101 年 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題

【正確答案A】依土地法第14條第2項規定，不得為私有之土地已成為私有者，得依法徵收之，故A正確。【B選項錯誤】照價收買係平均地權條例所定之地政手段，與土地法第14條規定之處理方式不符。【C選項錯誤】不得私有土地已私有者，法律明定以徵收方式處理，而非逕行登記為國有，否則侵害私有財產權保障之正當程序。【D選項錯誤】法無「所有權視為消滅」之規定，此種處理方式亦與憲法保障人民財產權之意旨不符。

【正確答案C】依土地法第34條之1第1項規定，共有土地之出賣、設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得由共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；惟設定抵押權（擔保物權）涉及各共有人自身財產擔保責任，應由全體共有人同意，不得援用多數決，故C（設定抵押權）為正確答案。【A選項錯誤】設定典權係條文明列得以多數決行之之事項，非本題答案。【B選項錯誤】設定地上權亦屬條文明列之事項，非本題答案。【D選項錯誤】設定不動產役權亦屬條文明列之事項，非本題答案。

【正確答案D】土地法並無「房屋出賣時，承租人有優先購買權」之規定；土地法第104條係規定「基地出賣時，地上建物之承租人」及「地上建物出賣時，基地所有人」享有優先購買權，並非針對一般房屋承租人，故D為本題答案。【A選項錯誤】土地法第34條之1第4項明定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購，規定存在。【B選項錯誤】土地法第107條規定出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，規定存在。【C選項錯誤】土地法第104條第1項明定基地出賣時，建物承租人有優先購買權，規定存在。

【正確答案B】依地籍測量實施規則第231條規定，地籍圖重測界址認定順序為：②土地所有權人指界→④鄰地所有權人指界→①現使用人指界→③有關地物地貌判斷→⑤參照舊地籍圖，故正確順序為②④①③⑤，答案為B。【A選項錯誤】②①④③⑤順序中，現使用人指界優先於鄰地所有權人，與規定不符。【C選項錯誤】以現使用人指界為最優先，與規定不符。【D選項錯誤】以鄰地所有權人指界為最優先，與規定不符。

【正確答案D】依土地法第114條規定，不定期耕地租約之法定終止事由包括：耕地依法變更使用（第1款）、承租人將耕地全部或一部轉租（第2款）、承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作（第3款）等；「地租積欠達一年之總額」係依耕地三七五減租條例第17條出租人得終止之事由，非土地法第114條之法定終止事由，故D為「不包含」之情形，答案為D。【A選項錯誤】耕地依法變更使用屬土地法第114條法定終止事由，已包含在內。【B選項錯誤】承租人轉租一部耕地屬法定終止事由，已包含在內。【C選項錯誤】非因不可抗力繼續一年不為耕作屬法定終止事由，已包含在內。

【正確答案C】依平均地權條例第47條之1規定，買賣案件之所有權移轉，權利人（買受人）應於辦竣所有權移轉登記後30日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄成交案件實際資訊，故答案為C（三十日）。【A選項錯誤】十五日非法定申報期限。【B選項錯誤】二十日非法定申報期限。【D選項錯誤】六十日超過法定申報期限，不符規定。

【正確答案A】依土地徵收條例第15條第3項規定，土地徵收審議小組之組成，專家學者及民間團體代表之比例不得少於二分之一，故答案為A。【B選項錯誤】三分之二比例過高，與法條規定不符。【C選項錯誤】四分之三比例過高，與法條規定不符。【D選項錯誤】五分之二比例低於二分之一，與法條規定不符。

【正確答案D】依土地徵收條例第27條但書規定，交通事業或水利事業有緊急情形者，需用土地人得先行使用被徵收土地，不須等候補償費發給完竣，故D（交通及水利事業）為例外可先進入之情形，答案為D。【A選項錯誤】公共衛生事業並非條文所列可先行進入使用之例外情形。【B選項錯誤】環境保護事業並非條文所列之例外情形。【C選項錯誤】社會福利事業並非條文所列之例外情形。

【正確答案C】依土地徵收條例第11條第1項規定，需用土地人申請徵收土地前，應與所有權人協議，其協議之價格應以「市場正常交易價格」為基準，故答案為C。【A選項錯誤】以公告現值加四成作為協議價格並非法條規定之基準。【B選項錯誤】「市場正常收益價格」係收益資本化估價方法，非土地徵收條例第11條所指之協議基準。【D選項錯誤】以毗鄰地平均公告現值作為協議基準不符法條規定。

