112 年 不動產經紀人 不動產估價概要 考古題

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條第8款規定，個別因素指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。「面對公園第一排」係指該宗不動產本身所處之臨路、臨園位置條件，屬於該筆不動產本身之個別條件優勢，使其與同一社區其他戶別產生價格差異，故為個別因素。【A選項錯誤】依同規則第2條第6款，一般因素係指對不動產價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素，屬於普遍影響，並非針對個別宗地。【B選項錯誤】不動產估價技術規則所定之影響價格因素並無「市場因素」之明文類別，市場供需屬於一般因素範疇。【C選項錯誤】依同規則第2條第7款，區域因素係指影響近鄰地區不動產價格水準之因素，其影響及於整個鄰里地區，「面對公園第一排」僅影響該筆標的本身，並非整個近鄰地區。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條第4款規定，特殊價格指對具文化、歷史、藝術價值之建物或公共建築物，基於保存、管理等目的所估計之價格。總統府為具有高度歷史、文化及政治意義之公共建築物，非屬一般交易市場流通標的，故評估其價值屬於特殊價格。【A選項錯誤】申報價格係指依土地法、平均地權條例由土地所有權人自行申報以供課稅之地價，與估價師受託評估不動產價值無涉。【C選項錯誤】依同規則第2條第3款，特定價格係指基於特定條件下市場交易所形成之價格，仍以市場流通為前提，總統府並無交易可能。【D選項錯誤】依同規則第2條第5款，限定價格係指具特定市場性所形成之價格，例如合併、分割、承租人購買承租之不動產等情形，與本題情形不符。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第2條第6款規定，一般因素係指對不動產價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。各直轄市、縣（市）國土計畫公告實施屬於政策、法令層面之變動，其影響遍及全國或整個行政區域之不動產價格水準，屬於政治行政因素中之一般因素。【B選項錯誤】不動產估價技術規則並無「市場因素」之法定分類，市場供需變動歸屬於一般因素之經濟因素項下。【C選項錯誤】依同規則第2條第7款，區域因素係指影響近鄰地區之因素，國土計畫之影響範圍廣及全縣市，非僅近鄰地區層級。【D選項錯誤】依同規則第2條第8款，個別因素係指不動產本身條件之差異，國土計畫公告實施非針對單一不動產本身條件，故非個別因素。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】及估價學理之預測原則（Principle of Anticipation），不動產價值係由現在至將來所能帶給權利人之效益或利潤總計所形成，估價師於運用收益法時，必須對未來之淨收益、資本化率、市場變動等進行合理預測，故估價應重視預測原則。【A選項錯誤】期日原則係指估價須對應特定價格日期，強調價格之時效性，並非評估將來收益之核心原則。【B選項錯誤】外部性原則係指不動產價格受其周圍環境外部因素影響，重點在空間上之外部影響，而非時間軸上的未來收益預測。【D選項錯誤】內部性原則（又稱均衡原則）係指不動產構成要素內部之均衡與適合，重點在於生產要素配置，非指對未來收益之預測。

【正確答案B】依不動產估價學理之貢獻原則（Principle of Contribution），不動產之各構成部分對整體價值所增加之貢獻，即為該部分之價值。老舊公寓加裝電梯後，因電梯設施提升整體使用效能及便利性，進而對不動產總價格產生增值貢獻，此即貢獻原則之具體表現，亦為【不動產估價技術規則】第14條、第15條成本法所依據之原理。【A選項錯誤】收益分配原則（剩餘生產力原則）係指土地價值為總收益扣除資本、勞動、經營報酬後之剩餘價值，與本題加裝設備使價格提升之情形不符。【C選項錯誤】均衡原則係指不動產內部構成要素間達到最適比例配置時價值最大，加裝電梯雖可能與均衡相關，但更核心之概念為該設備對整體價值之貢獻。【D選項錯誤】供需原則係指價格由市場供給與需求所決定，本題非探討市場供需變化，而係附加設備之價值增加。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第21條規定，情況調整係指比較標的之價格形成條件中，有非正常情況存在（例如親屬間買賣、急買急賣、受迫性交易等），以致成交價格偏離正常市場價格時，應進行調整使其回復正常交易價格。父親賣給兒子屬於親屬間交易，可能因情感因素使價格偏離市場正常水準，故應進行情況調整。【B選項錯誤】依同規則第22條，價格日期調整係因成交日期與價格日期不同，為反映期間市場價格之變動所作之調整，與本題親屬交易之情況無關。【C選項錯誤】依同規則第23條，區域因素調整係因比較標的所在近鄰地區條件與勘估標的近鄰地區不同所作之調整，本題並非區域差異問題。