108 年 不動產經紀人 土地法與土地相關稅法概要 考古題

【正確答案C】依【土地法】第18條規定，私有土地所有權之移轉、設定負擔或租賃，妨害基本國策者，中央地政機關得呈經行政院核准制止之。本條旨在維護國家整體政策與公共利益，故由行政權之最高機關行政院核准制止較為妥適。【A選項錯誤】立法院為立法機關，掌理法律之制定，不負責個別土地處分之核准。【B選項錯誤】司法院掌理民事、刑事、行政訴訟之審判及公務員懲戒，與行政管制無涉。【D選項錯誤】監察院職司彈劾、糾舉、糾正及審計，亦非處理土地處分之主管機關。本題重點在於辨識中央地政機關之最高層級行政上級為行政院。

【正確答案C】依【土地法】第68條第1項規定，因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任；同法第71條規定，損害賠償之請求，經該地政機關拒絕者，受損害人得向司法機關起訴。蓋損害賠償為私權爭執性質，應循司法程序解決，由法院認定責任歸屬與賠償金額。【A選項錯誤】行政院並非處理個別損害賠償爭議之機關，受損害人並無向行政院申訴此一程序。【B選項錯誤】立法院為立法機關，無審理損害賠償之職權。【D選項錯誤】監察院僅得就公務員違法失職進行彈劾、糾舉，無法判決損害賠償。

【正確答案B】依【平均地權條例】第30條規定，照價收買之土地，其所有權登記為直轄市、縣（市）有。蓋照價收買係由直轄市或縣（市）政府所為，係地方自治事項，收買之經費及執行均由地方政府負擔，故其權屬登記為直轄市、縣（市）有。【A選項錯誤】國有土地係由國家機關依法取得或登記，與地方政府執行之照價收買不同。【C選項錯誤】鄉鎮市非屬照價收買之主體，且現行制度上鄉鎮市公所無此權限。【D選項錯誤】公營事業為公司型態之獨立法人，非屬照價收買後土地登記權屬之主體。本題重點在記憶照價收買之執行主體與權屬歸屬之一致性。

【正確答案A】依【土地徵收條例】第59條規定，徵收之土地、土地改良物，於徵收計畫所定之使用期限屆滿前，未依徵收計畫完成使用者，原土地所有權人得申請收回或行使優先購買權，行使主體確為被徵收之原土地所有權人或其繼承人。【B選項錯誤】依同條例第59條第1項，須被徵收土地未依徵收計畫完成使用而讓售，並非「依徵收計畫使用後」變更原使用目的而讓售。【C選項錯誤】行使條件雖須與讓售條件相同，但公告期間並非三個月，且優先購買權之通知期間並非以三個月公告為要件。【D選項錯誤】優先購買權之行使期間，依規定為接到通知後三十日內表示，並非十日。

【正確答案D】依【土地法】第104條第2項規定，基地或房屋出賣時，未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。此為土地法所定具物權效力之優先購買權，足以排除第三人之取得。【A選項錯誤】依土地法第104條，基地出賣時，房屋所有權人有優先購買權，並非抵押權人。【B選項錯誤】房屋出賣時，基地所有權人有優先購買權，亦非抵押權人。抵押權人不享有優先購買權。【C選項錯誤】依土地法第104條第1項，優先購買權人於接到出賣通知後「十日內」不表示者，其優先權視為放棄，並非一個月。

【正確答案C】依【土地稅法】第30條第1項第4款規定，依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。此係考量訴訟期間冗長，避免因判決確定時點之不可預期性影響稅負計算，故以起訴日為認定基準。【A選項錯誤】依同條規定，逾三十日申報者，以「申報日」當期之公告土地現值為準，並非訂約日。【B選項錯誤】遺贈之土地，以遺贈人「死亡日」當期之公告土地現值為準，並非死亡後六個月。【D選項錯誤】經法院拍賣之土地，以「拍定日」當期之公告土地現值為準，並非強制執行日。考生應記憶各種移轉態樣之審核基準時點。

