107 年 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第2條第8款規定，限定租金係指基於不動產所有人與承租人間具有特定租賃關係，或為達特定使用目的（例如相鄰店面合併使用），所形成之非屬一般市場性質之租金。本題便利商店因須承租兩間相鄰店面打通合併使用始能符合營業需求，係屬「合併使用為目的」所形成之租賃價值，符合限定租金之定義。【A錯誤】正常租金係在正常情況下、市場公開競爭所形成之客觀合理租金，不涉及特定限定條件。【B錯誤】特殊租金係針對文化資產等具有特殊性質不動產之租金，不適用本題情境。【D錯誤】「合併租金」非估價技術規則所定之租金種類名詞。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第32條規定，收益法之總費用項目包括：管理費、維修費、稅捐（地價稅、地租、房屋稅）、保險費、折舊提存費、空置及未收租金損失、其他相關費用等。貸款利息屬於資金成本（屬投資人個別之融資安排），並非不動產本身之經營費用，故不列入總費用。【A、B、C錯誤】管理費、維修費、地價稅、房屋稅、保險費等，皆為持有與經營不動產所必須支出之費用，依規定均應列入總費用之項目。故選項D「貸款利息」不屬於勘估標的總費用之推算項目，為本題正確答案。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第19條規定，比較實例之蒐集應符合：（1）實例之價格屬「正常價格、可調整為正常價格」或與勘估標的價格種類相同者；（2）位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區；（3）使用性質或使用管制相同或相近；（4）價格形成日期與勘估標的價格日期接近者。選項A誤將「正常價格」寫為「限定價格」，與規則不符，故為錯誤之原則。【B、C、D錯誤】（即均為應依循原則）此三項均符合規則第19條之蒐集原則，係比較法成立之必要前提。本題係問「不屬於」原則者，故答案為A。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第24條之1規定，運用計量模型分析法時，須符合以下條件：（1）須蒐集相當數量之比較標的；（2）自變數與應變數間應具備合理之經濟意義及顯著之統計關係；（3）模型須通過統計顯著性檢定，且調整後判定係數（R²）不得低於規定之門檻；（4）採用之自變數個數與比較標的觀察值數目應達一定比例（一般要求樣本數至少為自變數之5倍以上，5個自變數時樣本應達25個以上）。選項A完整符合上述樣本數、判定係數及顯著性檢定等要求。【B/C/D錯誤】其他選項或樣本數不足、或判定係數未達規定門檻、或未通過統計檢定，故均不符合計量模型分析法之全部條件。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第24條規定，比較法在試算價格之調整中，若區域因素調整、個別因素調整或其內任一單獨項目之調整率大於百分之15（甲＝15），或情況、價格日期、區域因素及個別因素之總調整率大於百分之30（乙＝30）者，認定比較標的與勘估標的差異過大，應排除其適用。此即比較法調整率上限之雙重標準：單項上限15%、總調整率上限30%。【A、B、C錯誤】所列數字均不符規則第24條之明文規定，故僅選項D「甲為15，乙為30」為正確答案。此規定旨在確保比較法試算之客觀合理性，避免比較標的差異過大導致估值失真。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第26條規定，比較法經調整後試算價格間，若「最高價與最低價之差」除以「最高價與最低價之平均值」達20%以上者，視為差距過大，應排除該試算價格之適用。此計算方式即為(最高價−最低價)÷((最高價+最低價)÷2)≥20%，能合理反映試算價格相對離散度。【B錯誤】將分母誤為最高價格，非規則所定之公式。【C、D錯誤】其組合均不符合規則對「差距」之定義，亦無法正確衡量試算價格間之離散程度。故僅選項A正確描述「20%差距」之計算方式。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第29條規定，收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的「最近三年」間之總收入、總費用及收益資本化率或折現率等相關資料，作為推算淨收益、決定資本化率及估算收益價格之基礎。蒐集三年資料可兼顧資料代表性與時效性，避免單一年度異常值影響估值。【A錯誤】2年資料不足，難以充分反映收益及費用之穩定趨勢。【C、D錯誤】4年或5年雖更長，但與規則明定之三年標準不符，且過久之資料可能因市場條件變動而失準。故正確答案為B「3年」。

