113 年 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題

【正確答案C】依【平均地權條例】第47條之4規定，預售屋或新建成屋買賣契約之買受人於簽訂契約後，除有中央主管機關公告得讓與或轉售之例外情形並經地方主管機關核准者外，不得讓與或轉售予第三人；得讓與或轉售之戶（棟）數，以全國每二年一戶（棟）為限。【A選項錯誤】並非每一年一戶，而是每二年一戶。【B選項錯誤】法令並未規定每年二戶之數量標準。【D選項錯誤】不是每二年三戶，而是每二年一戶，選項顯然與條文不符。

【正確答案A】依【平均地權條例】第81條之2規定，買賣案件已辦竣所有權移轉登記，屆期未申報登錄資訊者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正。【B選項錯誤】六萬元以上三十萬元以下係針對申報不實之加重處罰。【C選項錯誤】並無十五萬元以上五十萬元以下之規定。【D選項錯誤】三十萬元以上一百萬元以下為其他違規態樣（如紅單炒作）所定罰則，並非此情形。

【正確答案B】依【平均地權條例】第79條之1規定，私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計畫報經中央主管機關許可，中央主管機關之審核以合議制方式辦理。【A選項錯誤】應檢具使用計畫書而非切結書，其許可以合議制審核。【C選項錯誤】私法人取得房屋於登記後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記，而非十年。【D選項錯誤】許可文件之有效期限為一年，非二年。

【正確答案A】依【都市計畫法】第20條規定，主要計畫應送請上級政府核定，鎮及鄉街之主要計畫由內政部核定之。【B選項錯誤】直轄市之主要計畫由內政部核定，轉報行政院備案，非由行政院核定。【C選項錯誤】特定區計畫由縣（市）政府擬定者，應由內政部核定，並無轉報行政院備案規定（該備案限於直轄市者）。【D選項錯誤】特定區計畫由內政部訂定者，逕報行政院備案，非由行政院核定。

【正確答案B】依【土地徵收條例】第49條第3項規定，在未依徵收計畫完成使用前，需用土地人應每年檢討其興辦事業計畫，並由中央主管機關列管，非由直轄市或縣（市）政府列管，故此敘述錯誤。【A選項正確】撤銷或廢止徵收確由需用土地人向中央主管機關申請，符合第50條規定。【C選項正確】依第49條第2項，開發方式改變應廢止徵收。【D選項正確】因作業錯誤致原徵收土地不在工程範圍內應撤銷徵收，屬典型撤銷徵收事由。

【正確答案D】依【土地徵收條例】第34條規定，農作改良物之補償費，於被徵收時與孳息成熟時期相距在一年以內者，按成熟時之孳息估定之。【A選項錯誤】依第30條，徵收補償地價按徵收當期之市價補償，非僅限都市計畫區內公共設施保留地之特別規定。【B選項錯誤】補償地價由直轄市或縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定，非由不動產估價師評定。【C選項錯誤】依第31條，建築改良物補償費按徵收當時該建築改良物之重建價格估定，而非重置價格。

【正確答案A】依【土地徵收條例】第26條第2項規定，補償費保管專戶內之未領取補償費，自通知送達發生效力之日起，逾十五年未領取者歸屬國庫，而非十年，故此敘述錯誤。【B選項正確】應於規定應發給補償費之期限屆滿次日起三個月內存入保管專戶。【C選項正確】保管未受領補償費不適用提存法規定。【D選項正確】依規定繳存保管即視同補償完竣。

【正確答案C】依【土地徵收條例】第11條第4項規定，協議價購時，依其他法律規定有優先購買權者，無優先購買權之適用。【A選項錯誤】依第10條第3項，特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，應舉行聽證，但係依本條例規定舉行，且聽證範圍有特別規定。【B選項錯誤】公聽會應於事業計畫報請目的事業主管機關許可前舉行，非許可後。【D選項錯誤】需用土地人協議不成時，仍應踐行後續申請徵收之各項程序，非僅單純改申請徵收即可。

【正確答案A】依【都市計畫法】第19條規定，主要計畫擬定後如經該管政府都市計畫委員會審議修正，或經內政部指示修正者，免再公開展覽及舉行說明會，逕依程序核定發布實施。【B選項錯誤】該條文明文免再公開展覽。【C選項錯誤】亦免再舉行說明會。【D選項錯誤】兩項均免辦理，故不需再為公開展覽及說明會。