【正確答案D】依【土地稅法】第16條及【平均地權條例】第19條規定，地價稅基本稅率為千分之十；超過累進起點地價在五倍以下者，就其超過部分課徵千分之十五；五倍至十倍課徵千分之二十五；十倍至十五倍課徵千分之三十五；十五倍至二十倍課徵千分之四十五；超過二十倍課徵千分之五十五。故D選項敘述正確。【A選項錯誤】超過未達五倍應為千分之十五，非千分之三十。【B選項錯誤】五倍至十倍應為千分之二十五，非千分之三十五。【C選項錯誤】十倍至十五倍應為千分之三十五，非千分之四十。地價稅累進稅率每級差距為千分之十，須準確記憶。

【正確答案C】依【土地法】第79條之1第2項規定，預告登記對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。蓋徵收係國家公權力之行使，具有強制性，不應因私權之預告登記而妨害其效力。【A選項錯誤】重劃並非土地法所列舉得排除預告登記效力之事由。【B選項錯誤】繼承係屬私法上之權利變動，並非土地法第79條之1所列得排除預告登記效力之法律行為或事實。【D選項錯誤】都市更新雖為公益性事業，但其權利變換亦不在土地法明文排除預告登記效力之列。本題之關鍵記憶點為「徵收、法院判決、強制執行」此三項公權力行為始能突破預告登記之保全效力。

【正確答案A】依【非都市土地使用管制規則】第7條規定，山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區之土地，在未編定使用地之類別前，適用林業用地之管制。蓋此等地區之土地大多以涵養水源、保育水土、維護生態環境為主要功能，與林業用地之保護目的相符，故先予適用林業用地之管制以維護山坡地及森林資源。【B選項錯誤】農牧用地適用於可供農作或畜牧使用之土地，非屬山坡地保育為目的之管制類型。【C選項錯誤】國土保安用地為更高度保育之分類，須經正式編定方得使用，非未編定前之過渡管制標準。【D選項錯誤】原住民保留地為依原住民族基本法及相關法令所定之特定區域，與山坡地保育區之未編定土地分屬不同範疇。

【正確答案C】依【所得稅法】第14條之8規定，個人因換購自住房屋、土地適用重購退稅或扣抵者，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還之稅額。此係為防止納稅人藉自住名義取得稅捐優惠後迅速移轉牟利，故設五年之追繳期間。【A選項錯誤】依同法第14條之5規定，個人房屋、土地交易損失得自交易日以後「三年內」之房屋、土地交易所得減除，並非五年。【B選項錯誤】同上，正確期間為三年內，並非七年。【D選項錯誤】重購自住房屋、土地之追繳期間為五年內，並非七年。考生應記憶交易損失減除為三年、重購退稅追繳為五年。

【正確答案B】依【土地稅法】第3條規定，設有典權之土地，地價稅之納稅義務人為「典權人」，並非出典人。蓋典權人於典權存續期間實際使用收益該土地，依使用者付費原則，由典權人負擔地價稅較為公允。故B選項敘述錯誤。【A選項錯誤】依同條規定，信託土地於信託關係存續中，地價稅之納稅義務人為受託人，敘述正確。【C選項錯誤】承領土地之地價稅納稅義務人為承領人，敘述正確。【D選項錯誤】承墾土地之地價稅納稅義務人為耕作權人，敘述正確。本題重點在區別出典人（土地原所有權人）與典權人（實際使用人）之納稅義務劃分。

【正確答案A】依【都市計畫法】第45條規定，公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場，應依計畫人口密度及自然環境，作有系統之布置，除具有特殊情形外，其占用土地總面積不得少於全部計畫面積百分之十。此規定旨在確保都市生活環境品質，提供市民休憩活動之公共空間。【B選項錯誤】百分之十二並非都市計畫法所定之最低比例。【C選項錯誤】百分之十五為錯誤之比例，與法定標準不符。【D選項錯誤】百分之十七亦非法定最低比例。考生應記憶公共設施用地比例之具體數字，並注意此為「最低」標準，得視特殊情形調整。本條為保障都市開放空間之核心規定。