【正確答案C】依收益資本化原理，房地綜合收益資本化率＝淨收益÷不動產價格。若採用「已扣除折舊提存費」之淨收益，因分子已先扣除折舊費，數值較小；若採「未扣除折舊提存費」之淨收益，分子數值較大。當建物未來每年折舊提存率大於零時，分母（不動產價格）相同情況下，「未扣除折舊提存費」者之淨收益較高，相應之收益資本化率亦較高；而「已扣除折舊提存費」者，因淨收益較低，收益資本化率較低。故兩者關係為：「未扣除折舊提存費之收益資本化率＝已扣除折舊提存費之收益資本化率＋折舊提存率」，亦即未扣除者大於已扣除者。【其他選項錯誤】未能正確反映折舊提存對綜合收益資本化率之影響關係。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第49條規定，成本法估價建物以求取「重建成本」為原則。重建成本係指於價格日期重新建造與勘估標的「相同」建物所需之成本（材料、工法、規格完全相同）。但若建物所使用之材料目前已無生產，或施工方法已改變，無法以相同方式重建時，得採「重置成本」替代之；重置成本係指於價格日期以「具同等效用」之現代材料及工法重新建造勘估標的所需之成本。【B錯誤】甲乙順序顛倒，與規則不符。【C、D錯誤】直接成本與間接成本是成本之分類項目（如施工費為直接成本、規劃設計費為間接成本），與本題所問之原則性成本概念無關。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第73條規定，土地開發分析法之資本利息綜合利率＝年利率×（土地價值比率×開發年數＋建物價值比率×開發年數÷2）。本題年利率3%、土地比率40%、建物比率60%、開發年數3年，代入公式：3%×(40%×3＋60%×3÷2)＝3%×(1.2＋0.9)＝3%×2.1＝6.3%。土地通常於開發初期投入故按全期計息，建物則因施工期間逐期投入，採開發年數一半計息。【A、C、D錯誤】9%係將土地建物均按全期計息（3%×3＝9%）；4.5%與3%則計算未涵蓋土地全期計息及建物折半計息之合計，均不符規則之公式。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第71條及第72條規定，土地開發分析法所稱「直接成本」係指營造或施工費等直接投入工程實體之費用；「間接成本」則包括規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他相關費用等非直接投入工程實體之開發費用。施工費屬於直接投入建造工程實體之營造費用，為「直接成本」，並非間接成本。【B、C、D錯誤】規劃設計費、銷售費、管理費均屬間接成本範疇，係為支援開發案而支出之非直接工程費用。本題問「不屬於」間接成本者，故答案為A「施工費」。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第70條土地開發分析法公式：土地價格＝(總銷售金額÷(1＋利潤率)÷(1＋資本利息綜合利率))－(直接成本＋間接成本)。代入本題：總銷售金額1,000萬÷(1＋12%)＝1,000÷1.12≒892.857萬；892.857÷(1＋4%)＝892.857÷1.04≒858.516萬；再扣除(直接成本300＋間接成本250)＝550萬；得858.516－550≒308.5萬，約309萬元。【A、B、C錯誤】其他選項未依規則公式扣除利潤率與資本利息後再減成本，故計算結果不符。本題正確答案為D「309萬元」。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】相關規定，附有違章建築之房地估價，估價師應於估價報告書中敘明違建之事實、面積、使用情形及其對勘估標的價值之影響，並就違建部分另行評估其貢獻價值或扣除其拆除風險。處理原則為：（1）違建部分不得列為合法部分價格之一部分計算；（2）若市場交易實務上具有使用效益且可能繼續存在者，得評估其有限貢獻價值；（3）若有立即拆除風險，應考量拆除費用及損失。選項A即符合上述應於報告書揭露並單獨評估之處理原則。【其他選項錯誤】或將違建逕視為合法建物併入估價，或完全不予揭露，均違反估價之獨立性與透明性原則。