【正確答案A】依【土地法】第73條之1規定，逾期未辦繼承之土地於標售時，土地或建物之使用人、繼承人及其他共有人有優先購買權；實務上其順序為繼承人、合法使用人、其他共有人。【B選項錯誤】順序顛倒。【C選項錯誤】合法使用人非第一順位。【D選項錯誤】其他共有人順位在合法使用人之後。

【正確答案C】依【土地法】第34條之1第6項準用共有土地調處規定，以及該法第34條之2及第59條等規定精神，共有人對調處不服者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。【A選項錯誤】七日並非法定期間。【B選項錯誤】十日為其他優先購買權表示期間，非此規定。【D選項錯誤】三十日為其他行政救濟常見期間，不適用本條。

【正確答案D】依【土地法】第17條第2項規定，私有土地所有權之移轉、設定負擔或租賃，如有妨害基本國策者，中央地政機關得報請行政院制止之。【A選項錯誤】依【土地法】第4條，公有土地係指國有、直轄市有、縣（市）有、鄉（鎮、市）有之土地；台灣糖業股份有限公司雖為公營事業，其所有土地登記於該公司名下屬「法人所有權」而非公有，非公有土地。【B選項錯誤】依【土地法】第12條第1項，私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運之水道者，其所有權視為消滅，屬相對消滅而非絕對消滅，因嗣後回復原狀時所有權人仍得申請回復所有權。【C選項錯誤】依同條第2項規定，湖澤及可通運之水道及岸地因水流變遷而自然增加時，其接連地之「所有權人」（非使用權人）有優先依法取得其所有權或使用受益之權。

【正確答案B】依【都市計畫法】第45條規定，中小學校、社教場所、社會福利設施、市場、郵政、電信、變電所、衛生、警所、消防、防空等公共設施，應按閭鄰單位或居民分布情形適當配置之，故B敘述與條文相符。【A選項錯誤】依同法第42條以下規定，公共設施用地之選擇應就人口分布、使用需要、環境影響等因素考量，並非以「納稅能力」、「產業進駐情形」為決定項目，敘述與條文不符。【C選項錯誤】依同法第45條，公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場之占用土地總面積，除具有特殊情形外，不得少於全部計畫面積「百分之十」，非百分之二十。【D選項錯誤】依同法第43條及相關規定，鐵路、公路通過都市計畫區域者，應避開「市區中心」以減少對交通及居住之影響，並非以市區中心為規劃重點。

【正確答案D】依【都市計畫法】第50條之1及相關規定，公共設施保留地上原有之合法建築改良物，地上物除准修繕外，不得增建或改建；惟當地政府認有必要時令清除或遷移者，應予適當補償，非不得請求補償，故此敘述錯誤。【A選項正確】未取得前得申請為臨時建築使用。【B選項正確】不得妨礙指定目的，但得繼續原使用或改為妨害較輕之使用。【C選項正確】私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換，排除土地法等限制。

【正確答案D】依【土地法】第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；若與共有人之優先購買權發生競合時，應以基地承租人（建物所有人）優先於共有人，並非以登記先後定之，故此敘述錯誤。【A選項正確】地上權人、典權人或承租人有優先購買權。【B選項正確】接到通知後十日內不表示者視為放棄。【C選項正確】未通知優先購買權人所訂契約不得對抗優先購買權人。

【正確答案C】依【土地法】第73條之1規定，列冊管理期間屆滿仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人，並將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。【A選項錯誤】公告期限為三個月，非六個月。【B選項錯誤】列冊管理期間為十五年，惟管理期間並無每年書面通知之規定。【D選項錯誤】標售前應公告三個月，優先購買權人順序為合法使用人、共有人、其他依法有優先購買權者，選項敘述順序與行使對象不盡相符。

【正確答案B】依【土地法】第34條之1第5項規定，共有人出賣其應有部分或共有土地時，他共有人有優先購買權；依實務見解及最高法院裁判意旨，共有人內部間相互間之讓與無優先購買權適用，且第34條之1係規範對外處分，對共有人本身為受讓人是否可為不同處理，實務認為該條規定之多數決出售行為，受讓人限於共有人以外之第三人，共有人不得為受讓人。【A選項錯誤】土地法第34條之1設有多數決特別規定，不須全體同意。【C選項錯誤】縱形式上符合過半數，但受讓人為共有人即不得適用。【D選項錯誤】該條規定之立法目的在處理對外處分，戊為共有人，仍不得作為受讓人。

