107 年 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題

【正確答案D】依不動產經紀業管理條例第21條第3項及第29條規定，不動產廣告稿應由經紀業指派經紀人簽章，違反者處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。【A選項錯誤】經紀業應與委託人（而非買受人）簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。【B選項錯誤】廣告及銷售內容與事實不符者，應負「損害賠償」責任，而非「損失補償」責任。【C選項錯誤】廣告及銷售內容應註明經紀業名稱，違反者處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，非3萬元以上15萬元以下。

【正確答案C】依不動產經紀業管理條例第26條規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應負賠償責任；受害人得向全國聯合會請求代為賠償。【A選項錯誤】不可歸責於經紀業者，經紀業不負賠償責任。【B選項錯誤】未揭示報酬標準屬違反行政管理規定，非屬保證金代償範圍。【D選項錯誤】非經紀業者本非經紀業管理條例所稱經紀業，不適用保證金代為賠償機制。

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例施行細則規定，經紀業遷出原主管機關轄區時，應於遷出後30日內以書面向遷入之主管機關申請遷入備查，並向原所屬公會報備，加入遷入地同業公會，由遷入公會轉知全國聯合會。【B、C、D選項錯誤】法定期間為30日，非45日、2個月或3個月。

【正確答案B】依不動產經紀業管理條例第8條及第29條規定，經紀業繳存之營業保證金低於規定額度，經全國聯合會通知於1個月內補足而未補足者，應予停止營業處分。【A選項錯誤】未依限造具名冊層報備查，僅處罰鍰，非停止營業。【C選項錯誤】僱用無資格者從事仲介或代銷，係處罰鍰並命其改善。【D選項錯誤】未申報登錄成交案件實際資訊屬處罰鍰之事由。

【正確答案A】依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項規定，如委託人及買方未協商指定地政士者，由委託人指定之。【B選項錯誤】受託人（經紀業）不得單方指定地政士，以保障委託人權益。【C選項錯誤】買方非委託方，未約明時不得由買方指定。【D選項錯誤】主管機關不介入私法契約當事人指定地政士之事項。

【正確答案D】兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形，應記載於「本建物（專有部分）」範圍，非「共有部分」，故D敘述錯誤。【A選項正確】周邊環境及半徑300公尺範圍內重要環境設施，屬應記載或說明事項。【B選項正確】是否已辦理地籍圖重測屬應記載事項。【C選項正確】是否為列管之山坡地住宅社區屬應記載事項。

【正確答案B】依不動產經紀業管理條例第13條規定，中華民國國民經不動產經紀人考試及格，並依本條例領有不動產經紀人證書者，得充不動產經紀人。【A選項錯誤】應具備「一年」以上經紀營業員經驗，非「半年」。【C選項錯誤】經紀人證書有效期限屆滿換證者，應檢附「四年」內完成專業訓練「三十個小時」以上之證明文件，非「三年內」。【D選項錯誤】加盟經營者仍應揭示經紀人證書及相關證照，並應標明加盟字樣。

【正確答案C】依公平交易法第14條規定，聯合行為係指具競爭關係之同一產銷階段事業，以契約、協議或其他方式合意，共同決定商品或服務之價格、數量、技術、交易條件等相互約束事業活動之行為。共同約束專任委託契約期間，屬聯合行為。【A選項錯誤】此為仿冒他人表徵之不公平競爭行為。【B選項錯誤】結合係事業間合併、持股、經營受讓等行為，非本題情形。【D選項錯誤】本行為已明確構成聯合行為，非屬其他欺罔或顯失公平行為之概括條款。

【正確答案A，本題為選錯誤者】依公平交易法第42條規定，違反第21條（不實廣告）者，主管機關得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣「5萬元」以上「2,500萬元」以下罰鍰，非「20萬元以上5,000萬元以下」，故A錯誤。【B選項正確】甲乙共同具名且共同獲利，可認定均為廣告主。【C選項正確】廣告代理業明知或可得而知仍製作不實廣告者，應與廣告主負連帶損害賠償責任。【D選項正確】違反公平交易法致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。

