102 年 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題

【正確答案B】依公寓大廈管理條例第35條規定，區分所有權之繼受人於繼受前得請求閱覽或影印之文件包括：規約、議事錄、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共基金餘額、欠繳公共基金及應分擔費用情形，以及管理委員會會議紀錄等。「區分所有權人名冊」並不在法定得請求閱覽或影印之文件範圍內，故B為正確答案。【A選項錯誤】會計憑證屬第35條明定之文件，繼受人得請求閱覽，非本題答案。【C選項錯誤】公共基金餘額屬第35條明定之文件，繼受人得請求閱覽，非本題答案。【D選項錯誤】管理委員會會議紀錄屬第35條明定之文件，繼受人得請求閱覽，非本題答案。

【正確答案C】依公寓大廈管理條例第12條規定，專有部分之共同壁及樓地板或其內部管線，其維修費用由該共同壁雙方或上下樓地板之區分所有權人共同負擔；但修繕係因可歸責於其中一方之事由所致者，由該一方負擔。本題係因不可歸責共同壁雙方之事由，故依法應由「共同壁雙方之區分所有權人共同負擔」。【A選項錯誤】住戶與區分所有權人概念不同，且法律規定係由共同壁雙方區分所有權人負擔，而非單獨維修住戶自行負擔。【B選項錯誤】法律規定是「雙方共同負擔」，而非由單一維修方自行負擔。【D選項錯誤】法律規定由「共同壁雙方」負擔，而非全體區分所有權人，亦非由公共基金支付。

【正確答案D】依不動產經紀業管理條例第7條第1項規定，請領不動產經紀人證書，應向「戶籍所在地直轄市或縣（市）政府」申請。【A選項錯誤】行政院非主管機關，無權頒發經紀人證書。【B選項錯誤】內政部為中央主管機關，但依法由地方（戶籍所在地）政府核發，而非內政部直接核發。【C選項錯誤】應向「戶籍所在地」而非「經紀業所在地」之直轄市或縣（市）政府申請，二者所在地不同。

【正確答案D】依不動產經紀業管理條例第11條規定，經紀業應於其營業處所揭示許可文件、同業公會會員證書及不動產經紀人證書等。代銷業係受委託代銷，報酬由委託建商支付，並非直接向買方收取，故「報酬標準及收取方式」並非代銷業法定之必要揭示文件，為不須揭示之項目。【A選項錯誤】經紀業許可文件屬法定應揭示文件，必須揭示。【B選項錯誤】同業公會會員證書屬法定應揭示文件，必須揭示。【C選項錯誤】不動產經紀人證書屬法定應揭示文件，必須揭示。

【正確答案C】依公平交易法第35條第1項規定，違反聯合行為禁止規定，經中央主管機關限期命停止，屆期未停止或再為相同、類似違反行為者，得處行為人「二年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣五千萬元以下罰金」。【A選項錯誤】新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰為行政罰鍰，非再犯之刑事責任規定。【B選項錯誤】新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰亦為行政罰鍰範圍，金額不符合刑事罰則規定。【D選項錯誤】三年以下有期徒刑及一億元以下罰金係違反獨占禁止規定之刑事責任，非聯合行為再犯之規定。

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例第31條第1項第1款規定，不動產經紀人員未經所屬經紀業同意，擅自為他經紀業執行仲介或代銷業務者，由主管機關予以「申誡」。【B選項錯誤】六個月以上三年以下停止執行業務處分適用於情節較重之違規情形，非本款之申誡處分。【C選項錯誤】廢止證書屬最重之懲處，適用於情節重大或累犯，非首次輕微違規之處分。【D選項錯誤】六萬元以上三十萬元以下罰鍰係針對「經紀業」違規之行政罰鍰，非針對「經紀人員」個人之懲處。

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例第17條第2項規定，應繳之營業保證金及繳存或提供擔保之辦法，係由「中央主管機關」（即內政部）定之，而非由同業公會全國聯合會定之，故A敘述錯誤為本題答案。【B選項錯誤】依同條例第17條，未繳存營業保證金即開始營業，主管機關應予停止營業處分至補足為止，B敘述正確。【C選項錯誤】營業保證金不因經紀業或人員之債務而為讓與、扣押或設定負擔，C敘述正確。【D選項錯誤】全國聯合會代為賠償後，應通知經紀業限期補足，D敘述正確。

