113 年 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第23條及第24條規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，並由該相對人於不動產說明書上簽章，而非由委託人簽章。【A選項錯誤】依同條例第22條規定，買賣或租賃委由經紀業代銷者，不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章，故A敘述符合規定。【B選項錯誤】依同條例第23條規定，經紀人員執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，故B敘述正確。【D選項錯誤】依同條例第24條第2項規定，雙方當事人簽訂買賣或租賃契約書後，不動產說明書視為買賣或租賃契約書之一部分，故D敘述正確。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第14條及第13條規定，不動產經紀人受監護宣告成為無行為能力人者，屬不得充任經紀人之消極資格事由，中央主管機關應廢止其經紀人證書。【A選項錯誤】依同條例第13條規定，經紀人考試及格並具備一年以上經紀營業員經驗者，始得向中央主管機關請領證書，非向考試院考選部請領。【B選項錯誤】依同條例第13條之1規定，證書有效期限為四年，期滿應完成專業訓練三十小時以上（非二十小時）換證。【C選項錯誤】依同條例第31條規定，經紀人受停止執行業務期間滿三年仍未申請復業，或受申誡處分達三次者，並無直接廢止證書之規定，須依懲戒程序辦理。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第31條規定，經紀人員有未經所屬經紀業同意，為他經紀業執行業務或為自己執行仲介、代銷業務者，應予六個月以上三年以下停止執行業務之懲戒處分，而非直接予以此處分；且本選項敘述應以懲戒委員會決議為之，敘述過於絕對。【B選項錯誤】依同條例第29條及第31條規定，未依法解說不動產說明書內容者，應予申誡處分，敘述正確。【C選項錯誤】依同條例第25條及第31條規定，對於因業務知悉或持有之他人秘密，無故洩漏者，應予申誡處分，敘述正確。【D選項錯誤】依同條例第26條規定，經紀人員因故意或過失致交易當事人受損害者，應與經紀業負連帶賠償責任，敘述正確。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第10條第2項規定，共用部分之修繕，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔，而非由「區分所有權人為之」，修繕執行仍應由管理負責人或管理委員會為之。【A選項錯誤】依同條例第10條第1項規定，專有部分之修繕由各該區分所有權人為之並負擔費用，敘述正確。【B選項錯誤】依同條例第10條第2項規定，共用部分之修繕由管委會為之，費用由公共基金或區分所有權人按比例分擔，敘述正確。【D選項錯誤】依同條例第11條規定，共用部分之重大修繕應依區分所有權人會議之決議為之，敘述正確。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，此為強制規定，並非「另有約定者從其約定」可變更。【A選項錯誤】依同條例第9條第1項規定，區分所有權人按其共有之應有部分比例對建築物共用部分有使用收益之權，敘述正確。【B選項錯誤】依同條例第7條及第23條規定，共用部分得約定專用，惟違反法令使用限制者不得約定專用，敘述正確。【D選項錯誤】依同條例第11條規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，敘述正確。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第14條規定，公寓大廈經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或基地所有權應有部分者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其出讓其區分所有權及基地所有權應有部分。【A選項錯誤】重建決議為多數決事項，並非須全體區分所有權人同意，否則將使重建幾近不可能。【C選項錯誤】現行法並未授權管委會訴請法院將反對重建之區分所有權人強制遷離，僅得訴請出讓所有權。【D選項錯誤】重建程序係依多數決及法院裁判解決，非請求主管機關為必要處置之範疇。

【正確答案A】依【公寓大廈管理條例】第28條第1項規定，公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向主管機關報備。【B選項錯誤】區分所有權比例合計「三分之二以上」非法定標準，與條文不符。【C選項錯誤】區分所有權人人數達「三分之二以上」非法定標準，與條文不符。【D選項錯誤】條文之雙重三分之二標準並非本條規定之門檻，敘述錯誤。

【正確答案A】依【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】第7點關於履約擔保之規定，由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理，興建資金依工程進度專款專用者，屬「不動產開發信託」。【B選項錯誤】價金返還保證係由金融機構就買方已繳價金負返還保證責任，非屬信託資金管理型態。【C選項錯誤】價金信託係將買方所繳價金交付信託專戶控管，對象為價金，非土地及興建資金整體信託。【D選項錯誤】同業連帶擔保係由其他同業業者出具連帶擔保責任，非信託機制。

【正確答案C】依【消費者保護法】第22條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；另依【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】規定，廣告宣傳品、樣品屋等均為契約內容之一部分，建商應確實履行。故甲應依廣告交付德國進口廚衛設備。【A選項錯誤】預售屋廣告內容為契約之一部分，已非單純要約引誘，對建商具拘束力。【B選項錯誤】廣告內容依消保法規定已直接成為契約內容，無須經個別磋商併入契約始生效力。【D選項錯誤】廣告為甲建商所為，甲不得以媒體未註記其公司名稱為由免除履約責任。

