108 年 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條規定，「限定價格」係指具有市場性之不動產，以不動產所有權以外其他權利與所有權合併、不動產合併、或以違反經濟合理性之不動產分割為前提，查估其所形成之價值。本題甲君「擬購買相鄰兩塊土地合併建築」即屬「不動產合併為目的」之情形，故所評估出之價值屬於限定價格。【A選項錯誤】正常價格係具有市場性之不動產於正常市場條件下所形成之合理價值，未涉及合併或分割之特殊前提。【C選項錯誤】特定價格係具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，例如資產拍賣或處分性出售，與本題合併目的不符。【D選項錯誤】特殊價格係指對不具市場性之不動產所估計之價值，例如古蹟、寺廟，本題標的具市場性，亦非屬之。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第70條至第75條土地開發分析法之公式：土地價格＝（總銷售金額×（1－利潤率）－（直接成本＋間接成本））÷（1＋資本利息綜合利率）。本題總銷售金額3.8億元、營建費1億元、管銷規劃設計1,100萬元、合理利潤率16%、資本利息綜合利率2%。先求3.8億×（1－16%）＝3.192億元；扣除成本1億＋0.11億＝1.11億，得2.082億元；再除以1.02＝約2.04億元（即2億400餘萬元）。1,000坪土地總價約2.1億元，每坪約21萬元。【A、B選項錯誤】210萬元與420萬元之單價偏高，與計算結果差異甚大。【D選項錯誤】42萬元為計算過程未考量利潤率扣除或資本利息折算所得之錯誤結果。土地開發分析法係將開發完成後之預期售價，扣除合理利潤、各項成本及資本利息後，反推土地當時之合理價格。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第7條規定，影響不動產價格之因素分為一般因素、區域因素及個別因素三類。「個別因素」係指影響個別不動產價格之因素，包括土地之位置、面積、地形、地勢、臨路條件、「面臨道路寬度」等屬於勘估標的本身之條件。【B選項錯誤】區域因素係指影響近鄰地區不動產價格水準之因素，如該地區整體交通便利性、商業活動程度等，並非個別宗地之臨路寬度。【C選項錯誤】一般因素係指影響一般不動產價格水準之全國性或全面性因素，如政經情勢、金融貨幣政策、人口結構等。【D選項錯誤】「特別因素」並非估價技術規則之法定分類，非屬正式因素類別。故面臨道路寬度直接影響該宗地之可及性與利用強度，屬於個別因素。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第80條規定，數宗土地合併估價時，合併後之增值利益應依各宗土地「合併前價格」之比例分配於各宗土地。合併前三宗土地價格分別為800萬、500萬、700萬，合計2,000萬元；合併後總價為2,500萬元，產生增值利益500萬元。原700萬元之土地依比例可分得500萬×（700／2,000）＝175萬元，故合併後該宗土地價格為700萬＋175萬＝875萬元。【A選項錯誤】825萬元係按500萬元土地之比例計算，對象錯誤。【B選項錯誤】850萬元未依正確比例分配。【D選項錯誤】895萬元計算結果偏高，與比例分配法不符。土地合併估價之核心在於「依合併前價格比例分配合併後增值利益」。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第119條規定，樓層別效用比係以基準樓層為100%，依各樓層售價比例推算其相對效用比。本題以三樓為基準（100%），三樓單價20萬元，一樓單價30萬元，則一樓樓層別效用比＝30÷20＝150%。【A選項錯誤】120%對應每坪24萬元（二樓），非一樓。【B選項錯誤】130%對應每坪26萬元，亦非本題之售價。【C選項錯誤】140%對應每坪28萬元，仍非本題一樓售價。樓層別效用比反映各樓層因採光、出入便利、商業性等不同所形成之價格差異，公寓型態之一樓因臨街具營業使用價值，效用比通常最高。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第14條及不動產證券化條例相關規定，估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。當不動產證券化受益證券係以「契約約定租金」作為信託利益分配基礎時，因其收益流量明確且具長期性，最能反映該不動產於信託期間之收益價值者為「折現現金流量分析法（DCF）」，故應賦予相對較大之權重。【A選項錯誤】成本法係以重建或重置成本減折舊推算價格，無法反映租金收益之現值。【B選項錯誤】土地開發分析法適用於素地開發案，非契約租金收益分配之估價情境。【D選項錯誤】比較法係以市場交易實例調整推估，惟證券化標的之契約租金收益具特殊性，難以單純以市場比較反映其價值。DCF法將未來各期租金收益及期末價值依適當折現率折現，最能反映證券化標的之收益本質。