【正確答案B】依不動產經紀業管理條例第1條規定，立法目的為「管理不動產經紀業、建立不動產交易秩序、保護交易者權益、促進不動產交易市場健全發展」。立法目的是「保護」交易者權益，而非「限制」交易者權益，故B「限制交易者權益」明顯與立法目的相悖，為錯誤敘述。【A選項錯誤】管理不動產經紀業屬立法目的，敘述正確。【C選項錯誤】建立不動產交易秩序屬立法目的，敘述正確。【D選項錯誤】促進不動產交易市場健全發展屬立法目的，敘述正確。

【正確答案D】依不動產經紀業管理條例第4條第5款規定，仲介業務係指從事不動產「買賣、互易、租賃」之居間或代理業務。「不動產管理」並非仲介業務之法定範疇，故D錯誤。【A選項錯誤】不動產買賣之居間或代理屬仲介業務法定範圍，敘述正確。【B選項錯誤】不動產互易之居間或代理屬仲介業務法定範圍，敘述正確。【C選項錯誤】不動產租賃之居間或代理屬仲介業務法定範圍，敘述正確。

【正確答案B】依不動產經紀業管理條例第4條第2款規定，成屋係指「領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物」。使用執照係建築物完工後由主管機關核准使用之證明，取得使用執照即表示建築物已符合法令規定並可合法使用，為成屋之法定標準。【A選項錯誤】建造執照係施工許可，建築物尚在施工階段，非成屋認定標準。【C選項錯誤】保存登記（第一次所有權登記）非法定成屋認定標準，建物可能已有使用執照但未辦保存登記。【D選項錯誤】門牌登記非成屋之法定定義要件，不在法條規定之範圍內。

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例第13條第1項規定，經紀業設立之每一營業處所至少應置經紀人1人；非常態營業處所（如預售案場），其所銷售總金額達新臺幣6億元以上時，該處所至少應置經紀人1人，故A正確。【B選項錯誤】依同條規定，每逾10人應增設1人，但「10名」之說法本身不構成主要錯誤，B之主要問題在於選項描述與A不同但A已涵蓋正確規定。【C選項錯誤】依同條例規定，應於到職後「30日內」造具名冊報請所在地主管機關層報中央主管機關備查，非7日內。【D選項錯誤】依同條例第7條，非中華民國國民亦可依規定申請充任不動產經紀人，並無絕對排除之規定。

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例第19條規定，「經紀業與委託人簽訂委託銷售契約書後，方得刊登廣告及銷售」，條文明定須以「書面契約書」為之，而非如A所述以「言詞或書面約定」即可，故A敘述錯誤。【B選項錯誤】依同條例第22條，經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人書面同意，得同時接受雙方委託，B敘述正確。【C選項錯誤】依同條例第23條，經紀人員執行業務應以不動產說明書向相對人解說，C敘述正確。【D選項錯誤】依同條例第24條，不得收取差價，違反者應加計利息後加倍返還，D敘述正確。

【正確答案A】依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項規定，買方違約致定金由委託人沒收時，委託人應支付一定比例之沒收定金予受託人；惟若契約未記載該比例，依民法及定型化契約規範精神，欠缺約定之事項不得對委託人為不利益之解釋，受託人不得向委託人請求服務報酬或費用，故A正確。【B選項錯誤】百分之二十無法律明文授權，契約未約定即不得逕行主張此比例。【C選項錯誤】百分之五十同樣無法律依據，不得憑空請求。【D選項錯誤】百分之百顯然超出合理範疇，且無任何法律依據。

【正確答案C】依公寓大廈管理條例第8條第1項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其設置廣告物等，除應依法令規定辦理外，「非經區分所有權人會議決議」，不得為之。故在樓頂平臺設置廣告物須經「區分所有權人會議決議」。【A選項錯誤】管理委員會之決議不具有此授權，法律明定須由全體區分所有權人開會決議。【B選項錯誤】管理負責人之個人許可不符合法律要求，決策層級不足。【D選項錯誤】樓頂平臺屬共用部分，非頂層住戶之專有部分，僅頂層住戶同意無法律效力。

【正確答案C】依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會應向「區分所有權人會議」負責，並向其報告會務，而非向「區分所有權人會議召集人」負責，故C敘述錯誤。【A選項錯誤】依同條例第38條第2項，管理委員會有當事人能力，A敘述正確。【B選項錯誤】依同條例第38條，管理委員會為原告或被告時，應速告區分所有權人訴訟要旨，B敘述正確。【D選項錯誤】管理委員會會議決議之內容不得違反區分所有權人會議決議，下位決議須服從上位決議，D敘述正確。

