106 年 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題

【正確答案D】依【稅捐稽徵法】第25條之1及相關稅法規定，房屋稅並無每戶稅額在100元以下免予課徵之規定。【A選項正確】地價稅每戶稅額在新臺幣100元以下者，免予課徵。【B選項正確】田賦每期實際造單稅額，每戶未滿一賦元者，免予課徵。【C選項正確】土地增值稅稅額在新臺幣100元以下者，免予課徵。

【正確答案A】依【土地徵收條例】第39條規定，區段徵收之土地，以徵收總面積百分之五十為原則；其因情況特殊，經中央主管機關核准者，不在此限，但不得少於百分之四十。【B、C、D選項錯誤】均非法定原則比例。

【正確答案B】依【土地法】第76條及【土地登記規則】相關規定，限制登記（查封、假處分、假扣押、破產登記等）免納登記費。【A選項錯誤】土地總登記須繳納登記費。【C選項錯誤】繼承登記仍須按申報地價千分之一繳納登記費。【D選項錯誤】共有物分割登記仍須繳納登記費。

【正確答案C】依【平均地權條例】第42條之1及【土地稅法】第39條之1規定，區段徵收之土地，以現金補償其地價者，免徵其土地增值稅；領回抵價地者，於實際領回抵價地後第一次移轉時，以實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。【A、B、D選項錯誤】均非法定原地價認定方式。

【正確答案B】依【契稅條例】第12條規定，建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，變更起造人名義並取得使用執照者，應申報繳納契稅。【A選項錯誤】繼承屬遺產稅課徵範圍，免徵契稅。【C選項錯誤】設典於建造完成前變更起造人不適用此規定。【D選項錯誤】分割非第12條所列情形。

【正確答案C】依【土地法】第100條規定，出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。【A選項錯誤】應為達2個月以上而非1個月。【B選項錯誤】應為不為相當之賠償時。【D選項錯誤】應為供違反法令之使用時。

【正確答案C】依【所得稅法】第14條之4規定，因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地者，稅率為20%。【A選項錯誤】45%為持有1年以內之稅率。【B選項錯誤】35%為持有1年以上未逾2年之稅率。【D選項錯誤】15%為持有10年以上之稅率。

【正確答案D】依【都市計畫法】第19條規定，主要計畫擬定後，應先送由該管政府或鄉、鎮、縣轄市都市計畫委員會審議前，應於各該直轄市、縣(市)政府及鄉、鎮、縣轄市公所公開展覽30天及舉行說明會，而非審議後才展覽。【A選項正確】依第19條規定。【B選項正確】依第20條規定，縣政府所在地及縣轄市之主要計畫由內政部核定。【C選項正確】依第21條規定，於接到核定公文之日起30日內發布實施。

【正確答案B】依【土地法】第26條規定，各級政府機關需用公有土地時，應商同該管直轄市或縣(市)政府層請行政院核准撥用。【A、C選項錯誤】應為該管政府而非民意機關。【D選項錯誤】應由行政院核准，非內政部。

【正確答案C】依【土地稅法】第34條規定，自用住宅用地土地增值稅優惠稅率，以土地所有權人一生一次為原則，並無「土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬以一處為限」之規定。該「一處為限」規定係屬自用住宅用地地價稅之要件（土地稅法第9條）。【A選項正確】出售前1年內無出租或營業使用。【B選項正確】面積限制規定。【D選項正確】戶籍登記要件。

【正確答案C】依【契稅條例】第2條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。【A選項錯誤】依第12條規定視同買賣，應課契稅。【B選項錯誤】依第11條規定，視為買賣或承典契稅。【D選項錯誤】依第14條之1規定仍應課契稅。

【正確答案C】依【土地稅法】第28條、第31條規定，土地增值稅之課稅基礎為土地漲價總數額，即以土地移轉時之公告現值減去原規定地價或前次移轉現值（經物價指數調整）後之差額。【A選項錯誤】累計起點地價為地價稅累進起點。【B選項錯誤】公告土地現值為計算漲價總數額之依據，非課稅基礎本身。【D選項錯誤】申報地價為地價稅課稅基礎。