【正確答案D】依【平均地權條例】第30條規定，照價收買之地價，係照其申報地價計算，並非按收買當時查估之正常市價，故D敘述錯誤。蓋平均地權精神在於「漲價歸公」，且申報地價係由所有權人自行申報，倘所有權人低報地價以規避稅捐，照價收買即按其申報地價收買，具有遏制低報之效果。【A選項錯誤】依同條例第72條規定，每戶最高面積以十公畝為限，敘述正確。【B選項錯誤】超額者應通知於二年內出售或建築使用，敘述正確。【C選項錯誤】逾期未處理者得予照價收買，敘述正確。本題關鍵在記憶照價收買價格之計算基準為「申報地價」。

【正確答案C】依【平均地權條例】第63條規定，出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人；重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值之三分之一補償。【A選項錯誤】補償基準並非以公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額計算。【B選項錯誤】補償標準係以「公告土地現值」而非查估之市價為基準，且不須減除土地增值稅。【D選項錯誤】補償基準並非依市價計算，而係以公告土地現值為準。本題關鍵在記憶補償計算基準為公告土地現值之三分之一。

【正確答案C】依【都市計畫法】第5條規定，都市計畫應依據現在及既往情況，並預計二十五年內之發展情形訂定之。此係考量都市發展需有長期之願景與規劃，二十五年期間足以涵蓋人口成長、產業變遷、交通需求等中長期變化，以為都市建設之依據。【A選項錯誤】十五年為通盤檢討期間之相關概念，並非訂定都市計畫所應預計之發展期間。【B選項錯誤】二十年並非都市計畫法所定之發展預計期間。【D選項錯誤】三十年期間過長，非法定標準。考生應記憶「訂定計畫預計二十五年、通盤檢討至少每三年或五年一次」之區分。

【正確答案D】依【土地法】第65條及【土地登記規則】第48條規定，土地所有權移轉登記之登記費，按申報地價千分之一計收。此處「申報地價」係指土地所有權人於規定地價或重新規定地價時所申報之地價，作為地價稅課徵基礎。【A選項錯誤】公告現值為土地增值稅之計算基準，並非登記費之計算基準。【B選項錯誤】公告地價為政府查估公告之地價，係申報地價之參考基準，但登記費實際以「申報地價」計收。【C選項錯誤】買賣實價反映市場交易行情，但非登記費之法定計算基礎。本題重點在區別「申報地價」（地價稅、登記費）與「公告現值」（土地增值稅）之適用對象。

【正確答案C】依【土地徵收條例】第50條規定，徵收公告時都市計畫已規定以市地重劃或其他方式開發者，應辦理撤銷徵收。蓋既有其他更適合之開發方式，再以徵收方式取得土地將與都市計畫規範相牴觸，故應撤銷原徵收處分。【A選項錯誤】因工程變更設計致土地不在工程用地範圍者，係屬「廢止徵收」之事由，並非撤銷徵收。【B選項錯誤】徵收計畫開始使用前興辦事業改變等情形，亦屬廢止徵收之範疇。【D選項錯誤】已開始使用但因情事變更而無徵收必要者，依條文規定屬廢止徵收事由。本題關鍵在區別「撤銷徵收」（自始違法或瑕疵）與「廢止徵收」（嗣後事實變更）之差異。

【正確答案D】依【土地法】第4條規定，公有土地謂國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市）有土地。埔里鎮為鄉鎮市，登記為「埔里鎮」之土地屬鄉（鎮、市）有土地，符合公有土地之定義。【A選項錯誤】台灣糖業股份有限公司雖為國營事業，但其為公司法人，所有之土地屬法人私有財產，並非土地法所稱之公有土地。【B選項錯誤】農田水利會（已於109年改制為公務機關）原屬公法人，但改制前其所有土地非屬土地法第4條所列之公有土地類型。【C選項錯誤】中山科學研究院已改制為行政法人，其所有土地登記於該法人名下，非屬國有、市有、縣有或鄉鎮市有，故非公有土地。

