107 年 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題

【正確答案D】依【土地法】第73條第2項規定，土地權利變更登記，應於土地權利變更後一個月內為之；其係繼承登記者，得自繼承開始之日起六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰，但最高不得超過二十倍。【A選項錯誤】繼承登記得由任一繼承人為全體繼承人聲請公同共有登記，並非須由全體繼承人聲請。【B選項錯誤】繼承登記期間為六個月，並非二個月。【C選項錯誤】每逾一個月處應納登記費額一倍之罰鍰，並非二倍。

【正確答案C】依【土地法】第14條第1項規定，下列土地不得為私有：海岸一定限度內之土地、天然形成之湖澤及其沿岸一定限度內之土地、可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地、城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之公有土地、公共交通道路、礦泉地、瀑布地、公共需用之水源地、名勝古蹟、其他法律禁止私有之土地。國家公園土地並未列為土地法第14條禁止私有之土地，部分國家公園範圍內仍有私有土地存在，僅其使用受國家公園法之管制。【A、B、D選項錯誤】礦泉地、瀑布地、名勝古蹟均明文列為土地法第14條第1項不得為私有之土地。

【正確答案A】依【土地法】第76條規定，聲請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費。同法第78條規定免納登記費之情形，包括：因土地重劃之變更登記、更正登記、消滅登記、塗銷登記、更名登記、住址變更登記、標示變更登記、限制登記等。土地權利信託登記性質上屬權利變更登記，依信託法相關規定應繳納登記費（按權利價值千分之一）。【B選項錯誤】塗銷登記依土地法第78條規定免納登記費。【C選項錯誤】土地標示變更登記免納登記費。【D選項錯誤】因土地重劃之變更登記亦免納登記費。

【正確答案D】依【土地法】第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有物分割並非該條所列之處分行為，而係依民法第823條、第824條規定辦理，須全體共有人協議或由法院裁判分割，不適用土地法第34條之1多數決規定。【A、B、C選項錯誤】設定農育權、不動產役權、典權均屬土地法第34條之1第1項明文列舉適用多數決之處分方式。

【正確答案D】依【土地法】第46條之2第2項規定，土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時，準用第59條第2項規定處理之。第59條第2項規定，因異議而生土地權利爭執時，應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。地政機關應先行調處，並非逕行測量或要求當事人直接訴訟。【A選項錯誤】不得逕行參照舊地籍圖施測，應先調處。【B選項錯誤】應先由地政機關調處，非逕行訴訟。【C選項錯誤】不得逕行依地方習慣施測。

【正確答案A】依【土地法】第73條之1第5項規定，逾期未辦繼承登記之土地或建築改良物，經列冊管理期滿，仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人並公告三個月後，移請國有財產署辦理公開標售。標售五次而未標出者，登記為國有。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，請求國有財產署就標售價金扣除應納稅賦及相關費用後之餘額發給價金。逾十年仍未領取者，歸屬國庫。【B、C、D選項錯誤】請求發給價金之期間為十年，並非十二年、十五年或二十年。

【正確答案A】依【土地法】第79條之1第2項規定，預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。但因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，不在此限。換言之，預告登記之效力，僅排除登記名義人基於私法上自由意思所為之處分（如買賣、交換、設定負擔等），對於徵收、法院判決及強制執行所為之新登記，預告登記不具排除效力。土地交換屬於登記名義人自由處分行為，預告登記得對抗之。【B、C、D選項錯誤】徵收、強制執行、法院判決依土地法第79條之1第2項但書規定，均不受預告登記效力所拘束。

【正確答案B】依【土地法】第102條規定，租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。此規定旨在保護基地承租人，使其取得物權性質之地上權，以對抗第三人，避免基地所有權移轉時承租人權益受損。基地承租人取得地上權登記後，其權利效力增強，並具有公示性與對抗力。【A選項錯誤】租賃權屬債權，並非土地法第102條所定登記之權利類型。【C選項錯誤】典權之設定須當事人合意設定典權，並非租用基地建築房屋當然成立之權利。【D選項錯誤】不動產役權係供役地與需役地間之利用關係，與租用基地建築房屋之目的不符。

【正確答案A】依【土地法】第103條規定，租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收回：契約年限屆滿時、承租人以基地供違反法令之使用時、承租人轉租基地於他人時、承租人積欠地租達二年以上經催告仍不繳付時、承租人違反租賃契約時。基於保護基地承租人之立法意旨，出租人不得僅以「自行建築」為由收回基地，避免出租人藉收回基地之名而損害承租人之建築利益。【B選項錯誤】契約年限屆滿屬土地法第103條第1款收回情形。【C選項錯誤】供違反法令使用屬第2款收回情形。【D選項錯誤】轉租基地於他人屬第3款收回情形。