【正確答案B】依都市計畫法第9條規定，「優先發展區」係指預計在10年內，必須優先規劃建設發展之都市計畫地區，故答案為B（十年）。【A選項錯誤】五年非優先發展區之規定年限。【C選項錯誤】十五年不符法條規定。【D選項錯誤】二十五年係主要計畫最長實施期限，並非優先發展區之規定。

【正確答案C】區域計畫法第1條明定立法目的為：促進土地及天然資源之保育利用、人口及產業活動之合理分布、加速並健全經濟發展、改善生活環境、增進公共福利；「促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展」係都市計畫法之立法目的，而非區域計畫法，故C不屬於區域計畫法立法目的，答案為C。【A選項錯誤】促進土地及天然資源之保育利用屬區域計畫法第1條立法目的之一。【B選項錯誤】人口及產業活動之合理分布屬區域計畫法第1條立法目的之一。【D選項錯誤】加速並健全經濟發展、改善生活環境、增進公共福利屬區域計畫法第1條立法目的之一。

【正確答案D】依都市計畫法第53條至第58條所定「都市計畫事業」，包括公共設施實質建設、新市區建設及舊市區更新之事業；「開發許可實質建設之事業」並非都市計畫法第54條所定都市計畫事業之類型，故D為本題答案。【A選項錯誤】公共設施實質建設之事業屬都市計畫事業。【B選項錯誤】新市區建設實質建設之事業屬都市計畫事業。【C選項錯誤】舊市區更新實質建設之事業屬都市計畫事業。

【正確答案C】依都市計畫法第36條規定，直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所對窳陋或髒亂地區，認為有必要時，得視實際情形擬定「細部計畫」辦理，故答案為C。【A選項錯誤】主要計畫係就都市全局或較大範圍所訂，非針對窳陋髒亂地區之特殊措施。【B選項錯誤】市地重劃計畫係依平均地權條例辦理，非都市計畫法第36條之規定。【D選項錯誤】區段徵收計畫亦非都市計畫法第36條所定之措施。

【正確答案D】依都市計畫法第63條規定，更新地區範圍內之土地及地上物，得依法實施「徵收」或「區段徵收」，故D（徵收或區段徵收）為正確答案。【A選項錯誤】市地重劃雖為都市土地開發手段之一，但都市計畫法第63條更新計畫之明文規定為徵收或區段徵收，而非市地重劃。【B選項錯誤】聯合開發非都市計畫法第63條所定更新計畫之手段。【C選項錯誤】開發許可係區域計畫法之制度，非都市計畫法更新計畫之手段。

【正確答案C】依都市更新條例第4條規定，都市更新處理方式分三種：重建（全區徵收拆除重建）、整建（強制改建修建或充實設備，必要時對部分指定土地及建築物實施徵收、拆除及重建）、維護（加強管理改進公共設施）；選項C描述符合「整建」之定義，答案為C。【A選項錯誤】所描述「全地區徵收、拆除原有建築、重新建築、住戶安置，並得變更土地使用性質」係「重建」之定義，非整建。【B選項錯誤】「加強區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況」係「維護」之定義，非整建。【D選項錯誤】D與C描述雖相近，但選項C較完整且正確地描述整建之定義，整建係「必要時對部分指定之土地及建築物」實施徵收，選項D若略去此要件則不精確。

【正確答案A】依非都市土地使用管制規則第6條規定，鹽業、礦業、水利用地之建蔽率及容積率，由「經濟部」會商有關機關定之，因鹽業、礦業屬經濟部主管業務，故答案為A。【B選項錯誤】內政部為非都市土地使用管制之主管機關，但鹽業、礦業、水利用地之建蔽率容積率另由經濟部負責。【C選項錯誤】行政院農業委員會主管農業用地，非鹽業、礦業、水利用地之主管機關。【D選項錯誤】交通部主管交通相關事務，非鹽業、礦業、水利用地之主管機關。

【正確答案C】依農業發展條例第18條規定，都市計畫農業區內之農業用地，其已申請建築者（包括百分之十農舍面積及百分之九十農業用地），不得再申請建造農舍，故C最正確。【A選項錯誤】依農業發展條例第18條規定，申請興建農舍之申請人須具備農民身分，故A「不須具備農民身分」錯誤。【B選項錯誤】農舍高度不得超過三層或十點五公尺（非四層或十六公尺），且建築面積不得超過農業用地面積百分之十，故B錯誤。【D選項錯誤】農舍不得自行變更使用，有嚴格限制，故D錯誤。

