113 年 不動產經紀人 民法概要 考古題

【正確答案C】依【民法】第345條規定，買賣為債權契約，基於債之相對性，出賣人就同一標的物與他人訂立多數買賣契約，各該契約均屬有效。本題甲雖就同一A地先後與乙、丙訂立買賣契約，在未辦理所有權移轉登記前，二契約僅生債權效力，均為有效成立。【A選項錯誤】前契約成立後，出賣人並未喪失處分權，後契約並不因此無效。【B選項錯誤】前契約本已有效，並不因後契約訂立而歸於無效。【D選項錯誤】二契約皆不具民法第71條、第72條之無效事由，均非無效。

【正確答案B】依【民法】第12條規定，滿十八歲為成年人，有完全行為能力，故年滿19歲之乙得獨自訂立買賣汽車之契約。【A選項錯誤】依第14條規定，對於因精神障礙致不能為意思表示者，須經法院為監護宣告始喪失行為能力，並非當然無行為能力。【C選項錯誤】依第15條之2規定，受輔助宣告之人為贈與行為應經輔助人同意，丙贈與筆電未經丁同意，不生效力。【D選項錯誤】依第13條第2項規定，15歲之庚為限制行為能力人，依第77條、第84條等規定，處分財產原則上須經法定代理人允許，丟棄自有平板屬處分行為，不得擅自為之。

【正確答案B】依【民法】第110條規定，無代理權人以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，故善意之丙得向乙請求損害賠償。【A選項錯誤】名畫為動產，惟乙僅承租該畫並無處分權，依第801條、第948條雖有善意取得規定，但本題重點在無權代理經甲拒絕承認後，買賣行為對甲不生效力，丙並非從有權處分人處受讓，且題意關鍵在代理權欠缺，故最正確答案為B。【C選項錯誤】依第170條第1項規定，無權代理之契約非經本人承認，對本人不生效力，甲既不承認，該買賣契約對甲不生效力。【D選項錯誤】物權契約同屬代理行為，未經本人承認亦對本人不生效力。

【正確答案B】依【民法】第297條規定，債權讓與非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。本題甲丙均未通知乙，故乙仍得對原債權人甲清償，其清償有效，依第309條規定債之關係因清償而消滅。【A選項錯誤】依第294條規定，甲丙間債權讓與契約本身於當事人間已生效，僅因未通知不得對抗乙，並非無效。【C選項錯誤】乙之清償對象為原債權人甲，無須經丙承認即生清償效力。【D選項錯誤】債權讓與係讓與人與受讓人間之契約，不須經債務人承認即生效，僅對債務人須通知始發生效力。

【正確答案B】依【民法】第180條第4款規定，因不法之原因而為給付者，不得請求返還。本題甲為使乙違法為其取得建造許可而贈與丙100萬元，其給付原因屬違反法律強制規定及公序良俗之不法原因，依法不得請求返還。【A選項錯誤】雖第179條有不當得利返還請求權，惟依第180條第4款之除外規定，本件不得請求返還。【C選項錯誤】雖該給付確屬違背公序良俗（第72條），但正因如此而落入不法原因給付之除外規定，不得請求返還。【D選項錯誤】本件甲係基於自己利益為給付，並無為他人管理事務之意思，不符第172條無因管理之要件。

【正確答案B】依【民法】第125條及司法院釋字第107號解釋，已登記不動產所有人之回復請求權無消滅時效規定之適用。本題A地已登記於乙名下，故乙之所有物返還請求權（第767條）不罹於消滅時效。【A選項錯誤】乙之請求權既不罹於時效，甲自不得為消滅時效抗辯。【C選項錯誤】依第769條、第770條規定，時效取得之客體原則上限於未登記之不動產，A地既已登記，甲不得主張時效取得所有權。【D選項錯誤】所有權為物權，不因時效而消滅，乙之所有權仍然存在。

【正確答案C】依【民法】第436條準用第435條規定，租賃物因第三人主張權利，致承租人不能為約定之使用收益者，承租人得終止契約。本題甲將丙所有之A屋出租於乙，嗣丙對乙請求返還，致乙不能使用，乙自得依法終止租約。【A選項錯誤】依第421條規定，租賃契約不以出租人為所有人為必要，租賃他人之物仍屬有效。【B選項錯誤】本件無第88條錯誤或第92條被詐欺、脅迫等撤銷事由，契約不得撤銷。【D選項錯誤】租金減少適用於第435條第1項承租人不能為使用收益，但第436條明定得終止，且題意為完全不能使用，非部分使用，故應為終止而非減租。

【正確答案D】依【民法】第443條第1項規定，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。同條第2項規定，承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。本題乙未經甲同意將A屋全部轉租於丙，甲得終止與乙之租賃契約。【A選項錯誤】乙丙間之轉租契約基於債之相對性，在乙丙間仍為有效，僅不得對抗甲。【B選項錯誤】甲乙之原租賃契約仍屬有效，僅甲取得終止權。【C選項錯誤】乙丙間之轉租契約並無終止事由，乙不得終止之。