【正確答案D】依【平均地權條例】第72條規定，超額之私有建築用地，經直轄市或縣（市）政府通知土地所有權人於二年內出售或建築使用；逾期未出售或未建築使用者，得予照價收買。此規定旨在促進土地有效利用，避免土地囤積。【A選項錯誤】期限為二年，並非三年，且為出售或建築使用，並非僅出售。【B選項錯誤】期限為二年，並非三年。【C選項錯誤】逾期未處理者係照價收買，並非強制拍賣。照價收買為平均地權之核心制度，由政府按公告地價收買土地，與強制拍賣性質不同。

【正確答案D】依【平均地權條例】第63條第2項規定，耕地以外之出租土地，因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當於一年租金之補償。耕地承租人之補償依同條第1項規定，係按重劃計畫書公告當期公告土地現值扣除預計土地增值稅後餘額三分之一補償，二者規定不同。【A選項錯誤】此係耕地承租人之補償標準，非耕地以外土地承租人。【B選項錯誤】無此規定，且非耕地土地承租人之補償標準。【C選項錯誤】補償為相當一年租金，並非六個月。

【正確答案D】依【土地徵收條例】第3條之1第1項規定，特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議，應依行政程序法舉行聽證，而非公聽會。聽證屬於正式行政程序，當事人有陳述意見、提出證據及交互詰問之權利，程序保障較為周全；公聽會則僅為意見徵詢。為強化特定農業區徵收之程序保障，立法規定應採聽證程序。【A選項正確】土地徵收條例第3條之2第1款規定，特定農業區經行政院核定為國防所需者，得徵收。【B選項正確】交通所必須或經行政院核定之重大建設所需者，得徵收。【C選項正確】依土地徵收條例第10條第3項規定，應舉行聽證。

【正確答案C】依【土地徵收條例】第58條第4項規定，徵用期間逾三年，或二次以上徵用，期間合計逾三年者，土地或土地改良物所有權人於收到徵用通知書之日起三十日內，得請求需用土地人徵收所有權。此規定旨在保障所有權人於長期徵用情況下之權益，避免土地長期不能使用而所有權人未獲應有保障。【A選項錯誤】依土地徵收條例第58條第1項規定，徵用須為「臨時性」、「短期性」或「非連續性」之公共建設工程，並非繼續性公共建設。【B選項錯誤】徵用期間為三年並非六年，且為所有權人請求徵收之要件，並非需用土地人通知之要件。【D選項錯誤】請求徵收所有權後即由國家取得所有權，並無申請收回之問題。

【正確答案B】依【土地徵收條例】第8條第1項規定，徵收土地之殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用者，所有權人得於徵收公告之日起一年內向該管直轄市或縣（市）主管機關申請一併徵收，由該主管機關報請中央主管機關（內政部）核准之。此規定旨在避免徵收後剩餘部分無法有效利用，保障所有權人權益。【A選項錯誤】需用土地人僅為徵收申請人，並非受理一併徵收申請之機關。【C選項錯誤】內政部係徵收之核准機關，非受理一併徵收申請之機關。【D選項錯誤】行政院並非處理徵收事務之主管機關。

【正確答案B】依【土地徵收條例】第40條第3項規定，申請發給抵價地者，對其被徵收土地之權利義務，於接到該管直轄市或縣（市）主管機關核定發給抵價地通知時終止。此後該所有權人之權利義務轉換為對抵價地之期待權，原土地之徵收補償地價請求權即告消滅。【A選項錯誤】申請當時尚未獲核定，權利義務不終止。【C選項錯誤】抵價地登記時點過晚，且抵價地登記係新權利之取得，並非原權利義務終止之時點。【D選項錯誤】點交接管係抵價地占有移轉之時點，與原徵收土地權利義務終止無關。

【正確答案B】依【區域計畫法】第15條之2及第15條之4規定，申請開發許可者，並非須先取得開發地區內全部土地及建築物之所有權，而係依非都市土地開發審議作業規範之規定，申請人取得土地及建築物所有權之證明，或具有合法使用權之證明文件即可，亦得以同意整合方式辦理。若強制要求申請人於申請前即須取得全部所有權，將不切實際且阻礙開發。【A選項正確】依區域計畫法第15條之2規定，應提報區域計畫委員會審議。【C選項正確】依同法第15條之3規定，應將公共設施用地完成分割移轉登記並繳交開發影響費。【D選項正確】依同法第15條之4規定，應於六十日內報請審議。

【正確答案C】依【非都市土地使用管制規則】第7條規定，山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區之土地，在未編定使用地類別前，適用林業用地之管制。國家公園區之土地依國家公園法及其相關法規之規定管制使用，不適用非都市土地使用管制規則之林業用地管制規定。國家公園區內土地之分區及使用，由內政部依國家公園計畫管制，與非都市土地使用分區制度有別。【A選項錯誤】森林區依規則第7條明定適用林業用地管制。【B選項錯誤】風景區亦屬規則第7條適用範圍。【D選項錯誤】山坡地保育區依規則第7條適用林業用地管制。

