108 年 不動產經紀人 不動產經紀相關法規概要 考古題

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第7條第5項規定，經紀業應繳存之營業保證金數額及繳存或提供擔保之辦法，由「中央主管機關」（內政部）定之，而非由同業公會全國聯合會定之。【C選項錯誤】。【A選項正確】營業保證金獨立於經紀業及經紀人員之外，除本條例另有規定外，不因其債務債權關係而為讓與、扣押、抵銷或設定負擔（經紀業管理條例第8條）。【B選項正確】經紀業申請解散者，得自核准註銷營業之日滿一年後二年內，請求退還原繳存之營業保證金，但不含其孳息。【D選項正確】經紀業因合併、變更組織時對其所繳存之營業保證金之權利應隨之移轉。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第8條規定，營業保證金獨立於經紀業及經紀人員之外，除本條例另有規定外，不因其債務債權關係而為讓與、扣押、「抵銷」或設定負擔。故B選項稱「得因債務債權關係而抵銷」之敘述與法律規定相反，【B選項錯誤】。【A、C、D選項均正確】，分別符合第8條（不得扣押）、合併時權利移轉、以及解散後請求退還之規定。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第22條第1項規定，經紀業應指派經紀人於下列文件簽章：一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購「要約書」。三、定金收據。四、不動產「廣告稿」。五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。所列文件不包含「不動產承租、承購委託契約書」，【A選項錯誤，為本題答案】。【B、C、D選項】均屬經紀人應簽章之文件。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第19條第1項規定，經紀業或經紀人員不得向委託人或與委託人交易之相對人收取「報酬標準」以外之金額或其他利益。同條例第20條規定，經紀業應將其「報酬標準及收取方式」於營業處所明顯之處「揭示」之。此揭示義務僅適用於經營「仲介業務」者（因代銷業務之報酬由建商給付）。【B選項正確】。【A選項錯誤】仲介與代銷業務之定義顛倒（第4條第4、5款）。【C選項錯誤】依第17條，經紀業應僱用經紀人員從事仲介或代銷業務，仲介與代銷均須僱用經紀人員。【D選項錯誤】依第24-1條實價登錄規定，仲介業者於買賣案件簽訂契約書後、代銷業者於銷售委託契約屆滿或終止後，均有申報登錄之義務。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第6條第1項規定，有下列情形之一者，不得申請經營經紀業，其經許可者，撤銷或廢止其許可：一、無行為能力或限制行為能力者。二、受破產之宣告未復權者。三、犯詐欺、背信、侵占罪或本條例之罪，經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定，尚未執行完畢或執行完畢或赦免後「未滿三年」者。四、受廢止經紀人員證書或證明處分「未滿五年」者。五、曾經營經紀業經主管機關撤銷或廢止許可，自撤銷或廢止之日起「未滿五年」者。【D選項正確】受廢止經紀人員證書或證明處分未滿5年，即屬消極資格。【A、B選項錯誤】已「滿三年」、已「滿五年」者，均已逾消極資格期間，不構成禁止事由。【C選項錯誤】受停止營業已執行完畢，不在第6條禁止事由之列。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第6條規定，無行為能力或限制行為能力者不得擔任經紀業之負責人，亦不得充任經紀人員。甲受監護宣告後成為無行為能力人，已不具擔任乙公司董事長之資格，亦不能繼續充任經紀人。依第6條第2項規定，經紀業於許可後發生第1項情事者，由主管機關「命其限期改善」；逾期未改善者，「廢止」其許可，並通知公司或商業登記主管機關廢止其登記。【D選項正確】。【A選項錯誤】甲已不具經紀人資格。【B選項錯誤】申誡處分非本件依法應採取之處分。【C選項錯誤】並非直接廢止，而應先命限期改善。

【正確答案D】依【不動產經紀業管理條例】第21條第1項規定，經紀業與委託人簽訂不動產委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。同條第2項規定，廣告及銷售內容，「應與事實相符」，並「註明經紀業名稱」。【D選項正確】。【A選項錯誤】應由受委託之「甲公司（經紀業）」指派經紀人簽章，而非乙建商。【B選項錯誤】應簽訂委託契約書「後」方得刊登廣告。【C選項錯誤】依第20條，「經營仲介業務者」應將報酬標準及收取方式揭示於營業處所；代銷業務報酬由委託人（建商）給付，並無此揭示義務。

【正確答案B】依【公平交易法】第31條第2項規定，侵害人如因故意實施違反本法規定之行為，法院因被害人之請求，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償，但不得超過「已證明損害額之三倍」。【B選項正確】。【A、C、D選項錯誤】二倍、四倍、五倍均非法定上限。