【正確答案C】不動產估價報告書中載明「價格日期」，係立基於「變動原則」。變動原則係指不動產價格隨時間經過及社會、經濟、行政等外在因素變化而不斷變動，故估價結果僅為「特定日期」之價值表現。明確載明價格日期可使報告書之估值具有時點之確定性，避免因時間經過導致市場條件改變而誤用估值。【A錯誤】最有效使用原則係指評估土地或建物之最具效益用途。【B錯誤】競爭原則指市場供需與買賣競爭對價格之影響。【D錯誤】預期原則指未來收益及效益對現在價格之影響。三者皆與「為何要載明特定價格日期」之原則無直接關聯，故選C。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】規定，「獨立估價」係指不動產估價師獨立、公正、客觀地依專業判斷執行估價作業，不受委託人或任何利害關係人意見之影響，依據完整之市場調查、實地勘查及法規分析，作出專業估價結論。獨立估價之核心在於估價師之獨立性與專業中立性，估值結果應反映客觀市場價值，而非配合委託人預設之金額。【其他選項錯誤】其他敘述或將獨立估價誤解為僅由一位估價師執行（不重視聯合審查機制）、或誤解為不受技術規則拘束、或誤認為獨立於市場資料之外推估，均不符合獨立估價之專業意涵。故正確答案為D。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第2條規定，「特定價格」係指基於特定條件、特定假設前提（如未來變更使用分區、特定法令變更、特定計畫實施）下所推估之價格。本題依委託人要求針對「未來變更為建地情況」進行估價，係基於「未來假設變更使用」之特定前提，符合特定價格之定義。【A錯誤】正常價格係指於正常市場條件下、現況使用所形成之客觀合理價格。【B錯誤】限定價格係指因特定關係人間或合併、分割等限定情況下形成之價格。【D錯誤】特殊價格係指文化資產等具有特殊性質不動產之價格。故本題正確答案為C「特定價格」。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第18條至第27條關於比較法之規定，比較法係以與勘估標的同一供需圈內近鄰地區或類似地區之比較標的，經情況補正、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後，求取試算價格，並以多個試算價格綜合決定比較價格。選項A之敘述違反比較法之基本程序或調整原則（例如誤述試算價格之決定方式、調整率之上限、或比較標的之蒐集條件），故為錯誤敘述。【其他選項】則正確描述比較法之程序、調整方式、試算價格決定方法及差距檢討等規定，均符合規則所定。本題問「錯誤」之敘述，故選A。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第26條規定，試算價格間最高價與最低價之差除以平均值達20%以上者，應排除其適用。本題試算價格依序為45、50、57.5萬元/坪，最高57.5、最低45，差12.5；平均值(57.5＋45)÷2＝51.25；差距比＝12.5÷51.25≒24.4%，已超過20%，故案例一與案例三試算價格差距不符規定。【A錯誤】案例一價格63→試算45，調整率(45−63)÷63≒−28.6%（依規則第24條總調整率上限30%），尚未超過。【B錯誤】案例三價格68.5→試算57.5，調整率(57.5−68.5)÷68.5≒−16.1%，符合規定。【D錯誤】試算價格接近與否並非權重決定之唯一標準，應依實例品質綜合判斷。故正確答案為C。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第28條規定，收益法之估價步驟順序為：⑤蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等相關資料→④推算有效總收入（總收入扣除空置及未收租金損失）→②推算總費用→①計算淨收益（有效總收入減總費用）→③決定收益資本化率或折現率→⑥計算收益價格（淨收益除以資本化率或以折現率折現後加總）。即「⑤④②①③⑥」之順序。【A、B、C錯誤】其他選項均未符合先蒐集資料、再求有效總收入、再扣費用以得淨收益、最後決定資本化率與計算收益價格之邏輯，與規則所定步驟不符。