【正確答案B】依【公平交易法】第45條規定，依著作權法、商標法、專利法或其他智慧財產權法規行使權利之「正當行為」，不適用本法之規定，並非任何行使行為均不適用，若有濫用權利或逾越正當行為範圍者，仍應受公平交易法規範。【A選項錯誤】依同法第1條規定，維護交易秩序與消費者利益為立法目的之一，敘述正確。【C選項錯誤】依同法第46條規定，事業關於競爭之行為優先適用本法，但其他法律另有規定且不牴觸本法立法意旨者不在此限，敘述正確。【D選項錯誤】依同法第5條之1或行政機關職權劃分規定，涉及其他部會職掌者由主管機關商同辦理，敘述正確。

【正確答案B】依【公平交易法】第25條及公平交易委員會對於不動產業者之處理原則，向買方收取斡旋金後，因未能締結預售屋買賣契約而拒絕返還者，涉及民事契約糾紛，應回歸民法規定處理，並非當然構成公平交易法第25條足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。【A選項錯誤】收取斡旋金前未以書面告知買方得選擇要約書，違反資訊揭露義務，構成欺罔或顯失公平。【C選項錯誤】要求購屋人給付定金或費用始提供契約書攜回審閱，違反契約審閱期及消費者權益，構成顯失公平。【D選項錯誤】締約後要求繳回契約書，使消費者無從依契約主張權利，屬顯失公平行為。

【正確答案D】依【公平交易法】第21條及內政部與公平交易委員會之權責劃分，對服務品質、企業形象、行銷策略等內容之廣告有虛偽不實或引人錯誤者，屬內政部主管之【不動產經紀業管理條例】第21條廣告真實義務所及，得由內政部直接處理，並非應由公平交易委員會依公平交易法辦理之案件類型。【A選項錯誤】散布不實成交價格、市場成交行情、銷售量以影響不動產交易價格者，屬公平交易法第24條、第25條欺罔或顯失公平行為，應由公平交易委員會辦理。【B選項錯誤】違規潛銷預售屋（未領得建造執照即廣告銷售）雖亦涉及內政部平均地權條例之管制，但其廣告不實部分涉公平交易法第21條，屬公平交易委員會職權。【C選項錯誤】利用人頭排隊、假客戶付訂金、虛偽交易營造交易活絡表象，屬公平交易法第25條欺罔或顯失公平行為，由公平交易委員會依法處理。

【正確答案A】依【公平交易法】第39條第2項規定，事業申報結合經公平交易委員會禁止其結合而仍為結合者，公平交易委員會除得處新臺幣二十萬元以上五千萬元以下罰鍰外，並得禁止其結合、限期令其分設事業、處分全部或部分股份、轉讓部分營業、免除擔任職務或為其他必要之處分；條文未列「停止營業」為得為之處分，故A為正確（即不包括在內）之答案。【B選項錯誤】限期令分設事業為條文明定之處分，屬包括之項目。【C選項錯誤】處分全部或部分股份為條文明定之處分，屬包括之項目。【D選項錯誤】轉讓部分營業為條文明定之處分，屬包括之項目。停止營業非本條所定結合違法之處分類型，故不包括在內。

【正確答案A】依【公平交易法】第15條規定，事業間聯合行為原則禁止，但有益於整體經濟與公共利益且經主管機關許可者例外得為之；惟共同劃分經營區域、共同劃分交易對象等行為屬典型限制競爭之核心卡特爾，嚴重損害市場競爭秩序，不在得申請許可之列。【B選項錯誤】為降低成本、改良品質或增進效率而統一規格型式，屬第15條第1項第1款得申請許可之類型。【C選項錯誤】為促進事業合理經營而為專業分工者，屬第15條第1項第3款得申請許可之類型。【D選項錯誤】為促進產業發展、技術創新或經營效率所必要之共同行為，屬得申請許可範圍。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第21條規定，經紀業及經紀人員刊登廣告及相關銷售文宣資料應註明經紀業名稱，並確保廣告內容與事實相符，故C選項符合規定。【A選項錯誤】僅註明加盟店服務標章而未標示經紀業自身名稱，違反第21條應註明經紀業名稱之規定。【B選項錯誤】主打買地送屋但實際無房屋處分權，違反同條第2項廣告不得與事實不符之規定，亦違反【公平交易法】第21條不實廣告禁止。【D選項錯誤】使用未經明確定義之「使用面積」「受益面積」「銷售面積」等名詞，易使消費者誤認，違反廣告真實性規定。

【正確答案B】依【公平交易法】第21條規定，廣告應就商品或服務之重要交易事項為真實表示；不動產代銷業者於售屋廣告標示「近捷運站」係相對性客觀用語，一般消費者得依現場實際距離自行判斷，尚不當然構成不實。【A選項錯誤】廣告稱35米泳池但竣工圖僅為景觀水池，屬不實廣告違反第21條。【C選項錯誤】乙種工業區不得作一般住宅使用，業者卻以一般住宅用語及圖示說明，屬引人錯誤之廣告。【D選項錯誤】科技工業區建案銷售時使用住家傢俱配置參考圖，使消費者誤認得供住家使用，屬不實廣告。