【正確答案A】依【民法】第425條之1第1項規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。本題甲將B屋出售於乙，推定二人在房屋得使用期限內有租賃關係。【B選項錯誤】條文明定為「推定」而非「視為」，推定得舉反證推翻。【C選項錯誤】條文採租賃關係說而非地上權說。【D選項錯誤】同理，條文亦未規定為視為地上權。

【正確答案C】依【民法】第88條第2項規定，當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤，表意人得撤銷其意思表示。甲誤將丙誤認為乙而訂立契約，屬當事人同一性錯誤，契約有效但得撤銷。【A選項錯誤】依第87條通謀虛偽意思表示雖於當事人間無效，但身分行為（如離婚）基於公益，實務上認為虛偽離婚若已辦登記，其離婚為無效（不得以通謀虛偽為由使婚姻存續），選項所稱已無婚姻關係之敘述錯誤。【B選項錯誤】依第86條但書規定，相對人明知表意人無欲受拘束之真意者，意思表示無效。【D選項錯誤】依第92條規定，被脅迫所為之意思表示，表意人得撤銷之，並非當然無效。

【正確答案C】依【民法】第416條第1項第2款規定，受贈人對於贈與人有扶養義務而不履行者，贈與人得撤銷其贈與。本題乙不履行對父甲之法定扶養義務（第1114條、第1117條），甲得撤銷贈與。【A選項錯誤】解除契約須有契約上之解除事由（如第254條以下），本件係法定撤銷事由，並非解除。【B選項錯誤】終止契約限於繼續性契約，贈與為一時性契約，無終止之適用。【D選項錯誤】依第408條規定，撤回僅於贈與物權利未移轉前行使，本件已辦理所有權移轉登記，不得撤回，僅能依第416條撤銷。

【正確答案C】依【民法】第838條之1第1項規定，土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議之。本題甲之房地遭拍賣，土地由丙取得、房屋由丁取得，視為丁於土地上有法定地上權。【A選項錯誤】丁既因法律規定取得地上權，丙自不得請求拆屋還地。【B選項錯誤】法律規定視為地上權而非租賃，丁不須承租。【D選項錯誤】本條採地上權說而非使用借貸說，且條文為「視為」而非「推定」。

【正確答案C】依【民法】第758條第1項規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。本題甲向乙購買A地，須完成所有權移轉登記時，甲始取得A地所有權。【A選項錯誤】買賣契約僅生債權效力，甲僅取得請求移轉所有權之債權，尚未取得所有權。【B選項錯誤】付清價金僅係履行買賣債務，與所有權取得無關。【D選項錯誤】交付為動產物權變動方式（第761條），不動產所有權變動以登記為要件。

【正確答案A】依【民法】第824條之1第1項規定，共有人自共有物分割之效力發生時，取得分得部分之所有權。實務見解認為分割共有物之訴為形成之訴，判決確定時即生分割效力，各共有人於判決確定時取得分得部分之所有權。【B選項錯誤】分割共有物判決為形成判決，判決確定即發生效力，不須再辦登記始取得所有權，登記僅為處分要件（第759條）。【C選項錯誤】分割共有物之判決為形成判決，非確認判決。【D選項錯誤】亦非給付判決，無須請求他共有人給付。

【正確答案B】依【民法】第772條準用第769條、第770條規定，以行使地上權之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人土地者，得請求登記為地上權人。本題甲符合要件，得請求登記為普通地上權人，非當然取得。【A選項錯誤】時效取得地上權須經登記始取得，並非當然取得。【C選項錯誤】時效取得地上權不以土地未登記為限，縱土地已登記，占有人仍得請求登記為地上權人。【D選項錯誤】實務見解認為，時效取得地上權之登記請求，應先向地政機關申請登記，若遭異議始得對土地所有人起訴，不得逕行以所有人為被告訴請同意登記。

【正確答案B】依【民法】第880條規定，以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。本題債權請求權於113年3月1日罹於時效，乙須於五年內實行抵押權，否則抵押權消滅。【A選項錯誤】抵押權具從屬性，但債權因時效消滅時，抵押權並非立即隨之消滅，而係給予五年行使期間。【C選項錯誤】抵押權依第880條有五年除斥期間限制，並非永遠存續。【D選項錯誤】抵押權之實行不須經債務人同意，抵押權人得聲請法院拍賣抵押物（第873條）。

【正確答案D】依【民法】第873條之1第1項規定，約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。本題甲乙之流押約定（流抵契約）非經登記，不得對抗第三人。【A選項錯誤】現行法已修改，流押契約並非絕對無效。【B選項錯誤】流押契約在當事人間為有效，並非相對無效。【C選項錯誤】流押契約於當事人間之效力不以登記為生效要件，僅登記方得對抗第三人。

