107 年 不動產經紀人 民法概要 考古題

【正確答案D】本題共有 7 個法律行為：(1)甲乙間之買賣債權契約 1 個；(2)甲丙間之債權讓與契約（含贈與債權契約及債權讓與之處分行為）2 個；(3)乙對丙之 50 萬元金錢所有權移轉（物權行為）1 個；(4)甲將 A、B、C 三台車分別交付並移轉所有權予乙（各車為獨立物權行為）3 個。合計 1+2+1+3 = 7 個法律行為。

【正確答案D】依【民法】第 95 條第 2 項規定，表意人於發出通知後死亡或喪失行為能力或其行為能力受限制者，其意思表示，不因之失其效力。又要約係 A 公司（法人）所為，而非甲個人之要約，甲之死亡不影響 A 公司要約之效力。丙於 5 月 6 日函覆承諾，買賣契約即為成立。【A 選項錯誤】契約已成立。【B、C 選項錯誤】A 公司法人人格存續，契約效力非繫於繼任董事長或甲之繼承人之承認。

【正確答案C】使者僅為表意人意思表示之傳達工具，本人自行決定意思內容。身分行為（如結婚、收養）固具專屬性不得代理，但仍得藉使者單純傳達本人已決定之意思表示，故【C 選項錯誤】。【A 選項】使者係傳達他人之意思表示，正確。【B 選項】使者非自為意思表示，得為無行為能力人。【D 選項】使者未適時傳達之危險由表意人負擔，為通說見解。

【正確答案B】依【民法】第 200 條第 2 項規定，前項情形（種類之債），債務人交付其物之必要行為完結後，或經債權人之同意指定其應交付之物時，其物即為特定給付物。往取之債之必要行為完結，係指債務人具體指定給付物並將準備給付情事通知債權人時，【B 選項正確】。【A 選項錯誤】尚得經債權人同意指定，不以法定方法為限。【C 選項錯誤】送赴之債之必要行為完結係在債務人將給付物送至債權人住所地之時點描述有誤，應為債務人依債之本旨提出之時即為特定。【D 選項錯誤】赴償之債應將給付物送達至債權人住所地方為特定，非交付運送人時即特定。

【正確答案D】依【民法】第 862 條之 1 規定，抵押物滅失之殘餘物及分離物（如土地上之果實等天然孳息），於抵押權人扣押後，抵押權效力始及之。A 地扣押前已分離之果實非抵押權效力所及，故【D 選項錯誤】為本題答案。【A 選項】無獨立出入口之頂樓為 B 屋之從物或成分，為抵押權效力所及。【B 選項】B 屋抵押權設定前已增建且有獨立出入口之車庫為獨立不動產，雖原則上非抵押效力所及，但依【民法】第 877 條併付拍賣；惟抵押權效力本身仍不及之（此選項實務另解）。【C 選項】A 地栽種之果樹為土地之構成部分（未分離之天然孳息尚依附土地），抵押權效力所及。

【正確答案B】依【民法】第 870 條之 1 第 1 項第 2 款規定，抵押權人得以其抵押權之次序或其優先受償利益讓與或拋棄予特定債權人。乙就第一次序優先受償利益「相對拋棄」予丁時，僅於乙與丁間調整分配，不影響丙之受償。原次序分配：乙 200 萬、丙 100 萬、丁 0 萬。乙、丁就原可受償額合計 200 萬元按債權比例（200:50 = 4:1）再分配：丁得 200×50/250 = 40 萬，乙得 200×200/250 = 160 萬；丙維持 100 萬。故【B 選項正確】。

【正確答案C】依【民法】第 850 條之 1 第 2 項規定，農育權之期限，不得逾 20 年；逾 20 年者，縮短為 20 年，原則上設有期限，【C 選項錯誤】。【A 選項】農育權為用益物權，正確。【B 選項】依【民法】第 850 條之 4，因不可抗力致農育權人收益減少或全無時，得請求減免地租或變更原約定土地使用之目的。【D 選項】依【民法】第 850 條之 3，農育權人原則上得將其權利讓與他人或設定抵押權。

【正確答案A】依【土地法】第 34 條之 1 第 1 項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。本題甲乙丙 3 人（過半數）且應有部分合計 3/4（合計過半數），其將 A 地出賣予戊並為移轉登記之行為有效，故【A 選項正確】。

【正確答案C】依【民法】第 1010 條所定得聲請法院宣告改用分別財產制之事由，並不包括花柳病或其他惡疾，故【C 選項錯誤】。【A 選項】依【民法】第 1004 條以下，分別財產制為約定財產制之一種。【B 選項】依【民法】第 1044 條，分別財產制，夫妻各保有其財產之所有權，各自管理、使用、收益及處分。【D 選項】依【民法】第 1046 條準用第 1023 條，夫妻各自對其債務負清償之責，一方以自己財產清償他方之債務時，得請求償還。