【正確答案B】依實施區域計畫地區建築管理辦法第4條之1規定，為辦理九二一震災地區住宅重建，縣（市）政府得於15公尺以下之道路旁規劃建築基地，故答案為B（十五公尺）。【A選項錯誤】十公尺低於規定標準。【C選項錯誤】二十公尺高於規定標準。【D選項錯誤】二十五公尺高於規定標準。

【正確答案A】依區域計畫法第15條之2規定，開發影響費得以開發區內「可建築土地」抵充之，故A正確。【B選項錯誤】依區域計畫法第15條之1，開發影響費之收費範圍及標準由「中央主管機關」定之，非直轄市、縣（市）主管機關，故B錯誤。【C選項錯誤】依區域計畫法第15條之1規定，開發影響費得成立基金，其收支保管及運用辦法由「行政院」定之，非中央主管機關，故C錯誤。【D選項錯誤】區域計畫法關於開發影響費並無「不適用於都市土地」之限制規定，故D錯誤。

【正確答案C】依都市計畫法第17條規定，主要計畫實施進度以五年為一期，最長不得超過二十五年，故答案為C。【A選項錯誤】十年不符法定最長期限規定。【B選項錯誤】十五年不符法定最長期限規定。【D選項錯誤】三十年超過法定最長二十五年之規定。

【正確答案B】依都市計畫法第27條規定，都市計畫發布實施後，應視實際情況迅行辦理通盤檢討或變更之情形包括：因重大災害、為適應經濟發展需要、配合中央或地方興建重大設施等；「因土地權利人權利遭受重大損失時」並非法定應迅行辦理都市計畫變更之事由，故B為「非屬」應迅行辦理之情形，答案為B。【A選項錯誤】因水災或重大事變遭受損壞時屬應迅行辦理之法定情形。【C選項錯誤】為適應經濟發展需要屬應迅行辦理之法定情形。【D選項錯誤】配合中央、直轄市或縣（市）興建重大設施時屬應迅行辦理之法定情形。

【正確答案C】依房屋稅條例第5條規定，房屋稅之徵收率由「直轄市及縣（市）政府」在法定稅率範圍內定之，報請財政部備查，故答案為C。【A選項錯誤】財政部僅為備查機關，非徵收率之決定機關。【B選項錯誤】立法院制定房屋稅條例，規定稅率上下限，但各地適用之具體徵收率仍由地方政府定之。【D選項錯誤】當地民意機關（地方議會）法定程序上不直接制定稅率，係由直轄市及縣（市）政府制定。

【正確答案D】依土地稅法第2條第1款規定，「公告現值」係指直轄市及縣（市）政府依平均地權條例公告之「公告土地現值」，而非「公告地價」；公告地價係作為地價稅計算基礎，公告土地現值係作為土地移轉增值稅計算基礎，兩者不同，故D之「公告現值指公告地價」敘述錯誤，答案為D。【A選項錯誤】都市土地與非都市土地之定義，依土地稅法第2條規定，係以依法發布都市計畫範圍內外區分，A之敘述正確。【B選項錯誤】自用住宅用地之定義包括所有權人或配偶、直系親屬辦竣戶籍登記且無出租，B之敘述符合土地稅法第9條規定，正確。【C選項錯誤】工業用地定義包括依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地，C之敘述正確。

【正確答案A】依土地稅法第3條之2規定，以土地為信託財產，信託利益之受益人為委託人本人者，應以「委託人」為地價稅之納稅義務人，其土地與委託人所有之土地合併計算；此係為防止以信託方式規避地價稅之累進制度，故答案為A。【B選項錯誤】受託人僅為名義上之土地所有人，通常非信託利益之受益人，不應由受託人作為納稅義務人。【C選項錯誤】依法條，受益人為委託人本人時，係以委託人（非受益人名義）課徵地價稅。【D選項錯誤】由受託人與受益人推派一人之說法並無法條依據。

【正確答案D】依土地稅法第5條之2規定，直系親屬相互贈與土地，土地增值稅由「受贈人」繳納；依契稅條例第2條，贈與取得不動產者，由「受贈人（承受人）」繳納贈與契稅；故兒子（受贈人）應同時繳納土地增值稅與契稅，答案為D。【A選項錯誤】父親不應繳納契稅，契稅由受贈人（兒子）繳納，故A錯誤。【B選項錯誤】在父子直系親屬贈與情況下，土地增值稅非由父親（移轉人）繳納，而係由兒子（受贈人）繳納，故B錯誤。【C選項錯誤】契稅非由父親繳納，應由兒子繳納，故C說法有誤。