【正確答案A】收益資本化率反映投資人對於該不動產之預期報酬率，須涵蓋無風險利率與風險溢酬。增值性較高之不動產（如未來預期增值幅度大者），投資人預期可透過資本利得獲取報酬，故對於每年收益之要求報酬率（資本化率）反而「較低」，而非較高，故選項A為錯誤敘述。【B正確】流通性高之不動產變現容易、流動性風險低，故資本化率較低。【C正確】風險性高者要求較高風險溢酬，故資本化率較高。【D正確】管理難度高者經營風險與管理成本較大，故資本化率較高。本題問「錯誤」者，故選A。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第43條規定，「市場萃取法」（又稱市場比較法）係選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以各比較標的之「淨收益÷成交價格」所得之商數（即各標的之收益資本化率），加以比較分析後決定勘估標的之收益資本化率。【A錯誤】加權平均資金成本法（WACC）係依自有資金與借入資金之比例及各別報酬率加權平均求取資本化率。【B錯誤】有效總收入乘數法係以價格除以有效總收入求取乘數。【C錯誤】債務保障比率法係考量貸款本息償還能力。三者均非以「淨收益÷價格」直接萃取資本化率之方法，故正確答案為D。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第48條規定，附著於土地之工事（如擋土牆、整地工程、排水設施等）及水利土壤改良（如灌溉排水、土壤改良）等土地改良物，因市場上少有獨立交易實例，且其價值主要反映於投入之建造或改良成本，故應以「成本法」估價為原則，即以重建（重置）成本扣除折舊後求得其價格。【A錯誤】收益法適用於具有獨立收益能力之不動產，土地工事改良通常無獨立收益。【C錯誤】比較法須有充分之比較實例，但土地工事改良少有市場交易資料。【D錯誤】土地開發分析法係用於評估開發前素地之合理價格，非用於既有土地工事改良之估價。

【正確答案A】「樓層別效用比」係以比準層之價格為100，再依其他樓層相對於比準層之效用高低換算。本題以「最低價樓層」為比準層（效用比＝100），既為最低價，則其他各樓層之單位價格皆高於比準層，故其效用比均「大於100」。【B錯誤】等於100僅適用於比準層本身，並非其他樓層。【C錯誤】小於100係指該樓層價格低於比準層，但既然比準層已為最低，無樓層會低於比準層。【D錯誤】「大於或小於」係指各樓層情形不一，但本題比準層為最低，所有其他樓層必高於比準層，故只會大於100。本題正確答案為A。

【正確答案B】合併後土地價值之分配，依各筆土地原價值占合併前總價值之比例分配。原三筆土地總價值＝1,500＋2,500＋6,000＝10,000萬元；1,500萬土地之比例＝1,500÷10,000＝15%。合併後總價值15,000萬元×15%＝2,250萬元，即為原1,500萬元土地分配後之合併後價格。【A錯誤】3,750萬係將總增值平均分配，未依比例計算。【C錯誤】9,000萬係6,000萬土地分配之金額（6,000÷10,000×15,000＝9,000）。【D錯誤】2,500萬係2,500萬土地分配之金額（2,500÷10,000×15,000＝3,750則為D錯誤之原因，且2,500萬非依比例之結果）。本題正確答案為B「2,250萬元」。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第2條規定，「實質租金」係指承租人每期支付予出租人之租金（即支付租金），加計押金、保證金、權利金及其他相關運用收益（如預收租金之運用孳息）之總數，亦即出租人實際取得之全部租賃對價。【A錯誤】純租金係指扣除必要費用後之淨額租金，與本題所述累加性質不同。【B錯誤】支付租金僅指承租人每期實際支付之金額，不含押金保證金等運用收益。【D錯誤】經濟租金係指依市場條件應有之合理租金水準，屬比較或評估概念，並非各種收益累加之總數。故正確答案為C「實質租金」。