【正確答案B】依【民法】第 1017 條第 1 項規定，夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有。故【B 選項正確】。【A、C、D 選項錯誤】法定財產制下，婚前、婚後財產均由夫妻各自所有，而非公同共有或分別共有；僅於法定財產制關係消滅時，有剩餘財產分配請求權（第 1030 條之 1）。

【正確答案D】依【民法】第 185 條第 1 項規定，數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。甲乙均違規駕駛導致丙受傷，構成共同侵權行為，連帶負責，【D 選項正確】。【A 選項錯誤】依第 195 條，身體權受侵害得請求非財產上損害賠償（慰撫金）。【B 選項錯誤】依第 187 條，限制行為能力人有識別能力時與法定代理人連帶負責。【C 選項錯誤】依第 188 條，受僱人因執行職務侵害他人之權利，僱用人連帶負賠償責任。

【正確答案D】撤銷權與解除權均為形成權，僅以一方之意思表示即可發生法律關係變動之效果，【D 選項正確】。【A 選項錯誤】撤銷權不限於不健全意思表示，亦得對法律行為（如暴利行為、詐害行為）為之。【B 選項錯誤】依【民法】第 244 條之詐害行為撤銷權須以訴訟方式行使，並非一律以意思表示為之。【C 選項錯誤】撤銷權之除斥期間為除斥期間，非消滅時效。

【正確答案A】依【民法】第 79 條規定，限制行為能力人未得法定代理人之允許所訂立之契約，須經法定代理人之承認，始生效力，即效力未定，並非當然無效，故【A 選項錯誤】。【B 選項】依【民法】第 77 條但書，日常生活所必需者不須法定代理人允許即生效。【C 選項】依【民法】第 77 條，事先允許亦使契約生效。【D 選項】依【民法】第 80 條，相對人得定 1 個月以上期限催告法定代理人確答是否承認。

【正確答案D】依【民法】第 412 條規定，贈與附有負擔者，如贈與人已為給付，受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求履行或撤銷贈與，【D 選項正確】。【A 選項錯誤】依【民法】第 406 條，贈與為契約行為（雙方行為）而非單獨行為。【B 選項錯誤】贈與為諾成契約，於意思表示合致即成立，並非以物之交付為要件。【C 選項錯誤】依【民法】第 408 條，經公證之贈與不得任意撤銷。

【正確答案C】依【民法】第 27 條第 4 項規定，法人得設監察人，屬任意機關，非必設機關，故【C 選項錯誤】。【A 選項】依【民法】第 25 條以下，法人分為社團法人與財團法人。【B 選項】依【民法】第 26 條，法人於法令限制內有享受權利負擔義務之能力，但專屬於自然人者不在此限。【D 選項】依【民法】第 28 條，法人對其董事或其他有代表權之人因執行職務加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償責任。

【正確答案C】依【民法】第 227 條之 1 規定，債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第 192 條至第 195 條及第 197 條之規定，負損害賠償責任，故【C 選項錯誤】。【A 選項】依【民法】第 18 條，人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害，有受侵害之虞時得請求防止之。【B 選項】依司法院釋字第 656 號解釋，命公開道歉為回復名譽之適當處分，於一定範圍內屬合憲（惟 111 年釋字第 111 年憲判字第 2 號已變更見解，但本題出題時仍屬合憲）。【D 選項】依【民法】第 192 條、第 194 條，生命權受侵害時，被害人之父、母、子、女及配偶得請求慰撫金。

【正確答案A】依【民法】第 484 條第 1 項規定，僱用人非經受僱人同意，不得將其勞務請求權讓與第三人；受僱人非經僱用人同意，不得使第三人代服勞務。僱傭契約具有專屬性，故【A 選項錯誤】。【B 選項】依【民法】第 487 條之 1，受僱人服勞務因非可歸責於自己之事由致受損害者，得向僱用人請求賠償。【C 選項】依【民法】第 489 條，當事人遇有重大事由，其僱傭契約縱定有期限，仍得於期限屆滿前終止之。【D 選項】依【民法】第 188 條，受僱人因執行職務不法侵害他人權利，僱用人與受僱人連帶負賠償責任。

