106 年 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第29條，經紀人員違反第24條之2規定（收取差價或其他報酬）者，應予停止執行業務之處分。【B選項錯誤】未經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務屬違反第14條兼任限制，另有處罰。【C選項錯誤】未於委託契約書簽章屬違反第22條，另依第29條處罰鍰。【D選項錯誤】未以不動產說明書向相對人解說屬違反第23條，另依第29條處罰鍰。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第11條、第13條，經紀業必須置經紀人員執行仲介或代銷業務，未具經紀人資格者不得從事本條例所定之業務，故A敘述錯誤。【B選項正確】依第19條，經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處。【C選項正確】依第21條，經紀業刊登廣告應與事實相符並註明經紀業名稱。【D選項正確】依第23條，經紀人員執行業務應以不動產說明書向委託人之相對人解說。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第8條，曾經營經紀業，經主管機關撤銷或廢止許可者，其負責人自撤銷或廢止之日起「未滿3年」者，不得充任經紀人員，非5年，故C錯誤。【A選項正確】依第13條，經紀人考試及格者，須具備1年以上經紀營業員經驗始得請領經紀人證書。【B選項正確】依第13-1條，經紀人證書有效期限4年，期滿應檢附4年內30小時以上專業訓練證明辦理換證。【D選項正確】依第14條，經紀人員應專任一經紀業，經所屬經紀業同意者得為他經紀業執行業務。

【正確答案A】依內政部公告之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，審閱期間屬於「應記載事項」（應給予契約審閱期），非「不得記載事項」，故A非屬不得記載事項。【B、C、D選項】均明列於不動產說明書不得記載事項：不得記載「內容僅供參考」、不得使用受益／銷售／使用面積等類似名詞、不得記載房價上漲空間或預測。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第4條，營業處所指經紀業經營仲介或代銷業務之店面、辦公室等固定場所或處所（涵蓋非常態之固定場所），故D正確。【A選項錯誤】成屋指領有「使用執照」或於實施建築管理前建造完成之建築物，非「建造執照」。【B選項錯誤】預售屋指領有「建造執照」尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的者，非「使用執照」。【C選項錯誤】經紀業指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務「而收取報酬」之營利事業，另應為公司或商業組織，敘述不完整。

【正確答案A】依【平均地權條例】第47條（實價登錄制度），權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記之日起30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊，故A正確。【B、C、D選項錯誤】法定申報期限為30日內，並非20日、10日或即時。（註：該條於後續修法改為買賣雙方於簽約後30日內申報，106年試題時點仍為移轉登記後30日內。）

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第11條第2項，經紀業應於經紀人到職之日起「15日內」，造具名冊報請所在地主管機關層報中央主管機關備查，異動時亦同，故C正確。【A、B、D選項錯誤】法定期間為15日內。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第19條及第29條，經營仲介業務者未揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處者，須先經主管機關命其限期改正，屆期未改正者始處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，故A正確。【B選項錯誤】非逕處罰鍰，須先限期改正。【C、D選項錯誤】罰鍰金額為3至15萬元，非6至30萬元。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第3條，本條例所稱主管機關：在中央為「內政部」；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。主管機關為內政部，而非內政部營建署（地政業務主政機關為內政部地政司，已改為地政機關層級），故A錯誤。【B選項正確】中央主管機關為內政部。【C選項正確】直轄市之主管機關為直轄市政府，實務由地政處（局）承辦。【D選項正確】縣（市）主管機關為縣（市）政府。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第9條，營業保證金獨立於經紀業及經紀人員之外，「除本條例另有規定外，非依法院確定判決，不得動支；並不得因經紀業或經紀人員之債權、債務關係而為讓與、扣押、抵銷或設定負擔」，故B敘述與法條反向，錯誤。【A選項正確】營業保證金獨立於經紀業及經紀人員外。【C選項正確】營業保證金應隨經紀業之合併、變更組織而移轉。【D選項正確】經紀業申請解散者得請求退還原繳存之營業保證金。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第24條之2第2項，違反不得收取差價或其他報酬之規定者，所收取之差價或其他報酬，應「加計利息後，加倍返還支付人」，故C正確。【A、B選項錯誤】非單純返還或加計利息返還，而是加計利息後「加倍」返還。【D選項錯誤】法條明定為加計利息後加倍返還，並未同時規定另負損害賠償責任作為本條請求基礎。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第26條，經紀業負責其僱用之經紀人員執行仲介或代銷業務時因故意或過失致交易當事人受損害時，「應與經紀人員負連帶賠償責任」，故C正確。【A選項錯誤】非由經紀人員單獨負責。【B選項錯誤】非由經紀業單獨負責。【D選項錯誤】依法為連帶責任，不以經紀業有可歸責事由為必要。

