101 年 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第4條規定，影響土地價格之因素分為一般因素、區域因素及個別因素三類。個別因素係指影響勘估標的本身條件之因素，包含土地形狀（①）及土地面積（②），此二者直接反映標的土地本身之物理特性，屬個別因素，故A正確。【B選項錯誤】貸款利率（③）屬資本市場之一般因素，地價稅利率（④）亦屬稅負之一般因素，二者均非個別因素。【C選項錯誤】④地價稅利率係一般因素，非個別因素，故C錯誤。【D選項錯誤】③貸款利率及④地價稅利率均屬一般因素，非個別因素，故D錯誤。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第4條規定，一般因素係指影響全國或特定地區範圍內不動產價格水準之總體因素，包括政治、經濟、社會及行政等層面。歐債風暴屬國際總體經濟金融事件，影響全國性之不動產市場價格水準，屬一般因素，故D正確。【A選項錯誤】特殊因素係指影響特定個別不動產之非常態性因素，如污染、特殊限制等，歐債風暴影響廣泛，非特殊因素。【B選項錯誤】個別因素係指影響勘估標的本身條件之因素，如土地面積、形狀等，歐債風暴與個別土地條件無關。【C選項錯誤】區域因素係指影響某特定供需圈或地區內不動產價格之因素，如街廓特性、繁榮程度等，歐債風暴屬全國乃至全球性影響，非區域因素。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第55條定額法公式，建物成本價格 ＝ 重建成本 ×[1 - (1 - 殘價率) × (已經歷年數 / 經濟耐用年數)]。本題重建成本以民國100年每坪10萬元計算：200坪 × 10萬 ＝ 2,000萬元；已經歷年數n＝20年、經濟耐用年數N＝50年、殘價率s＝10%。累積折舊率 ＝ (1 - 10%) × (20/50) ＝ 0.9 × 0.4 ＝ 0.36，折舊額 ＝ 2,000萬 × 0.36 ＝ 720萬元。成本價格 ＝ 2,000萬 - 720萬 ＝ 1,280萬元，故C正確。【A選項錯誤】720萬元為累積折舊額而非成本價格，誤將折舊當成最終價格，錯誤。【B選項錯誤】1,000萬元未依正確折舊公式計算，錯誤。【D選項錯誤】2,000萬元僅為重建成本，未扣除累積折舊額，故D錯誤。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第53條規定，成本法求取勘估標的營造費之方式，直接法分為「淨計法」（①）及「單位工程法」（②）兩種。淨計法係將建物各部分工程費用逐項計算後加總；單位工程法係以建物各組成單元之單價與數量相乘後加總，故A正確。【B選項錯誤】③工程造價比較法屬間接法，非直接法，故②③組合錯誤。【C選項錯誤】③工程造價比較法及④單位面積比較法均屬間接法，非直接法，故C錯誤。【D選項錯誤】④單位面積比較法及⑤粗算法均屬間接法，非直接法，故D錯誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第11條規定，預期原則係指不動產價格受未來之發展狀況所影響，買賣雙方會依據對未來利益之預期而決定現在之價格。政府宣布桃園航空城開發案，雖尚未實施，但預期未來周邊地區繁榮發展，帶動投資人對周邊土地預期收益之提高，促使地價上漲，此係預期原則之表現，故C正確。【A選項錯誤】競爭原則係指當超額利潤存在時，市場競爭將促使其消失，與此政府開發案帶動地價上漲無關。【B選項錯誤】貢獻原則係指個別生產要素對整體不動產價值之貢獻程度，非指因未來預期開發所帶動之地價漲幅。【D選項錯誤】適合原則係指不動產用途與周圍環境相協調時，其價值最高，與政府開發案帶動地價預期無直接關係。

【正確答案B】老舊公寓價格飆漲係因都市更新、容積獎勵等開發利益預期，屬「預期原則」之表現，而非均衡原則。均衡原則係指不動產各生產要素之投入達到均衡配置時，整體不動產價值最高；老舊公寓漲價係源於外在市場預期而非要素均衡，故B選項陳述最不適宜。【A選項正確（無誤）】公園對地價的正面外溢效果，確實反映外部性原則，陳述正確。【C選項正確（無誤）】不動產市場有行無市（有價格但缺乏實際交易），反映不動產市場之動態變化，體現變動原則，陳述正確。【D選項正確（無誤）】在偏遠地區興建大廈卻無法獲利，係因違反最有效使用原則，陳述正確。