【正確答案C】依【土地法】第133條規定，承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權，應即依法向該管登記機關聲請耕作權之登記。耕作權繼續耕作滿十年者，無償取得土地所有權。耕作權為土地法所創設之特有他項權利，民法物權編並無此權利類型，係為配合公有荒地承墾制度而創設之物權。【A選項錯誤】地上權為民法第832條以下所規定之物權。【B選項錯誤】農育權為民法第850條之1以下所規定之物權，於民國99年增訂。【D選項錯誤】不動產役權為民法第851條以下所規定之物權，民國99年由地役權修訂而來。

【正確答案C】依【土地稅法】第3條第1項規定，地價稅或田賦之納稅義務人如下：土地所有權人、設有典權土地為典權人、承領土地為承領人、承墾土地為耕作權人。土地稅法第4條另規定代繳地價稅或田賦之情形，包括土地所有權人行蹤不明、權屬不明、無人管理、土地所有權人申請由占有人代繳者等，由主管稽徵機關指定土地使用人代繳，但代繳人並非地價稅之納稅義務人，僅為代繳義務人，二者法律地位不同。【A選項錯誤】承領人屬第3條法定納稅義務人。【B選項錯誤】耕作權人屬第3條法定納稅義務人。【D選項錯誤】典權人屬第3條法定納稅義務人。

【正確答案B】依【土地稅法】第3條之1第1項規定，土地為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為地價稅或田賦之納稅義務人。受託人於信託關係存續中為土地之名義所有權人，依土地登記規則辦理信託登記，登記為受託人所有，因此由受託人負擔地價稅納稅義務。受託人應將信託財產與其自有土地分別計算地價稅，惟符合一定條件者得合併計算。【A選項錯誤】委託人於信託成立後已將財產移轉予受託人，非地價稅納稅義務人。【C選項錯誤】受益人僅享有信託利益，並非土地名義所有權人，非地價稅納稅義務人。【D選項錯誤】信託監察人僅為監督受託人履行信託義務之人，與地價稅課徵無關。

【正確答案D】依【土地稅法】第28條之2規定，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。此規定旨在防止配偶間相互贈與作為規避土地增值稅之手段，採取「遞延課稅」方式，於再移轉第三人時始計算累計漲價總數額並課徵土地增值稅。【A選項錯誤】公告現值為計算土地增值稅之基準之一，非課徵標的。【B選項錯誤】申報移轉現值為計算漲價總數額之要素，非課徵標的本身。【C選項錯誤】土地增值稅係按漲價總數額課徵，非按現值數額課徵。

【正確答案A】依【土地稅法】第9條規定，所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用之住宅用地。法條僅要求「辦竣戶籍登記」，並未要求「有居住事實」。此係因戶籍登記具有形式公示性，便於稽徵機關查核；若另要求居住事實，將造成稽徵困難並非法條原意。【B選項正確】土地稅法第9條明定須無出租或供營業使用。【C選項正確】土地稅法第17條第1項規定，自用住宅用地都市土地面積未超過三公畝部分、非都市土地未超過七公畝部分，按千分之二優惠稅率課徵。【D選項正確】依土地稅法第9條規定，建物須屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

【正確答案B】依【契稅條例】第13條規定，第3條所稱契價，以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。但依第11條取得不動產之移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格。買賣契稅稅率依契稅條例第3條第1項第1款規定，為其契價百分之六。契稅係按房屋而非土地課徵，土地移轉課土地增值稅，房屋移轉課契稅，二者相區隔。【A選項錯誤】契稅之契價原則上以評定標準價格為準，並非實際買賣價格。【C選項錯誤】地價及標準地價評議委員會係評議地價，與契稅之契價評定無關。【D選項錯誤】房屋造價並非契稅契價之認定依據。

【正確答案B】依【房屋稅條例】第15條第1項第9款規定，私有房屋受重大災害，毀損面積佔整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋，免徵房屋稅。同條第2項第2款規定，毀損面積佔整棟面積三成以上不及五成之房屋，房屋稅減半徵收。立法意旨在於對重大災害受損房屋給予稅捐減免，以紓解所有權人之經濟負擔。【A選項錯誤】毀損三成以上不及五成者係減半徵收，並非免徵。【C選項錯誤】毀損五成以上必須修復始能使用者係免徵，並非減半徵收。【D選項錯誤】毀損五成以上必須修復始能使用者係免徵房屋稅，並非減半徵收。

【正確答案B】依【所得稅法】第4條之5第1項第1款規定，個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年，得享有自住房屋優惠。法條規定為「未成年子女」，並非「直系親屬」。直系親屬範圍較廣（包括父母、祖父母、成年子女等），與法條規定之未成年子女有別。【A選項正確】依所得稅法第4條之5第1項第1款規定，按該法第14條之4第3項規定計算之餘額不超過四百萬元為限免稅，超過四百萬元部分按10%稅率課徵。【C選項正確】交易前六年內無出租、供營業或執行業務使用為法定要件。【D選項正確】個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用該款規定為法定要件，避免重複適用優惠。