【正確答案A】依【土地法】第34條之1第6項規定，依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理；逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。此十五日期間為訴請處理之法定期間，逾期將生失權效果。【B選項錯誤】二十日非法定期間。【C選項錯誤】二十五日非法定期間。【D選項錯誤】三十日為其他登記事項相關期間（如申報期限），並非調處不服之訴請期間。考生應準確記憶「十五日」此一短期失權期間，避免與其他三十日期間混淆。

【正確答案D】依【非都市土地使用管制規則】第11條及相關申請開發規模規定，申請開發高爾夫球場之土地面積應達「十公頃以上」而非五公頃以上，故D敘述錯誤。高爾夫球場屬大規模遊憩設施，開發規模門檻遠高於一般遊憩設施。【A選項錯誤】依同規則，申請開發社區計畫達五十戶或土地面積一公頃以上，應變更為鄉村區，敘述正確。【B選項錯誤】申請開發為工業使用土地面積達十公頃以上，應變更為工業區，敘述正確。【C選項錯誤】申請開發遊憩設施土地面積達五公頃以上，應變更為特定專用區，敘述正確。高爾夫球場雖為遊憩設施之一，但因其特殊性，另有規模門檻之規定。

【正確答案B】依【土地法】第73條之1規定，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾「一年」未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣（市）地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記。故B選項敘述「逾六個月」為錯誤，正確期間為「逾一年」。【A選項錯誤】依土地法第73條，繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之，逾期每逾一個月處應納登記費額一倍之罰鍰，敘述正確。【C選項錯誤】列冊管理期間為十五年，逾期由地政機關移請國有財產署公開標售，敘述正確。【D選項錯誤】標售價款於國庫設立專戶儲存，逾十年無繼承人提領者歸屬國庫，敘述正確。

【正確答案D】依【土地稅法】第30條第1項第4款規定，依法院判決移轉登記者，以「申報人向法院起訴日」當期之公告土地現值為準，並非判決確定日。蓋訴訟期間冗長，若以判決確定日為準將使當事人面臨不確定之稅負風險，故法律明定以起訴日為基準時點。故D敘述錯誤。【A選項錯誤】訂約日起三十日內申報者，以訂約日當期公告土地現值為準，敘述正確。【B選項錯誤】逾三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期公告土地現值為準，敘述正確。【C選項錯誤】遺贈之土地以遺贈人死亡日當期公告土地現值為準，敘述正確。本題重點在記憶法院判決移轉以「起訴日」而非「判決確定日」為審核基準。

【正確答案B】依【土地徵收條例】第39條第2項規定，抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則；如因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限，但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者，該重劃地區部分之抵價地不得少於「百分之四十五」。蓋曾經農地重劃之土地，土地所有權人已負擔重劃費用並縮減持分，為保障其權益，故將抵價地最低比例提高至百分之四十五。【A選項錯誤】百分之四十三非法定比例。【C選項錯誤】百分之四十七非法定比例。【D選項錯誤】百分之四十九非法定比例。考生應記憶「一般百分之五十、特殊不得少於百分之四十、農地重劃地區不得少於百分之四十五」之三層次標準。

【正確答案D】依【平均地權條例】第16條規定，土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價「百分之八十」時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。故D選項敘述「以公告地價為其申報地價」錯誤，應為「公告地價百分之八十」。【A選項錯誤】依同條例第14條，規定地價或重新規定地價後，每二年重新規定地價一次，但必要時得延長之，敘述正確。【B選項錯誤】須分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格，敘述正確。【C選項錯誤】公告及申報地價期限為三十日，敘述正確。

【正確答案D】依【區域計畫法施行細則】第11條及第13條規定，非都市土地得劃定為「十一種使用區」（特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、特定專用區、礦業用地之特定專用區等）；並編定為「十九種使用地」（甲種、乙種、丙種、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、殯葬用地、特定目的事業用地、海域用地等）。【A、B、C選項錯誤】均與現行區域計畫法施行細則所定使用區及使用地數量不符。本題重點在記憶「十一種使用區、十九種使用地」此一基本架構。