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第27條規定，經比較調整後求得之試算價格，其與所有試算價格之平均值之差距「超過百分之二十」者，應排除該試算價格之適用。題目所列選項中，百分之二十五已超過百分之二十，應予排除。【B選項錯誤】百分之十五未超過二十，仍可採用。【C選項錯誤】百分之十在容許範圍內，毋庸排除。【D選項錯誤】百分之五差距甚小，屬於合理之離散範圍。試算價格之檢討目的在於確保各比較標的推估結果具一致性，差距過大者代表該比較標的可能存在重大個案性差異，應排除以避免影響估價結果之客觀性。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第2條規定，「正常價格」指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。其本質即為「市場中最可能之成交價格」。買賣交易參考之估價，目的在反映市場合理成交水準，故應評估該標的最可能之市場成交價格。【A選項錯誤】單方面買方希望價格屬主觀期望，不符合客觀公正原則。【B選項錯誤】單方面賣方希望價格亦屬主觀期望，可能高於市場合理水準。【D選項錯誤】買賣雙方希望價格之平均數僅為兩造主觀數字之中間值，未必反映市場真實成交水準，亦不符正常價格之定義。

【正確答案C】依不動產估價之基本原則，「外部性原則」係指不動產之價值會受到周遭環境（外部因素）之正面或負面影響。鄰近垃圾掩埋場屬於負面外部性（外部不經濟），會降低不動產價值；反之鄰近公園、捷運站則屬正面外部性。本題情境正屬外部性原則之典型表現。【A選項錯誤】替代原則係指效用相同之不動產，其價格趨於一致，買方會選擇較低價者，與外部環境影響無關。【B選項錯誤】最有效使用原則係指不動產應以在合法、實質可能、財務可行且經濟可行之最高最佳使用方式估價，與環境負面影響不同。【D選項錯誤】供需原則係指市場供給與需求關係影響價格，雖具一般性，但本題明確指向「外部環境負面影響」，應為外部性原則。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第48條規定，營造或施工費應以重建成本為優先考量；重建成本係指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。題目文字完全吻合重建成本之定義。【B選項錯誤】重置成本係指於價格日期採用相同效用之新穎建材、設計及標準重新建造所需之成本，並不要求「相同或極類似」，故非本題所指。【C選項錯誤】直接成本係指營造或施工費中直接投入於建物本體之人工、材料及機具費用，屬於成本之分類，非屬重新建造成本之概念。【D選項錯誤】間接成本係指規劃設計費、管理費、稅捐、廣告費及資本利息等，與建物本體之複製成本無關。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第7條規定，影響不動產價格之因素分為一般因素、區域因素及個別因素。「一般因素」係指影響全國或全面性不動產價格水準之政治、經濟、社會、行政等因素，包括稅制變動、利率政策、土地政策等。政府實施「空屋稅政策」屬全國性稅制改革，對不動產持有成本產生普遍性影響，故屬一般因素。【A選項錯誤】個別因素係指影響個別宗地之條件，如面積、地形、臨路寬度等。【B選項錯誤】「情況因素」係指交易情況（如急售、關係人交易等個別交易條件），用於情況調整，與政策性因素不同。【D選項錯誤】區域因素係指影響近鄰地區價格水準之因素，如地區交通、商業活動等，空屋稅為全國性政策，並非僅影響特定區域。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第53條規定，營造或施工費之調查估算方法包括直接法之工料測量法、工程造價比較法及間接法之單位面積（或體積）比較法、變動率調整法。工程造價比較法係就構成部分或全體調查其材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以所在地區於價格日期之各種單價為基礎計算者，與題幹完全相符。【A選項錯誤】直接法為上位分類，包括工料測量法與工程造價比較法，非具體之方法名稱。【B選項錯誤】間接法係以類似建物之造價資料為基礎進行推估，並非調查材料種別及數量計算。【D選項錯誤】單位面積比較法屬間接法，係以每平方公尺單價乘以面積計算，並未逐項調查材料種別及勞力。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第32條規定，推算總收入及有效總收入時，應與相關資料校核比較，包括：勘估標的往年之總收入及有效總收入、相同產業或具替代性比較標的之總收入及有效總收入、相同或相似地區、產業之經濟發展及景氣變動趨勢等。所謂「計畫收入」屬於主觀預期數據，並非客觀校核依據，故非法定校核資料。【B選項錯誤】相同產業或具替代性比較標的之收入為法定之校核資料。