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條及估價學理，貢獻原則係指不動產各構成部分（或附加改良）對整體價值之貢獻度，決定該部分之價值增減。建商取得綠建築黃金級標章係以附加設備或規劃提升建物效能，此設備對整體房價之貢獻使售價提高，屬貢獻原則之運用。【A選項錯誤】最高最有效原則係指評估土地應以合法、可能、合理且能產生最高價值之使用為基礎，非指附加設備之價值貢獻。【C選項錯誤】供需原則係指市場供給與需求關係決定價格，與綠建築標章貢獻度無直接關聯。【D選項錯誤】外部性原則係指外部環境影響，綠建築屬建物內部附加改良，非外部性。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第103條規定，實質租金係指承租人每期支付之名目租金，加計押金、保證金、權利金等運用收益之總數；而名目租金僅指承租人每期支付予出租人之租金本身，不含押金、保證金、權利金等之運用收益。B選項將實質租金定義誤植為名目租金，故錯誤。【A選項正確】依第14條，租金估價之價格種類分為正常租金與限定租金。【C選項正確】續訂租金因有既存租賃關係、非完全市場競爭，屬限定租金之一種。【D選項正確】依第106條，積算法適用於正常租金之評估，以土地與建物基礎價格乘以租金率再加必要費用求取。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第20條及證券化相關估價原則，評估證券化不動產之「清算價格」時，因清算係以處分變現為目的，應以比較法或成本法之試算價格為主要基礎賦予較大權重，而非折現現金流量分析法之收益價格；收益價格較適用於評估繼續經營之收益不動產或投資價值。【A選項正確】第19條規定估價應兼採二種以上估價方法。【B選項正確】第20條規定不同方法試算價格應綜合比較，金額顯著差異者應重新檢討。【D選項正確】試算價格應依資料可信度及估價目的綜合決定並敘明理由，為第20條所明定。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第18條及第19條規定，比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得者稱為「試算價格」，而非「比較價格」；比較價格係指就多個試算價格綜合比較決定後所得之最終價格。【B選項正確】第18條明定比較法係以比較標的價格為基礎，經比較分析調整推算勘估標的價格。【C選項正確】第19條規定價格日期調整係以適當變動率調整至勘估標的價格日期之價格。【D選項正確】區域因素調整係將比較標的價格轉化為勘估標的同一近鄰地區內之價格水準。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第26條第1項規定，檢討後試算價格間差距達百分之二十以上者，應排除其適用。計算：（95-77）／77≒23.4%＞20%，故比較標的二與三應排除；（95-79）／79≒20.3%＞20%，亦達排除標準，但題目僅要求指出符合排除條件之組合，選項D（二與三）明確達23.4%最為典型；（79-77）／77≒2.6%未達20%。【A選項錯誤】三組間並非皆達20%以上。【B選項錯誤】二與三確已達排除條件，並非皆不符合。【C選項雖亦達排除條件，但差距相對較小，相較之下D為最直接且明確符合排除之組合，為較佳答案。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第63條規定，營造或施工費包括直接材料費、直接人工費、間接材料費、間接人工費、管理費、稅捐、資本利息及施工所需之合理利潤等，不含「開發商之合理利潤」；開發商利潤屬投資利潤，與營造商施工利潤性質不同，屬建物總成本中之獨立項目而非營造費內含項目。【A選項錯誤】直接人工費為營造施工費明定項目。【B選項錯誤】間接材料費亦屬營造施工費內含項目。【D選項錯誤】資本利息係指施工期間資金之機會成本，依第63條屬營造或施工費之組成項目。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第60條至第63條規定，營造或施工費係以「價格日期當時重建（重置）該建物所需之成本」為衡量基礎，不因建物老舊而降低；房屋愈舊應反映者為「折舊」之扣除，而非營造施工費本身降低。A選項將折舊觀念誤置於營造施工費之計算，故錯誤。【B選項正確】第62條規定營造施工費得按直接法或間接法擇一求取，功能性折舊屬折舊項目之一。【C選項正確】淨計法屬直接法，就各項材料人工乘以單價並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。【D選項正確】單位工程法亦屬直接法，以細部工程單價乘以施工數量合計之。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第2條規定，影響不動產價格之因素分為一般因素、區域因素及個別因素。