【D選項錯誤】不動產估價技術規則之比較法並無「個人因素調整」之法定項目，親屬交易應歸入情況調整之範疇。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第41條規定，建物之殘餘價格率以不超過百分之十為原則。選項中8%未超過10%上限，符合規定。【A選項錯誤】20%已超過法定上限百分之十，不符合規定。【B選項錯誤】18%亦已超過百分之十之上限，不符合規定。【C選項錯誤】12%仍超過百分之十上限，不符合規定。殘餘價格率之設限係為避免建物折舊完畢後仍保留過高殘值，使建物現值計算失真，故規則明定以不超過10%為原則，以使成本法所求得之建物價值能合理反映建物實際耐用狀況及市場價值。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第28條直接資本化法之公式，收益價格＝淨收益÷收益資本化率。本題每坪淨收益為3,000元，收益資本化率為5%，則每坪收益價格＝3,000÷0.05＝60,000元，即每坪6萬元。【A選項錯誤】8萬元係以淨收益3,000除以3.75%所得，資本化率之採用與題意不符。【B選項錯誤】7萬元之推算無相應正確計算基礎，與資本化率5%之條件不相符。【D選項錯誤】5萬元係以淨收益2,500除以5%或以3,000除以6%所得，均與本題條件不符。直接資本化法是收益法中最常用之方法，估價師必須正確理解淨收益與資本化率之反比關係。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第33條規定，收益法推算勘估標的之總費用項目包括地價稅、房屋稅、折舊提存費、維修費、管理費、保險費、其他相關合理之費用等。土地增值稅係於土地所有權移轉時對土地漲價部分所課徵之稅，屬一次性移轉稅捐，並非持有及經營期間之經常性費用，故不列入收益法之總費用項目。【A選項錯誤】地價稅為持有土地每年應繳之稅捐，為收益法總費用項目。【B選項錯誤】房屋稅為持有房屋每年應繳之稅捐，為收益法總費用項目。【D選項錯誤】維修費係為維持建物正常使用所必要之經常性支出，屬收益法明定之總費用項目。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第71條樓層別效用比之意涵，各樓層價格之差異源自土地部分之貢獻。本題房價扣除建物成本（占40%）後，土地部分占60%。以4樓為基準（效用比100%，每坪50萬元），則4樓房地總價50萬元中土地占50×60%＝30萬元（對應效用比100%）。1樓每坪75萬元，扣除建物成本部分後土地對應部分為75－50×40%＝75－20＝55萬元，再減去4樓建物成本同為20萬元，即1樓之土地價值對應為75－20＝55萬元。另由均價60萬元可推1樓土地占45萬元，其效用比＝45÷30＝150%。【A選項錯誤】175%過高，未考量建物成本同質扣除之步驟。【C選項錯誤】120%低估1樓與4樓之土地價值差異。【D選項錯誤】102%幾近相同樓層效用，與1樓、4樓售價差異不符。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第87條及資金成本之一般原理，自有資金之計息利率（機會成本）通常以定期存款利率為準；借款之計息利率以短期放款利率為準；預售收入因買方已先行付款無計息成本，原則上以活期存款利率計算。本題中自有資金之計息利率應為一年期定存利率1.57%，選項C雖寫1.52%略有小差，但為四選項中唯一落在定存利率附近，相對於7.11%（放款）、0.58%（活存），為最接近定存利率者，故選C。【A選項錯誤】7.11%為短期放款利率，應用於借款之計息，非自有資金。【B選項錯誤】預售收入之計息利率應以活存利率計算，但本題活存為0.58%，若係以定存之某比例估算，亦需具體說明；相對於C之「自有資金對應定存」關係，B表述較不符實務慣例。【D選項錯誤】借款計息利率應為短期放款利率7.11%，非定存1.57%。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第62條規定，營造或施工費之調查估計方法包括直接法及間接法。直接法中之「淨計法」（又稱數量計算法）係就勘估標的所需各種建築材料、人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤，以求取勘估標的營造施工費。此與題目敘述完全相符。【A選項錯誤】間接法係以類似建物之營造費用單價為基礎比較推算，非逐項計算材料人工。【C選項錯誤】工程造價比較法屬間接法之一種，以已完工類似工程之總造價比較推算，非逐一計算。【D選項錯誤】單位面積比較法係以每坪或每平方公尺營造費單價乘以面積推估，屬間接法之簡化方式，與本題逐一計算之方式不符。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第92條規定，不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則。