【正確答案A】土地徵收補償市價查估係就每一被徵收筆土地進行個別估價，須調整個別因素（如土地面積、形狀、臨路條件等個別差異）；而區段徵收公告土地現值查估係按地價區段進行，以區段整體為基礎，不做個別標的差異調整。兩者主要差異即在於「個別因素」調整之有無，故A正確。【B選項錯誤】區域因素修正在兩種查估均需考量，非主要差異所在。【C選項錯誤】一般因素（如利率、景氣等）對兩種查估同樣需考量，非其差異。【D選項錯誤】「特別因素」非不動產估價技術規則所定標準用語，故D錯誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第5條規定，從事不動產估價前應確定之基本事項包括：勘估標的、估價目的、價格種類、價格日期、勘查日期、估價條件等。「勘估標的權利狀態」雖為估價師需了解之資訊，但其係在蒐集資料及現場勘查後取得，屬估價程序中之調查事項，非依規定事前必須「確定」之基本事項，故C正確（此為不屬於者）。【A選項錯誤】價格種類（正常、限定、特定、特殊價格）為估價前應確定之基本事項，故A屬於。【B選項錯誤】勘查日期（現場調查日期）為估價前應確定之基本事項，故B屬於。【D選項錯誤】估價條件（假設條件或限制條件）為估價前應確定之基本事項，故D屬於。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第3條規定，勘估標的係指依委託估價之目的，依法得為交易標的之土地、建物或其他建築改良物，及依附於土地之農作改良物、地上權、典權、租賃權等。本題中：①果樹屬農作改良物（依附土地），屬勘估標的；②房屋（建築改良物），屬勘估標的；③智慧財產權係無形資產，非不動產估價技術規則所稱之勘估標的，故③不屬；④地上權屬用益物權，屬勘估標的；⑤租賃權，依規則屬可估價之權利，屬勘估標的。故①②④⑤均屬勘估標的，③不屬，答案C（①②④⑤）正確。【A選項錯誤】僅含③④⑤，漏了①②且含③（不屬），錯誤。【B選項錯誤】含③（智慧財產權不屬），錯誤。【D選項錯誤】含③（智慧財產權不屬），錯誤。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條第2款規定，「價格日期」係指估價報告書所載勘估標的價格所對應之時間點，即勘估標的之價值所反映之基準日期，故D正確。【A選項錯誤】接受委託估價之日期為「委託日期」，非價格日期。【B選項錯誤】赴現場勘查之日期為「勘查日期」，非價格日期。【C選項錯誤】估價報告書提出之日期為「出件日期」（報告書完成日），非價格日期。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第8條至第11條規定：①正常價格：市場性價格（在公開市場上，買賣雙方合理交易所形成之正常價格），屬市場性。②限定價格：在特定市場（有限市場）中形成之價格，如合併目的，仍具市場性（限定市場），屬市場性。③特殊價格：無市場交易性，係對特定使用者具有特殊效用而非以市場交易為前提，非市場性。④特定價格：因特定條件而偏離正常市場之價格，仍屬市場性。故屬市場性價格者為①②④，即C選項正確。【A選項錯誤】僅含①②，漏了④，不完整。【B選項錯誤】含③特殊價格，而特殊價格無市場性，故B錯誤。【D選項錯誤】含③特殊價格，特殊價格非市場性，故D錯誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第53條規定，間接法之「工程造價比較法」，係以標準建物工程概算項目每坪單價乘以單價調整率後，再乘以總面積求取營造費，公式與題目所述相符，故C正確。【A選項錯誤】淨計法係直接法，將各項工程費用逐一計算加總，與公式形式不符。【B選項錯誤】單位工程法係直接法，以各組成單元之單價與數量計算，與公式不符。【D選項錯誤】單位面積比較法係以整體每坪造價直接比較，未含標準建物工程概算調整率之運算，故D錯誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第12條規定，不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者；二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者；三、與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者；四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。選項(C)「地點相近」尚不一定屬同一供需圈之近鄰地區或類似地區，故C最不適宜。【A選項錯誤（較適宜）】使用性質相符為選例標準之一，陳述合理。【B選項錯誤（較適宜）】比較實例應盡量為正常價格或可修正至正常價格，陳述合理。【D選項錯誤（較適宜）】雖一個月過短，但至少表示時間接近，仍有比較意義。