【正確答案C】依【公平交易法】第14條規定，聯合行為係指具競爭關係之同一產銷階段事業，以契約、協議或其他方式之合意，共同決定商品或服務之價格、數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區或其他相互約束事業活動之行為，而足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者。【C選項】共同約束開發物件必須簽「一般委託契約」，一般委託係非專屬委託，屬於對經紀業較無拘束效果之約定，未限制競爭或市場功能，【不構成聯合行為】。【A選項】共同決定服務報酬涉及價格之聯合。【B選項】協議拒絕他業參與聯賣屬於聯合杯葛。【D選項】共同約束專任委託契約期間，涉及交易條件之共同約束，均屬違法聯合行為。

【正確答案A】依【不動產經紀業管理條例】第22條第3項授權訂定之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，不得記載事項包括：不得記載本說明書內容「僅供參考」、不得使用「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞、預售屋不得記載未領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積等。【A選項】附屬建物除陽台外其餘項目不得計入買賣價格，屬於「應記載事項」而非「不得記載事項」，係為使交易資訊透明化所訂之積極揭露規範。【A選項非屬不得記載事項】，故為本題答案。【B、C、D選項】均屬不得記載事項之內容。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第30條第1項規定，區分所有權人會議，應由召集人於開會前「十日」以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得於開會前二日以「書面載明理由」通知之。故通常會議之通知方式須以「書面」為之，不得僅以公告代替書面通知。【C選項錯誤】逕以公告代替書面通知違反法律規定。【A、B選項正確】十日前以書面通知載明開會內容符合規定。【D選項正確】管理委員之選任事項載明並公告屬合法程序（第31條之議案內容）。

【正確答案A】依【公平交易法】第12條第1項規定，事業結合時應先向主管機關提出申報之事由：一、事業因結合而使其市場占有率達三分之一。二、參與結合之一事業，其市場占有率達四分之一。三、參與結合之事業，其上一會計年度銷售金額，超過主管機關所公告之金額。但依第12條第2項規定，「參與結合之一事業已持有他事業達有表決權股份或出資額『三分之一以上』者」，不適用前項（即不須申報）。【A選項】甲公司已持有乙公司達50%以上（已逾三分之一），屬於豁免申報之情形，【A選項正確，為本題答案】。【B、C、D選項】均屬應申報之情形。

【正確答案C】依【公平交易法】第14條第1項規定，本法所稱聯合行為，指具競爭關係之同一產銷階段事業，以契約、協議或其他方式之合意，共同決定商品或服務之價格、數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區或其他相互約束事業活動之行為，而足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者。題示甲、乙、丙、丁四家同業協議固定服務報酬（價格），屬於價格之聯合行為，【C選項正確】。【A選項錯誤】獨占係指單一事業在相關市場處於無競爭或具壓倒性地位之狀態（第7條）。【B選項錯誤】結合為事業間之合併、持股、經營受委託等（第10條）。【D選項錯誤】杯葛係指事業不得以損害特定事業為目的，促使他事業對該特定事業斷絕供給、購買或其他交易之行為（第20條第1款），與本題固定報酬不同。

【正確答案B】依【消費者保護法】第15條規定，定型化契約中之定型化契約條款牴觸「個別磋商條款」之約定者，其牴觸部分「無效」。個別磋商條款係經當事人個別合意，較能反映當事人真意，故應優先於定型化契約條款而適用。【B選項正確】。【A選項錯誤】法律規範係在牴觸時個別磋商條款優先，並非一律凌駕所有定型化契約條款。【C選項錯誤】僅「牴觸部分」之定型化契約條款無效，未牴觸部分仍有效。【D選項錯誤】並非整個定型化契約無效，僅牴觸部分無效。

【正確答案D】依【消費者保護法】第2條第11款規定，分期付款：指買賣契約約定消費者支付頭期款，「餘款分期支付」，而「標的物於交付時或交付前已移轉」予消費者之交易型態。同法第21條第2項規定，分期付款買賣契約書應載明：一、頭期款。二、各期價款與其他附加費用合計之總價款與現金交易價格之「差額」。三、利率。【D選項正確】。【A選項錯誤】定義不完整，缺少「標的物交付前或交付時已移轉予消費者」之要件。【B選項錯誤】預售屋之分期付款於交屋前標的物尚未移轉予消費者，不符分期付款買賣之定義。【C選項錯誤】依第21條第3項，契約書未記載利率者，其利率按「現金交易價格週年利率百分之五」計算（而非百分之六）。

【正確答案B】依【消費者保護法】第43條第2項規定，企業經營者對於消費者之申訴，應於「申訴之日起十五日內」妥適處理之。所稱「申訴之日」於實務上為企業經營者接獲申訴之日起算。【B選項正確】。【A選項錯誤】為十日而非十五日。【C、D選項錯誤】起算日應以企業經營者接獲申訴之日為準，非以消費者申訴之日為準。