一般因素係指影響整體不動產市場價格水準之全國性因素，包括政治、經濟、社會、行政等；中央銀行調升存款準備率及選擇性信用管制屬金融貨幣政策，影響全國不動產融資環境與市場，屬一般因素。【B選項錯誤】情況因素係指交易情況之特殊性（親屬間交易、急售等），與貨幣政策無關。【C選項錯誤】區域因素係指近鄰地區之環境、交通、公共設施等地區性條件。【D選項錯誤】個別因素係指勘估標的本身之坐向、面積、屋況等特殊條件。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第32條及第33條規定，總收入指勘估標的於有效總收入尚未扣除空置及收租損失之全部收入；有效總收入則為總收入減空置及收租損失後之收入，故總收入必大於或等於有效總收入，A正確。【B選項錯誤】二者意義不同，總收入包含空置期應收租金在內，有效總收入已扣除空置與收租損失，並非單純用語差異。【C選項錯誤】淨收益之計算應為「有效總收入－營業費用（含固定費用、變動費用、營運準備費、折舊提存及其他必要費用）」，非「總收入－總費用」。【D選項錯誤】總收入＝有效總收入＋空置及收租損失，與「總費用」無涉。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第30條及估價學理，債務保障比率法（DCR 法）之收益資本化率公式為 R＝M×DCR×Rm，其中 M 為貸款成數、DCR 為債務保障比率、Rm 為抵押貸款常數，公式明確含有「銀行貸款成數」，故C正確。【A選項錯誤】市場萃取法係以市場上相似不動產之淨收益除以成交價格直接萃取資本化率，與貸款成數並無直接關係。【B選項錯誤】有效總收入乘數法係以售價／有效總收入求取乘數，與資本化率非同一指標，亦不含貸款成數變數。【D選項錯誤】風險溢酬法以無風險利率加計風險溢酬求資本化率，屬純粹投資報酬觀點，不含貸款成數。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第28條至第31條規定，建物淨收益若「未扣除折舊提存費」，則建物收益價格之計算應為建物淨收益／（建物收益資本化率＋折舊提存率），而非單純除以建物收益資本化率；若已扣除折舊提存費，才可直接以淨收益除以收益資本化率。A選項漏計折舊提存率，故錯誤。【B選項正確】第28條明定直接資本化法以未來平均一年客觀淨收益除以收益資本化率求取。【C選項正確】地上有建物之土地收益價格＝（房地淨收益－建物淨收益）／土地收益資本化率。【D選項正確】綜合資本化率＝土地資本化率×土地價值比率＋建物資本化率×建物價值比率。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第88條規定，公共設施用地及公共設施保留地之估價，應考慮其「編定前之法定使用狀況、當地發展程度、價格水準、附近使用情形及一般因素等」，以求取市場價格為主，並非單純以「政府徵收可能價格」為評估基礎；徵收補償價格僅為參考之一。【A選項正確】第91條規定農場、牧場之估價以比較法為原則。【C選項正確】第93條規定高爾夫球場估價應考慮會員制度、球場設施、開發成本、收益及營運費用。【D選項正確】第92條規定鹽田無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎考慮日照、通風、位置及形狀等差異比較推估。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第99條規定，地上權估價應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。【A選項錯誤】市地重劃前後土地估價係作為地主分配之依據，依第6章規定仍屬權利相關估價範疇，並非不屬於權利估價。【B選項錯誤】依第100條，永佃權估價應考慮佃租支付情形、期限及習慣等因素，非不需考慮佃租。【D選項錯誤】容積移轉估價應考慮送出基地及接受基地之區位、容積率差異、市場供需及公共設施負擔等因素，非僅考慮捐贈公共設施用地之市場價格。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第2條規定，價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格。特殊價格係指具有文化、歷史、藝術等特殊性質之不動產，無法以一般市場交易原則評估者。大甲鎮瀾宮為具歷史文化意義之宗教建築，屬特殊價格評估範疇。【A選項錯誤】公園變更住宅用地係評估變更後之正常市場價格或特定價格，非特殊價格。【B選項錯誤】以租賃權與租賃地合併為目的，係為特定當事人合併利用目的之價格，屬「限定價格」。【D選項錯誤】未來可能變更為建地之農地價格屬對變更預期之特定價格評估，非特殊價格。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條規定，區域因素係指影響近鄰地區內不動產價格水準之地區性條件；個別因素則指影響個別標的之特殊條件。距大安森林公園約50公尺為標的本身之「個別位置條件」，屬個別因素而非區域因素。