【正確答案D】依【平均地權條例】第15條規定，直轄市或縣(市)主管機關辦理規定地價或重新規定地價，應分區調查最近1年之土地買賣價格或收益價格，非2年。【A選項正確】依平均地權條例第14條規定。【B選項正確】依平均地權條例第16條規定。【C選項正確】依平均地權條例第17條規定。

【正確答案C】依【土地法】第20條規定，外國人取得之土地，其面積及所在地點，應受該管直轄市或縣(市)政府依法所定之限制。【A選項錯誤】依第20條規定，應向該管直轄市或縣(市)政府申請核准，非內政部。【B選項錯誤】依第17條規定，農、林、漁、牧地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人，但租賃部分有例外；另選項漏列「狩獵地」「水源地」等其他項目。【D選項錯誤】依第19條規定，應先經中央目的事業主管機關核准，非行政院。

【正確答案B】依【所得稅法】第4條之4、第4條之5及相關函釋，農業發展條例申請興建之農舍，因其坐落土地屬農業用地，交易免徵所得稅，故房地合一新制不適用，僅就房屋（農舍）部分按舊制計算財產交易所得課徵綜合所得稅。【A選項錯誤】土地部分若符合農業用地免稅規定，不課所得稅。【C選項錯誤】農業用地依舊制適用，非新制。【D選項錯誤】房屋部分仍應課稅。

【正確答案D】依【契稅條例】第16條規定，納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與、分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起30日內填具契稅申報書申報契稅。不動產分割應以「分割契約成立之日」為申報起算日，而非完成移轉登記之日。【A選項正確】依契稅條例施行細則之規定。【B選項正確】以產權移轉證明書核發日為起算日。【C選項正確】以法院發給權利移轉證明書日為起算日。

【正確答案A】依【房屋稅條例】第5條規定，自住房屋稅率適用要件為：(一)無出租使用；(二)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用；(三)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。並無「辦竣戶籍登記」之要件（該要件為自用住宅用地地價稅、土地增值稅優惠之要件）。【B、C、D選項正確】均為房屋稅條例第5條明定之自住要件。

【正確答案A】依【土地稅法】第40條規定，地價稅以每年8月31日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人。甲於106年10月1日方移轉登記予乙，於8月31日基準日時仍為甲，故106年期地價稅之納稅義務人為甲。【B、C、D選項錯誤】與法條規定不符。

【正確答案A】依【土地稅法】第3條規定，地價稅之納稅義務人為土地所有權人，設有典權土地，為典權人。甲於106年7月1日設定典權予乙，8月31日基準日時典權人為乙，故106年當年度地價稅納稅義務人應為典權人乙，非甲。【B選項正確】房屋稅納稅義務人，設有典權者為典權人。【C選項正確】契稅條例第4條，典權契稅納稅義務人為典權人。【D選項正確】土地稅法第5條，設定典權時，土地增值稅由出典人（甲）繳納。

【正確答案B】依【土地稅法】第35條規定，自用住宅用地重購退稅：新購土地地價超過原出售土地地價扣除已納土地增值稅後之餘額者，得申請退還土地增值稅。本題原出售土地地價（公告現值）1,000萬元，扣除已納增值稅100萬元後之餘額為900萬元；欲退還全額100萬元，新購土地公告現值須大於1,000萬元（即1,000萬元以上）。【A選項錯誤】900萬元僅能退部分稅額。【C、D選項錯誤】退稅以公告土地現值為計算基礎，非市價。

【正確答案C】依【土地稅法施行細則】第57條及【農業發展條例】第3條規定，農業用地係指依區域計畫法劃定為「農業區、森林區、山坡地保育區及國家公園區內」按農業發展條例第3條第11款所稱之耕地及農牧用地，而非「農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區」。選項C將範圍寫反。【A、B、D選項正確】均符合農業用地之定義。