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第55條規定，「定額法（直線法）」之折舊計算公式為：Dn ＝ C × [(1-s)/N] × n，其中：C ＝ 重建價格（成本）；s ＝ 殘價率；n ＝ 已經歷年數；N ＝ 經濟耐用年數（總耐用年數，非物理耐用年數）。定額法假設每年折舊額相等，以「經濟耐用年數」作為分母，故N為經濟耐用年數，答案C正確。【A選項錯誤】物理耐用年數係指建物不堪使用前之年數，與定額法折舊公式中N所代表之意義不符。【B選項錯誤】殘餘年數係指尚剩餘之使用年數（N-n），非公式中之N。【D選項錯誤】已經歷年數為公式中之n，非N，故D錯誤。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第22條規定，「情況修正」係就比較實例之成交價格與正常市場價格間之差異進行調整，修正方式有「差額法」及「百分率法」兩種。題目敘述預售屋開價高於市價一成（即高出10%），此屬以百分率（比率）表示差異，故應採「百分率法」調整，答案D正確。【A選項錯誤】差額法係以絕對金額差額修正，本題以「成數」（百分比）表示差異，非差額法。【B選項錯誤】定額法屬折舊計算方法，非情況修正方法，與本題無關。【C選項錯誤】定率法亦屬折舊計算方法（每年以一定比率計算折舊），非比較法之情況修正方法。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第31條規定，「折現現金流量分析法」得適用於以投資為目的之不動產投資評估，此法係預測持有期間各年度淨現金收益及期末出售價值，以適當折現率折算現值後加總，求取不動產之收益價格，故B正確。【A選項錯誤】直接資本化法（直接還原法）係以單期穩定淨收益除以資本化率求取收益價格，第31條特別強調折現現金流量分析適用於投資評估，而非直接資本化法。【C選項錯誤】剩餘法係以已知投資成分之資本化收益從總收益扣除，以求取未知投資成分價格，非投資評估之主要工具。【D選項錯誤】分配法係求取土地或建物佔不動產整體價值之分配比率，非適用於投資評估之方法。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第2條及第50條規定，採成本法估價時，須先求取勘估標的在「估價日期」（即價格日期）重新建造或取得之必要成本，作為計算折舊前之基礎，該基準日期即為「估價日期」，故A正確（本題法規名稱為價格日期，選項A最接近）。【B選項錯誤】勘查日期係指估價師赴現場調查之日期，與重建成本計算基準日期不同。【C選項錯誤】出件日期係指估價報告書提出之日期，非計算重建成本之基準日。【D選項錯誤】「試算日期」非不動產估價技術規則定義之法定用語，故D錯誤。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第31條，折現現金流量分析之公式為：P ＝ Σ[CFk / (1+Y)^k] ＋ Pn' / (1+Y)^n'，其中 Pn' 為「期末價值」（持有期末不動產之出售或殘餘價值），此為折現現金流量分析中除年度淨收益外另一重要組成要素，故D（期末價值）正確。【A選項錯誤】收益價格係公式所求出之結果P，非公式右側之組成變數名稱。【B選項錯誤】淨收益（CFk）為每期淨現金收益，係公式中之一個成分。【C選項錯誤】折現率Y為公式中之分母基礎，非題目問公式最後加項所代表之意義。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】及最有效使用原則，都市計畫住宅區現供耕作使用之土地，雖現況為農業使用，惟依都市計畫分區為住宅區，應以該土地之最有效使用狀態（即住宅使用）進行地價查估，而非以現況農業使用估價，故B正確。【A選項錯誤】現況為農業使用，但都市計畫分區為住宅區，依最有效使用原則應以住宅使用估價，非農業使用。【C選項錯誤】商業使用非本土地之都市計畫分區，故不以商業使用查估。【D選項錯誤】特定目的使用非本題都市計畫住宅區分區所規範之使用類別，故D錯誤。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第44條規定，新訂租約租金之估計，得分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內所能分配之「淨收益」，再加計必要費用（如折舊、維護費、稅捐等），以求取合理租金。故D（淨收益）正確。【A選項錯誤】總收益係全部收入未扣除任何費用，用以加計費用求租金需先推算淨收益，非直接採用總收益。【B選項錯誤】毛收益係扣除部分直接費用後之收益，非規則所規定加計必要費用之基礎收益項目。【C選項錯誤】有效總收益係扣除空置率損失後之毛收益，亦非此條文所指應估計之收益種類。