【正確答案B】依【民法】第881條第1項、第2項規定，抵押權除法律另有規定外，因抵押物滅失而消滅。但抵押人因滅失得受賠償或其他利益者，不在此限。抵押權人對於前項抵押人所得行使之賠償或其他請求權有權利質權，其次序與原抵押權同。本題A屋因丙過失滅失，乙就甲對丙之損害賠償請求權取得權利質權。【A選項錯誤】條文有但書之物上代位規定，抵押權並未完全消滅。【C選項錯誤】損害賠償請求權係權利，非動產，應為權利質權而非動產質權。【D選項錯誤】抵押權客體限於不動產或特定權利，賠償請求權不得設定抵押權，而係權利質權。

【正確答案C】依【民法】第1148條第1項規定，繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。又依第195條第2項規定，非財產上損害賠償請求權不得讓與或繼承，但以金額賠償已依契約承諾或已起訴者不在此限。本題甲於協議達成前猝死，其非財產上損害賠償請求權屬一身專屬權，不得繼承。【A選項錯誤】房屋雖有貸款，仍為財產權，連同貸款債務均屬繼承標的。【B選項錯誤】著作權之財產權部分依著作權法為可繼承之財產權。【D選項錯誤】信用貸款債務為消極財產，依第1148條仍屬繼承標的（概括繼承原則）。

【正確答案D】依【民法】第1005條以下規定，現行夫妻財產制分為法定財產制（第1005條、第1016條以下）及約定財產制，約定財產制包括共同財產制（第1031條以下）及分別財產制（第1044條以下）。並無所謂「統一財產制」之類型。【A選項錯誤】法定財產制為民法所明定。【B選項錯誤】共同財產制為約定財產制之一種，民法有明文。【C選項錯誤】分別財產制為約定財產制之一種，民法有明文。

【正確答案B】依【民法】第1007條規定，夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，應以書面為之。第1008條第1項規定，夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，非經登記，不得以之對抗第三人。故登記並非生效要件，僅為對抗要件。【A選項錯誤】第1007條明定應以書面為之，選項敘述正確。【C選項錯誤】第1008條第1項明定登記為對抗要件，選項敘述正確。【D選項錯誤】依第1005條規定，夫妻未以契約訂立夫妻財產制者，除本法另有規定外，以法定財產制為其夫妻財產制，選項敘述正確。

【正確答案C】依【民法】第1063條第2項規定，前項推定，夫妻之一方或子女能證明子女非為婚生子女者，得提起否認之訴。故否認之訴提起權人僅限夫妻之一方或子女，生父丙並無提起否認之訴之權限。【A選項錯誤】依第1063條第1項，妻之受胎係在婚姻關係存續中者，推定其所生子女為婚生子女，敘述正確。【B選項錯誤】依第1063條第3項，前項否認之訴，夫妻之一方自知悉該子女非為婚生子女時起二年內為之，敘述正確。【D選項錯誤】依第1065條第2項規定，非婚生子女與其生母之關係，視為婚生子女，無須認領，敘述正確。

【正確答案B】依【民法】第1144條第2款規定，配偶與第1138條所定第二順序（父母）或第三順序（兄弟姊妹）之繼承人同為繼承時，其應繼分為遺產二分之一。本題甲死亡後無子女，繼承人為配偶乙及父母丙丁（第二順序），乙之應繼分為遺產二分之一，其餘二分之一由丙丁均分。【A選項錯誤】非平均繼承，配偶有特別應繼分規定。【C選項錯誤】三分之二係配偶與第四順序（祖父母）同為繼承時之應繼分。【D選項錯誤】四分之三非民法所定配偶應繼分比例。

【正確答案C】依【民法】第1223條規定，繼承人之特留分，依下列各款之規定：一、直系血親卑親屬之特留分，為其應繼分二分之一。二、父母之特留分，為其應繼分二分之一。三、配偶之特留分，為其應繼分二分之一。四、兄弟姊妹之特留分，為其應繼分三分之一。五、祖父母之特留分，為其應繼分三分之一。故兄弟姊妹之特留分為應繼分之三分之一，非二分之一。【A選項錯誤】直系血親卑親屬特留分為應繼分二分之一，敘述正確。【B選項錯誤】父母特留分為應繼分二分之一，敘述正確。【D選項錯誤】配偶特留分為應繼分二分之一，敘述正確。

【正確答案D】依【民法】第1174條第2項規定，拋棄繼承應於知悉其得繼承之時起三個月內，以書面向法院為之。本題僅丙依法向法院為拋棄繼承之書面聲明，其拋棄有效；戊僅向其他繼承人表明拋棄，未向法院以書面為之，其拋棄不生效力，仍為繼承人。故繼承人為乙、丁、戊三人（丙拋棄後視同未繼承），依第1144條第1款配偶與直系血親卑親屬同為繼承者應繼分均等。【A選項錯誤】拋棄繼承為單獨行為，於向法院為書面聲明時即生效，法院之備查函僅為通知，非生效要件。【B選項錯誤】依第1176條第5項規定，第一順序之繼承人拋棄繼承權者，由其他同為繼承之人繼承，並不發生代位繼承；代位繼承限於繼承人於繼承開始前死亡或喪失繼承權之情形（第1140條）。【C選項錯誤】戊未依法定方式向法院為之，拋棄不生效力，仍應繼承。