所謂實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金、保證金、權利金及其他相關運用收益之總數。【A選項錯誤】市場租金雖為常見租金種類之一，但技術規則明定以實質租金為原則，市場租金為實質租金概念下的一種觀察對象，而非法定原則性名稱。【B選項錯誤】差額租金係指實際支付租金與應有租金之差額，非租金估計之基本原則。【D選項錯誤】經濟租金為經濟學理論下之概念，指承租人支付之租金超過最低必要費用之部分，並非技術規則所定之租金估計原則。依規則應以涵蓋押金、權利金等全部運用收益之實質租金為估價依據。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第43條所定決定收益資本化率之方法，市場萃取法（又稱市場比較法）係選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以成交價格後，以所得之商數（即內部收益率）加以比較分析，據以決定勘估標的之收益資本化率。此與題目敘述完全相符。【A選項錯誤】風險溢酬法係以無風險利率加上各項風險溢酬（如流動性、管理、不可預測性等）累計求出資本化率，非自比較標的萃取。【C選項錯誤】債務保障比率法係以貸款常數乘以貸款比率再乘以債務保障比率之方式求取資本化率，屬財務結構法。【D選項錯誤】折現現金流量分析法係以各期淨現金流量折現求算不動產價格，本身即為估價方法，而非單純求取資本化率之方法。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第92條規定，鹽田之估價，無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮日照、通風、位置及形狀等差異比較推估之，原則上以比較法為之。【A選項錯誤】依同規則第93條，高爾夫球場之估價，應依其會員制度、球場設施、開發成本、收益及營運費用等因素綜合評估，並非以比較法為原則。【B選項錯誤】依同規則第94條，溫泉地之估價應考慮溫泉水量、水質、溫度、泉源地點等特殊因素，並非單純以比較法估價。【D選項錯誤】依同規則第95條，林地之估價應考慮林木之樹齡、樹種、林相及收穫等因素，以收益法估價為原則，並非比較法。鹽田因可依附近土地比較推估，為比較法適用之特殊宗地類型。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第26條有關計量模型分析法之規定，計量模型分析法不僅可推算各主要影響價格因素之調整率，同時亦可求算比較標的價格與各因素間之關係式，以作為試算價格之依據。故B選項「只能用以推算各主要影響價格因素之調整率」敘述錯誤。【A選項正確】依規則，計量模型採迴歸分析時，截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五（F檢定顯著水準要求）。【C選項正確】計量模型建立之目的即在求出各主要影響因素與價格之關係式，以便推估價格。【D選項正確】依規則，計量模型採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點七，以確保模型解釋力。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第92條規定，不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則。所謂實質租金係指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金、保證金、權利金及其他相關運用收益之總數，此與A選項敘述相符。【B選項錯誤】依同規則第97條，新訂租約之租金估計，應以勘估標的目前淨收益為基礎推算，而非以「預估契約租金之淨收益」調整估計，敘述順序與定義不符。【C選項錯誤】續訂租約之租金估計，應考量現行實質租金之穩定性及調整因素，並非單純以勘估標的價格乘以租金收益率再加計必要費用，C之公式屬於積算租金法，不能完全代表續訂租約之估計原則。【D選項錯誤】租金估計須考量不動產之使用目的，因住宅、商用、工業等不同用途其租金水準差異甚大，不考量使用目的顯屬錯誤。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第30條及債務保障比率法公式：收益資本化率R ＝ M × DCR × Rm，其中 M為貸款成數、DCR為債務保障比率、Rm為抵押貸款常數（貸款常數）。本題自有資金15億、不動產60億，故借款部分為45億，貸款成數M＝45／60＝75%，DCR＝1.5，Rm＝0.1，代入公式R＝0.75×1.5×0.1＝0.1125＝11.25%。【A選項錯誤】15%並未依公式加權計算。【C選項錯誤】5%為僅考慮單一因素。【D選項錯誤】3.75%為計算時誤將比例錯置之結果。