【正確答案A】依土地稅法第18條規定，公有土地供公共使用者「免徵地價稅」，並非課徵千分之十，故A稱「公有土地供公共使用者，稅率千分之十」為錯誤敘述，答案為A。【B選項正確】依土地稅法第16條，地價稅基本稅率為千分之十（即百分之一），B正確。【C選項正確】依土地稅法第17條，自用住宅用地稅率為千分之二，C正確。【D選項正確】依土地稅法第16條，地價總額超過累進起點地價未達五倍者，就其超過部分課徵千分之十五，D正確。

【正確答案B】「公告土地現值不得低於一般正常交易價值之一定比例，此一定比例應逐年接近百分之百」之規定，係平均地權條例第46條特有規定，土地稅法中並無此條文，故B為僅規定在平均地權條例中者，答案為B。【A選項錯誤】公告土地現值應調整至一般正常交易價格，土地稅法第30條亦有類似規定，非僅平均地權條例獨有。【C選項錯誤】全國平均公告土地現值調整至百分之九十以上時稅率調整，係土地稅法第33條之規定，非平均地權條例獨有。【D選項錯誤】因修正稅率造成財政損失之補償規定，屬土地稅法附則規定，非平均地權條例獨有。

【正確答案D】依土地稅法第39條第2項規定，經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十，故D正確。【A選項錯誤】設有典權土地，地價稅之納稅義務人為「出典人」（土地稅法第3條），A敘述正確，但「以出典人為地價稅納稅義務人」本身無誤，不及D精確，且本題問「最正確」，D為明確法條數字之規定。【B選項錯誤】設有典權土地移轉，土地增值稅之納稅義務人應為「典權人」（土地稅法第5條），B稱典權人正確但描述不完整。【C選項錯誤】配偶相互贈與土地，依土地稅法第28條之2，得申請「不課徵」（非永久免徵），日後移轉仍需補繳差額，故C稱「免徵」用詞不精確。

【正確答案B】依土地稅法第30條第1項第7款及財政部函釋，法院判決移轉登記者，申報移轉現值之審核標準，以「受理申報機關收件日」當期之公告現值為準，故答案為B。【A選項錯誤】契約訂約日適用於一般買賣訂約日早於收件日之情形，非法院判決移轉之基準日。【C選項錯誤】法院判決確定日非現值申報之審核基準日。【D選項錯誤】法院起訴日非申報移轉現值之審核基準日，不符土地稅法第30條規定。

【正確答案A】依平均地權條例第40條規定，長期持有土地之土地增值稅減徵規定：持有土地年限超過20年者，就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵百分之二十；超過30年者，減徵百分之三十；超過40年者，減徵百分之四十；故A（超過二十年以上者，減徵百分之二十）最正確，答案為A。【B選項錯誤】超過三十年者減徵百分之三十，非題目選項所稱之比例，故B錯誤（若選項描述比例有誤）。【C選項錯誤】超過四十年者減徵百分之四十，若選項C描述之減徵比例與法條不符則錯誤。【D選項錯誤】平均地權條例僅規定超過20、30、40年三個級距，並無超過50年之規定，故D錯誤。

【正確答案B】依土地稅法第30條第5項規定，主管稽徵機關應於申報土地移轉現值收件之日起7日內核定應納土地增值稅額；但申請按公告土地現值申報者，因需查對公告現值，延長為「二十日」內核定，故答案為B。【A選項錯誤】十日非法定核定期限。【C選項錯誤】二十一日非法定核定期限。【D選項錯誤】三十日超過法定核定期限。

【正確答案C】依契稅條例第7條之1規定，信託關係消滅時，受託人依信託本旨將信託財產移轉予歸屬權利人，係視為「贈與」性質，應課徵「贈與契稅」，故答案為C。【A選項錯誤】買賣契稅係因買賣行為所生，信託移轉並非買賣，不應課買賣契稅。【B選項錯誤】交換契稅係雙方互換不動產時課徵，信託移轉非交換。【D選項錯誤】占有契稅係因占有取得所有權（如時效取得）時課徵，信託移轉非占有取得。

【正確答案A】依契稅條例第3條規定，各類契稅稅率：買賣契稅6%、典權契稅4%、交換契稅2%（各方各按契價2%）、贈與契稅6%、分割契稅2%、占有契稅6%；故買賣契稅為契價百分之六，答案為A正確。【B選項錯誤】典權契稅為契價百分之四，非百分之六，故B錯誤。【C選項錯誤】交換契稅為契價百分之二，非百分之六，故C錯誤。【D選項錯誤】分割契稅為契價百分之二，非百分之六，故D錯誤。