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第9條規定，「限定價格」係指在以不動產所有權以外之其他權利與其所有權合併為目的，或在相鄰不動產之合併等特定市場條件下，合理成立之市場價格。本題地上權人向地主購買設定地上權之土地，目的在於合併所有權，屬「所有權以外其他權利與所有權合併」之情形，應評估「限定價格」，故B正確。【A選項錯誤】正常價格係在公開市場中，買賣雙方合理交易所形成之正常市場價格，本題屬特定市場（地上權人購回）非一般公開市場，故非正常價格。【C選項錯誤】特定價格係因特別條件（如融資擔保特定條件）而偏離正常市場之價格，與合併所有權目的不符。【D選項錯誤】特殊價格係對特定使用者具特殊效用，不以市場交易為前提之價格，與本題情形不符。

【正確答案D】依題意「經判斷正常價格比這價格低二成」，指正常價格比1,200萬低二成，計算：1,200 × (1 - 20%) ＝ 1,200 × 80% ＝ 960萬元。雖理論上賣給弟弟應較市價便宜才對，但依題目文字「正常價格比這價格低二成」，故正常價格960萬比這價格1,200萬低二成，情況調整後之價格為960萬元，答案D正確。【A選項錯誤】1,440萬元係在1,200萬元基礎上加成20%，計算邏輯相反，錯誤。【B選項錯誤】1,400萬元計算無依據，錯誤。【C選項錯誤】1,000萬元非正確計算結果，錯誤。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第8條規定，「正常價格」係在公開市場中，有意願之買賣雙方以合理交易條件所形成之正常市場價格。甲公司將商業區土地分割，分別供辦公大樓及百貨公司使用，係一般公開市場中正常開發使用行為，分割後各筆土地依市場正常交易形成之價格，屬於「正常價格」，故A正確。【B選項錯誤】特殊價格係非以市場交易為前提之特定效用價格，此土地分割後係一般市場交易，故非特殊價格。【C選項錯誤】限定價格係在特定市場（如合併目的）下形成，土地分割非合併目的，故非限定價格。【D選項錯誤】特定價格係因特別條件（如融資擔保）偏離正常市場，此屬正常市場分割使用，故非特定價格。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第11條規定，「貢獻原則」係指不動產某一組成部分對整體不動產價值所做之貢獻，若某一條件之改變能提升整體不動產之價值，即體現該條件對整體之貢獻，故C（貢獻原則）正確。【A選項錯誤】供需原則係指不動產價格由市場供需關係決定，非指個別條件改變對整體價值之影響。【B選項錯誤】最有效使用原則係指在合法、可能、合理及最大效益之條件下決定使用方式，非說明個別條件改變對整體價格之貢獻。【D選項錯誤】均衡原則係指各生產要素達最佳均衡配置時整體價值最高，非指單一條件改變即提升整體價值。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第11條規定，「外部性原則」係指不動產價格受其外部環境（如捷運開通、公園興闢、嫌惡設施設置等）之影響而產生增減值之原則。本題捷運系統開通或公園興闢均屬外部環境條件之改善，對周邊不動產價值產生正面外溢效果，故採行外部性原則，答案B正確。【A選項錯誤】貢獻原則係指標的物本身某一組成條件對整體價值之貢獻，捷運及公園屬外部設施，非標的物本身組成，故非貢獻原則。【C選項錯誤】收益分配原則係指對房地結合所產生之收益，按各生產要素之貢獻比例分配，與外部設施影響無關。【D選項錯誤】最有效使用原則係決定土地最佳使用方式，非說明外部環境對價格之影響。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第2條規定，「物理的耐用年數」係指建築改良物從興建完成至不堪使用（無法維持其基本使用功能）之期間，反映建物在物理結構上的最大使用期限，故A正確。【B選項錯誤】建築改良物對不動產價值具有貢獻的期間為「經濟耐用年數」，非物理耐用年數。【C選項錯誤】建物從興建完成至毀損之期間，其中「毀損」與物理耐用年數之「不堪使用」相近，但正確標準用語應為A選項之「不堪使用」。【D選項錯誤】「建築改良物從興建完成至其經濟壽命結束的期間」為「經濟耐用年數」之定義，故D錯誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第55條規定，「定額法」（直線折舊法）係假設建築物在耐用期間內每年折舊額相同（均一），隨已使用年數逐年累計，即每年之減價額固定不變，累計折舊額與年數成線性增加，故C正確。【A選項錯誤】「每年乘以一定比率計算折舊額」係「定率法（餘額遞減法）」之特徵，非定額法。【B選項錯誤】「期初先確定減價額，累計時呈現減價額遞減」係描述年數合計法或類似遞減折舊法，非定額法。