【正確答案B】依【公平交易法】第10條第1項第4款，事業「與他事業經常共同經營或受他事業委託經營者」，屬於結合之態樣之一，故B正確。【A選項錯誤】聯合行為指具競爭關係之同一產銷階段事業，以契約、協議或其他方式合意共同決定商品價格或限制數量等行為。【C選項錯誤】獨占指事業於相關市場處於無競爭狀態或具壓倒性地位。【D選項錯誤】寡占並非公平交易法上之獨立類型，公平法以獨占管制為主。

【正確答案B】依【公平交易法】第14條、第15條，具水平競爭關係之經紀業者共同約束彼此營業活動（限定須簽訂專任委託契約），即屬合意共同決定交易條件之聯合行為，違反第15條聯合行為之禁止，故B正確。【A選項錯誤】第20條規範妨害公平競爭之垂直限制等行為。【C選項錯誤】第11條為結合行為之申報規定。【D選項錯誤】第9條為獨占事業濫用市場地位之禁止。

【正確答案D】依【公平交易法】第11條，結合申報之等待期間為30工作日，主管機關認為必要時得以書面通知事業「延長」等待期間（延長期間不得逾60工作日），法無「縮短」期間之規定，故D敘述錯誤。【A選項正確】自受理完整申報資料之日起算30工作日內不得結合。【B選項正確】必要時得延長，延長期間不得逾60工作日。【C選項正確】主管機關屆期未為延長通知或決定者，原則上事業得逕行結合。

【正確答案B】依【公平交易法】第20條第5款，以不正當限制交易相對人之事業活動為條件，而與其交易之行為，有限制競爭之虞者，不得為之。乙公司強制搭售保險並限制甲自行選擇保險供應者，屬不正當限制交易相對人交易條件之行為，故B正確。【A選項錯誤】聯合行為須有兩個以上事業合意，本題僅乙單方行為。【C選項錯誤】差別待遇指對條件相同之事業無正當理由給予差別對待，與本題搭售不符。【D選項錯誤】不實廣告須有廣告內容與事實不符之情事。

【正確答案A】依【公平交易法】第7條（現行第8條）及公平會認定標準，一事業於相關市場之占有率達「二分之一」即可認定為獨占事業，非「三分之二」，故A錯誤。（二事業合計達三分之二、三事業合計達四分之三者亦屬之。）【B選項正確】獨占係指事業於相關市場處於無競爭狀態或具壓倒性地位可排除競爭者。【C選項正確】二事業無價格競爭情勢且具排除第三事業進入能力，屬法定推定獨占情形。【D選項正確】因技術困難或法令障礙而形成進入障礙者，主管機關得認定為獨占事業。

【正確答案C】依【公平交易法】第20條（限制競爭行為之禁止），第3款為「以脅迫、利誘或其他不正當方法，使他事業不為價格競爭、參與結合、聯合或為垂直限制競爭之行為」，選項C所述「使競爭者之交易相對人與自己交易」屬於第24條（欺罔或顯失公平）或舊法第19條第3款「以脅迫、利誘或其他不正當方法使他事業之交易相對人與自己交易」之類型，非屬現行第20條所列妨害公平競爭之類型，故C不包括於本條。【A選項正確】差別待遇屬第20條第2款。【B選項正確】低價利誘阻礙競爭屬第20條第3款。【D選項正確】不正當限制交易相對人事業活動為交易條件，屬第20條第5款。

【正確答案D】依【公平交易法】第21條第5項，廣告薦證者「明知或可得而知」其所從事之薦證有引人錯誤之虞，而仍為薦證者，與廣告主負連帶損害賠償責任；「非明知或非可得而知」時，薦證者不負賠償責任；僅薦證者為藝人或知名人士時，依同條款之規定限制在薦證所得報酬之10倍為限，且須「故意或過失」為要件。因此D敘述將「非明知或非可得而知」情形仍令其負報酬十倍內賠償責任，錯誤。【A選項正確】依第42條，主管機關得限期令其停止、改正並處25萬元至2,500萬元以下罰鍰。【B選項正確】廣告主甲應負損害賠償責任。【C選項正確】廣告代理業（乙）明知不實仍製作散布者，與廣告主負連帶賠償責任。

【正確答案B】依【公平交易法】第25條及公平會「對於預售屋銷售行為案件之處理原則」，業者要求消費者須先付訂金或費用始提供契約書攜回審閱，剝奪消費者合理審閱期間之權利，構成足以影響交易秩序之顯失公平行為，違反第25條，故B正確。【A選項錯誤】第20條規範限制競爭行為，本題非屬。【C選項錯誤】第21條為不實廣告，本題並非廣告內容不實。【D選項錯誤】第15條為聯合行為，須多數事業合意。