【正確答案C】依【土地徵收條例】第44條第1項第4款及相關規定，區段徵收範圍內土地經規劃整理後之公營事業用地、出租、設定地上權等用途，其標租期限不得逾九十九年。【A選項錯誤】抵費地依同條規定得以標售、標租或設定地上權方式處理，非發交被徵收人領回。【B選項錯誤】零售市場屬公用事業用地，應以徵收當期作價讓售，非無償登記。【D選項錯誤】安置原住戶之土地以讓售為原則，非以標售方式處理。

【正確答案B】依【房屋稅條例】第5條規定，起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋，於起課房屋稅二年內，稅率最低不得少於房屋現值百分之二，最高不得超過百分之三點六。【A選項錯誤】1.2%至2.4%為自住及公益出租人之稅率區間。【C選項錯誤】2%至4.8%為非自住住家用房屋之一般稅率區間。【D選項錯誤】3%至5%並非本條例規定之稅率區間。

【正確答案B】依【契稅條例】第12條規定，不動產移轉發生糾紛時，以法院判決確定之日為申報契稅之起算日。【A選項錯誤】向政府機關標購公產，以政府機關核發產權移轉證明書之日為申報起算日。【C選項錯誤】向法院標購拍定之不動產，以法院發給權利移轉證書之日為申報起算日，非拍定之日。【D選項錯誤】建造完成前因交換使承受人成為建造執照起造人者，以建造執照核發變更之日為申報起算日，非使用執照核發之日。

【正確答案D】依【土地稅法】第33條規定，累進起點地價應於舉辦規定地價或重新規定地價後當年地價稅開徵前計算完竣，並報請財政部及內政部備查。【A選項錯誤】依同法第33條規定，累進起點地價以各直轄市、縣（市）土地七公畝之平均地價為準，但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地，故不是只有三類不包括在內。【B選項錯誤】地價稅按基本稅率徵收之要件係指地價總額未超過該直轄市或縣（市）累進起點地價者（地所在地），非戶籍所在地之累進起點地價。【C選項錯誤】累進起點地價以千元為單位，以下四捨五入，非以百元為單位。

【正確答案C】依【土地稅法】第39條第2項規定，非都市土地供公共設施使用者，經需用土地人開闢完成或依計畫核定，並依法完成使用地編定，經需用土地人證明者，於尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。【A、B、D三選項正確】均為法條所定免稅要件。【C選項錯誤】若已完成徵收公告即已發生徵收效果，而非此條文所處理「尚未被徵收前」之移轉情形，故依法完成徵收公告並非本免稅要件。

【正確答案A】依【契稅條例】第7條之1規定，以不動產為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時，應由歸屬權利人申報繳納契稅。【B選項錯誤】依第4條，買賣契稅應由買受人申報納稅，非出賣人。【C選項錯誤】依第5條，典權契稅應由典權人申報納稅，非出典人。【D選項錯誤】依第6條，交換契稅由交換人各就承受部分申報納稅，有給付差額價款者，其差額價款應由取得不動產之人（即承受人）申報納稅，非出賣人。

【正確答案C】依【房屋稅條例】第5條及相關規定，自住使用之住家用房屋適用1.2%稅率之要件為：無出租或供營業、房屋所有人本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記、實際居住使用，且房屋所有人本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。【C選項錯誤】條文係全國合計以三戶為限，而非僅持有一戶且現值在一定金額以下，故此敘述錯誤。【A、B、D三選項正確】皆為條文所規定之要件。

【正確答案C】依【所得稅法】第14條之4及房地合一稅制規定，個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，其所得稅稅率為百分之二十（比照持有期間超過二年未逾五年者之稅率）。【A選項錯誤】百分之十為持有超過十年之最低稅率。【B選項錯誤】百分之十五為持有超過五年未逾十年之稅率。【D選項錯誤】百分之二十五非本條所定稅率，持有二年以內為百分之三十五、四十五之高稅率。