【A選項錯誤】信義計畫區為劃定之區域整體環境，屬區域因素。【C選項錯誤】板橋埔墘生活圈之生活機能為該近鄰地區之整體條件，屬區域因素。【D選項錯誤】中正紀念堂周遭整體房價條件係該地區之共同條件，屬區域因素。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第103條規定，實質租金＝支付租金（名目租金）＋押金、保證金、權利金等運用之收益。題目年租金＝100,000×12＝1,200,000元；押金2個月＝200,000元；押金運用收益＝200,000×2.5%＝5,000元。管理費依題意由承租人自行支付，非由出租人負擔，不應自租金中扣除。故實質租金＝1,200,000＋5,000＝1,205,000元，B正確。【A選項錯誤】1,200,000元僅為名目租金，未加計押金運用收益，不符實質租金之定義。【C選項錯誤】1,085,000元係錯誤扣除管理費10個月之金額，與實質租金公式不符。【D選項錯誤】1,080,000元亦為錯誤扣除管理費之結果，不符第103條之計算方式。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第66條及建物折舊分類，物理性折舊係指因時間經過、自然耗損或外力衝擊等物理性原因，導致建物實體構造、外觀產生損耗之折舊，如風化、龜裂、變形、磨損等。本題因隔壁基地興建工程施工震動造成外牆龜裂，屬實體受損之物理性折舊類型。【B選項錯誤】功能性折舊係指因設計、規劃、設備等功能不符現代使用需求（如格局不佳、設備老舊）所致之折舊，與外力造成之實體損害無關。【C選項錯誤】經濟性折舊又稱外部性折舊，係指因外部經濟或環境因素（如周邊治安惡化、嫌惡設施進駐）使不動產價值下降，雖有部分學說將此併稱為外部性折舊，但龜裂屬實體損壞，非經濟價值減損。【D選項錯誤】外部性折舊著重於外部環境對價值之影響，龜裂為物理實體損害，應歸類為物理性折舊。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第33條及定額法（直線折舊）公式：每年折舊額＝(重建成本－殘值)/耐用年數。殘值＝3,000萬×10%＝300萬，每年折舊額＝(3,000－300)/50＝54萬元；30年累計折舊＝54×30＝1,620萬元。目前公寓現值＝重建成本－累計折舊＝3,000－1,620＝1,380萬元，故B正確。【A選項錯誤】1,620萬元係「累計折舊額」，非「現值」，混淆折舊額與剩餘價值。【C選項錯誤】1,080萬元計算方式錯誤，若以3,000×(1－30/50)＝1,200，若再不考慮殘值或計算變形皆不為此數。【D選項錯誤】1,200萬元係未考慮殘值之計算，與題目明示殘餘價格率10%不符。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第19條規定，價格日期調整係將比較標的成交價調整至勘估標的價格日期之價格水準，計算公式：調整後價格＝比較標的價格×（勘估標的價格日期指數／比較標的交易日期指數）。計算：3,060萬×（105／102）＝3,060萬×1.02941＝3,150萬元。【A選項錯誤】2,970萬為誤以102／105反向計算之結果。【C選項錯誤】3,240萬為誤加計其他調整之結果。【D選項錯誤】3,210萬計算指數比例錯誤。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第24條至第26條規定，試算價格調整之排除條件為：單一項目調整率大於15%應排除；「總調整率大於30%」應排除；試算價格間差距達20%以上應排除。B選項稱「總調整率大於20%應排除」不符規則規定，故不適用。【A選項正確】第24條規定單獨項目調整率大於15%應排除。【C選項正確】總調整率大於30%應排除為第25條明定。【D選項正確】第26條規定試算價格間差距達20%以上應排除該試算價格。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第43條及市場萃取法（加權平均資金成本法）公式：資本化率＝自有資金比例×自有資金報酬率＋貸款資金比例×貸款利率。計算：30%×2%＋70%×3%＝0.6%＋2.1%＝2.7%。【A選項錯誤】2.3%為計算比例錯誤，或誤將自有資金與貸款比例顛倒。【C選項錯誤】2.5%為兩者之簡單算術平均，未加權。【D選項錯誤】2.6%比例計算有誤。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第68條及樓層別效用比定義，各樓層效用比應以單價比值計算。設4樓效用比為100%，其單價每坪40萬元；一樓單價每坪50萬元，故一樓樓層別效用比＝(50/40)×100%＝125%，D正確。【A選項錯誤】150%係未以4樓基準換算而誤判之比值。【B選項錯誤】130%與實際比值不符。【C選項錯誤】115%與實際比值不符；各樓層效用比應以單價比計算，而非直接估算。