【正確答案C】依【土地徵收條例】第9條規定，被徵收之土地，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起20年內，向該管直轄市或縣(市)主管機關申請收回：一、徵收補償費發給完竣屆滿3年，未依徵收計畫開始使用者。二、未依核准徵收原定興辦事業使用者。三、依原徵收計畫開始使用後未滿5年，不繼續依原徵收計畫使用者。四、其他不須者。【A選項錯誤】應為屆滿3年，非2年。【B選項錯誤】屬一併徵收之情形。【D選項錯誤】應為未滿5年，非6年。

【正確答案B】依【土地徵收條例】第50條規定，公告徵收時，都市計畫已規定以聯合開發、市地重劃或其他方式開發者，屬依法不得徵收之情形，為撤銷徵收之原因。【A選項錯誤】屬廢止徵收之原因（土徵條例第57條）。【C選項錯誤】屬廢止徵收之原因（土徵條例第57條）。【D選項錯誤】屬廢止徵收之原因（土徵條例第57條）。

【正確答案D】依【區域計畫法】第21條及第22條規定，違反管制使用土地者處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並得限期變更使用。不依限變更使用者，得按次處罰，並得停止供水供電、封閉、強制拆除等措施，無「處6個月以下有期徒刑或拘役」之刑罰。但區域計畫法第22條規定，不依限恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，處6個月以下有期徒刑或拘役（係針對不遵從限期恢復原狀而非變更使用）。選項D將「不依限變更土地使用」誤為刑罰構成要件。【A、B、C選項正確】皆符合區域計畫法第21條規定。

【正確答案C】依【區域計畫法】第13條規定，區域計畫公告實施後，主管機關得視實際發展情況，每5年通盤檢討一次。但有下列情形之一者，得隨時檢討變更：一、發生或避免重大災害。二、興辦重大開發或建設事業。三、區域建設推行委員會之建議。並無「為適應國防或經濟發展之需要」之檢討變更原因。【A、B、D選項正確】均為區域計畫法第13條所定得隨時檢討變更之事由。

【正確答案B】依【都市計畫法】第42條第2項規定，公共設施用地應儘先利用適當之「公有土地」，而非私有土地。此係基於公益與減少徵收私產之立法目的。【A選項正確】依都市計畫法第42條第1項規定。【C選項正確】依都市計畫法第45條規定。【D選項正確】依都市計畫法第43條、第44條規定。

【正確答案A】依【都市計畫法】第22條規定，細部計畫書及細部計畫圖應表明事項包括：計畫地區範圍、居住密度及容納人口、土地使用分區管制、事業及財務計畫、道路系統、地區性之公共設施用地、其他。並未列入「名勝、古蹟及具有紀念性或藝術價值應予保存之建築」（該項屬主要計畫第15條應表明之事項）。【B、C、D選項正確】均為第22條明定之細部計畫表明事項。

【正確答案A】依【土地法】第46條之3及【地籍測量實施規則】第232條規定，重新實施地籍測量時，土地所有權人認為重測結果有錯誤，應於公告期間內，向該管地政機關繳納複丈費，聲請複丈。經複丈者，以複丈結果為準。【B選項錯誤】不得申請重新實施地籍測量。【C、D選項錯誤】係指界址爭議而非測量錯誤之處理。

【正確答案D】依【土地法】第73條之1第5項規定，經公開標售之土地或建築改良物，自登記完畢之日起10年內，原權利人得檢附證明文件按法定應繼分，申請發給價金。【A選項錯誤】應為逾1年未辦理繼承登記者，地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記（土地法第73條之1）。【B選項錯誤】列冊管理期間為15年。【C選項錯誤】由地政機關「公開標售」（非移送行政執行署）。

【正確答案B】依【土地法】第103條規定，租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2年以上時。五、承租人違反租賃契約時。選項A「出租人收回自住或重新建築」屬第100條房屋收回事由，非基地收回事由。但選項中C項「積欠2個月以上」錯誤（應為2年），D項亦屬第100條房屋收回事由。故正確收回原因為「B承租人違反租賃契約時」。【A、D選項錯誤】屬房屋收回（第100條）非基地。【C選項錯誤】基地應為積欠2年以上，非2個月。