【D選項錯誤】「每年折舊提存一定金額，以複利計算其總減價額」係「償還基金法」之概念，非定額法。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第34條規定，「土地開發分析法」（開發法）之基本假設前提為：以「符合法定容積規定」作為開發上限，即依都市計畫法定容積率限制作為最大開發量，以求取土地開發後之總收益並倒算地價，故A正確。【B選項錯誤】土地開發分析法並不必然以預售方式為前提，可依市場實況假設銷售方式。【C選項錯誤】開發分析法所採利潤率係以市場正常開發利潤率為準，非特定投資廠商之利潤率。【D選項錯誤】開發分析法係將未來分批銷售收益折算現值，並非假設開發完成時取得全部銷售金額。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第22條規定，買賣實例如因屋主急於脫手（急售）而出售，係屬交易時具特別動機之非正常交易，應進行「情況修正」，將交易價格調整至正常市場水準，故C正確。【A選項錯誤】「一般購買者不易參加，應進行個別因素修正」，個別因素修正係針對標的物本身條件差異，非交易動機，故A錯誤。【B選項錯誤】利害關係人交易（如親屬間交易）應進行情況修正，但本題屬急售動機非利害關係人，C選項更為精確。【D選項錯誤】「期日修正」係針對交易時間與估價日期間之價格差異調整，與急售動機無關。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第11條規定，「收益分配原則」係指對不動產所產生之總收益，應按各生產要素（土地、資本、勞動、管理）之貢獻比例予以分配，估價時對於營運性不動產淨收益，應扣除非屬不動產所產生之其他收益（如企業利潤、管理報酬等），以免高估不動產本身之收益，此即收益分配原則之應用，故B正確。【A選項錯誤】適合原則係指不動產使用方式與周圍環境相互協調適合時，價值最高，與收益分配無關。【C選項錯誤】外部性原則係指外部環境因素對不動產價值之影響，與收益分配無關。【D選項錯誤】最有效使用原則係決定不動產最佳使用方式，而非收益分配之方法。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第32條規定，以收益法估算以出租為目的之不動產時，總費用（必要費用）應包含：維護修繕費（C）、管理費、損害保險費、土地稅（地價稅）、房屋稅、折舊費等，此等為不動產所有人提供出租服務時實際需支出之必要費用，故C正確。【A選項錯誤】「抵押債務利息」係因個別融資安排所產生之財務費用，並非不動產本身之必要費用，不應列入估價之總費用中。【B選項錯誤】「租賃所得稅」屬出租人之個人所得稅，係個人財稅問題，非不動產估價中列扣之費用。【D選項錯誤】「自有資本之利息（機會成本）」在估價中係以資本化率（還原利率）方式反映，不另外列入總費用扣除，以免重複計算。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第38條規定，「經濟租金」係指在自由競爭市場中，依不動產之市場供需關係合理形成之客觀租金，能反映不動產在市場上之真實經濟價值，又稱為正常租金，故B正確。【A選項錯誤】「實質租金」係指包含押金利息、保證金、權利金等換算後之租金總數，為廣義租金概念，非「能反映不動產經濟價值」之標準定義用語。【C選項錯誤】「支付租金」係指承租人實際支付給出租人之約定租金金額，可能因契約關係偏離市場。【D選項錯誤】「差額租金」係指市場租金與實際支付租金之差額，本身非反映不動產經濟價值之租金概念。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第29條至第30條規定，「殘餘法（剩餘法）」係指：從已知投資成分（如建物）之價值乘以資本化率，求得其應分配之收益後，由不動產整體總收益中扣除該已知部分之收益，所餘之剩餘收益即為未知投資成分（如土地）之收益，再將此剩餘收益以資本化率還原，求得未知部分之價格，故C（殘餘法）正確。【A選項錯誤】分配法係求取土地或建物於整體不動產中之比例（分配率），再以整體價格乘以分配率求取各部分價格，非從收益中逐步扣除。【B選項錯誤】積算法（成本法）係以重建成本扣除折舊求取建物積算價格，再加土地價格，非收益分配概念。【D選項錯誤】收益倍數法係以淨收益乘以收益倍數求取價格之簡化收益法，非指從總收益扣除已知部分收益之方法。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】相關規定，對於房地結合所產生之超額利潤，「土地貢獻說」主張超額利潤應歸屬於土地，其理論依據在於土地的「區位特性（Location）」具有稀少性與不可移動性，同一地點不可再生，土地之區位對不動產整體價值之貢獻最大，故超額利潤應歸屬土地所有者，故B（土地區位特性之貢獻）正確。