【正確答案B】依公寓大廈管理條例第16條第4項規定，約定專用部分之修繕、管理及維護，由「約定專用之使用人」負擔其費用。既然該部分已約定由特定人專用，相關維護費用自應由該使用人自行負擔。【A選項錯誤】公共基金用於共用部分之管理維護，非約定專用部分之費用來源。【C選項錯誤】按應有部分比例分擔係共用部分費用之計算方式，非約定專用部分的費用分擔規則。【D選項錯誤】住戶全體平均負擔無法律依據，與約定專用之性質相悖。

【正確答案A】依公寓大廈管理條例第55條規定及授權，公寓大廈之規約範本由「內政部」訂定之，內政部為公寓大廈管理事務之中央主管機關。【B選項錯誤】行政院公平交易委員會管轄公平競爭事務，與公寓大廈管理無關。【C選項錯誤】行政院消費者保護委員會（現已改隸）主管消費者保護事務，非公寓大廈管理之主管機關。【D選項錯誤】直轄市、縣（市）政府為地方主管機關，規約範本屬全國統一標準，由中央主管機關內政部訂定。

【正確答案C】依公寓大廈管理條例第27條第3項規定，區分所有權人會議之出席人數及表決權計算，於任一區分所有權人所有之專有部分個數超過全部專有部分總數「五分之一」以上者，其超過部分不予計算，以避免少數人控制會議。【A選項錯誤】二分之一並非本條規定之限制比例，超過此值之不計算門檻過高。【B選項錯誤】三分之一亦非本條規定之比例。【D選項錯誤】十分之一過低，並非本條規定之比例。

【正確答案C】依公寓大廈管理條例第6條第2項規定，住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應「經管理負責人或管理委員會之同意」後為之，並應修復完竣後通知管理負責人或管理委員會。【A選項錯誤】不得自由進入使用，依法必須先取得管理負責人或管理委員會之同意。【B選項錯誤】管理服務人為受僱執行事務者，無此授權，依法須向管理負責人或管理委員會申請同意。【D選項錯誤】一般維修使用共用部分毋需召開區分所有權人會議，由管理委員會同意即可，無需提高至區分所有權人會議層級。

【正確答案D】依公寓大廈管理條例第49條第1項第1款規定，區分所有權人對專有部分之利用有妨害建築物正常使用及違反共同利益之行為，經令其改善，屆期未改善者，得處新臺幣「四萬元以上二十萬元以下」罰鍰。【A選項錯誤】一千元至五千元之罰鍰金額過低，非本條規定之金額範圍。【B選項錯誤】三千元至一萬五千元之金額不符合本條規定。【C選項錯誤】三萬元至十五萬元之金額亦不符合本條規定，本條明定為四萬元以上二十萬元以下。

【正確答案B】依公寓大廈管理條例第36條所列管理委員會職務範圍，「公寓大廈共用部分之重大修繕或改良」並非管理委員會之職務，而應由「區分所有權人會議」決議（同條例第31條），管委會僅負責一般維護管理，重大修繕決策須提交區分所有權人會議，故B非管委會職務。【A選項錯誤】住戶共同事務應興革事項之建議屬管委會第36條所列職務，正確。【C選項錯誤】公寓大廈及其周圍安全及環境維護事項屬管委會職務，正確。【D選項錯誤】管理服務人之委任、僱傭及監督屬管委會職務，正確。

【正確答案D】依消費者保護法第11條之1第1項規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有「三十日以內之合理期間」供消費者審閱全部條款內容。此規定旨在保障消費者有充分時間了解契約內容，避免倉促簽約。【A選項錯誤】十日非消保法第11條之1所定之審閱期間上限規定。【B選項錯誤】十五日非本條規定之上限，雖較常見但不符合法文規定。【C選項錯誤】二十日亦非本條規定之上限，法律明定為三十日以內之合理期間。

【正確答案B】依消費者保護法第27條規定，消費者保護團體以「保護消費者權益，推行消費者教育」為其設立宗旨。【A選項錯誤】處理消費爭議、提起消費訴訟係消費者保護團體的部分功能，但非其設立宗旨，且提起訴訟尚須符合特定條件。【C選項錯誤】提供消費資訊、編印刊物屬功能活動之一，非法定設立宗旨。【D選項錯誤】接受消費者申訴、調解消費爭議屬消費者服務中心之職責，非消費者保護團體之設立宗旨。