【C選項錯誤】期末價值屬收益法DCF計算之組成要素，且亦為校核總收入合理性之參考依據之一。【D選項錯誤】勘估標的往年之總收入及有效總收入為最直接之校核資料，明定於規則中。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第24條規定，區域因素調整率與個別因素調整率之和，其絕對值超過百分之三十者，應排除該比較標的之適用；另區域因素或個別因素內之任一單獨項目之價格調整率超過百分之十五者，亦同。【A選項錯誤】規則規定係「調整率之和」大於30%，並非「各大於30%」，敘述與法條不符。【B選項錯誤】單項調整率之門檻係「大於15%」而非「大於15%即排除」，且本選項敘述易誤解，正確係「超過15%」始須排除，描述方式與法條條件不一致。【D選項錯誤】此為第24條但書之例外情形，係得不予排除之理由，並非應排除之情形。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第99條規定，以房地總價扣除建物成本價格推算基地價格之公式，係假設建物之貢獻度即為其成本價格，房地價格扣除建物成本後所餘即為土地價值，此為「建物貢獻說」之主張。【A選項錯誤】土地貢獻說係主張由房地價格扣除土地價格後求得建物價格，方向相反。【C選項錯誤】聯合貢獻說係主張土地與建物共同貢獻於收益，應依比例分攤價值，與本公式之計算邏輯不同。【D選項錯誤】「合併貢獻說」並非估價理論之通用學說名稱，亦非第99條所依據之理論。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第29條規定，收益法分為直接資本化法及折現現金流量分析法。直接資本化法指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。惟考選部公告本題正確答案為A，係採題旨所強調「以客觀近期（過去平均一年）淨收益推算」之實務運作方式認定。考生應熟記：直接資本化法係以「一年期間」淨收益為基礎。【B選項錯誤】直接資本化法係以「一年」期間淨收益為基礎，非三年。【C選項錯誤】與A選項之差異僅在「過去」或「未來」之描述，本題官方答案為A。【D選項錯誤】三年期間之敘述與法規不符。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第22條規定，蒐集比較實例應依循：實例價格形成日期與價格日期接近、具代表性、位於同一供需圈之「近鄰地區或類似地區」、使用性質或使用管制相同、屬正常價格或可調整為正常價格等原則。本選項限縮為「近鄰地區或類似地區」似無誤，惟官方認定為錯誤者係其敘述之完整性及文字細節（原法條為「同一供需圈之近鄰地區或類似地區內之標的」），考選部公告答案為C。【A選項錯誤本題要求錯誤者】A選項「實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近」符合規則，敘述正確。【B選項錯誤本題要求錯誤者】B選項「蒐集與勘估標的使用性質或使用管制相同者」符合規則第22條，敘述正確。【D選項錯誤本題要求錯誤者】D選項「正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者」符合規則，敘述正確。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第23條規定，區域因素之調整，係以「比較標的之區域價格水準」為基礎，就比較標的與勘估標的因區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行分析與調整，使比較標的價格轉化為勘估標的所在近鄰地區之價格水準。【B選項錯誤】方向相反，應為將「比較標的之價格」轉化為「勘估標的近鄰地區內」之價格水準，而非將勘估標的之價格轉化。【C選項錯誤】所選用之比較標的應位於同一供需圈內之「近鄰地區或類似地區」內，並非「但不在同一類似地區內」。【D選項錯誤】區域因素係指影響「近鄰地區」不動產價格水準之因素，並非「類似地區」。區域因素調整之目的，在於消除比較標的與勘估標的因所處區域不同所造成之價格差異。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第19條至第26條規定，比較法調整方法包括「百分率法」與「差額法」，兩者均係將影響勘估標的及比較標的價格差異之一般因素（情況、價格日期）、區域因素及個別因素逐項比較分析後進行價格調整。【B選項錯誤】比較法調整順序依規則第19條規定為：情況調整→價格日期調整→區域因素調整→個別因素調整，本選項將個別因素置於區域因素之前，順序錯誤。【C選項錯誤】情況調整及價格日期調整之對象為「比較標的」之價格，而非勘估標的；勘估標的為待估目標，無從調整。【D選項錯誤】敘述對象正確（對比較標的），惟比較法尚需進一步進行區域因素及個別因素調整，本選項僅提及前兩階段，敘述不完整，故非最佳答案。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第25條之1規定，採迴歸分析者，截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之「顯著機率不得大於百分之一」，非百分之五，故D敘述錯誤。【A選項錯誤本題要求錯誤者】A「蒐集自變數個數五倍以上之比較標的」符合規則要求，敘述正確。【B選項錯誤本題要求錯誤者】B為計量模型分析法之基本定義，敘述正確。【C選項錯誤本題要求錯誤者】C「調整後判定係數不得低於0.8」符合規則規定，敘述正確。計量模型分析法係運用統計迴歸方式，以大量比較標的建立價格與影響因素間之關係式，以推算勘估標的價格，為比較法之輔助工具。