【正確答案A】依公平交易委員會對於不動產仲介業之規範，仲介業者如提出斡旋金要求，應主動告知消費者亦可選擇採用內政部版要約書，採用要約書「不須」支付費用，而非「需支付斡旋費用」，故敘述錯誤。【B選項錯誤】斡旋金係消費者中意房屋時所支付供仲介進行價格斡旋之款項，敘述正確。【C選項錯誤】如消費者選擇交付斡旋金，仲介業者應以書面明定交付斡旋金之目的及權利義務，敘述正確。【D選項錯誤】未遵行公平交易委員會對斡旋金規範而有欺罔或顯失公平情事，違反【公平交易法】第25條規定，敘述正確。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第29條規定，未將仲介或代銷相關證照、許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處者，直轄市、縣（市）主管機關應先令其限期改正，屆期未改正者，始處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。【A選項錯誤】營業處所未置經紀人依第29條規定逕處罰鍰，並非先限期改正。【B選項錯誤】僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務，屬逕處罰鍰事項，不適用先命改正規定。【C選項錯誤】收取差價或其他報酬情節重大，依條例規定逕處罰鍰並得廢止許可，不適用限期改正。

【正確答案B】依【消費者保護法】第11條之1規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理審閱期間；違反審閱期規定者，其條款不構成契約內容，但消費者得主張其為契約內容。業者告知「今天不簽約就沒機會」「不簽約就不能看契約」及契約中記載「無須審閱期，簽訂後即生效力」者，係剝奪消費者審閱權之條款，依同法第12條及定型化契約不得記載事項，屬無效。【A選項錯誤】剝奪審閱權之條款依法當然無效，非為有效。【C選項錯誤】此類條款屬確定無效而非效力未定。【D選項錯誤】本條款整體剝奪審閱期權利，並非部分無效，而是全部無效。

【正確答案A】依【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】規定，接通自來水、電力之管線費及其相關費用（如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等），應由賣方負擔，買方不負擔此類屬於建物完工交屋前之基礎設施費用。【B選項錯誤】由買方負擔與上開應記載事項規定不符，違反定型化契約不得記載事項規定。【C選項錯誤】由買賣雙方平均分配非屬法定規範，違反應記載事項。【D選項錯誤】由買賣雙方議定之條款，實質上可能損及買方權益，違反應記載事項之強制規範。

【正確答案D】依【消費者保護法】第12條第2項規定，定型化契約條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者；二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者；三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。至於定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，依同法第15條規定屬「無效」而非「推定顯失公平」之情形。【A選項錯誤】違反平等互惠原則屬推定顯失公平事由之一。【B選項錯誤】與所排除不予適用之任意規定立法意旨相矛盾屬推定顯失公平事由之一。【C選項錯誤】契約目的難以達成屬推定顯失公平事由之一。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第3條第5款規定，約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。1樓露台原屬全體住戶共有（共用部分），經住戶間約定由特定1樓住戶使用者，即為「約定專用部分」。【A選項錯誤】專有部分係指經登記為獨立產權供特定所有權人單獨使用之部分，露台未經登記為專有，非屬專有部分。【B選項錯誤】共用部分係供全體住戶共同使用，而本題露台已約定供特定住戶使用，不再單純為共用。【D選項錯誤】約定共用部分係指專有部分經約定供共同使用者，與本題情況相反。

【正確答案A】依【公寓大廈管理條例】第24條規定，區分所有權之繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，故丙應受原規約拘束。【B選項錯誤】規約依區分所有權人會議決議通過後拘束全體區分所有權人及繼受人，毋須丙個別簽章始生效力。【C選項錯誤】繼受人應自行於繼受前查閱規約，不得以不知為由主張規約不生效力。【D選項錯誤】規約具物權效力，不僅拘束原區分所有權人，亦拘束其繼受人。

【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第12條規定，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費用係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。本題3、4樓樓地板內管線自然損壞漏水，屬上下方區分所有權人共同負擔之情形。【A選項錯誤】僅由3樓負擔不符合第12條上下方共同負擔之規定。【B選項錯誤】僅由4樓負擔亦不符第12條規定。【C選項錯誤】負擔主體應為「區分所有權人」而非「住戶」（住戶可能為承租人），以所有權人負擔為正確。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第23條第2項第3款規定，有關禁止住戶飼養動物之特別約定事項，應載明於規約始生效力。亦即現行法原則上允許住戶飼養動物，但若規約另有禁止飼養之約定者，則依規約之約定。【A選項錯誤】社區管委會無逕行禁止住戶飼養動物之權限，須經規約明文約定。【C選項錯誤】現行法並非原則禁止飼養，而是原則允許。【D選項錯誤】規約係由區分所有權人會議決議訂定，並非規約「有權」開放，且現行法為原則允許，敘述顛倒。