【正確答案C】依消費者保護法第42條第1項規定，直轄市或縣（市）政府應設「消費者服務中心」，辦理消費者諮詢服務、教育宣導及申訴等事項，提供便民之第一線服務。【A選項錯誤】消費者保護團體係私法人社團組織，非政府機關設置之行政單位。【B選項錯誤】消費爭議調解委員會係處理調解程序之機制，非辦理諮詢教育之服務單位。【D選項錯誤】消費者保護委員會係行政院層級之政策協調委員會，非地方政府設置之服務單位。

【正確答案A】依消費者保護法第44條之2規定，小額消費爭議係指爭議金額在「新臺幣十萬元」以下之消費爭議，得由消費者保護官依職權調解，以提供消費者便利快速之紛爭解決機制。【B選項錯誤】二十萬元超出法定小額消費爭議之標準，非本條規定之金額。【C選項錯誤】三十萬元超出法定小額標準。【D選項錯誤】四十萬元亦超出法定小額標準，本條明定為十萬元以下。

【正確答案B】依消費者保護法第25條規定，服務品質保證書應載明之事項包括：服務業者名稱、服務有批號者其批號、保證之內容、保證期間及其起算方法等，「服務之對象」並未列於法定應載明事項中，故B非應載明事項。【A選項錯誤】服務有批號者其批號屬第25條應載明事項，應記載之內容。【C選項錯誤】保證之內容屬第25條應載明事項，必須記載。【D選項錯誤】保證期間及其起算方法屬第25條應載明事項，必須記載。

【正確答案D】依消費者保護法第43條第1項規定，消費者向企業經營者提出申訴，企業經營者應於申訴之日起「十五日內」妥適處理之。此為法定期限，企業不得拖延。【A選項錯誤】30日遠超法定期限，非本條之規定。【B選項錯誤】25日亦超過法定15日之期限規定。【C選項錯誤】20日同樣超過法定15日期限，本條明文規定為十五日內。

【正確答案C】依公平交易法第31條規定，法院得對事業之故意行為，依侵害情節，酌定損害額以上之賠償，但不得超過已證明損害額之「三倍」。此懲罰性賠償規定旨在嚇阻故意違法行為。【A選項錯誤】一倍限制過低，不足以發揮懲罰效果，且不符法律規定。【B選項錯誤】二倍不符合公平交易法第31條所定之三倍上限。【D選項錯誤】四倍超過法律規定之三倍上限，不得主張。

【正確答案A】依消費者保護法第50條第1項規定，消費者保護團體對同一原因事件，致眾多消費者受害時，得受讓「二十人以上消費者」之損害賠償請求權後，以自己名義提起訴訟，故A正確。【B選項錯誤】依同條第2項，受讓之損害賠償請求權「包括」民法第194條、第195條第1項非財產上損害，B之「不包括」敘述相反，為錯誤。【C選項錯誤】依消保法第51條，企業經營者之「故意」行為得請求損害額三倍以下懲罰性賠償金；「過失」僅得請求一倍以下，C混淆故意與過失之賠償標準。【D選項錯誤】依消保法相關規定，訴請停止或禁止行為之訴訟，標的價額超過六十萬元者超過部分免繳裁判費，但相關主體及適用條件之敘述有誤。

【正確答案B】依消費者保護法第33條第2項規定，主管機關於調查時得就地抽樣商品加以檢驗，對可為證據之商品，得「予以封存」，並非「自行扣押」；行政扣押須有法定程序，自行扣押之用語不符法律規定，故B錯誤。【A選項錯誤】認為商品有損害消費者之虞即應進行調查，A敘述正確。【C選項錯誤】主管機關得委託有相關檢驗設備之消費者保護團體辦理檢驗，C敘述正確。【D選項錯誤】消費者已發生重大損害且情況危急時，應公告企業名稱等資訊並為必要處置，D敘述正確。

【正確答案A】依消費者保護法第19條第1項規定，消費者以通訊方式（包含網際網路）訂購商品，對收受之商品不願買受時，得於收受商品後「七日內」，退回商品或以書面通知企業經營者解除買賣契約，無須說明理由及負擔任何費用或價款（俗稱「七天鑑賞期」）。【B選項錯誤】十日非消保法第19條所定之退貨期限，七日為法定標準。【C選項錯誤】十五日非本條規定之退貨期限。【D選項錯誤】二十日超過法定七日期限，非本條規定。

【正確答案C】依公平交易法第15條第2項規定，中央主管機關許可聯合行為之期限，不得逾「三年」；屆期後如仍符合許可條件，業者得再申請許可延展。【A選項錯誤】十年遠超法定許可期限上限。【B選項錯誤】五年亦超過法定三年期限上限。【D選項錯誤】二年雖在三年範圍內，但並非法定「不得逾」之上限，正確上限為三年。