【正確答案C】依【所得稅法】第14條之4規定（房地合一舊制），個人房地交易稅率：持有1年以內45%；超過1年未逾2年35%；超過2年未逾10年者20%（非25%）；超過10年者15%。【A、B、D選項正確】均符合所得稅法第14條之4規定之稅率。

【正確答案D】依【契稅條例】第13條規定，契稅以契價為計課標準，而契價以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。但依第11條領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，以領買、標購價格或拍定價格為準。【A、B、C選項錯誤】均非契稅法定課稅基礎。

【正確答案B】依【土地稅法】第34條第5項規定，土地所有權人適用自用住宅用地優惠稅率一次後，再出售其自用住宅用地符合下列各款規定者，不受一次之限制：一、出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。三、出售前持有該土地6年以上。四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地辦竣戶籍登記且持有該自用住宅連續滿6年。五、出售前5年內，無供營業使用或出租。【A選項錯誤】面積應為1.5公畝／3.5公畝。【C選項錯誤】持有應為6年以上。【D選項錯誤】應為連續滿6年。

【正確答案D】依【土地稅法】第19條規定，都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第17條第1項規定課徵地價稅外，統按千分之六（6‰）計徵地價稅。並非10%（萬分之一千）。本題答案選項以「稅率」比例表示恐有歧義，但依答案格式應為千分之六（0.6%）而非10‰。【A選項正確】自用住宅用地稅率千分之二（約0.2%）。【B、C選項正確】公有非公用土地及停車場用地稅率千分之十（1%）。

【正確答案A】依【非都市土地使用管制規則】第7條規定，山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區之土地，在未編定使用地類別前，適用林業用地之管制。【B、C、D選項錯誤】均非法定於未編定前適用之用地類別。

【正確答案D】依【平均地權條例】第81條規定，土地買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售該土地時，處應納登記費20倍以下之罰鍰（俗稱「禁止紅單轉讓」或「禁止人頭買賣」規定）。【A、B、C選項錯誤】均不符法定罰鍰倍數。

【正確答案A】依【都市計畫法】第41條規定，都市計畫發布實施後，應依建築法之規定，實施建築管理。【B選項錯誤】建築技術規則屬技術性規範，非主管建築管理之母法。【C選項錯誤】建築師法規範建築師之職業。【D選項錯誤】建築管理規則屬地方自治法規層次，非都市計畫法明定實施建築管理之依據。

【正確答案B】依【土地法】第76條至第79條及【土地登記規則】相關規定，聲請為土地權利變更登記，應檢附原發土地所有權狀及地段圖或土地他項權利證明書（視登記之性質為所有權變更或他項權利變更而定）。【A選項錯誤】漏列他項權利證明書之可能。【C選項錯誤】並非兼具兩者。【D選項錯誤】文義有誤。

【正確答案D】依【平均地權條例】第26條之1規定，農業用地閒置不用，經直轄市或縣(市)政府報經內政部核准通知限期使用或命其委託經營，逾期仍未使用或委託經營者，按應納田賦加徵1倍至3倍之荒地稅。核准機關為「內政部」，非行政院農業委員會。【A選項正確】依土地法第87條規定。【B選項正確】依平均地權條例第3條第6款規定。【C選項正確】依土地法第88條規定。

【正確答案C】依【所得稅法】第14條之4規定，房地合一課稅所得額計算：出售價格 - 取得成本 - 相關費用 - 土地漲價總數額。本題計算：2,000萬 - 1,300萬 - 50萬 - 100萬 = 550萬元（課稅所得額）。甲持有期間為105年6月至106年2月，未逾1年，適用稅率45%：5,500,000元 × 45% = 2,475,000元。【A選項錯誤】金額計算有誤。【B選項錯誤】金額計算有誤。【D選項錯誤】金額計算有誤。