【正確答案C】依房屋稅條例第15條第1項第10款規定，「受重大災害，毀損面積占整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋」免徵房屋稅，故答案為C。【A選項錯誤】政府平價配售之平民住宅，不在房屋稅條例第15條免徵之列，仍需課徵（但稅率可能較低）。【B選項錯誤】合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋，依房屋稅條例第15條第2項規定，係「減半徵收」而非免徵。【D選項錯誤】受重大災害毀損面積占三成以上不及五成，依規定係「減半徵收」而非免徵。

【正確答案B】依房屋稅條例第8條第2項規定，房屋同時供住家及非住家使用時，應以實際使用面積分別按稅率課稅；住家用部分最低不得低於全部課稅現值之「六分之一」。李先生300平方公尺房屋同時供住家及非住家使用，住家用面積最低為300×(1/6)=50平方公尺，故答案為B（50平方公尺）。【A選項錯誤】30平方公尺低於六分之一（50平方公尺）之最低門檻。【C選項錯誤】60平方公尺雖高於最低門檻，但題目問最低標準，非60平方公尺。【D選項錯誤】150平方公尺為二分之一，明顯超過六分之一之最低門檻。

【正確答案C】依房屋稅條例第15條第2項規定，受重大災害毀損面積占整棟三成以上不及五成之房屋，其房屋稅「減半徵收」，故答案為C。【A選項錯誤】完成財團法人登記之私立學校辦公使用之自有房屋，依法「免徵」而非減半，故A不符「減半徵收」之規定。【B選項錯誤】無償供政府機關公用或供軍用之房屋，依規定係「免徵」房屋稅，而非減半，故B錯誤。【D選項錯誤】農會倉庫供糧政機關儲存公糧者，依法「免徵」而非減半。

【正確答案D】依房屋稅條例第5條第1項規定，非住家用房屋稅率：營業用最低不得少於房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；私人醫院、診所及自由職業事務所：最低不得少於百分之一點五，最高不得超過百分之二點五；人民團體等非營業非自住之房屋：最低不得少於百分之一點五，最高不得超過百分之二點五；D選項描述營業用最低百分之三、最高百分之五符合規定，為正確答案。【A選項錯誤】A描述營業用最低百分之一，與法條規定百分之三不符，故A錯誤。【B選項錯誤】B描述亦有誤，營業用最低應為百分之三，非百分之一，故B錯誤。【C選項錯誤】C之非營業用私人使用部分稅率描述有誤，故C錯誤。

【正確答案D】依房屋稅條例第9條規定，房屋移轉時，納稅義務人應於移轉完成之日起「三十日內」，檢附有關文件向當地主管稽徵機關辦理申報，故答案為D（三十日）。【A選項錯誤】七日遠短於法定三十日之申報期限。【B選項錯誤】十日亦短於法定三十日之申報期限。【C選項錯誤】二十日短於法定三十日之申報期限。

【正確答案B】依契稅條例第22條規定，不依規定期限申報契稅者，「每逾二日加徵應納稅額百分之一滯報金」，並非「滯納金」；B選項將「滯報金」誤稱為「滯納金」，屬法律術語錯誤，為本題錯誤選項，答案為B。【A選項正確】稽徵機關收到契稅申報後應於十五日內查定應納稅額，符合契稅條例第16條規定。【C選項正確】匿報或短報契稅，依契稅條例第26條規定，除補繳稅額外並加處以應納稅額一倍至三倍之罰鍰，C描述原則上正確。【D選項正確】依契稅條例第27條，檢舉逃漏契稅之獎金為查獲罰鍰百分之二十，D描述正確。

【正確答案A】依非都市土地使用管制規則附表一規定，各種建築用地之建蔽率與容積率如下： 甲種建築用地：建蔽率60%、容積率240%；乙種建築用地：建蔽率60%、容積率180%； 丙種建築用地：建蔽率40%、容積率120%；丁種建築用地：建蔽率70%、容積率300%； 故A（甲種建築用地：建蔽率60%、容積率240%）正確，答案為A。【B選項錯誤】乙種建築用地容積率為180%，而非120%，故B錯誤。【C選項錯誤】丙種建築用地建蔽率為40%，非60%，故C錯誤。【D選項錯誤】丁種建築用地建蔽率為70%，非60%，故D錯誤。