【正確答案B】依消費者保護法第23條規定，廣告代理業在「明知或可得而知」的情形下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，應「與廣告主負連帶損害賠償責任」，以保護消費者利益。【A選項錯誤】廣告代理業在明知情形下仍應負責，不應由廣告主單獨承擔賠償責任。【C選項錯誤】廣告媒體業另有其損害賠償規定，廣告代理業之連帶責任對象依法為廣告主，非廣告媒體業。【D選項錯誤】廣告薦證者之責任另有規定，並非廣告代理業依本條所負連帶責任之對象。

【正確答案A】依公平交易法第40條第2項規定，依本法裁處停止營業之期間，每次以「六個月」為限，不得超過此期間。【B選項錯誤】五個月並非法律所定之停業期限上限標準。【C選項錯誤】三個月不符合公平交易法第40條所定之六個月規定。【D選項錯誤】二個月亦不符合本條規定，六個月為每次停業之法定最長期限。

【正確答案B】依公平交易法第11條第1項第1款規定，事業結合後使其市場占有率達「三分之一」者，應先向中央主管機關（公平交易委員會）提出申報，以供審查是否影響市場競爭。【A選項錯誤】二分之一非本條規定之申報門檻，三分之一方為正確標準。【C選項錯誤】四分之一低於法定申報門檻，非本條規定。【D選項錯誤】五分之一亦低於法定三分之一之申報門檻。

【正確答案C】依公平交易法第23條之3第1項規定，多層次傳銷事業依規定返還參加人所為之給付時，得扣除「已因該進貨而對參加人給付之獎金或報酬」，以避免不當得利，故C正確。【A選項錯誤】依同法第23條之1，參加人得自訂約日起「十四日」（非十五日）內以書面通知傳銷事業解除契約，A之十五日日數有誤。【B選項錯誤】傳銷事業應於契約解除生效後「三十日內」（非六十日內）接受退貨申請，B日數錯誤。【D選項錯誤】依法，若係事業取回商品，得扣除取回商品所需運費，D之「不得扣除」敘述有誤。

【正確答案C】依公平交易法第32條規定，本法所定之損害賠償請求權，自請求權人「知有行為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅」；自行為時起，逾十年者亦同。故C正確，兼採主觀知悉起算與客觀長期消滅時效並行之規定。【A選項錯誤】自行為時起二年，僅採客觀時效起算，未考慮主觀知悉要件，不符合本條完整規定。【B選項錯誤】自行為時起五年，期間錯誤，且未考慮知悉要件。【D選項錯誤】自知悉時起五年，時效期間錯誤，本條規定為二年，非五年。

【正確答案D】依公平交易法第6條第1項第4款規定，事業「與他事業經常共同經營或受他事業委託經營者」，即屬結合之型態，故D正確。【A選項錯誤】依同法第2條，事業包含公司、獨資合夥、同業公會及其他提供商品或服務從事交易之人，同業公會屬法定事業範疇，A之「不包含同業公會」敘述錯誤。【B選項錯誤】依同法第20條第1項但書，有正當理由者不在差別待遇禁止之列，B之「即使有正當理由仍不得」敘述錯誤。【C選項錯誤】依同法第19條第1款，轉售價格限制（RPM）為禁止行為，事業不得約定限制第三人之轉售價格，C敘述錯誤。

【正確答案D】依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，買賣雙方簽訂契約前，契約審閱期間至少「五日」，以保障購屋者有充分時間審閱複雜之預售屋買賣契約。【A選項錯誤】二日過短，不符合規定之最低審閱期間五日。【B選項錯誤】三日不符合規定之五日最低標準，尚不足夠。【C選項錯誤】四日雖接近但仍未達法定最低五日之審閱期間要求。

【正確答案A】依不動產說明書應記載及不得記載事項規定，「不得記載事項」係指不利於消費者或容易造成誤導之約定，如不得使用未明確定義之面積名詞、不得記載未經核准之夾層等。「附屬建物除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格」屬交易慣例或應記載之說明事項，並非「不得記載事項」之內容，故A非不動產說明書不得記載事項。【B選項錯誤】不得違反法律強制或禁止規定之約定屬不得記載事項，正確。【C選項錯誤】不得使用未明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞屬不得記載事項，正確。【D選項錯誤】不得記載未依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積屬不得記載事項，正確。