【A選項錯誤】土地本身不從事經營管理活動，「土地經營管理之貢獻」非土地貢獻說之理論依據。【C選項錯誤】「土地取得成本」係歷史成本概念，非土地貢獻說的核心依據。【D選項錯誤】「土地開發投資」係資本投入行為，其報酬應屬資本報酬，非土地區位特性之貢獻。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第55條定額法（直線法）年折舊率公式：年折舊率 ＝ (1 - 殘價率) ÷ 耐用年數 ＝ (1 - 10%) ÷ 50 ＝ 0.9 ÷ 50 ＝ 0.018 ＝ 1.8%，故A（1.8%）正確。【B選項錯誤】2.0% ＝ 1/50，未扣除殘價率，計算有誤。【C選項錯誤】1.5% 無對應正確計算公式，錯誤。【D選項錯誤】2.4% 無對應正確計算公式，錯誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第3條規定，「獨立估價」係指土地上雖有建築物存在，但估價時將土地視為「素地（空地）」加以估價，即忽略地上建物，單獨估算土地之價值，故C正確。【A選項錯誤】土地上有建築物且估價時「土地與建物併同估價」係「整體估價」，非獨立估價。【B選項錯誤】土地上「無」建築物但假設「土地與建物併同估價」，描述邏輯矛盾，非規則定義之情形。【D選項錯誤】「土地上無建築物，但視為存有地上物加以估價」係「假設建物存在估價」之概念，非獨立估價。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第27條規定，採收益法估價時：（一）「折舊後的純收益」（淨收益已扣除建物折舊費用）：以資本化率還原即可，無需另加折舊率，因折舊已在費用中扣除，故採「僅以資本化率還原」，B正確。（二）「折舊前的純收益」（淨收益尚未扣除建物折舊費用）：應以資本化率加折舊率（資本回收率）之和還原，以同時回收資本與反映折舊。【A選項錯誤】折舊前純收益應以「資本化率加折舊率」還原，非「僅以資本化率」，故A錯誤。【C選項錯誤】折舊後純收益已扣除折舊，不需再加折舊率，「以資本化率加折舊率還原」係折舊前之作法，故C錯誤。【D選項錯誤】「折舊前純收益以折舊率還原」忽略了資本化率，計算方式有誤，故D錯誤。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第15條規定，為確切掌握土地之所有權人、土地面積、土地界線及鄰地地號等資訊，應取得：①「土地登記簿謄本」——記載土地之地號、地目、面積、所有權人及他項權利等登記事項；②「地籍圖」——記載土地之位置、形狀、界線及鄰地地號等空間資訊。故應同時取得土地登記簿謄本及地籍圖，答案A正確。【B選項錯誤】都市計畫圖係顯示土地之使用分區，無法確認土地界線及鄰地地號，故B不完整。【C選項錯誤】建築物登記簿謄本係建物之登記資料，無法確認土地界線，故C錯誤。【D選項錯誤】地形圖係顯示地表高低地貌，無法確認地號及土地界線，故D錯誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第32條規定，有效總收入（收益）計算公式：有效總收入 ＝ (年租金收入 ＋ 押金孳息) × (1 - 空置率)。計算過程：年租金收入 ＝ 10,000元 × 12個月 ＝ 120,000元；押金孳息 ＝ 30,000元 × 1% ＝ 300元（年息）。有效總收入 ＝ (120,000 ＋ 300) × (1 - 25%) ＝ 120,300 × 0.75 ＝ 90,225元，選項(C)90,300元最接近，故C正確。【A選項錯誤】120,000元僅為年租金，未扣除空置損失，亦未加押金孳息，計算不完整。【B選項錯誤】95,000元無正確計算依據，錯誤。【D選項錯誤】90,000元未加入押金孳息，計算不完整。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】相關貢獻原則規定，區分所有建物各層建物及持分基地權利單價如均不同，係屬聯合貢獻說；但依題意「房屋…課稅單價相差無幾」，表示未區分建物各樓層價格差異，而將整體房屋價格平均分攤於各層，再以此推算各樓層地價，此係強調地價差異由土地區位或樓層位置所決定，即「土地貢獻說（原則）」之觀點，故A正確。【B選項錯誤】建物貢獻原則強調建物結構、用料等對價格之貢獻，非本題以土地為主之推算。【C選項錯誤】聯合貢獻說須建物與土地單價均有區分，但題意明示建物單價相差無幾，故非聯合貢獻。【D選項錯誤】收益遞增遞減原則係指投入要素達某一點後邊際收益遞減，與本題分層計價觀點無關。