【正確答案B】依【民法】第 68 條規定，非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。然已安裝於大廈內運作之客製化電梯已成為大廈之重要成分（構成部分），依【民法】第 811 條、第 66 條第 2 項規定，成為不動產之一部分，不得單獨為物權之客體，【B 選項正確】。【A 選項】尚未裝設之義肢為獨立動產。【C 選項】依公寓大廈管理條例，專有部分為獨立所有權客體。【D 選項】違章建築雖不能辦理保存登記，但仍為獨立之不動產，得單獨為物權客體（所有權）。

【正確答案B】依【民法】第 810 條規定，拾得漂流物或沈沒品者，適用關於拾得遺失物之規定。拾得人負通知及交存該物之義務，不能立即取得所有權，須經一定招領期間未尋獲所有人，始能依第 807 條取得所有權，故【B 選項正確】。【A 選項錯誤】漂流木屬國有之有主物，非無主物，不得依第 802 條先占取得。【C 選項錯誤】依【森林法】第 15 條第 5 項，國有林區天災漂流之珍貴林木仍受管制，非得自由撿拾。【D 選項錯誤】丙係自竊盜人乙處取得，依【民法】第 949 條、第 951 條之 1 規定，盜贓物原權利人仍得回復，丙不因善意取得而排除所有權人之回復請求；且甲尚未取得所有權，自無不當得利請求權。

【正確答案A】依【民法】第 882 條規定，地上權、農育權及典權，均得為抵押權之標的物，故【A 選項正確】。【B 選項錯誤】不動產役權具從屬性，依【民法】第 853 條不得由需役不動產分離而為讓與或為其他權利之標的物。【C 選項錯誤】著作權為智慧財產權，得設定質權而非抵押權。【D 選項錯誤】租賃權為債權，非抵押權之標的。

【正確答案C】依【民法】第 827 條規定，依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。贈與數人並無法定公同關係，如無特別約定，受贈人對贈與物之關係屬分別共有而非公同共有，故【C 選項錯誤】，為本題答案。【A 選項】祭祀公業派下員之關係為習慣上公同共有。【B 選項】依【民法】第 668 條，合夥財產為合夥人全體公同共有。【D 選項】依【民法】第 1151 條，繼承人於遺產分割前，各繼承人對遺產全部為公同共有。

【正確答案D】依【民法】第 881 條之 1 第 1 項規定，稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權，【D 選項正確】。【A 選項錯誤】質權為擔保物權非用益物權。【B 選項錯誤】違章建築物雖不能辦理保存登記，但原始建造人仍取得事實上所有權。【C 選項錯誤】依【民法】第 829 條、第 819 條第 2 項，公同共有人並無應有部分，不得就應有部分設定抵押權。

【正確答案D】依【民法】第 1017 條第 1 項後段規定，夫或妻婚前財產於婚姻關係存續中所生之孳息，視為婚後財產，但婚姻關係存續中取得之財產原則上為婚後財產。乙於 101 年（婚後）所購入之房屋屬婚後財產，【D 選項正確】。【A 選項錯誤】依【民法】第 1030 條之 1 第 1 項第 1 款，因繼承或其他無償取得之財產，不列入剩餘財產分配，屬婚後財產但不納入分配。本題問是否為婚後財產，繼承取得之遺產本屬婚後財產；惟依剩餘財產分配概念該選項易誤。【B 選項錯誤】依【民法】第 1030 條之 1 第 1 項第 2 款，慰撫金不列入剩餘財產分配。【C 選項錯誤】婚前股票仍屬婚前財產，其出售所得為原本之變形，仍屬婚前財產（惟其於婚姻存續中所生孳息視為婚後財產）。

【正確答案A】依【民法】第 787 條、第 800 條之 1 規定，袋地通行權之主體不限於土地所有人，地上權人、農育權人、典權人、承租人、其他土地利用權人等亦均得主張，故【A 選項錯誤】。【B 選項】依【民法】第 787 條第 1 項，土地因與公路無適宜聯絡，致不能為通常使用者，即得主張通行，不以完全無聯絡為必要。【C 選項】依同條第 2 項，有通行權人於必要時得開設道路。【D 選項】依同條第 2 項，對於通行地因此所受之損害，應支付償金。

【正確答案B】依【民法】第 1138 條、第 1140 條規定，第一順序繼承人為直系血親卑親屬，若先於被繼承人死亡或喪失繼承權，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。本題甲死亡時，乙已先死亡，由乙之直系血親卑親屬戊代位繼承；丙仍生存，為甲之子女，以本身之繼承資格繼承；己為丙之養女，在丙尚未死亡時，並無代位繼承之適用。故甲之繼承人為丙、戊，【B 選項正確】。【A 選項錯誤】己無代位繼承問題（丙尚在世）。【C、D 選項錯誤】己、丁均非甲之繼承人（丁為甲之兒媳，無繼承權）。