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第73條規定，公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。此類土地雖受公用管制，但實務上仍有徵收補償、容積移轉等交易，可蒐集類似土地之比較標的進行比較估價。【B選項錯誤】收益法適用於具穩定收益之不動產，公共設施用地通常不具商業收益性質，不以收益法為原則。【C選項錯誤】成本法適用於建物或素地開發成本之推估，公共設施用地無須以成本法估價。【D選項錯誤】土地開發分析法依同規則第70條適用於依法得分割、合併或具有開發潛能之土地，公共設施用地因受公用限制，無法自由開發，故不適用土地開發分析法。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第70條及土地開發成本之分類，土地建築開發成本分為直接成本與間接成本。直接成本包括營造施工費，即建築開發之施工人員施工費用、建築材料費等。間接成本則指規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐、資本利息等非直接施工之費用。因此A選項「建築開發之施工人員施工費用」屬於直接成本，非間接成本。【B選項錯誤】規劃設計費屬於間接成本。【C選項錯誤】管理費屬於間接成本。【D選項錯誤】銷售費（廣告銷售費）屬於間接成本。本題關鍵在於理解直接成本與間接成本之劃分，施工費直接構成建築工程實體部分，故為直接成本。

【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第56條規定，房地成本價格之計算公式為：房地成本價格＝土地總成本＋建物成本價格。其中土地總成本包括土地取得成本、開發成本等；建物成本價格為重建（重置）成本扣除折舊後之現值。【B選項錯誤】建物總成本未扣除累計折舊，不等於建物成本價格，B公式不符。【C選項錯誤】公式中「土地價格＋建物成本價格－建物累積折舊額」之重複扣除折舊錯誤，因建物成本價格本身已為折舊後現值。【D選項錯誤】加上累積折舊額與建物現值概念不符，折舊應為扣減項目而非加項，D公式顯然錯誤。

【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第43條規定，收益資本化率或折現率之計算方法包括風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法及有效總收入乘數法等。折現現金流量分析法（DCF）本身為收益法之一種評價方法，用以求算不動產收益價格，並非計算資本化率或折現率之方法，故C錯誤。【A選項錯誤】加權平均資金成本法為計算折現率之方法之一（WACC）。【B選項錯誤】有效總收入乘數法為依市場有效總收入乘數關係推算資本化率之方法。【D選項錯誤】風險溢酬法以無風險利率加計風險溢酬求取資本化率，為明文規定之方法。

【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第25條規定，比較法估價試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整之總調整率大於百分之三十時，應排除該比較標的之適用。故（甲）為百分之十五，（乙）為百分之三十。【A選項錯誤】總調整率百分之十五過於嚴格，不符規則所定之三十。【C選項錯誤】單項百分之三十、總百分之十五與規則相反。【D選項錯誤】兩者皆為百分之三十，與規則單項限制百分之十五不符。此規定目的在確保所選比較標的與勘估標的條件相近，避免因調整幅度過大而失真。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第70條土地開發分析法公式：土地開發分析價格＝（預期總銷售金額÷（1＋利潤率）÷（1＋資本利息綜合利率））－（直接成本＋間接成本）。計算：10億／1.10／1.05＝10／1.155≒8.658億；再減直接成本6億及間接成本2億：8.658－6－2＝0.658億元，故D正確。【A選項錯誤】2億元未正確將銷售總額按利潤率及利息率折現。【B選項錯誤】1.5億元計算步驟有誤。【C選項錯誤】1.091億元計算中未同時考量利潤率與資本利息率之複合折算，結果略高於正解。土地開發分析法須將銷售收入先還原為土地與成本可支應金額後減去所有成本，始得土地開發分析價格。

【正確答案D】依【不動產估價技術規則】及估價學理，一宗土地內有數種不同法定用途時，估價師應先考量其最有效使用，並評估各用途之相關性、分割難易度及宗地狀況，必要時採分別估價。D選項稱「無須考量是否有數種不同法定用途，只需依其主要用途估價」，完全忽略法定用途分析與最有效使用原則，與規則精神背道而馳，屬錯誤敘述。【A選項正確】估價前應先考量最有效使用再決定估價方式，符合最有效使用原則。【B選項正確】視宗地狀況得分別估價，符合規則就不同法定用途得分別估價之規定。【C選項正確】估價前應考量各種用途之相關性及分割難易度，屬正確之估價判斷步驟。故唯一錯誤選項為D。