【正確答案D，本題為選錯誤者】依公平交易法第27條規定，扣留範圍及期間「以供調查、檢驗、鑑定或其他為保全證據之目的所必要者為限」，故D敘述錯誤。【A選項正確】主管機關得派員前往事務所、營業所或其他場所為必要調查。【B選項正確】依公平交易法第28條，事業承諾採取具體措施停止並改正行為者，主管機關得中止調查。【C選項正確】執行人員未出示證明文件者，受調查者得拒絕之。

【正確答案C】依公平交易法第21條第5項規定，知名公眾人物之薦證者，明知或可得而知其薦證之商品或服務有虛偽不實或引人錯誤之虞，而仍為薦證者，應與廣告主負連帶損害賠償責任。甲於第二個廣告時已為知名公眾人物，須與丁負連帶損害賠償責任。【A選項錯誤】薦證者除「明知」外，包括「可得而知」仍為薦證之情形，均應負責。【B選項錯誤】非知名公眾人物之薦證者，以受廣告主報酬「十倍」之範圍內負連帶損害賠償責任，非「五倍」。【D選項錯誤】依公平交易法第33條，消費者損害賠償請求權自請求權人知有行為及賠償義務人時起2年間不行使而消滅；自行為終了時起逾10年者亦同。丙於12年前檢舉，已逾10年期限，請求權已消滅。

【正確答案C】依消費者保護法第23條第1項規定，刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害，與企業經營者負連帶賠償責任。【A選項錯誤】依消保法第22條，應確保廣告內容真實者為「企業經營者」（廣告主），非「媒體經營者」。【B選項錯誤】依消保法第21條，分期付款買賣之契約應記載事項包括現金交易價格、各期價款、利率等，題目敘述對象應為企業經營者與消費者簽訂「契約」時應記載，且規範對象及方式與選項有誤。【D選項錯誤】依消保法第22條，企業經營者對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，不得預先約定限縮賠償責任範圍。

【正確答案A，本題為選錯誤者】依消費者保護法第49條第2項規定，消費者保護團體以自己名義提起訴訟者，「應」委任律師代理訴訟，非得視情形決定是否委任，故A錯誤。【B選項正確】消費者保護團體得受讓20人以上消費者損害賠償請求權後以自己名義提起訴訟。【C選項正確】消保團體以自己名義提起訴訟之條件包括：許可設立2年以上、置有消費者保護專門人員、經行政院評定為優良。【D選項正確】消保團體以自己名義提起消費者損害賠償訴訟，標的價額超過60萬元者，超過部分免繳裁判費。

【正確答案C，本題為選錯誤者】依消費者保護法第10條規定，企業經營者於有事實足認其提供之商品或服務有危害消費者安全與健康之虞時，應即回收該批商品或停止其服務；為警告標示「並」不得免除回收或停止之責任，故C錯誤。【A選項正確】消保法第36條、第38條規定，中央主管機關得命企業經營者立即停止提供或採取必要措施。【B選項正確】直轄市、縣（市）政府經調查認有損害之虞者，應命其限期改善、回收或銷燬。【D選項正確】對已發生重大損害或情況危急時，應即在大眾傳播媒體公告並為必要處置。

【正確答案D，本題為選錯誤者】依公寓大廈管理條例第8條第2項規定，公寓大廈有12歲以下兒童或65歲以上老人之住戶，得設置防墜設施，不受規約或區分所有權人會議決議之限制，亦即「無須」經管理委員會同意，故D錯誤。【A選項正確】12歲以下兒童之住戶屬得設置之條件。【B選項正確】65歲以上老人之住戶屬得設置之條件。【C選項正確】防墜設施須不妨礙逃生且不突出外牆面。

【正確答案A】依公寓大廈管理條例第53條之1（或相關規定）規定，非封閉式集居社區之辦公、商場部分，得經其區分所有權人「過半數」（二分之一）之書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定法定事項後，以辦公、商場部分召開區分所有權人會議並成立管理委員會。【B、C、D選項錯誤】法定比例為「過半數（二分之一）」，非三分之二、五分之三或四分之三。