【正確答案D】依【公平交易法】第48條之1所定反托拉斯基金之用途，包含：檢舉獎金支出、競爭法之教育宣傳、競爭法相關研究、推動國際競爭法執法機關合作及其他促進公平交易法目的事項等。補助消費者因聯合行為所受損害，非法定基金用途，故D非屬其用途。【A、B、C選項正確】均屬反托拉斯基金之法定用途。

【正確答案D】依【公平交易法】第16條，聯合行為之許可應附期限，其期限「不得逾5年」，事業得於期限屆滿前3個月內以書面申請延展，延展期限每次「不得逾5年」，非3年，故D錯誤。【A選項正確】依行政罰法第27條，公平法對違反獨占、聯合行為之裁處權時效為5年。【B選項正確】依第33條，損害賠償請求權自請求權人知有行為及賠償義務人時起2年間不行使而消滅。【C選項正確】同條規定，自行為時起逾10年不行使而消滅。

【正確答案B】依【消費者保護法】第45條之3，當事人對於調解委員依職權提出之解決事件方案，得於送達後「10日」之不變期間內，提出異議。未於期間內提出異議者，視為已依該方案成立調解，故B正確。【A、C、D選項錯誤】法定異議期間為10日內。

【正確答案C】依【消費者保護法】第7條第3項，企業經營者違反可合理期待之安全性致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其「無過失者」，法院得「減輕」其賠償責任，而非免除其責任，故C敘述「無須負連帶損害賠償責任」錯誤。【A選項正確】依第7條，服務有危害健康之可能者應為警告標示，違反致損害者負連帶賠償責任。【B選項正確】依第8條，經銷商對損害之防免已盡相當注意者，得免除連帶賠償責任。【D選項正確】依第7條之1，企業經營者就其商品符合合理期待之安全性負舉證責任。

【正確答案A】依【消費者保護法】第24條第2項，輸入之商品或服務「應附中文標示」及說明書，其內容不得較原產地之標示及說明書簡略，故A正確。【B選項錯誤】為義務規定，而非得為。【C選項錯誤】不得免附中文標示。【D選項錯誤】法定要求為附中文標示，並未強制須同時附外文標示。

【正確答案D】依【消費者保護法】第12條第2項，推定定型化契約條款顯失公平之情形有三款：一、違反平等互惠原則者；二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者；三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。違反「誠信原則」屬第12條第1項之一般條款（違反誠信原則顯失公平者無效），非第2項推定顯失公平之列舉事由，故D不屬之。【A、B、C選項正確】均為第12條第2項法定推定顯失公平之情形。

【正確答案D】依【消費者保護法】第17條，中央主管機關得公告特定行業之定型化契約應記載或不得記載事項。內政部就不動產相關契約已公告「預售屋買賣」、「成屋買賣」、「不動產委託銷售」、「房屋租賃」等定型化契約應記載及不得記載事項，但「停車位租賃」並未由內政部單獨公告為應記載不得記載事項類型，故D非屬之。【A、B、C選項正確】均為內政部依消保法第17條所公告之定型化契約應記載及不得記載事項。

【正確答案C】依【消費者保護法】第43條第2項，企業經營者對於消費者之申訴，應於申訴之日起「15日內」妥適處理之，故C正確。【A、B、D選項錯誤】法定期間為15日內。（申訴未獲妥適處理者，消費者得向消費者保護團體、地方政府消費者保護官申訴。）

【正確答案C】依【消費者保護法】第25條，企業經營者對消費者保證商品或服務之品質時，應主動出具書面保證書。保證書應載明：一、商品或服務之名稱、種類、數量；二、保證之內容；三、保證期間及其起算方法；四、製造商之名稱、地址；五、由經銷商售出者，經銷商之名稱、地址；六、交易日期。「製造日期」非屬法定應載明事項，故C不包括在內。【A、B、D選項正確】均屬書面保證書應載明事項。

【正確答案C】依【消費者保護法】第11條之1，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理審閱期。違反審閱期間規定者，其條款「不構成契約之內容」，但消費者得主張其條款仍構成契約之內容，並非「該條款無效」，故C敘述錯誤。【A選項正確】應有30日以內之合理審閱期間。【B選項正確】企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄合理審閱期權利者，無效。【D選項正確】中央主管機關得選擇特定行業公告定型化契約之審閱期間。