【正確答案C】依【不動產估價師法】第14條規定，不動產估價師受委託辦理估價業務之標的包括：土地、建築改良物、農作改良物及其權利、以不動產為標的之權利估價等。至於「不動產租金估計」係屬租金評估業務，其標的為「租金」而非「不動產本身」，故非屬委託估價之勘估「標的」。【A選項錯誤】土地及其權利估價為明定之勘估標的。【B選項錯誤】建築改良物及其權利估價為明定之勘估標的。【D選項錯誤】不動產稅負之估算雖非典型業務，惟估算之基礎仍為不動產本身，屬於估價服務之延伸；相對而言租金係收益而非不動產實體，故本題以C為最不適當者。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第21條規定，不動產估價師蒐集比較實例得向當事人、四鄰、其他估價師、經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之。實價登錄系統（不動產交易實價查詢服務網）雖由地政機關建置，惟其性質為公開發布之資訊平台，屬於「媒體」之範疇（公開傳播媒介），故查詢實價登錄資訊係屬向「媒體」蒐集資料。【A選項錯誤】向不動產經紀人蒐集係指透過仲介人員提供之交易資訊，與公開平台查詢不同。【B選項錯誤】地政士係代理登記業務之專業人員，非公開資訊平台。【C選項錯誤】向地政機關蒐集通常指向機關函詢或調閱檔案資料，而直接於網站查詢已公開揭露之資訊，實務上認定為透過媒體管道取得。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第2條規定，「限定價格」指具有市場性之不動產，以不動產所有權以外其他權利與所有權合併、不動產合併、或以違反經濟合理性之不動產分割為前提所查估之價值。惟考選部公告本題答案為C「正常價格」，此為官方公告之標準答案，考生應以公告為準。嚴格依法條文義，違反經濟合理性分割所形成之價值屬「限定價格」，本題官方答案認定係以題目情境綜合判斷為之。【A選項錯誤】特殊價格係對不具市場性之不動產所估計之價值，題目已敘明具有市場性，非屬之。【B選項錯誤】特定價格係具有市場性之不動產基於特定條件下形成之價值，與違反經濟合理性分割無關。【D選項錯誤】依法條定義限定價格本應涵蓋本情境，惟官方公告答案為C，考生應遵循公告。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條規定，各種價格之定義為：正常價格係具市場性之不動產於正常市場下形成之價值；限定價格係具市場性之不動產，以不動產所有權以外其他權利與所有權合併、不動產合併、或違反經濟合理性之不動產分割為前提所形成之價值；特定價格係具市場性之不動產基於特定條件下形成之價值；特殊價格係對不具市場性之不動產所估計之價值。惟考選部公告本題答案為D，應以公告為準。【A選項錯誤】A選項敘述符合「限定價格」之法條定義，本應為正確，惟官方公告答案為D。【B選項錯誤】具有市場性之不動產基於特定條件下形成之價值，應為「特定價格」而非「特殊價格」，敘述錯誤。【C選項錯誤】對不具市場性之不動產所估計之價值應為「特殊價格」而非「特定價格」，敘述錯誤。【補充】四種價格之區分關鍵：正常價格（具市場性、一般交易）、限定價格（具市場性、特定合併或違反經濟合理性分割）、特定價格（具市場性、特定條件）、特殊價格（不具市場性）。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第2條規定，「特定價格」係指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。所謂特定條件包括資產拍賣、處分性出售、特殊融資條件等非屬正常市場條件下之交易情境。【B選項錯誤】以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的所形成之價值，依規則第2條屬於「限定價格」之定義。【C選項錯誤】以不動產合併為目的所形成之價值，亦屬「限定價格」之範疇，非特定價格。【D選項錯誤】以違反經濟合理性之不動產分割為前提所形成之價值，仍屬「限定價格」之要件之一。故四種價格之區分關鍵：正常價格（具市場性、正常市場條件）、限定價格（具市場性、合併或違反經濟合理性分割）、特定價格（具市場性、特定條件）、特殊價格（不具市場性）。