土地登記之申請，原則上應由「登記權利人」與「登記義務人」雙方共同為之（土地登記規則第26條本文）。惟在某些特殊情況下，登記事項之處分或變更，除涉及權利人與義務人外，尚會影響其他第三人之權利或利益，此即所謂「與登記有關之第三人」。土地登記規則為兼顧此等第三人權益之保護，乃將其納入申請當事人之範圍。茲分述其意義及相關情形如下：
（一）登記當事人之基本概念
1.登記權利人：依土地登記規則第27條意旨，登記權利人係指因申請登記而取得權利或受有利益之人。例如買賣登記中之買受人、抵押權設定登記中之抵押權人、地上權設定登記中之地上權人、繼承登記中之繼承人等。
2.登記義務人：登記義務人則指因申請登記而喪失權利或受有不利益之人。例如買賣登記中之出賣人、抵押權設定登記中之抵押人、地上權設定登記中之土地所有權人等。
3.與登記有關之第三人：所謂「與登記有關之第三人」，依土地登記規則第27條但書、第36條及相關規定意旨，係指於登記事項之變更或塗銷，除登記權利人與義務人之外，因該登記之發生、變更或消滅，致其權利受有影響或須其同意始得辦理者。其性質介於權利人與義務人之間，但實際上多屬「同意人」或「利害關係人」之地位。
（二）「與登記有關之第三人」之意義
具體而言，此第三人具有以下特徵：
1.非登記之直接當事人：其名稱不會直接出現於登記簿之權利人或義務人欄位，但其權利受該登記事項影響。
2.其同意為登記要件：依民法及土地登記規則之規定，須其同意始得辦理該登記者。
3.具備法律上之利害關係：其與登記事項間具有實質之法律上利害關係，並非僅為事實上關係。
（三）相關情形之列舉
依土地登記規則及實務通說，「與登記有關之第三人」之常見情形如下：
1.抵押權人之同意：土地或建物已設定抵押權，欲為共有物分割、地上權設定、典權設定、合併分割、地役權設定等變更登記，致影響抵押權之效力範圍時，須經抵押權人同意。例如：A地設定抵押權予B銀行，A地與C地合併為一筆地號時，須B銀行同意，否則合併登記不得辦理。
2.預告登記請求權人之同意：經辦理預告登記之土地，其登記名義人就該土地為移轉、設定他項權利或塗銷登記等處分行為時，依土地法第79條之1及土地登記規則第137條，須經預告登記請求權人之同意。蓋預告登記之目的即在保全請求權人之請求權，故權利人之處分自須得其同意。
3.他項權利人對主登記之變更：例如已設定地上權之土地辦理分割登記、合併登記時，地上權人之地位受影響，依土地登記規則相關規定，地上權人之同意亦屬必要。
4.信託登記之委託人或受益人：依土地登記規則第124條至第133條，信託登記之變更，除受託人外，委託人或受益人亦屬於該等登記之第三人，須以其名義同意或共同申請。
5.共有人之優先承買權人：共有人出賣其應有部分時，他共有人有依相同條件優先承買之權（土地法第34條之1第4項），他共有人即為與該移轉登記有關之第三人；須通知並俟其放棄優先承買權後，始得辦理移轉登記。
6.耕地或基地承租人之優先承買權：依土地法第104條，基地或耕地之承租人，於出賣時有優先承買之權，於辦理買賣登記時，承租人即屬與登記有關之第三人，須通知其表示是否優先承買。
7.限制處分登記之查封債權人：經法院查封、假處分或假扣押之土地，其處分行為須經法院或債權人同意，債權人即為與登記有關之第三人。
8.公同共有人於分割協議：公同共有土地之分割登記，全體公同共有人均應參與，未參與者即為登記有關之第三人，須取得其同意。
（四）申請程序上之要求
依土地登記規則第34條規定，申請登記應提出登記原因證明文件，其涉及第三人權利者，並應檢附該第三人之同意書（並蓋用印鑑章及附印鑑證明）。又依土地登記規則第36條，登記原因為使登記名義人或第三人之權利消滅、變更時，應檢附該第三人之同意書，否則登記機關應依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回其申請。
實務上，地政士為當事人辦理登記時，應特別注意審查是否涉及第三人權利，並協助當事人取得該第三人之同意書、印鑑證明等文件，以避免登記申請遭駁回。
（五）違反第三人同意要件之效果
若應取得第三人同意而未取得，仍逕行辦理登記者，依土地登記規則第57條第1項，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。如登記機關漏未審查而誤予登記，致該第三人受損害者，第三人得依土地法第68條請求國家賠償；亦得依民法及土地登記規則第7條主張塗銷登記。
結論：「與登記有關之第三人」係土地登記制度為兼顧多重利害關係人權益所為之周到設計，其核心意義在於於登記變更涉及第三人權益時，須其同意或參與，以維護登記之公示性、公信力及實體權利之正當性。具體情形涵蓋抵押權人、預告登記請求權人、優先承買權人、信託受益人、查封債權人、公同共有人等多種類型；地政士於辦理登記時，應審慎審查是否有第三人涉入，並依土地登記規則第34條、第36條檢附必要之同意文件，以避免登記申請遭駁回，並確保當事人權益及登記之合法有效。