【正確答案C】依【消費者保護法】第19條第5項，通訊交易或訪問交易違反本法有關消費者解除契約權利之約定，「其約定無效」，故C正確。【A選項錯誤】選項所述（未經邀約於公共場所或其他場所訂立契約）為「訪問交易」之定義；通訊交易係指企業經營者以廣播、電視、電話、傳真、型錄、報紙、雜誌、網際網路、傳單或其他類似方法，使消費者未能檢視商品而與企業經營者所為之交易。【B選項錯誤】無條件解約期間為收受商品或接受服務後「7日內」，選項B主詞為訪問交易；消保法第19條將訪問交易與通訊交易並列，訪問交易消費者亦享有同樣7日解約權，惟選項寫「已退回商品」用字異於法條「得以退回商品或書面通知方式解除契約」，本題將其列為正確情形須嚴謹對應條文用字，屬不精確。【D選項錯誤】企業經營者應於收到消費者退回商品或解除契約通知之次日起「15日」內，返還消費者已支付之對價，非7日。

【正確答案B】依【消費者保護法】第15條，定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其「牴觸部分無效」，故B正確。立法意旨在於個別磋商條款係雙方實際合意，優先於事先擬妥之定型化條款。【A選項錯誤】非效力未定，而為當然無效。【C選項錯誤】牴觸部分不構成契約內容。【D選項錯誤】為無效，非撤銷問題。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第7條，下列各款共用部分不得獨立使用供作專有部分、亦不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。題目問「非不得為約定專用部分」（即可約定專用者），本題PDF印定C為答案，其原文寫「非連通」數個專有部分之樓梯或走廊，指「未連通」數個專有部分之獨立樓梯或走廊，不屬法定不得約定專用之項目，故C為可約定專用。【A選項錯誤】公寓大廈本身所占地面屬不得約定專用。【B選項錯誤】社區內各巷道、防火巷弄屬不得約定專用。【D選項錯誤】公寓大廈主要樑柱之構造屬不得約定專用。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第16條第2項、第49條第1項第3款，住戶不得於樓梯間、共同走廊、防火巷弄等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇，違反者由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣「4萬元以上20萬元以下罰鍰」，並得令其限期改善或履行義務，故B正確。【A選項錯誤】管理委員會得制止，但無權直接移除動產或剪斷鎖頭，仍須循法定程序。【C選項錯誤】第22條強制遷離係指重大違規（積欠公共基金達其區分所有權總價百分之一、違反使用限制等），須達一定金額或情節，且須3個月內未改善「且情節重大」始得訴請遷離，非一般堆置雜物情形。【D選項錯誤】強制遷離、移轉登記（拍賣）須以訴訟方式為之，非管理委員會逕行聲請法院拍賣。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第16條第2項，住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或營建廢棄物、廢棄車輛等。於開放空間及退縮空地自行設置廣告物，屬違反本條規定，縱經管理委員會核准亦不能違反法律強制規定，故C錯誤。【A選項正確】住戶不得任意棄置垃圾及惡臭物質。【B選項正確】住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄堆置雜物。【D選項正確】飼養動物不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。

【正確答案A】依【公寓大廈管理條例】第12條，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人「共同負擔」。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔，故A正確。【B選項錯誤】非全體共同負擔。【C選項錯誤】非僅由上下方區分所有權人負擔（選項語意不符共同分擔）。【D選項錯誤】非由公共基金負擔，公共基金係供共用部分之修繕管理。

【正確答案A】依【公寓大廈管理條例】第21條，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用「已逾2期或達相當金額」，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，故A正確。【B選項錯誤】須積欠達相當金額或已逾二期，始得起訴。【C選項錯誤】非一逾期即得訴請，須經催告程序。【D選項錯誤】管理委員會負有催討管理費之職責，不得任意吸收。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第30條第1項，區分所有權人會議，由召集人於開會前「10日」以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2日，故B正確。【A、C、D選項錯誤】法定通知期間為10日前。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第8條，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，「經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者」，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。B敘述「於區分所有權人會議決議同意後即得設置」，忽略應符合法令並以規約或區分所有權人會議決議為準之要件，且外牆屬共用部分非單一區分所有權人所屬，其界線亦非全為「牆之外緣」，故B錯誤。【A選項正確】專有部分得自由使用、收益、處分。【C選項正確】可歸責於區分所有權人之修繕費用由其負擔。【D選項正確】通往室外之通路屬第7條共用部分，不得約定專用。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第25條第2項，有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人「五分之一以上」及其區分所有權比例合計「五分之一以上」，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。C選項將比例誤為「三分之一」，故C錯誤。【A選項正確】區分所有權人會議每年至少召開定期會議一次。【B選項正確】發生重大事故經管委會請求者應召開臨時會議。【D選項正確】由具區分所有權人身分之管理委員為召集人。