【正確答案C】依【消費者保護法】第7條第3項規定，企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負「連帶賠償責任」。但企業經營者「能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任」。甲為設計者、乙為製造者、丙為銷售者，依第7條第1項、第3項均為商品責任之主體，應負連帶賠償責任。【C選項正確】。【A選項錯誤】甲為設計者，不能免責。【B選項錯誤】應為連帶責任，而非比例分擔。【D選項錯誤】屬於第8條「經銷商責任」之免責要件（從事經銷之企業經營者，對於損害之防免已盡相當注意，或縱加相當注意仍不免發生損害者，不在此限），並非第7條設計、製造者之責任規定。

【正確答案D】依【消費者保護法】第46條第2項準用鄉鎮市調解條例之規定，調解經法院核定後，當事人就該事件不得再行起訴；其經法院核定之民事調解，與「民事確定判決」有「同一之效力」。【D選項正確】。【A選項錯誤】調解屬於「行政」救濟機制，並非司法途徑。【B選項錯誤】依第43、44條規定，消費者應先向企業經營者、消保團體或消保官申訴，申訴未獲妥適處理時，方得向消費爭議調解委員會申請調解，具「先申訴後調解」之程序順序。【C選項錯誤】調解應向直轄市、縣（市）政府「消費爭議調解委員會」申請，而非逕向消保官申請。

【正確答案B】依【消費者保護法】第50條第1項規定，消費者保護團體對於同一之原因事件，致使眾多消費者受害時，得受讓「二十人以上」消費者損害賠償請求權後，以「自己之名義」，提起訴訟。【B選項正確】。【A選項錯誤】應為「二十人以上」而非五十人。【C選項錯誤】依同條文規定，損害賠償「包括非財產上之損害」。【D選項錯誤】依第51-1條規定，消費者保護團體就消費訴訟，「不得向消費者請求報酬」。

【正確答案B】依【不動產經紀業管理條例】第11條第1項規定，經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。但非常態營業處所，其所銷售總金額達新臺幣「六億元以上」時，該處所至少應置經紀人一人。【B選項正確】。【A選項錯誤】依第11條第2項規定，營業處所經紀營業員「數每逾二十名時」，應增設經紀人一人，而非每逾10名。【C選項錯誤】依第12條規定，經紀業應於經紀人到職之日起「十五日內」造具名冊報請備查，並非7日。【D選項錯誤】依第14條、第15條規定，並未限制國籍，外國人經中華民國考試合格並依法取得經紀人證書者，得充任。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第12條規定，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由「該共同壁雙方」或「樓地板上下方之區分所有權人」共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。【B選項正確】。【A選項錯誤】應為「可歸責」於區分所有權人時由該人負擔，選項敘述將「可歸責」誤為「非可歸責」。【C選項錯誤】非由公共基金負擔。【D選項錯誤】非由管理委員會負擔。

【正確答案D】依【公寓大廈管理條例】第7條規定，下列共用部分「不得」為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。「樓頂平臺」不在第7條禁止之列，故得為約定專用部分，【D選項正確】。【A、B、C選項】均為第7條所列不得約定專用之共用部分。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第38條第1項規定，管理委員會有「當事人能力」，可為訴訟之原告或被告。【C選項稱管理委員會不得為訴訟之原告或被告，顯屬錯誤】。【A選項正確】依第36條第1款，執行區分所有權人會議決議事項為管委會職務。【B選項正確】管理委員會會議決議不得違反區分所有權人會議決議（第36條第1款反面解釋）。【D選項正確】依第36條第8款，管理委員會應向區分所有權人會議負責及報告。

【正確答案B】依【公寓大廈管理條例】第18條第3項規定，公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。是以公共基金「交付信託」等運用事項，應「經區分所有權人會議決議」後，由「管理委員會」執行之。【B選項正確】。【A選項錯誤】僅經管理委員會決議不足，應經區分所有權人會議決議。【C、D選項錯誤】主任委員或財務委員均無單獨決定交付信託之權限。

【正確答案C】依【公寓大廈管理條例】第23條第2項規定，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各共有人使用專有部分之限制。三、禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之「處理方式」。五、財務運作規定。六、區分所有權人會議運作方式。七、其他依本條例規定須載明於規約者。【C選項正確】。【A選項錯誤】規約應由「區分所有權人會議」決議訂定，非由管理委員會訂定。【B選項錯誤】內政部公寓大廈規約範本僅供參考，並無強制效力。【D選項錯誤】規約經區分所有權人會議決議訂定後即生效力，無須報備始生效力。

【正確答案C】依【不動產經紀業管理條例】第24-1條第1項規定，經營仲介業務之經紀業，對於受託仲介買賣或租賃之不動產標的物，應於「買賣或租賃案件『簽訂』買賣契約書或租賃契約書之日起『三十日』內」，將相關成交資訊向主管機關申報登錄。【C選項正確】。【A、B、D選項】均非法定期限。