【正確答案D，本題為選錯誤者】依公寓大廈管理條例第56條規定，無隔牆設置者，以「使用執照」竣工平面圖區分範圍為界，其面積「不包括」四周牆壁之厚度，故D敘述錯誤。【A選項正確】獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。【B選項正確】建築物共用之牆壁，以牆壁中心為界。【C選項正確】附屬建物以其外緣為界辦理登記。

【正確答案B】依公寓大廈管理條例第7條規定，A、C、D選項所列之共用部分不得為約定專用部分；惟無固定使用方法、非屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，則得為約定專用。【A選項錯誤】連通數個專有部分之走廊、樓梯、通路、門廳、社區內各巷道、防火巷弄，不得為約定專用。【C選項錯誤】基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂構造不得為約定專用。【D選項錯誤】公寓大廈本身所占地面不得為約定專用。

【正確答案D，本題為選錯誤者】依公寓大廈管理條例第11條規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依「區分所有權人會議之決議」為之，非由管理委員會單獨決定，故D錯誤。【A選項正確】專有部分不得與共用部分應有部分及其基地權利之應有部分分離而為移轉或設定負擔。【B選項正確】因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用專有部分或約定專用部分時，住戶不得拒絕。【C選項正確】區分所有權人按應有部分比例對共用部分及基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定。

【正確答案B】依公寓大廈管理條例第16條第5項規定，公寓大廈之開放空間及退縮空地，於直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用。【A選項錯誤】主管機關之核准屬使用範圍之前提，而供營業使用之決定仍應依規約或決議為之。【C選項錯誤】管理負責人或管理委員會無權單獨決定供營業使用。【D選項錯誤】非由鄰近區分所有權人個別同意。

【正確答案D，本題為選錯誤者】依公寓大廈管理條例第14條規定，經法院命出讓區分所有權及基地所有權應有部分後，其受讓人「視為同意重建」，故D敘述錯誤。【A選項正確】因重大事變致危害公共安全之重建，不須經全體區分所有權人及基地權利人之同意。【B選項正確】不同意決議又不出讓或不依決議履行義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其出讓區分所有權及基地所有權應有部分。【C選項正確】重建之建造執照申請，以區分所有權人會議之決議為名義。

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例第6條規定，受破產之宣告尚未復權者，不得申請經營經紀業。【B選項錯誤（可申請）】受感訓處分之裁定確定，執行完畢後已滿3年者，已不受限制，得申請。【C選項錯誤（可申請）】犯詐欺、背信、侵占罪，經受有期徒刑1年以上宣告確定，執行完畢或赦免後已滿3年者，已不受限制。【D選項錯誤（可申請）】受廢止經紀人員證書或證明處分已滿5年者，已不受限制。

【正確答案D】依不動產經紀業管理條例第22條之1等規定，經營仲介業務者經買賣雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並提供買受人關於不動產必要之資訊。【A選項錯誤】不動產說明書應由經紀業指派「經紀人」（非經紀人員）簽章。【B選項錯誤】應依「中央主管機關」規定之報酬標準計收，非由全國聯合會規定。【C選項錯誤】廣告及銷售內容應註明「經紀業」名稱，非經紀業及經紀人員。

【正確答案A】依不動產經紀業管理條例施行細則規定，換發之經紀人證書，其有效期限自原證書有效期限屆滿之次日起算4年。【B選項錯誤】應於證書有效期限屆滿前「6個月」內申請，非「3個月」。【C選項錯誤】應完成專業訓練「30個小時」以上，非20個小時。【D選項錯誤】應向「原發證之」直轄市或縣（市）政府申請換發，非執業所在地政府。

【正確答案B】依不動產經紀業管理條例規定，首次請領不動產經紀人證書應檢附身分證明文件、經紀人考試及格證書及1年以上經紀營業員經驗證明文件；至於完成「30小時以上專業訓練」之證明文件，係「換發」證書時所需，非首次請領時應檢附，故B不須檢附。【A選項錯誤（須檢附）】身分證明文件影本為必要文件。【C選項錯誤（須檢附）】不動產經紀人考試及格證書及其影本為必要文件。【D選項錯誤（須檢附）】1年以上經紀營業員經驗證明文件及其影本為必要文件。